商品房銷售的會(huì)計(jì)處理【會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)之談】0001

1、從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝商品房銷售的會(huì)計(jì)處理【會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)之談】商品房包括商品房現(xiàn)房和商品房預(yù)售房。商品房現(xiàn)房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格 的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售涉及房屋所有權(quán)和城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的變更，如何進(jìn)行相應(yīng)的稅務(wù)及會(huì) 計(jì)處理？商品房銷售的稅務(wù)處理營(yíng)業(yè)稅：按照營(yíng)業(yè)稅暫行條例和營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，計(jì)稅依據(jù)為向不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買者收 取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。土地增值稅：依據(jù)土地增值稅暫

2、行條例的規(guī)定，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取 得的增值額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部 價(jià)款及經(jīng)濟(jì)利益。稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額有兩種計(jì)算方法。一是計(jì)算扣除，適用于新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 并且房地產(chǎn)成交價(jià)格正常的、提供扣除項(xiàng)目金額屬實(shí)的；二是納稅人有下列情況之一的，需要對(duì)房 地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入：（一）出售舊房及建筑物的;（二）隱瞞、虛報(bào)房 地產(chǎn)成交價(jià)格的;（三）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià) 格，又無正當(dāng)理由的。企業(yè)所得稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房對(duì)外出售收入，應(yīng)根據(jù)企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例征收

3、企業(yè)所得稅。案例某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商品房對(duì)外出售，具體情況如下：1. 按轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同取得收入4000萬元；2. 支付取得土地使用權(quán)的金額800萬元；3. 開發(fā)成本1500萬元；4. 計(jì)算得出能夠稅前扣除的開發(fā)費(fèi)用 250萬元。計(jì)算應(yīng)繳納的有關(guān)稅金如下：應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=4000X 5%=200萬元）。（2）應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=200X 7%=14萬元）。 應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=200X 3%=6萬元）。應(yīng)繳納印花稅=4000X 0.5 %。=2（萬元），計(jì)入管理費(fèi)用。（5）應(yīng)繳納土地增值稅： 扣除項(xiàng)目金額=800+1500+250+220+（800+1500% 20%=3230萬元）。 增值額=4

4、000-3230=770（萬元）。 增值率=770- 3230X 100% 24%. 應(yīng)繳納土地增值稅=770X 30% 3230X 0=231（萬元）。（6）應(yīng)繳企業(yè)所得稅： 應(yīng)納稅所得額=4000-800-1500-250-220-23仁999（萬元）。 應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=999X 25%=249.75（萬元）會(huì)計(jì)處理（單位：萬元）：（1）取得銷售款項(xiàng)借：銀行存款（預(yù)收賬款）4000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入4000（2）計(jì)提相關(guān)稅費(fèi)借：營(yíng)業(yè)稅金及附加451所得稅249.75貸：應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅200應(yīng)交土地增值稅231應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅14應(yīng)交教育費(fèi)附加6應(yīng)交所得稅249.75（3）將收入類

5、科目余額轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”借：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入4000貸：本年利潤(rùn)4000（4）將所有支出科目余額轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”借：本年利潤(rùn)3001貸：營(yíng)業(yè)稅金附加451主營(yíng)業(yè)務(wù)成本2300管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用 250非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房對(duì)外出售相關(guān)稅費(fèi)及會(huì)計(jì)處理與上述相同，所不同的是，在土地增 值稅扣除項(xiàng)目計(jì)算中不得加計(jì)扣除。小編寄語：不要指望一張證書就能使你走向人生巔峰。考試只是檢測(cè)知識(shí)掌握的一個(gè)手段，不是 目的。千萬不要再考試通過之后，放松學(xué)習(xí)。財(cái)務(wù)人員需要學(xué)習(xí)的有很多，人際溝通，實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn), excel等等等等，都要學(xué)，都要積累。要正確看待考證，證考出來，可以在工作上助你一臂之力, 但是絕對(duì)不是說有了證，就有了一切。