2021年暑假興寧房地產(chǎn)考察報(bào)告

1、XX年暑假興寧房地產(chǎn)考察報(bào)告XX年暑假興寧房地產(chǎn)考察報(bào)告樓市調(diào)控一年多來，無論在網(wǎng)絡(luò)上還是Q群上，可以看到大家 對(duì)樓市的關(guān)注是有增無減的，特別是在外的興寧鄉(xiāng)賢，因?yàn)椴槐慊丶? 對(duì)興寧的樓市更加心切，經(jīng)常在上詢問興寧樓市的情況。因此, xx年暑假借攜子回鄉(xiāng)下小住之機(jī)，順便去看了興寧大小樓盤，給大 家匯報(bào)一下，也算是為在外的鄉(xiāng)賢幫點(diǎn)小忙了。首先去的第一站，當(dāng)然是我最喜受的寧江新城。樓盤前“搶房 又開始了，樓市又回暖了，你還不趕緊買房嗎？ ”的廣告語令人揪心 啊！寧江新城地處新城區(qū)，是到目前為止興寧最大的樓盤，也是素質(zhì) 第一個(gè)和大城市一樣的樓盤，其人車分流，園林綠化，房間布局，管 理服務(wù)等都與大城市

2、樓盤一樣。目前，己開發(fā)到三期了，正在銷售 1-4幢，90平方到170平方戶型都有，售樓MM說現(xiàn)在除1號(hào)樓還有 一半貨外，2-4號(hào)樓己只有尾貨了，加之樓市回升，優(yōu)惠較以前少了。 在去看工地的車上，還碰到二位從惠州回來看房的老鄉(xiāng)阿姨。她說興寧的房?jī)r(jià)很貴，感覺比惠州還貴。我問她那怎么不在惠州買呢？她說:外而再好，也是外面，畢竟老家在這里，遲早要回來的。第二站來到南濟(jì)橋邊的金河灣和親水灣，這二個(gè)盤隔江相望， 一南一北，都是只有幾幢樓，價(jià)格戶型也差不多。但我個(gè)人更喜歡親 水灣，因?yàn)榻鸷訛呈潜毕蛎娼?，親水灣是南向面江，并遠(yuǎn)望神光山， 所以最好的是親水灣的臨江戶型，那景觀看得我口水直流啊。第三站來到也是橋邊

3、的海興花園，海興花園也是比較大型的小 區(qū)了，地理位置也不錯(cuò)，屬新城區(qū)，又是江邊，目前也是清尾貨階段 了。驚奇的是，均價(jià)才3500左右，與周邊4000多的均價(jià)有15%左右 的差價(jià)啊。售樓MM說，這個(gè)價(jià)是去年的，一直沒調(diào)整。第四站來到對(duì)面的南壇路口的碧水灣B區(qū)，小區(qū)不大，位置還算可以，周邊配套完善，地基還未打，價(jià)格有點(diǎn)高。第五站來到興民小學(xué)附近的興盛豪庭，這是應(yīng)網(wǎng)友要求去看的一個(gè)樓盤，周邊民房多，看起來比，小區(qū)也很小，格局也不好,我個(gè)人不太喜歡。網(wǎng)友說是為了小孩讀書考慮的。第六站來到號(hào)稱豪宅區(qū)的廣場(chǎng)邊，凱旋城，記得春節(jié)來看時(shí)， 剛好中午，吃了閉門羹，這次終于進(jìn)去了，看了沙盤，果然是豪宅定 位，售樓

4、部是最漂亮的，MM也很養(yǎng)眼，看了銷控表，己預(yù)定了 9成 了，MM說今年二月開始，己取消了所有優(yōu)惠?，F(xiàn)在好象正在搞地基， 預(yù)計(jì)12月底開售，吹風(fēng)價(jià)是5000起。岀來后，去旁邊的新興豪庭，這是傳說中的又一豪宅，由中國(guó) 建筑承建，看來質(zhì)素應(yīng)該也不錯(cuò)，目前己建到四層左右，可惜售樓部 還未開放，大門緊閉，連個(gè)保安也沒有，沒問到情況。最后去到公安局那邊的永盛豪庭，也是小區(qū)不大，周邊環(huán)境一 般，地理位置一般，但價(jià)格較便宜，旁邊有一個(gè)大型小區(qū)已入住，周 邊配套還可以，還發(fā)現(xiàn)了幾家紅木銷售商店，不知是不是有錢人多。以下是各樓盤的價(jià)格:樓盤樓層最低價(jià)樓層最高價(jià)均價(jià)寧江新城三期370025樓60004850金河灣3

5、18823樓43883788親水灣363825樓49004269海興花園4樓326811樓39083588碧水灣B區(qū)3樓358019樓51404360興盛豪庭328019樓49804130永盛豪庭303017樓40303530均價(jià)3383476440748月初出外了，木周剛回來，承蒙網(wǎng)友捧場(chǎng)，一再催促，所以應(yīng)承網(wǎng)友本周未一定寫好，現(xiàn)在就試著分析下興寧樓市吧，水平有限,請(qǐng)大家見諒：1、從上表可知，興寧樓盤最低均價(jià)是3383,最高均價(jià)是4764, 平均均價(jià)是4074元，這個(gè)價(jià)格，相比于興寧100億的GDP, 千多 的工資水平，樓價(jià)確實(shí)是貴了。但是，如果從興寧的房子消費(fèi)結(jié)構(gòu)和 需求來看，卻又是合理的

6、。正如我早前一直強(qiáng)調(diào)的一樣，興寧的房?jī)r(jià)， 是不能以當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平來對(duì)比的，因?yàn)榕d寧房子的剛需，除一部分 是本地人外，絕大部分是外出打工的興寧人回鄉(xiāng)置業(yè)的，這個(gè)價(jià)格, 相對(duì)于大中城市近萬元以上的房?jī)r(jià)，還是很有吸引力的。夫妻二人外 出打工，一個(gè)月合計(jì)七八千的收入，在大城市是買不起房的，但在鄉(xiāng) 下供一套三四十萬的房子，卻很輕松。2、在看房的時(shí)候，遇到幾個(gè)回鄉(xiāng)置業(yè)的，他們的需求很明確, 有些是小孩讀書，有些是回家落腳點(diǎn)，有些是養(yǎng)老，這都是興寧買房 的剛需。正如在寧江新城遇到的阿姨所說的，外面再好，始終也是要 回家的。我很多年輕的親戚，他們?cè)谕獯蚬ざ嗄?，要他們回農(nóng)村居住， 他們是不情愿的，但大城市的房子

7、，他們又買不起，所以，在縣城買 房，就成了他們最好的選擇。這樣他就一次性解決了居住落腳，小孩 讀書，養(yǎng)老等的問題了。3、考察的樓盤，全部是電梯高層，新開發(fā)的樓盤樓梯房己很少 了，這說明，興寧的房屋需求，己從普通型轉(zhuǎn)向改善型了，改善型的 需求要求小區(qū)配套要好，戶型而積大，朝向好，對(duì)價(jià)格不敏感，追求 質(zhì)量，所以質(zhì)量最好的寧江新城，價(jià)格最高，從這個(gè)角度來說，興寧 的房?jī)r(jià)也是合理的。4、綜合分析地理位置，小區(qū)規(guī)模配套，價(jià)格等，我認(rèn)為，最好 的樓盤還是寧江新城，因?yàn)閷幗鲁堑靥幮鲁菂^(qū)中心，未來發(fā)展?jié)摿?很大，而廣場(chǎng)邊的凱旋城和新興豪庭，雖然也不錯(cuò)，但那邊配套己完 善，定價(jià)也較高，發(fā)展?jié)摿荷倭耍?，?/p>

8、邊已很熱鬧了，不太適 合居住。一直以來，無論是網(wǎng)友還是親友,我都是建議選擇寧江新城， 但有些鄉(xiāng)下的親戚說那太偏了。那不怪他們，他們的眼光只看到眼前 的熱鬧，投資置業(yè)，是一定要跟著規(guī)劃走的，并在配套還未完善前進(jìn) 入，十年前的廣場(chǎng)，不是一樣很荒涼嗎，不久以后寧江新城周邊一定 會(huì)比廣場(chǎng)還熱鬧。細(xì)心的朋友可能也發(fā)現(xiàn)了，我沒去看北部的房子, 是的，我從來就不看好北部，因?yàn)楸辈恳?guī)劃是工業(yè)園和商貿(mào)，是不適 宜居住的，而且興寧的發(fā)展重點(diǎn)在南邊和東邊。5、性價(jià)比最高的樓盤，要算是海興花園了，地理位置很好，興 南大道寧江邊，旁邊還有正在規(guī)劃的親水公園，比周邊的樓盤金河灣 和親水灣，要便宜15%以上，海興花園小區(qū)也

9、很大，開發(fā)商實(shí)力不小， 質(zhì)量也有保證，配套也完善，重要的是開發(fā)商良心大大的，去年以來 一直無升價(jià)，價(jià)格很實(shí)在，還是現(xiàn)樓，非常適合工薪階層置業(yè)。6、興寧樓盤很多是地基還未打，就開始賣樓了，如碧水灣B區(qū)， 我在工地上只看到一臺(tái)打樁機(jī)，還未立起來呢，但己開賣了，看合同 上寫的是交定金八萬。還有凱旋城也是，要交十萬定金。所以建議大 家一定要了解開發(fā)商的實(shí)力，最好是買現(xiàn)樓了。并且所有的樓盤，存 貨都不多，很多還是清尾貨階段，這從另一方而，也說明了興寧樓市 的火爆。7、興寧樓盤現(xiàn)在是不限購(gòu)，但限貸，一套可以按揭三成，二套 六成，三套不能做按揭，大部分樓盤按揭都是做信用社的。8、還有部分樓盤土地年限只有四五

10、十年的，這個(gè)過于敏感，就 不點(diǎn)名了，希望大家購(gòu)買時(shí)一定要了解清楚。而對(duì)于這個(gè)問題，有些 朋友是比較介意的，就我個(gè)人而言，我覺得無所謂，按中國(guó)現(xiàn)在房屋 的質(zhì)量和拆遷速度，能住三十年就算不錯(cuò)了。9、這次回去前，就知道了新市長(zhǎng)到任后，興寧不能私建房了， 果然，回去后發(fā)現(xiàn)以前滿大街的自建房出售的，沒有了，這些物美價(jià) 廉的自建房的消失，也進(jìn)一步的造成了興寧樓市的穩(wěn)步上漲。綜上所述，興寧樓市的走向，基本符合了我去年的判斷，即回鄉(xiāng)剛需強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。對(duì)于興寧房?jī)r(jià)未來的走向，我愚見如下：1、隨著大中城市的轉(zhuǎn)型升級(jí)，房租的高漲，生活成木的加大， 最重要的是工廠的轉(zhuǎn)移，很多城市的外來工也跟隨回鄉(xiāng)下發(fā)展了，最

11、近，興寧的工業(yè)園引來了菲利蒲這個(gè)大項(xiàng)目，相信不久以后，會(huì)有更 多的興寧人回家鄉(xiāng)發(fā)展。畢竟外面賺更多的錢，也比不上和家人在一 起。工業(yè)園的興起，會(huì)帶來大量的外來工和中高級(jí)管理層，這些都將 推動(dòng)興寧的消費(fèi)升級(jí)，支持房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。2、這次回鄉(xiāng)下小住，發(fā)現(xiàn)鄉(xiāng)下真的很幸福很悠閑，沒有大城市 的緊張，空氣很好，每天吃著自己種的菜，自己養(yǎng)的雞鴨，土雞蛋, 傍晚就去散步，晚上就喝茶吹牛，我們鎮(zhèn)上廣場(chǎng)竟然也有跳舞的了。 大城市里有的，鄉(xiāng)下都能買到，而且有了網(wǎng)絡(luò)后，令我驚奇的是，幫 姐姐在京東買一個(gè)相機(jī)，隔天就送貨上門了，和大城市完全一樣?？?以說，隨著城市化進(jìn)程的加快，興寧現(xiàn)在比外而還幸福，這也是越來 越多

12、人回家的一個(gè)原因。這也將推動(dòng)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定發(fā)展。3、隨著改善型買家的越來越多，開發(fā)商會(huì)提高樓盤的質(zhì)素，如 綠化，服務(wù)等，提高附加值，進(jìn)而維持房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上漲。4、追求隨著興寧新城區(qū)規(guī)劃的落實(shí)，配套的提升，地價(jià)的上升, 以及建安成木的上漲，這些都支撐了房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上漲。5、隨著私人自建房的限制，樓盤開發(fā)越來越規(guī)范，限制樓花的 出售，國(guó)內(nèi)大型開發(fā)商如碧桂園的進(jìn)駐，興寧的樓盤規(guī)模和質(zhì)量必將 上一個(gè)新的臺(tái)階，當(dāng)然，房?jī)r(jià)也將上一個(gè)臺(tái)階的。6、近期調(diào)控的放松，剛需的爆發(fā)，樓市的火爆，令興寧的開發(fā)商取消了所有優(yōu)惠，變相的提高了價(jià)格。綜上所述，隨著回鄉(xiāng)置業(yè)需求的增加，改善型買家的增多，政 府的投入，地價(jià)的上漲，樓盤的規(guī)范，成本的上升，品牌開發(fā)商的進(jìn) 駐，國(guó)家調(diào)控的放松，期待興寧房?jī)r(jià)大跌是