地產(chǎn)項目總必須懂的項目開發(fā)細節(jié)問題大匯總

1、地產(chǎn)項目總【必須懂的項目開發(fā)細節(jié)問題大匯總】在房地產(chǎn)營銷策劃的實踐中， 常常可以碰到“一個設計方案害死一個項目”的情 況。究其原因，大體有兩種，一種是設計公司自己沒有專業(yè)能力，“天下設計一 大抄”，平庸淺陋， 敷衍塞責，做出低下水平的作品； 另一種是開發(fā)商自以為是， 獨斷專橫，聽不進專業(yè)意見，完全不尊重設計院，把設計師當做一支筆，讓他怎 么畫就得怎么畫，最后的結局是項目失敗，設計師承擔罪名。 從房地產(chǎn)營銷角度來看， 一個規(guī)劃設計方案的好壞， 在很大程度上決定著一個項 目的成敗命運。 那么，我們怎樣去審視一個規(guī)劃設計方案評價分析一個規(guī)劃設計 方案，出發(fā)點是什么根據(jù)我們的實踐經(jīng)驗， 對規(guī)劃設計方案

2、的評價分析應該把握 五條基本原則。一、規(guī)劃設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。 這應該是最高原則 。樓盤建成是讓人住的， 要住七十年， 你必須對住戶的七十年 （幾乎是一輩子?。┴撠煛ＴS多規(guī)劃設計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留 下的是長期的隱患。西安融發(fā)沁園的最初設計方案中，小區(qū)主入口在主干道上， 人車混流；而主入口旁邊不遠就是一個紅綠燈十字路口， 一旦紅燈亮起， 排隊的 車輛即可一直排到小區(qū)主入口， 而且旁邊還有公交車輛的車站， 可以想象將來小 區(qū)業(yè)主的車輛出入會遇到多少麻煩！ 經(jīng)過我們的再三堅持， 這個方案終于做了修 改，把車輛入口改為另一個地方，做到人車分流。這些細節(jié)看起來是小

3、事，其實 有大隱患，萬萬不可等閑視之?！耙?guī)劃方案無小事”，一個細節(jié)留下麻煩，住戶 會抱怨一輩子。這種細節(jié)就顯示出設計師完全沒有從用戶的方便舒適角度考慮問 題，只是簡單地從平面布局的美學效果出發(fā)做設計，犯了一條大忌。二、規(guī)劃設計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。 項目定位是一個項目的根本大綱， 框定了規(guī)劃設計的方向， 背離定位就會做出完 全不能用的方案。 深圳寶安碧海名園項目， 定位是中小戶型的白領社區(qū)， 價位適 中，檔次中等， 但設計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設計， 在大約一萬 平方米的中庭里，布置了“地中?！薄ⅰ皭矍俸！?、“波羅的?！保B成一個完 整的水系，加上噴

4、泉、疊水、五個水幕墻，完全是頂級豪宅的景觀設計！粗略計 算一下，每平方米的造價要幾百元， 而物業(yè)管理的運轉費用更高得可怕， 這樣一 個中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費是很有限的，而單只是水景的運轉費用， 一年就需付出三十多萬元！ 誰來承擔這筆費用這就是設計師背離項目定位的典型 例子。三、規(guī)劃設計應該充分考慮將來物業(yè)管理的方便。 現(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項目成敗的一個重要方面， “買不買房看環(huán)境， 掏不 掏錢看戶型， 滿不滿意看管理。 ”以前設計方案是不考慮物業(yè)管理的， 而現(xiàn)在策 劃項目時就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問題。 湖南株洲的明珠花園， 最初的規(guī) 劃方案是上海一家著名設計院提供的， 以一

5、個湖為中心， 湖周圍一圈是獨棟別墅， 別墅外圍是多層住宅， 再外圍是小高層住宅。 設計師的想法很簡單： 讓別墅的業(yè) 主最接近湖景， 可以從客廳、 臥室的落地玻璃窗內(nèi)直接欣賞湖光水色。 但是他沒 有考慮到： 這個湖不是別墅業(yè)主獨享的， 而是小區(qū)全體業(yè)主共享的， 那些住在多 層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時， 都要從別墅的花園、 門前甚至窗前走過 才能到達湖邊， 別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾， 個人隱私無 法得到有效保護。 后來調整了規(guī)劃方案， 把一個湖變?yōu)閮蓚€湖， 內(nèi)湖是別墅區(qū)獨 享，外湖是小區(qū)業(yè)主共享。這樣，別墅單獨成區(qū)，物業(yè)管理和安全保護工作都以 橋為界，相對容易一些。四、

6、規(guī)劃設計在條件許可的前提下，應該盡量考慮項目營銷的方便。 營銷在規(guī)劃設計上有兩個基本要求，一個是賣點，一個是賣相。賣點要實在，比 如深圳寶安碧海名園項目， 最大的賣點是戶型設計， 所有的戶型全都是錯層， 每 戶送 20 平方米左右的一間或兩間房，廣告口號是“經(jīng)典戶型，買一送一”。而 在那些戶型比較一般的項目上，我們就力求環(huán)境景觀園林設計有些出彩的新意。 石家莊天山花園項目， 最初的設計方案并未考慮到開盤銷售的賣相， 在小區(qū)布局 和分期建設方面都只考慮居住和施工的方便。 后來我們提出 “先做賣相”的觀點， 堅持要求項目開盤時必須完成一個漂亮的小區(qū)大門、 一條主軸景觀商業(yè)大道、 一 處中心園林、一

7、個布置精美的會所（兼做售樓中心）、一組精心裝修溫馨舒適的 樣板房。開發(fā)商按照我們的要求， 首先在一期施工中完成這五個工程， 項目就具 備了良好的賣相。 現(xiàn)在許多項目在樓房建好之前， 先做好環(huán)境景觀園林， 目的都 是為了營銷的需要。 開發(fā)商只有完成銷售才能實現(xiàn)利潤， 因此不得不要求設計規(guī) 劃工作也為營銷服務。五、規(guī)劃設計除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術要點之外， 還應盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑 景觀學說的基本禁忌。一般來講，容積率、建筑密度、綠化率等技術要點都是規(guī)定死的，只能在這些前 提下做規(guī)劃設計。 但傳統(tǒng)建筑景觀學說， 很多設計師都不大了解， 所以經(jīng)常在這 方面出問題。另外，在樓盤規(guī)劃和戶型設計方面，關于

8、路沖、角沖、門沖等等基 本禁忌，都是只要稍加注意， 就可以完全避免的， 關鍵在于設計師必須懂得這些 基本禁忌。業(yè)內(nèi)人士常說：“一個項目成敗的 70在于前期策劃?！边@個前期策劃中，所 有關于項目定位，目標消費群定位、價格定位、營銷概念定位等等重要的理念， 其實全都在規(guī)劃設計方案里體現(xiàn)出來。 開發(fā)商的投資， 策劃公司的心血， 也都凝 聚在規(guī)劃設計方案中。 所以在規(guī)劃設計方面精益求精， 是保證項目成功的必備前 提。許多項目在規(guī)劃設計上費了兩三年的功夫， 最后一舉成功， 絕對不是偶然的。 在房地產(chǎn)營銷策劃的實踐中， 常?？梢耘龅?“一個設計方案害死一個項目” 的情 況。究其原因，大體有兩種，一種是設計

9、公司自己沒有專業(yè)能力， “天下設計一 大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責， 做出低下水平的作品； 另一種是開發(fā)商自以為是，獨斷專橫，聽不進專業(yè)意見，完全不尊重設計院，把設計師當做一支筆，讓他怎 么畫就得怎么畫，最后的結局是項目失敗，設計師承擔罪名。 房地產(chǎn)項目開發(fā)中細節(jié)問題的個人思考11、地下停車位設置不要堵住向單元進入的通道；12、單元旁放牛奶箱處的玻璃房要用裝飾百頁和玻璃相間的材料；13、牛奶箱個數(shù)設置不要以多少戶定制，而是要最大限度去利用這個箱子，有利服務和 管理；14、地面上的陰井蓋，做的要講究規(guī)則和美觀，當成藝術品；15、電梯內(nèi)的頂燈蓋，在定購該產(chǎn)品時，最好談好該部件的材質要不碎且通明；16

10、、保安室不能全用玻璃，蔽端太多，在方案設計時就要考慮保安室與與整個建筑體風 格品質的一致且在建筑體下面，可自然擋風避雨節(jié)約能耗；17、室內(nèi)管線、空調機位、煙道出口等布置，要盡量合理，給物業(yè)裝修管理提供支持；18、物業(yè)公司進入要早，他是一個房產(chǎn)開發(fā)全過程管理落實的管家，利大于敝，更多的 是經(jīng)濟效益和品牌延伸?？头?、營銷部同樣做著維護品牌的責任，也需要界入每個環(huán) 節(jié)；19、任何地方的墻面靠地接觸面一定要有貼腳線，并且要有離縫設計或其它辦法彌補；20、地下室要在一定間距中合理設置下水道，便于清潔出水；31、施工號與交付幢號的提前認定；32、商鋪空調位的設計除考慮美觀外還不要打攪業(yè)主，為考慮今后的商

11、業(yè)氣氛，能否事 先做好地燈的鋪設，店招設計要留有充足空間且不要與其它設施打架；33、晾衣陽臺能不放在客廳陽臺嗎；34、門廳由于單元住房設計原因，在留有較大曲徑時，能否把它用一道或門封住，使門 廳較規(guī)正的同時也能降低能耗；35、為防止沿街商鋪頂上的住宅樓道不安全因素，可以在最低層裝上防盜網(wǎng)；36、為保一方平安，使業(yè)主居住放心，開發(fā)商在滿足規(guī)范的同時，多為業(yè)主提供全方位 防范措施；37、房產(chǎn)商今后要提供的住宅可以分為三檔或更多的交付款式：1）毛坯房； 2）精裝修；3）初裝房。在達不到精裝能力時，初裝房應該是趨勢，可以保護整個環(huán)境和提升小區(qū) 品質；38、樣板房裝修要考慮今后出賣給業(yè)主使用， 同時出賣

12、時的合約必須注明相關法律風險；39、進入小區(qū)要設人車分流道，如今的車流量太大；人行出口用IC 卡識別，業(yè)主的安全感大大增強；40、公用部位一定要用節(jié)能燈；41、單元門廳設計不要太壓抑，盡量敞亮；42、如一樓電梯前室面對電梯的正方，留有一塊可以開啟的告示欄位置（成品后的平面 與面磚幾乎持平）；43、-1 樓進入電梯和安全樓梯均考慮用同一張IC 卡識別進入， 可以省去繁鎖的兩道門；44、簽總包合同時，是否能增加一條關于交付后業(yè)主提出的因施工質量引起的補（賠） 償款項，由我們在施工單位工程款中直接扣除，總不能讓我們買單吧；45、樓梯要設有擋水條，主要是防止污染墻面，便于保潔；46、空調位最好沿自家窗

13、臺高度走，既少影響樓下住戶又可以縮短裸露銅管的長度，保 持外立面整齊；47、幢墻上的門牌號安裝高低不一致，一般以一、二層之間；48、架空層沒有出水口且綠化土流入；49、進入-1 層樓道，燈的開關設在 1層，一標段感應燈到底， 二標段感應燈到一層為止；50、一、二標段 -1 層電梯前室地面鋪裝不同；ZL小區(qū)道路太競車速飛快r存在安全隱患;52.建議門衛(wèi)玻璃房改造;53. 廳磚缺損；58、陽口 廠TRTKBU 象一塊塊補丁 ；建議】心巳微信號:Cjhcirirribcj單元門廳磚與外地面磚高籲問題,應有收口以防門54、綠化中姜設羅水溝，通過綠化的生長可以返住溝； 55、建筑物的四周姜設置滴水溝（明

14、暗均可），防止滴水 管只裝了半截導致建筑物受損；56.總之f小區(qū)的H冰系統(tǒng)設計一定要可操作性強些;57.簽訂設施設備的采購和維保合同時f姜給物業(yè)公司留 道程序并且姜求供應商做出維保計劃方便今后物業(yè)管理的 銜接。由于現(xiàn)在缺少這個環(huán)節(jié)供應商物業(yè)服務開發(fā) 商簡直就是在玩猜捉老鼠內(nèi)部怨聲嘆氣外部損壞品牌還 便宜了供應商：臺下裙不要做玻璃，業(yè)主入住后窗簾掛上后立面會 好采用水泥柱加玻璃若一定要全用玻璃,就在下裙用黑色玻璃上部用透光玻璃或全用黑色 玻璃（但仍舊是補?。?9、正南曬衣在未找到不影響客廳和主房條件時，不妨給 個背陽的陽臺提供曬衣條件 若業(yè)主一定需姜陽光時，她 會用移動曬衣架找到陽光來解決的；6

15、0.信報箱留有一走位置論亂涂亂劃的投報員有個可以 寫下記號的嵯紳d噱取萬科內(nèi)部娜茨送萬科61、不讓住戶在室外安曬衣架，除非在設計時已考慮到建筑設計的特殊性，住戶無法安 裝且有合理的曬衣處。要么就是先給裝好，省得不統(tǒng)一；62、駱駝綠城的空調架已做了很好的設計，但高度不夠特別是低層只達到了一半的效果 和百葉窗間隔太緊，如果我們做最好能有所區(qū)別高度和百葉窗上翻的間距；63、良好綠化生長的環(huán)境：架空層中不要種耐陰植物，因為沒有露水照樣會死去，耐陰 植物適合種在沒陽光但有水的地方；沿建筑物周邊的耐陰植物或綠化， 設計時有坡度有 起伏，可以很好的遮掩許多設計時無法彌補的不足部分；64、盡管規(guī)劃指標對地下車

16、棚沒要求， 但在驗收后能給業(yè)主提供地下車棚哪怕是幾戶拚 有一個，即規(guī)整地下室的空間，又滿足了業(yè)主的需求，多個銷售亮點；65、阻礙輕易進入門廳的非機動車，設計時地面和門廳要有高差，總不能天天和業(yè)主搞 躲貓貓吧；66、汽車道沿著外環(huán)行，保持區(qū)內(nèi)無機動車穿行；67、空調架、曬衣架、封陽臺的出現(xiàn)，除了物業(yè)不盡職外，更大的原因是設計的人更本 沒有生活經(jīng)驗的積累所造成；68、水景要有，但不能以無謂的犧牲利潤作為日后的管理累贅；69、設計師們和老板們，當初一次置業(yè)的人們在雙方均不知情的情況下被呼悠了，現(xiàn)在 有了眾多一次置業(yè)人們的教訓在做參謀，同時又加入了二、三次置業(yè)的大軍，我們的設 計能有市場吸引力，值得探

17、索70、地下室電纜架箱與電纜是否兼容的問題，由于設計中或安裝中沒想得更多，造成重 新購置架箱，既多花錢又不完全匹配；71、如果在做土建時對鋪往地下車道的橡膠排水系統(tǒng)未做充分考慮的，對橡膠的分割要考慮安全和耐用。建議除兩邊有排水外，在上下車道即車肚子中間排水，并且不需要太 寬；72、看見過綠城的樓道嗎，只有照明電源開關一個，太羨慕了；還有涂料是上色的，太 溫馨了；還有停車線是點到為止，太簡潔了；73、空調洞的打法研究一下是否可行，能否打在與主機擺放位置高低相差不遠的地方， 主要是考慮讓外露的管線在室內(nèi)走，少影響外立面；續(xù) 74 、有的小區(qū)單元進戶門采用的像銀行自動取款機的門比較好，出來時只要按下

18、按鈕。這樣能省掉一把鎖，玻璃門因無框也顯得比較透亮又好清潔。75、地下室地坪顏色在考慮感觀的同時，也要照顧到交通組織的便利，如：1、把主通道和停車位的顏色區(qū)分開，便于汽車的進出口線路暢通和認記；2、把管理區(qū)域或樓幢區(qū)域的顏色區(qū)分開，便于日后管理和認記；3、等等。76、車位編號刷在地上，可以避免標識標牌太多太亂改善地下室的整體視覺環(huán)境。77、物業(yè)管理用房應具備與業(yè)主享有同樣的生活功能設施 （不至于有煙沒處冒，有熱水沒法享受，安全只為保障別人）。78、注意在樓層每五層間和地下室的某一小間處留有自來水取水處和出水處（為做環(huán)境清潔提供條件）。79、建造中的另碎空間盡量利用分隔成屋，可以給日后的管理提供保障。87、小區(qū)里能不能在設計時與城市道路一樣，考慮行道樹或有更美觀的遮陽設施，讓業(yè) 主