XX區(qū)老舊樓院管理研究(精簡篇）

1、xx區(qū)老舊樓院管理研究xx區(qū)老舊樓院管理研究 近年來，隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，新型城市住宅小區(qū)和老舊樓院在形象、設(shè)施、管理、服務(wù)等方面差距明顯，形成了鮮明的對比。群眾對老舊樓院的改造和管理提升的愿望迫切。因此，對城市老舊樓院的改造和管理應(yīng)該是當(dāng)下城市精細(xì)化管理的一個必要課題，也是城市可持續(xù)發(fā)展不可繞開的一個現(xiàn)實問題。xx區(qū)作為xx的中心城區(qū)，由于歷史原因，城區(qū)老舊家屬院眾多，基礎(chǔ)設(shè)施滯后，在很大程度上影響了群眾的生活。為提升xx區(qū)老舊樓院的管理水平，解決群眾生活不便的現(xiàn)實問題，xx區(qū)委高度重視，從實地調(diào)研入手，摸清基本情況，并組成調(diào)研組赴外學(xué)習(xí)考察，形成調(diào)研報告，為加快提升xx區(qū)老舊樓院管

2、理水平提供理論基礎(chǔ)。 一、省外老舊樓院管理的一些做法 老舊樓院長效管理機制是一個全國性的大課題，目前全國一些市縣區(qū)進行了積極地探索和嘗試。xx市金牛區(qū)計劃2016 2016年每年選擇100個無法實施舊城改造的非專業(yè)物管老舊樓院實施集中整治。2016年共投入資金1.1億元對列入整治范圍內(nèi)的100個老舊院落進行道路平整、車輛停放、垃圾處理、治安防控等十項集中整治行動。重點對年久失修的老舊院落立面改造，維修雨棚、粉刷立面、油漆防護欄。對院內(nèi)特別是樓道內(nèi)的水、電、氣、通信等管線進行整治，消除樓道 蜘蛛網(wǎng) ，暢通消防通道，規(guī)范車輛停放。對于無門衛(wèi)室的院落增設(shè)門衛(wèi)室，增高院落圍墻，有條件的院落安裝監(jiān)控攝像

3、頭。通過老舊院落軟硬件設(shè)施的不斷改進，同步推進物業(yè)化管理，有效提升院落居民的生活環(huán)境和生活品質(zhì)。青島市市南區(qū)2016年投入1.32億元，根據(jù)民生需求，結(jié)合區(qū)域城市功能，主要進行建筑外立面和屋頂?shù)男蘅?、防水處理，立面粉刷，空調(diào)等外立面掛件規(guī)整等，具備條件的同時做好平改坡、保溫層施工等。老舊樓院經(jīng)過改造后，成為設(shè)施完善、相對封閉的小區(qū)。同時，加大老舊樓院的長效管理工作，制定規(guī)章制度和考核辦法，每年開展達(dá)標(biāo)居民樓院、示范居民樓院、達(dá)標(biāo)物業(yè)小區(qū)、示范物業(yè)小區(qū)、優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)評級活動，并給予一定的獎補資金，有效提高了各方面的積極性。沈陽市沈河區(qū)從2016年開始，投入資金5.5億元對全區(qū)563個老舊住宅小區(qū)

4、進行環(huán)境綜合改造，包括拆除違法建筑、修建小區(qū)道路、粉刷樓體、修補漏雨房屋、新增綠化面積、增加居民停車位等等。同時，對具備封閉條件的小區(qū)全面實行封閉管理，不具備封閉條件的小區(qū)達(dá)到日常保安、保潔等管理標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn) 保障型 管理標(biāo)準(zhǔn)全覆蓋。同時，各街道因地制宜，將老舊院落集中整治工程的 規(guī)定動作 與體現(xiàn)自身院落個性化的 自選動作 相結(jié)合，老舊院落將完全按照有特色、有主題、上檔次的精品院落標(biāo)準(zhǔn)進行重點打造，基本形成 一院落一特色、一片區(qū)一風(fēng)格 。 概括起來，各地經(jīng)驗基本上都是老舊樓院改造工程和長效管理資金由政府投入，采取政府牽頭、房產(chǎn)建設(shè)部門主管、街道辦事處具體負(fù)責(zé)、社區(qū)組織實施、群眾參與的模式。一是委

5、托管理方式。即對整治后達(dá)到物業(yè)服務(wù)管理條件的院落，委托專業(yè)的物業(yè)公司進行物業(yè)管理服務(wù)。由政府提供長效管理補貼資金托底扶持，扶持經(jīng)費由區(qū)政府直接撥付，消除托管物業(yè)企業(yè)的后顧之憂。通過這種規(guī)?；芾砜梢越档鸵酝稚⒐芾淼某杀?，提高資金使用的科學(xué)性，用較低的人力和材料成本取得更大的效益。二是自治管理方式。即成立業(yè)主委員會對老舊院落進行自我服務(wù)管理。業(yè)主委員會成員由退休老同志、社區(qū)樓棟長、黨員及部分熱心公益的居民組成，服務(wù)是自愿無償?shù)模苯庸芾順I(yè)主事務(wù)，向居民收取一定的管理費，收取的物業(yè)管理費基本用于樓院硬件維護，如聘用人員工資、修補漏水屋頂、樓院綠化等。三是社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理方式。即由小區(qū)居民和社區(qū)共同

6、來管理，其本質(zhì)是社區(qū)實行準(zhǔn)物業(yè)管理，也是全國各城市老舊樓院采取的主要方式。由政府投入資金，以街道為片區(qū)開展管理，在社區(qū)層面上推行準(zhǔn)物業(yè)的服務(wù)。四是其他管理人方式。xx市在全國首推其他管理人制度。 2016年，xx在全國范圍內(nèi)率先出臺了物業(yè)服務(wù)其他管理人名錄管理暫行辦法，2016年市房管局與市民政局印發(fā)了物業(yè)服務(wù)其他管理人備案管理辦法，其中明確了通過以街道服務(wù)中心、社區(qū)服務(wù)站等為依托組建社區(qū)物業(yè)服務(wù)組織，以民辦非企業(yè)單位性質(zhì)備案、登記后納入物業(yè)其他管理人名錄，對老舊院落、農(nóng)村集中居住區(qū)實施保障性、基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)。 二、xx區(qū)老舊樓院管理現(xiàn)狀 據(jù)不完全統(tǒng)計，全區(qū)老舊樓院總數(shù)量為237個，530多棟

7、老舊住宅樓，總建筑面積約200萬平方米，占xx市老舊住宅小區(qū)總數(shù)的35.78%，涉及住戶約2.3萬戶。其中南灘地區(qū)18個，倉門街地區(qū)50個，總寨鎮(zhèn)10個，飲馬街地區(qū)38個，人民街地區(qū)27個，南川東路地區(qū)41個，南川西路地區(qū)19個，禮讓街地區(qū)34個。按隸屬關(guān)系分，其中：破產(chǎn)改制的省屬企事業(yè)單位家屬院有43個，房產(chǎn)部門直管樓院有36個，無主管部門的純居民樓院有158個；按建筑面積分，其中：1.5萬平方米以上樓院有20個，建筑面積約為74.80萬平方米；1.5萬平方米以下零散或不封閉樓院有166個，建筑面積約為9.50萬平方米；按建筑時間分，其中：上世紀(jì)70年代以前建設(shè)的樓院有20個，70-80年代

8、建設(shè)的樓院有84個，80-2000年代建設(shè)的樓院有113個，2000年后建設(shè)的樓院有20個；按照管理現(xiàn)狀分，其中：實行市場化物業(yè)管理的樓院有30個，實行業(yè)主自治管理的有45個，由產(chǎn)權(quán)單位進行管理的有31個，由社區(qū)直接進行管理的有131個。 由于xx區(qū)在xx市建設(shè)和發(fā)展的過程中處于密度比較集中的中心城區(qū)，上世紀(jì)九十年代之前的樓院建設(shè)面積和總量占xx市的比重很大，加之中心城區(qū)的后期開發(fā)建設(shè)成本和難度不斷加大等各方面因素的影響，建設(shè)和改造的步伐相對滯后，各個時期的樓院交織并存，大部分老舊樓院基礎(chǔ)設(shè)施簡陋陳舊，衛(wèi)生和環(huán)境狀況差，管理難度大，不僅影響居民生活水平和質(zhì)量的提高，也嚴(yán)重制約著城區(qū)現(xiàn)代化建設(shè)的

9、進程，突出表現(xiàn)在以下幾個方面： 一是老舊樓院在我區(qū)的分布呈現(xiàn)點多、面廣、量大的狀況。我區(qū)的237個老舊樓院530棟住宅樓，總建筑面積200余萬平方米，約占xx市老舊樓院小區(qū)總數(shù)的35.78%，分布在七辦一鎮(zhèn)，除總寨鎮(zhèn)10個外，最多的倉門街地區(qū)50個，最少的南灘地區(qū)18個，由于鎮(zhèn)辦財力和人力有限，在設(shè)施和環(huán)境改造上沒有更多的資金投入，物業(yè)化管理工作的推進與覆蓋難以在短期內(nèi)實現(xiàn)，而且時常處于原企業(yè)物業(yè)管理甩包袱，由辦事處和社區(qū)承擔(dān)管理的狀態(tài)，一些物業(yè)公司與業(yè)主之間因道路、綠化、停車、治安、上下水等問題造成的矛盾不斷增加。同時，在我區(qū)老舊樓院執(zhí)行了10余年的每戶6元（低保戶3元）的垃圾清運費收取率只

10、在40%左右，嚴(yán)重制約了老舊樓院的衛(wèi)生保潔工作，每年各辦事處對老舊樓院的公共設(shè)施修復(fù)維護、衛(wèi)生清運等費用支出高達(dá)20余萬元。 二是破產(chǎn)改制等企業(yè)家屬樓院矛盾比較集中。以南川東、西路分布狀況來看，上世紀(jì)八十年代前集中建設(shè)的企業(yè)絕大部份已破產(chǎn)兼并或改制，但這些企業(yè)所屬的家屬樓院大部份處于企業(yè)不管，移交社區(qū)管理或無人管理的狀況。如礦建公司、汽車七場、汽車制造廠、xx曲軸廠、xx第二機床廠、xx燈泡廠、xx電動工具廠等，基本處于這種狀態(tài)。其中礦建小區(qū)有22棟住宅樓已成危房，不能長期居住，無廁、無下水，居住面積小，生活極為不便。該小區(qū)所有的管理和服務(wù)都由辦事處和社區(qū)承擔(dān)，2016年4月，該小區(qū)物業(yè)撤離后

11、由社區(qū)代管至今。xx第二機床制造有限公司于2016年4月向其家屬院住戶發(fā)出通告，停止物業(yè)管理服務(wù)以來一直由社區(qū)代管，僅二機社區(qū)所轄無物業(yè)管理的老舊樓院有41棟，建筑面積9.86萬平方米，常住戶1391戶40余人。南川西路老舊樓院共有75棟，總面積24萬平方米，涉及住戶30戶000余人。絕大部份是破產(chǎn)改制等遺留問題，如xx燈泡廠家屬院在企業(yè)破產(chǎn)后長期處于無人管理的狀態(tài)。 三是社區(qū)承擔(dān)的責(zé)任和壓力不斷加大。目前，我區(qū)所有三無樓院大部份由社區(qū)代行管理，代管的總量達(dá)到131個之多，居民在遇到通下水、清化糞池、處理堆積垃圾等問題時，往往向社區(qū)反映，社區(qū)就要負(fù)責(zé)找人疏通清理，而由此產(chǎn)生的費用大部份由社區(qū)承

12、擔(dān)。這些工作占用了社區(qū)干部很大的時間和精力，向居民收取的垃圾清運費難以支撐物業(yè)管理服務(wù)的正常運行。如僅南川東路礦建公司、汽車七場家屬院每年清掃費用近10萬元，收取的衛(wèi)生費只有4萬元，垃圾清運費無力支付。原屬南川西路房管所垂直管理的南川西路59號、90號、94號院改為屬地化管理后移交社區(qū)代管，而樓院衛(wèi)生費、停車費、房屋租賃費等卻由房管所（新夏物業(yè)）收取，收費與管理分離。有的社區(qū)甚至每周需要專門安排兩個工作日，組織人員進行衛(wèi)生清掃和垃圾清運。社區(qū)承受著人力、物力、財力、精力的壓力，使社區(qū)正常工作受到影響。 四是居民群眾要求老舊樓院改造和管理的反映、呼聲很高。近幾年來，全區(qū)上下經(jīng)過創(chuàng)衛(wèi)以及已經(jīng)開展的

13、創(chuàng)城等各項創(chuàng)建活動，經(jīng)過街鎮(zhèn)、社區(qū)干部的艱苦努力，我區(qū)老舊樓院整體的管理水平和環(huán)境面貌發(fā)生了很大的變化，居民群眾對發(fā)生的變化是持肯定態(tài)度的。但就老舊樓院環(huán)境的徹底改善方面，居民群眾的呼聲和要求非常集中，他們希望政府加大資金投入，擴大并加快棚戶區(qū)的改造，改善居住條件和環(huán)境。 三、xx區(qū)老舊樓院管理存在的困難和問題 由于舊城改造的不平衡和歷史欠賬，老舊樓院的整體環(huán)境衛(wèi)生、基礎(chǔ)設(shè)施、綠化亮化、治安等方面都存在諸多問題，與建設(shè)文明、現(xiàn)代化的城區(qū)要求相差甚遠(yuǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足轄區(qū)居民安居、宜居的條件。一是上世紀(jì)八十年代以前建造的老舊樓院，約占全區(qū)老舊樓院的40%左右。整體環(huán)境極差，根本談不上有與現(xiàn)代城區(qū)相適

14、應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施，大部分老舊樓院既沒有上下水管網(wǎng)、院落道路路燈，有些還沒有廁所，仍沿用燃煤取暖生活，樓體屋面破損，無院墻、無門衛(wèi)值班，治安環(huán)境差。二是破產(chǎn)企業(yè)院落遺留問題多，約占全區(qū)老舊樓院的20%左右。隨著近年來房地產(chǎn)的開發(fā)，具有商業(yè)價值的地段正在或者已經(jīng)改造，余下的不具備開發(fā)價值或開發(fā)成本過高的地段，成為城市中的 貧困區(qū) 。三是部份企業(yè)代管院落，約占全區(qū)老舊樓院的5%。原企業(yè)在經(jīng)營效益好的時期，水、電、暖、衛(wèi)生全由企業(yè)承擔(dān)。隨著企業(yè)改制的不斷深入，企業(yè)已完全走向市場，大包大攬的現(xiàn)象不復(fù)存在。但由于原企業(yè)職工享受慣了 固定 的待遇，沒有 花錢買服務(wù) 的概念，因此在供水、供電、供暖、衛(wèi)生等方面與企

15、業(yè)產(chǎn)生很多矛盾，欠賬多。四是業(yè)主自主管理的樓院，約占全區(qū)老舊樓院的20%。樓院僅具備了打掃衛(wèi)生、看家護院的基本功能。五是市場化物業(yè)管理的樓院，約占全區(qū)老舊樓院的15%?；A(chǔ)設(shè)施薄弱，環(huán)境較差，物業(yè)收費低，服務(wù)一般化。 四、xx區(qū)提升老舊樓院服務(wù)管理的原則、對策和案例 （一）原則 整治和服務(wù)相結(jié)合的原則。整治工作是基礎(chǔ)，基礎(chǔ)工作做扎實了，物業(yè)服務(wù)開展相對順利；服務(wù)工作是保障，做好日常的物業(yè)服務(wù)，才能保證整治效果。 突出重點、先易后難的原則。老舊樓院的整治投入大，環(huán)境衛(wèi)生等方面經(jīng)常性保持的難度也大。首先應(yīng)挑選群眾基礎(chǔ)較好、大小規(guī)模適中、容易見到實效的老舊樓院，以確保改造工作順利進行。 以點帶面、逐

16、步推進的原則。在不同地區(qū)選擇若干個試點樓院，開展不同方式的改造試點工作，及時了解和掌握試點樓院可能遇到的問題，同時及時整改，為全區(qū)開展老舊樓院改造工作的順利進行提供經(jīng)驗。 尊重群眾意愿的原則。除了按照城區(qū)規(guī)劃來開展老舊樓院改造外，改造要充分征求居民意見。原則上改造區(qū)域內(nèi)大多數(shù)居民有改造需求的，優(yōu)先列入改造計劃。 與全區(qū)重點工作結(jié)合的原則。老舊樓院改造工程應(yīng)努力實現(xiàn) 四個結(jié)合 ，做到與城鄉(xiāng)物業(yè)管理全覆蓋相結(jié)合，與創(chuàng)建全國文明城市相結(jié)合，與城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理相結(jié)合，與社會管理創(chuàng)新工作相結(jié)合，努力提升居民群眾對居住環(huán)境的滿意度。 （二）對策 將老舊樓院的改造和管理作為今后幾年區(qū)委、區(qū)政府的最大民生工程

17、來抓，按照 有治安防范、有綠化保潔、有業(yè)主組織、有人員管理 的 四有 標(biāo)準(zhǔn)，推行準(zhǔn)物業(yè)管理模式，成熟小區(qū)逐步推進市場化管理模式。 一是設(shè)立工作機構(gòu)。成立xx區(qū)老舊樓院改造和長效管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)組織實施全區(qū)老舊樓院的規(guī)劃、任務(wù)分解、人員培訓(xùn)、管理考核老舊樓院長效管理等工作。各鎮(zhèn)辦成立物業(yè)管理服務(wù)中心，具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作；社區(qū)成立物業(yè)管理服務(wù)工作站，負(fù)責(zé)協(xié)助老舊樓院管理。 二是納入目標(biāo)體系。建立以建設(shè)、城管、民政、衛(wèi)生、文化、農(nóng)林、司法和綜治等相關(guān)職能部門，以及鎮(zhèn)辦為主要對象的工作目標(biāo)年度考核機制，明確各自工作職責(zé)。 三是擬定改造規(guī)劃。區(qū)財政每年劃撥專項資金，集中財力分年度、有計劃地

18、推進全區(qū)老舊樓院改造工作。結(jié)合棚戶區(qū)改造及小城建等項目支持，每年選擇50個老舊樓院實施集中整治，按照 上檔次、有風(fēng)格、顯特色 的院落標(biāo)準(zhǔn)進行重點打造，主要對居民樓院基礎(chǔ)設(shè)施進行配套整治，具體包括樓體粉刷，網(wǎng)管改造，地面硬化、綠化和亮化以及安裝單元防盜門和樓道塑鋼門窗等等，全面提升老舊樓院的硬件水平。 四是制定具體辦法。依據(jù)老舊樓院整治的進程，借助省、市項目安排的機遇，提出適合中區(qū)實際的分層次、多方位、可操作性強的實施辦法，為全區(qū)老舊樓院的管理提供制度保障和支撐。 五是開展試點工作?？稍谀洗|路、人民街、禮讓街辦事處挑選若干個不同類型的老舊樓院開展試點。南川東路地區(qū)開展 引入市場化物業(yè)管理 試點

19、，主要選擇原汽車七場家屬院等院落，社區(qū)引導(dǎo)成立業(yè)主委員會，引入正規(guī)物業(yè)公司，實現(xiàn)物業(yè)化管理。人民街地區(qū)開展 社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理 試點，由街道辦事處、社區(qū)統(tǒng)一安排選聘人員，做好老舊樓院清掃保潔，對符合條件的樓院實施治安防范、改善小區(qū)環(huán)境等 準(zhǔn)物業(yè) 服務(wù)。禮讓街地區(qū)實行 一把掃帚掃到底 的模式，區(qū)城管部門將背街小巷和老舊樓院與主要街道的清掃保潔工作一起完成。同時積極實施 自治管理 ，由業(yè)主委員會或院務(wù)委員會向居民收取較低的費用，聘用專門人員自我管理、自我服務(wù)。 六是緊抓項目載體。充分利用國家及省市在棚戶區(qū)改造、老舊樓院立面整治的機遇，盡快強化項目的論證和研究，積極爭取更多的政策和資金，善于借助外力求改變，求發(fā)展。 七是加強宣傳教育。大力營造為民辦實事、辦好事，實現(xiàn)民生工程惠百姓的良好社會和輿論氛圍，通過積極引導(dǎo)，轉(zhuǎn)變觀念，推進全區(qū)老舊樓院的改造和長效管理步入良性運行軌道。 （三）案例 南川東路地區(qū)作為我區(qū)老舊樓院較多、涉及面較廣的轄區(qū)，以南川東路作為首個改造試點轄區(qū)，以 改善軟環(huán)境、改造硬設(shè)施 為內(nèi)容，以點帶面推動