2014年江油房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

1、20142014 年江油房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告年江油房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告 （2014 年 3 月） 集團(tuán) 3 月調(diào)研資料 目目 錄錄 第一章 江油房地產(chǎn)市場投資環(huán)境分析 第二章 江油房地產(chǎn)市場分析 第三章 結(jié)論及建議 第一章第一章 江油房地產(chǎn)市場投資環(huán)境分析江油房地產(chǎn)市場投資環(huán)境分析 1、江油概況、江油概況 江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龍門山脈東南。 距離綿陽市 30 公里，成都 160 公里，市幅員面積 2719 平方 千米，地理位置優(yōu)越，氣候條件宜人。江油市域總?cè)丝诩s 90 萬人，常住人口基本與總?cè)丝诔制?，體現(xiàn)其在西部地區(qū)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展處于優(yōu)勢地位，2013 年城市建成區(qū)面積 40 平方公里

2、， 城市人口達(dá) 37 萬人，城市化率 53%。 結(jié)論結(jié)論：目前正：目前正處處于城市化快速推于城市化快速推進(jìn)進(jìn)，改善住房和，改善住房和剛剛需型需型 住房加快建住房加快建設(shè)時(shí)設(shè)時(shí)期。期。 2、交通條件、交通條件 江油鐵路運(yùn)輸條件十分優(yōu)越，寶成鐵路貫穿全境，江油 火車中心站為全國最大的縣級(jí)市火車站，成綿樂高鐵年內(nèi)運(yùn) 營，江油到成都只需 1 小時(shí)，到綿陽只需 10 分鐘，另外，成 綿樂高鐵在江油設(shè)立江油站和青蓮站（江油南站），正在建設(shè) 的成西高鐵還將在江油設(shè)立厚壩站（江油北站），江油鐵路極 為優(yōu)越，可以通達(dá)全國主要大城市，江油在整個(gè)寶成鐵路的 地位高于綿陽等站。綿陽至江油高等級(jí)公路和綿廣高速公路 等構(gòu)

3、成江油公路的主干網(wǎng)絡(luò)，驅(qū)車從綿陽到江油僅需 30 分 鐘，綿陽南郊機(jī)場已開通上海、北京、廣州等 8 個(gè)城市航線， 今年還將建設(shè)綿陽至江油第二快速通道中綿路，江油至綿 陽更為通暢，另外綿九高速（綿陽至九寨溝）今年將開工建設(shè)， 使江油成為九環(huán)線上最為重要的節(jié)點(diǎn)。綿巴（綿陽至巴中）高 速公路起點(diǎn)也距離江油城區(qū)不到 20 分鐘。 結(jié)論結(jié)論： ：鐵鐵路、高速、航空各路、高速、航空各項(xiàng)項(xiàng)運(yùn)運(yùn)輸輸條件均十分條件均十分優(yōu)優(yōu)越。越。 3、特色、特色資資源源 李白故里，中國優(yōu)秀旅游城市、四川歷史文化名城，道教， 火藥發(fā)源地，哪吒文化起源地，江油擁有李白文化、三國文 化、道教文化、火藥文化和紅色文化等獨(dú)特的旅游資源

4、優(yōu)勢。 景觀、景點(diǎn)資源豐富：建設(shè)中的 5A 級(jí)景區(qū)涪江六峽、李白文 化產(chǎn)業(yè)園景區(qū)，建成的 4A 級(jí)景區(qū)：竇團(tuán)山景區(qū)、李白紀(jì)念館， 打造中的 4A 景區(qū)：青蓮李白故居、乾元山景區(qū)、佛爺洞景區(qū)、 養(yǎng)馬峽景區(qū)、藏王寨景區(qū)、吳家后山辛夷花景區(qū)，建成的 3A 級(jí)景區(qū)：天音洞、果語花溪，以及知名景區(qū)：白龍宮、觀霧山 等等，景觀資源文化資源豐富。 礦產(chǎn)豐富，有金、大理石、煤、石油、天然氣、石灰石、硫 鐵礦、石英砂等 ，市工業(yè)開發(fā)區(qū)具有良好的能源、建材、天 然氣等為發(fā)展工業(yè)可利用的資源優(yōu)勢，其中探明的礦產(chǎn)資源 有 14 種。江油是四川重要的天然氣生產(chǎn)基地，年產(chǎn)天然氣 7 億 m3。 水資源源豐富，區(qū)內(nèi)涪江河年

5、水流量 48 億 m3，平通河年 流量 7 億立米，自產(chǎn)水量 18 億 m3，地下水總量 3.9 億 m3， 可開發(fā)的水資源總量 18.76 億 m3。 結(jié)論結(jié)論：旅游：旅游資資源、源、礦產(chǎn)資礦產(chǎn)資源、水力源、水力資資源極其豐富。源極其豐富。 4、 、經(jīng)濟(jì)發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況展情況 2013 年，實(shí)現(xiàn)地區(qū) GDP268.5 億元，增長 12%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政 收入 38 億元，增長 17%，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入 13.5 億元，增長 15.3%。規(guī)模工業(yè)企業(yè) 193 戶，實(shí)現(xiàn)規(guī)模工業(yè)總產(chǎn) 值 381 億元、增長 17%，規(guī)模工業(yè)增加值 113 億元、增長 14%。 實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)增加值 97 億元、增長

6、10.5%，社會(huì)消費(fèi)品零售總 額 118.7 億元、增長 15%，旅游總收入 34 億元、增長 58.9%。 結(jié)論結(jié)論：在四川的：在四川的縣級(jí)縣級(jí)市中，江油的市中，江油的經(jīng)濟(jì)發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一流。展水平一流。 5、 、產(chǎn)業(yè)發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及固定展及固定資產(chǎn)資產(chǎn)投投資資情況情況 江油全市經(jīng)濟(jì)實(shí)力排在綿陽市前列，是綿陽副中心城市， 工業(yè)發(fā)達(dá)。已形成冶金、機(jī)械、建材、化工、能源、食品等六 大支柱產(chǎn)業(yè)，國家三線建設(shè)奠定了雄厚的重工業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。 境內(nèi)有預(yù)計(jì)今年產(chǎn)值過百億的企業(yè)攀長鋼，有產(chǎn)值 20 億元 的神華集團(tuán)巴蜀江電（另外神華集團(tuán)投資 150 億元建設(shè)天明 電廠，建成后，江油將成為四川最重要的火電基地），產(chǎn)

7、值將 達(dá)到 10 億元的四川礦業(yè)集團(tuán)、四川國大、江油紅獅、 拉法基雙馬、黃龍破碎、清香園、乳酸集團(tuán)、等等。另外四 川模弛住宅工業(yè)有限公司將投資 10 億元，建設(shè)年產(chǎn)值上千 億元的模塊化住宅產(chǎn)業(yè)園。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)方面：九嶺現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科 技示范園、西屏獺兔養(yǎng)殖示范區(qū)等重大農(nóng)業(yè)項(xiàng)目基本建成發(fā) 揮效益。房地產(chǎn)市場：中鐵集團(tuán)、TCL 集團(tuán)、聯(lián)想集團(tuán)、廣東 佛山日新發(fā)展集團(tuán)、成都鏈生集團(tuán)、四川耀森集團(tuán)、四川聚 人集團(tuán)、成都齊力、四川榮新集團(tuán)、浙江久盛置業(yè)、重慶兄弟 集團(tuán)均在江油有開發(fā)項(xiàng)目。 結(jié)論：江油投資環(huán)境良好，吸引了很多大型企業(yè)前去投結(jié)論：江油投資環(huán)境良好，吸引了很多大型企業(yè)前去投 資，由于處于北方入川后第一

8、個(gè)大型平原壩子，靠近成都資，由于處于北方入川后第一個(gè)大型平原壩子，靠近成都 綿陽距離近，優(yōu)秀的景觀資源，以及交通優(yōu)勢，吸引了大綿陽距離近，優(yōu)秀的景觀資源，以及交通優(yōu)勢，吸引了大 批企業(yè)投資。批企業(yè)投資。 第第二章二章 江油市房地產(chǎn)市場分析江油市房地產(chǎn)市場分析 1、土地市、土地市場場 江油市已售土地中有 400 畝尚未開發(fā)，預(yù)計(jì)開發(fā)量 80 萬平米。2013 年，江油已經(jīng)刻意在減少入市土地，由于 2012 年土地市場放量較多，2013 年土地市場刻意收攏，目前放量 土地基本開發(fā)。2014 年首次土地出讓正在進(jìn)行中，出任面積 約 270 畝。2013 年 6 月 26 日，江油市推出的紀(jì)念碑街西段

9、 南側(cè)、乾元路南段西側(cè)地塊 88 畝，以總價(jià) 1.2 億元成交，約 138 萬元/畝，起價(jià)為 120 萬元/畝。另一塊位于西環(huán)線東側(cè)、 詩仙路南側(cè) 118 畝，總價(jià) 1.69 億元，約 143 萬/畝，起價(jià)為 125 萬/畝。 結(jié)論結(jié)論：土地市：土地市場場的表的表現(xiàn)現(xiàn)比比較較合理，地合理，地塊塊出任均有出任均有 14%以以 上的溢價(jià)。上的溢價(jià)。 2、商品房市、商品房市場場 2012 年，全年商品房屋銷售面積 41.13 萬平方米。實(shí)現(xiàn) 銷售額 16.76 億元。2013 年，商品房銷售面積 72.86 萬平方 米，銷售額 20.5 億元。 （以上數(shù)據(jù)包含商業(yè)地產(chǎn)） 結(jié)論結(jié)論：江油樓市成交量增：

10、江油樓市成交量增長較長較快。商品房均價(jià)由快。商品房均價(jià)由 2007 年年 的的 1571 元元/,上上漲漲至至 2013 年年 3753 元元/。 。 3、存量房市、存量房市場場 2013 年全年商品房投資 21 億元，增長 16.7%，新居工程 完成投資 2.5 億元。現(xiàn)有存量房源：2013 年江油開發(fā)量 126 萬平米，銷售面積 72.86 萬平米，待售面積約 60 萬平方米， 其中的情況為 2013 年底，很多樓盤開始建設(shè)，2014 年開發(fā) 新項(xiàng)目較少，因此，2014 年整個(gè)江油房地產(chǎn)市場應(yīng)該趨穩(wěn)， 在國內(nèi)大環(huán)境的影響下，可能出現(xiàn)先降價(jià)后反彈的情況，但 是，江油房價(jià)降價(jià)空間較小，很多樓盤

11、的售價(jià)在 3700 元左右。 結(jié)論結(jié)論：江油房地：江油房地產(chǎn)產(chǎn)市市場發(fā)場發(fā)展展穩(wěn)穩(wěn)定，適合分期投定，適合分期投資資開開發(fā)發(fā)。 。 4、 、2013年開年開發(fā)發(fā)市市場場情況情況 江油房地產(chǎn)市場備案規(guī)模特別大，但是實(shí)際開發(fā)和放量 特別少。這種可能是出現(xiàn)在江油這樣一個(gè)中等規(guī)模城市的常 規(guī)案例。例如，85萬平米城市綜合體富樂領(lǐng)江項(xiàng)目，按照目 前的開發(fā)進(jìn)度（2013年4月開工，目前封頂了6萬平米，在建4 萬平米）預(yù)計(jì)開發(fā)年限為10年，再如江油2013年樓市代表作 品75萬平米城市綜合體圣名國際廣場項(xiàng)目，2013年初開 發(fā)，目前的一期23萬平米住宅封頂，二期商業(yè)預(yù)計(jì)2015年才 能開工，存量9萬平米，對于

12、2014年的住宅市場根本沒有威脅， 預(yù)計(jì)開發(fā)時(shí)間為6年。江油這類項(xiàng)目規(guī)劃體量龐大的項(xiàng)目特 別多，但是年開發(fā)量特別小，以上例子富樂領(lǐng)江為例，年開 發(fā)量不到9萬平米，而且還要加上商業(yè)面積，圣名國際廣場年 開發(fā)量不過12萬平米，也要加上商業(yè)。 結(jié)論結(jié)論：表面光：表面光鮮熱鬧鮮熱鬧，大，大盤盤多，多，實(shí)質(zhì)實(shí)質(zhì)上江油市上江油市場場基本全部基本全部 為為小小盤盤。 。 5、2013年開發(fā)樓盤2014年存量房及續(xù)建開發(fā)情況 圣名國際廣場2013年開發(fā)量23萬平米，去量16萬平米，存 量8萬平米，2014年沒有新開發(fā)量入市；富樂領(lǐng)江2013年開發(fā) 量8萬平米，基本售完，2014年新增入市5萬平米；東城尚品在

13、建面積12萬平米，去量8萬平米，存量4萬平米，2014年無新 投入量（具體詳見附表一）。 結(jié)論結(jié)論：目前：目前統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)開開發(fā)發(fā)量和存量需要量和存量需要2014年和年和2015年兩年才年兩年才 能消化完成，但是考能消化完成，但是考慮慮到到2015年、年、2016年江油新增年江油新增項(xiàng)項(xiàng)目目較較少少 （大多數(shù)地（大多數(shù)地塊塊根據(jù)城市建根據(jù)城市建設(shè)設(shè)情況在情況在2年內(nèi)不具年內(nèi)不具備備出任條件，核出任條件，核 心城區(qū)地心城區(qū)地塊塊基本出基本出讓讓完完畢畢，其他郊區(qū)基本不具，其他郊區(qū)基本不具備備開開發(fā)發(fā)條件）條件） 的情況，因此，的情況，因此，總總體開體開發(fā)發(fā)量比量比較較合理，略有小合理，略有小風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)

14、。 。 6、 、購購房客群分析房客群分析 目前在售樓盤中，本地客戶占80%以上，核心客戶群體大 部分屬于改善性居住客戶。有一定的購房消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)，追求性 價(jià)比較高的產(chǎn)品。購買群體主要來源于個(gè)體戶、民營企業(yè)主 以及從事當(dāng)?shù)貎?yōu)勢產(chǎn)業(yè)的人群。適度做好對周邊區(qū)縣的廣告 宣傳是可取之處。 結(jié)論結(jié)論：主要：主要還還是江油市城區(qū)客是江油市城區(qū)客戶為戶為主，主，輔輔以周以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客客 戶戶，做好周，做好周邊邊區(qū)區(qū)縣縣的的營銷營銷，是伴隨江油城，是伴隨江油城際際高高鐵發(fā)鐵發(fā)展以及教展以及教 育育優(yōu)勢優(yōu)勢的新體的新體現(xiàn)現(xiàn)。 。 第三章 結(jié)論及建議 一、結(jié)論：江油樓市供應(yīng)產(chǎn)品多元，呈現(xiàn)出較為成熟的發(fā) 展?fàn)顟B(tài)，寫字

15、樓、商鋪、酒店式公寓、SOHO 等產(chǎn)品的出現(xiàn)， 表現(xiàn)出江油市場快速的發(fā)展，以及體現(xiàn)了江油地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 江油的十二五規(guī)劃預(yù)計(jì)江油城市人口將達(dá)到 50 萬，但 是其中很大一部分是靠農(nóng)村人口轉(zhuǎn)籍來完成的，現(xiàn)在的江油 市場對于有特色、改善型的高端住宅還是有一定的需求；對 于大眾化，高容積率的中低端住宅已經(jīng)沒有了競爭優(yōu)勢。普 通住宅開發(fā)的利潤空間很小，項(xiàng)目的銷售進(jìn)度很慢，存在很 大風(fēng)險(xiǎn)。 雖然目前江油市場對聯(lián)排以及花園洋房有一定的需求 量，但是受規(guī)劃容積率的限制，城區(qū)內(nèi)不可能大量出現(xiàn)此類 產(chǎn)品來供應(yīng)市場,所以我們建議嘗試培育新的板塊。 龍鳳水電站庫區(qū)所處的青蓮鎮(zhèn)是四川的省級(jí)風(fēng)景名勝 區(qū)，因李白而蜚聲中外。成綿樂城際高鐵起于成都，沿寶成 鐵路引入江油，其中就有青蓮站。該區(qū)塊風(fēng)景秀麗，又有文 化積淀，高鐵站建成后交通更加便利，發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∮U。 適合打造高端住宅區(qū)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)等多重組合。但 由于庫區(qū)地勢低洼開發(fā)成本較高，開拓新的市場也存在一定 風(fēng)險(xiǎn)。 據(jù)了解已有多家公司看好青蓮鎮(zhèn)涪江邊板塊，其中一家 企業(yè)簽訂了開發(fā)意向協(xié)議。鑒于我們良好的政府關(guān)系以及社 會(huì)資源，江油市青蓮鎮(zhèn)涪江邊的地塊還是值得繼續(xù)關(guān)注。 結(jié)論結(jié)論：青：青蓮鎮(zhèn)蓮鎮(zhèn)涪江板涪江板塊塊，江油城區(qū)河西