綿陽項目房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

1、前 言 為了向公司高層投資決策提供參考數(shù)據(jù)，同時為下一步的項目前期策劃工作準(zhǔn)備基礎(chǔ)資料，投資公司項目投資部牟志剛、袁鷹于2001年9月1722日對綿陽市區(qū)目標(biāo)地塊開發(fā)所涉及到的自然環(huán)境、社會環(huán)境、開發(fā)環(huán)境、消費環(huán)境進(jìn)行了初步的前期市場調(diào)查。通過考察現(xiàn)場、拜訪相關(guān)職能部門，獲得了大量的原始材料，并形成了初步的調(diào)查報告，供領(lǐng)導(dǎo)參閱。第一部分 目標(biāo)地塊環(huán)境分析第一節(jié) 目標(biāo)地塊(財貿(mào)校地塊)環(huán)境分析一、地塊位置及邊界：地塊位于綿陽市涪城區(qū)濱河南路136號。北臨寬約12米的濱河南路及河寬約400米的涪江；東臨建設(shè)中的青年廣場，廣場面積約150畝，河面寬約200米的安昌河在此與涪江匯合；距地塊東北面1.2

2、公里，有芙蓉溪與涪江匯合，涪江、安昌河、芙蓉溪在距地塊東北面500米處形成面積約7萬平米的水面；南臨一條規(guī)劃中的道路，其后80米處建有龍壇寺雨污水提升泵站；西臨一條寬12米的市政道路（原財貿(mào)校區(qū)道路），此路西邊為財貿(mào)校保留不搬遷的學(xué)生宿舍、員工食堂及部分教師宿舍。（詳見附圖一）二、面積指標(biāo)：該地塊面積為47.647畝，其中代征地有4.04畝。地塊東邊邊長130米，南邊邊長130米，西邊邊195米，北邊邊長220米。三、地塊形狀：地塊外型類似于一個不規(guī)則的梯型。東邊因緊臨青年廣場的環(huán)形道路而形成弧型邊界。四、地表附著物：整個地塊地面距周邊的道路高差約3米，即低于0.00有3米，但此次綿陽發(fā)生洪澇

3、災(zāi)害時，地塊上沒有形成河水倒灌，且只有部分地面積水；地面土質(zhì)較結(jié)實。東邊距濱河南路7米處有座長100米、寬10米、高五層的教學(xué)樓；西南角處有一座高8層的綜合樓，此樓正在拆遷；地塊正中有一藍(lán)球場及兩個羽毛球場；其余地面均長著一些雜草。五、 現(xiàn)有街道狀況目標(biāo)地塊周邊現(xiàn)沒有成型的商業(yè)街道，根據(jù)現(xiàn)場考察來看，此地塊的商鋪開發(fā)只能做濱河南路及青年廣場的地邊，以及原財貿(mào)校內(nèi)道路。六、 地塊權(quán)屬及相關(guān)情況成都中盛實業(yè)發(fā)展公司在今年八月參加該地塊招標(biāo)，通過其特殊的關(guān)系渠道及總規(guī)劃，獲得了該地塊的土地使用權(quán)（見綿國土函2001136號）。中標(biāo)總地價為￥2900萬元，63.6萬元/畝。其中8月31日前支付了總地款

4、的30%（即￥870萬元），按規(guī)定本月底前需支付總地款的40%（即￥1160萬元），所剩30%的地款在今年12月31日前付清。目前在76萬元/畝左右。中盛公司迫于資金壓力，急需將該地塊轉(zhuǎn)讓出來。據(jù)現(xiàn)場考察，此地塊現(xiàn)應(yīng)是綿陽市五橋內(nèi)最好的地塊。屬二級土地，市場地價應(yīng)為80萬/畝。第二節(jié) 周邊環(huán)境區(qū)位分析一、 自然環(huán)境（一）、自然景觀：目標(biāo)地塊位于三江匯合處，三面環(huán)水，涪江、安昌河河面較寬、水質(zhì)優(yōu)良；東西面富樂山公園及遠(yuǎn)處跌落有致的群山形成較為壯觀的自然景觀；在建的青年廣場及濱河南路兩旁的樹木將會形成一片漂亮的綠化景觀，（廣場計劃今年11月份竣工）。（二）、環(huán)境污染狀況 由于綿陽市定位為全國唯一的

5、一座“科技城“，市區(qū)所有污染企業(yè)均已拆遷，城市污水處理較好，地塊所處位置自然景觀優(yōu)秀，所以該地塊環(huán)境污染狀況良好。二、 人文景觀1、 緊臨目標(biāo)地塊東側(cè)的青年廣場建成后將為目標(biāo)地塊開發(fā)帶來一個較好賣點。2、 在目標(biāo)地塊東邊有一座南山塔，為清代以前建筑；西北方100米處的涪江三橋造形奇特、色彩艷麗，正北方的富樂山塔，在夜間泛光照明下尤其顯得晶瑩剔透，這些人文景觀使目標(biāo)地塊的周邊環(huán)境大為增色。三、 社會環(huán)境（一）、人居環(huán)境該地塊所處涪城區(qū)是綿陽市的經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心，企事業(yè)單位眾多，均在地塊方圓700米范圍內(nèi)。政府機(jī)關(guān)有市委、區(qū)委、區(qū)政府、公安、財政、學(xué)校、郵局、商場、賓館、醫(yī)院等單位。 各機(jī)關(guān)工

6、作人員在這里工作、生活、休閑娛樂，生活設(shè)施配套齊備，具備了居家的方便性、舒適性。（二）、社會治安環(huán)境綿陽市整體社會治安情況較好，目標(biāo)地塊位于城市中心，又臨近公安局、派出所、軍區(qū)等強(qiáng)力機(jī)關(guān)。地塊所處位置相對僻靜，緊鄰地塊西南側(cè)的“南河花園”時有小偷入室行竊的現(xiàn)象，同時地塊東側(cè)的青年廣場修建中，人員較雜，加之河邊的綠樹成蔭，燈光較暗，存在一定的治安隱患，所以天一黑，河邊道路人員較少，只是一些兜風(fēng)車輛時有經(jīng)過。（三）、商務(wù)狀況由于綿陽市是一個副省級城市，商務(wù)較省內(nèi)其它區(qū)市發(fā)達(dá)，加之目標(biāo)地塊所處區(qū)域為該市的商務(wù)中心，其中商務(wù)中心大樓“新益大廈”距目標(biāo)地塊1公里，區(qū)域內(nèi)的賓館如臨園賓館、新華飯店每天的住

7、房入住率達(dá)80%以上，是當(dāng)?shù)厝胱÷首罡叩馁e館之一，為外來商務(wù)人員、旅游人員臨時投宿的集中地。第三節(jié) 社區(qū)生活配套一、市政配套1、 道路與交通目標(biāo)地塊主要組織交通的干道是濱河南路及一環(huán)路南段經(jīng)過“南河花園”的道路，目前經(jīng)過“南河花園”的干道僅修至“南河花園”尚未通到目標(biāo)地塊，隨著青年廣場的竣工，此路也將連通。目前當(dāng)?shù)厝司囕v數(shù)較多，街上過往的代步車主要是公交車、出租車、三輪車和自行車，公用轎車數(shù)量較多，副局級領(lǐng)導(dǎo)的車子均為廣州雅閣。街上道路交闊、交通比較順暢。據(jù)說該市的城市暢通工程居全國第二，（成都市居全國第七）。 經(jīng)過地塊周邊的公交車線路有5條，其中5路公交車的起點站在距目標(biāo)地塊的150米處的

8、濱河南路。2、 管網(wǎng)設(shè)施 由于目標(biāo)地塊地處原財貿(mào)校的位置上，故而地塊上水、電、氣、光纖配套系統(tǒng)完善，相對而言，寬帶網(wǎng)建設(shè)相對滯后，周邊小區(qū)居民通常使用電信撥號方式上網(wǎng)。 目標(biāo)地塊及周邊社區(qū)原有的城市排污管道系統(tǒng)比較健全，地塊南邊80米的城市雨污水提升泵站在此次的暴雨中因設(shè)備初期使用，沒有起到多大作用。但目標(biāo)地塊以后的雨污排放問題不大。根據(jù)我們實地考察，污水提升泵站滿負(fù)荷工作時嘈聲不大，不會對將來的小區(qū)造成影響。3、 市政單位 目標(biāo)地塊及周邊主要的市政單位有雨污水提升泵站、市委、市政協(xié)、衛(wèi)生局、民政局及涪城區(qū)各職能部門。居民在此生活將較為方便。4、 文化教育在目標(biāo)地塊的西邊130米處有南街幼兒園

9、、警鐘街小學(xué)，150米處有綿陽一中，該校近三年來初三畢業(yè)考試居全市第一，地塊南側(cè)安昌河對岸1500米處的南山公園旁有全省重點高級中學(xué)“南山中學(xué)”；在南街幼兒園周邊有綿陽廣播電視局，綿陽晚報、日報社、市教委、涪城區(qū)黨校及新華書店。5、 體育設(shè)施 緊鄰目標(biāo)地塊東側(cè)有一大型休閑娛樂的“青年廣場”；地塊南側(cè)1200米處有目前綿陽市體育設(shè)施最齊全，檔次最高的“南河體育運動中心”，今年的“全國農(nóng)運會”及即將舉行的“全國少數(shù)民族運動會”都在此舉行。6、 銀行、郵政、電信系統(tǒng) 由于目標(biāo)地塊與傳統(tǒng)的繁華商業(yè)地帶較近，其周邊的各商業(yè)、銀行網(wǎng)點眾多，附近中行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵局都在其1000米范圍內(nèi)

10、。二、生活配套設(shè)施1、 商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點 目標(biāo)地塊距離較政府職能部門較近，但政府職能部門距綿陽市集中的商業(yè)中心尚有300米左右，所以目標(biāo)地塊周邊300米范圍內(nèi)的商業(yè)氛圍就沒有中心地帶濃，不過范圍內(nèi)的日常生活品購買還是較方便，在建設(shè)路有“雙匯連鎖超市”，“南河小區(qū)”內(nèi)市政道路旁有一門診部及其個體戶經(jīng)營的商業(yè)鋪面。一旦與青年廣場連接的市政道路建成，從地塊到市中心繁華地帶距離將大大縮短（500米以內(nèi)）。2、 休閑娛樂設(shè)施 當(dāng)?shù)匦蓍e娛樂較集中的街道在距目標(biāo)地塊西側(cè)400米的紅星街及南河街上，一環(huán)路南段上也有一些按摩、美容中心，茶坊等。經(jīng)過目標(biāo)地塊的濱河南路西側(cè)上有一少部分茶坊、美容室，但其經(jīng)營狀況不理想。

11、整體看來，這個區(qū)域內(nèi)休閑娛樂設(shè)施不是很集中。3、 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施在目標(biāo)地塊西側(cè)的一環(huán)路南段上有涪城區(qū)中醫(yī)院及市中醫(yī)院機(jī)關(guān)分院，綿陽市中心醫(yī)院距地塊只有600米左右，該醫(yī)院是綿陽市醫(yī)療設(shè)施最先進(jìn)，市民最信得過的醫(yī)院。4、 農(nóng)貿(mào)市場 在距目標(biāo)地塊西側(cè)300米處有一建設(shè)路市場，為較大型的農(nóng)貿(mào)市場。5、 住宿、餐飲設(shè)施較地塊最近的賓館、餐館是位于警鐘街的新華飯店、滿香園、蔣記豆花莊及建設(shè)路上的軍區(qū)招待所。但是全市的賓館、餐館主要集中在人民公園及市政府辦公大樓之間。在這里需要特別注意的是，上述設(shè)施從文字上感覺與目標(biāo)地塊有一定的距離，但實際生活中，它們卻處在人們?nèi)粘Ｉ钪心軌蚪邮艿幕顒臃秶畠?nèi)。第四節(jié) 目標(biāo)

12、地塊分析一、 目標(biāo)地塊價值分析 綜前所述，財貿(mào)校目標(biāo)地塊應(yīng)是可供選擇的地塊中居住小區(qū)開發(fā)最好地地塊，其優(yōu)勢可以用“鬧中取靜”來形容。無論從其環(huán)境、交通、服務(wù)配套等都較完善，根據(jù)周邊規(guī)劃建設(shè)的不斷完善，住宅開發(fā)的價值較大。二、成本分析在目標(biāo)地塊距地面高差約3米的情況下，建地下車庫，將會導(dǎo)致建安成本大大增加，同時目標(biāo)地塊周邊的商氣不足，商業(yè)鋪面的開發(fā)風(fēng)險較大，相對能作商鋪的只有濱河南路及廣場面的兩面。這樣也使項目投資風(fēng)險進(jìn)一步加大。不過經(jīng)實際考察后，項目的實際建安成本沒有我們最初預(yù)算的那樣高，多層建安約500元/m2。因綿陽的開發(fā)商較多，整個綿陽市地價被炒得很高，據(jù)國土局的葉先生講市區(qū)商品地產(chǎn)地價

13、（凈地）大約為：地段臨園路東段濱河南路荷花西路長虹大道北段（絲綢廠）山江花園地價（萬元/畝）20030080604040備注：根據(jù)目標(biāo)地塊的周邊情況及當(dāng)?shù)厥忻褓彿康牧?xí)慣，該地塊只適于進(jìn)行多層或小高層住宅開發(fā)。高層電梯公寓很難被市民接受。第二部分 項目運作環(huán)境分析第一節(jié)、 自然歷史環(huán)境綿陽位于四川盆地西北部，涪江、安昌河和芙蓉溪三條河流合抱城區(qū)，在綿陽市區(qū)東南面匯合。綿陽市區(qū)地勢平坦，總體以平壩、淺丘為主。附近有富樂山等山脈。轄區(qū)內(nèi)地勢西北高，東南低。西北部為山地，山脈有摩天嶺、岷山山脈和龍門山脈，包括市境內(nèi)最高峰海拔5400米的雪寶頂；東南部為平原和丘陵地帶。綿陽古名涪城，素有西川第一重鎮(zhèn)之稱

14、。自公元前201年（漢高祖六年）置涪縣以來，已有2100多年歷史。晉朝以后，歷代都在此設(shè)置郡洲，其地理位置險要，是古劍門蜀道南段的起點，史稱“控制西川”之“蜀道咽喉”。三國時期劉備入川后在此設(shè)立郡府，至今仍可以在三江匯合處看到古城遺跡。綿陽現(xiàn)已升格為副省級計劃單列城市，下轄涪城區(qū)、游仙區(qū)、高新區(qū)以及安縣、江油等十個區(qū)縣，總面積2萬多平方公里，人口520萬人，“九五”期間人口平均增長率為0.46%。市區(qū)面積60平方公里，人口約66萬。第二節(jié)、 經(jīng)濟(jì)環(huán)境綿陽是四川省第二大城市，2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值為317.88億元，占全省的7.9%；全社會零售商品總額為101.6億元，為全省的6.7%；城鄉(xiāng)居民

15、儲蓄存款余額為179.5億元，人均可支配收入為6223元，在崗職工平均工資為7745元；房地產(chǎn)投資為14.6億元。綿陽是三線建設(shè)的老工業(yè)基地，科研機(jī)構(gòu)云集，科研力量很強(qiáng)，共有8萬科研人員和20名兩院院士。綿陽國營廠礦，特別是軍工企業(yè)較多。近年很多國營工廠由于經(jīng)營不善、不適應(yīng)市場競爭而破產(chǎn)倒閉，很多職工下崗，綿陽市的利稅大戶長虹廠也面臨很大困難。由于國有經(jīng)濟(jì)不景氣，綿陽去年國內(nèi)生產(chǎn)總值比上年上升5.9個百分點，落后于四川省平均水平。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度遠(yuǎn)高于一、二產(chǎn)業(yè)，但整個經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)仍屬于“二、三、一”結(jié)構(gòu)。市場物價總水平穩(wěn)中略有回升，在上年物價水平下降的基礎(chǔ)上全年商品零售價格總水平比上年再次下降

16、2.5%，居民消費價格總水平下降1%，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格總水平下降1.8%。企業(yè)景氣狀況以及企業(yè)家信心指數(shù)處于景氣區(qū)間，出現(xiàn)了逐步向好的跡象。綿陽市2000年消費品市場實現(xiàn)零售總額101.57億元，比上年增長8.1%。已經(jīng)有多家外資投資的商業(yè)企業(yè)在綿陽開業(yè)，包括家樂福、沃爾瑪、麥當(dāng)勞和kfc快餐等。全市城鎮(zhèn)人均消費支出為4844元，市區(qū)平均每戶彩色電視機(jī)保有量134臺、空調(diào)25臺、自行車115輛，摩托車5輛。全市私人汽車共2.57萬輛。2000年綿陽市職工人均工資收入7267元，事業(yè)單位人均工資收入8119元，農(nóng)村人均收入9250元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6223元，城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款余額34

17、55.8元?？傮w而言，綿陽經(jīng)濟(jì)在國家發(fā)展國有企業(yè)的政策扶持下，努力發(fā)展多種經(jīng)濟(jì)成分，積極吸引外資，已經(jīng)開始逐步擺脫國企效益下滑的不利影響，在國家批準(zhǔn)建設(shè)中國科技城的大背景下，綿陽正面臨“千載難逢”的機(jī)遇，將迎來一個發(fā)展的新時期。但目前綿陽市民總體收入不高，購買力有限。部分私營企業(yè)老板、個體經(jīng)營者和擁有灰色收入的政府官員收入較高。第三節(jié)、 基礎(chǔ)配套綿陽市近年來投入巨資進(jìn)行市政設(shè)施建設(shè)，整修了涪江、安昌河、芙蓉溪兩岸的河堤，使其達(dá)到了抵御百年一遇洪水的標(biāo)準(zhǔn)，也使河堤成為市民散步、休閑和納涼的好去處；修建了一環(huán)路和二環(huán)路的部分路段，修建了涪江三橋等近十座橋梁；整治了三江上游的污染企業(yè)，通過舊城拆遷改

18、造使市區(qū)面貌煥然一新，修建了大型市政廣場、公園，大力進(jìn)行新機(jī)場的建設(shè)，建設(shè)三江水利樞紐等。通過上述努力，綿陽現(xiàn)在已經(jīng)成為一個交通便利，環(huán)境優(yōu)美的國家級衛(wèi)生城市，現(xiàn)在正在積極申報成為國家級環(huán)境模范城市。綿陽交通便利。成綿高速公路通車以后，由成都至綿陽僅需1個小時；寶成復(fù)線貫穿綿陽；新建的飛機(jī)場已經(jīng)開通了至北京、廣州等地的七條航線；修建中的至廣元的高速公路一旦通車，可以連通廣元-九寨溝旅游黃金線路和通達(dá)陜西，成為綿陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展的又一助推器。市區(qū)公交線路較多，收車時間大都在22時以后，市區(qū)內(nèi)交通通暢，很少有堵車現(xiàn)象。乘公共汽車和騎自行車是市民主要的出行方式。綿陽市共有出租車1500余輛，都以紅黃色油漆

19、作為標(biāo)識。由于綿陽今年來對出租車進(jìn)行總量控制，頂燈被炒到了30多萬元，但出租車司機(jī)普遍反映生意“還行”，其收入在綿陽屬于中上水平。（駕駛員2000元/月左右，車主6000元/月左右）市區(qū)有星級賓館飯店31家，包括四星級綿州酒店等，客房入住率普遍較高，經(jīng)營狀況較好。綿陽有西南科技大學(xué)等大中專院校21座，南山中學(xué)是國家級重點中學(xué)，綿陽財貿(mào)學(xué)校是全國重點中專。全市教育水平較高，高考成績在四川省內(nèi)名列前茅。綿陽市長黃學(xué)玖明確提出“搞好綿陽教育，吸引周邊地區(qū)的生源，帶動綿陽房地產(chǎn)的銷售，促進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展”的政策，廣開多種渠道、引入多種力量辦學(xué)。近年已有東辰國際學(xué)校、綿陽外國語學(xué)校等股份制學(xué)校陸續(xù)開始招生

20、。綿陽通訊設(shè)施良好，中國電信、中國移動和聯(lián)通公司在綿陽展開了激烈的競爭，推動了綿陽通訊事業(yè)的發(fā)展。2000年城市固定電話用戶為25.08萬戶，比上年增長了47.35%；城區(qū)移動電話用戶為24.91萬戶，比上年增長了134.96%；internet用戶達(dá)2.45萬戶，增長469.57%。電信服務(wù)商的競爭也使消費者得到了實惠。聯(lián)通在綿陽的業(yè)務(wù)發(fā)展的很好，其固定電話裝機(jī)率遠(yuǎn)高于成都。最近聯(lián)通推出了話費優(yōu)惠計劃，中國移動則在大綿陽的范圍內(nèi)推出了單向收費、市話標(biāo)準(zhǔn)的“小靈通”業(yè)務(wù)，很受市民歡迎。第四節(jié) 城市發(fā)展規(guī)劃與政策環(huán)境綿陽市由于其在科研力量方面得天獨厚的優(yōu)勢，最近被國務(wù)院確立為中國科技城，這是全國

21、唯一的國家定位的科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心城市。國家將在資金、稅收和城市規(guī)劃等方面給予綿陽特殊的優(yōu)惠政策，把綿陽建設(shè)成為西部乃至全國的科技產(chǎn)業(yè)中心之一。綿陽計劃充分利用建設(shè)中國科技城的機(jī)遇，實現(xiàn)城市的跨越式發(fā)展。計劃到2010年將市區(qū)面積由現(xiàn)在的60平方公里擴(kuò)大到80平方公里，市區(qū)人口由52萬增加到80萬，繼而增加到100萬人，將綿陽建設(shè)成為一座具備中等發(fā)達(dá)國家水平的山水園林城市。在此過程中，國家和地方將投資百億元進(jìn)行建設(shè)，提供大量投資機(jī)會。綿陽市區(qū)地域狹小，主要繁華地帶集中在涪城區(qū)的小片城區(qū)，城市的進(jìn)一步發(fā)展需要更大的空間。綿陽市計劃將市政府各機(jī)關(guān)搬到西山二環(huán)路邊的科技創(chuàng)業(yè)園側(cè)，以此帶動整個城市重心向

22、北向外遷移。現(xiàn)在市政府已經(jīng)征地2000余畝用于新市政府辦公區(qū)及宿舍區(qū)的建設(shè)。另外綿陽市計劃把科創(chuàng)園建設(shè)成為另一個高新區(qū)， 在科創(chuàng)園修建西南科技大學(xué)新校區(qū)，規(guī)劃用地1000畝。成都倍特股份公司已經(jīng)以“工程換土地”的方式介入了綿陽科創(chuàng)園的開發(fā)。綿陽現(xiàn)有已高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，各區(qū)縣也在建設(shè)自己的開發(fā)區(qū)、實驗區(qū)和加工區(qū)等，總數(shù)超過十個。各地借此圈了大量土地，大都開而不發(fā)，閑置現(xiàn)象嚴(yán)重。為了吸引內(nèi)外投資、促進(jìn)綿陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市政府制定了多種鼓勵投資的優(yōu)惠政策。據(jù)市招商局經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作辦公室張主任介紹，除了各項優(yōu)惠政策外，對于投資項目和投資額滿足一定條件的投資，采用“一事一議，特事特辦”的特殊政策。可以由經(jīng)濟(jì)協(xié)作

23、辦公室等部門出面，召集相關(guān)單位協(xié)商，從快從簡地辦理相關(guān)手續(xù)。各項稅費可比照省上的政策，“省里有的我們有，省里沒有的我們經(jīng)過協(xié)商，也可以給”，“該減的減，該免的免”。為了加快辦事的速度，提高工作效率，綿陽市政府在市中心嘉益大廈設(shè)立了行政管理中心，各職能部門在這里設(shè)立了辦事辦證機(jī)構(gòu)，在一起統(tǒng)一辦公，為企業(yè)提供了不少方便。綿陽的城市發(fā)展規(guī)劃很有氣魄，但僅依靠市政府的力量和本地的財政收入，要將這個圖紙上的藍(lán)圖變成現(xiàn)實是很困難的。在實踐中綿陽市政府采用了“工程換土地，材料換土地”等政策，體現(xiàn)了較大的靈活性。這其中也有許多灰色地帶，許多開發(fā)商、建筑商也由此獲得了廉價的土地，成為一夜暴富。綿陽當(dāng)?shù)氐膶嵙﹂_發(fā)

24、商如漢龍集團(tuán)、富臨集團(tuán)都采取了這種運作模式。在建設(shè)新區(qū)的問題上市政府下了很大決心，盡管如此，許多政府官員認(rèn)為，要啟動新城區(qū)建設(shè)至少需要兩年時間。在和政府部門的接洽中我們感到，綿陽市的高層領(lǐng)導(dǎo)在于吸引外資，為企業(yè)提供幫助中表現(xiàn)出很大的誠意，但中層干部工作推委、拖沓和效率低下等情況較為普遍。其對外來企業(yè)的優(yōu)惠政策能否落到實處還有待檢驗。第五節(jié) 營銷宣傳支持系統(tǒng)一、 報紙廣告當(dāng)?shù)貓蠹堉饕d陽晚報、綿陽日報、綿陽廣播電視報；其中綿陽晚報的發(fā)行量約3萬份，主要銷售渠道是零售，是市民最喜愛的報紙，每周四有一個“建設(shè)與房產(chǎn)周刊”，該報社的體制與成都商報類似。報版廣告收取標(biāo)準(zhǔn)：頭版頭條5000元/則，a版整幅

25、3萬元/次，b版整幅2.4萬元/次，“建設(shè)與房地產(chǎn)周刊”整版3萬元/次，其余版面根據(jù)大小測算，但該報的廣告刊登控制較嚴(yán)。綿陽日報為政府黨報，發(fā)行量較高,但市民購買量較晚報而言較少，報版廣告收費標(biāo)準(zhǔn)見附件。廣播電視報為周刊，每周三出刊，在全綿陽范圍內(nèi)發(fā)行，發(fā)行量近10萬份。廣告收費標(biāo)準(zhǔn)見附件。 外來報紙主要是華西都市報、成都商報。華西都市報在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)行量約2.1萬份；商報的發(fā)行量為8000份，其夾頁廣告收費為：1/2版為0.13元/份，16開為0.09元/份。報刊在綿陽市區(qū)只限于150個報亭、書攤及200多個走賣的人中進(jìn)行銷售，就不象成都隨處都可見賣報的人和攤位。二、 電視廣告當(dāng)?shù)仉娨暪灿腥齻€頻

26、道，分別為一套、二套、三套。其中一套是無線臺，輻射面為6縣3區(qū)，城區(qū)內(nèi)收視率不高；三套是有線臺、經(jīng)濟(jì)頻道，在城區(qū)內(nèi)收視頻非常高，該套每晚7：00左右有“綿州房地產(chǎn)信息”專欄，其中漢龍（益多園）、長興（二十一世紀(jì)花園）、花園房產(chǎn)（花園小區(qū)）、房地產(chǎn)開發(fā)總公司（金陽公寓）、富臨集團(tuán)（陽光新城、外灘花園）在該套節(jié)目中投入的廣告費用較多。分別附一套、三套各時斷的廣告收費標(biāo)準(zhǔn)。三、 戶外廣告該市的戶外廣告主要分布在臨園干道、火車站廣場、興力達(dá)百貨大樓廣場內(nèi)及三座立交橋上。臨園干道上共有60柱燈柱廣告位，分為六段，每段的收費為14.522萬元/段.年（含燈箱的制作、安裝、城市共建、公關(guān)、發(fā)布、維護(hù)、工商管

27、理等所有費用）；若六段廣告位全包，則一年約需90萬的費用；火車站廣場路牌廣告位收費為：30元/m2.月，火車站候車室廣告位為：40元/m2.月；興力達(dá)百貨大樓廣場路牌廣告位為：85100元/m2.月，科技大樓為60元/m2.月；漢龍橋、天津橋、富臨橋廣告位為發(fā)布布幅廣告，80160元/條.天。四、調(diào)研過程中，了解到該市的公交車車身廣告還未開發(fā)出來，建議我公司可以開發(fā)這方面的流動廣告位。第三部分 綿陽市房地產(chǎn)行業(yè)分析第一節(jié) 綿陽市房地產(chǎn)行業(yè)概況根據(jù)有關(guān)資料，綿陽市房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展時期。2000年完成房地產(chǎn)投資14.6億元，比上年增加近三成；市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資11.68億元，住宅開發(fā)投

28、資6.5億元；商品房銷售面積54.89萬平方米，其中銷售給個人46.71 萬平方米，占總銷售的85.1%，市區(qū)商品房空置面積36.83萬平方米，控制率為20%，已經(jīng)出現(xiàn)了一定程度的空置現(xiàn)象。綿陽市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近110家（截止今年5月），其中具有二級開發(fā)企業(yè)10家，三級企業(yè)65家，外地企業(yè)2家。110家開發(fā)企業(yè)中活躍的（有開發(fā)業(yè)績的）近50家，年開發(fā)量5萬平方米以上的不足20家。截止今年7月底綿陽城區(qū)已開發(fā)樓盤（包括小區(qū)，不包括1萬平方米以下的單體商住樓）60余個，其中中心城區(qū)23個。近期規(guī)劃尚未開工5萬平方米以上的大型樓盤2個，分別是高水片區(qū)中房世紀(jì)景苑和游仙片區(qū)的世家豪宅。第二節(jié) 綿陽

29、市土地供應(yīng)狀況與綿陽市房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展相對應(yīng)，原本面積狹小的涪城區(qū)內(nèi)的土地早已被征用一空，游仙區(qū)內(nèi)的較繁華地段也拿不到一手地了?，F(xiàn)在城區(qū)內(nèi)土地轉(zhuǎn)讓價格一般在50萬/畝以上，中心繁華地段甚至高達(dá)300萬/畝?，F(xiàn)在只有在五橋以外離中心區(qū)較遠(yuǎn)的地方還有一手地資源。要在城區(qū)內(nèi)取得土地只有通過下列方式：1） 通過轉(zhuǎn)讓取得二手地2） 購買破產(chǎn)企業(yè)土地資產(chǎn)3） 購買搬遷企事業(yè)單位土地資產(chǎn)4） 參與舊城改造5） 通過項目合作的方式取得開發(fā)土地目前在綿陽市下述區(qū)域可以取得一手地，價格在6-20萬/畝不等。1） 游仙區(qū)部分地區(qū)2） 市政府規(guī)劃的科技創(chuàng)業(yè)園內(nèi)，緊靠市政府新區(qū)3） 永興經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等幾個開發(fā)區(qū)4）

30、 南山附近規(guī)劃用地5） 科技城規(guī)劃區(qū)域 據(jù)2000年綿陽市統(tǒng)計年鑒，截止2000年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地75.83萬平方米（1137畝），其中直接從國家購買31.06萬平方米（466畝）。2000年新開工土地開發(fā)面積224364平方米（336.5畝）。根據(jù)綿陽市政府綿府發(fā)（2000）137號文件，市國土局發(fā)布了新的城區(qū)執(zhí)行基準(zhǔn)地價，作為土地買賣和轉(zhuǎn)讓的標(biāo)準(zhǔn)，見附件綿陽城區(qū)現(xiàn)執(zhí)行基準(zhǔn)地價第三節(jié) 主要競爭對手及典型樓盤分析雖然現(xiàn)在綿陽有110家房地產(chǎn)開發(fā)商，但我們認(rèn)為其中真正有實力的不過數(shù)家。我們結(jié)合這些開發(fā)的樓盤作如下分析。一、綿陽富臨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司富臨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是綿陽市較有

31、影響的房地產(chǎn)開發(fā)公司之一，成立于1994年，隸屬于綿陽富臨集團(tuán)有限責(zé)任公司。富臨房產(chǎn)具備房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，榮獲“2001年四川省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力20強(qiáng)”和“2001年四川省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場占有份額20強(qiáng)”。自成立以來富臨房產(chǎn)開發(fā)總面積超過30萬平方米，已在當(dāng)?shù)卮_立了自己的品牌，在綿陽市民中口碑效應(yīng)較好。其開發(fā)的項目包括普通住宅、高層電梯公寓、商業(yè)大廈、大觀園仿古商業(yè)街等。其開發(fā)的富臨百勝廣場和富臨大觀園商業(yè)項目十分成功。1999年富臨房產(chǎn)進(jìn)軍成都，開發(fā)了成都富臨花園，在竣工前100%售罄。2000年開發(fā)了成都富臨大廈（32層高檔電梯公寓），公司目前主推“陽光新城”項目，而且準(zhǔn)備明年在

32、成都開發(fā)“沙河花園”項目。顯示出較強(qiáng)的實力。去年12月份以來房產(chǎn)和集團(tuán)公司以土地抵押融資3500萬元，顯然另有大動作。富臨房產(chǎn)前期開發(fā)的項目主要為中檔普通住宅，由于其推出的樓盤市場定位準(zhǔn)確，房屋質(zhì)量較好而受到歡迎。公司開發(fā)的兩個商業(yè)地產(chǎn)項目非常成功，現(xiàn)在成了綿陽市民日常休閑購物的主要場所。而后公司涉足高檔電梯公寓開發(fā)，由于其較好的運作能力和口碑效應(yīng)，在外灘花園一、二期高層公寓項目上取得了成功（竣工入住前半年前100%售完）。目前開發(fā)的陽光新城開盤4個月以來，銷售超過了40%。富臨成功的秘訣在于注重房屋質(zhì)量和物業(yè)管理，在綿陽市民中建立了信任，形成了口口相傳的良好效果。富臨率先在綿陽提出了建筑質(zhì)量

33、三大承諾：房屋滲漏，雙倍賠償；面積短缺，缺一賠二；質(zhì)量不好，可退可換。在綿陽開發(fā)商中獨樹一幟，其物業(yè)管理水平在綿陽也屬于較高水平。陽光新城位于一環(huán)路內(nèi)、安昌河畔飲馬橋頭。在陽光新城項目的營銷中，除了“放心房”三大承諾和物業(yè)管理外，富臨引入了高檔會所和社區(qū)幼兒園，主推健康運動和智能空間概念，提供智能安防、智能物業(yè)、智能服務(wù)和智能網(wǎng)絡(luò)，提供廚衛(wèi)精裝修，贈送爐具和熱水器。其配套設(shè)施較齊，但仍然存在容積率高、樓間距小、整體規(guī)劃水平低等問題。陽光新城沒有修建獨立的售樓處，現(xiàn)有售樓處顯得簡陋，沙盤制作也較粗糙；工作人員態(tài)度熱情，但銷售水平不高；銷售代表形象氣質(zhì)在綿陽屬較高水平，但著裝不整齊，細(xì)節(jié)上尚存在不

34、少問題；陽光新城樓書制作比較精美，但缺乏關(guān)于樓盤的細(xì)節(jié)信息。二、四川亞東世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司亞東房產(chǎn)是成都進(jìn)入綿陽的外籍軍團(tuán)，是繼錦官城后到綿陽發(fā)展的第二家成都房地產(chǎn)企業(yè)。據(jù)稱亞東房產(chǎn)有8年從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗，在成都亞東只是一家不知名的房產(chǎn)公司，但在綿陽她被視為房地產(chǎn)界的一匹黑馬。亞東山水御園是亞東房產(chǎn)在綿陽開發(fā)的第一個項目，定位于高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)的歐陸風(fēng)格商品房。項目位于游仙區(qū)涪江三橋側(cè)，背靠富樂山，面對芙蓉溪。這個區(qū)域交通便利，周邊已有亨利房產(chǎn)亨利花園、中房集團(tuán)富樂城市花園等項目正在開發(fā)，人氣漸旺。山水御園由四川省建筑設(shè)計院設(shè)計，環(huán)境設(shè)計由深圳景典環(huán)境設(shè)計有限公司完成，其操作模式和設(shè)計在

35、綿陽屬于先進(jìn)水平。小區(qū)總用地面積52.5畝，住宅面積4.05萬平方米，容積率1.15，屬于較低水平。綠地率58%，總戶數(shù)272戶。小區(qū)采用區(qū)域圍合式（雙圍合式）總平布局，中央?yún)^(qū)域分布5棟歐典別墅，周邊為5-6層的高標(biāo)準(zhǔn)花園洋房。亞東房產(chǎn)在操作山水御園這個項目時體現(xiàn)出了綿陽開發(fā)商缺乏的大氣和遠(yuǎn)見，規(guī)劃設(shè)計在當(dāng)?shù)貙儆谳^高水平。為了保持小區(qū)住戶不受嘈音干擾，小區(qū)建筑沿道路后退了65米。公司栽種兩株大數(shù)就花費了5萬多元。環(huán)境設(shè)計突出了歐陸風(fēng)格，在2萬平方米的環(huán)境設(shè)計中規(guī)劃有各種植物與入口廣場、歐式羅馬柱、跌水幕墻、溪流、亭子、400米晨跑道等設(shè)施，形成了高低錯落的景觀。小區(qū)規(guī)劃有地下車庫，有高檔次的業(yè)

36、主會所，配套有超市等設(shè)施，這在綿陽是罕見的。亞東公司先做環(huán)境、后賣房子的銷售模式在當(dāng)?shù)厥情_創(chuàng)性的，售樓處修建得比較精致，銷售代表素質(zhì)較高。其銷售人員都由本公司銷售經(jīng)理薛世穩(wěn)（碩士）一手培訓(xùn)出來。公司高層在房地產(chǎn)開發(fā)上顯得較有經(jīng)驗。但其樓書設(shè)計顯得較為粗糙。在營銷方面，亞東公司連續(xù)在綿陽本地晚報、日報等大報上推出整版彩色廣告，投入較大，在較短時間內(nèi)達(dá)成了一定的知名度。但其廣告渠道顯得單一，沒有形成全面、立體的廣告攻勢，效果打了折扣。亞東山水御園還沒有拿到預(yù)售許可證，正在進(jìn)行排號工作。從銷售代表那里了解到，目前到現(xiàn)場咨詢的消費者較多，目前已經(jīng)排到60多號。頂樓的屋頂花園標(biāo)價450元/平方米，開發(fā)商

37、做綠化。這個安排違反了房地產(chǎn)銷售管理有關(guān)規(guī)定，將來可能因此產(chǎn)生糾紛，對開發(fā)商產(chǎn)生不良影響。亞東山水御園是綿陽較具水準(zhǔn)的高檔樓盤，其操作有不少可圈可點之處。但綿陽市民是否接受還有待觀察。其定價顯得較為保守：多層均價1700元/平方米，4層聯(lián)排別墅均價2300/平方米，顯然吸取了錦官城高開低走的教訓(xùn)。我們認(rèn)為，就其品質(zhì)而言這個項目完全可以做到更高的價格。估計開發(fā)商采用低開高走的策略，為快速聚集人氣和進(jìn)一步發(fā)展打下基礎(chǔ)。三、中房集團(tuán)綿陽房地產(chǎn)有限公司中房集團(tuán)是較早介入綿陽市房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，成立于1983年，具備2級資質(zhì)。公司組建以來累計開發(fā)量達(dá)110萬平方米，實現(xiàn)利稅近3000萬元。早期開發(fā)的大量

38、普通住宅小區(qū)都屬于低檔次的公用住房，最近幾年隨著國家住房制度改革的推行開始進(jìn)入商品房市場，參與市場競爭。富樂城市花園位于涪江三橋橋頭、東津大道中段，背靠富樂山，前臨涪江，在亞東山水御園對面。小區(qū)占地40畝，共266戶，規(guī)劃容積率2.2。為雙圍合式布局，外圈為7層多層公寓，內(nèi)圈為4層聯(lián)排別墅，形成高低錯落的排列。建筑采用“歐式”外觀，主推館藏自然、地段、園林、規(guī)劃、戶型、物業(yè)、智能和配套的“為您一生珍藏”營銷理念。小區(qū)所處地段較好，交通便利；從規(guī)劃上實現(xiàn)了人、車分流；規(guī)劃了較為氣派的入口廣場，在狹窄的內(nèi)部空間里布置了兒童游樂場，水池，雕塑等景觀。小區(qū)引入智能社區(qū)概念，配備寬帶網(wǎng)接口。物業(yè)管理由中

39、房下屬物管公司負(fù)責(zé)，提供安防、環(huán)境綠化、家政等服務(wù)。小區(qū)沒有地下車庫，只有一些露天車位。車位只出租，沒有提供租金價目。富樂城市花園多層均價為1500元/平方米左右，聯(lián)排別墅為2300元/平方米。上述報價包含廚位精裝修。開盤一個月以來銷售率約為40%。富樂城市花園和綿陽其他大部分樓盤一樣存在規(guī)劃水平低、環(huán)境營造差、樓間距低等缺點。其宣揚(yáng)的“歐式”風(fēng)格只是在陽臺、欄桿等細(xì)節(jié)上做了一些處理，顯得名不符實。其戶型均為120平方米以上的大戶型，所有套型都為明廚明衛(wèi)、飄窗設(shè)計，有三款戶型名列“綿陽市民最喜愛的戶型”，在戶型上有獨到之處。在營銷方面富樂城市花園聘請了成都阿佩克斯作為其項目全程營銷，也采用先做

40、環(huán)境，后賣房子的模式。售樓部質(zhì)量不錯，銷售代表素質(zhì)教高，樓書制作精美。四、綿陽市樊華集團(tuán)樊華集團(tuán)是綿陽市排名前幾名的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，具備房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)。樊華集團(tuán)是做建筑工程承包起家，其開發(fā)的項目涉及多層住宅、高層電梯公寓、大型商場等。前期開發(fā)的南河花園等樓盤銷售很好，但近期操作的樊華商業(yè)城等項目銷售情況比較差。南河花園是綿陽市較早開發(fā)的臨河樓盤，位置在綿陽市財貿(mào)校地塊旁邊，對財貿(mào)校項目有一定借鑒價值。所以我們把這個樓盤也列入典型樓盤。南河花園所有商品房均為8層公寓，25棟共700余套，價格在1100-1650元/平方米，均價為1400元/平方米，99年底開盤，已銷售完畢。這個樓盤整體規(guī)劃

41、很差，除了一點中心花壇和道路旁的草皮而外幾乎沒有環(huán)境建設(shè)；配套設(shè)施很少，既沒有會所，也沒有其他運動休閑設(shè)施；樓間距很小，除了臨河的幾棟外，其他各棟均看不到河。小區(qū)物管較差，據(jù)業(yè)主說，物管只負(fù)責(zé)看門、收信和打掃衛(wèi)生等。小區(qū)臨街底層全部作為鋪面，租金為25-30元/平方米.月。南河花園距市中心很近，交通便利，周邊學(xué)校、醫(yī)院等設(shè)施齊備，價格不高，對綿陽市普通市民有較大的吸引力，也吸引了一部分外地客戶。我們認(rèn)為這就是南河花園成功的原因。三、 縱觀綿陽市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，我們有以下結(jié)論：1、 綿陽市房地產(chǎn)相當(dāng)于成都三年以前的狀況。1） 大部分樓盤幾乎沒有環(huán)境建設(shè)，配套設(shè)施很少，很少有樓盤提供會所等服

42、務(wù)設(shè)施；樓間距小，容積率高。2） 開發(fā)商品牌建設(shè)處于初級階段。3） 開發(fā)商普遍實力弱小，開發(fā)中短期行為明顯。房屋滲漏、面積短缺和物業(yè)承諾不能兌現(xiàn)等現(xiàn)象層出不窮。以前的樓盤多層都為8層，層高普遍不足3米。今年才規(guī)定新開發(fā)樓盤多層必須為7層以下，高于7層要配備電梯。4） 大型樓盤偏少，小型樓盤偏多，很多樓盤占地僅十幾畝甚至幾畝。5） 項目策劃和營銷水平尚處于初級階段。6） 物業(yè)管理意識和水平都較差。7） 戶型設(shè)計缺乏新意，追風(fēng)和抄襲現(xiàn)象嚴(yán)重。8） 樓盤和小區(qū)缺乏文化氣息。2、 綿陽市房地產(chǎn)市場仍然是一個價格驅(qū)動型的市場。1） 綿陽市民收入普遍不高，價格成為市民購房時第一選擇要素。低價樓盤往往熱銷，

43、高價樓盤銷售往往比較困難。2） 綿陽民風(fēng)淳樸，市民不喜歡華而不實的概念化宣傳而更傾向于得到真實的實惠。比如有兩個樓盤，一個提供較好的環(huán)境設(shè)施，同時價格較高；另一個環(huán)境相對較差，但價格便宜。很多消費者會選擇價格較低的。其理由是小區(qū)的環(huán)境是大家的，花了錢但看到小區(qū)綠化的時間很少；家里的環(huán)境是自己的，自己可以隨時享受。所以他們寧愿買便宜的房子，省出錢來做裝修、買家電或者買轎車。3） 各樓盤的價差無法拉開。綿陽目前低價樓盤的均價為1000元/平方米左右，較高檔樓盤的均價只能做到1500元/平方米左右。而容積率僅1.15的目前綿陽最高檔歐陸風(fēng)格樓盤的公寓均價只能做到1700元/平方米。成都錦官城在綿陽投

44、資的山江名園將均價定在2300元/平方米，結(jié)果銷售情況很不好，不得不將價格一再下調(diào)，現(xiàn)在也只出售了小部分。由此可見，綿陽市場對高價格高檔次樓盤較為排斥。3、 綿陽市城區(qū)居民人均居住面積為12平方米，屬于較低水平。市區(qū)很多居民住宅為80-90年代修建，顯得破舊不堪，市民改善住房條件的愿望很強(qiáng)。在居住享受投資住宅消費三個層次中，綿陽市目前處于居住層次。出于享受和投資目的購房的消費者較少。4、 目前綿陽市有很多消費者具有購買高檔商品房的經(jīng)濟(jì)實力，或者有能力通過按揭方式購買高檔房產(chǎn)，他們也有意愿進(jìn)一步提升自己的居住質(zhì)量。問題在于第一綿陽市目前還沒有真正的高品質(zhì)的高檔房產(chǎn)，因此沒有具體的對象引發(fā)他們的消

45、費欲望；第二是綿陽本地的消費觀念的束縛，造成他們主觀上對高價位，而不是高品質(zhì)的排斥。這些問題將隨著諸如置信這樣的高水平開發(fā)商的進(jìn)入，以及市民消費水平和消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變而得到解決。5、 綿陽市房地產(chǎn)業(yè)競爭日漸激烈，擁有品牌和品質(zhì)的企業(yè)才能在競爭中脫穎而出。1） 由于房地產(chǎn)行業(yè)的收益率相對其他行業(yè)為高，吸引了大量資金進(jìn)入這個行業(yè)，在綿陽有上百家房地產(chǎn)公司。由于各家房地產(chǎn)公司的激烈競爭，導(dǎo)致綿陽市的地價飛漲，炒地現(xiàn)象很普遍。2） 另一方面，綿陽市市民較低的購買力和消費意愿又決定了商品房銷售的價格無法提高，所以競爭在較低層次上日漸激烈。3） 目前綿陽市的開發(fā)商中，具備一定品牌的有富臨集團(tuán)、漢龍集團(tuán)、

46、中房集團(tuán)等。由于市民對有開發(fā)業(yè)績的企業(yè)有信賴感，所以這些在綿陽有品牌影響力的開發(fā)商的經(jīng)營狀況較其他企業(yè)為好。良好品牌對銷售的促進(jìn)作用越來越明顯。6、 市區(qū)內(nèi)要做商住樓。城市中心區(qū)地價相對很高，而且面積較小，所以在市區(qū)中心必須做商住樓項目，在商用鋪面上取得收益。7、 外地購房者成為綿陽商品房的重要購買力量。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，綿陽市已經(jīng)日益成為川北地區(qū)的中心城市。交通、市政和教育等條件得到了很大的改善和提高，因此吸引了周邊江油、平武、三臺、廣漢、德陽乃至成都等地的人們來綿陽居住和生活，綿陽有很多樓盤是外來的購房者購買的。市政府已經(jīng)把吸引外來購房者作為發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)的重要措施。8、 綿陽市民目前傾向于居

47、住在城區(qū)和離城較近的地方。綿陽市民不愿意出五橋（涪江、安昌河和芙蓉溪上的五座橋梁）居住，即使出五橋居住也要盡量選擇離城近的地方。因此在開發(fā)離城較遠(yuǎn)的樓盤時必須尋找獨特的賣點，提供方便的交通等等。9、 集資建房等阻礙房地產(chǎn)發(fā)展的因素依然存在。雖然綿陽市政府已經(jīng)停止了集資建房，但目前仍有單位通過種種途徑集資為職工建造住房。10、集團(tuán)購買是綿陽市商品房的重要購買力量。停止福利分房后很多單位通過集團(tuán)購買方式為職工解決住房問題。11、綿陽市民不愿意購買高層電梯公寓，市區(qū)內(nèi)高檔電梯公寓樓盤銷售情況普遍不理想。市民認(rèn)為住高層電梯公寓價格高、公攤高、物業(yè)管理費高，不劃算。12、很多新開樓盤主力戶型面積在120

48、平方米以上，錯層、躍層戶型設(shè)計較為流行，臨江住宅很受歡迎，臨江住宅單價高而且好銷。13、商品房物業(yè)管理費較低，多層一般為0.25元/平方米.月，高層一般為0.5元/平方米.月，亞東房產(chǎn)的“山水御園”物管收費為0.8元/平方米被認(rèn)為是“天價”。14、綿陽已經(jīng)有一些外地開發(fā)商進(jìn)入，他們的項目策劃和運作水平比本地開發(fā)商高。本地開發(fā)商開始注重“借腦”，聘請外地中介機(jī)構(gòu)為其樓盤作建筑設(shè)計、營銷策劃和物業(yè)管理等。15、新開中檔以上樓盤都配備有寬帶網(wǎng)、分段計價電表、單元防盜門等設(shè)施，中高檔樓盤還流行贈送廚衛(wèi)精裝修。第四部分 項目報建流程及投資概算一、項目報建流程項目報建與成都相比較，環(huán)節(jié)少，辦理集中。所有報

49、建手續(xù)辦理都集中在“新益大廈”內(nèi)一至三層的“行政服務(wù)中心”內(nèi)，“行政服務(wù)中心”內(nèi)集中了所有市級各職能單位的服務(wù)窗口。若在此注冊項目公司，只需四小時就能完成。因該項目的報建是采用走上層路線，從而在環(huán)節(jié)上可再減化，各類費用可以控制在概算內(nèi)。二、項目投資概算1、 總占地面積：43.6畝*666.7=29068.12平方米2、 容積率：1.8（政府要求在2.2以下）3、 總建筑面積：29068.12*1.8=52322.616平方米4、 按政府要求配置相關(guān)的公共設(shè)施，其占地面積約為：2322.616平方米5、 可售面積為50000平方米，其中住宅：47120平方米，商鋪：2880平方米（360米*8米

50、）6、 單方造價：（按71萬元/畝土地轉(zhuǎn)讓方式）地價：45.627*75萬/50000=647.9元/平方米前期設(shè)計、勘測：30元/平方米建安：600元/平方米（根據(jù)綿陽市現(xiàn)有多層做得較好的建安才500元/平米，為把該項目做的更好，故而再加100元/平米）環(huán)境：50元/平方米報建：50元/平方米樁基：30元/平方米土方回填：10元/平方米營銷：70元/平方米管理：40元/平方米財務(wù)：40元/平方米物業(yè)：20元/平方米稅金：20元/平方米其它不可預(yù)料：30元/平方米單方造價：1637.545元/平方米7、地下車庫：3000平米*1000元/平方米=300萬元8、項目總投入：1637.545*52

51、322.616=8568.1萬元+300萬元=8868.1萬元9、銷售收入：住宅47120*1800元/平方米=8481.6萬元 商鋪2880*5000元/平方米=1440萬元 銷售總收入：9921.6萬元10、目純利潤為：9921.6-8868.1=1053.5萬元說明：在上述計算中，為更加清楚地分析此項目的風(fēng)險，體現(xiàn)可操作性， 在上述分析中遵循了謹(jǐn)慎原則，計算較為保守。在今后的操作中，可以在下列幾個方面增加項目利潤：（1） 采用獨立開發(fā)方式，保持對項目的全程控制（2） 增加容積率至2.2（3） 在政府爭取更多的優(yōu)惠政策，減少報建費用，爭取減少公共設(shè)施的站用面積（4） 擬訂嚴(yán)格的營銷策劃方案

52、，減少管理、營銷和廣告等費用（5） 爭取對我方有利的土地款、工程款等款項的支付方式（6） 在對綿陽房地產(chǎn)市場和消費者需求進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查的基礎(chǔ)上，在此項目中引入新的設(shè)計理念、建筑戶型和物業(yè)管理，充分利用“置信”品牌優(yōu)勢，以更高的銷售價格達(dá)成更高的利潤。第五部分 綿陽項目市場預(yù)測及可行性分析一、本項目優(yōu)勢與劣勢（一）、優(yōu)勢1、 本項目最大的優(yōu)勢是，目標(biāo)地塊所處位置作為住宅開發(fā)非常理想，非其它項目可以比擬。2、 此次與政府部門有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)接觸，政府在對地產(chǎn)開發(fā)商的引進(jìn)工作力度很大，同時優(yōu)惠政策是根據(jù)其企業(yè)的投資額及品牌知名度作“一企一策”的最大優(yōu)惠，“置信”品牌將會爭取更多的優(yōu)惠政策。3、 本公司的品牌、

53、開發(fā)理念、經(jīng)驗、環(huán)境設(shè)計、營銷手段上在當(dāng)?shù)氐氖袌龈偁幹袑加薪^對的優(yōu)勢，短期內(nèi)在當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中不可能產(chǎn)生有威脅的競爭對手。（二）、劣勢1、 目標(biāo)地塊周邊的商業(yè)氛圍不是很濃，這樣目標(biāo)地塊商業(yè)鋪面開發(fā)的風(fēng)險較大。2、 地塊西側(cè)的“南河花園”定位為中地檔，這樣對項目的銷售會有影響。3、 緊鄰地塊南側(cè)的市政道路施實修建時間尚不明確。二、本項目機(jī)會與威脅（一）、機(jī)會1、 當(dāng)?shù)厣唐贩康禺a(chǎn)開發(fā)商素質(zhì)太低，實力有限；商品樓盤規(guī)模小、檔次低，近一年內(nèi)不可能對本項目構(gòu)成有效威脅。2、 當(dāng)?shù)叵M者對本地的商品房評價很低，對戶型、環(huán)境很不滿意，潛意識里需要更好的商品住宅小區(qū)。3、 銀行按揭貸款政策的推行，以當(dāng)?shù)氐退降?/p>

54、房價來看，購房者的門檻將大大降低，普通工薪家庭都能輕松承受8成30年按揭購房貸款。雖然目前當(dāng)?shù)剡€沒有30年的付款期限，但相信我公司可以爭取。（二）、威脅1、 當(dāng)?shù)厥忻褓彿繒r都比較實際，注重房屋價格，對環(huán)境、生活方式等尚不看重，這樣對擅長環(huán)境營造，運用超前理念及生活方式來引導(dǎo)消費者的“置信”，在短時間內(nèi)很難讓市民接受，實地開發(fā)與我們一貫秉承的方式有落差，難度較大。2、 雖然有“行政服務(wù)中心”這樣的機(jī)構(gòu)，但其政府官僚作風(fēng)還是較為嚴(yán)重，辦事效率低。第六部分 調(diào)研結(jié)論與建議一、 調(diào)研結(jié)論：結(jié)合綿陽房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和綿陽的發(fā)展前景，我們認(rèn)為目前公司可以考慮進(jìn)入綿陽市場。雖然綿陽房地產(chǎn)現(xiàn)在仍然是一個價格主導(dǎo)

55、的市場，但情況正在發(fā)生改變。結(jié)合潛在客戶的需求變化、競爭對手的發(fā)育狀況、地方政府的支持和置信項目運作的優(yōu)勢，我們認(rèn)為置信可以以“樣板小區(qū)”的形式進(jìn)入綿陽市場，快速確立置信品牌知名度和美譽(yù)度，為在綿陽的進(jìn)一步發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。財貿(mào)校地塊是目前地處市區(qū)不可多得的臨江地塊，我們測算認(rèn)為，財貿(mào)校項目是可行的。其關(guān)鍵在于與急于出讓的土地所有方達(dá)成一個對我方有利的轉(zhuǎn)讓方案，以降低土地成本。1、綿陽市作為四川省第二大城市、成綿高速公路的終點和四川的北大門，正面臨建設(shè)成都-德陽-綿陽經(jīng)濟(jì)帶和中國科技城的歷史機(jī)遇。未來的5-10年內(nèi)綿陽經(jīng)濟(jì)將保持快速發(fā)展的勢頭。由于歷史原因，綿陽市民居住條件普遍較差。隨著綿陽

56、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大和市區(qū)人口的增加，市民改善居住條件的愿望將最終引發(fā)強(qiáng)烈的商品房需求。綿陽是一個環(huán)境清潔優(yōu)美的城市，具有相當(dāng)?shù)闹鹊膮^(qū)域影響力，綿陽項目的成功可以將置信品牌輻射到四川省北部，擴(kuò)大公司品牌的影響力，提升品牌價值。2、綿陽市民目前整體收入不高，主要是因為占當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)總量主要比重的國有經(jīng)濟(jì)效益仍然不高。但目前綿陽已經(jīng)有了一批高收入人士，他們希望提高居住條件、改善生活質(zhì)量；綿陽周邊各縣市的高收入者已經(jīng)開始在綿陽購買住房，形成一定的購買力，有的樓盤甚至整棟由他們買走，形成“廣遠(yuǎn)村”、“三臺村”；另外住房按揭貸款可以使部分工資收入較高的消費者提前購買滿意的住房。3、綿陽房地產(chǎn)市場仍

57、然是一個價格主導(dǎo)的市場，但這并不表明高質(zhì)高價房就沒有銷路。綿陽有的臨江高層電梯公寓已經(jīng)賣到了3300元/平方米的價格。而且情況正在發(fā)生改變：一系列新開樓盤正憑借其較好的質(zhì)量拉升整體價格水平。目前綿陽房缺乏的是有獨特賣點的、環(huán)境優(yōu)美的、物管水平高、配套齊的高檔公寓，而不缺價格低、配套差、物管差的商品房。一旦綿陽出現(xiàn)這樣的產(chǎn)品，讓他們看到、感受到這樣的高品質(zhì)的產(chǎn)品，就可以引發(fā)他們的購買享受的欲望，將購買愿望轉(zhuǎn)變?yōu)橘徺I行動。4、綿陽目前有大大小小房地產(chǎn)開發(fā)商一百多家，競爭激烈。競爭的結(jié)果之一就是土地價格飛漲。目前市中心土地價格已經(jīng)達(dá)到100萬元/畝以上，市區(qū)實際上已經(jīng)沒有一手地可以拿到。在土地成本高企，房價有限的情況下，開發(fā)商只能在降低環(huán)境、配套、物管上下工夫。這正好給我們發(fā)揮自己優(yōu)勢的機(jī)會。5、根據(jù)綿陽的規(guī)劃和城市自身發(fā)展的要求，市區(qū)向外擴(kuò)張勢在必行，綿陽市民目前“近鬧市而居”的觀念和習(xí)慣也必將逐步改變。這和成都市民三年前不愿意出二環(huán)路居住的情況極其類似。這將給我們帶來同樣的機(jī)會。6、根據(jù)對目前潛在客戶群收入及購買意愿的分析，結(jié)合當(dāng)?shù)貥潜P定位與定價狀況，我們認(rèn)為根據(jù)目標(biāo)地塊的位置特點，并結(jié)合我們項目運作的優(yōu)勢，將住宅價格定為1800元/平米左右，定位于綿陽及周邊地區(qū)具有有一定經(jīng)濟(jì)實力的私營企業(yè)主、個體工商業(yè)