房地產(chǎn)金融試題及答案

1、一、香港房地產(chǎn)發(fā)展成功的原因1高地價(jià)政策2政府控制土地開(kāi)發(fā)3活躍的房地產(chǎn)投資企業(yè)4穩(wěn)定的稅費(fèi)以及完善法律制度等二、房地產(chǎn)證券化的特征1基礎(chǔ)資產(chǎn)的法律形式是合同權(quán)利2、參與者眾多，法律關(guān)系復(fù)雜3、獨(dú)特的融資模式4、安全系數(shù)高5、證券品種多樣化，適合于投資6、政策性強(qiáng)三、除了商業(yè)銀行貸款外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還有哪些融資渠道？1大力推動(dòng)房地產(chǎn)證券化，向社會(huì)大眾籌集開(kāi)發(fā)資金。有關(guān)監(jiān)管部門 應(yīng)該適當(dāng)放松對(duì)房地產(chǎn)上市公司的嚴(yán)格限制， 擴(kuò)大融資渠道，積極推 進(jìn)房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化，吸收社會(huì)上大量 的小規(guī)模閑散資金。2. 將保險(xiǎn)資金弓丨入住宅融資市場(chǎng)。保險(xiǎn)資金比較穩(wěn)定、數(shù)額巨大，比較適合投資

2、于住宅產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)，有利于提高投資規(guī)模。3鼓勵(lì)發(fā)行公司債券，吸引社會(huì)剩余資金投資房地產(chǎn)業(yè)。4積極發(fā)展住房公積金貸款?？梢岳霉e金貸款具有政策補(bǔ)貼、利 息低的特點(diǎn)，以滿足部分居民的購(gòu)房需要。（劃線部分為關(guān)鍵詞，答出即可得分）四、什么是房地產(chǎn)信托 有何作用？房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)接受委托人的委托， 為了收益人的利益代為管理、處 置委托人托管的房地產(chǎn)以及相關(guān)資財(cái)?shù)囊环N信托行為。作用1信托機(jī)構(gòu)通過(guò)開(kāi)辦各種與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的信托業(yè)務(wù)，可以為資財(cái)?shù)?所有者提供廣泛的理財(cái)服務(wù)。2. 利用房地產(chǎn)信托的社會(huì)理財(cái)只能，提高經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3在信托機(jī)構(gòu)為委托人辦理涉及房地產(chǎn)資金信托的業(yè)務(wù)中，開(kāi)辟了房 地產(chǎn)業(yè)籌資

3、融資的新渠道、新方式，客觀上起到了融通房地產(chǎn)資金的 作用。4.信托機(jī)構(gòu)可以利用其擁有的多種專業(yè)的專門人才和專業(yè)資格為房地產(chǎn)業(yè)提供多種多樣的相關(guān)服務(wù)。五、房地產(chǎn)抵押：指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方 式向抵押權(quán)人提供債務(wù)按期履行的擔(dān)保， 在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵 押權(quán)人有權(quán)依法處分作為抵押物的房地產(chǎn)，并優(yōu)先受償。六、由于國(guó)家在購(gòu)房戶籍的限制， 一些非當(dāng)?shù)厝耸客ㄟ^(guò)公司或者是自 己臨時(shí)注冊(cè)一個(gè)公司， 以公司的名義來(lái)買房， 你來(lái)談?wù)剬?duì)這種鉆空子 的購(gòu)房方式的看法，分析它做隱藏的風(fēng)險(xiǎn)？ 答案：面對(duì)“京十五條 ”中嚴(yán)厲的限購(gòu)門檻，借公司名義買房 “曲線救國(guó) ”，此 種方法不僅交易成本高， 而且

4、所購(gòu)房產(chǎn)依然無(wú)法記入個(gè)人名下。 借公 司名義 “曲線”買房；以公司名義購(gòu)房可行性與風(fēng)險(xiǎn)性并行 實(shí)際操作的話風(fēng)險(xiǎn)較大。1、員工以公司名義購(gòu)買房產(chǎn)后，在限購(gòu)政策執(zhí)行期間，員工無(wú)法從 公司購(gòu)回該房產(chǎn)， 不能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)在公司和個(gè)人之間產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓， 所以實(shí) 際購(gòu)房的員工只能享有使用權(quán)。2、限購(gòu)細(xì)則出臺(tái)后，相關(guān)部門并沒(méi)有明確政策執(zhí)行時(shí)間多長(zhǎng)，對(duì)員 工來(lái)說(shuō)時(shí)間的不確定存在很多風(fēng)險(xiǎn)，如公司起私心將房產(chǎn)據(jù)為已有， 那么實(shí)際出資的購(gòu)房人權(quán)益將無(wú)法得到保障， 購(gòu)房人在此期間承擔(dān)的 風(fēng)險(xiǎn)極大。其實(shí)理論上公司與個(gè)人的購(gòu)買稅費(fèi)是一致的。 但是公司購(gòu)買呢就 是固定資產(chǎn)投入公司的稅費(fèi)是有變化， 同時(shí)折舊系數(shù)， 相關(guān)取費(fèi)也有 變化

5、。再有一旦署名在公司的名下其資產(chǎn)的性質(zhì)變更就比較麻煩了， 而且是屬于公司清償?shù)馁Y產(chǎn)范圍。 后期再轉(zhuǎn)到個(gè)人的名下稅費(fèi)又要重 復(fù)計(jì)算而且更高。即使限購(gòu)政策解除后，公司名義購(gòu)買的房產(chǎn)如果需要轉(zhuǎn)讓的話， 需要繳納高額的土地增值稅， 目前稅率在 30%-60%不等。此外公司轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)還需繳納企業(yè)所得稅、 契稅等其他交易稅費(fèi)， 這些在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn) 移環(huán)節(jié)中產(chǎn)生的費(fèi)用都需要由員工來(lái)承擔(dān)， 員工要支出的稅費(fèi)非常高。3、以公司名義購(gòu)買的房產(chǎn)屬于公司資產(chǎn)，公司一旦倒閉，那么公司 名下的房產(chǎn)也將被查封，員工的權(quán)益無(wú)法得到充分保障。所以在政策頻發(fā)期， 建議購(gòu)房人在購(gòu)房或是辦理貸款時(shí)， 還需咨 詢大型的品牌公司， 聽(tīng)取專業(yè)的

6、購(gòu)房指導(dǎo)后再?zèng)Q定， 切莫心急亂投醫(yī)， 弄虛作假、心存僥幸，一旦無(wú)法過(guò)戶購(gòu)房人將自討苦吃。七、建立房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的必要性：1.房地產(chǎn)資金融通的需要；2.房地產(chǎn)資金結(jié)算的需要；3. 落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)政策的需要；4. 房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)與人身保險(xiǎn)的需要；5. 適應(yīng)房地產(chǎn)證券市場(chǎng)發(fā)展的需要。八、什么是住房公積金？它有哪些特點(diǎn)？住房公積金 是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、 城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、 事業(yè)單位對(duì)其在職職工繳存的長(zhǎng)期住 房?jī)?chǔ)金。特點(diǎn)（1）普遍性，城鎮(zhèn)所有在職職工，無(wú)論其工作單位性質(zhì)如何、家庭 收入高低、是否已有住房，都必須按照條例的規(guī)定繳存住房公積金；（2）強(qiáng)制性（政策性

7、），單位不辦理住房公積金繳存登記或者不為本 單位職工辦 理住房公積金賬戶設(shè)立的，住房公積金的管理中心有權(quán) 力責(zé)令限期辦理，逾期不辦理的，可以按條例的有關(guān)條款進(jìn)行處 罰，并可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行；（3）福利性，除職工繳存的住房公積金外，單位也要為職工交納一 定的金額，而且住房公積金貸款的利率低于商業(yè)性貸款；（4）返還性，職工離休、退休，或完全喪失勞動(dòng)能力并與單位終止 勞動(dòng)關(guān)系， 戶口遷出或出境定居等， 繳存的住房公積金將返還職工個(gè) 人。九、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)典當(dāng)與房地產(chǎn)抵押貸款的異同點(diǎn)。（一 ） 相同點(diǎn)都屬于有限制的物權(quán)， 兩者都是以物借款， 都是起源于借貸關(guān)系。（二 ） 相異點(diǎn)1. 出典人轉(zhuǎn)移對(duì)房地產(chǎn)的占有，房地產(chǎn)由承典人占有、使用和收 益；抵押人不轉(zhuǎn)移對(duì)房地產(chǎn)的占有， 房地產(chǎn)的使用權(quán)和收益權(quán)屬抵押 人所有。2. 通過(guò)房地產(chǎn)