中小房地產企業(yè)財務管理問題與對策探討

1、中小房地產企業(yè)財務管理問題與對策探討 摘要：本文從公司戰(zhàn)略管理問題、公司運作模式問題、房地產企業(yè)經營的短期性問題、合同管理問題、財務人員的素質等方面分析了中小房地產企業(yè)財務管理中存在的問題，并進一步提出了解決問題的相應對策，以期為中小房地產企業(yè)的財務管理工作提供科學和具有可操作性較強的決策依據。 關鍵詞：中小房地產企業(yè)；財務管理；解決措施 財務管理是企業(yè)進行財務活動所要達到的根本目的，它決定著企業(yè)財務管理的基本方向。財務管理目標是一切財務活動的出發(fā)點和歸宿，是評價企業(yè)理財活動是否合理的基本標準。 中小房地產企業(yè)是房地產行業(yè)中的重要組成部分，對我國房地產的貨幣化和城鎮(zhèn)化推進起到了舉足輕重的作用，

2、但其規(guī)模較小，人員不穩(wěn)定，融資成本高，融資難，拿地難，競爭力差，且受政策的影響大，使得中小房地產相對處于弱勢，只有提高中小房企自身的財務管理水平，向管理要效益，企業(yè)才能有生命力。因此，財務管理對中小房地產企業(yè)的生存發(fā)展是非常重要的。 一、中小房地產企業(yè)財務管理中存在的問題： 1.中小房地產企業(yè)戰(zhàn)略性管理問題 面對人民幣多年升值，以及目前國內gdp的下滑趨勢，國內房價居高不下，特別是一線城市：北京、上海、廣州、深圳。近期，在上海遠郊競標土地樓板價在1.2 1.3萬元/平方米?！巴恋亍本褪欠康禺a企業(yè)的原材料，原材料緊缺且價高，中小房地產企業(yè)如若參與競標拿地，兩年后出售裝修房，成本費用不低于2萬元/

3、平方米，兩年后的房地產是否毅然堅挺不得而知。 假設中國的房價趨勢像日本1995年后持續(xù)低迷的狀況，房價到頂后，十幾年一致往下走，大量的房屋積壓，無法出售，仍以上述地塊為例：20億的土地價加上建安費、裝修費等費用合計在一起，企業(yè)在該項目的總投入將在30億左右。資金投入后房產又無法變現，而目前中小房企的融資成本又高，一般在百分之十五左右，中小房企的現金流必將遇到困難，那么企業(yè)就面臨生存的窘境。 2.中小房地產企業(yè)運作模式問題 房地產企業(yè)的開發(fā)對象決定了房地產開發(fā)過程是巨額資金的投入過程。高額的地價和房屋工程造價，要求企業(yè)投入的資金數量很大，房地產開發(fā)從立項、審批、建設、預售、驗收到交付使用，開發(fā)周

4、期通常為二年至五年，項目本身具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長、風險性高等特點。同時，房地產行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴格調控，銷售狀況不佳時，將積壓大量資金、使現金流短缺，資 金周轉出現困難，導致企業(yè)資金鏈斷裂。 3.中小房地產企業(yè)經營的短期性帶來的問題 （1）房地產企業(yè)一般性的項目2至5年，大型項目10年左右，一個項目完成后，新項目又接不上，人員的安排、設備的管理均是中小房地產企業(yè)比較難以處理的問題。 （2）中小房地產企業(yè)一個項目完成后，大批的工作人員面臨失業(yè)的窘境，其中也有大批技術和業(yè)務骨干。企業(yè)面臨兩難的境地，辭掉對企業(yè)是損失，繼續(xù)留用又無事可做。另一方面，辭退技術和管理人員后，

5、如果又有新的項目開張，又很難找到合適的人員替代。這些看視人力資源部門的事情，但是處理不妥，將大幅提高企業(yè)的人工成本，導致開發(fā)成本上升。 （3）一個項目結束后，大量的機器設備閑置在工地，甚至丟棄在工地外的荒地上，沒有即時處理，無人管理，有的甚至被盜，造成原輔材料和固定資產的損失。 4.合同管理問題 中小房地產企業(yè)項目競標價普遍較低，但項目竣工驗收時，幾乎所有供應商都會因為各種原因要求甲方追加造價。有些材料公司、勞務公司在工程做到一定程度后，在建筑公司沒有選擇空間的情況下，隨意要求追加材料價格和工人的勞務費，迫使建筑公司就范，最后導致實際結算價格遠高于合同，甚至有的超過竟標價的30%以上，使合同形

6、同虛設，企業(yè)無法控制成本。 5.財務人員的素質問題 企業(yè)做到一定規(guī)模后，各類人脈關系復雜，為了照顧各方關系，中小型房企用一些不懂財務、不懂稅法和資金運作的情況普遍存在，很容易給企業(yè)帶來損失，有章不依，財務管理隨意性很大，沒有嚴格的財務管理制度，或無章可循。 上述五大問題的長期存在和累積，隨著時間的推移和外部形勢變化，導致公司資金鏈越來越吃緊，在財務的確認、計量和報告之中表現出來，表面看是財務問題，實質正如上文所述，基本上都在財務部門的決策權限和范圍之外。 二、加強中小房地產企業(yè)財務管理措施 1.規(guī)避中小房地產企業(yè)的戰(zhàn)略風險 針對當前情況，作為企業(yè)的財務管理者，必須要提高警惕，把目前的形勢分析清

7、楚，不能有半點馬虎，掉以輕心，對企業(yè)面臨的巨大風險，認真向管理層匯報，講清厲害關系，盡量規(guī)避風險，把損失降到最低。 還是以上海遠郊地塊為例，上海房地產住宅開發(fā)風險大，是否可以在三線、四線城市，適當投資，一般小城市的投資規(guī)模小，資金投入小。國家正在推“城鎮(zhèn)化”，大批農民工進城，一線城市難以置業(yè)，置業(yè)主要以四線城市為主，三線為輔。在三、四線城市開發(fā)住宅，這樣即可解決員工的就業(yè)，也可以大幅度降低企業(yè)的風險，經營風險大幅度降低的同時，財務風險也隨之降低。 中小房地產企業(yè)可以小范圍的向其他行業(yè)伸展，如：農牧業(yè)、生物制藥、物聯網等，來規(guī)避可能發(fā)生的產品積壓、資金鎖死、避免財務風險，保持中小房地產企業(yè)的轉型

8、、升級。 2.優(yōu)化中小房地產企業(yè)的運作模式 （1）中小房地產企業(yè)踏準市場節(jié)奏，學會反經濟波動周期儲備土地資源和加大項目開發(fā)力度。加強合伙開發(fā)、品牌輸出合作、節(jié)能環(huán)?？萍纪茝V以及行業(yè)交流。 （2）中小房地產企業(yè)適度拿地，以拿商業(yè)地產為主，減少普通住宅用地，盡量規(guī)避風險。合作開發(fā)商業(yè)地產，技術先進新的利潤增長點。 （3）房地產開發(fā)需要資金量大，周期長，在漫長的開發(fā)過程中，有許多不確定的因素，對房地產企業(yè)的生長發(fā)展起著命運攸關的作用。所以說，房地產開發(fā)的風險，特別是目前狀況下。這就對房地產企業(yè)的財務管理提出了更高的要求，必須提高投資決策能力，提高風險防范意識，把風險防范于未然。 （4）針對自有商業(yè)地

9、產，位置佳的出租，位置欠佳的出售。出租主要客戶是有一定知名度的品牌，打造具有優(yōu)良品質的商業(yè)街。另一種商業(yè)地產，可以作為寫字樓出租，賺取租金。另外，有些樓盤可以做酒店式公寓，以出售、出租或自營的方式運營。 3.針對中小房地產企業(yè)的經營的短期性的問題解決措施 （1）企業(yè)優(yōu)秀的技術骨干和管理人員應盡量想辦法留下，對企業(yè)是一筆財富，給予一定的基本工資即生活費，靈活上班，也可在外兼職上班，但公司需要時立馬回歸，即可節(jié)約人力資源成本，又留住優(yōu)秀人才。 （2）對于閑置設備，用短期出租的方式，賺取租金，不能出租的，保養(yǎng)后，盤點清楚，建立賬冊，儲存在倉庫，實行專人管理，不能任意丟棄在工地，讓它自生自滅。建筑用固

10、定資產價值高，如：塔吊、升降機等。 4.嚴格控制合同的執(zhí)行 合同簽訂時必須經過嚴格的審查，沒有資質的企業(yè)不能與之簽訂合同，必須要嚴格把關。合同一經訂立，不得隨意更改，也不得隨意追加，特殊情況的確需追加的，必須經過更嚴厲的審查，實行專人把關，備案。對于不能嚴格執(zhí)行合同的材料供應商、勞務公司等合同單位要實行退？機制，將不遵守合同者及時清除。 5.提高財務人員的素質 針對財務人員素質問題，首先對選拔財務人員，要根據內控要求配備會計人員。從事會計工作的人員，必須取得會計從業(yè)資格證，會計機構負責人應當具有會計師以上專業(yè)職務資格。不能任人唯親，給企業(yè)造成損失。 我國房地產開發(fā)經營管理是一個比較新的領域，自從我國實行貨幣化房產后，房地產在我國得到了蓬勃的發(fā)展，房地產企業(yè)如雨后春筍般出現，但我國的房地產企業(yè)的經營管理和財務管理均是從零開始，到逐步完善，特別是我國的中小房地產企業(yè)，從征地、動遷、工程施工、商品房的銷售最終到物業(yè)管理，一整套流程的經營管理、財務管理制度都在完善中。這也對房地產行業(yè)的財務人員提出了挑戰(zhàn)，要逐漸提升業(yè)務水平，不斷適應新的發(fā)展，與時俱進，才能不被時代所淘