商品房地下車庫歸屬案例分析

1、商品房地下車庫歸屬案例分析背景案例：某市房地產(chǎn)公司開發(fā)某花園住宅小區(qū)共有個地下車位。房地產(chǎn)公司自樓盤發(fā)售以來，與購房者簽訂的商品房買賣合同中，對于地下車位的歸屬未做約定，并且在公攤面積中是否包括地下車位也沒有明示。該樓盤交付使用之后，房地產(chǎn)公司以單價萬元賣掉了個，其余的被其下屬的物業(yè)公司以每月元的租金對外出租。為此，業(yè)主委員會代表廣大業(yè)主，以小區(qū)地下車庫是小區(qū)配套公用設(shè)施，應(yīng)當(dāng)無償?shù)亟唤o業(yè)主使用，開發(fā)商沒有所有權(quán)，根本無權(quán)出售為由，多次要求開發(fā)商將車庫歸還給業(yè)主。房地產(chǎn)公司堅決反對，稱其在出售該樓盤的房屋時，根本沒有把地下車庫面積列為公攤面積分?jǐn)偟綐I(yè)主的頭上，而車庫又是開發(fā)商投資建成的，理應(yīng)享

2、有小區(qū)地下車庫的所有權(quán)。因此，自己出售和出租自有車庫，業(yè)主委員會及業(yè)主無權(quán)干涉。雙方多次交涉無果，現(xiàn)業(yè)主委員會準(zhǔn)備訴諸法律。法律依據(jù)一、物權(quán)法第七十四條的規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！倍⑽餀?quán)法第一百三十六條建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。三、最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第五條 建設(shè)單位按

3、照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第四十七條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。法理分析：一、業(yè)主的訴訟地位問題。根據(jù)浙江省物業(yè)管理條例第十七條的規(guī)定“業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟”該規(guī)定與最高人民法院民一庭意見：“依法成立的業(yè)主委員會在其職責(zé)范圍內(nèi)，經(jīng)業(yè)主代表大會授權(quán)，有權(quán)就與物業(yè)管理有關(guān)的、涉及全體業(yè)主公共利益的事宜，以物業(yè)公司為被告向人民法院提起民事訴訟。與物業(yè)無關(guān)的、個別或部分業(yè)主的事宜，業(yè)主委員會無權(quán)向人民法院提起民事訴訟”，可見，業(yè)主委員會

4、對于物業(yè)管理活動以外的、不以物業(yè)公司為被告的訴訟活動不享有權(quán)利。如果說，排除案件實體不說，本案應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主，以必要共同訴訟的形式進(jìn)行。 二、關(guān)于小區(qū)地下車庫的實際歸屬問題。1、在新的物權(quán)法出臺之前，由相關(guān)的部門法及規(guī)章以及大量的司法實踐案例可以判斷小區(qū)地下車庫的歸屬。根據(jù)建設(shè)部商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）第九條，凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積，從而不進(jìn)行公用建筑面積分?jǐn)?。與此同時，例如北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定第七條第一款規(guī)定，機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、作為人防工程的地

5、下室不應(yīng)計入公用建筑空間?？梢姰?dāng)時，無論部門規(guī)章還是地方性法規(guī)，都沒有強(qiáng)制性規(guī)定地下車庫應(yīng)列為需分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 因此，根據(jù)以上的法律依據(jù)，要判斷開發(fā)商開發(fā)的商品房的地下車庫的產(chǎn)權(quán)系屬于開發(fā)商，還是屬于全體業(yè)主共有，主要依據(jù)地下車庫的建筑面積是否作為小區(qū)商品房的公攤面積。如果地下車庫的建筑面積已作為公攤面積予以分?jǐn)?，則在業(yè)主購買商品房時，其購買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫的面積（指分?jǐn)偯娣e）。那么，該地下車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有；反之，如果地下車庫的建筑面積未作為公攤面積，則該地下車庫的產(chǎn)權(quán)通常應(yīng)歸屬于開發(fā)商。對于地下車庫的建筑面積，如果開發(fā)商與購房者沒有約定或是約定不明確的

6、，且開發(fā)商如果能夠證明其未將地下車庫的建筑面積列入公攤面積，那么地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商；反之，則歸屬于全體業(yè)主。其次，從市場經(jīng)濟(jì)理論來看，對于地下車庫的歸屬其實質(zhì)性決定因素為開發(fā)商在房地產(chǎn)建設(shè)項目審批過程中，在計委（現(xiàn)稱發(fā)改委）立項審批的時候，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有沒有將地下車庫計算在內(nèi)，具體包括容積率、地下車庫的面積是否與商品房建筑面積分離等相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的內(nèi)容來看車庫的歸屬。也就是說，在立項審批文件中，容積率在計算的過程中沒有將車庫面積計算在總建筑面積之內(nèi)，而且明確單獨(dú)將地下車庫另列了一項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的，則該地下車庫就不屬于小區(qū)業(yè)主共同所有，而是根據(jù)成本與收益相對等原則由開發(fā)商享有產(chǎn)權(quán)。2、現(xiàn)如今，根

7、據(jù)物權(quán)法的出臺，其中法條第74條明確規(guī)定了車庫、車位的歸屬權(quán)制度，這是我國物權(quán)法構(gòu)建區(qū)分建筑物所有權(quán)制度的一個重大突破。但，在司法實踐中，由于物權(quán)法剛剛出臺，相關(guān)的司法解釋還稍顯滯后，對于該法條的適用往往操作性不強(qiáng)，法律界對該條文的理解也不是很統(tǒng)一。實際上，我認(rèn)為，對該條文的理解不能僅僅拘泥于僅對單個條文的理解，這樣，往往會產(chǎn)生很多曲解，甚至誤解，而是應(yīng)當(dāng)將條文的規(guī)定置身于物權(quán)法該章節(jié)乃至整個大的立法環(huán)境去考慮。作為建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中的一項特殊制度，物權(quán)法第七十四條的規(guī)定必須與確定建筑物區(qū)分所有權(quán)基本制度的第70、71、73條的規(guī)定相結(jié)合理解。同時，由于地下車庫歸屬建立在土地使用權(quán)的理解問

8、題基礎(chǔ)上，故必須聯(lián)系物權(quán)法第136條關(guān)于土地空間利用權(quán)的基本制度綜合理解。只有這樣，才能對物權(quán)法確定的關(guān)于地下車庫制度從整體框架上做出完整理解和正確適用。在解決了土地空間化問題的前提下，作為獨(dú)立的物權(quán)客體的地下車庫制度問題也有了權(quán)屬確立的基礎(chǔ)。在此，我們來詳細(xì)了解一下物權(quán)法第七十四條的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！痹撘?guī)定從條文層面上將車庫的歸屬分為三個類型。首先，通俗點講，小區(qū)內(nèi)用于停放汽車的車位、

9、車庫應(yīng)當(dāng)滿足業(yè)主的需要。這個需要是多少，各地都作了相關(guān)的規(guī)定。如杭州市住宅區(qū)配套公建建設(shè)管理暫行規(guī)定第五條第四項的規(guī)定：住宅區(qū)內(nèi)的停車場地分為地面、半地下、地下停車庫和地面停車場。車位配置標(biāo)準(zhǔn)為：戶型建筑面積在150平方米以上的，不少于1車庫/戶；戶型建筑面積在100-149平方米的，不少于0.7車位/戶；建筑面積在80-100平方米的，不少于0.5車位/戶。戶型面積在79平方米以下的，不少于0.15車位/戶。住宅區(qū)停車泊位配置標(biāo)準(zhǔn)10%應(yīng)作為臨時公共停車泊位，不得出租出售。臨時停車泊位由開發(fā)建設(shè)單位無償交給業(yè)主委員會，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)管理。未實行物業(yè)管理的小區(qū)，由社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)管理。上

10、述規(guī)定已經(jīng)明確了，小區(qū)建設(shè)在規(guī)劃過程中，必須給業(yè)主預(yù)留必要的停車位作為小區(qū)配套設(shè)施，上述標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的停車位、停車庫由于是屬于小區(qū)公共配套設(shè)施，且不具有經(jīng)營性，屬于全體業(yè)主共同所有。業(yè)主可以通過業(yè)主委員會交由物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，所獲得的收益可納入業(yè)主委員會基金進(jìn)行支配使用。物權(quán)法第七十四條第二款繼而規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”該規(guī)定很多人會對其含義產(chǎn)生誤解。誠然，開發(fā)商在與購房者簽訂商品房買賣合同時可以對小區(qū)的車位、車庫做書面約定，約定歸屬權(quán)歸誰，那當(dāng)然依據(jù)合同的約定確定其權(quán)屬。但是，在沒有約定的情況下，其歸屬權(quán)到底屬于誰呢

11、？我們現(xiàn)在就具體探討一下這種情況。上面我們提到，在物權(quán)法沒有出臺以前，判定車庫的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)根據(jù)車庫的建設(shè)成本是否公攤到購房者的房價中去，若已經(jīng)公攤進(jìn)去了，那當(dāng)然屬于業(yè)主所有，若在容積率等建筑指標(biāo)上將車庫的建設(shè)成本獨(dú)立出來的話，那么根據(jù)成本收益的原則，車庫的歸屬權(quán)就應(yīng)當(dāng)屬于開發(fā)商。而物權(quán)法出臺前，沒有用法律的形式將一個前置條件給確定下來，即“先滿足業(yè)主的需求”。簡單點說吧，就是說，開發(fā)商如果在沒有預(yù)留“先滿足業(yè)主需求”這樣一個硬性的標(biāo)準(zhǔn)的情況下，即使是自己投資建設(shè)車位、車庫，在標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的面積也是屬于業(yè)主共同所有的，超出面積才屬于開發(fā)商所有。也就是說，“滿足業(yè)主需求”是法律的硬性規(guī)定，具體到建設(shè)行業(yè)

12、中也就是相關(guān)建設(shè)、規(guī)劃行政部門在具體審查時的一個“強(qiáng)規(guī)”標(biāo)準(zhǔn)。在符合這個標(biāo)準(zhǔn)的前提下，開發(fā)商可以根據(jù)開發(fā)建設(shè)的需求進(jìn)行投資建設(shè)。同時，也只有在開發(fā)商享有所有權(quán)的前提下，才能如該法條所表述的“可以由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！狈駝t，假設(shè)車庫的所有權(quán)法定屬于業(yè)主享有，那么就根本不存在可以通過當(dāng)事人約定這一說法。由此可見，物權(quán)法在滿足了社會大多數(shù)人的利益的前提下，保障了開發(fā)商的利益，這樣的規(guī)定也平衡了在立法過程中，社會各方面的意見，也體現(xiàn)了中國現(xiàn)行立法的人性化。而根據(jù)即將實施的最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第五條“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫

13、，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第四十七條第一款有關(guān)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定，明確了“首先滿足業(yè)主需求”這一硬性指標(biāo)可以是有償?shù)?，也就是說，開發(fā)商可以通過出售、出租等有償?shù)姆绞绞箻I(yè)主獲得車庫的使用權(quán)。該司法解釋的出臺指明了車庫歸屬的方向。換句話說，在購房合同對車庫的權(quán)屬沒有約定的前提下，只要小區(qū)建設(shè)中的車庫設(shè)置符合規(guī)劃要求，并且不影響業(yè)主使用功能上的最低要求，開發(fā)商可以享有車庫的所有權(quán)。在此，為了避免社會廣大老百姓的輿論壓力，為了更好的體現(xiàn)物權(quán)法是在社會主義經(jīng)濟(jì)體制下，保護(hù)廣大老百姓物權(quán)利益的精神，物權(quán)法很巧妙的利用其第七十四條第三款的類似兜底條款的規(guī)定

14、：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。這一規(guī)定，很好的給老百姓一個形式上的交待。為什么這么說呢，其實，任何一部法律的出臺都是社會各階層利益間的博弈，物權(quán)法也不例外。在整個物權(quán)法立法過程中，社會各方面的聲音很多，房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益，加之我國房地產(chǎn)行業(yè)的慣例，他們自然是想爭取獲得小區(qū)車庫的所有權(quán)。但是，作為廣大老百姓的業(yè)主，對于現(xiàn)在存在的小區(qū)停車難，車庫的經(jīng)濟(jì)價值的提高，也希望獲得小區(qū)車庫的所有權(quán)。所以在立法過程中出現(xiàn)很大的爭議，以至于在該問題上，幾次物權(quán)法草案的規(guī)定都不是很統(tǒng)一。但是，值得高興的是，我國的立法者最終在兩大利益權(quán)衡中找到了平衡點，并以一種

15、看起來更有利于老百姓的一種條文表達(dá)方式確定了車庫、車位所有權(quán)的基本方向。其實，依我所見，第七十四條第三款“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！钡囊?guī)定其實質(zhì)根本同第一條類似，占用業(yè)主共有的道路或場地建設(shè)的停車庫當(dāng)然屬于業(yè)主共同所有。法律為什么要再次強(qiáng)調(diào)這一規(guī)定呢，其主要是起到一個社會導(dǎo)向作用，再次明確告知開發(fā)商，若占用業(yè)主共有的道路及場地建立停車位，其本身也不可能獲得任何經(jīng)濟(jì)利益。最后，在確立了我國建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的原則的前提下，建立車庫車位的登記公示制度是當(dāng)務(wù)之急。既然建筑物區(qū)劃內(nèi)的車庫、車位作為可以區(qū)分所有的物權(quán)標(biāo)的，雖然其權(quán)利屬性受到其附屬性印象而較其他不動產(chǎn)物權(quán)有更多的法定限制，但仍不可否認(rèn)，車庫、車位的所有權(quán)或使用權(quán)已經(jīng)成為一種獨(dú)立存在的重要的區(qū)分所有權(quán)的課題。故必須設(shè)定其恰當(dāng)?shù)牡怯浌具m度，以使該物權(quán)取得排他性的物權(quán)屬性，并有效保障其進(jìn)入財產(chǎn)流通領(lǐng)域，實現(xiàn)社會財產(chǎn)的有效配置和價值