開發(fā)“粵海大廈”項目的經(jīng)濟評價報告1

1、課程設(shè)計報告2013 2014 學年 春季 學期課程名稱： 工程經(jīng)濟學 課程設(shè)計題目：開發(fā)“粵海大廈”項目的經(jīng)濟評價 指導教師： 曾麗娟 組 別 組 長： 系 別： 土木系 專 業(yè)： 學號姓名主要工作描述需要填寫每位同學具體承擔的任務(wù)。簽名成績成員表（含組長）調(diào)研期間： 2014 年 月 日至 月 日指導教師簽名： 評閱時間：2014 年 05 月 日前言項目社會調(diào)研目的：通過社會調(diào)研，理解粵海大廈這個項目的開發(fā)與經(jīng)營過程設(shè)計的（2）學習如何將各相關(guān)因素（政策、經(jīng)濟、技術(shù)和法律法規(guī)等）、人員和組織和諧互動地聯(lián)系起來完成一個成功的工程項目，明確作為土木工程師在以經(jīng)濟市場為背景的“工程-社會大系統(tǒng)

2、下運行”項目的職責。 （3）基本了解項目策劃的工作思路和方法，并應(yīng)用于今后的課程學習和畢業(yè)設(shè)計。力求通過項目的實踐訓練使學生完成從知識的學習者到應(yīng)用者的角色轉(zhuǎn)變的目標。目錄第一章 房產(chǎn)的基本情況介紹1.1 項目區(qū)概況 1.1.1區(qū)域位置 1.1.2規(guī)劃背景 1.1.3規(guī)劃定位1.2 項目概況 1.2.1 宗地位置 1.2.2 項目周邊環(huán)境 （1）交通 （2）配套 1.2.3項目控制要點 （1）用地位置 （2）用地性質(zhì) （3）用地面積 （4）道路綠化用地 （5）實用地面積 （6）規(guī)劃指標要求1.3 項目定位 1.3.1 產(chǎn)品定位 1.3.2 市場定位 1.3.3 客戶定位1.4 營銷計劃 1.4

3、.1 銷售價格定位 1.4.2 營銷渠道 1.4.3 促銷策略1.5 規(guī)劃概述 1.5.1用地總指標 1.5.2住宅戶型指標 1.5.3戶型設(shè)計 1.5.4鳥瞰草圖1.6 配套設(shè)施第二章 投資估算與財務(wù)評價 項目成本分析2.1 項目工程概要 2.1.1 規(guī)劃設(shè)計方案 2.1.2 項目開發(fā)經(jīng)營周期 2.1.3 開發(fā)成本估算 （土地費、前期工程費用、基礎(chǔ)建設(shè)費、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建 設(shè)費用、開發(fā)間接費用、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他 費用、不可預(yù)見費用、經(jīng)營資金）2.2 項目投資計劃 2.2.1 資金投入：投資計劃表 2.2.2 資金收入：房地產(chǎn)銷售收入計劃與預(yù)期 2

4、.2.3 項目現(xiàn)金流與稅金計算 2.2.4 現(xiàn)金流量表（全部投資） 2.3 財務(wù)評價 2.3.1 損益及利潤表 2.3.2 財務(wù)評價參數(shù)選取與初步評價（靜態(tài)） 2.3.3 動態(tài)財務(wù)評價相關(guān)指標與總結(jié) 第三章 不確定性分析與風險分析 3.1 敏感性分析3.2 臨界點（盈虧平衡）分析 3.3 風險來源與控制第一章 房產(chǎn)的基本情況介紹1.1 項目區(qū)概況1.1.1 區(qū)域位置項目位于汕頭城市中心，該區(qū)域有城市發(fā)達繁榮的商業(yè)圈，地處cbd核心地段金砂路與華山路交界處，附近有金海灣大酒店，大蘋果酒店，君華酒店，配套有丹霞小學等教育機構(gòu)，周邊配套設(shè)施齊全，交通便利。（見圖1-1）圖1-1 粵海大廈區(qū)位圖（圖片

5、來源：百度地圖）1.1.2 規(guī)劃背景項目位于金砂路與華山路交界，始建于1992年，建成5層后，由于資金問題停工20年，于2012年3月11日對外宣布正式開工，結(jié)束了20年的停工期，項目將建成公寓、商鋪的綜合大廈?；浐４髲B項目的建設(shè)將在原有建筑基礎(chǔ)上進行翻新改建。（見圖1-2）圖1-2 處于停工期的粵海大廈1.1.3 規(guī)劃定位為了充分利用處于市中心商業(yè)圈和便利的交通條件，項目由大型國有企業(yè)粵海集團投資開發(fā)的集辦公、生活、休閑等多種功能，規(guī)劃建成武融高級寫字樓、金領(lǐng)公寓、精英俱樂部，以及汕頭首創(chuàng)高層大型智能停車場于一體的現(xiàn)代化綜合大廈，聚享優(yōu)勢資源，演繹都會繁華?？偢叨冗_100米，建筑面積約576

6、04平方米，具備辦公、生活、休閑等多種功能。1.2 項目概況1.2.1 宗地位置 項目位于汕頭cbd核心地段金砂路與華山路交界東北角?；浐４髲B地處城市繁華商業(yè)圈，附近有金海灣大酒店，大蘋果酒店，君華酒店，配套有丹霞小學等教育機構(gòu)；交通便利，位于汕頭經(jīng)濟發(fā)達的市中心。（見圖1-2）1-5項目位置圖1.2.2 項目周邊環(huán)境（1） 交通項目位于汕頭cbd核心地段金砂路與華山路交界東北角，交通便利，附近有眾多交通點，最近的公交站點：金海灣大酒店。途經(jīng)的公交車有：2路上行；2路下行；6路上行；6路下行；18路上行；18路下行；38路上行；38路下行。（見圖1-6）（2） 配套地帶繁榮，配套設(shè)施完善齊全。

7、如購物：南國商城 超市：沃爾瑪購物廣場、羅長發(fā)貿(mào)易行 銀行：工商銀行、中國銀行 酒店：金海灣大酒店等。（見表1-1和圖1-6）周邊配套信息表 表1-1 配套類型地名（距離）教育機構(gòu)東方愛嬰（96米），金霞幼兒園(南區(qū))（247米），丹霞幼兒園環(huán)碧莊分園（254米），金霞幼兒園（262米），汕頭市金園區(qū)中東僑聯(lián)培英幼兒園（274米），金丹幼兒園（299米）購物商場羅長發(fā)行(國商分店)（116米），卜蜂蓮花(金砂東路店)（121米），金龍苑食雜店（160米），廣達兒童社區(qū)（186米），汕頭特區(qū)國際商行（211米），源興貿(mào)易商行（214米）醫(yī)療中心龍湖人民醫(yī)院(西門)（432米），汕頭市龍湖人民醫(yī)院

8、（481米）銀行中國建設(shè)銀行(汕頭市分行)（75米），中國建設(shè)銀行24小時自助銀行(汕頭市分行)（88米），交通銀行24小時自助銀行(金龍支行)（116米），交通銀行(金龍支行)（124米）娛樂休閑電影票超市（143米），南湖社區(qū)老人文化活動中心休閑亭（591米），一帆影城（684米），香港城4d電影院（693米），星洲公園(北門)（1014米），星洲公園（1020米）餐飲服務(wù)愛的溫度（106米），嘉禧咖啡餐廳(華山店)（127米），ud cafe(榕江店)（178米），feeling coffee club（212米），啡閣（219米），紅磨坊(榮華店)（235米），臺灣壹咖啡（240米）1

9、.2.3 項目控制要點（1） 用地位置：汕頭金砂中路、金砂東路與華山南路交界處（2） 用地性質(zhì)：商業(yè)、酒店式公寓、辦公室、停車場用地（3） 用地面積：6478.725 m2（4） 道路綠化用地：800.77 m2（5） 實用地面積：2921.18 m2（6） 規(guī)劃指標要求 1）容積率：9.5(各項的疊加值，其中：住宅用地取4.0容積率4.5，辦公用地取3.0容積率3.0，商業(yè)取0.3容積率2.0，建筑密度50%，) 2）建筑密度：主樓25%，裙樓50% 3）綠地率：30% 4）停車率：住宅20%，商業(yè)20% 5）建筑高度：155米 1.3 項目定位1.3.1 產(chǎn)品定位 粵海大廈占有稀缺的區(qū)域價

10、值，頂級的規(guī)劃配置，充裕的停車空間。為充分利用處于市中心商業(yè)圈和便利的交通條件，項目集辦公、生活、休閑等多種功能，規(guī)劃建成融高級寫字樓、金領(lǐng)公寓、精英俱樂部，以及汕頭首創(chuàng)高層大型智能停車場于一體的現(xiàn)代化綜合大廈，聚享優(yōu)勢資源，演繹都會繁華。總高度達100米，建筑面積約57604平方米，具備辦公、生活、休閑等多種功能。功能定位：l 城市新地標：統(tǒng)御cbd核心地段、中心區(qū)稀缺席位、artdeco恢弘外觀l 商務(wù)新風尚：財富領(lǐng)地豪華大堂、精英俱樂部、酒店式物業(yè)管理l 價值新篇章：金領(lǐng)匯聚戶戶陽臺全明套型、自由靈動空間、soho宜居宜商l 科技耀未來：標桿之作首創(chuàng)高層智能停車場、近600席車位、高配置

11、環(huán)保建材項目定位：l 住宅：品味高的金領(lǐng)生活，環(huán)境高檔上檔次，裝修華麗，便利舒適生活l 寫字樓:高級豪華，交通便利，視野遼闊，空間舒坦，餐飲，會議室等配套完善l 商務(wù)：面向上檔次的商家，購物中心、精英俱樂部、餐飲等服務(wù)齊全l 會所：以娛樂休閑、運動休閑為主，9樓設(shè)立大廈會所，服務(wù)于大廈的業(yè)l 智能停車場：充裕的停車空間，便利生活1.3.2 市場定位l 目標市場：高端市場。l 市場特征：住宅、辦公樓單價在9000元以上，商業(yè)店鋪單價10000-70000元不等，產(chǎn)品品質(zhì)高，設(shè)施設(shè)備檔次高，大量運用高新技術(shù)產(chǎn)品，環(huán)境優(yōu)美，對開發(fā)商運作水平要求高，競爭對手一時難以進入該市場。l 消費者需求的變化和市

12、場供應(yīng)水平的變化，呈現(xiàn)出如下特性： 1、對于地段論的消費群體而言，是地理位置優(yōu)越的城市中心建筑的豪宅。其產(chǎn)品特征主要以建筑風格的另類、建筑材料的奢華、配套設(shè)施的高檔、服務(wù)水平的酒店式標準、裝修風格與檔次的豪華為要點。這類市場主要集中在城市的中心，以豪宅為名義，鎖定的是極度熱愛城市生活的群體。 2、對于品質(zhì)論的消費群體而言，是居住的舒適性、私密性、景觀性、運動性、生活性等方面。這類市場的核心要點是“為生活而居住”，以商業(yè)、生活、環(huán)境為名義，鎖定的是極度熱愛生活的群體。主要聚焦于汕頭高收入階層、城市“新貴”：他們具有良好的文化背景和高品味的興趣愛好，是城市中最具活力、最求變、最有個性、追求生活品位

13、和認同現(xiàn)代消費方式的一族。1.3.3 客戶定位 主要面向人群：金領(lǐng)、高薪白領(lǐng)、高產(chǎn)家庭、社會名流目標市場客戶描述表 表1-2人口統(tǒng)計特 征年齡組成30歲到45歲之間收入偏高的群體職業(yè)分析教師、科研人員、科技人員、職員、公務(wù)員、私營業(yè)主及其它高收入行業(yè)的人士經(jīng)濟收入月收入10000元以上，或曾事業(yè)有成已有富裕積蓄行為特征擁有良好的價值取向不斷提高自己的精神涵養(yǎng)尊重社會道德規(guī)范、有關(guān)愛他們在追求自我實現(xiàn)的過程中表現(xiàn)出有別于一般人特征：高層次的精神、有品位的行為、有素養(yǎng)的言談。該群體需要包括價值認同感、健康的需要、生活標準、社區(qū)文明以及情感需要等消費特性寬裕舒適、消費層次較高 對子女的教育不遺余力

14、看重房地產(chǎn)的多重投資價值 購物講究質(zhì)料品牌和檔次 社交圈與商務(wù)活動緊密相連 購買的核心目標提高生活品質(zhì)，彰顯身份從一定層面上講，也可以理解為投資行為1.4 營銷計劃1.4.1銷售價格定位粵海大廈占據(jù)優(yōu)勢地段，擁有豐富的周邊配套資源，大廈設(shè)計本身定位融高級寫字樓、金領(lǐng)公寓、精英俱樂部，以及汕頭首創(chuàng)高層大型智能停車場于一體的現(xiàn)代化綜合大廈，面向高收入人群。該項目除了第9層作為大廈會所，不出售外，其余物業(yè)都用于銷售。2014年4月現(xiàn)購房一次性付款可享9折優(yōu)惠，按揭可享9.2折優(yōu)惠。（見表1-3）項目各層基本報價（約數(shù)） 表1-3層號功能均價備注-30地下三層停車場車位用于出售是否考慮有人防工程？人防

15、工程改造為車庫，只能作為出租的物業(yè)。還有1-4層為商業(yè)中心，是否考慮是地下車位為提供給客戶的？1商業(yè)70000價格隨著層數(shù)的增加而降低，首層價位70000元，5層價位10000元左右，2-4層價位10000-70000元之間，均價為40000元左右2-4商業(yè)約400005商業(yè)100006-8機械停車高層大型智能停車場9會所010-30高級寫字樓、金領(lǐng)公寓9500辦公用地和住宅1.4.2營銷渠道項目采用自營銷售和代理銷售相結(jié)合：建立銷售部直銷、派發(fā)傳單宣傳以及網(wǎng)頁宣傳推廣，時至2014年4月，整個項目已出售將近90%的單位（包括商業(yè)用地），還剩下不足10戶單元待售。銷售渠道表 表1-4營銷渠道定

16、義優(yōu)點缺點自營銷售房地產(chǎn)開發(fā)商自己承擔全部流通功能，通過自己的營銷人員直接推銷房地產(chǎn)產(chǎn)品，國內(nèi)房地產(chǎn)銷售的主渠道1、 直接面對客戶，方便掌握消費者需求；2、 通過在銷售處售樓，在賣產(chǎn)品的同時也賣服務(wù)，有利于維護開發(fā)商的品牌；3、 對銷售節(jié)奏和價格走向進行有效的控制；節(jié)省銷售傭金。1、 難于形成營銷專業(yè)優(yōu)勢2、 分散了企業(yè)的人力、物力和財力代理銷售由中間代理商承擔房地產(chǎn)商品的流通1、 委托代理公司可以整合社會資源；2、 代理公司有廣泛的客戶網(wǎng)絡(luò)；代理商具有營銷專業(yè)優(yōu)勢；3、 有利于開發(fā)商集中資源1、 容易導致銷售失控；2、 需要支付銷售傭金；3、 分流了利潤。1.4.3促銷策略由于該項目占據(jù)大量

17、優(yōu)勢資源，因此在沒有提出大規(guī)模的促銷策略的情況下，已基本完成銷售任務(wù)。以下是對該項目可以有的銷售策略建議，以達到快速的銷售目的。（表1-5）促銷策略分析表 表1-5促銷手段定義促銷方式具體流程廣告促銷廣告是房地產(chǎn)企業(yè)用來直接向目標對象傳遞信息的最主要的促銷方式，以刺激目標對象產(chǎn)生需求。電視廣告選擇在當?shù)刈钣杏绊懥Φ碾娨暸_投放廣告，最高收視率的節(jié)目前投放廣告報紙廣告選擇在項目所在區(qū)域發(fā)行量大的報紙或刊物集中投放廣告車體廣告利用人流量非常大的地鐵、高鐵、車站打廣告網(wǎng)絡(luò)廣告1、 充分利用公司網(wǎng)站，對公司整體運作以及所有開發(fā)項目做統(tǒng)一宣傳；2、 以提供高效的一站式物業(yè)服務(wù)為宗旨，建立專屬于本項目物業(yè)的

18、社區(qū)網(wǎng)站，網(wǎng)站內(nèi)容需囊括社區(qū)內(nèi)外生活資訊和公共信息，使業(yè)主的日常生活更加方便、快捷、精彩。3、 在主要門戶網(wǎng)站、房地產(chǎn)網(wǎng)站如搜房網(wǎng)、網(wǎng)易地產(chǎn)等大量投放廣告。人員推銷銷售人員幫助和說服購買者購買某種商品或勞務(wù)嚴格選拔培養(yǎng)1、 推銷員對公司有一個全面了解，對公司的經(jīng)營目標、營銷策略、項目情況等了如指掌；2、 推銷員全方位了解產(chǎn)品設(shè)計到生產(chǎn)的整個過程，清晰產(chǎn)品性能、特點等；3、 推銷員了解顧客購買的可能性及希望從中得到的利益，了解顧客購買決策依據(jù)；4、 推銷員具備良好的文化素質(zhì)，具有一定的專業(yè)知識；系統(tǒng)培訓1、 收集客戶信息，及時傳遞房地產(chǎn)項目信息2、 通過溝通，及時了解消費者的需求3、 通過接觸，

19、與消費者建立良好的關(guān)系公共關(guān)系某一企業(yè)或組織以達成建立良好形象、增加商品銷售為目的而采取的一系列提升和社會公眾的關(guān)系，增加公眾對其的認識，理解以及支持的促銷活動人為制造新聞點營造神秘氣氛，吸引了媒體、競爭對手、消費者絡(luò)繹不絕地前來探盤，引得媒體爭相報道，享受免費廣告。危機公關(guān)面對問題危機，在眾多消費者與媒體的關(guān)注下，迅速采取全面返工維修、協(xié)商解除合同、補償客戶損失、加強建筑施工質(zhì)量監(jiān)控等措施，以坦誠的態(tài)度重樹項目良好形象，在一定程度上挽回了公司的美譽度。與各方面建立良好的關(guān)系1、 注重以客戶為導向，強調(diào)利用公司與客戶的雙向交流，以建立持久的對應(yīng)關(guān)系，2、 在業(yè)界樹立公司和品牌的競爭優(yōu)勢。3、

20、加強與地方政府、金融機構(gòu)和其它社會組織的合作。營業(yè)推廣指企業(yè)為了激勵購買、銷售商品和服務(wù)而使用的除廣、公關(guān)和人員推銷之外的全部企業(yè)營銷行為的統(tǒng)稱。適合將產(chǎn)品在短時間內(nèi)推廣的促銷方法。參加和組織房地產(chǎn)展銷會、免費樓巴接送看樓、買樓送禮品、舉辦大型文化娛樂活動、團購折扣優(yōu)惠、贈送物業(yè)管理費、聯(lián)合大型商家購物優(yōu)惠促銷、先租后售、讓利以聚人氣、重大節(jié)假日開盤1.5 規(guī)劃概述規(guī)劃建設(shè)1幢30層建筑，其中裙樓1-5層為商業(yè)，6-9層為機械停車，10-30層為公寓，另加3層地下停車。其中，空中停車場為該大廈的亮點，規(guī)劃中顯示地下停車場可容納170輛車，地面機械停車116輛，六、七層室內(nèi)停車80輛，八層機械停

21、車54輛，總停車數(shù)可達442輛。1.5.1 用地總指標項目各項規(guī)劃指標表 表1-6項目單位內(nèi)容用地面積m26478.725總建筑面積m257401.95計容建筑面積m246768.59其中商業(yè)m21686.68公寓25454.12辦公19308.71地下室面積m210633.36建筑基地面積m22921.18建筑密度%45.09%主樓密度%17.07%裙樓密度%28.02%容積率7.23綠地率%12.36%總停車輛442輛（其中微型車輛29輛）圖1-7 項目總平面圖1.5.2 住宅戶型指標1、項目主樓10-30層戶型 10-30層戶型指標表 表1-7房號10-27層戶型10-27層面積（m2）

22、28-30層面積（m2）1a58.5158.732b66.8865.383c75.5873.134c75.5873.135e95.9493.436e95.9493.437c75.5873.138c75.5873.139b66.8865.3810a58.5158.7311c75.2372.8312c75.6873.2613f78.8676.4514g77.277.4715c75.9173.5216c75.2572.84合計1203.111173.97圖1-8 基礎(chǔ)層平面圖標準平面圖？2、項目主樓第九層一共有8個戶型，見表1-8和圖1-9第九層戶型指標表（10-27層） 表1-8戶型編號數(shù)量戶內(nèi)建

23、筑面積（m2）陽臺面積（m2）c型749.225.9e型267.202.5b型175.005.7k型145.8111.4l型139.602.8n型136.303.7m型140.173p型161.444公共面積374.12本層建筑面積1227.28總數(shù)15圖1-9 第九層平面圖1.5.3 戶型設(shè)計以基礎(chǔ)層標準層的戶型為主力戶型，每個戶型都可以改裝為公寓和辦公寫字樓（見圖1-10和圖1-11）。圖1-10 15單元公寓平面圖 圖1-11 15單元辦公平面圖戶型a每層數(shù)量：2面積；58.51 m2住宅可以做成：一室兩廳一陽一廚一衛(wèi)建議：適合時尚單身高薪白領(lǐng)；客廳與餐廳相結(jié)合，增大空間大小。也適合小公

24、司經(jīng)營做辦公室戶型b每層數(shù)量：2面積；66.88 m2住宅可以做成：一室兩廳一陽一廚一衛(wèi)建議：適合時尚單身高薪白領(lǐng)；客廳與餐廳相結(jié)合，增大空間大小。也適合公司經(jīng)營做辦公室。戶型c每層數(shù)量：8面積；75.58 m2住宅可以做成：一室兩廳一陽一廚一衛(wèi)建議：適合時尚單身金融金領(lǐng)；客廳與餐廳相結(jié)合，增大空間大小。也適合公司經(jīng)營做辦公室。也適合公司經(jīng)營做辦公室。戶型e每層數(shù)量：2面積；95.94 m2住宅可以做成：兩室兩廳一陽一廚一衛(wèi)建議：適合適合有孩子的溫馨家庭；客廳與餐廳相結(jié)合，增大空間大小。也適合公司經(jīng)營做辦公室。戶型f每層數(shù)量：1面積；77.20 m2住宅可以做成：一室兩廳一陽一廚一衛(wèi)建議：適合

25、時尚單身高薪白領(lǐng)；飯廳過道和客廳之間可加用屏風，不僅占用空間小，而且私密性更好。也適合公司經(jīng)營做辦公室。1.5.4 戶型效果圖戶型效果圖1-121.5.5 鳥瞰草圖立面效果圖圖1-131.6 配套設(shè)施 項目1-8層為商業(yè)辦公，局部為停車塔；9-30層為酒店式公寓；地下3層為停車庫 項目內(nèi)部配套設(shè)施表 表1-10層號功能類型備注-30地下三層停車場可容納170輛車1-8商業(yè)辦公上檔次的商家，購物中心、精英俱樂部、餐飲等服務(wù)齊全6-8（局部）機械停車高層大型智能停車場，六、七層室內(nèi)停車80輛，八層機械停車54輛9會所以娛樂休閑、運動休閑為主，如建設(shè)健身房10-30高級寫字樓金領(lǐng)公寓1、 以酒店式公

26、寓為主，適合品味高的金領(lǐng)生活，環(huán)境高檔上檔次，裝修華麗，便利舒適生活2、 可改造為高級豪華、視野遼闊，空間舒坦，餐飲，會議室等配套完善的高級寫字樓第2章 投資估算與財務(wù)評價2.1 項目工程概要2.1.1 規(guī)劃設(shè)計方案（1） 規(guī)劃設(shè)計方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟指標 （見表2-1）規(guī)劃設(shè)計方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟指標 表2-1序號項目單位內(nèi)容1用地面積m26478.7252總建筑面積m257504.123計容建筑面積可銷售面積？m246870.763.1商業(yè)m21686.683.2辦公m219308.713.3公寓m225875.374地下室面積m210633.365建筑基底面積m22921.186建筑密度

27、%45.09%7主樓密度%17.07%8容積率7.239綠地率%12.36%10總停車輛442表2-2 2.1.2 項目開發(fā)經(jīng)營周期表 主體結(jié)構(gòu)的工期進度呢？(注：由于收集的信息不全，本張開發(fā)經(jīng)營周期表只包括了從2013年11月份到2014年7月份的施工信息。)2.1.3 開發(fā)成本估算 本項目的開發(fā)成本包括土地費、前期工程費用、基礎(chǔ)建設(shè)費、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用、不可預(yù)見費用、經(jīng)營資金。又由于本項目是盈利性企業(yè)，且全部投資沒有融資和借貸沒有資金外借嗎？項目投資資金全部采用股東的資金？，因此公共設(shè)施配套建設(shè)費用、財

28、務(wù)費用為零，開發(fā)間接費用直接計入企業(yè)的銷售費用，不單獨進行計算。土地費用估算估算的參數(shù)要體現(xiàn)出來 表2-3土地出讓金用地面積土地費用（元）5500元/m26478.725m235632988（注：土地費用估算依據(jù)老師提供的每平方米出讓金和本工程占地面積求得。）前期工程費用估算估算依據(jù)？ 表2-4序號項目項目費用(元)1水文地質(zhì)勘察費20701.52可行性研究分析費20000003規(guī)劃設(shè)計費4140302.4合計6161003.9（注：前期工程費用的估算依據(jù)書本230頁提供的資料，由于其它臨時費用不詳，估算起來較為困難，因此咩有將臨時費用計入。）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表（單位：元） 表2-5序號項目

29、取費基數(shù)建設(shè)費率建設(shè)費用1供電工程259149050%12957452供水工程259149013.40%347259.73供氣工程259149013.40%347259.74通信工程259149022.40%580493.85其他25914901%20731.92合計2591490（注：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的估算依據(jù)上網(wǎng)查得的資料。）建筑安裝工程費（單位：億元） 表2-6序號項目占安裝工程費的百分比建筑安裝工程費項目費用1人工費13%1.380.17942材料費54%1.380.74523設(shè)備機械費5%1.380.0694安裝工程費11%1.380.15185其他直接費8%1.380.11046其他

30、間接費9%1.380.1242注：建筑安裝該工程費=2400*57504.2=138010080元=1.38億元（注：建筑安裝工程費的總價由老師提供的單位造價和本方案實際建筑面積算得，其中每部分的費用估算依據(jù)上網(wǎng)查得的資料。） 管理費用=（土地費用+前期工程費+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+建筑安裝工程費+公共配套設(shè)施費）*3%=（35632988元+6161003.9元+2591490元+1.38億元+0）*3%=5471564元（注：管理費用的估算依據(jù)書本232頁提供的資料。）銷售費用=（土地費用+前期工程費+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+建筑安裝工程費+公共配套設(shè)施費）*2%=（35632988元+6161003.

31、9元+2591490元+1.38億元+0）*2%=3647710元（注：管理費用的估算依據(jù)書本232頁提供的資料。）開發(fā)期間稅費估算表 表2-7序號項目總額（元）1土地使用稅62195762營業(yè)稅284232073營業(yè)稅附加稅19896244教育附加稅78019315城市維護建筑稅182045056土地增值稅2316411457企業(yè)所得稅27281215合計321561203(注：開發(fā)期間的稅費估算依據(jù)書本235頁提供的資料和上網(wǎng)查得的資料，其中，有些稅費的估算太難，沒有計入。）其他費用估算表 表2-8序號項目數(shù)量（工程造價/元）收費標準總額（元）1標底編制費1406015700.12%168

32、721.92標底審核費1406015700.03%42180.473招標管理費1406015700.03%42180.474工程質(zhì)量監(jiān)督費1406015700.12%168721.95安全監(jiān)督管理費1406015700.06%84360.946工程監(jiān)理費1406015700.06%84360.94合計590526.6（注：其它費用的估算依據(jù)書本251頁提供的資料，其中取費基數(shù)為總工程造價費，總工程造價費= 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+ 建筑安裝工程費。）不可預(yù)見費用=（土地費用+前期工程費+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+建筑安裝工程費+公共配套設(shè)施費）*5%=（35632988元+6161003.9元+2591490元

33、+1.38億元+0）*5%=9119274(元)（注：不可預(yù)見費用的估算依據(jù)書本233頁提供的資料。）經(jīng)營資金是開發(fā)企業(yè)用于日常的周轉(zhuǎn)資金，也就是在建設(shè)起末為經(jīng)營期準備的鋪底的流動資金。由于本項目實行商品房預(yù)售，所以不再需要另外準備經(jīng)營資金。項目投資表 表2-9序號名稱合計(元)1開發(fā)建設(shè)投資5227757601.1土地費用356329881.2前期工程費6161003.91.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費25914901.4建筑安裝工程費1380000001.5公共配套設(shè)施建設(shè)費01.6間接開發(fā)費01.7管理費用54715641.8財務(wù)費用01.9銷售費用36477101.1開發(fā)期稅費3215612031

34、.11其他費用590526.61.12不可預(yù)見費91192742經(jīng)營資金03項目總投資522775760（注:該表是整個項目開發(fā)過程中的總投資表。）2.2 項目投資計劃2.2.1 資金投入：投資計劃表 表2-10序號名稱合計（元）01（2012.16）2(2012.712)1開發(fā)建設(shè)投資(元)52277576046278702.2930515723.9487094401.1土地費用(元)35632988356329881.2前期工程費 (元)6161003.93080501.951.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(元)25914901.4建筑安裝工程費(元)13800000000276000001.4.1人

35、工費(元)17940000299000029900001.4.2材料費(元)7452000010645714.2910645714.2910645714.291.4.3設(shè)備機械費（元）69000001.4.4安裝工程費（元）151800001.4.5其他直接費（元）1104000022080001.4.6其他間接費（元）1242000024840001.5公共配套設(shè)施費（元）01.6管理費用（元）54715641094312.81.7銷售費用（元）36477101.8開發(fā)期稅費（元71.9其他費用（元）590526.6118105.321.10不可預(yù)見費

36、（元）91192741823854.82經(jīng)營資金（元）03項目總投資（元）52277576046278702.2930515723.948709440投資計劃表續(xù)表序號名稱3（2013.16）4（2013.712）5(2014.16)6(2014.712)1開發(fā)建設(shè)投資 (元)48709440162364801943617.5647872.51.1土地費用(元)1.2前期工程費 (元)3080501.951.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(元)28423206.7525914901.4建筑安裝工程費(元)276000002760000027600000276000001.4.1人工費(元)299000029

37、90000299000029900001.4.2材料費(元)10645714.2910645714.2910645714.2910645714.291.4.3設(shè)備機械費（元）34500000345000001.4.4安裝工程費（元）759000075900001.4.5其他直接費（元）22080002208000220800022080001.4.6其他間接費（元）24840002484000248400024840001.5公共配套設(shè)施費（元）1.6管理費用（元）1094312.81094312.81094312.81094312.81.7銷售費用（元）9948309948309948301

38、.8開發(fā)期稅費（元）107187067.7107187067.71.9其他費用（元）118105.32118105.32118105.32118105.321.10不可預(yù)見費（元）1823854.81823854.81823854.81823854.82經(jīng)營資金（元）3項目總投資（元）48709440162364801943617.5647872.5(注：該表格參考于課本252頁的表10-28，其中開發(fā)間接費結(jié)合本項目具體情況，直接計入開發(fā)企業(yè)的管理費用，由于該項目并無貸款，財務(wù)費用為零，由于本項目實行商品房預(yù)售，所以不需要另外準備經(jīng)營資金)2.2.2資金收入：房地產(chǎn)銷售收入計劃與預(yù)期 項目銷

39、售回款計劃表 表2-11 項目內(nèi)容銷售建筑面積（平方米）銷售價格（元/平方米）總價（元）備注公寓25875.379500245816015車位（個）4422280000元/個101026836寫字樓9333.661050098003430底商123617856合計568464137住宅銷售率100%商鋪銷售率100%銷售收入568464137銷售計劃表 表2-12銷售比例回款比例回款金額合計計算期(季度）住宅寫字樓住宅寫字樓住宅寫字樓2012.162012.7122013.162013.71233%23%28%20%68828484.21960068.670780552.82014.1664%

40、55%59%57%145031448.95586195.51150617644.42014.7123%22%13%23%31956081.952254078.8934210160.84合計100%100%100%100%245816015980034302556163582.2.3銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 表2-13序號項目合計（元）01（2012）0121銷售收入5684641370121.1公寓2458160150001.2寫字樓980034300001.3底商123617856001.4車位（個）101026836（22.8萬元/個）0001.5自營收

41、入00002經(jīng)營稅金及附加33160431.7440002.1營業(yè)稅30145847.04002.2城市維護建設(shè)費2110209.29280002.3教育費附加904375.4112000序號項目2(2013)3(2014)12121銷售收入029.3%60.7%9%1.1公寓033%64%3%1.2寫字樓023%55%22%1.3底商023%55%22%1.4車位（個）033%64%3%1.5自營收入00002經(jīng)營稅金及附加029.3%60.7%9%2.1營業(yè)稅029.3%60.7%9%2.2城市維護建設(shè)費029.3%60.7%9%2.3教育費附加029.3%60.7%9%（注：表格參考于課

42、本254頁表10-31，合計部分以元為單位，而后的半年統(tǒng)計的則為銷售比例。其中，營業(yè)稅=銷售收入*5%，城市維護建設(shè)費=營業(yè)稅*7%，教育附加費=營業(yè)稅*3%）2.2.4全部投資現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量表 表2-14序號項目合計（元）01（2012）0121現(xiàn)金流入5684641370001.1銷售收入5684641370001.2自營收入002現(xiàn)金流出515185426.550520000083000002.1開發(fā)建設(shè)投資不含財務(wù)費用）2500000000520000083000002.1經(jīng)營稅金及附加852699620.550002.3運營費用91192742.4所得稅170796532

43、0003凈現(xiàn)金流量53278710.450-5200000-83000004總現(xiàn)金流量53278710.450-5200000-60300000全部投資現(xiàn)金流量表續(xù)表序號項目2（2013）3（2014）12121現(xiàn)金流入0166559992.141345057731331.1銷售收入0166559992.141345057731331.2自營收入2現(xiàn)金流出830000085763554.23171967468.9728699908.5611025002.1開發(fā)建設(shè)投資不含財務(wù)費用）83000002775000330000011025002.1

44、經(jīng)營稅金及附加09716006.50120128382.072984438.8572.3運營費用3039758303975830397582.4所得稅054964797.4062113869051.282816883384.763凈現(xiàn)金流量-830000080796437.91173090262.2271516914總現(xiàn)金流量-6860000012196437.91185286700.11105387899.3 （單位：元）(注：該表格參考于課本255頁的表10-34，其中所得稅從有銷售收入的半年分開始算起，所得稅=銷售收入*33%，開發(fā)建設(shè)投資所采用的數(shù)據(jù)為現(xiàn)場咨詢得到，運營費用=管理費用+銷售費用（財務(wù)費用為0）)2.3財務(wù)評價 2.3.1損益表損益表 表2-15序號項目合計1（2012.16）2(2012.712)3（20013.16）1銷售收入 (元)5684641372開發(fā)成本 (元)1467625743051572448709440487094403銷售費用 (元)36477104營業(yè)稅稅金(元)28423206.755利潤總額 (元)3896306466所得稅 33%(元)1707965327稅后利潤(元)218834114損益表續(xù)表序號項目4（2013.712）5(2014.16)6(2014.712)1銷售收入 (元)2309