2013年房地產開發(fā)全程各階段入賬票據(jù)處理技巧與風險控制

1、房地產開發(fā)全程各階段入賬票據(jù)處理技巧與風險控制一、當前稅收征管環(huán)境與財務人員面臨的風險1、稅收增長如“脫韁野馬一日千里”2、稅務稽查正逐漸從“執(zhí)法督查”轉為“以抓收入為主”，自查+重點稽查，納稅評估3、以票控稅，查假票白熱化，發(fā)票是稅務稽查的突破口，也是企業(yè)稅收管理的重點和難點2013年全國稅務稽查工作要點：查賬、查案、查稅必查票2013年的稽查重點行業(yè)，分別是：指導性檢查項目：房地產、建筑安裝業(yè)；資本交易項目；高收入者個人所得稅4、要成為一個稅務認可的財務工作者（1）千萬不要賣弄你的財務會計知識、稅務知識，不要表白沒問題（2）盡量讓他們找出你的小錯誤，比如發(fā)票不正規(guī)等等（3）盡量拖延時間，承

2、認錯誤（4）裝傻充愣，推三阻四（5）別忘了倒開水讓人家喝（6）稽查是有任務的，配合稽查人員完成任務5、財務工作者本身：（1）學會用稅收的思維方式解決經營問題；賬表做到“不管你信不信，反正審計/稽查當時信”（2）稅收政策的運用要在行政機關容忍的范圍內；（3）理論與實際有差異，稅收政策的運用注意合法與合理的結合，角度不同，結論不同；（4）知道處理程序比明白實體規(guī)定更重要，程序是解決實體問題最有效武器；（5）掌握“法無授權即禁止”，是規(guī)避執(zhí)法風險的保障，也是應對稽查的關鍵（6）具體經辦人員決定成敗，不是財務太無能，而是稅法太狡猾（7）涉稅問題不是可以隨意咨詢的財務撥打12366引發(fā)的補稅（8）不符合

3、法律規(guī)定的稅收籌劃，無論是地方政府怎樣支持支持，地方官員如何保證，都不能阻止稅務機關的查處。6、總結：（1）發(fā)票，你心中永遠的痛，忠告：與假票徹底分手吧（2）股權交易，你的達摩克利斯之劍（3）利潤大戶，hold住查與不查、稅款都在那里，不增不減；來與不來，財務都在那里，不卑不亢；嚴稽查，你永遠都不知道下一個倒霉的會是誰！7、刑法修正案（七）201條：納稅人采取欺騙、隱瞞手段進行虛假納稅申報或者不申報，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應納稅額10%以上的，處三年以下有期徒刑；有第一款行為，經稅務機關依法下達追繳通知后，補繳應納稅款，繳納滯納金，已受行政處罰的，不予追究刑事責任；五年內受罰或二次以上行政

4、處罰的除外 8、稅收征收管理法六十三條：納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅。9、刑法修正案（八）第205條：虛開本法第205條規(guī)定以外的其他發(fā)票，情節(jié)嚴重的，處二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處罰金；情節(jié)特別嚴重的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處罰金；單位犯前款罪的，對單位判處罰金，并對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依照前款的規(guī)定處罰。財務人員的涉稅風險1：虛開發(fā)票、非法出售增值稅專用發(fā)票罪、非法購買增值稅專用發(fā)票、購買偽造的增值稅專用發(fā)票罪

5、、非法出售發(fā)票罪的，對單位判處罰金，并對直接負責的主管人員和其他直接責任人員（如“財務人員”），依照各該條的規(guī)定處罰。起訴標準：最高人民檢察院公安部關于公安機關管轄的刑事案件立案追訴標準的規(guī)定（二）第六十八條規(guī)定“非法出售發(fā)票案（刑法第209條第四款）非法出售普通發(fā)票100份以上或者票面額累計在40萬元以上的，應予立案追訴?！必攧杖藛T的涉稅風險2：若單位犯了上述幾項罪，則判刑的是單位法定代表人、財務人員。另外，全國人民代表大會常務委員會關于懲治偷稅、抗稅犯罪的補充規(guī)定第三條規(guī)定，企事業(yè)單位犯偷稅罪的，對單位判處罰金，并對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役。二、合

6、法有效扣除憑證的種類1、財政收據(jù)（非稅收入收據(jù)、捐贈收據(jù)、財政監(jiān)制；不含資金往來結算收據(jù)）2、稅務監(jiān)制發(fā)票3、自制原始憑證4、合同+收據(jù)+判決書/調解書/公證書收據(jù)是否可以稅前列支？可以稅前扣除的收據(jù)同時符合以下條件（1）費用合法真實，要有交易或提供勞務的合同；（2）與生產經營有關；（3）符合有關扣除標準（4）費用本身不具“經營活動”特征（收款方既不交增值稅，也不交營業(yè)稅，如賠償款），符合不需要開發(fā)票的條件不需要開發(fā)票的情形：給予農民的青苗補償費； 工傷事故賠償金； 職工解聘經濟補償金； 給予個人的拆遷補償金； 股權收購和資本收購支出； 經濟合同違約支出營業(yè)稅細則第19條：條例第六條所稱符合國

7、務院稅務主管部門有關規(guī)定的憑證（合法有效憑證），是指： 支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證； 支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證； 支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明； 國家稅務總局規(guī)定的其他合法有效憑證。三、跨期取得發(fā)票的稅務處理與會計處理1、跨年度發(fā)放工資（工資薪金扣除的原則收付實現(xiàn)制，實際支付）國稅函20093號實施條例第三十四條所稱的“合理工資薪金”，是指企業(yè)按

8、照股東大會、董事會、薪酬委員會或相關管理機構制訂的工資薪金制度規(guī)定，實際發(fā)放給員工的工資薪金。稅務機關在對工資薪金進行合理性確認時，可按以下原則掌握：（一）企業(yè)制訂了較為規(guī)范的員工工資薪金制度；（二）企業(yè)所制訂的工資薪金制度符合行業(yè)及地區(qū)水平；（三）企業(yè)在一定時期所發(fā)放的工資薪金是相對固定的，工資薪金的調整是有序進行的；（四）企業(yè)對實際發(fā)放的工資薪金，已依法履行了代扣代繳個人所得稅義務。（五）有關工資薪金的安排，不以減少或逃避稅款為目的實施條例第三十四條企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出，準予扣除。前款所稱工資薪金，是指企業(yè)每一納稅年度支付給在本企業(yè)任職或者受雇的員工的所有現(xiàn)金形式或者非現(xiàn)金形式的勞

9、動報酬，包括基本工資、獎金、津貼、補貼、年終加薪、加班工資，以及與員工任職或者受雇有關的其他支出2、已付款但跨期取得發(fā)票的費用 某公司在2010年9月發(fā)生一筆代理費支出，2011年取得發(fā)票，該費用是否允許扣除？ 3、無發(fā)票、無付款的預提費用（后付的利息、租金） 總局2012年15號公告：企業(yè)依據(jù)財務會計制度規(guī)定，并實際在財務會計處理上已確認的支出，凡沒有超過企業(yè)所得稅法和有關稅收法規(guī)規(guī)定的稅前扣除范圍和標準的，可按企業(yè)實際會計處理確認的支出，在企業(yè)所得稅前扣除，計算其應納稅所得額。4、跨期成本之存貨 5、跨期成本之固定資產 6、以前年度應扣未扣費用，應如何處理？總局公告2012年第15號： 根

10、據(jù)稅收征收管理法的有關規(guī)定，對企業(yè)發(fā)現(xiàn)以前年度實際發(fā)生的、按照稅收規(guī)定應在企業(yè)所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企業(yè)做出專項申報及說明后，準予追補至該項目發(fā)生年度計算扣除，但追補確認期限不得超過5年。企業(yè)由于上述原因多繳的企業(yè)所得稅稅款，可以在追補確認年度企業(yè)所得稅應納稅款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度遞延抵扣或申請退稅。虧損企業(yè)追補確認以前年度未在企業(yè)所得稅前扣除的支出，或盈利企業(yè)經過追補確認后出現(xiàn)虧損的，應首先調整該項支出所屬年度的虧損額，然后再按照彌補虧損的原則計算以后年度多繳的企業(yè)所得稅款，并按前款規(guī)定處理?？偩?011年第34號第六條規(guī)定，匯繳期前取得發(fā)票才能稅前扣除（企業(yè)當

11、年度實際發(fā)生的相關成本、費用，由于各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業(yè)在預繳季度所得稅時，可暫按賬面發(fā)生金額進行核算；但在匯算清繳時，應補充提供該成本、費用的有效憑證），而總局2012年第15號第七條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生應扣未扣的支出，可以在5年內追補扣除。即15號第七條是否否定了34號第六條？沒有，是讓追溯在所屬年度扣除，然后該退就退稅，或者抵當年的應交所得稅7、匯算清繳結束后，取得以前年度開具的發(fā)票如何處理？本年支付所屬期為以前年度的費用，如何處理？四、財務人員如何規(guī)避風險，發(fā)票的審核要點1、票據(jù)種類是否合規(guī)（視收款方應交何種稅而定） 普通發(fā)票代碼第一位，根據(jù)收款方經營主業(yè)來判斷2、

12、票據(jù)來源是否合法（發(fā)票來源地與開票單位所在地相符）普通發(fā)票代碼第2-5位3、發(fā)票有效期：發(fā)票所屬年份，普通發(fā)票第6-7位。4、票據(jù)與經濟合同經濟業(yè)務是否相符（交易雙方名稱、勞務/貨物）5、票據(jù)形式是否合規(guī)（抬頭、印章）匯總開具發(fā)票必須附清單6、付款方向與支付方式7、真?zhèn)螜z查五、權責發(fā)生制的運用與以票控稅之爭，“實際發(fā)生”如何界定1、實際發(fā)生與實際支付實際發(fā)生就是一項經濟業(yè)務的義務和權益現(xiàn)在發(fā)生了；實際支付就是現(xiàn)在兌現(xiàn)了一項經濟業(yè)務的義務和權益。顯然實際發(fā)生中的經濟業(yè)務的義務和權益時點就是現(xiàn)在，而實際支付中的經濟業(yè)務的義務和權益時點則可能是過去、現(xiàn)在和將來。從時點和對價上來看：實際發(fā)生實際支付。

13、收入和費用的確定不能以是否收付款項作為標準，要遵循權責發(fā)生制原則，除非有明確規(guī)定（如工資薪金支出），所以款項支付行為不是扣除項目的實際發(fā)生標志。但是企業(yè)支付的款項并不能與經濟業(yè)務形成對價關系，而且支付的款項金額無法確定為扣除項目支出的金額，所以款項支付行為不一定就是表示扣除項目的實際發(fā)生。實際發(fā)生的稅金是企業(yè)為取得經營收入實際發(fā)生的必要的、正常的支出，與企業(yè)發(fā)生的成本、費用性質相同，是企業(yè)取得經營收入實際發(fā)生的經濟負擔，符合稅前扣除的基本原則。因此，將稅金和成本、費用并列為支出，支付義務發(fā)生即為實際發(fā)生，也就意味著扣除項目支出發(fā)生，無論款項是否支付，還是付款憑據(jù)是否取得，納稅人最終都要負擔此項

14、費用，把支付義務發(fā)生時間作為扣除項目實際發(fā)生時間符合權責發(fā)生制原則。2、實際發(fā)生與取得發(fā)票收到發(fā)票只是取得了支付款項的憑證的行為，并不能說明扣除項目什么時間發(fā)生的。若將收到發(fā)票作為扣除項目的實際發(fā)生，最終就是稅前扣除遵循收付實現(xiàn)制，所以收到發(fā)票也不能作為扣除項目真實發(fā)生的標志。況且發(fā)票也不是費用真實發(fā)生的唯一憑據(jù)，如農民拆遷補償?shù)?，但需提供適當憑據(jù)，否則如果成本確已發(fā)生，稅務機關可以核定開具或收到發(fā)票不僅僅是表示取得了收付款項憑證的行為，同樣也表現(xiàn)雙方對該經濟業(yè)務的義務和權益互相確認行為。即使是違規(guī)提前開具發(fā)票沒有款項支付行為，也屬于承擔約定義務，具有不可撤消的性質，也就是說雙方確定的發(fā)生時間

15、和支出金額。3、實際發(fā)生與權利義務發(fā)生支付義務發(fā)生也就意味著扣除項目支出發(fā)生，無論款項是否支付，還是付款憑據(jù)是否取得，納稅人最終都要負擔此項費用，把支付義務發(fā)生時間作為扣除項目實際發(fā)生時間符合權責發(fā)生制原則。至于這種支付義務的金額是否能夠確定、是否有支付憑據(jù)這只是稅前能否扣除的條件，并不能否認納稅人對支付義務的負擔。當然支付金額不能確定、沒有合法憑據(jù)即使扣除項目實際發(fā)生也不能在稅前扣除。稅法和會計準則對銷售（交易行為）的規(guī)定差異在于“相關的經濟利益很可能流入企業(yè)”；都強調“企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；收入的金額能夠可靠地計量；已發(fā)生或將發(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算”。

16、在這里稅法排除了“可能”性卻強調“可靠”性，觀注點在“所有權轉移”和“義務承擔”上。通過上述分析，判斷“實際發(fā)生”實用簡易的方法：應當采用貨物商品（服務）名義交付與支付義務發(fā)生雙重標準來認定，即只有同時符合這兩個條件才可認定為“實際發(fā)生”。六、入賬票據(jù)管理1、自查發(fā)現(xiàn)假發(fā)票如何補救，納稅檢查發(fā)現(xiàn)假發(fā)票如何定性處罰？2010年度開發(fā)項目未完工，稅務檢查發(fā)現(xiàn)有1000萬假發(fā)票計入開發(fā)成本，應該如何定性處罰？如果是費用發(fā)票呢？2、當年票據(jù)的入賬時效與不合規(guī)票據(jù)的補救3、跨年度發(fā)票的稅務處理土增稅清算后轉讓房產，扣除項目按清算時單位建筑面積成本乘以銷售或轉讓面積計算（嚴重侵犯房地產企業(yè)利益，清算之后發(fā)

17、生的成本，清算時已發(fā)生但尚未取得，清算之后取得合法票據(jù)將無法扣除）4、發(fā)票遺失如何處理5、如何避免取得虛開、代開的發(fā)票6、稽查查處假票應如何定性處罰，企業(yè)如何應對七、違約金專題1、房產企業(yè)支付的違約金支付給業(yè)主支付給供應商或建筑商2、房產企業(yè)收取的違約金向供應商或建筑商收取向業(yè)主收取八、征地過程票據(jù)（拆遷補償）（一）土地閑置費的扣除企業(yè)所得稅國稅發(fā)200931號第27條，土地征用及拆遷補償費土地增值稅國稅函2010220號，不得扣除（二）拆遷還建發(fā)票如何開具2009年1月，A房產公司參與舊城改造，以評估價值為基準，拆遷補償協(xié)議約定，被拆遷人可選擇貨幣補償，也可選擇按面積置換新建房屋（協(xié)議價48

18、00/平方）。2010年6月開發(fā)項目完工，現(xiàn)房銷售價格為6000/平方，稅務機關提出安置部分應按6000/平方計稅，你認為是否正確？房地產企業(yè)拆遷實物補償如何繳稅一、營業(yè)稅 1、納稅義務發(fā)生時間房地產開發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補償房產時，營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間目前沒有明確規(guī)定，一般認為拆遷補償?shù)臓I業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間應該為補償房產竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時。2、計稅依據(jù) 國稅函發(fā)1995549號規(guī)定，對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設，應當按照營業(yè)稅暫行條例的有關規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇諜C關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。這里的成本價

19、如何確定？有的地方認為，考慮到被拆遷房產原占有土地，開發(fā)商不需對該土地支付成本，補償房產的成本價不應再計算土地成本；有的地方則認為應包括土地成本。回遷房的成本和正常銷售的商品房一樣，應分為土地成本和建筑成本兩個方面，只不過這里土地成本是以房換地換回來的，成本價應該包括土地成本。從籌劃角度，建議把回遷房單獨核算，別對外出售，這樣無法取得同類房屋銷售價，回遷房成本價就無法從市場獲得，只能從建筑成本、前期工程費等方面考慮土地成本，降低土地成本，才是降低營業(yè)稅、土地增值稅的路子。某些縣的征管水平達不到如此高度，按照建筑成本交也有可能。 3、開具銷售不動產發(fā)票問題 無論怎么開發(fā)票，都不影響償還面積與拆遷

20、建筑面積相等的部分按成本價核定計征營業(yè)稅。二、土地增值稅 國稅函2010220號規(guī)定，房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國稅發(fā)2006187號第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費?！叭?、非直接銷售和自用房地產的收入確定（一）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產的市場價格或評估價

21、值確定?！迸c企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，不需要立即進行土地增值稅清算，只需要預征。 三、企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅法實施條例第六十六條第三款規(guī)定，通過捐贈、投資、非貨幣性資產交換、債務重組等方式取得的無形資產，以該資產的公允價值和支付的相關稅費為計稅基礎。國稅發(fā)200931號第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。 注意，不能按預計毛利率計算繳稅，而是要確認視同銷售所得計算繳款。四、以上

22、三種稅計稅依據(jù)比較1、營業(yè)稅是模糊的，“按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅”。2、土地增值稅較清晰“1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定； 2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產的市場價格或評估價值確定?！?、企業(yè)所得稅更清晰“（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定。 （二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產品市場公允價值確定。 （三）按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定”五、以上三種稅納稅時間比較1、營業(yè)稅：沒規(guī)定。2、土地增值稅：發(fā)生所有權轉移時。3、企業(yè)所得稅：“于開發(fā)產品所有權或

23、使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)”連續(xù)幾個或者，你看著如何或者吧。六、契稅拆遷補償要繳納契稅。依據(jù)：財稅（2004）134號 出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。 (一)以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。 (二)以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。七、扣除憑據(jù)1、委托拆遷公司的，要有拆

24、遷合同，拆遷公司開具的建筑業(yè)發(fā)票。2、居民部分要有：合同、補償標準、花名冊、位置、聯(lián)系方式、身份證復印件、收條等。（三）某房產公司以每畝560萬元價格中標某宗地，協(xié)議書另附條件：房產公司需在協(xié)議簽訂之日起1年內為政府無償修建一條長5公里的市政公路，該代修公路行為是否征營業(yè)稅，所發(fā)生支出如何處理？觀點一：無償代建，不征營業(yè)稅；觀點二：征收營業(yè)稅土地出讓/轉讓協(xié)議出讓金返還涉稅條款地方政府出于招商引資、建設回遷房、基礎設施建設等原因，對企業(yè)通過招拍掛取得土地后繳納的土地出讓金進行一定比例或額度的返還。由于政府與開發(fā)商之間約定返還的條件和形式不同，其稅務處理也不盡相同。稅務機關對返還收入的涉稅認定，

25、主要依據(jù)是政府與企業(yè)簽訂的出讓協(xié)議和補充協(xié)議的約定內容。一、土地出讓金返還條款1、用于建設購買安置回遷房例：某房地產開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業(yè)已繳納。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平回遷房建設，回遷房建成后無償移交給動遷戶。相關稅務處理：（一）營業(yè)稅：本例實際上是由政府出資購買回遷房，用于安置動遷戶。對房地產開發(fā)企業(yè)，屬于銷售回遷房行為。在返還款營業(yè)稅的計稅依據(jù)上，應區(qū)分以下三種情形。1、返還款相當于回遷房營業(yè)稅組成計稅價格確認收入的部分如果返還款3000萬元相當于回遷房組

26、成計稅價格確認收入，房地產開發(fā)企業(yè)應按取得售房3000萬收入計算繳納營業(yè)稅。 2、返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分如果土地出讓金返還協(xié)議約定返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入，則取得的土地出讓金返還應作為銷售回遷房收入，征收營業(yè)稅。超過的部分，如果協(xié)議未約定該部分的特定用途，應視同購買回遷房的價款或價外費用，征收營業(yè)稅。3、返還款小于回遷房組成計稅價格確認收入的部分開發(fā)商取得土地出讓金返還款小于回遷房組成計稅價格確認收入，則取得的土地出讓金返還應作為銷售回遷房收入，征收營業(yè)稅。返還款與計稅價格確認收入的差額部分，屬于營業(yè)稅條例細則中的價格明顯偏低，如果沒有正當理由，應補征營業(yè)稅。（

27、二）企業(yè)所得稅本業(yè)務屬于政府主導的拆遷安置工作，由政府部門將土地出讓金部分返還予開發(fā)企業(yè)，該款項是開發(fā)企業(yè)銷售回遷房取得的收入，應當并入所得計征企業(yè)所得稅。關于房地產開發(fā)企業(yè)取得的土地出讓金返還款是否屬于不征稅收入問題：根據(jù)財稅2008151號：對企業(yè)取得的由國務院財政、稅務主管部門規(guī)定專項用途并經國務院批準的財政性資金，準予作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除。財稅201170號明確：企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：（1）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的

28、資金撥付文件；（2）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；（3）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。此例業(yè)務屬于政府采購行為，不屬于不征稅收入所對應的財政性資金。房地產開發(fā)企業(yè)收到的土地款返還實為一種補貼收入，按照上述政策規(guī)定一般不屬于不征稅的財政性資金，應當作為收入計算繳納企業(yè)所得稅。（三）土地增值稅1、返還款相當于回遷房土地增值稅確認收入的部分如果返還款3000萬元相當于回遷房土地增值稅確認收入，房地產開發(fā)企業(yè)應按取得售房收入3000萬元收入計算繳納土地增值稅；企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額

29、。2、返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分土地出讓金返還協(xié)議如果約定返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分，協(xié)議如果沒有約定該部分的特定用途，應抵減房地產開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。3、返還款小于回遷房土地增值稅確認收入的部分如果返還款3000萬元小于回遷房土地增值稅視同銷售確認的收入，房地產開發(fā)企業(yè)應將取得的返還款3000萬元全部計算售房收入計算繳納土地增值稅。然后還要因“轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由”，根據(jù)國稅發(fā)2006187號應視同銷售房地產的土地增值稅收入確認的方法和順序，按照房地產評估價格計算征收。對開發(fā)商取得土地出讓金返還款小于回遷房土地增

30、值稅確認收入的部分，計算征收土地增值稅。企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。 （四）會計處理土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房，企業(yè)應做營業(yè)收入處理。2、用于拆遷（代理拆遷、拆遷補償） 目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實工作中一些開發(fā)商先期介入拆遷，政府或生地招拍掛，由開發(fā)商代為拆遷。在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商進行部分返還，用于拆遷或安置補償。某房地產開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業(yè)已繳納。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該

31、項目10000平土地及地上建筑物的拆遷費用支出。國土部門委托房地產開發(fā)公司代理進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費。約定返還的3000萬中，用于拆遷費用1000萬元，用于動遷戶補償2000萬元。企業(yè)實際向動遷戶支付補償款1500萬元。相關稅務處理：（一）營業(yè)稅：國稅函2009520號第二條規(guī)定：納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業(yè)代理業(yè)”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付

32、的拆遷補償費后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。返還款3000萬中，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入1000萬元，應按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅30萬元。代理支付動遷補償款差額，應按服務業(yè)代理業(yè)征收營業(yè)稅（2000-1500）5%75萬元。 （二）企業(yè)所得稅：返還款3000萬元中：1、取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入1000萬元，扣除相對應的成本費用，差額應計入當年的應納稅所得額。 2、代理支付動遷補償款差額，應計入當年的應納稅所得額。3、企業(yè)實際發(fā)生的與上述業(yè)務相關的營業(yè)稅等稅費，可以在發(fā)生當年扣除。（三）土地增值稅企業(yè)取得的返還款3000萬中，屬于提供建筑物拆除、平整土地勞務取得

33、的收入和代理服務取得的收入，不屬于轉讓不動產收入，因此，不征收土地增值稅。企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。（四）會計處理3、用于開發(fā)項目相關的基礎設施建設（BT） 在經營性用地招標、拍賣、掛牌的實際工作中，大量存在著“毛地”出讓的情況，很多政府部門在招拍掛出讓土地后，都會以土地出讓金返還的形式，用于開發(fā)項目相關城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等工程建設的補償。案例：某房地產開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助

34、3000萬元，用于該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程建設。相關稅務處理： （一）營業(yè)稅：本例符合投融資建設模式（BT模式即“建設-移交”）的特征。即房地產開發(fā)企業(yè)將該項目城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程建設完工后，移交給政府。對此開發(fā)企業(yè)取得基礎設施建設返還款業(yè)務BT模式的營業(yè)稅征收管理：1、無論其房地產開發(fā)企業(yè)是否具備建筑總承包資質，對房地產開發(fā)企業(yè)應認定為建筑業(yè)總承包方，按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅。 2、房地產開發(fā)企業(yè)取得的返還款，應全額交納建筑業(yè)營業(yè)稅，并全額開具建安發(fā)票。如果協(xié)議約定返還款用于項目內應收開發(fā)企業(yè)自行承擔的城市道路、供水、排水、燃

35、氣、熱力、防洪等基礎設施工程支出，則應按企業(yè)取得政府補貼處理，不征收營業(yè)稅。（二）企業(yè)所得稅： 本案例企業(yè)取得的提供基礎設施建設勞務收入3000萬元，扣除相對應的成本費用，差額應計入當年的應納稅所得額。企業(yè)實際發(fā)生的與上述業(yè)務相關的營業(yè)稅等稅費，可以在發(fā)生當年扣除。（三）土地增值稅規(guī)定企業(yè)取得的返還款3000萬，屬于提供基礎設施建設勞務收入，不屬于轉讓不動產收入，因此，不征收土地增值稅。企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。（四）會計處理借：銀行存款3000貸：其它業(yè)務收入30004、用于建設開發(fā)項目內公共配套設施（學校/醫(yī)院/幼兒園/體育場館）公共

36、配套設施是開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施。是企業(yè)立項時承諾建設的，其成本費用應由企業(yè)自行承擔。而且開發(fā)商在制定房價時，已經包含了公共配套設施的內容。此業(yè)務實質上是土地出讓金的折扣或折讓，應收到的財政返還的土地出讓金應沖減“開發(fā)成本土地征用費及拆遷補償費”。企業(yè)將建成的公共配套設施移交給全體業(yè)主，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位，不屬于視同銷售行為。因為開發(fā)商通過設定房價，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應的經濟利益。案例：某房地產開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企

37、業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施。相關稅務處理：（一）營業(yè)稅：此業(yè)務實際上是由政府出資購買全部或部分公共配套設施。此業(yè)務返還款3000萬元，應作為房地產開發(fā)企業(yè)取得銷售不動產收入計算繳納營業(yè)稅（30005%）150萬元。 返還款3000萬元如小于公共配套設施的成本的差額部分，不屬于視同銷售行為。這部分應取得的的經濟利益，開發(fā)商已經通過設定房價，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應的經濟利益，并由銷售商品房收入中實現(xiàn)并繳納營業(yè)稅。 （二）企業(yè)所得稅根

38、據(jù)國稅發(fā)200931號第十八條：企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。 企業(yè)取得返還款3000萬元，應直接抵扣該項目公共配套設施的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。 （三）土地增值稅企業(yè)在實際交納的土地出讓金10000萬元，全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。企業(yè)取得的返還款3000萬，土地增值稅清算時：1、如可以認定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設施的行為，即為轉讓不動產收入，因

39、此，應征收土地增值稅。2、如不能認定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設施的行為，企業(yè)應將從政府部門取得的3000萬補償款項，抵減房地產開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。（四）會計處理收到返還款時：如是補貼行為：借：銀行存款3000 貸：開發(fā)成本3000或、如是購買行為：借：銀行存款3000 貸：營業(yè)收入30005、返還給其它關聯(lián)企業(yè)目前土地招拍掛制運作過程中，出于各種考慮，在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商的關聯(lián)企業(yè)進行部分返還，用于企業(yè)經營獎勵、財政補貼等等。案例：某房地產開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000

40、 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方的關聯(lián)企業(yè)丙補助3000萬元，用于丙企業(yè)招商引資獎勵和生產經營財政補貼。（一）營業(yè)稅本案例房地產企業(yè)（乙方）未取得收入，也未直接獲得經濟利益，不征收營業(yè)稅。丙企業(yè)取得政府獎勵企業(yè)的3000萬元，但未發(fā)生營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為，因此也不征收營業(yè)稅。（二）企業(yè)所得稅：本案例房地產企業(yè)（乙方）未取得收入，也未直接獲得經濟利益，不征收企業(yè)所得稅。丙企業(yè)取得政府獎勵或財政補貼3000萬元，是否屬于不征稅收入問題，要進行判定：如符合財稅201170號的三個條件，應作為不征稅收入處理，但根據(jù)企業(yè)所得稅實

41、施條例第二十八條的規(guī)定，上述不征稅收入用于支出所形成的費用，不得在計算應納稅所得額時扣除；用于支出所形成的資產，其計算的折舊、攤銷不得在計算應納稅所得額時扣除。如不符合財稅201170號的三個條件，則不屬于不征稅的財政性資金，應當作為收入計算繳納企業(yè)所得稅。 （三）土地增值稅房地產企業(yè)（乙方）企業(yè)在實際交納的土地出讓金10000萬元后，全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。乙方企業(yè)未取得的返還款，土地增值稅清算時，不計收入，也不沖減開發(fā)成本。丙企業(yè)取得政府獎勵3000萬元，但未發(fā)生出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為，因此，不應征收土地增值稅。此收入不應計算土地增值稅清算收入。（四）會計處

42、理房地產開發(fā)企業(yè)（乙方）未取得返還款，會計上不作處理。丙企業(yè)取得3000萬元政府獎勵或財政補貼。 收到獎勵或補貼款時：借：銀行存款3000貸：營業(yè)外收入30006、未約定任何事項，只是獎勵或補助例：某房地產開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，目的是給企業(yè)招商引資的獎勵，未規(guī)定規(guī)定資金專項用途。（一）營業(yè)稅本例房地產企業(yè)（乙方）取得政府獎勵企業(yè)的3000萬元，但未發(fā)生營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為，因此不征收營業(yè)稅

43、。（二）企業(yè)所得稅：本案例房地產企業(yè)（乙方）取得政府獎勵或財政補貼3000萬元，是否屬于不征稅收入問題，要根據(jù)財稅2008151號、財稅201170號進行判定：本例業(yè)務，由于土地出讓協(xié)議未規(guī)定資金專項用途，因此，不符合財稅201170號文件所稱的“不征稅收入”的三個條件之一，不能作為不征稅收入處理。應在企業(yè)取得政府獎勵或財政補貼3000萬元時，計入當年應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。（三）土地增值稅：企業(yè)在實際交納的土地出讓金10000元后，全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。實務操作中，房地產開發(fā)企業(yè)收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補償返還款，雖然是政府對房地產開發(fā)企業(yè)的一種補助，

44、是企業(yè)的一項營業(yè)外收入，但實質上是政府給與房地產開發(fā)企業(yè)的土地價款的折讓，因此應扣減土地成本。因為返還3000萬地價款，實質上并不是“取得土地使用權所支付的金額”的范疇。因此，企業(yè)取得的返還款3000萬，土地增值稅清算時，應抵減房地產開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。 土地增值稅暫行條例實施細則第七條，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。這里所稱“地價款”，應為實際支付的價款，應為扣除政府返還后的土地實際價款。九、前期規(guī)劃立項設計票據(jù)管理1、支付境外咨詢費、設計費的代扣義務：在勞

45、務的境內外所得的劃分上，企業(yè)所得稅以勞務發(fā)生地作為判定原則。而營業(yè)稅則以提供或接受勞務方是否在境內作為判定原則 判定是否為常設機構、判定勞務與特許權、技術轉讓 常設機構:提供勞務方在締約國一方任何12個月中連續(xù)或累計超過6個月（或183天）為限2、房地產企業(yè)委托境外設計公司進行方案設計，在簽訂設計合同時注意：（1）設計成本歸屬的約定-開發(fā)商所有，如果合同約定成果歸設計方所有，或未約定歸屬（按著作權法歸設計方所有），應認定特許權使用費；（2）明確境內外工作時限企業(yè)應與境外設計公司協(xié)定提供設計服務的方式，若全部為境外提供的，應在合同中說明。這要求境外設計公司提供相關在境外工作的證明和索取合法收款憑

46、證，以便稅務機關審查。若需要境外設計公司在中國境內提供監(jiān)督管理和技術指導的，應在合同中分別說明境內和境外的服務費金額。這樣可以避免為境外設計公司代扣繳一些額外的稅負和一些不必要的稅務麻煩 3、勘察/監(jiān)理合同 （1）工程監(jiān)理合同不屬于“技術合同” 稅目中的技術咨詢合同，不征印花稅（2）國稅發(fā)1993149號，設計、制圖、測繪、勘察設計勞務屬于營業(yè)稅稅目中“服務業(yè)其他服務業(yè)”應稅勞務。國稅函20061245號規(guī)定：對勘察設計單位將承擔的勘察設計勞務分包或轉包給其他勘察設計單位或個人并由其統(tǒng)一收取價款的，以其取得的勘察設計總包收入減去支付給其他勘察設計單位或個人的勘察設計費后的余額為營業(yè)稅計稅營業(yè)額

47、。上述設計合同分包給境外企業(yè)，境內企業(yè)均可以按國稅函20061245號規(guī)定差額納稅，但在支付分包給境外單位的勞務款時，根據(jù)條例第十一條關于“營業(yè)稅扣繳義務人”的規(guī)定，應履行扣繳營業(yè)稅義務十、建設施工發(fā)票取得（一）混合銷售發(fā)票如何開具甲公司提供設備并負責安裝，設備價款300萬，安裝費100萬，應如何納稅，如何開具發(fā)票？ A、300增值稅+100營業(yè)稅 B、300+100增值稅 C、300+100營業(yè)稅D、不一定（二）施工階段常見合同類型與發(fā)票開具：A：單純貨物購銷合同B：混合銷售（銷售方提供貨物并施工）合同C：工程大包、清包工合同D、工程總包、分包合同某建筑公司總包價款為1000萬，將一部分工程

48、分包給其它單位，分包方銷售自產防水材料并提供建筑勞務，合同中約定，防水材料為200萬，工程費是40萬，分包方應如何開具發(fā)票，如何納稅；總包方如何開具發(fā)票，計稅依據(jù)是多少，如何納稅申報？【問】混合銷售與甲供行為如何開具發(fā)票？ 企業(yè)工程建設中設備的發(fā)票及稅收問題企業(yè)搞工程建設，情況有兩種：一是房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)房地產，然后出售；二是企業(yè)自建自用。工程中總少不了設備：中央空調、電梯等。那么，這些設備到底應當取得增值稅發(fā)票，還是營業(yè)稅發(fā)票？是繳納增值稅還是營業(yè)稅？一、企業(yè)從生產廠家或者經銷商購入設備，然后，交給安裝公司安裝，安裝公司和搞基建的公司不是一家。這種情況下，企業(yè)以購入設備的增值稅發(fā)票計入開發(fā)

49、成本或者在建工程。根據(jù)安裝公司建筑業(yè)發(fā)票（工程所在地地稅局完稅發(fā)票）計入開發(fā)成本或者在建工程，建議代扣代繳該營業(yè)稅。設備款不繳納營業(yè)稅，建筑公司和該事項沒關系。發(fā)票：設備增值稅普通發(fā)票和安裝費部分的建筑業(yè)發(fā)票。設備不繳納營業(yè)稅的依據(jù)：營業(yè)稅暫行條例實施細則第十六條除本細則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務（不含裝飾勞務）的，其營業(yè)額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。設備與材料劃分范圍：山東地稅2010年1號公告二、企業(yè)從生產廠家購入設備，廠家負責安裝。適用混合銷售特殊規(guī)定，應當有廠家向工程所在地地稅機關出具其機構所在地國稅局自產貨物銷售證明。

50、設備開具增值稅普通發(fā)票，安裝勞務費向工程所在地地稅局開具建筑業(yè)發(fā)票。計入開發(fā)成本或者在建工程。否則，國地稅分別核定。結果可能是：國稅把勞務費加上，按照混合銷售一般原則征收增值稅。地稅按照全額征收營業(yè)稅。依據(jù)：增值稅暫行條例實施細則第六條、營業(yè)稅暫行條例實施細則第七條、稅務總局公告（2011）23號納稅人銷售自產貨物同時提供建筑業(yè)勞務，應按照值稅暫行條例實施細則第六條及營業(yè)稅暫行條例實施細則第七條規(guī)定，分別核算其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務的營業(yè)額，并根據(jù)其貨物的銷售額計算繳納增值稅，根據(jù)其建筑業(yè)勞務的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。未分別核算的，由主管稅務機關分別核定其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務的營業(yè)額。納稅

51、人銷售自產貨物同時提供建筑業(yè)勞務，須向建筑業(yè)勞務發(fā)生地主管地方稅務機關提供其機構所在地主管國家稅務機關出具的本納稅人屬于從事貨物生產的單位或個人的證明。建筑業(yè)勞務發(fā)生地主管地方稅務機關根據(jù)納稅人持有的證明，按本公告有關規(guī)定計算征收營業(yè)稅。本公告自2011年5月1日起施行。國稅發(fā)2002117號同時廢止。本公告施行前已征收增值稅、營業(yè)稅的不再做納稅調整，未征收增值稅或營業(yè)稅的按本公告規(guī)定執(zhí)行三、經銷商銷售并負責安裝。屬于一般混合銷售行為，全額開具增值稅普通發(fā)票，不用繳納營業(yè)稅。依據(jù)：增值稅暫行條例實施細則第五條一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非增值稅應稅勞務，為混合銷售行為。除本細則第六條的規(guī)定

52、外，從事貨物的生產、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，應當繳納增值稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為銷售非增值稅應稅勞務，不繳納增值稅。1、甩項A：銷售自產貨物并施工自產貨物發(fā)票+工程發(fā)票（特殊混合銷售）2、甩項B：商貿公司銷售外購并施工全額貨物發(fā)票（一般混合銷售）3、甩項C：建筑公司銷售外購并施工全額工程發(fā)票（包工包料）以上甩項，同一納稅主體銷售貨物同時施工，區(qū)分貨物來源及企業(yè)經營主業(yè)（可能一票，或是兩票） （1）如果甲企業(yè)為生產企業(yè)，未分別核算，應如何納稅？（2）如果建設方購入設備，施工企業(yè)安裝呢？（3）如果建設方購入材料，建筑企業(yè)施工呢？混合銷售

53、總結：視貨物來源（自產與外購）與經營主業(yè)（建筑業(yè)、商業(yè)）而定A、特殊銷售自產貨物并提供建筑業(yè)勞務：在合同條款中分別明確各自價款 B、一般其它（非自產貨物或非建筑業(yè)勞務）甲方甩項工程（供貨方施工）圖解：甲方供料（供貨方不施工）圖解：（1）A房地產公司與B建筑公司簽訂的協(xié)議約定，工程款800萬不含工程所用材料，工程結束，B從A領用材料價值為2000萬元。A房地產企業(yè)入賬憑證？ （2）A房地產公司與B建筑公司簽訂工程大包合同總額為2800萬，其中約定材料由A自行采購，發(fā)票應如何開具，A公司憑何種合法憑證入賬？包工包料合同，營業(yè)稅計稅依據(jù)=合同金額=工程決算值=會計收入=稅務開票金額 清包工建筑工程合

54、同，合同金額=會計收入=開票金額，但不等于計稅依據(jù)。 4、甲控：合同價包含材料全額工程發(fā)票（甲代購，乙方全額納稅，全額開票）5、甲供設備乙方安裝：設備發(fā)票(供應商)+工程發(fā)票（乙方凈額納稅，凈額開票）設備安裝，建設方提供的設備的價款必須同時滿足以下條件： 甲方與設備供應商單獨簽訂合同； 設備供應商的發(fā)票抬頭是甲方； 甲方將設備款直接支付給設備供應商，不允許乙方墊資或轉付6、甲供材料乙方裝飾：材料發(fā)票(供應商)+工程發(fā)票（乙方凈額納稅，凈額開票）7、甲供材料，乙方建筑施工（裝飾以外勞務）：材料發(fā)票（供應商）+工程發(fā)票（乙方全額納稅，凈額開票）此時材料需另計營業(yè)稅，由乙方交納，計入工程結算價款5-

55、7甲供，兩票結算，但材料發(fā)票與工程發(fā)票開票單位分別為兩個不同的納稅主體甲方供料與甩項區(qū)別工程合同例解：甲房地產企業(yè)將一項工程發(fā)包給A建筑公司，工程總價為8000萬元。1、施工合同金額為8000萬元，其中材料3000萬元由甲方自行采購；2、施工合同金額為8000萬元，由A包工包料；3、施工合同金額為5000萬元，甲方另外采購材料，價值3000萬元；4、設備安裝合同金額為8000萬元，A公司負責采購設備；5、設備安裝合同金額為5000萬元，甲負責采購設備，價值3000萬元；6、裝飾工程合同金額為8000萬元，A公司包工包料；7、裝飾工程合同金額為5000萬元，甲方采購裝飾材料3000萬元。（三）開

56、發(fā)成本注意事項：（1）付款方式與方向（2）工程款發(fā)票的開票地點建筑勞務發(fā)生地（3）開發(fā)間接費用與期間費用（4）完工產品計稅成本截止時點（票據(jù)的時間價值）（5）在作項目開發(fā)時，應考慮土地增值稅的清算時點，安排相關配套工程建設 例：某房地產企業(yè)1000萬工程成本，建筑工程總包900萬（已取得建筑業(yè)發(fā)票）。另外從門窗廠購買并安裝鋼窗100萬（其中鋼窗銷售90萬，安裝費10萬），鋼窗部分如何征營業(yè)稅？開發(fā)企業(yè)以建筑業(yè)發(fā)票900萬，建筑安裝發(fā)票10萬，和增值稅發(fā)票90萬入帳，是否符合規(guī)定？個人去稅務機關代開工程款/勞務費發(fā)票，付款時是否需按勞務報酬代扣個人所得稅？（四）甲供材料的風險自查補救 1、如何簽訂合同（1）合同內甲供大包，實際甲控（2）合同外甲供清包工 2、結算票據(jù)如何開具與核算3、建筑業(yè)計稅依據(jù)與代扣義務 營業(yè)稅條例實施細則第十六條 除本細則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務（不含裝飾勞務）的，其營業(yè)額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。4、稅務檢查的關注點（1）是否漏交建筑業(yè)營業(yè)稅（2）房產企業(yè)是否重復計入開發(fā)成本5、材料是否需換開工程發(fā)票如何處理甲方承擔建筑業(yè)稅款？甲供材常見征管現(xiàn)象：地方稅務局以“房地產企業(yè)直接供應建筑材料（甲供材），造成施工單位少繳建筑業(yè)營業(yè)稅