浙報(bào)理想·下沙影視文化創(chuàng)意綜合體項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告

1、“浙報(bào)理想下沙影視文化創(chuàng)意綜合體”項(xiàng)目附近商圈及業(yè)態(tài)布局情況的調(diào)查報(bào)告一、引言根據(jù)公司對位于下沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)2號大街26號“浙報(bào)理想下沙影視文化創(chuàng)意綜合體”項(xiàng)目實(shí)行開發(fā)的計(jì)劃，特組織人員針對該項(xiàng)目附近商圈及業(yè)態(tài)布局情況開展專項(xiàng)調(diào)查并形成報(bào)告，供公司領(lǐng)導(dǎo)決策參考。本次調(diào)查主要目的是為公司“下沙影視文化創(chuàng)意綜合體”的業(yè)態(tài)定位及招商策略提供決策依據(jù)。本次調(diào)查的方法采取實(shí)地調(diào)研、走訪考察為主。本次調(diào)查時(shí)間：2011年8月8日-8月9日本次調(diào)查人：王永鋒、趙來、曹曉菲二、“下沙影視文化創(chuàng)意綜合體”項(xiàng)目附近商圈及業(yè)態(tài)布局杭州下沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)目前商業(yè)主要集中在“6號大街以北、星河北路以東、學(xué)源街以南、文津路和1

2、1號大街以西”這個(gè)區(qū)塊內(nèi)，其中以“都尚購物中心”為中心的高沙社區(qū)商圈、以“下沙商貿(mào)城”為中心的商貿(mào)城商圈、以“物美超市”為中心的購物商圈是下沙三個(gè)舊有的老商業(yè)中心；以“福雷德廣場”為中心的商業(yè)區(qū)塊是目前下沙新興的商業(yè)中心。這四大商業(yè)聚集區(qū)的業(yè)態(tài)布局既有類同，又有各自的特色：高沙社區(qū)商圈：該商圈以“都尚購物中心”為中心，都尚購物中心是繼物美超市之后下沙第二家大型購物場所，由香港云景國際有限公司投資管理。該購物中心對面為高沙村社區(qū)，高沙村社區(qū)為下沙人口密集的城中村，村內(nèi)匯集了近百家家庭旅館，附近社會(huì)餐飲小店林立，人流量大，但主要以外來務(wù)工人員、學(xué)生、社區(qū)當(dāng)?shù)厝藶橹?，消費(fèi)能力及檔次較低。商貿(mào)城商圈：

3、該商圈以“下沙商貿(mào)城”為主體，位于下沙一號大街與四號大街交界處。業(yè)態(tài)類似杭州環(huán)北市場和錢江小商品市場，其南樓全部及北樓一樓以小商品百貨、服裝服飾為主；北樓二樓是數(shù)碼港，經(jīng)營各類電腦、數(shù)碼產(chǎn)品；北樓三樓一半為餐飲業(yè)態(tài)，但經(jīng)營狀況不佳，目前大部分面積為空置，另一半為聯(lián)華超市；北樓四樓為量販?zhǔn)絢tv及電玩、網(wǎng)吧區(qū)域，但由于時(shí)間較長，裝修及環(huán)境均較差。由于商貿(mào)城本身定位是小商品的批發(fā)和零售，所以消費(fèi)人流密集，以學(xué)生、外來務(wù)工人員為主，但消費(fèi)能力與檔次不高。物美購物商圈：該商圈以物美超市為中心，包括對面“星尚城”購物中心、旁邊“手機(jī)一條街”。物美超市是第一個(gè)入駐下沙的大型生活超市，經(jīng)過多次業(yè)態(tài)調(diào)整，目前

4、其商業(yè)業(yè)態(tài)布局合理，以超市、底商美食一條街帶動(dòng)人氣，同時(shí)匯集格萊美量販ktv、酒吧、肯德基等業(yè)態(tài)。在物美超市對面的“星尚城”購物中心今年11月7日剛開業(yè)，它二三樓業(yè)態(tài)為服裝飾品，雖環(huán)境不錯(cuò)但定位不高，引進(jìn)的品牌均檔次較低，只能說是“商貿(mào)城的升級版”。“星尚城”購物中心的亮點(diǎn)在一樓，它的沿街商鋪引進(jìn)了屈臣氏、一茶一坐、必勝客，較好的提升了整體形象、區(qū)分了消費(fèi)人群。該商圈整體形象與定位較“都尚”、“商貿(mào)城”有較大提高，消費(fèi)客流為附近工業(yè)區(qū)上班族、學(xué)生。由于物美超市所在物業(yè)為西子陽光新城，該物業(yè)為單身公寓和辦公寫字樓，因此公司白領(lǐng)階層也是其主要消費(fèi)人群。福雷德商圈：該商圈以福雷德廣場為中心，包括杭電

5、生活區(qū)商街、傳媒生活區(qū)沿街商鋪。福雷德廣場是由澳大利亞弗雷德（frid）投資發(fā)展有限公司投資開發(fā)的一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，由購物中心、配套公寓、精裝酒店式小戶型三大功能區(qū)塊組成。其中購物中心建筑面積4.5萬平方米，區(qū)域劃分為：一層規(guī)劃面積約10000平方米，集家電、餐飲、銀行、服飾、運(yùn)動(dòng)休閑、百貨于一體；二層規(guī)劃面積約9000平方米，集中西餐飲、休閑食品、澳洲館、家紡于一體；三層是12000平方米娛樂世界，包含了ktv、游戲世界、溜冰場、甜品屋、中西餐飲；地下商場“艾肯金街”面積有30000平方米，除沃合超市、新遠(yuǎn)國際影院外，還擁有服裝、百貨、飾品、箱包、鞋類、休閑餐飲等280余個(gè)個(gè)性商鋪。其中艾

6、肯金街與休閑娛樂廣場的布局與功能業(yè)態(tài)定位較為成功：艾肯金街劃分為5大功能區(qū)-格子鋪、休閑餐飲、服裝飾品、生活超市、電影院（為新城國際影院，目前在裝修中）；休閑娛樂廣場進(jìn)駐了量販?zhǔn)絢tv、溜冰場、電玩城、桌游吧、特色中西餐廳等。該廣場一樓沿街底商的業(yè)態(tài)招商也較為成功，引入了dq、屈臣氏、精瑞體育、肯德基、必勝客（尚在裝修）、兩岸咖啡、寶島眼鏡等。由于該廣場開業(yè)時(shí)間不長（1-3層在2010年12月18日試營業(yè)，負(fù)一層在2011年9月20日開業(yè)），相關(guān)業(yè)態(tài)尚在調(diào)整中，所以目前人流不是很大。但其地處杭電、傳媒生活區(qū)，項(xiàng)目所含業(yè)態(tài)軟硬件功能都有很大優(yōu)勢，改變了下沙以往商業(yè)圈業(yè)態(tài)單一的模式，其shoppi

7、ng mall的形態(tài)符合現(xiàn)代潮流，因此該商圈人氣將會(huì)慢慢聚集，且該商圈所吸引的消費(fèi)人群均具有一定的消費(fèi)能力與檔次。如圖所示：各商圈與本案的位置分布三、 “下沙影視文化創(chuàng)意綜合體”項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位及招商策略建議結(jié)合本次下沙商圈及業(yè)態(tài)分布的市調(diào)結(jié)果與項(xiàng)目實(shí)際情況，對“下沙影視文化創(chuàng)意綜合體”項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位及招商策略建議如下：1、全力引進(jìn)主力店（大型生活超市、影院、量販?zhǔn)絢tv、酒店四種業(yè)態(tài)）。下沙作為杭州的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，匯聚了眾多制造生產(chǎn)型企業(yè)，企業(yè)上班族是個(gè)龐大的人群；同時(shí)作為杭州最大的高教園區(qū)，15所高校師生人數(shù)達(dá)20萬。這兩類消費(fèi)人群的購買力是非常驚人的。而目前下沙大型生活超市只有兩家，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足

8、日常生活購物所需。而且大型超市的引進(jìn)，能迅速聚集人氣且客流穩(wěn)定，對其他相關(guān)配套的招商也有帶動(dòng)作用，因此大型生活超市的引進(jìn)是本項(xiàng)目招商首選。在此基礎(chǔ)上，針對下沙學(xué)生、上班族娛樂特性，引入影院、量販?zhǔn)絢tv、快捷特色酒店，完成一個(gè)小型綜合體的基本配置。備注：*大型超市準(zhǔn)備跟世紀(jì)聯(lián)華接觸，據(jù)了解，世紀(jì)聯(lián)華有意向進(jìn)駐下沙，前期它跟寶龍洽談過，但寶龍已經(jīng)簽約華潤萬家；*快捷特色酒店目前有四家在洽談中；*量販?zhǔn)絢tv準(zhǔn)備跟銀樂迪接觸，備選是普樂迪ktv；2、重點(diǎn)掌握次主力店（麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、星巴克、特色大型餐飲、特色書店等）。項(xiàng)目要配套餐飲服務(wù)人群，延長購物時(shí)間，完善園區(qū)整體功能模式，同時(shí)提升一定檔次，需要掌握部分有一定知名度、有特定消費(fèi)者的商家品牌。因此，需要盡可能的掌握如肯德基、必勝客、星巴克之類的商家，盡最大可能吸引學(xué)生消費(fèi)群體。備注：肯德基、必勝客已經(jīng)接觸，會(huì)后續(xù)跟進(jìn)相關(guān)情況；星巴克初步傳達(dá)了信息，將約時(shí)間現(xiàn)場考察；3、積極關(guān)注一般商戶資源（酒吧、棋牌、足浴、蛋糕房、冰激凌店、奶茶店等）。為區(qū)別于其他購物廣場，滿足不同人群的