石家莊華鑫商業(yè)項目定位與營銷策略提報 (2)

1、華鑫商業(yè)項目定位與營銷策略提報,2011年8月,第一部份：項目定位探討,1、北國商圈商業(yè)分析,本項目地理位置示意圖,北國先天下業(yè)態(tài)配比,北國商城業(yè)態(tài)配比,北國東尚Mall業(yè)態(tài)配比,大洋百貨業(yè)態(tài)配比,勒泰中心業(yè)態(tài)配比,新源NASA業(yè)態(tài)配比,調(diào)查觀點： 1. 北國商圈作為石家莊影響力最大的商圈，商業(yè)氛圍良好，消費人群及消費能力最旺盛； 2. 作為石家莊消費力最旺綜合性商業(yè)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)沒有以兒童消費為主導(dǎo)的家庭式消費場所； 3. 兒童市場呈現(xiàn)出：消費場所少、業(yè)態(tài)經(jīng)營單一、市場狹窄的特點。,定位方向： 1. 商圈內(nèi)百貨類商業(yè)已趨飽和，且本項目體量不適宜做百貨主題商城成為定位主線 2. 區(qū)域內(nèi)沒有以兒童

2、消費為主導(dǎo)的家庭式消費場所兒童、青少年、家庭生活配套服務(wù)類主題商城成為定位方向 3. 兒童市場呈現(xiàn)出：消費場所少、業(yè)態(tài)經(jīng)營單一、市場狹窄的特點以兒童、家庭生活服務(wù)產(chǎn)業(yè)為鮮明主題的商城成為定位要點,2、本案定位探討,本項目定位遵循原則： A、緊跟當前市場火爆業(yè)態(tài)，同時結(jié)合周邊物業(yè)進行前瞻性規(guī)劃； B、補充當前市場空白產(chǎn)業(yè)，最大化降低項目入市風險；,本項目的定位方向： 少兒產(chǎn)業(yè)、少兒品牌旗艦、家庭式消費產(chǎn)業(yè),本案定位：華北首家家庭親子游樂產(chǎn)業(yè)高地,定位優(yōu)勢： 1、緊跟當前市場主流成熟業(yè)態(tài)，降低入市風險； 2、補充當前市場空白，為商業(yè)火爆打下基礎(chǔ)； 3、與北國、新天地等已成型商業(yè)形成錯位競爭，最大限

3、度的降低風險。,消費力研究： 1、直接消費北國商圈消費力保證； 2、轉(zhuǎn)移消費市場空白帶來的潛在附加消費； 3、未來商圈潛在消費勒泰、北國女人世界開業(yè)帶來的補充消費；,形象定位：省會唯一家庭式少兒主題歡樂城 唯一兒童主題歡樂城、唯一家庭主題歡樂城、唯一家庭消費全業(yè)態(tài)商城,3、項目各樓層具體定位,-1F：家庭主題餐飲及休閑餐飲,1F：一線品牌旗艦店,2F：少男少女品牌旗艦店,3F：育嬰、女人風尚服飾店,4F：兒童玩具自選超市,5F：電玩娛樂城,各樓層具體定位,6F：益智俱樂部,-1F：家庭主題餐飲及快餐 主要消費人群：家庭、父母帶孩子、年輕時尚一族,1F/2F：兒童、青少年服飾、玩具、攝影、教育旗

4、艦店 消費人群：家庭、318歲少兒及其父母,3F：育嬰產(chǎn)品、女人風尚街區(qū) 消費人群：家庭、13歲育嬰產(chǎn)業(yè)、帶孩子逛街的父母,4F：兒童玩具自選超市 消費人群：家庭、312歲少兒及父母,5F：益智、時尚電玩娛樂城 消費人群：616歲少兒、家庭、時尚青年一族,6F：益智俱樂部 消費人群：616歲少兒、家庭、時尚青年一族,812F 主樓定位： 中央總部級寫字樓 定位由來：A、單層面積482平米，適合企業(yè)總部；2、合計5層的可銷售面積，城市中心稀缺價值；3、總部級，能夠全面提升此類產(chǎn)品價值，理由實現(xiàn)銷售溢價。,第二部份：項目價格定位,1、銷售方式確定,可選擇銷售方式： A、根據(jù)實際使用進行分割，按照單

5、位面積價格進行銷售 問題：鋪位總價較高，對購買者的資金要求較大，銷售會較為緩慢。 優(yōu)勢：后期經(jīng)營管理可以直接委托物業(yè)管理公司。 B、銷售分割式產(chǎn)權(quán) 問題：后期必須統(tǒng)一經(jīng)營管理 優(yōu)勢：購買者資金要求較低，具備廣闊的客戶群，銷售進度相對第一種方式較快。,銷售方式定位： A、負一層至4層直接銷售產(chǎn)權(quán) B、五層至六層返租銷售,2、銷售價格定位,負一層至四層銷售基價計算： -1-4層銷售均價計算：市場單位面積年租金 預(yù)期12年收回成本期限=35000元/ 5-6層銷售均價計算：市場單位面積年租金 預(yù)期12年收回成本期限=15000元/ 華鑫整體均價計算：約29000元/,五層至六層返租銷售價格：,實行五

6、年返租，每年返租的比例依次為總房款的10%、10%、12%、12%、14%，合計58%。 前二年租金一次性返還，直接沖抵總房款。 5、6層返租銷售價格分別為：39000元/ 、32000元/,北裙樓銷售價格：,根據(jù)項目進程，北裙樓銷售價格按照南裙樓單價基礎(chǔ)增長10%的比例。,八層至十二層寫字樓銷售價格：,中央總部寫字樓銷售價格預(yù)期：8500元/平米,3、整體銷售額測算,4、運營方式,運營方式,購買客戶,開發(fā)商,租賃方/自營,委托 經(jīng)營管理公司,第三部份：項目銷售執(zhí)行策略,品牌招商執(zhí)行策略： 1.利用我司所積累的商戶品牌資源，同時面向國內(nèi)一線各類品牌（成人、商務(wù)服飾）進行招商； 2. 商戶選擇列舉：原世貿(mào)名品商戶、國內(nèi)一線商務(wù)服飾、國內(nèi)一線成人品牌服飾,四、銷售政策及銷售步驟 銷售付款政策： 1. 一次性付款全款：定金一萬，7日內(nèi)繳清全款。 2. 分期付款：定金一萬，首付60%，