成本管理文件

1、4.1.4.2.遠(yuǎn)洋地產(chǎn)合約策劃報告編制工作指引1. 目的1.1.進(jìn)一步完善遠(yuǎn)洋地產(chǎn)統(tǒng)一合約安排模式的后續(xù)配套工作；1.2.使項目合約工作有計劃地、高效地順利開展，從而使項目建安成本得到切實、有效地控制；2. 定義合約策劃報告： 項目具體項目在開工前， 總體策劃合約體系構(gòu)建、 合約安排和設(shè)置建安成本控制目標(biāo)從而保障項目合約工作高效、有序進(jìn)行的綱領(lǐng)性文件。3. 適用范圍自印發(fā)之日起，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)各項目區(qū)域/城市公司新開工的項目或分期均參照本指引制定合約策劃報告。4. 編制要求各項目須在項目開工前一個月完成項目合約策劃報告的編制工作，并報集團(tuán)開發(fā)管理部備案。各項目在編制過程中應(yīng)充分分析項目特性，使合約

2、策劃報告具有可操作性，能夠有效指導(dǎo)合約工作的開展。合約策劃報告在具體實施中的修改和變動不再上報，但要做好記錄工作，以便于日后的總結(jié)。5. 內(nèi)容描述5.1.合約策劃報告的內(nèi)容： 包括但不限于：a. 項目概述b. 合約策劃綜述c.招標(biāo)分判計劃d.建安成本目標(biāo)計劃e. 合約交底f.人員配置計劃g. 總結(jié) h.附件。5.2.項目概述：項目應(yīng)在合約管理策劃書中明確項目的概況，包括：項目位置、紅線、測量控制點；項目周邊自然環(huán)境情況；項目占地面積、建筑面積、規(guī)劃物業(yè)類型及數(shù)量、開發(fā)分期情況；項目結(jié)構(gòu)形式、外墻裝飾、機(jī)電系統(tǒng)基本情況；項目周邊交通及市政配套(給水、排水、供電、燃?xì)?情況。項目的總建安成本等基本

3、情況。5.3. 合約策劃綜述：策劃目的、合約分判總體思路、合約管理架構(gòu)、標(biāo)段劃分、時間節(jié)點控制思路、工程量清單編制原則、工程價款支付、變更洽商管理、與其它部門的銜接、不利因素分析及應(yīng)對措施。5.3.1.策劃目的：明確具體項目的合約策劃需要解決的主要問題、實現(xiàn)的根本目標(biāo)。5.3.2.合約管理架構(gòu)： 須以流程圖形式說明發(fā)包人、監(jiān)理公司、造價咨詢公司、總包、專業(yè)分包等之間的合約關(guān)系，以及工程負(fù)責(zé)、工程協(xié)調(diào)、主要甲供材的照管等責(zé)任關(guān)系。5.3.3.合約分判總體思路：精練概括采用的分判模式、報價模式、定標(biāo)原則、合同價款形式、總包和專業(yè)分包的主要工程內(nèi)容等。（1）在完成施工圖和工程量清單后，項目應(yīng)根據(jù)施工

4、進(jìn)度安排，制定項目的付款計劃，并根據(jù)招標(biāo)和物資采購的結(jié)果，不停的進(jìn)行動態(tài)更新。通常，項目付款計劃應(yīng)較財務(wù)部門要求項目編制的資金計劃更細(xì)致，更準(zhǔn)確。（2）對普通工程類供應(yīng)商，不建議支付預(yù)付款。對純材料設(shè)備供貨或材料設(shè)備供貨安裝類，應(yīng)參考當(dāng)?shù)貥?biāo)桿地產(chǎn)公司的常規(guī)做法，建議盡量不支付預(yù)付款或酌情支付部分預(yù)付款，原則上不超過總合同價款的 30% 。（3）對總包合同和一些較大金額的分包合同（如外窗、石材、園林綠化工程等），建議在合同中約定按工程進(jìn)度節(jié)點付款，但當(dāng)節(jié)點付款可操作性較差（如出圖時間比計劃大幅延后、設(shè)計變更導(dǎo)致工程進(jìn)度大幅延遲、項目棟座數(shù)太多，節(jié)點太多）時，可以采取按月支付工程款的模式，但亦盡可

5、能與工程進(jìn)度節(jié)點相結(jié)合。5.3.4.標(biāo)段劃分：詳細(xì)分析項目特性， 進(jìn)行合理地標(biāo)段劃分， 并說明劃分理由。在標(biāo)段劃分時應(yīng)充分考慮到日后的成本拆分核算等工作，在滿足項目分判的實際需要的前提下，盡可能按照不同物業(yè)類型進(jìn)行標(biāo)段劃分。5.3.5.時間節(jié)點控制思路：說明時間節(jié)點的控制原則和方法，主要分項工程的設(shè)計出圖及樣板確認(rèn)計劃、工程進(jìn)度計劃、分判計劃之間的時間協(xié)調(diào)措施。5.3.6.工程量清單編制原則：說明工程量計算的時限，以及哪些分項工程的工程量需要委托進(jìn)行計算， 哪些是計劃自行計算工程量。在計算工程量時，無論委托計算還是自行計算，應(yīng)按照股份公司統(tǒng)一合約安排文件的相應(yīng)要求保證工程量清單的完成時限，并在

6、計算時充分考慮日后成本核算的因素，進(jìn)行有目的的分項計算。5.3.7.工程價款支付：應(yīng)說明工程變更和簽證的價款審定時限和支付原則、工程結(jié)算原則。這些原則的制定，應(yīng)保證成本預(yù)警的需要，能夠盡可能及時地反映出實際成本發(fā)生額和甲供材超供情況。5.3.8.變更洽商與現(xiàn)場簽證管理5.3.8.1. 變更洽商主要包括：設(shè)計變更(含設(shè)計交底、圖紙會審)、工程洽商（含現(xiàn)場簽證）。設(shè)計變更通常分為兩類：一類由設(shè)計院提出，旨在對原設(shè)計圖紙中不完善之處提出變更、完善；一類由各項目根據(jù)市場主動對設(shè)計進(jìn)行的合理優(yōu)化，并通過設(shè)計院采用設(shè)計變更通知單形式發(fā)出。工程洽商分為兩類：一類由施工單位提出，旨在針對圖紙中設(shè)計事項與現(xiàn)場施

7、工條件發(fā)生沖突時，提出的處理方案；一類由各項目為了降低工程成本等原因主動提出的工程處理意見以及工程量變更。5.3.8.2. 變更洽商應(yīng)在實施之前，及時完成審批、簽署程序，原則上不允許先實施變更洽商，后補文字手續(xù)的做法。若確為緊急情況可在項目負(fù)責(zé)人簽字后，由施工單位先行實施，流轉(zhuǎn)程序在實施后七日內(nèi)補完。變更洽商應(yīng)做到文字表述清晰，工程位置明確。隱蔽工程的變更洽商應(yīng)附圖片資料，以保證變更洽商的可追溯性。5.3.8.3. 涉及到第三方扣款的洽商變更，主責(zé)工程師應(yīng)及時告知相關(guān)專業(yè)工程師及第三方施工單位（如第三方施工單位不參加現(xiàn)場測量或參加但不簽字確認(rèn)的，須在簽認(rèn)記錄上備注此詳細(xì)情況）。5.3.8.4.

8、 變更洽商的審批，應(yīng)由項目負(fù)責(zé)人及分管項目高管按權(quán)限進(jìn)行審批，具體權(quán)限設(shè)置暫未有統(tǒng)一規(guī)定，由各事業(yè)部/城市公司行設(shè)定。5.3.8.5. 項目預(yù)算人員應(yīng)定期對已簽署的變更洽商進(jìn)行匯總、分析，根據(jù)估算的變更金額進(jìn)行統(tǒng)計，出具經(jīng)濟(jì)分析報告，并定期向相關(guān)部門及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)提供變更洽商經(jīng)濟(jì)分析報告。例如，對合同金額超過200 萬元執(zhí)行過程中洽商變更的預(yù)估金額比原合同金額超出10% 以上的或者單份變更洽商金額超過20 萬元的洽商提交分析報告。如有必要（如：戶型調(diào)整、效果改變及使用功能等） ，項目工程人員應(yīng)負(fù)責(zé)收集、匯總相關(guān)單位（現(xiàn)場客服、營銷及物業(yè)公司等）意見）。5.3.8.6. 當(dāng)在 EIP 系統(tǒng)進(jìn)行系統(tǒng)審

9、批時，應(yīng)填寫流轉(zhuǎn)審批表。其中內(nèi)容摘要須分條列寫、多條內(nèi)容雷同時可適當(dāng)合并；每條須含該條內(nèi)容簡述、必要性合理性分析、原因分析及判斷、計量計價相關(guān)提示、費用分擔(dān)原則、是否違背對客戶承諾、責(zé)任方、與其他變更洽商簽證關(guān)系（如與相關(guān)變更洽商簽證是否重合或部分重合、相互關(guān)系等）等。5.3.8.7. 設(shè)計變更、工程洽商須內(nèi)部審批通過所有相關(guān)專業(yè)工程師審核后方可簽發(fā)。簽發(fā)需要發(fā)所有相關(guān)方，包括預(yù)算、監(jiān)理、施工方等。5.3.8.8. 現(xiàn)場簽證是工程洽商的特殊形式，是指當(dāng)洽商變更所發(fā)生的工程量無法按圖計量時，施工單位根據(jù)現(xiàn)場情況將返工、拆改等現(xiàn)場零星用工量、零星機(jī)械用量、零星材料用量等工程量直接體現(xiàn)在洽商中，這類

10、洽商不需要設(shè)計單位簽字。5.3.8.9. 當(dāng)發(fā)生需要下列情況時，需要辦理現(xiàn)場簽證手續(xù)：設(shè)計部門發(fā)出的工程變更指令（含修改或補充之圖紙）在完成實施后，其工作數(shù)量、工藝、材料將被覆蓋（結(jié)構(gòu)構(gòu)件除外），無法再進(jìn)行現(xiàn)場驗證的；工程變更指令未具體說明部位、尺寸、工藝、材料、無實施詳圖的，完成實施后需要進(jìn)行現(xiàn)場驗證或由總/分包供應(yīng)商用圖示形式表達(dá)指令內(nèi)容的；工程變更指令以口頭形式發(fā)出， 未在規(guī)定的時限內(nèi)以書面形式加以確認(rèn)，而指令已經(jīng)完成實施的；項目部發(fā)出的工程管理指令，引起總/分包供應(yīng)商改變施工順序、縮短工期、增加周轉(zhuǎn)材料、使用合同文件規(guī)定之外的工藝、導(dǎo)致總/分包供應(yīng)商工期延長增加材料設(shè)備租賃費用的；工程

11、和設(shè)計部門批復(fù)總 /分包供應(yīng)商建議，加重總 /分包供應(yīng)商責(zé)任和增加總 /分包供應(yīng)商費用支出， 而增加的責(zé)任和費用又不屬于合同文件規(guī)定之列的；總 /分包供應(yīng)商之間發(fā)生相互索賠，需要經(jīng)過我方協(xié)調(diào)處理的。5.3.8.10. 為了保證洽商復(fù)核的及時性及準(zhǔn)確性，主責(zé)工程師需在洽商實施之前或?qū)嵤┲屑皶r告知相關(guān)人員（與之相關(guān)的專業(yè)工程師、監(jiān)理工程師、預(yù)算工程師等），以便相關(guān)人員及時準(zhǔn)確地掌握現(xiàn)場信息。現(xiàn)場則應(yīng)由監(jiān)理工程師、施工方負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)現(xiàn)場量測、畫示意圖、附現(xiàn)場量測時照片，簽字確認(rèn)后報送工程人員及預(yù)算人員復(fù)核、審批。5.3.8.11. 當(dāng)經(jīng)現(xiàn)場核對后，應(yīng)要求總/分包供應(yīng)商提出簽證單，報項目部工程管理人員。

12、簽證單必須包括下列內(nèi)容：工程指令簽發(fā)時間及編號；簽證事實發(fā)生、完成及提交日期；執(zhí)行簽證事實的依據(jù)（以工程指令或委托書等函件作為附件）；簽證事實及完成情況簡述；涉及經(jīng)濟(jì)或工期索賠的數(shù)額或天數(shù)；總/分包供應(yīng)商項目經(jīng)理簽名和項目部印章。5.3.8.12. 工程管理人員收到簽證單后，應(yīng)與負(fù)責(zé)監(jiān)理工程師一起，就相關(guān)工程事實、工作量等進(jìn)行確認(rèn)，并應(yīng)附上相應(yīng)照片轉(zhuǎn)交預(yù)算人員核算金額。5.3.8.13. 對內(nèi)容不清楚、不齊全的簽證單或計算單，應(yīng)要求相關(guān)施工單位補齊有關(guān)手續(xù)后，再行確認(rèn)。5.3.8.14. 預(yù)算人員收到簽證單，應(yīng)盡快完成數(shù)量復(fù)核，給出建議價格，并盡快在 EIP 系統(tǒng)中填寫流轉(zhuǎn)審批表（對于現(xiàn)場簽證

13、的審批權(quán)限，可以由各事業(yè)部 /城市公司自行制定，原則上應(yīng)較普通的變更洽商嚴(yán)格）5.3.8.15. 在簽證的金額計算中，應(yīng)避免以點工或臺班計算。如確需以點工或臺班計算，則審核意見必須說明工人每日起止工作時間及人數(shù)和機(jī)械設(shè)備運轉(zhuǎn)時間及數(shù)量，否則該簽證無效。5.3.8.16. 對于因任何原因而返工的項目，必須詳細(xì)說明返工程度及材料損耗數(shù)量，注明返工原因，對于總 /分包供應(yīng)商提出的材料“全部損耗”必須特殊說明 (如損耗的材料是否可以在今后重復(fù)使用等)。對于可繼續(xù)利用或可變賣的材料，簽證意見需要說明具體的處理方式。5.3.8.17. 簽證中涉及總 /分包供應(yīng)商之間相互索賠的，項目預(yù)算部門應(yīng)將已審核的簽證

14、及時發(fā)至被索賠的總/分包供應(yīng)商。5.3.9.與其它部門的銜接：由于合約分判工作受到出圖時間和開盤時間的雙向制約，往往溝通不利便會影響到合約分判時間節(jié)點的控制，故在此應(yīng)擬定與設(shè)計、工程、營銷等關(guān)聯(lián)部門的工作銜接方針，以解決橫向部門之間的信息不對稱和不能協(xié)同工作的問題。5.3.10. 不利因素分析及應(yīng)對措施：針對項目的實際情況，從項目分判時間節(jié)點控制、物資材料采購、成本控制等方面預(yù)見性的分析合約策劃實施過程中可能出現(xiàn)的主要不利因素，并對其提出相應(yīng)的應(yīng)對措施和解決預(yù)案。5.4. 招標(biāo)分判計劃：包括招標(biāo)分判概述、總包工程分判、分包工程分判、工程監(jiān)理單位的招標(biāo)、造價咨詢公司的招標(biāo)。5.4.1.招標(biāo)分判概

15、述應(yīng)包括合約分判計劃和招標(biāo)時間節(jié)點計劃，建議采用表格形式體現(xiàn)。分判計劃須包括具體分判工程名稱、招標(biāo)單位數(shù)量、采購方式、主責(zé)人、配合人等內(nèi)容；招標(biāo)時間節(jié)點計劃須包括發(fā)標(biāo)時間、定標(biāo)時間、進(jìn)場時間等內(nèi)容。對必須遵照執(zhí)行的時間應(yīng)特別標(biāo)注。5.4.2.總包工程分判應(yīng)結(jié)合設(shè)計出圖計劃、施工組織計劃、報建計劃詳述總包工程的合約分判措施，包括標(biāo)段劃分情況和劃分理由、招標(biāo)工程范圍、招標(biāo)單位的數(shù)量和要求、招投標(biāo)手續(xù)的辦理、相關(guān)時間節(jié)點的保證和控制方法、合同價款的確定原則， 以及與專業(yè)分包、 指定分包的責(zé)權(quán)關(guān)系、合同價款體現(xiàn)和支付原則等。5.4.3.分包工程分判應(yīng)按照土建類（土方、樁基、室內(nèi)精裝修、室外園林、幕墻、

16、鋼結(jié)構(gòu)等）、機(jī)電類（綜合機(jī)電、弱電、電梯安裝等）等進(jìn)行分類概述，包括招標(biāo)工程范圍、招標(biāo)單位的數(shù)量和要求、招投標(biāo)手續(xù)的辦理、相關(guān)時間節(jié)點的保證和控制方法、合同價款的確定原則等。5.4.4.工程監(jiān)理單位招標(biāo)應(yīng)包括招標(biāo)單位數(shù)量和要求、分判時間節(jié)點、合約價款形式、合同價款確定原則、分判說明。5.4.5.造價咨詢公司是根據(jù)項目特點為了有效協(xié)調(diào)合約各方關(guān)系，提高成本控制水平而雇用的專業(yè)單位進(jìn)行全過程合約管理服務(wù)的。造價咨詢公司是為了提高工程量計算速度或精度而委托的專門核算工程量的單位。造價咨詢公司的招標(biāo)，應(yīng)包括雇用的理由、招標(biāo)單位的資格要求、職責(zé)和作用，以及監(jiān)控和杜絕第三方計算或核算錯誤的措施。5.5.

17、材料及設(shè)備采購計劃：包括材料設(shè)備的供應(yīng)方式和采購計劃。5.5.1.材料及設(shè)備的供應(yīng)方式建議采用表格形式分類說明具體物資采用甲供、甲指甲控采購的歸屬范圍。5.5.2.材料及設(shè)備的采購計劃主要是采購時間節(jié)點的計劃，建議采用表格形式進(jìn)行描述，內(nèi)容應(yīng)包括采購物資的名稱、發(fā)標(biāo)時間、定標(biāo)時間、供貨時間等。時間節(jié)點表述方式可采用絕對時間，也可采用相對時間。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)成本目標(biāo)模板.xlsx5.6. 建安成本控制：根據(jù)成本預(yù)測確立成本控制目標(biāo)，分析建安成本控制重點，從合約管理角度制定相應(yīng)建安成本控制措施，合理、有效地降低項目開發(fā)成本，以實現(xiàn)合約統(tǒng)籌的根本目的。5.6.1.建安成本控制目標(biāo)應(yīng)包括總建安成本控制目標(biāo)和

18、分項工程成本控制目標(biāo)，分項工程分為前期工程、建筑安裝工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程、配套工程。5.6.2.建安成本控制重點中應(yīng)分類說明在合約管理中建安成本控制的關(guān)鍵節(jié)點，對占建安費用比例較大和成本變動可能性較大的分項工程進(jìn)行詳細(xì)分析。5.6.3.建安成本控制措施應(yīng)從合約管理技術(shù)手段、管理制度等方面，從項目開發(fā)的前期、當(dāng)期、后期三個階段制定具有可操作性的建安成本控制措施。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)成本目標(biāo)模板.xlsx5.7. 合約交底：當(dāng)合約金額超過一定金額（具體金額由各城市公司自行掌握）的分判工程，合約管理負(fù)責(zé)人應(yīng)向工程部門和設(shè)計部門作合約交底。參加合約交底的人員應(yīng)包括項目工程總監(jiān)或工程經(jīng)理、該分判工程主管工程師、相關(guān)分

19、判工程的主管工程師、項目建筑師、分判工程設(shè)計經(jīng)辦人等。5.7.1.合約交底的內(nèi)容包括分判工程承包范圍（著重說明范圍模糊、與其他分判工程有工序交接的劃分界線）、包干形式、重要合同條件和本分判工程特別的合同條件、合同總價、工期、質(zhì)量、安全生產(chǎn)、文明施工要求、以及合同執(zhí)行過程中可能出現(xiàn)的索賠事項。合約管理負(fù)責(zé)人應(yīng)填寫合約交底記錄，參加交底的人員需要在交底記錄上簽名。附件是合約交底記錄的模板，供各項目參考。合約交底（模板）.docx5.8. 人員配置：為了保障項目合約計劃順利實施而擬定的土建、水電、暖通等專業(yè)合約人員以及合理配置計劃。5.9. 總結(jié)：概括本策劃報告的中心指導(dǎo)思想和主要思路。5.10.

20、附件：應(yīng)提供項目開發(fā)進(jìn)度計劃圖和施工平面標(biāo)段劃分圖。附件：合約策劃報告樣本本樣本僅為精縮示范版本， 由于沒有具體工程施工組織方案，內(nèi)容不夠詳準(zhǔn)和充分。各項目在編寫時候， 應(yīng)結(jié)合具體工程按照編寫指引的要求對合約安排做出詳細(xì)的、科學(xué)的、具有可操作性的策劃。 如果有其它需要進(jìn)行計劃安排的合約管理事宜，可在編寫指引的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)增加。保密遠(yuǎn) 洋項目合 約 策 劃 報 告此處放置項目規(guī)劃圖編 制：審核：簽 發(fā)：編制日期：成本管理策劃書前面加封面和目錄增加前言和摘要（按報告格式）一、項目概述1概述：項目位于市地區(qū)，項目占地m2，總建筑面積m2，擬開發(fā)棟地下層、地上層的樓。本項目計劃開工日期為年月日，竣工

21、日期為年月日，總開發(fā)時間歷時年零個月。（增加總平面，并表示具體位置）2項目規(guī)模、建面、套數(shù)等指標(biāo)列表3結(jié)構(gòu)形式4周邊配套及環(huán)境5總成本控制目標(biāo)二、合約策劃（一）目的由于項目工程內(nèi)容復(fù)雜， 項目管理要求高， 為預(yù)控、指導(dǎo)下一步的工程管理，協(xié)調(diào)合約各方關(guān)系， 控制成本管理工作， 有必要在項目前期階段制定出良好的合約管理體系、合約工作計劃表等， 以確保相關(guān)的節(jié)點目標(biāo)和成本控制指標(biāo)得以實現(xiàn)。（二）合約管理架構(gòu)用流程圖說明合同之前相互關(guān)系（總包，甲分包，監(jiān)理咨詢市政等）（三）合約分判總體思路本項目擬采用不完全總承包模式。為控制成本，可能有較多的專業(yè)分包單位和供貨商，而土建總承包需完成主體結(jié)構(gòu)施工內(nèi)外初裝

22、飾施工，并承擔(dān)現(xiàn)場全面管理的責(zé)任。 所有指定專業(yè)分包， 需與我司及總包簽訂三方合同，明確相互關(guān)系和各自權(quán)利義務(wù)。鑒于以往存在總包單位在簽訂三方合同的工作中不予支持的情況，合約部將在項目土建總包合約中加入相應(yīng)約束條款。圖 1：遠(yuǎn)洋項目合約管理架構(gòu)圖殊項目采用直接委托，對其報價只進(jìn)行核價。定標(biāo)原則是最低價中標(biāo)。 為了降低成本， 在發(fā)標(biāo)時不明確定標(biāo)單位數(shù)量，對于已出圖工程合約價款形式采用總價包干，對于無圖的暫定量工程和物資采購合同采用單價包干。除土建總包以外，專業(yè)工程（特別是機(jī)電安裝系統(tǒng)）分項較多。具體而言，遠(yuǎn)洋項目在土建結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程方面，即包括以下專業(yè)分包：地基處理工程、土方工程、降水、護(hù)坡

23、工程、外墻裝飾工程、 室內(nèi)精裝工程、 園林景觀等；在機(jī)電安裝方面則涉及強弱電系統(tǒng)、電梯工程、通信系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等，其中尚有大量的甲供設(shè)備及材料。（四）標(biāo)段劃分由于遠(yuǎn)洋項目開發(fā)時間緊迫，設(shè)計目前正處于前期擴(kuò)初設(shè)計階段，眾多因素尚未確定，我們擬進(jìn)行總承包工程招標(biāo)，分個標(biāo)段，甲標(biāo)段平米，乙標(biāo)段平米。其它分包按照專業(yè)劃分標(biāo)段。（五）時間節(jié)點控制思路本項目工期較緊， 對合約時間節(jié)點控制要求較高，同時合約分判計劃又受到設(shè)計出圖計劃和工程進(jìn)度計劃的制約。因此，本項目時間節(jié)點的控制原則是以工程開發(fā)進(jìn)度計劃為根本控制點， 根據(jù)設(shè)計出圖及樣板確認(rèn)計劃安排具體的合約分判時間節(jié)點計劃。在工作開展之前與設(shè)計部、 市場部

24、等部門進(jìn)行良好的溝通，對彼此制定的時間節(jié)點計劃之間的沖突進(jìn)行協(xié)調(diào)處理；在工作開展過程中， 要隨實際項目開發(fā)進(jìn)度對合約時間節(jié)點計劃進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，并要求嚴(yán)格執(zhí)行。 一旦出現(xiàn)部分工序的延誤，要及時分析原因， 尋找補救對策， 盡最大可能使合約管理工作不影響到整體項目開發(fā)。（六）工程預(yù)算 /工程量清單編制原則鑒于本項目的特點和合約關(guān)系的復(fù)雜性，計劃聘請造價咨詢公司進(jìn)行整個項目的工程量核算。（七）工程價款支付本項目工程價款按月支付， 不予支付預(yù)付款。 為了能夠及時掌握建安成本實際變動情況，良好的控制建安成本， 我們計劃對設(shè)計變更和工程簽證的工程量進(jìn)行即時審核確認(rèn)， 對變更價款在一個月內(nèi)審定， 款項在次月的

25、中期付款或結(jié)算中支付。工程結(jié)算在無特殊情況下，總包工程在具備結(jié)算條件后三個內(nèi)完成結(jié)算工作，分包工程在具備結(jié)算條件后一個內(nèi)完成結(jié)算工作。（八）前期工程合約分判本項目將建臨時銷售處及樣板區(qū)，為配合營銷宣傳和客戶積累，銷售中心、樣板展示區(qū)入口兩側(cè)綠化帶部分將爭取盡早施工。其中，涉及到銷售中心立面石材或幕墻施工、空調(diào)工程、室內(nèi)精裝飾及示范區(qū)景觀工程將進(jìn)行單獨分判。本售樓準(zhǔn)備工程的分判價款形式先采用單價包干形式，在工程發(fā)標(biāo)后60 個工作日內(nèi)完成工程量清單的計算， 并在施工單位確認(rèn)后將合同價款更改為總價包干。該工程價款的支付、結(jié)算依據(jù)項目整體的工程價款支付原則執(zhí)行。采購計劃模板（九）不利因素分析及應(yīng)對措施

26、本項目定位較高，工程技術(shù)性強、系統(tǒng)復(fù)雜、專業(yè)性強，加上工期較緊，對合約分判的速度和質(zhì)量要求較高，在合約人員有限的情況下， 如何促使團(tuán)隊在測量師行的配合下快速、 有效的運作將是面臨的最大困難。對此，我們將對項目的合約安排在事前做出盡可能詳盡的統(tǒng)籌計劃，并調(diào)用合約部的主要業(yè)務(wù)力量按工程性質(zhì)進(jìn)行職責(zé)分?jǐn)偅关?zé)任到人。每周須召開合約協(xié)調(diào)例會，檢討本周工作，將本周內(nèi)遇到的需要配合協(xié)調(diào)的問題在會議中進(jìn)行及時溝通解決。三、招標(biāo)分判（一）招標(biāo)分判概述計劃是指導(dǎo)項目有序、 有效實施的指導(dǎo)性文件， 前述內(nèi)容中對本項目的主要合約安排思路做了概述， 下面將詳述主要工程合約分判計劃和時間計劃，該計劃根據(jù)項目開發(fā)總計劃編

27、制， 并將在每月月底根據(jù)調(diào)整的項目開發(fā)總計劃相應(yīng)調(diào)整時間安排。遠(yuǎn)洋項目的分判計劃和招標(biāo)時間節(jié)點計劃見表2。表 2：遠(yuǎn)洋項目合約分判計劃表成本目采購范擬中標(biāo)計劃開計劃完計劃進(jìn)技術(shù)配商務(wù)配專業(yè)配采購項采購方標(biāo) /采購圍單位數(shù)始時間成時間場時間主責(zé)人合人合人目式合人編碼量地基 理工程主體 構(gòu)工程外窗工程（二）招標(biāo)分判詳述1、總包工程分判總包單位數(shù)量： 根據(jù)項目的出圖計劃、 施工組織計劃及報建計劃， 本項目總包工程在標(biāo)段劃分方面，宜選用家總包商，以避免發(fā)生合同糾紛時影響整個項目進(jìn)度。（2）總包單位的招標(biāo)本項目方案設(shè)計已達(dá)到一定深度, 即材料及施工做法表已經(jīng)設(shè)計及工程確定（如外立面風(fēng)格、選材已經(jīng)基本確定

28、、交樓標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)基本確定、結(jié)構(gòu)形式、結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸大小已經(jīng)基本確定、各機(jī)電專業(yè)系統(tǒng)總圖、設(shè)備選型基本確定），但施工圖還未來得及出圖的情況下，根據(jù)集團(tuán)相關(guān)規(guī)定，宜采用模擬清單招標(biāo)，綜合單價包干方式。招標(biāo)時擬委托專業(yè)造價咨詢公司，利用已有的方案設(shè)計， 選取相同物業(yè)類型的近 2 年內(nèi)竣工結(jié)算項目的工程量數(shù)據(jù)，編制模擬清單，清單項盡可能全范圍涵蓋。我司對技術(shù)指標(biāo)（包括鋼筋含量、混凝土含量、窗墻比、窗地比、單個地下車位面積、地下室層高、室外硬景比例等）進(jìn)行分析確認(rèn)后，最終核發(fā)統(tǒng)一的工程量清單來招標(biāo)。結(jié)算方式中，措施費清單項目及綜合單價應(yīng)盡量包干，工程量按實際發(fā)生結(jié)算。建議鋼筋、混凝土等大宗土建物資納入總包合

29、同范圍，并嚴(yán)格設(shè)定基準(zhǔn)價格以及調(diào)差條件。（3）總包合同價款的調(diào)整本項目采用模擬清單招標(biāo)方式,在工程施工圖確定后60 日內(nèi)，發(fā)、承包雙方應(yīng)依據(jù)工程施工圖和合同約定的計價原則完成組價工作，確定總包工程的工程預(yù)算，工程預(yù)算經(jīng)雙方認(rèn)可后雙方簽訂補充協(xié)議以修訂工程合同總價。（4）招投標(biāo)手續(xù)的辦理在設(shè)計圖紙達(dá)到招標(biāo)要求時，我們即展開各階段總包內(nèi)部邀請招標(biāo)。在內(nèi)部邀請招標(biāo)完成并確定施工單位后，選擇能力較強的招標(biāo)代理公司完成政府部門要求的招標(biāo)手續(xù)工作。由于本項目有關(guān)的招標(biāo)手續(xù)辦理較為嚴(yán)格，為此，選擇優(yōu)質(zhì)、 能力強的招標(biāo)代理公司較為重要。我們擬選擇多家（ 3 家或 3 家以上）代理公司進(jìn)行競標(biāo)，視報價情況和本身綜合實力擇優(yōu)定標(biāo)。2、分包工程、甲供材料分判（包括指定分包）：詳見下表四、建安成本控制計劃（一） 建安成本控制目標(biāo)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)成本目標(biāo)模板.xlsx在年月上旬，根50%據(jù)深化設(shè)計方案，我們編制完成了遠(yuǎn)洋項目建安成本估算，由于設(shè)計還未進(jìn)入擴(kuò)初階段，成本估算主要根據(jù)以往類似工程、我司已開發(fā)的住宅項目、建筑市場價格等經(jīng)驗數(shù)據(jù)進(jìn)行編制。遠(yuǎn)洋項目建安成本估算具體分項