《北辰實(shí)業(yè)重點(diǎn)推薦》PPT課件

1、冬奧會(huì)催生價(jià)值重估 北辰實(shí)業(yè)推薦報(bào)告 何奇 投資部 2015年4月,投資要點(diǎn),投資要點(diǎn),2,一、公司歷史及資產(chǎn)價(jià)值 作為北京國(guó)資委控股公司，北辰主營(yíng)業(yè)務(wù)分為發(fā)展物業(yè)、投資物業(yè)和商業(yè)物業(yè)。2014年公司開發(fā)類業(yè)務(wù)迎來(lái)擴(kuò)張拐點(diǎn)，而會(huì)展業(yè)務(wù)也開啟了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，使得公司巨大的存量資產(chǎn)價(jià)值顯得愈發(fā)低估。 二、最受益于冬奧會(huì)品種 北京申報(bào)冬奧會(huì)是自上而下的國(guó)家行為，預(yù)計(jì)申報(bào)成功的概率較大，并且已經(jīng)進(jìn)入了窗口期。根據(jù)北京奧運(yùn)會(huì)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，北辰不僅在業(yè)務(wù)層面受益于奧運(yùn)會(huì)，更在股價(jià)層面成為冬奧會(huì)的題材龍頭。 三、再融資或成為催化劑 公司資金壓力不輕，存在著明顯的股權(quán)融資需求，預(yù)計(jì)將與其他房企一樣開啟再融資進(jìn)程

2、。在牛市的氛圍下，再融資勢(shì)必成為股價(jià)新的催化劑，未來(lái)的漲幅空間至少有20%。 四、投資建議 保守預(yù)計(jì)公司2014-2016年EPS分別為0.16、0.2和0.22元/股，對(duì)應(yīng)停牌前收盤價(jià)PE分別為35.3、28.3和25.7倍（大幅低于市場(chǎng)一致預(yù)期），公司資產(chǎn)重估價(jià)值在300億以上，給予買入評(píng)級(jí)，12個(gè)月目標(biāo)價(jià)8元,投資要點(diǎn),公司歷史及資產(chǎn)價(jià)值,3,1、公司股權(quán)結(jié)構(gòu)及主營(yíng)業(yè)務(wù)。公司控股股東是北京北辰實(shí)業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司，控股比例34.482。公司實(shí)際控制人是北京市國(guó)資委。公司主營(yíng)業(yè)務(wù)包括發(fā)展物業(yè)、投資物業(yè)（含酒店）及商業(yè)物業(yè)。公司97年4月成立，5月向在香港聯(lián)交所掛牌上市，集團(tuán)在公司成立時(shí)按照

3、大公司小集團(tuán)的整體戰(zhàn)略布局，將亞運(yùn)村等核心資產(chǎn)注入上市公司。06年，公司登陸A股，發(fā)行后總股本增至33.67億,投資要點(diǎn),公司簡(jiǎn)介及成長(zhǎng)歷程,4,2、發(fā)展歷史回顧。北辰實(shí)業(yè)的發(fā)展和亞運(yùn)會(huì)以及奧運(yùn)會(huì)的籌辦進(jìn)程息息相關(guān)，亞運(yùn)村項(xiàng)目以及國(guó)家會(huì)議中心項(xiàng)目分別是兩項(xiàng)重大賽事的承建項(xiàng)目，這也是北辰實(shí)業(yè)目前的核心資產(chǎn)儲(chǔ)備。從06年到14年，總資產(chǎn)由147億增長(zhǎng)至376億，復(fù)合增速32.1%；凈資產(chǎn)規(guī)模由82.2億增長(zhǎng)至110.7億，復(fù)合增速為16.8,投資要點(diǎn),公司簡(jiǎn)介及成長(zhǎng)歷程,5,3、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)走過拐點(diǎn)。公司發(fā)展物業(yè)主要集中于北京和湖南長(zhǎng)沙，2007 年公司全國(guó)布局的第一步就是踏入長(zhǎng)沙，以92 億元

4、的價(jià)格競(jìng)得當(dāng)年長(zhǎng)沙地王。但是由于開發(fā)周期長(zhǎng)且定位高端，使得北辰在過去幾年內(nèi)的擴(kuò)張進(jìn)度大幅放慢。 直到2014 年才重新開始購(gòu)得北京、長(zhǎng)沙、武漢和杭州等4 塊地，再次走上了全國(guó)擴(kuò)張之路,投資要點(diǎn),公司簡(jiǎn)介及成長(zhǎng)歷程,6,4、會(huì)展中心模式有望輕資產(chǎn)化。北辰實(shí)業(yè)坐擁國(guó)際會(huì)議中心和北京國(guó)際會(huì)議中心兩大核心資源，在北京乃至全國(guó)的會(huì)展行業(yè)中占據(jù)非常重要的地位。14年公司共計(jì)接待了1,646個(gè)會(huì)議和展覽。截止到14年底公司通過擴(kuò)展持有型物業(yè)的管理輸出工作，累計(jì)簽約的顧問咨詢及受托經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目逾七個(gè)，咨詢及服務(wù)費(fèi)用總計(jì)近800萬(wàn)元(不含獎(jiǎng)勵(lì)傭金)，正在由重資產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)持有向輕資產(chǎn)管理輸出的方向轉(zhuǎn)變，并積極向上下游產(chǎn)

5、業(yè)鏈拓展,投資要點(diǎn),公司簡(jiǎn)介及成長(zhǎng)歷程,7,5、資產(chǎn)價(jià)值被嚴(yán)重低估。公司持有開發(fā)物業(yè)的權(quán)益建面在570萬(wàn)平，自持物業(yè)126萬(wàn)平。其中北京的有120萬(wàn)平，在長(zhǎng)沙有去年新竣工的6萬(wàn)平。北京的120萬(wàn)平全部分布在鳥巢、國(guó)家會(huì)議中心附近，保守估計(jì)價(jià)值300億（其中僅公寓面積有18萬(wàn)平，現(xiàn)在周邊房?jī)r(jià)是6萬(wàn)/平，單以公寓算，幾乎價(jià)值100億）?？紤]到公司開發(fā)類物業(yè)重估價(jià)值在70億左右，北辰的價(jià)值明顯被低估,投資要點(diǎn),最受益于冬奧會(huì)品種,8,1、北京申辦冬奧會(huì)成為公司發(fā)展新機(jī)遇。從發(fā)展歷史來(lái)看，北京舉辦的重大體育賽事對(duì)于北辰實(shí)業(yè)的發(fā)展具有極其重要的意義。公司憑借出色的項(xiàng)目建設(shè)以及配套服務(wù)能力，在亞運(yùn)會(huì)與奧運(yùn)

6、會(huì)期間都承擔(dān)了重要的場(chǎng)館建設(shè)以及賽后后續(xù)管理及運(yùn)營(yíng)工作。冬季奧運(yùn)會(huì)為國(guó)際奧林匹克委員會(huì)主辦的世界性冬季項(xiàng)目運(yùn)動(dòng)會(huì)，同夏季奧運(yùn)會(huì)一樣，每隔4年舉行1屆。 2022年，將舉辦第二十四屆冬奧會(huì)，中國(guó)采取北京與河北省張家口聯(lián)合申辦的方式，并以北京市名義于2013年11月向國(guó)際奧委會(huì)提出申辦，現(xiàn)有中國(guó)北京及哈薩克斯坦阿拉木圖兩個(gè)候選城市，將于2015年7月31日在馬來(lái)西亞首都吉隆坡舉行的第127屆國(guó)際奧委會(huì)全體會(huì)議上決定主辦權(quán),投資要點(diǎn),最受益于冬奧會(huì)品種,9,2、北京申辦冬奧會(huì)成功概率較高。作為北京2022 年冬奧會(huì)重要的交通措施，國(guó)家京張高速鐵路已經(jīng)通過批準(zhǔn)立項(xiàng)，2014 年內(nèi)開工建設(shè)，預(yù)計(jì)時(shí)速將達(dá)

7、到300千米。屆時(shí)，從北京市區(qū)到張家口時(shí)間將在1小時(shí)以內(nèi),投資要點(diǎn),再融資或成為催化劑,10,1、公司或啟動(dòng)再融資方案。公司已經(jīng)停牌，不排除存在著再融資的可能性。從公司的財(cái)務(wù)狀況來(lái)看，確實(shí)存在著較強(qiáng)的股權(quán)融資需求。考慮到再融資的催化劑，公司股價(jià)漲幅空間至少還有20%以上,投資要點(diǎn),投資建議,11,1、業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)。保守預(yù)計(jì)公司2014-2016年EPS分別為0.16、0.2和0.22元/股，對(duì)應(yīng)停牌前收盤價(jià)PE分別為35.3、28.3和25.7倍（大幅低于市場(chǎng)一致預(yù)期），公司資產(chǎn)重估價(jià)值在300億以上，給予買入評(píng)級(jí)，12個(gè)月目標(biāo)價(jià)8元，有翻倍潛力,免責(zé)條款,本材料中的評(píng)論僅供參考，不可視作投資建議

8、。本材料以公開信息、內(nèi)部開發(fā)的數(shù)據(jù)和來(lái)自其它具有可信度的第三方的信息為基礎(chǔ)。但是，并不保證這些信息的完全可靠。所有的觀點(diǎn)和看法基于資料撰寫當(dāng)日的判斷，并隨時(shí)有可能在不予通知的情況下調(diào)整。本材料中的預(yù)測(cè)不保證將成為現(xiàn)實(shí)。 本材料中數(shù)據(jù)僅供參考。未經(jīng)光大保德信基金管理有限公司書面許可，不得復(fù)制或散布本材料的任何部分。所有出現(xiàn)的公司、證券、行業(yè)或市場(chǎng)情況均為說(shuō)明經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、條件或投資過程而列舉，光大保德信基金管理有限公司下屬分支機(jī)構(gòu)可能持有或不持有相關(guān)賬戶。本材料討論的策略和資產(chǎn)配置并不代表光大保德信基金的服務(wù)或產(chǎn)品。所有內(nèi)容不能視為建議或推薦，不作為公開宣傳推介材料，以及購(gòu)買或銷售任何證券的要約或邀請(qǐng)，也不能