房地產(chǎn)開發(fā)報建流程學習資料

1、 精品文檔 詳細的房地產(chǎn)開發(fā)報建流程 一個房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個流程大體上包括10個階段。 （一）開發(fā)商提出開發(fā)設想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點 從這項工開發(fā)設想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項工作，在市場經(jīng)濟體制條件下，開發(fā)設想是否準確地反映了市場的需整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。作起，這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認真研究房地將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。要， 產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。 （二）可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步 需要進行可行性研開發(fā)商提出了設想，但這種設想究竟有沒有真正的市場前景，政府是否批準此項目立究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)

2、項目開發(fā)不可缺少的一個階段。進行可行性研究，項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。那么即使開發(fā)商不同就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個設想不可行，二是可行性研究表明這個設想可行，意，這個項目開發(fā)的全過程實際上就結(jié)束了；在我國忽視可行性這個項目就可以一直進行到最后的階段。目前，則不出意外，在房地產(chǎn)項目開發(fā)領(lǐng)域還相當濃研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣， 厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認真對待。 （三）申請項目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動項目開發(fā)的第一步 由在我國，土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。拿到土地才是對許

3、多開發(fā)商來說，于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。因此，目前只有少沖擊了正常的土地市場的運行，種獲得土地的方式，劃撥土地太多，但在實際上，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，獲得土地卻是主要方（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）從原土地使用者要到建設行政主管部門備式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后， 案，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊。 也是關(guān)系到項目是否符合市場需要的重（四）項目設計是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步， 要一步對于規(guī)模較大的

4、房地產(chǎn)開發(fā)設計的具體工作流程也有所不同。根據(jù)項目的規(guī)模，方案設個具體步驟。初步設計和施工圖設計3項目來說，一般要分成方案設計、計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系基礎(chǔ)形式、初步設計在方案設計的基礎(chǔ)上，等方面的設計要求。應提出設計標準、設計圖紙、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設計方案。初步設計文件應該包括設計總說明書、施工圖設計是初步設計基礎(chǔ)上的更詳個部分。4主要設備與材料表、工程概算書并要繪制完布置和主要施工方法；細的設計，具有工程設備各構(gòu)成部分的尺寸、整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設計前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設計條件，以獲得

5、規(guī)劃設計條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等）。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設計通方案然后持方案設計報審表、委托有規(guī)劃設計資格的單位完成方案設計，知書，確認符合規(guī)劃要報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，設計及其說明書等有關(guān)資料，求后，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。方案設計得到批準后，即可以進行初步設確認其符合規(guī)城市規(guī)劃行政管理部門對建設工程的初步設計方案進行審查，計。 精品文檔 精品文檔城市規(guī)劃行政管理部門在對工建設單位就可以進行施工圖設計。劃設計要點后， 程施工圖及有關(guān)材料進行審查合格后，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。 （五）征地及拆

6、遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步，也是取得土地使用權(quán)后的第一步 在取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證之后，就需要進行征土地管理部開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。地及拆遷安置的工作。進行場地范圍的門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設用地規(guī)劃許可證， 實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進行征地及拆遷方案的實施工作。 也是征地及拆遷安置后最重籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步，（六） 要的工作如取得土地使用權(quán)后，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費殆盡，何取得進一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的工作。再開發(fā)商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所

7、需要籌措的資金數(shù)量。我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融確定合理的融資方案。目前，通過各種融資方案的選擇，而房地產(chǎn)開發(fā)是風險極大的商業(yè)活動，資渠道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款，最近人民銀行大幅度提高了對房地產(chǎn)開發(fā)商貸一旦投資失敗，將牽連銀行體系。 款的門檻，對我國有些過熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的（七）建設工程招標是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步， 有效方法房通過招標，工程項目招標投標制，是我國工程建設市場的重大改革舉措之一。質(zhì)量以確保工程投資不超過預算、地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項目承包商，房地產(chǎn)開發(fā)商還需在確定了工程承包商后，符合設計要求、工期達到預期目標。 要通過招標選擇合適的監(jiān)

8、理單位，以便對工程進行建設工程監(jiān)理。 （八）施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步，也是項目能否及時優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步 國家規(guī)定必須由城市規(guī)為了確保按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行組織施工，并到建設行政主管部門領(lǐng)取建設工驗線，劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進行放線、主要的項目工作就交由監(jiān)才可以破土動工。在招聘監(jiān)理單位之后，程開發(fā)證后，必要開發(fā)商只控制最后的管理權(quán)，即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，理單位進行，還需要通過由城市建設行政主管部門主持的時解聘監(jiān)理單位。項目施工完成后， 綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產(chǎn)市場。 （九）市場營銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步，是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的關(guān)鍵一步 就可以考慮進行所開發(fā)的

9、房地在開發(fā)項目即將完工之際，房地產(chǎn)項目的開發(fā)商，開發(fā)商就可如果開發(fā)商符合政府主管部門的預售條件，產(chǎn)項目的市場營銷工作。房地產(chǎn)市場營銷包以在進行施工的同時，進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的預售工作。括房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、確定營銷目標與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字，在商品房項目的銷售中，都可以起到極為重要的作用。取得銷售房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售，必須經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門的批準，當然， 許可證。 （十）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一步，是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務。 第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)

10、公司應辦理好土地出讓手續(xù)，在報行政機關(guān)審批之前，應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書, 果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。 精品文檔 精品文檔 第二部分，行政審批部分房地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般共分六個法規(guī)、規(guī)章，根據(jù)我國當前法律、）初步設計及施）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；31）選址定點；2階段： 6）建設工程竣工綜合驗收備案。）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；工圖審查；4 一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項： 、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。1 、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。2 、建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。3

11、、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。4 、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。5 、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。6 二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項： 、人防辦進行人防工程建設布局審查。1 、國土資源局辦理土地預審。2、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、3 文化局對建設工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。 4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。 5、規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。 三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項： 1、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。

12、 2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。 、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。3 、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。4 、國土資源局進行用地預審。5、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容6 進行審查。 、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。7、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審8 查委托通知單。、建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構(gòu)發(fā)出的建設工程施工圖設計文件審查報9 告，發(fā)放建設工程施工圖設計文件審查批準書。 四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項： 、公安消防支隊進行消防設計審查

13、。1 2、人防辦進行人防設施審查。、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范3 圍進行審查。、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有4 關(guān)規(guī)費后，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證（副本）。 五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項： 精品文檔 精品文檔 1、建設單位辦理施工報建登記。招標類工程通過招標確定施工隊伍，建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。2、 非招標類工程直接發(fā)包。 、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。 3 六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項： 由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)商品房預售許可證。

14、 開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售許可證應當提交下列證件（復印件）及資料： 1、以下證明材料： ）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（1 ）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（2）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的3（ 以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。25 、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；2 、工程施工合同；3、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日4并應當附商品房預售總平面圖、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，期、預售總面積、 分層平面圖。 七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項： （機構(gòu)）對建設單位提

15、供的竣工驗收報告進行備案審查。1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站 2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、3規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)按照法律、法規(guī)、園林局以及其他需要參加驗收的部門，建設專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā) 工程規(guī)劃許可證（正本）。、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程4 項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段第三部分 1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。 、開發(fā)商應提交材料：2 ）申請書；（1 2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（ ）用地證明文