物業(yè)標書之費用測算方案

1、4.1 物業(yè)服務費收支比較說明序號項 目數(shù) 值說 明01收 入4982820測算標準：本測算按照第二部分 4.3 面積標準計算。測算方法：依據(jù)貴司提供的基礎資料和我司管理經(jīng)驗，按收入和支出基本相等的方式進行測算。02支 出4982094.0503收支盈余725.954.2 物業(yè)管理費測算收費項目單價（元/月）住宅物業(yè)服務費2.5底商物業(yè)服務費3.84.3 項目說明A.根據(jù)招標文件，【中冶藍城】項目占地面積 61100 平方米，總建筑面積約168124 平方米，其中住宅總建筑面積 164574 平方米，商業(yè)面積 1000 平方米。B. 綠化面積：按 18330 平方米計算，綠化率 30。A保潔費

2、：按 2000 元/人.月測算，含人工成本、物料消耗、垃圾清運費、消殺費等；B員工相關費用依據(jù)國家規(guī)定按工資一定比例計提：即：教育經(jīng)費為 1.5、工會經(jīng)費為 2、社會保險費為 32.8（工傷、醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)、生育）、住房公積金為 12。C每年的稅費標準按管理處營業(yè)收入的 5.5%計算。D合理利潤按照綜合管理服務費收入的 7%計提。4.5 物業(yè)費測算4.5.1 測算設定根據(jù)招標文件，我們預計在收繳率達到 100時可達到收支平衡。4.5.2 收入測算住宅物業(yè)服務費2.5（物業(yè)管理費）164574100%（收繳率）12 月4937220 元/年底商物業(yè)服務費3.8（物業(yè)管理費）1000100%（收

3、繳率）12 月45600 元/年合計：4982820 元/年A. 成本總測算表：項 目金額（元/年）比例說 明（計算過程）（一）物業(yè)服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等99115719.89%見附件（a）（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維護費57539011.55%見附件（b）（三）共用部位、共用設施設備的日常運行費108561421.79%見附件（c）（四）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用4080008.19%見附件（d）（五）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用1099802.21%見附件（e）（六）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用79824016.02%見附件（f）（七）辦公費用3603607.23

4、%見附件（g）（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用100000.20%見附件（h）（九）社區(qū)文化活動及裝飾費205000.41%見附件（i）合計4359242（十）稅金2740555.50%收入稅率 5.5%（十一）管理酬金3487977.00%收入7%以上項目共計4982094B、單項測算（a）物業(yè)服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費用（共計 991157.00 元/年）職位名稱人數(shù)直接人工成本（職員直接所得）間接人工成本（由公司承擔）人均年成本年總成本月均職位工資月績效月均加班費月均過節(jié)費月五險費住房公積金教育及工會經(jīng)費經(jīng)理14666.672000.00590.041

5、50.001507.33560.00233.33116488.46116488客服主管13866.67966.67488.8983.331248.93464.00169.1787451.8787452客服助理22000.00500.00252.8783.33646.00240.0087.5045716.4891433財務助理12133.33533.33269.7383.42689.07256.0093.3348698.5848699行政助理12133.33533.33269.7383.42689.07256.0093.3348698.5848699綜合事務主管12866.67716.67362

6、.4583.33925.93344.00125.4265093.6365094廚師21266.67316.67160.1583.33409.130.0055.4227496.4454993工程經(jīng)理13866.67966.67488.8983.331248.93464.00169.1787451.8787452技工91666.67416.67210.7383.33538.330.0072.9235863.74322774秩序維護主管13000.00750.00379.3183.33969.00360.00131.2568074.7268075環(huán)境主管12800.00700.00354.0283.

7、42904.40336.00122.5063604.0863604合計21 991157 （b）物業(yè)共用部位、共用設施設備維修費用（共計 575390.00 元/年）項目分項計算過程合計備注月份每月費用臺數(shù)元/臺.月電梯維保費保養(yǎng)費1254550356400年檢排水系統(tǒng)維護費生活水泵126402880水箱清洗及檢驗615003000上下水管網(wǎng)1213003600污水泵1212034320消防系統(tǒng)維護費穩(wěn)壓泵12240960噴淋泵12240960消防水泵12240960管網(wǎng)及閥門1213003600消防設施1215006000正壓風機及排煙機46051200配電設備維修

8、機配件費變壓器1222004800含高壓檢測費用高壓柜1261007200含高壓檢測費用低壓柜1217408160照明維修維護費1218009600共配電線路1213003600弱電系統(tǒng)及設備維護費消防報警1218009600視頻監(jiān)控121100012000門禁對講1218009600周界報警1214004800電子巡更1212002400公共設施日常維修費房屋本體12150018000屋面防水127008400道路及鋪裝123003600園林小品43001200雨水及溝渠46002400元/個/次個數(shù)次數(shù)化糞池清淘費140010228000避雷檢測年檢費453411530滅火器加壓40020

9、18000系統(tǒng)壓力表年檢費803412720總計575390（c）物業(yè)共用部位、共用設施設備運行費用（共計 1085614 元/年）項目數(shù)量功率(kw)合計功率(kw)運行時間運行系數(shù)天數(shù)電費標準（元/度）全年用電（度）年費用（元）公共照明庭院照明13535120.436516132061320.0樓道照明12525240.336516570065700.0電梯電梯用電5411594240.123651624412.8624412.8智能化用電電子監(jiān)控中心12020240.73651122640122640.0門禁對講系統(tǒng)周界防范系統(tǒng)設備監(jiān)控系統(tǒng)消防及通風系統(tǒng)噴淋泵275150240.0023

10、65126282628.0穩(wěn)壓泵236240.05365126282628.0消防水泵265130240.00236512277.62277.6正壓風機及排煙機605.5330240.0136512890828908.0給水系統(tǒng)高區(qū)生活水泵21836240.12365137843.237843.2中區(qū)生活水泵21326240.12365127331.227331.2穩(wěn)壓泵22.24.4240.236517708.87708.8排水系統(tǒng)污水泵1202.2264240.005365111563.211563.2小計994960.80 994960.8 月水量（立方）水費（元/立方）月份年標準用量（

11、噸/.年）年費用 （元/年）保潔用水3006.211222356綠化面積水費（元/噸）綠化、水系用水183306.21120.6682976小計90653.6合計1085614 （d）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用 (共計 408000 元/年) 項 目計算過程合計備注清潔費17 人2000 元/人月12 月408000費用包含：1、人員工資；2、物料消耗；3、垃圾清運費用；4、消殺費用；5、外墻清洗費用。小計408000（e）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用（共計 109980.00 元/年） 項目計算過程合計綠化費18330 平方米6 元/年平方米109980小計109980（f）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費

12、用(共計 798240.00 元/年)項目計算過程合計對講機等保安設備維護200 元/年臺 18 臺3600對講機占頻費80 元/年18 部1440消防演習及宣傳費300 元/季度4 次1200秩序維護人工費用22 人3000 元/人月12 月792000小計798240（g）辦公費(共計 360360.00 元/年)項目計算過程合計職員制服按平均 400 元/人計算21 人8400通訊費3 部200 元/部月12 月7200辦公水電費50 元/月人21 人12 月12600辦公用品費20 元/月人21 人12 月5040辦公設備維護費20 元/月人21 人12 月5040交通費40 元/月人

13、21 人12 月10080業(yè)務招待費2000 元/月12 月24000餐費300 元/月人80 人12 月288000小計360360（h）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用(共計 10000.00 元/年) 序號保險種類年保險額備注1公共責任險10000合計10000.00（i）社區(qū)文化活動費(共計 20500.00 元/年) 項目計算過程合計備注：社區(qū)文化活動費2000 元/季度4 季度/年8000節(jié)日點綴裝飾費2500 元/節(jié)5 節(jié)/年12500元旦、春節(jié)、五一、國慶、中秋小 計20500.004.6 物業(yè)費用報價說明根據(jù)我司多年物業(yè)管理經(jīng)驗，以及新項目承接經(jīng)驗，結(jié)合【中冶藍城

14、】項目自身的特點，我司最終決定物業(yè)費定價維持在 2.5 元/平米月，其原因如下：4.6.1 周邊類似項目物業(yè)費調(diào)研結(jié)論根據(jù)項目周邊的市場調(diào)研，【中糧萬科長陽半島】項目建筑面積在 100 萬平米左右，其物業(yè)費為多層住宅:2.7 元/月平方米、小高層住宅:2.6 元/月平方米、高層住宅:2.4 元/月平方米，入住時間為 2013 年；【首開熙悅山】項目建筑面積在 70 萬平米左右，其物業(yè)費為 2.6 元/平米月，入住時間為 2013 年。由以上兩個項目可以看出，兩個項目的建筑面積都比【中冶藍城】項目建筑面積大出許多，可分攤面積增大，單位物業(yè)成本會降低許多，但其物業(yè)費定價仍然在平均 2.5 元/平米

15、月以上的定價，說明其項目充分考慮到未來入住的人力資源成本以及項目的自身定位和服務品質(zhì)問題。4.6.2 未來幾年的人力資源成本上漲根據(jù)我國最近出臺的人力資源和社會保障事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要， 未來 5 年，我國最低工資標準年均增長 13以上，絕大多數(shù)地區(qū)最低工資標準將達到當?shù)爻擎?zhèn)從業(yè)人員平均工資的 40以上。所以項目在前期物業(yè)費定制階段會充分考慮日后幾年內(nèi)人力資源成本的增長，因為物業(yè)費在未來幾年內(nèi)都會保持不變這一特殊性，物業(yè)費定價應著眼于未來幾年的發(fā)展考慮。4.6.3 項目自身定位【中冶藍城】項目作為中冶京誠工程技術(shù)有限公司在北京的第一個項目， 其重要性不言而喻，我司如將來同貴司合作，將全力支持本項目的各項工作，為打造【中冶藍城】項目品牌做出自身的努力?；诖?，我司將選派符合【中冶藍城】項目服務品質(zhì)要求的物業(yè)服務人員，由經(jīng)驗豐富的物業(yè)