上海市華漕鎮(zhèn)閔北路項目前期定位報告

1、上海/華漕,華漕鎮(zhèn)閔北路項目前期定位報告,2012/6,項目核心問題研判,項目核心目標(biāo),本案作為閔行區(qū)北部重要門戶及金豐社區(qū)居住核心，區(qū)域形象一直是區(qū)域發(fā)展的重要瓶頸,項目目標(biāo)解析,1,本案需要在區(qū)域限制、市場現(xiàn)狀及開發(fā)商利益之間尋找平衡點,區(qū)域限制,作為北青公路以北區(qū)域內(nèi)的商用型物業(yè)，尋找切實可行的發(fā)展方向，實現(xiàn)項目價值最大化,開發(fā)商利益,區(qū)域內(nèi)住宅開發(fā)早期發(fā)展迅速，但閔北路商業(yè)氛圍匱乏， 主要形式以小型零售店為主,市場現(xiàn)狀,如何克服目前市場現(xiàn)狀，在滿足開發(fā)商利益的情況下實現(xiàn)本項目的利益最大化,項目面臨問題解析,2,本案在操作中需要翻越三座大山：區(qū)域突破、形式創(chuàng)新、產(chǎn)品塑造,區(qū)域突破,形式創(chuàng)

2、新,產(chǎn)品塑造,區(qū)域“發(fā)展瓶頸”所帶來后遺癥如何醫(yī)治？ 如何解決區(qū)域外商業(yè)及工業(yè)區(qū)對本案產(chǎn)生的客戶截流現(xiàn)象,片區(qū)商業(yè)形式單一，消費人群外溢，項目配套型商業(yè)價值如何體現(xiàn)？ 片區(qū)內(nèi)部商業(yè)如何創(chuàng)新，力求滿足區(qū)域及項目內(nèi)部需求,傳統(tǒng)的研發(fā)型辦公樓不適應(yīng)項目發(fā)展的情況下，尋找項目發(fā)展新模式？ 塑造工業(yè)配套型商業(yè)模式，以滿足市場及項目發(fā)展需要,項目市場分析,尋找 客戶,分析 客戶,迎合 客戶,微觀市場研究的出發(fā)點,以需定產(chǎn)，在規(guī)避風(fēng)險的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)投資回報最大化,1、區(qū)域概述,閔行區(qū)北部，東與長寧區(qū)和龍柏街道相接，西與青浦區(qū)相連，南與七寶鎮(zhèn)相鄰，北以吳淞江與嘉定區(qū)為界； 屬于上海外圍區(qū)域,2、項目整合分析,

3、土地用途：商辦用地 物業(yè)形態(tài)：1-3層為商場、4-12層為辦公或商業(yè)用房,項目位于華漕鎮(zhèn)商業(yè)中心發(fā)展規(guī)劃中的核心位置,本案,閔北工業(yè)區(qū)概況,閔北工業(yè)區(qū)主要內(nèi)資實體企業(yè),閔北工業(yè)區(qū)概況,閔北工業(yè)區(qū)主要外資實體企業(yè),工業(yè)區(qū)內(nèi)沒有規(guī)模型企業(yè)，沒有附屬的小型企業(yè)產(chǎn)生； 目前區(qū)域內(nèi)均為生產(chǎn)基地型企業(yè)，這些企業(yè)的辦公場所都設(shè)置在生產(chǎn)基地內(nèi),工業(yè)區(qū)內(nèi)沒有對辦公樓物業(yè)的穩(wěn)定需求,金豐國際社區(qū)概況,金豐國際社區(qū)經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)形成了一個的成熟別墅與高級公寓區(qū)。 租戶大多以歐美外籍人士和中國港澳臺地區(qū)人士為主，一般是周邊國際學(xué)校的管理人員、學(xué)生家長，以及在古北、虹橋上班的外資公司高層。 區(qū)域內(nèi)的租金一般在50

4、00-10000美金/月之間，租戶4000-8000美金/月的住房補貼指導(dǎo)著租賃價格,金豐國際社區(qū)概況,金豐國際社區(qū)別墅及公寓一覽,近兩千戶住宅內(nèi)的國際居民具有強大的高端商業(yè)消費能力與需求,國際學(xué)校區(qū)概況,本項目周邊緊貼上海美國學(xué)校、上海英國學(xué)校、上海新加坡學(xué)校、上海韓國學(xué)校等4所外籍學(xué)校與上海臺商子女學(xué)校。 近幾年，上海的國際學(xué)校生源一直在以20%以上的速度遞增，本項目周邊的5個學(xué)校的規(guī)模與教師數(shù)量均在不斷擴大。 國際學(xué)校所有外籍教師均可享受學(xué)校的住房補貼，多數(shù)普通教師的每月的住房補貼額度一般在3000-6000元之間； 各國際學(xué)校的一般不配置教師宿舍，外籍教師大多自行在外租賃房屋居住,國際

5、學(xué)校區(qū)概況,國際學(xué)校規(guī)模與教師數(shù)量,目前區(qū)域內(nèi)國際學(xué)校的外籍與臺灣地區(qū)教師人數(shù)近400人 ，為穩(wěn)定的酒店式公寓需求客群,商業(yè)現(xiàn)狀,區(qū)域內(nèi)的商業(yè)主要集中在北青公路的南側(cè)，即國際居住社區(qū)范圍內(nèi)，而北青公路的工業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)幾乎空白，所以本案的業(yè)態(tài)定位將直接影響本案未來商業(yè)運營的客流導(dǎo)入問題,商業(yè)現(xiàn)狀,以生活配套為主的社區(qū)型商業(yè),漢堡王、papajohes比薩、 華島咖啡、星巴克 克里緹娜美容、west美發(fā) 上海銀行、正章干洗 聯(lián)華超市,商業(yè)現(xiàn)狀,華漕鎮(zhèn)中心的零售型商業(yè),大潤發(fā)、家得利超市 聯(lián)華超市、迪信通、光大通信 麥當(dāng)勞、東北餃子館、湘里人 家土菜館、重慶雞公堡、國大 藥房、惠友網(wǎng)吧、寶島眼鏡、 佳

6、茗美發(fā)、航天證券,商業(yè)現(xiàn)狀,餐飲、娛樂型商業(yè),四季王朝大酒店、夢亭賓館、 繁興浴場、東方網(wǎng)點、快客、 樂港茶餐廳、馨田湘菜館、 九州通大藥房、舒美佳超市、 真依快足浴,商業(yè)現(xiàn)狀,區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場現(xiàn)狀,華漕鎮(zhèn)常駐居民超過20萬人。目前區(qū)域內(nèi)沒有符合現(xiàn)代商業(yè)理念的社區(qū)型商業(yè)中心出現(xiàn)，現(xiàn)有的老式商業(yè)無法滿足區(qū)域內(nèi)大量居民日常購物、餐飲的需求。 區(qū)域內(nèi)居民的購物、餐飲需求主要被引導(dǎo)至北新涇的西郊百聯(lián)購物中心、世紀(jì)聯(lián)華、易初蓮花與江橋的江橋商業(yè)中心、沃爾瑪?shù)认嘟纳鐓^(qū)型商圈。 目前區(qū)域市場內(nèi)經(jīng)營狀況較好的商鋪租金主要集中在3-4元/天,華漕鎮(zhèn)目前迫切需要一個地標(biāo)性的社區(qū)型商業(yè)中心,優(yōu)勢 臨近大規(guī)模居住社區(qū)

7、 位于規(guī)劃中華漕鎮(zhèn)商業(yè)中心的核心區(qū)位 可享受政策優(yōu)惠,劣勢 附近人口雜亂 道路交通設(shè)施較差 周邊商業(yè)氛圍較差,機會 本案完全可以根據(jù)周邊的市場狀況來確定采用差異化的定位模式，尋找市場空白點，與同類商家共贏，獲得更多的利潤空間,威脅 周邊商業(yè)設(shè)施分流本案的主力客源，如何尋求突破式項目發(fā)展的重點,項目SWOT分析,項目片區(qū)發(fā)展趨勢預(yù)測,本項目位于居住區(qū)與工業(yè)區(qū)交匯處，居住區(qū)向高端居住區(qū)發(fā)展，暫時無法成為商業(yè)核心區(qū)域，預(yù)計未來，隨著周邊道路交通的日益完善，將會進(jìn)一步增加本片區(qū)客源導(dǎo)入能力,1,2,3,周 邊 現(xiàn) 狀,片 區(qū) 特 性,項目所在片區(qū)緊鄰高尚居住區(qū)，鄰近高端居住區(qū)的優(yōu)勢、片區(qū)樓盤的依次入住

8、和配套商業(yè)的次第開發(fā)將使片區(qū)越發(fā)向成熟高端居住區(qū)轉(zhuǎn)型,項 目 競 爭,片區(qū)商務(wù)設(shè)施及商務(wù)氛圍缺失，商業(yè)多為社區(qū)配套商業(yè)，但區(qū)域內(nèi)的商務(wù)活動較少，本項目須從商業(yè)配套入手，帶動商務(wù)活動需求,地塊周邊具有諸多優(yōu)勢：依托大潤發(fā)的大型配套商業(yè)、住宅項目的客戶及品牌積累，這些對項目形成正面促進(jìn)作用,片 區(qū) 交 通,未來道路交通的改善及周邊道路設(shè)施的完善，將為項目帶來更為廣泛的市區(qū)價差導(dǎo)入客源,項目地塊特點總結(jié)及思考,項目及所在片區(qū)特點可以總結(jié)如下,產(chǎn)品的適應(yīng)性分析,根據(jù)我司對本案地塊性質(zhì)、周邊環(huán)境的綜合評判，對以下兩種適合本案的物業(yè)定位類型：工業(yè)辦公型的物業(yè)類別和配套型的商業(yè)物業(yè)類別進(jìn)行分析，以尋求最適合

9、本案的產(chǎn)品定位方向,商業(yè)物業(yè)可行性分析,本案的1-3層作為大型商場設(shè)計，我們是將其定位為工業(yè)區(qū)內(nèi)配套型百貨類商業(yè)還是餐飲類中高端酒店，我們就項目目前的周邊情況，及市場研究入手，判斷本案業(yè)態(tài)的適應(yīng)性,本項目所在位置,規(guī)劃為公寓式辦公,規(guī)劃為餐飲休閑娛樂街,規(guī)劃為濱水商業(yè)街,大型百貨和超市有助于人流導(dǎo)入,華漕鎮(zhèn)現(xiàn)代商務(wù)區(qū)詳細(xì)規(guī)劃,閔北大廈,由于缺乏有效的招商渠道，一直難以租售,本案,華漕時尚生活中心詳細(xì)規(guī)劃,運 樂 路,金 輝 路,金 豐 路,本案作為百貨類配套型商場的可行性,紀(jì)翟路本段沿線車流為主，而人流稀少,閔北路尚未完全貫通，一定意義上造成人流節(jié)流,本案不適合做工業(yè)區(qū)配套型商業(yè)業(yè)態(tài),本案周邊

10、人流稀少，作為配套型商用物業(yè)，對于項目未來經(jīng)營有一定難度，之前我們在市場部分分析到，區(qū)域內(nèi)的購物類消費基本被區(qū)域周邊的別的鎮(zhèn)區(qū)分流，而本案獨立的商業(yè)業(yè)態(tài)難以形成人流，所以經(jīng)營風(fēng)險按較大,中、高端餐飲消費力研究,區(qū)域內(nèi)中、高端餐飲的市場容量是多少,我們對華漕地區(qū)目前的消費情況以問卷形式進(jìn)行調(diào)查。 選擇范圍：年齡段在20歲-50歲， 華漕本地居民。 調(diào)研地點：華漕主要商業(yè)街沿線 華漕本地居民區(qū)內(nèi) 樣本總量：合計收集樣本合格問卷105份,85.6%認(rèn)為不能滿足中高水平的消費需要,91.9%會在朋友聚會、紀(jì)念日、節(jié)假日外出就餐,61.5%至少1月1次,以區(qū)域周邊為主,人均消費集中在50-80元和80-

11、100元 月消費集中在100-200元和200-500元,51.4%認(rèn)同,問卷結(jié)果體現(xiàn)出本地居民對于中、高端餐飲的明顯的喜好,中、高端餐飲消費力研究,為保證餐飲美食廣場整體性， 1-3層做餐飲，面積約4500平米,租金水平以3.5元/平方米/天計,租金以營業(yè)額30%提計,月營業(yè)收入底線：0.45萬平方米3.5元/平方米/天30%30天=157.5萬元,本項目設(shè)置餐飲美食廣場需達(dá)到多少營業(yè)收入可運營成功,本項目設(shè)置餐飲美食廣場需達(dá)到月營業(yè)收入157.5萬元以上,中、高端餐飲消費力研究,需要消費人次157.5萬元50元/人=3.15萬,需要消費人次157.5萬元100元/人=1.58萬,區(qū)域內(nèi)外出

12、就餐人均消費50元以上85.6,本項目設(shè)置餐飲美食廣場需多少人流量能達(dá)到月營業(yè)收入157.5萬元以上,人均消費50元以下14.4,人均消費50-80元37.5,人均消費80-100元31.7,人均消費100元以上16.3,以人均消費50元底線計算，需月消費人次3.15萬,中、高端餐飲消費力研究,區(qū)域內(nèi)居民月均消費人次底線：26萬人32.7% =8.5萬人,政府公務(wù)餐飲消費,企業(yè)商務(wù)餐飲消費,區(qū)域內(nèi)中高端消費的需求量能否達(dá)到月均3.15萬人次的消費水平,區(qū)域內(nèi)61.5%居民每月外出用餐1次以上,28.8%每周外出用餐一次以上,32.7%每月外出用餐一次以上,9.6%每季外出用餐一次以上,28.8

13、%按需要,區(qū)域中高端餐飲消費明確需求可支撐4500平方米餐飲美食廣場,中、高端餐飲消費力研究,金豐國際社區(qū)內(nèi)也會有同類餐飲商業(yè)分占市場,本案1-3層作為餐飲酒店租售經(jīng)營的成功概率較高，從市場需求看，我們只要占到市場消費力的30%即可滿足本案的運營，從本案1-3層的建筑形態(tài)來看，也適合做中高端的餐飲酒店,三層可設(shè)置包間,二層可設(shè)置部分 包間及大堂,一層可設(shè)置接待 區(qū)水產(chǎn)區(qū)及大堂,分析表明，本案更適合做餐飲類酒店，酒店業(yè)態(tài)收地理位置影響較小，且能滿足本區(qū)域內(nèi)消費特征需求，短期內(nèi)能經(jīng)營起來，同時對人流的導(dǎo)入相對比較容易,結(jié)論,4-12層物業(yè)可行性分析,商業(yè)規(guī)模的確定,在目前區(qū)域內(nèi)消費特征及區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有

14、商業(yè) 業(yè)態(tài)的存在本項目合理的工業(yè)型配套物業(yè) 的出路在何方,理性 分析 理性 分析,另謀出路 ？業(yè)態(tài)差異化、但又 符合辦公配套需求的,經(jīng)濟型酒店或配套型辦公是項目發(fā)展的主要動力源，它們誰更適合,酒店市場分析,經(jīng)濟型酒店市場,上海整體經(jīng)濟型酒店市場環(huán)境,上海已開業(yè)經(jīng)濟型酒店總量為4 4 4家，與去年同期相比增加了1 2 4家，同比增加3 9 . 3 0 %；客房總數(shù)為5 4 9 0 7間，比上一季度增加了1 6 6 3間，與去年同一季度同比增長3 9 . 3 0 %， 客房數(shù)的平均季度增長率為8 . 7 4 % ;平均房價為2 2 4元， 與去年同一季度同比增加2 . 7 5 ,1,主要酒店分布,

15、經(jīng)濟性酒店的入住率非常高,經(jīng)濟型酒店市場環(huán)境,莫泰168，錦江之星、泰姆24H賓館的年入住率達(dá)到80。尤其是周六、日，入住率達(dá)到100。 經(jīng)濟型酒店主要分布在本案周邊地區(qū)，本案所處區(qū)域酒店較少 項目周邊的居民及工業(yè)園區(qū)的商務(wù)人口非常多，訪客的住宿將有較大需求,市場空間與進(jìn)入時機,在發(fā)達(dá)國家，經(jīng)濟型酒店非常普及，其市場份額約占整個酒店市場左右，屬于住宿市場的主流。而在華漕區(qū)域，這個比例卻是倒置的，市場份額尚不足4。因此，酒店行業(yè)的這種結(jié)構(gòu)的不平衡，直接決定了經(jīng)濟型酒店巨大的市場前景。數(shù)據(jù)顯示，近一年來酒店旅游旺季的入住率高達(dá)以上，即便淡季也達(dá)到了以上。按照國際上星級酒店與經(jīng)濟型酒店比的比例，華漕

16、鎮(zhèn)經(jīng)濟型酒店至少還有60%的市場空白,項目發(fā)展經(jīng)濟型酒店的市場空間巨大,經(jīng)濟型酒店消費動因,根據(jù)隨機抽樣調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，區(qū)內(nèi)由于工業(yè)園區(qū)的發(fā)展，帶來的商務(wù)出差人士入住率最高，占到37%，其次是外來在當(dāng)?shù)亟?jīng)商的人員占了35%，這些人群的消費目的主要以娛樂休閑為主，例如：開房打牌、休息、招待等需求，而由于區(qū)內(nèi)近年來住宅的大量開發(fā)，使得區(qū)域內(nèi)的訪客不斷增多，他們的居住需求有很大的提升,因為本次調(diào)查的樣本全部是區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟型酒店客人，及部分星級酒店客人中隨機抽樣的，因此被訪問者的構(gòu)成及基本特征基本代表了當(dāng)前經(jīng)濟型酒店消費人群狀況。統(tǒng)計顯示，當(dāng)前區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟型酒店的核心消費群大體體現(xiàn)以下結(jié)構(gòu)性特征,消費

17、人群構(gòu)成及特征,受訪者年齡,五成以上的受訪者表示將來外出會更偏好經(jīng)濟型酒店， 五成以上的受訪者表示未來的差旅頻次會增加，2040歲的受訪者中認(rèn)為將來差旅住宿成本會增高的接近六成。 53.4%的受訪者表示私事外出會優(yōu)先選擇經(jīng)濟型酒店，親戚朋友家已經(jīng)不是首選，對于公務(wù)出差，44.7%的人會選擇三星級酒店，40.5%的人表示會選擇經(jīng)濟型酒店,受訪者性別,消費人群構(gòu)成及特征,隨著華漕鎮(zhèn)城市化進(jìn)程的加快和人群向城市邊緣的集中，中產(chǎn)階層迅速崛起。這一新興的階層不僅在經(jīng)濟上尋求突破，而且正在構(gòu)建屬于他們自己的文化體系。 在這個過程中，頻繁的商務(wù)和社交活動構(gòu)成他們生活的主要內(nèi)容。一為掙錢發(fā)展，二為交友找到同路

18、人。其中25歲到35歲的年輕族群表現(xiàn)的最為積極活躍。 這是最需要我們聚焦的人群，我們把他們定義為“先鋒人群”。我們確信，未來十年，這個人群所發(fā)起的擴展物質(zhì)和精神邊疆的行動將極大改變?nèi)A漕的社會生態(tài)。 鎖定他們?nèi)胱∵^程的核心需求，即休息和交友，我們就有可能打造出一個全新的市場，創(chuàng)造一個新業(yè)態(tài)，改變當(dāng)前同質(zhì)化競爭的格局。更重要的，我們得到了他們的忠誠支持，我們就得到了未來,經(jīng)濟型酒店為我們提供了發(fā)展方向,我們有了市場基礎(chǔ)，暨消費人群，那么接下來要做的就是行動,項目整體市場定位,項目用途定位,辦公物業(yè)+配套餐飲+經(jīng)濟型酒店,項目用途方向定位,4-12層的體量約1.8萬平米，整體體量也符合區(qū)域經(jīng)濟型酒店

19、發(fā)展的需求,在垂直電梯處設(shè)立經(jīng)濟型酒店大堂，與餐飲酒店入口分離，但留出通道，滿足入住酒店客人的飲食需要,4層-12層客房設(shè)置,四層十二層總建筑面積約1.8萬平方米。按照平均每間房間50平米計算，共可設(shè)置360間客房?？头空季频杲ㄖ偯娣e的80%以上；一個前廳(大堂)。酒店的運營、調(diào)度、監(jiān)控、財務(wù)功能都設(shè)在前臺區(qū)域。 社會化服務(wù)配套系統(tǒng)的支持和保障：酒店首層休息區(qū)計劃向快餐店、茶室、咖啡店等招商租賃，既能補充功能，又方便客人。 基本標(biāo)準(zhǔn)：安全、衛(wèi)生、方便,經(jīng)濟型酒店財務(wù)預(yù)算,經(jīng)濟型酒店投資預(yù)算,評價指標(biāo)： 上表經(jīng)濟型酒店規(guī)模以100間標(biāo)準(zhǔn)客房計算 上表投資類別中未含土地及土建等成本費用,經(jīng)濟型酒

20、店財務(wù)預(yù)算,經(jīng)濟型酒店投資預(yù)算,評價指標(biāo)： 上表折舊固定資產(chǎn)未含建筑物 固定資產(chǎn)折舊年限：設(shè)備10年、設(shè)施3年 折舊預(yù)算采用平均折舊法：年度折舊額=固定資產(chǎn)原價-殘值+清理費/固定資產(chǎn)使用年限,酒店運營固定資產(chǎn)折舊,經(jīng)濟型酒店財務(wù)預(yù)算,經(jīng)濟型酒店投資預(yù)算,項目財務(wù)收益,經(jīng)濟型酒店財務(wù)預(yù)算,經(jīng)濟型酒店投資預(yù)算,項目投資余額現(xiàn)金流量圖,經(jīng)濟型酒店開發(fā)模式,目前上海經(jīng)濟型酒店的運營模式： 1、全額投資，買地蓋房。此類投資，投資額大，基建時間長，收益慢 2、挑選合適的位置，租賃樓盤、廠房、辦公樓投資改建，租賃期一般10年以上，此類投資，風(fēng)險小、收益高。是目前上海市場普遍采用的方式,運營模式2正好適合本

21、案的發(fā)展方向，同時也是經(jīng)濟型酒店投資者高回報的首選方案，我們可以根據(jù)酒店投資者的要求進(jìn)行內(nèi)部改造,市場上的經(jīng)濟型酒店的規(guī)模參差不齊，依據(jù)地段，人流，會有不同客房數(shù)量需求的酒店，若在整個招商過程中，本案的4-12層面積大于酒店市場需求的話，我們怎么辦,備選方案，與工業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)有業(yè)務(wù)往來的配套型企業(yè)的辦公基地，拿出9-12層作為辦公用房招租,辦公功能創(chuàng)新,SVO（服務(wù)式寫字樓） 概念詮釋 集中商務(wù)代理服務(wù),成為入駐企業(yè)騰飛的助推器 24小時開放,滿足成長型號企業(yè)降低動作成本 提升企業(yè)形象的需求,提供設(shè)備出租 臨時商務(wù)秘書,商務(wù)用車出租,臨時會客廳、會議室等多種服務(wù),SVO辦公創(chuàng)新功能,SVO，服

22、務(wù)式寫字樓是指采用全裝修并配備服務(wù)人員和設(shè)施的寫字樓。各項的服務(wù)可以包含在一次性支付的租金內(nèi),也可單獨計算。而在租賃年限上一般可以少于常規(guī)寫字樓3年的租賃期。雖然服務(wù)式寫字樓的租金遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)的寫字樓,在同一棟寫字樓內(nèi)服務(wù)式的租金是普通寫字樓租金的2至3倍。對于中短期內(nèi)的租戶,特別是只有少數(shù)員工的公司來說,租用服務(wù)式寫字樓比普通寫字樓更為經(jīng)濟,引入SVO概念，在前期可能需要增加一些裝修及設(shè)備成本，但這些成本相對式有限的，此類成本的增加，可以提升項目的口碑，為后期的租金提升奠定基礎(chǔ),SVO辦公裝修成本,室內(nèi)裝修費用：500元/平方米,設(shè)備費用（含傳真機、復(fù)印機、打印機等）約30000元,以最小面積

23、50租賃，創(chuàng)業(yè)者承受得起的辦公樓。為新銳公司服務(wù)，將他們從瑣碎的日常行政工作中解脫出來的，將建筑同服務(wù)打包在一起的結(jié)合體,SVO是獨立的,SVO（服務(wù)式寫字樓,辦公面積分割,分割原則：控制公共面積，提高利用率 分割要點： 公共設(shè)施集中設(shè)置 走道寬度控制，寬度控制在2.53米 面積段： 主力面積段50-100平米 輔助面積段：100150平米,上述面積段適合我們的目標(biāo)企業(yè)用戶,SVO是自由的,最小的單位可隨意組合，合伙人一人租一套，打通就是大公司，關(guān)系好繼續(xù)干，出現(xiàn)問題一人一套清晰明了,SVO是專業(yè)的,專業(yè)的公共秘書服務(wù)，專業(yè)的律師咨詢，專業(yè)的會計師建議，您的周圍有一個專業(yè)隊伍隨時準(zhǔn)備為您服務(wù)。SVO是管家，在你直奔主題的時候，處理好一切繁雜,SVO是節(jié)約的,不再為低使用頻率的空間付費，不必再為高成本的辦公設(shè)備占用固定資產(chǎn)，最大化的資源共享，所有人都收益,SVO（服務(wù)式寫字樓,我們的客戶群,客戶分為以下幾類： 1、小企業(yè)主。不愿意花太多的錢來簽訂一個辦公室的長期租賃合同，也不需要雇用行政和支持人員，可減少招聘、工資福利和保險等方面的支出。 2、開拓本地市場者?？偛吭趪饣蛘咂渌貐^(qū)的公司需