鄭州中原路西四環(huán)項(xiàng)目營銷策略報(bào)告

1、中原路西四環(huán)項(xiàng)目營銷策略報(bào)告,版權(quán)聲明： 本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸泰贏房地產(chǎn)營銷咨詢（鄭州）有限公司所有，未經(jīng)泰贏房地產(chǎn)營銷咨詢（鄭州）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。 NO：2011-ZZTY-2.15,鄭州泰贏房地產(chǎn)咨詢代理有限公司 2011年2月15日,前言,我司與開發(fā)商在初次會(huì)晤后，及對項(xiàng)目周邊及西區(qū)房地產(chǎn)市場做了深入調(diào)研與分析，本項(xiàng)目緊鄰南水北調(diào)中線工程，兩個(gè)地塊分別位于南水北調(diào)大運(yùn)河南北兩側(cè)，運(yùn)河給本案帶來絕佳的景觀資源優(yōu)勢；但地塊由于產(chǎn)權(quán)暫不明晰，又給項(xiàng)目帶來一定的營銷劣勢。我們?nèi)绾畏糯髢?yōu)勢，規(guī)避劣勢，是本次提案的

2、主要問題所在,思路決定出路,本次報(bào)告整體結(jié)構(gòu),南水北調(diào)帶來的城市發(fā)展機(jī)遇 南水北調(diào)下的鄭州二七新區(qū) 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 項(xiàng)目【 SWOT 】分析 項(xiàng)目綜合定位 項(xiàng)目營銷推廣思路解析,南方水多，北方水少，如有可能， 借點(diǎn)水來也是可以的。 毛澤東 1952年10月30,南水北調(diào)是緩解中國北方水資源嚴(yán)重短缺局面的重大戰(zhàn)略性工程,南水北調(diào)工程通過跨流域的水資源合理配置，大大緩解我國北方水資源嚴(yán)重短缺問題，促進(jìn)南北方經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與人口、資源、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。 南水北調(diào)總體規(guī)劃推薦東線、中線、西線三條調(diào)水線。 通過三條調(diào)水線與長江、黃河、淮河和海河四大江河的聯(lián)系，構(gòu)成以“四橫三縱”為主體的總體

3、布局，以利于實(shí)現(xiàn)我國水資源南北調(diào)配、東西互濟(jì)的合理配置格局。 規(guī)劃的東線、中線和西線到2050年調(diào)水總規(guī)模為448億立方米，其中東線148億立方米，中線130億立方米，西線170億立方米,鄭州,南水北調(diào)中線工程工程作用重大，未來將大大改善供水區(qū)生態(tài)環(huán)境及投資環(huán)境，并推動(dòng)中部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,南水北調(diào)中線工程從丹江口水庫陶岔閘引水，經(jīng)長江流域與淮河流域的分水嶺方城埡口，沿唐白河流域和黃淮海平原西部邊緣開挖渠道，在河南省鄭州市附近通過隧道穿過黃河，沿京廣鐵路西側(cè)北上，自流到北京、天津。 南水北調(diào)中線工程是一項(xiàng)“南北雙贏”的偉大工程。中線工程對保護(hù)漢江中下游的水環(huán)境起到積極的作用，同時(shí)將帶動(dòng)綠化、生態(tài)

4、農(nóng)業(yè)和綠色農(nóng)業(yè)的發(fā)展，改善當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境。 中線工程是一項(xiàng)良好的經(jīng)濟(jì)工程。中線工程的投資，對擴(kuò)大內(nèi)需，刺激經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮重要的推動(dòng)作用，同時(shí)將拉動(dòng)建材業(yè)、制造業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)以及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,南水北調(diào)中線鄭州段已開工，未來將徹底改變本市缺水現(xiàn)狀，并為鄭州經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式發(fā)展提供最有力的保障,南水北調(diào)中線工程鄭州段，起點(diǎn)位于長葛與新鄭交界的新鄭市觀音寺鎮(zhèn)英李村，終點(diǎn)位于穿黃工程隧洞出口，途徑鄭州所轄二七、中原、管城、滎陽等縣（市）、區(qū)，24個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、辦事處）、131個(gè)行政村。 鄭州段全長約129公里，總投資135億元，建成后，每年將向鄭州市供水5.17億立方米，其中鄭州市區(qū)3億多立方米。 中線工程鄭

5、州段建成后，將增強(qiáng)鄭州中原城市群領(lǐng)跑能力，強(qiáng)化中原城市群整體實(shí)力，鞏固鄭州中部地區(qū)中心城市地位。 工程巨大投資，將成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。同時(shí)，有利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，帶動(dòng)大批剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移。 工程建設(shè)還有效解決沿線地區(qū)生態(tài)環(huán)境問題，“清水走廊”將在本市形成新的旅游熱點(diǎn),市區(qū)渠段示意圖,社會(huì)意義 解決北方缺水，增加水資源承載能力，提高資源的配置效率； 使我國北方地區(qū)逐步成為水資源配置合理、水環(huán)境良好的節(jié)水、防污型社會(huì)， 有利于緩解水資源短缺對北方地區(qū)城市化發(fā)展的制約，促進(jìn)當(dāng)?shù)爻鞘谢M(jìn)程。 經(jīng)濟(jì)意義 為北方經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供保障，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整； 通過改善水資源條件來促進(jìn)潛在生產(chǎn)力，形成

6、的經(jīng)濟(jì)增長； 擴(kuò)大內(nèi)需，保持全國經(jīng)濟(jì)的快速增長，實(shí)現(xiàn)全國范圍內(nèi)的結(jié)構(gòu)升級和經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。 生態(tài)意義 改善黃淮海地區(qū)的生態(tài)環(huán)境狀況，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展； 改善當(dāng)?shù)仫嬎|(zhì)量，有效解決北方一些地區(qū)地下水因自然原因造成的水質(zhì)問題，如高氟水、苦咸水和其他含有對人體不利的有害物質(zhì)的水源問題； 有利于回補(bǔ)地下水，保護(hù)濕地和生物多樣性； 改善因缺水而惡化的環(huán)境，較大地改善北方地區(qū)的生態(tài)和環(huán)境特別是水資源條件,總結(jié),總結(jié),鄭州城市意義 有效緩解鄭州市水資源緊缺狀況，水資源的增加可以打破制約鄭州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的瓶頸，經(jīng)濟(jì)的快速增長，必將帶動(dòng)城市房地產(chǎn)市場的需求量； 工程巨額投資，將拉動(dòng)鄭州本市建材、水泥、

7、鋼材市場的發(fā)展，同時(shí)給運(yùn)輸、服務(wù)以及第三產(chǎn)業(yè)也帶來新的發(fā)展機(jī)遇； 大大改善生態(tài)環(huán)境狀況，“清水走廊“”綠色走廊“將連成一條亮麗的旅游線，在提升本市旅游業(yè)增長點(diǎn)的同時(shí)，也將提高鄭州市的整體居住環(huán)境； 工程開工建設(shè)，必將帶動(dòng)運(yùn)河兩岸房地產(chǎn)市場開發(fā)的逐步升溫； 南水北調(diào)工程鄭州段開工，也加快了綠色鄭州、和諧鄭州、宜居鄭州的建設(shè)步伐，為本市房地產(chǎn)市場帶來良好的發(fā)展契機(jī),本次報(bào)告整體結(jié)構(gòu),南水北調(diào)帶來的城市發(fā)展機(jī)遇 南水北調(diào)下的鄭州二七新區(qū) 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 項(xiàng)目【 SWOT 】分析 項(xiàng)目綜合定位 項(xiàng)目營銷推廣思路解析,二七區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)，工業(yè)發(fā)展迅猛，文化旅游業(yè)特色鮮明,二七區(qū)位于鄭州市

8、中心偏西南部，東和管城區(qū)接壤，西與中原區(qū)、滎陽市毗鄰，南接新密市、新鄭市，北連金水區(qū)。轄區(qū)總面積156.2平方公里，其中城區(qū)面積30平方公里；總?cè)丝?1萬，其中城區(qū)人口53.7萬。 二七區(qū)是河南省省會(huì)鄭州市的商貿(mào)中心城區(qū)，是中部地區(qū)最大的物流商品集散地； 轄區(qū)以二七廣場為軸心，呈扇形向西南部延伸，隴海路、航海路、長江路、南三環(huán)、南水北調(diào)運(yùn)河依次分布，京廣、隴海鐵路交匯于此，具有良好的區(qū)位、交通、通訊等優(yōu)勢。 近年來，二七區(qū)圍繞”商貿(mào)立區(qū)、工業(yè)興區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)發(fā)展“的總體思路，努力將二七區(qū)建成繁榮昌盛、富裕文明的現(xiàn)代城區(qū),南 水 北 調(diào) 大 運(yùn) 河,運(yùn)河新區(qū)南水北調(diào)首先給鄭州西南方向帶來好的

9、“風(fēng)水”，借此二七區(qū)籌備打造運(yùn)河新區(qū),運(yùn)河新區(qū)位于鄭州市西南部，北起南山環(huán)，南抵新鄭，西至鄭密路繞城高速鄭堯高速引線，東接管城，總面積約為28平方公里，重點(diǎn)核心區(qū)域是以“三縱”（京廣南路、大學(xué)南路、嵩山南路）、“三橫”（南三環(huán)、南水北調(diào)中線運(yùn)河、南四環(huán)）所覆蓋的12平方公里； 建設(shè)運(yùn)河新區(qū)有利于形成東西互動(dòng)、南北平衡的發(fā)展格局，有利于鄭州市各區(qū)域相互協(xié)調(diào)發(fā)展；有利于提升鄭州南部區(qū)域形象；有利于提高西南部居民的生產(chǎn)、生活水平；有利于構(gòu)建和諧社會(huì)，為鄭州西南部打造一條亮麗的風(fēng)景線,建設(shè)運(yùn)河新區(qū)對鄭州市擴(kuò)大城市規(guī)模、拓展發(fā)展空間、完善城市功能、增強(qiáng)輻射力和競爭力具有非常重要的意義,運(yùn)河新區(qū)總體定位為

10、高品質(zhì)濱水生活居住區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)、科技、文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，城南CBD,運(yùn)河新區(qū)在南高北低的鄭州城市處于上風(fēng)山水區(qū)域，未來發(fā)展定位于高品質(zhì)濱水生態(tài)居住區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和商貿(mào)業(yè)核心區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)和文化創(chuàng)意集聚區(qū)、傳統(tǒng)批發(fā)產(chǎn)業(yè)升級的轉(zhuǎn)移承接地，商貿(mào)強(qiáng)區(qū)的重要支撐； 按照總體規(guī)劃，運(yùn)河兩岸經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)城南CBD樓宇集群，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，發(fā)展文化休閑旅游、研發(fā)與創(chuàng)意等特色樓宇,12平方公里的運(yùn)河新區(qū)核心區(qū)建成后將成為鄭州市西南經(jīng)濟(jì)板塊上一顆璀璨明珠，且可與鄭東新區(qū)媲美,運(yùn)河新區(qū)帶動(dòng)城市發(fā)展建設(shè),產(chǎn)業(yè)發(fā)展 通過壯大“五大商圈”（二七商圈、火車站商圈、醫(yī)療服務(wù)商圈、火車站西廣場商圈、中原路信息產(chǎn)業(yè)街大學(xué)路商業(yè)商

11、務(wù)黃金大道），提升產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。 城市建設(shè) 實(shí)施”大城管、小網(wǎng)絡(luò)、精細(xì)化“三位一體管理新模式，構(gòu)建“大城管”格局，以便更好地建設(shè)管理城市。 民生工程 大量無主管樓院的拆遷改造，同時(shí)啟動(dòng)社區(qū)服務(wù)中心建設(shè)，進(jìn)一步拓寬社區(qū)服務(wù)范圍，提升區(qū)域內(nèi)的居住水平,運(yùn)河新區(qū)帶來地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇,村莊改造拆遷較多 運(yùn)河新區(qū)的施工建設(shè)，使區(qū)域內(nèi)眾多村莊需要進(jìn)行拆遷改造，城中村的拆遷改造，將在一定程度上帶動(dòng)著商品房市場的需求量。 來來區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)升值潛力大 運(yùn)河新區(qū)處于上風(fēng)上水區(qū)域，未來發(fā)展定位于高品質(zhì)濱水生態(tài)居住區(qū)，加之運(yùn)河兩岸CBD樓宇集群，未來區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)升值潛力較大。 城市景觀、居住品質(zhì)均有所提高 水面寬100米

12、，兩側(cè)各100米綠化帶的南水北調(diào)大運(yùn)河建成后，將為鄭州市增添一道靚麗的風(fēng)景線，同時(shí)也提升居民的整體生活環(huán)境及居住品質(zhì)。 運(yùn)河兩岸房地產(chǎn)開發(fā)升溫 運(yùn)河新區(qū)的建造，必將帶動(dòng)運(yùn)河兩岸房地產(chǎn)的開發(fā)力度，未來區(qū)域市場認(rèn)知度也會(huì)有所提高，進(jìn)而提升本區(qū)域商品房的需求量,思考,問題一：南水北調(diào)大運(yùn)河與本案的關(guān)系所在？ 問題二：大運(yùn)河給本案帶來什么優(yōu)勢？ 問題三：本案如何借運(yùn)河的“勢”？ 首先，從本案地塊先天條件出發(fā),本次報(bào)告整體結(jié)構(gòu),南水北調(diào)帶來的城市發(fā)展機(jī)遇 南水北調(diào)下的鄭州二七新區(qū) 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 項(xiàng)目【 SWOT 】分析 項(xiàng)目綜合定位 項(xiàng)目營銷推廣思路解析,項(xiàng)目屬性界定,因?yàn)楸卷?xiàng)目產(chǎn)權(quán)

13、暫不明晰，因此，項(xiàng)目屬性方面界定應(yīng)區(qū)別于一般商品房開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域，我司后續(xù)工作的一切出發(fā)點(diǎn)也都將圍繞這一屬性展開推進(jìn)，不走尋常路,A,B,B地塊（中原路北,A地塊（中原路南,鄭上路 商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)帶,中原西路 商務(wù)辦公服務(wù)帶,集中工業(yè)區(qū),商貿(mào)物流區(qū),居住區(qū),居住區(qū),利用交通便利條件，延續(xù)中原西路、鄭上路發(fā)展軸線功能，形成沿中原西路的商務(wù)辦公服務(wù)帶和沿鄭上路的商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)帶,中原西路和鄭上路之間，南水北調(diào)中線工程以西布局集中的工業(yè)區(qū)； 鄭上路北側(cè)形成商貿(mào)物流片區(qū)； 南水北調(diào)中線工程以及西四環(huán)路沿線良好綠化景觀，結(jié)合現(xiàn)狀村莊改造，在其沿線形成兩個(gè)居住片區(qū),項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃,A,B,項(xiàng)目地理區(qū)位,本項(xiàng)目位于

14、中原西路與西四環(huán)交匯處，屬于鄭州西區(qū)板塊，整個(gè)項(xiàng)目分為A、B兩個(gè)地塊，分別位于交叉口的西北角與東南角，共計(jì)占地約60畝； 項(xiàng)目A地塊北側(cè)緊鄰南水北調(diào)大運(yùn)河，上風(fēng)上水；B地塊南側(cè)緊鄰市政綠化帶；整個(gè)地塊自然景觀資源豐富； 項(xiàng)目所處區(qū)域非城市發(fā)展方向；區(qū)域總體發(fā)展較差，一直處于城市發(fā)展“洼地,交通交通便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá) 本項(xiàng)目緊鄰中原西路、西四環(huán)兩條主干道； 中原路貫穿鄭州市東西方向，經(jīng)中原路到達(dá)市區(qū)僅需10分鐘車程；西四環(huán)貫通鄭州市東西南北，給出行帶來極大的便利,項(xiàng)目周邊交通與配套,配套生活配套有待完善 目前項(xiàng)目周邊以村莊和農(nóng)業(yè)發(fā)展基地為主，市政、生活配套相對缺乏，有待進(jìn)一步完善。 項(xiàng)目周邊鄭州市第

15、一高級中學(xué)是河南省一流名牌中學(xué)之一,中原西路,本案,本案,西四環(huán),鄭上路,西三環(huán),特味村,一中,醫(yī)院,黨校,黨校,特味村,鄭州第一中學(xué),惠民中醫(yī)院,項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀,進(jìn)入A地塊道路，有待改造修建； 地塊內(nèi)部平整，無需拆遷； A地塊邊界南水北調(diào)大運(yùn)河正在打造修建中，未來生態(tài)景觀資源豐富； B地塊緊鄰城市主干道及市政綠化帶，出行便利,進(jìn)入A地塊道路,A地塊內(nèi)部,A地塊邊界,B地塊,總結(jié),項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)暫不明晰決定了本項(xiàng)目不能按照正常商品房的常規(guī)思路進(jìn)行銷售,區(qū)位 項(xiàng)目所處區(qū)位非城市發(fā)展方向，但因本項(xiàng)目緊鄰南水北調(diào)大運(yùn)河，借此給項(xiàng)目帶來新的區(qū)位優(yōu)勢。 交通 臨近城市主干道和環(huán)城路，項(xiàng)目交通便利，通達(dá)性強(qiáng)。 景

16、觀資源 南水北調(diào)大運(yùn)河，100米寬運(yùn)河河面景觀、兩岸各100米寬景觀綠化帶，景觀環(huán)境首屈一指，與周邊其他項(xiàng)目形成天然區(qū)隔。 城市配套 市政、生活配套相對欠缺，有待進(jìn)一步完善。 地塊價(jià)值 A地塊價(jià)值B地塊價(jià)值,本次報(bào)告整體結(jié)構(gòu),南水北調(diào)帶來的城市發(fā)展機(jī)遇 南水北調(diào)下的鄭州二七新區(qū) 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 項(xiàng)目【 SWOT 】分析 項(xiàng)目綜合定位 項(xiàng)目營銷推廣思路解析,1,2,3,4,5,6,7,參考項(xiàng)目個(gè)案研究德潤.黃金海岸,該項(xiàng)目規(guī)模大，屬于二七運(yùn)河新區(qū)高品質(zhì)住宅項(xiàng)目，主打運(yùn)河景觀資源牌，借此提升項(xiàng)目知名度。對運(yùn)河的營銷利用本案有借鑒意義,區(qū)域市場分析 區(qū)域項(xiàng)目個(gè)案研究綠都城,該項(xiàng)目規(guī)

17、模較大，社區(qū)內(nèi)配套完善，開發(fā)商知名度較高，項(xiàng)目銷售情況一直良好,區(qū)域市場分析 區(qū)域項(xiàng)目個(gè)案研究陽光花苑,該項(xiàng)目體量較大，內(nèi)部配套齊全，受周邊品牌大盤項(xiàng)目的帶動(dòng)，該項(xiàng)目至開盤以來也保持較好的銷售狀況,區(qū)域市場分析 區(qū)域項(xiàng)目個(gè)案研究錦藝經(jīng)緯國際,該項(xiàng)目規(guī)模較大，開發(fā)商品牌實(shí)力強(qiáng)，未來此項(xiàng)目的開發(fā)銷售，將帶動(dòng)整個(gè)西區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，同時(shí)給本案也帶來新的地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇,區(qū)域市場分析 非商品房類,根據(jù)市場調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)本案周邊非商品房項(xiàng)目眾多，如小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房等，市場表現(xiàn)如下： 小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模較小，多以3-5棟多層或1棟高層為主，組成一個(gè)住宅小區(qū)； 小產(chǎn)權(quán)房缺少內(nèi)部配套，不重視建筑風(fēng)格，小區(qū)綠化及居

18、住品質(zhì)較差； 小產(chǎn)權(quán)房多層價(jià)格由最初的幾百元每平米上漲到現(xiàn)在的1600、1700元/平米，二手住宅買到2000元/平米左右；高層銷售價(jià)格達(dá)2000元/平米以上； 小產(chǎn)權(quán)房沒有售房部、廣告宣傳，但整體銷售情況良好，主要靠關(guān)系營銷（熟人、朋友介紹）； 小產(chǎn)權(quán)房客戶主要來源于鄭州市低收入、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)工人及外來務(wù)工人員,總結(jié),通過市場調(diào)研，我們分析如下： 鄭州市的城市化進(jìn)程和城市擴(kuò)張，以及南水北調(diào)中線工程的開工建設(shè)，給區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來新的發(fā)展機(jī)遇； 區(qū)域內(nèi)大盤開發(fā)及品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，將帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，未來區(qū)域市場發(fā)展前景良好，房地產(chǎn)升值潛力較大； 小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)閮r(jià)格低，市場認(rèn)可度較好，銷

19、售狀況良好； 隨著政府的不斷打壓，客戶對小產(chǎn)權(quán)房的認(rèn)知，小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)市場風(fēng)險(xiǎn)越來越大，未來小產(chǎn)權(quán)房會(huì)逐步消退，房地產(chǎn)開發(fā)趨于正規(guī)化開發(fā)模式,本次報(bào)告整體結(jié)構(gòu),南水北調(diào)帶來的城市發(fā)展機(jī)遇 南水北調(diào)下的鄭州二七新區(qū) 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 項(xiàng)目【 SWOT 】分析 項(xiàng)目綜合定位 項(xiàng)目營銷推廣思路解析,項(xiàng)目SWOT分析,SWOT分析,優(yōu)勢Strength,劣勢Weaknesses,威脅Threat,機(jī)會(huì)Opportunities,南水北調(diào)中線工程給區(qū)域帶來的地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇； 未來項(xiàng)目升值潛力較大,地塊平整，無需拆遷； A/B地塊緊鄰南水北調(diào)大運(yùn)河，生態(tài)景觀資源較為豐富； 臨近主干道，交通便利

20、,項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)暫時(shí)不明晰； 地塊分散，規(guī)模有限，不宜打造規(guī)模社區(qū)； 周邊生活配套不足，市政配套欠缺； 項(xiàng)目區(qū)位偏遠(yuǎn)，市場認(rèn)知度不高,各種不確定政策，可能會(huì)對項(xiàng)目進(jìn)程以及后期銷售帶來一定影響。 周邊小產(chǎn)權(quán)房較多，價(jià)格多在2000元左右，對本項(xiàng)目將有很大的銷售競爭,項(xiàng)目SWOT屬性總結(jié),從上述列舉可以看出，項(xiàng)目劣勢和機(jī)會(huì)都比較突出，這就要求開發(fā)商在操作時(shí)，盡量將機(jī)會(huì)點(diǎn)加以最大化利用，使之成為項(xiàng)目競爭優(yōu)勢。而對于項(xiàng)目的劣勢點(diǎn)，應(yīng)分別對待，具體分析，分清相對劣勢和絕對劣勢，進(jìn)行針對性的處理，盡量規(guī)避、弱化劣勢給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。對于威脅點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)形成預(yù)警機(jī)制和預(yù)案準(zhǔn)備，以避免一旦危機(jī)出現(xiàn)而措手不及,本次報(bào)告整

21、體結(jié)構(gòu),南水北調(diào)帶來的城市發(fā)展機(jī)遇 南水北調(diào)下的鄭州二七新區(qū) 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 項(xiàng)目【 SWOT 】分析 項(xiàng)目綜合定位 項(xiàng)目營銷推廣思路解析,項(xiàng)目綜合定位 項(xiàng)目核心理念描述,根據(jù)前期的市場調(diào)研，以及分析和借鑒同類項(xiàng)目的優(yōu)勢和劣勢，得到本項(xiàng)目的核心理念。描述如下：依據(jù)項(xiàng)目自身的地理資源優(yōu)勢，類比其他項(xiàng)目，采用非常規(guī)操作手段： 首先充分利用運(yùn)河的水資源優(yōu)勢，與其他同類項(xiàng)目形成明顯區(qū)隔； 其次運(yùn)用價(jià)格差異化策略，打造出本項(xiàng)目與區(qū)域內(nèi)品質(zhì)性規(guī)模大盤的競爭優(yōu)勢； 最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速銷售和合理利潤,項(xiàng)目綜合定位 項(xiàng)目總體定位,從市場調(diào)研的結(jié)論可以得出，本項(xiàng)目的總體定位是：大運(yùn)河畔，宜居宜投

22、資的中高檔經(jīng)濟(jì)型住宅，面向市場，中小套型、總價(jià)優(yōu)勢，經(jīng)濟(jì)適用的品質(zhì)性住宅小區(qū)。提煉成關(guān)鍵詞是： 運(yùn)河畔、高品質(zhì)、經(jīng)濟(jì)性、低總價(jià),項(xiàng)目綜合定位 項(xiàng)目形象定位,非正規(guī)項(xiàng)目，正規(guī)化操作,就目前我市房地產(chǎn)市場競爭情況來看，任何項(xiàng)目都無法避免同類項(xiàng)目的競爭。面對這種情況，在項(xiàng)目的形象定位方面，就應(yīng)當(dāng)力爭從各個(gè)同類競爭項(xiàng)目中脫穎而出，在同類中體現(xiàn)差異化是本項(xiàng)目形象定位的要點(diǎn)。 從初步市場調(diào)查的結(jié)果來看，此類項(xiàng)目銷售的最大障礙是手續(xù)不全、暫時(shí)非正規(guī)，鑒于此情況，我們建議項(xiàng)目的形象定位應(yīng)著重體現(xiàn)“非正規(guī)項(xiàng)目，正規(guī)化操作”，的思想。 包括項(xiàng)目的各個(gè)方面：銷售場所、人員、工地包裝、廣告宣傳等都體現(xiàn)出一個(gè)正規(guī)操作項(xiàng)

23、目應(yīng)有的素質(zhì)。目的是充分化解非正規(guī)項(xiàng)目在銷售時(shí)給客戶帶來的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂。表現(xiàn)出和其他競爭項(xiàng)目的差異化，提高競爭力,項(xiàng)目綜合定位 項(xiàng)目形象定位,運(yùn)河岸上的院子 親水的、生態(tài)的、健康的,利用營銷溝通項(xiàng)目價(jià)值觀，確定項(xiàng)目形象定位,傍晚， 運(yùn)河上的最后一絲夕陽， 飄彌絲絲的云霧。 黃昏來臨，殘陽撒金， 河面倒影沉壁， 薄霧織紗， 晚風(fēng)習(xí)習(xí)， 此情此景， 讓人心醉,項(xiàng)目綜合定位 項(xiàng)目案名建議1運(yùn)河人家,運(yùn)河人家,解釋：寓意運(yùn)河上的民家住所，重點(diǎn)突出本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢，讓居者真正享受到運(yùn)河岸上的居家生活,親 水 河 畔,解釋：寓意為社區(qū)自然、生態(tài)、健康的居住環(huán)境，重點(diǎn)突出親水的閑適河畔生活氛圍，水的稀缺注定了濱

24、水名宅的稀缺，稀缺注定了價(jià)值，只用擁有的人，才能時(shí)刻擁有這種生活和榮耀,項(xiàng)目綜合定位 項(xiàng)目案名建議2親水河畔,項(xiàng)目綜合定位 物業(yè)發(fā)展定位建議,A地塊發(fā)展定位闡述： 本案緊鄰南水北調(diào)大運(yùn)河，景觀資源豐富，以項(xiàng)目區(qū)位稀缺性和提升居住品質(zhì)為主，快速獲取市場認(rèn)可，彌補(bǔ)項(xiàng)目的品牌不足和競爭劣勢。同時(shí)，拉升項(xiàng)目的整體銷售價(jià)格。因此，建議物業(yè)發(fā)展定位為： 運(yùn)河畔高品質(zhì) 居住區(qū),項(xiàng)目綜合定位 物業(yè)發(fā)展定位建議,A地塊產(chǎn)品定位闡述：在保證A地塊整體居住品質(zhì)的同時(shí)，又能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目合理利潤和快速銷售，建議：以二梯三戶為主，輔以二梯二戶的觀景樓王,物業(yè)布局闡述： 地塊北側(cè)臨河位置，做成高層（參考地塊限高）景觀小豪宅，宜

25、居宜投資； 中心景觀區(qū)兩側(cè)，分布觀景樓王，既提升項(xiàng)目品質(zhì)又可以拉升A地塊整體銷售價(jià)格，養(yǎng)老居住皆宜； 地塊南側(cè)做經(jīng)濟(jì)型住宅，面積適中，控制總價(jià)，實(shí)現(xiàn)快速去化,項(xiàng)目綜合定位 物業(yè)發(fā)展定位建議,A地塊戶型建議,高層景觀小豪宅：二梯三戶，兩房80左右，三房110左右； 樓王：二梯二戶，兩房80-85，三房120以內(nèi)； 經(jīng)濟(jì)型住宅：二梯三戶，兩房80以內(nèi)，三房100左右,項(xiàng)目綜合定位 物業(yè)發(fā)展定位建議,A地塊戶型示意：二梯三戶,三房,三房,三房,三房,三房,二房,項(xiàng)目綜合定位 物業(yè)發(fā)展定位建議,B地塊發(fā)展定位闡述： B地塊臨近城市主干道，規(guī)模較小，景觀資源有所欠缺。為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速銷售，建議B地塊以

26、經(jīng)濟(jì)型住宅為主，既與A地塊相呼應(yīng)，同時(shí)又能滿足區(qū)域內(nèi)不同客戶的購買需求。因此，建議物業(yè)發(fā)展定位為： 舒適經(jīng)濟(jì)型居住區(qū),項(xiàng)目綜合定位 物業(yè)發(fā)展定位建議,B地塊產(chǎn)品定位闡述：創(chuàng)新戶型，贈(zèng)送面積，控制總價(jià)，滿足區(qū)域內(nèi)不同類型客戶的購買需求，同時(shí)實(shí)現(xiàn)快速銷售,物業(yè)布局闡述： B地塊以高層（根據(jù)地塊限高）建筑為主，由南往北依次布局,項(xiàng)目綜合定位 物業(yè)發(fā)展定位建議,B地塊戶型建議：兩房85-90，贈(zèng)送面積，可以使兩房變?nèi)浚纬啥嘧兛臻g,贈(zèng)送部分,贈(zèng)送部分,贈(zèng)送部分,項(xiàng)目綜合定位 物業(yè)發(fā)展定位建議,B地塊戶型建議：三房95-110，贈(zèng)送面積，可以使三房變四房，形成多變空間,贈(zèng)送部分,贈(zèng)送 部分,贈(zèng)送 部分

27、,項(xiàng)目綜合定位 物業(yè)發(fā)展定位建議,B地塊戶型建議：創(chuàng)新戶型，提升居住舒適度,項(xiàng)目綜合定位 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位,依據(jù)市場調(diào)查和走訪，再綜合同類項(xiàng)目的實(shí)際案例，從階層、職業(yè)、收入、教育背景等方面確定本項(xiàng)目的客戶定位。 1）、鄭州市區(qū)低收入者、外來務(wù)工人員 2）、市區(qū)部分養(yǎng)老型客戶 3）、片區(qū)內(nèi)工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)工人 4）、區(qū)域內(nèi)潛在投資客,1.目標(biāo)客戶定位,2.目標(biāo)客戶描述,1）、低收入者及外來務(wù)工人員：鄭州市區(qū)收入水平較低及收入不固定，首次置業(yè)，25-35歲左右，新婚群體、三口之家或與父母同住 2）、養(yǎng)老型客戶：鄭州市區(qū)行政、企事業(yè)單位退休人員，有固定退休金、養(yǎng)老保障的，或子女高收入想改善父母居住環(huán)境的

28、 3）、工業(yè)園區(qū)人員：片區(qū)內(nèi)分布有眾多的工業(yè)園區(qū)，園區(qū)內(nèi)的工薪階層，以年輕人為主 4）、投資客：區(qū)域內(nèi)居民，借南水北調(diào)大運(yùn)河給區(qū)域帶來的地產(chǎn)機(jī)遇，投資房產(chǎn)來保值增值,項(xiàng)目綜合定位 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位,目標(biāo)客戶“圈層鎖定,項(xiàng)目綜合定位 A地塊客戶定位,A地塊做為臨河高品質(zhì)居住區(qū)，水的稀缺注定了濱水豪宅的稀缺價(jià)值，同時(shí)，產(chǎn)品的舒適性在一定程度上，也滿足了客戶的居住需求、投資需求以及養(yǎng)老需求；所以，目標(biāo)客戶定位為： 1）、鄭州市區(qū)低收入者、外來務(wù)工人員 2）、市區(qū)部分養(yǎng)老型客戶 3）、區(qū)域內(nèi)的投資客（鄭州一中帶來的潛在投資客,項(xiàng)目綜合定位 B地塊客戶定位,B地塊做為經(jīng)濟(jì)型居住區(qū)，面積適中，控制總價(jià)，滿足眾多低收入購房群體的購買需求，故目標(biāo)客戶定位為： 1）、鄭州市區(qū)低收入者、外來務(wù)工人員 2）、片區(qū)內(nèi)工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)工人,項(xiàng)目綜合定位 項(xiàng)目價(jià)格定位,本項(xiàng)目價(jià)格定位,基于本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)的特殊性，對項(xiàng)目的價(jià)格定位不適用常規(guī)定價(jià)策略。本項(xiàng)目將根據(jù)同類項(xiàng)目與