（推薦）奧林匹克花園建筑規(guī)劃景觀設計的特點

1、奧林匹克花園建筑規(guī)劃景觀設計的特點中體奧林匹克花園集團總裁 陳穗建提要:一、建筑規(guī)劃設計的重要性二、建筑規(guī)劃設計的依據(jù)三、怎樣編寫設計任務書四、規(guī)劃與景觀設計應考慮的問題五、建筑單體設計六、奧林匹克大廈(運動城)的設計特點和要求奧林匹克花園，倡導健康的生活方式，積極響應國務院和國家體育總局“全民健身計劃”，將建設健康社區(qū)與回報社會有機地結(jié)合起來，贏得了社會各方面的贊同和榮譽，成為中國健康社區(qū)的典范。近幾年，隨著奧林匹克花園成功地實現(xiàn)了體育與地產(chǎn)的成功嫁接，以“科學運動健康生活”為理念，經(jīng)過不斷創(chuàng)新、不斷進取，使“奧林匹克花園”成為中國房地產(chǎn)的領(lǐng)先品牌。奧林匹克花園從1999年建立以來,短短6年

2、,發(fā)展到34個項目,一方面,與其強大的品牌力,豐富的文化內(nèi)涵是分不開的,另外,近幾年國家對房地產(chǎn)的政策傾斜也加快了奧林匹克花園的發(fā)展。從2004年5月開始，國家對房地產(chǎn)進行了宏觀調(diào)控，特別是最近連續(xù)出臺了一系列的政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響很大，中國的房地產(chǎn)業(yè)進入了一個重大的轉(zhuǎn)變時期。因而如何提高奧林匹克花園的市場競爭力，如何提高奧林匹克花園的性能價格比，如何提高奧林匹克花園產(chǎn)品品質(zhì)等顯得尤為重要。而要達到提升奧林匹克花園的品質(zhì)，規(guī)劃設計顯得尤為重要，我們要有一種“臨大事，有靜氣”的底氣和理性， 積極探索，努力為消費者打造健康、和諧的理想家園。下面，我就奧林匹克花園規(guī)劃設計的幾個問題做一下探討。一

3、、建筑規(guī)劃設計的重要性、建筑規(guī)劃設計是貫徹成本控制的關(guān)鍵 規(guī)劃設計是提升產(chǎn)品性能價格比的關(guān)鍵。規(guī)劃設計要使產(chǎn)品達到“好吃不貴”，產(chǎn)品最終能否具有市場競爭力，能否以最低成本完成最佳產(chǎn)品，規(guī)劃設計是關(guān)鍵。、建筑規(guī)劃設計是消費者的需求奧林匹克花園因以消費者需求為導向，規(guī)劃設計的前期策劃工作非常重要，如何滿足消費者的消費欲望，消費者需要什么就設計什么。比如，泉州奧林匹克花園的設計要根據(jù)泉州的歷史、人文特點進行大量的市場調(diào)查，力爭滿足消費者需求。、建筑規(guī)劃設計是營銷的賣點好的規(guī)劃設計要體現(xiàn)出奧林匹克花園賣點，規(guī)劃設計的內(nèi)涵、核心理念、文化內(nèi)涵、要點等都要有強大的沖擊力，對消費者能產(chǎn)生強大的吸引力。二、建

4、筑規(guī)劃設計的依據(jù)、市場與需求分析項目規(guī)劃設計不能閉門造車，要了解項目所在地的城市GDP、人口分布、人口數(shù)量、房地產(chǎn)交易量、交易均價、購房者結(jié)構(gòu)等。市場營銷部門要提前介入，對規(guī)劃設計充分提出意見，與設計部門充分溝通，完成項目設計任務書。迎合市場需要，確定產(chǎn)品風格、產(chǎn)品功能、戶型設置、不同戶型的比例等。比如上海奧林匹克花園I期設置了77平方米的小戶型，就充分了解了上海當?shù)氐氖袌鲂枰拖M心理；南國奧林匹克花園的高爾夫主題也是迎合了當?shù)氐氖袌鲂枨?。、文化定位奧林匹克花園具有強大的奧林匹克文化內(nèi)涵，不同城市的文化底蘊不一，如何在項目當?shù)爻浞煮w現(xiàn)出奧林匹克花園文化的特點，需要根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況進行規(guī)劃設

5、計。比如上海奧林匹克花園根據(jù)上海特點定位為國際文化體育社區(qū)。、產(chǎn)品定位與特征根據(jù)市場定位，把設計要求、產(chǎn)品風格、戶型特征、戶型要求等與設計公司充分溝通。上海奧林匹克花園花園在產(chǎn)品定位初期，在聯(lián)體別墅和花園洋房選擇中進行了激烈的討論，考慮到人氣需要、周邊項目等方面的原因，最終確定為花園洋房，最終證明當初的決策是正確的。、把握控制性規(guī)劃文件政府對項目宗地的控規(guī)要求一般難以控制，但由于在土地招拍掛之前，我們可以通過經(jīng)濟指標、產(chǎn)品定位、容積率需求與政府進行溝通。力爭達到項目所需要的控規(guī)文件。另外，在容積率方面，并不是越高越好，因為容積率越高，土地成本評估就可能更高。三、怎樣編寫設計任務書、設計的四個階

6、段A、概念設計：隨著市場的變化，目前，概念設計顯得非常重要，需要加以重視，在概念設計中需要融進創(chuàng)新，“天馬騰空、發(fā)散思維”。可以與營銷能力很強的設計公司，利用其創(chuàng)新思維。比如泉州奧林匹克花園根據(jù)項目地形，在設計上做一個天梯上山，在全國是絕無僅有的。B方案設計：明確各項指標（容積率、綠化率等），總圖、規(guī)劃如何報批，配套如何描述，包括水、電、煤氣等等，需要周全考慮，并解決好與概念設計的銜接問題，達到完成項目的雛形。C擴初設計：擴初設計是描述項目細部構(gòu)造、尺寸等，擴初設計在國外相當于國內(nèi)的施工圖設計，做得非常細致。奧林匹克花園項目也要非常重視擴初設計。D施工圖設計：解決細部設計及安全問題，要與擴初設

7、計緊密結(jié)合。以上四個設計階段最好由一家公司進行，避免造成溝通麻煩，但難以實現(xiàn)。、設計成本和建筑成本A設計成本：概念設計120萬；方案、擴初、施工圖設計基本2060元/平方米。收費標準分為國家收費標準和國際收費標準（議價），國家收費標準涉及重復圖紙等原因不易實行。一般采用國際通行的議價收費方式。三個階段方案設計30，擴初設計按30，施工圖設計40。設計任務書要描述清楚每個階段的設計成果。另外現(xiàn)場設計或異地設計等也要預先溝通好。B建筑成本：設計任務書除了產(chǎn)品定位、戶型、面積等要求，還要描述清楚單體建安成本、奧林匹克花園運動城成本、用材等。（上海奧林匹克花園運動城每平米成本3500元，天津奧林匹克花

8、園運動城每平米成本4000元，廣州奧林匹克花園運動城每平米成本3000元。）另外，環(huán)境設計要提出成本要求，并提出限額條件。、標準的描述標準描述包含功能描述：規(guī)劃組團功能（比如棋弈組團、足球組團等）、戶型功能等（如南方一般不帶衣帽間等）；標準描述還要描述清楚分期分批開發(fā)思路、產(chǎn)品定位（豪華性、經(jīng)濟性、舒適性等）；另外設計目標要明確，避免設計質(zhì)量事故。四.規(guī)劃與景觀設計應考慮的問題、奧林匹克文化的體現(xiàn)奧林匹克花園的快速發(fā)展與奧林匹克花園的核心理念是分不開的。一方面，單個奧林匹克花園要有故事可講，分區(qū)開發(fā)單區(qū)、組團也要有主題。在配套方面要注意體現(xiàn)出項目主題，體現(xiàn)奧林匹克文化，起到畫龍點睛的作用。、個

9、性化與差異化(分區(qū)開發(fā)的問題)在奧林匹克花園“科學運動，健康生活”的核心理念之下，鼓勵各項目結(jié)合當?shù)厍闆r進行創(chuàng)新，做到有個性。做到與其他房地產(chǎn)項目有個性，有差異。在項目分期中也要體現(xiàn)出差異化，比如上海奧林匹克花園無期分別為亞洲雄風、歐洲集錦、美洲風情、大洋彼岸、非洲崛起等。、建筑規(guī)劃風格與市場需求結(jié)合奧林匹克花園提倡時尚、健康、和諧的建筑風格，根據(jù)項目所在地的實際情況，設計出滿足當?shù)匦枨蟮漠a(chǎn)品。以上海為例，一期的房子用色較活潑，與產(chǎn)品定位較為符合。另外，可以考慮在設計確定之后，專門進行外立面設計。、規(guī)劃設計與景觀設計宜同步進行景觀設計要與建筑的規(guī)劃設計同步進行，做到建筑與景觀的和諧統(tǒng)一。、著重

10、景觀設計體現(xiàn)體育文化景觀設計要體現(xiàn)出奧林匹克文化、體育文化。以上海奧林匹克花園為例，上奧設置了核心體育文化廣場作為主題公園（沙灘排球、兒童樂園等），并在各組團進行了詳細設計，體現(xiàn)出各組團的特點。以下為部分組團的設計：足球組團：提到足球，世人就想起那綠蔭場上的拼搏和奔跑。這個古老而神奇的運動，在 什么時代都那么受歡迎。每次世界杯都能吸引無數(shù)眼球。這里沒有貝利，也沒有羅那爾多，但這里同樣精彩。 籃球組團：NBA的風采吸引了全世界。雖然喬丹的退役給籃球界帶來遺憾，但一群群小喬丹正在成長。那種空中接力，扣籃的精彩時刻永遠是我們所期待的。大汗淋漓的酣暢，永遠的團隊協(xié)作，不正是籃球文化的精髓嗎？ 高爾夫組

11、團：高爾夫素來是紳士們的最愛，也是貴族的象征。它沒有廝殺式的搏斗，但它同樣受世人歡迎和效仿，因為它體現(xiàn)的是貴族的自然文化：在綠草地上揮舞著白色精靈，躺在草坡上感受泥土氣息、感受草香，與自然零距離接觸。 羽毛球組團：小球項目一向是中國人的強項，也是中國人的自豪。還記得中國姑娘在奧運會上奪冠時的英姿颯爽嗎？我們也可以！濃濃的運動氣息無時無刻不感染著你與我，一起來吧，因為運動不需要拘謹，健康不需要理由。 棋弈組團：中國象棋曾一度是國人的驕傲、民族的風采，敦厚樸實的雕塑“中國象棋對弈”帶來無限閑情雅致，不妨學學他們吧，暝思苦想、回旋周轉(zhuǎn)、致死地而后生，一切僅在您的掌握之中。 滑板組團：滑板運動起源于歐

12、美，青少年三五成群在街頭表演著他們的高超技藝。這種時尚而具有追逐精神的運動現(xiàn)在同樣受到中國青少年的歡迎。他們在你追我趕的無窮樂趣中，釋放久居鋼筋水泥中郁悶的心情。 兒童樂園組團：兒童是未來、兒童是希望，小區(qū)充分考慮兒童的需求，砂坑、蹺蹺板、秋千、搖椅等多種設施，為快樂的童年、健康的身心提供場所，也是您親子的樂園。 體育舞蹈組：優(yōu)雅的華爾茲，俏皮的倫巴，貴族化的探戈，震撼的拉丁，在流暢的舞步中盡情地表現(xiàn)自己，體育舞蹈越來越受到追捧。它可以是比賽，也可以是休閑，無論怎樣，它的優(yōu)雅文化總是讓人心曠神怡。一起舞吧，隨意舞吧，不必在乎年齡，不必有所顧忌，因為生活可以有無限選擇。 、道路與車庫是住宅小區(qū)的

13、神經(jīng)系統(tǒng)A、 人車分流盡可能貫徹；B、與景觀、分區(qū)相結(jié)合；主、分干道的設置；C、小區(qū)路考慮安全因素，應該稍微彎一些；D、停車位的設置，根據(jù)實際情況設置地上、地下車位。地面停車避免干擾業(yè)主、注意安全。盡可能以地面停車為主，注意與業(yè)主商談分成比例。、建筑規(guī)劃設計的創(chuàng)新包括管理創(chuàng)新、文化創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新。鼓勵創(chuàng)新，但產(chǎn)品創(chuàng)新要考慮成本，不宜過于超前，要具有可實施性。、建筑規(guī)劃設計的流程管理設計不同的階段，要有不同的對接人，不同的主角。概念設計階段以營銷總監(jiān)為核心，營銷策劃部為主角，充分發(fā)揮發(fā)散性思維創(chuàng)造力。擴初設計：以總工為主角。在方案設計中期階段，要做好成本估算，以便對設計進行修正。五、建筑單體設計

14、、建筑設計與室內(nèi)設計的關(guān)系室內(nèi)設計要提前介入，對建筑設計提出意見，解決好空間與細部的關(guān)系。、建筑結(jié)構(gòu)與空間的矛盾在國內(nèi)，建筑和結(jié)構(gòu)的分工導致了空間的矛盾，所以設計負責人要嚴格把好審圖關(guān)。、外立面處理注意的問題 建筑構(gòu)造與細部：有經(jīng)驗的建筑師去把握外立面，把握好風格、尺度等； 色彩的處理與風格結(jié)合：顏色的把握； 門窗的構(gòu)造；考慮門窗對外立面的影響； 屋頂設計和地下室設計的問題：可以提高容積率、不夠2.2米或者斜屋頂可考慮贈送，地下室也一樣。六.奧林匹克大廈(運動城)的設計特點與要求、建筑規(guī)模與標準幾個前期的奧林匹克花園運動城基本在1萬平方米左右，比較適宜的應該為0.5平方米/人。根據(jù)項目大小，控制在30008000平方米。部分奧林匹克花園運動城規(guī)模表名 稱 面積（萬平方米） 容積率番禺奧林匹克花園 1 1.0南國奧林匹克花園 1 0.7上海奧林匹克花園 0.97 0.69北京奧林匹克花園 1.2 1.0天津奧林匹克花園 1 0.5、選址位置的要點奧林匹克花園運動城不完全為本小區(qū)服務，要具有開放性，逐步實施會員制，所以選址應考慮：1、 放在入口處，位于主要街面；2、 與公共商業(yè)結(jié)合，做到不孤立，功能又不重疊。、室內(nèi)外功能的設置前廣場如何與室內(nèi)結(jié)合等；功能設置應考慮動靜分區(qū)、避免相互干擾1)娛