房地產項目成本核算規(guī)范

1、房地產項目成本核算規(guī)范房地產項LI成本核算指引第一章總則笫一條為了加強成本管理，規(guī)范公司房地產生產成本核算，正確于成本資料的比較和分析，根據國家頒布的有關計算開發(fā)商品成本，利會計準則、會計制度及公司的管理要求，特制定本指引。笫二章成本核算的基本程序第二條成本核算的一般步驟：一、根據成本核算對象的確定原則和項LI特點，確定成本核算對象。二、設置有關成本核算會計科LI,核算和歸集生產成本費用。三、按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分 配方法、標準。四、將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分 配。五、編制項II開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的

2、開發(fā)總成本。六、正確劃分已完工和在建開發(fā)商品之間的生產成本，分別結轉完工開發(fā)商品 成本。七、正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門劃分提供），根據有關規(guī)定分 別訃算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結轉完工庫存商品的銷售成本。八、編制成本報表，根據成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成 本情況。1第三章成本核算對象的確定第三條 成本核算對象的確定原則:應滿足成本訃算的需要;便于成本費用的歸 集;利于成本的及時結算;適應成本監(jiān)控的要求。第四條根據上述原則，參照下列條件，結合項H開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方 式、功能設計、結構類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當地實 際情況

3、，確定具體成本核算對象。一、單體開發(fā)項II, 一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開 發(fā)丄程為成本核算對象。二、在同一開發(fā)地點、結構類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工 或總包的群體開發(fā)項U,可以合并為一個成本核算對象。三、對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項訂，可以結合項LI特點和成本管理 的需要，按開發(fā)項U的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。1、成片分期（區(qū)）開發(fā)的項H,可以以各期（區(qū)）為成本核算對象。2、同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）劃分成本核算 對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。3、同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還

4、應按結構劃分成 本核算對象。四、根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施匸圖預算的配套設施，不論 其支出是否攤入房屋等庫存商品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個 房屋等開發(fā)項LI服務的、應攤入房屋等開發(fā)項LI成本且造價較低的配套設施，可以 不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項U的成本。2第四章成本費用項LI及核算內容第五條開發(fā)商品成本核算應視開發(fā)商品的具體情況，按制造成本法設置成本 項LI。笫六條開發(fā)商品成本是指房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支 出。開發(fā)商品成本按開發(fā)商品性質，可分為如下四類：一、土地開發(fā)成本:指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設場地）所

5、發(fā)生的各項費 用支出。二、房屋開發(fā)成本:指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周 轉房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。三、配套設施開發(fā)成本:指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉讓的大配套設施及不 能有償轉讓、不能直接計入庫存商品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。四、代建工程開發(fā)成本:指房地產開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除 土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。以上四類開發(fā)商品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項U：1 土地征 用及拆遷補償費;2、前期工程費;3、建筑安裝工程費;4、基礎設施建設費;5、公 共配套設施費;6、開發(fā)間接費。笫七條 各成本項L

6、I的開支范圍如下：一、土地征用及拆遷補償費指因開發(fā)房地產而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有 建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地3價，主要包括以下內容：1、土地出讓及征用費:支付的土地出讓金、土地轉讓費、土地評估費、土地開 發(fā)費、土地開發(fā)權批復費、土地面積丈量測繪費，向政府部門交納的大市政配套 費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。2、拆遷補償費:有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動 遷支出，農作物補償費，危房補償費等。3、紅線外市政設施費:紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設 費、接口補償費。4、

7、合作款項:補償合作方地價、合作項LI建房轉入分給合作方的房屋成本和相 應稅金等二、前期工程費指在取得土地開發(fā)權之后、項LI開發(fā)前期的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容：1、勘察設計費(1) 勘測丈量費:包括初勘、詳勘等。主要有:水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑 面積丈量費等。(2) 規(guī)劃設計費：包括方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī) 劃設計費、單體設計費、管線設計費、改造設計費、可行性研究費、制圖、曬圖、 趕圖費等。4(3) 建筑研究用房費:包

8、括材料及施丄費2、報建費1)報批報建費(包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套 設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費 等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、拆遷管理費、招投標管理費等、 施工圖紙審查費。(2) 增容費包括水、電、煤氣增容費3、“三通一平”費：臨時道路:接通紅線外施工用臨時道路的設訃、建造費用臨時用電:接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設、改造、 遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。(3) 臨時用水:接通紅線外施工用臨時給排水設施的設訃、建造、管線鋪設、改 造、遷移等費用。(4) 場地平整:場地清運

9、費、舊房拆除等費用。4、臨時設施費(1) 臨時圍墻:包括圉墻、圍欄設計、建造、裝飾費用(2) 臨時辦公室:租金、建造及裝飾費用(3) 臨時場地占用費:含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費(4) 臨時圍板:包括設計、建造、裝飾費用三、建筑安裝工程費指項U開發(fā)過程中發(fā)生的主體內列入土建預算內的各項費用，按建5筑安裝工程施匸圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設備費(含屮供材料或 設備)。主要包括：、土建工程費1(1) 、基礎工程費包括土石方、樁基、護壁(坡)工程費，基礎處理費、樁基咨詢費、降水。(2) 、主體工程費包括土建結構及粗裝修(含地下室部分)。如系高層建筑，有裙樓架空層及轉換 層，原則上架空

10、層結構列入裙樓、轉換層結構并入塔樓。2、安裝工程費(1) 電氣(強電)安裝工程費:主體工程內的照明等電氣設施安裝費，有屮供材 料、設備的，還應包括相應的中供材料、設備費。(2) 電訊(弱電)安裝工程費:主體工程內的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)、智 能化或自動化等電訊、網絡和安裝費。(3) 給排水安裝工程費:主體工程內給排水設施安裝費(含自來水、排水、直飲 水、熱水、污水處理等)。(4) 燃氣安裝工程費:主體工程內的燃氣管線等燃氣設施安裝費。(5) 采暖安裝工程費:主體工程內的水暖、汽暖等供熱設施安裝費(含地板熱、電熱膜、分戶燃氣爐、管道系統(tǒng)、暖氣片、鍋爐等)。(6) 電梯安裝工程費:主體工程內

11、的電梯及其安裝、調試費。(7) 消防通風安裝工程費:主體工程內的自動噴灑、消防栓、消防報警系統(tǒng)等消 防設施、通風設施安裝費。(8) 空調安裝工程費:主體丄程內的風機盤管、空調設備及其保溫、6防腐等裝飾和控制系統(tǒng)的材料、鋪設安裝等費用。(9) 電力設施安裝丄程費:包括發(fā)電機及其安裝費、高低壓配電及安裝費。(10) 保安監(jiān)控警報系統(tǒng)安裝工程費。(11) 以上各項如有甲供材料、設備，含中供材料、設備費。3、裝修工程費(1) H窗工程主要包括室外門窗、戶門、防火門的費用。(2) 公共部位精裝修費主要包括大堂、樓梯間、電梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。（3）戶內精裝修費主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、

12、陽臺、露臺的精裝修費用。四、基礎設施建設費指項LI開發(fā)過程中發(fā)生的建設安裝工程施匸預算圖以外的費用，包括供水、供 電、道路、供熱、燃氣、排洪、電視、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設施、場地平整及道路等 基礎設施費用。1、圍墻道路及綠化景觀工程費：包括環(huán)境設訃費、小區(qū)內道路廣場鋪設及開口路口、永久性圍（圍欄）砌筑和裝 飾、綠化建設費、建筑小品（雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等）、室外背景音樂、小區(qū)大 門、室外零星設施（指示牌、標識牌）等費用。2、室外水、電、氣、采暖工程費：包括自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、高壓線路7工程、低壓線路丄程、配電站、燃氣管道系統(tǒng)及調壓站、采暖管道系統(tǒng)、采暖 系統(tǒng)熱交換站及鍋

13、爐費用。、室外消防系統(tǒng)費34、室外智能化系統(tǒng)費包括小區(qū)停車管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)有關費用。5室外照明及噴灌工程包括路燈、草坪燈及綠化澆灌設施。6、室外弱電工程費包括通訊、電視、網絡線路鋪設的有關費用。五、公共配套設施費指房屋開發(fā)過程中，根據有關法規(guī)，產權及其收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不 能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下兒類：(1) 在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出， 如居委會、派岀所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等設施的支出。(2) 在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的根據法規(guī)或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業(yè)主 委員會的可經營性公共

14、配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健 身房、游泳池、球場等設施的支出。(3) 開發(fā)小區(qū)內城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項LI不能有償轉讓和取得經營收 益權時，發(fā)生的沒有投資來源的費用。(4) 對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應8根據當地政府法規(guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項口。 如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設 施的產權，則應作為經營性項LI獨立核算。該項成本項II下按各項配套設施設立 明細科U進行核算。開發(fā)間接費六、開發(fā)間接費核算與項U開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費 用性支出；以及與項

15、LI推廣銷售有關但發(fā)生在樓盤開盤前的費用支出。一、管理人員工資二、職工福利費三、折舊費四、修理費五、辦公費六、水電費七、勞動保護費八、周轉房攤銷九、項LI營銷設施建造費十、工程監(jiān)理費:支付給聘請的項訂或工程監(jiān)理單位的費用。十一、預結算編審費:為編制、審查施工圖概算、預算、結算所支付的費用十二、質檢費:沉降觀測費、樁基檢測費、消防檢測費、防雷檢測費、室內環(huán) 境檢測費及竣工驗收過程中的有關質檢費。十三、利息支出：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌9損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。十四、施工合同外獎金:趕工獎、進度獎十五、工程保險費十六、其他笫八條 成本費用項入賬應提供的合法憑證一、土地

16、征用及拆遷補償費合法憑證:土地規(guī)費專用收據、行政事業(yè)單位票 據、轉讓無形資產發(fā)票、稅票、服務業(yè)發(fā)票、協(xié)議、補償金領款簽字表、建筑安裝 發(fā)票、非經營性收入發(fā)票等。二、前期工程費合法憑證:服務業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據、建筑安裝發(fā)票。三、建筑安裝工程費:除購門窗或電梯等設備可以提供工商業(yè)發(fā)票外應提供建 筑安裝發(fā)票。四、基礎設施建設費：非應稅行為的提供行政事業(yè)單位票據，其它提供建筑安 裝發(fā)票。五、公共配套設施費：電動門、智能化系統(tǒng)、信報箱、路燈設施、健身運動設 施可提供商業(yè)發(fā)票，非應稅行為的提供行政事業(yè)單位發(fā)票，其他須提供建筑安裝發(fā) 票。第五章開發(fā)成本科LI設置及成本分攤方法笫九條開發(fā)成本核算開發(fā)商品

17、開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。開發(fā)成本項下 按開發(fā)商品性質設二級明細，三級按各成本核算對象設立核算項LI,成本核算對象 可分層次設立。為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集10后分配的成本，在每個項U的成本核算對象中，加設一條“待分攤成本”進行 歸集。開發(fā)成本明細科LI設置舉例：（具體操作中財務人員可按需要增減科LI級數，如 企業(yè)開發(fā)商品性質單一可取項舉例中二級科U設置）二級科目三級科目四級科目五級科目一級科目開發(fā)成本一土地開發(fā)房產開發(fā)一XX項H待分攤成本一土地征用及拆遷補償費開發(fā)間接費XX期一土地征用及拆遷補償費前期工程費建筑安裝工程費基礎設施建設費公共配套設施費開發(fā)間接費

18、第十條開發(fā)產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成 本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原 則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：一、占地面積法，指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例 進行分配。1、一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比 例進行分配。2、分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總11面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占 地總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發(fā)用地占地面積減除應山各期成 本對象共同負擔的占地面積。、建筑面積法，指按已動