城市綜合體物業(yè)管理特點及其運作方案

1、2013年10月修訂 qq:250703408 綜合體群:203197880,城市綜合體物業(yè)管理特點及其運作方案,現(xiàn)代綜合體物業(yè)管理含義,鑒于綜合體物業(yè)類型管理要求高，物業(yè)設(shè)施含量高，日常運營管理要求高，因此，我們需要考慮采用基于知識的綜合體物業(yè)管理體系,吸引高品質(zhì)人才進入到物業(yè)管理公司,實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)智能化,降低物業(yè)能耗和運營成本。 現(xiàn)代物業(yè)管理要通過提供豐富的增值服務(wù)和高附加值服務(wù),提升自己的服務(wù)品質(zhì),滿足業(yè)主的各類需求,體現(xiàn)業(yè)主資產(chǎn)價值的最大化,最終實現(xiàn)企業(yè)創(chuàng)富能力的提升、物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級、行業(yè)社會效益和經(jīng)濟效益的同步增長、行業(yè)社會價值和社會地位的彰顯,綜合體物業(yè)管理特點,1、綜

2、合體物業(yè)管理的任務(wù) 綜合體的物業(yè)類型復(fù)雜，一般包括五星級酒店、購物中心、寫字樓、公寓。 綜合體物業(yè)包含大量智能化設(shè)備，例如，樓宇自動化系統(tǒng)，智能化中央空調(diào)系統(tǒng)，技術(shù)含量高，需要較高的專業(yè)水平維護。由于城市綜合體通常是收益性物業(yè)，因此，城市綜合體物業(yè)管理的任務(wù)并不僅僅是傳統(tǒng)物業(yè)管理所包含的“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理”，而且更重要的任務(wù)是實現(xiàn)物業(yè)中長期凈收益最大化，并保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿Α?綜合體物業(yè)管理在衛(wèi)生和綠化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以統(tǒng)一管理并負責(zé)工程維護費用單獨核算。 根據(jù)物業(yè)管理規(guī)定，需要考慮根據(jù)物業(yè)不同性質(zhì)收費不同，其中五星

3、級酒店和購物中心的收費要略高一些,2.商業(yè)綜合體物業(yè)基本的管理職能為,辦公室（含前臺、財務(wù)、采購、倉庫） 客服中心（客戶服務(wù)、投訴處理、維修報修、商務(wù)服務(wù)、房屋租賃等）； 工程管理與能耗管理（供水、供電、供氣、空調(diào)、電梯、消防、通訊等設(shè)備的運行、維護、維修、管理；公共部位裝潢維修維護等）； 公共秩序管理（含中控室、安護、重大活動配合、停車場管理等）； 環(huán)境衛(wèi)生管理（含消殺、綠化和團膳）。 基本機構(gòu)配置為辦公室、物業(yè)部、管理部?？梢愿鶕?jù)具體情況進行調(diào)整,3. 物業(yè)管理收費特點,由于綜合體物業(yè)管理復(fù)雜要求高,收費要高于普通物業(yè),關(guān)于城市綜合體的物業(yè)計費和管理規(guī)約應(yīng)按照業(yè)主共同利益區(qū)分,主力店和次要

4、主力點水電費用和物業(yè)管理費用應(yīng)在租賃合約中明確規(guī)定，主力店物業(yè)管理費用可以低于普通商鋪。 公共空間采用分攤思路，利于通道和空中花園照明等計費采用公攤方式。 劃分組團的公共空間，采用本組團分攤方式,物業(yè)管理費用的確定,1.人員工資 2. 相關(guān)的辦公費用 3.建筑相關(guān)維護材料和維修費用;設(shè)備備件和維修費用 4.物業(yè)管理的合理利潤,加強和規(guī)范“傭金”“基金”的核算與管理,深圳市物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)定要求，物業(yè)管理處應(yīng)該按照管理成本的10%提取管理傭金上交物業(yè)管理公司，這部分提取的傭金可以列入物業(yè)管理處的管理成本。如果物業(yè)管理處收不抵支，傭金可以少提，但是不可因為物業(yè)管理處收高于支而擅自提高計提標(biāo)準(zhǔn)。

5、物業(yè)管理企業(yè)最主要的一項基金就是住宅維修基金，它是一項區(qū)之于業(yè)主用之于業(yè)主的專項消費基金。物業(yè)管理企業(yè)必須按照代管理基金的性質(zhì)嚴格遵循物業(yè)管理條例及物業(yè)管理部門的規(guī)定核算管理合使用,二、綜合體物業(yè)管理公司的組織架構(gòu)和團隊建設(shè),綜合體商業(yè)管理公司,購物中心物業(yè)管理處,綜合體物業(yè)管理公司,衛(wèi)生清潔部,保安部,財務(wù)部,工程與設(shè)備部,工程部：電梯維護工程師、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備維護工程師、空調(diào)工程師、電器技工（負責(zé)強電、消防設(shè)備維護等）。 由于綜合體物業(yè)設(shè)施多，物業(yè)管理人員素質(zhì)要求高，需要注重知識共享和培訓(xùn),關(guān)于商業(yè)綜合體業(yè)主委員會的組建,業(yè)主委員會的成立標(biāo)志著業(yè)主們有了自己的自治組織，任何業(yè)主都可以通過委員會發(fā)

6、表意見和言論，所有的困難都可以提交委員會研究解決，通過業(yè)主委員會這個溝通的平臺，可以使業(yè)主逐漸了解物業(yè)管理公司是真正為購物廣場、為廣大業(yè)主著想，可以逐漸消除業(yè)主可能存有的戒心，使更多的業(yè)主配合我們的工作，比如在青島萬達購物廣場商鋪招商工作中，開始只有72個商鋪的業(yè)主將租賃權(quán)委托給了物業(yè)管理公司，在通過召開兩次業(yè)主委員會溝通以后，達到了102個，從而確保了購物廣場的商品布局能夠按照既定的規(guī)劃方案實施。 對于產(chǎn)權(quán)分散的商業(yè)街區(qū),還可以組織商業(yè)經(jīng)營委員會,共同決定重大經(jīng)營事宜,三、 綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案,綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)包括在項目規(guī)劃、建設(shè)與驗收交付階段的前期介入，開盤區(qū)的物業(yè)管理服

7、務(wù)，物業(yè)的接管驗收、入伙與裝修管理策劃及房屋質(zhì)量遺留問題的處理流程等。根據(jù)項目開發(fā)各階段的工作重點的不同，物業(yè)管理公司將委派相對應(yīng)的人員參與前期物業(yè)管理服務(wù)工作，充分發(fā)揮開發(fā)商自有物業(yè)的資源優(yōu)勢，確保產(chǎn)品更具人性化優(yōu)勢與恒久的品質(zhì),項目規(guī)劃設(shè)計階段,參與人員 前期介入小組：物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)副總經(jīng)理、項目經(jīng)理、工程和機電設(shè)備主管、財務(wù)部經(jīng)理 主要工作內(nèi)容 1、從物業(yè)管理角度對項目的整體布局提出建議，如在綜合體項目中，前期介入小組對機電設(shè)備節(jié)能和室內(nèi)空氣品質(zhì)、物業(yè)管理用房的位置、臨時停車場的設(shè)置等提出建議,因為空調(diào)和通風(fēng)系統(tǒng)是合理引起的物業(yè)管理糾紛-濟南萬達廣場案例,位置很好,知名品牌入住很多的綜

8、合體里邊的空氣環(huán)境不好,例如,在10月份或冬季卻很差 普遍問題就是室內(nèi)溫度過高,同時 空調(diào)采暖費也會很高,這樣的后果就算是把商家引進了， 也可能會存在退場的可能性 濟南萬達廣場客戶嫌空調(diào)采暖物業(yè)費過高,而要求退房的如下照片 及各大商場寫字樓的室內(nèi)環(huán)境很差的統(tǒng)計結(jié)果。需要在設(shè)計階段就考慮空調(diào)和通風(fēng)系統(tǒng)的節(jié)能與空氣質(zhì)量問題，采用送新風(fēng)調(diào)節(jié)和水冷卻模式,關(guān)于中央空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能比較,18萬平方米購物商場（享受不到夜晚谷值電價）全年采用電中央空調(diào)，每年冬夏共使用約240天，70元/平至100元/平（不含設(shè)備維護，年折損），即1260萬至1800萬全年采用非電中央空調(diào)（燃氣溴化鋰），40元/平至70元/平

9、（不含設(shè)備維護，年折損），即720萬至1260萬注：能源價格電價1元，燃氣價格3.6元/立方，設(shè)備均為國際一線品牌,成都萬象城市綜合體購物中心下沉廣場和主要入口,參與項目的規(guī)劃，如在本項目中，前期介入小組對綜合體出入口設(shè)計、人車分流、地下車庫預(yù)留各單元入口、小區(qū)景觀區(qū)道路設(shè)置殘疾人通道等的建議,綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案,3.全程參與公共設(shè)施設(shè)備的配套設(shè)計、方案制定與設(shè)備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護經(jīng)濟性等方面對公共設(shè)施設(shè)備的配套提出建議，參與設(shè)備采購、安裝及維保合同的洽談工作。通過上述工作，管理公司與設(shè)備供應(yīng)商建立了良好的溝通渠道，維保合同的簽訂使得管理公司、業(yè)主及開

10、發(fā)商的利益均得到有效的保護,前期介入要考慮空調(diào)等機電設(shè)備等的建筑承重的影響,三豐百貨施工過程中，第5層樓面原本是計劃設(shè)置溜冰場，后來就成了8家餐館，其中一間叫中韻餐廳。由于韓國人有吃飯時席地而坐的習(xí)慣，這家餐館的混凝土地面下添加了一層加熱設(shè)備，這極大的增加了承重結(jié)構(gòu)的負擔(dān)。此外，整幢大樓的空調(diào)設(shè)備都被安裝在了樓頂之上。3臺大型空調(diào)共重29公噸，加上開放空調(diào)滿水時，總重量更高達87公噸，達設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的承重負荷4倍之多。讓情況變得更糟的是，由于周圍居民對空調(diào)設(shè)備噪音的抱怨，大樓后部所有的空調(diào)設(shè)備都被移到了前部。這一移動本應(yīng)使用起重機，但結(jié)果是所有的設(shè)備都是直接在樓頂上利用滑輪被推拽到該位置，使本來已

11、經(jīng)超出負荷的樓頂出現(xiàn)裂痕，整個樓頂結(jié)構(gòu)大受損傷，并使承重柱受壓，位于中韻餐廳的承重柱更遭到重創(chuàng)。之后每次開動空調(diào)設(shè)備時，震動就將裂痕由樓頂逐漸擴散到第5層樓面，中韻餐廳的承重柱上的裂痕亦不斷擴大。1,1995年6月29日下午6點05分，大樓開始倒塌，在20秒內(nèi)，5層百貨大樓層層塌陷進地下4層內(nèi)，共造成502人死亡，937人受傷，是韓國歷史上在和平時期傷亡最嚴重的一起事故，也是世界上建筑自行倒塌的傷亡極其重大事故之一。 一般百貨承重450kg/平方米,參與景觀系統(tǒng)的方案研究,4.參與廣場綠化與空中花園景觀系統(tǒng)設(shè)計的論證，前期介入小組重點從后期維護的角度對綠化植物樹種、景觀的選擇、噴灌系統(tǒng)的布局、

12、保養(yǎng)期的維護保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)等方面提出建議。 例如,不同植物對土層厚度的要求,5.參與物業(yè)管理用房的位置及功能劃分布局討論，依照相關(guān)法律法規(guī)對物業(yè)管理用房的面積提出要求。 6.參與寫字樓和公寓戶型討論會，前期介入小組將管理公司已托管小區(qū)中業(yè)主對戶型設(shè)計的意見、裝修中的常見改動等情況反饋給開發(fā)商，以便開發(fā)商選擇最優(yōu)化的戶型設(shè)計方案。 7.參與綜合體建筑外立面的討論，從管理維護和安全管理的角度提出有關(guān)建議。 8.物業(yè)管理市場調(diào)查及目標(biāo)客戶群分析，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)服務(wù)，必須切實掌握目標(biāo)客戶群的需求，制定出有針對性的管理服務(wù)措施,綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案,施工圖設(shè)計階段的物業(yè)服務(wù)介入,參與人

13、員 前期介入小組，以管理公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理為主。 二.在管理的角度主要關(guān)注以下內(nèi)容，根據(jù)實際情況提出合理化建議 1.土建 1）對屋面、有防水要求的衛(wèi)生間（廚房）等防水材料的選擇 2）門、窗的材質(zhì) 3）屋面及管道井檢修口的位置及尺寸 4）地區(qū)氣候差異對房屋質(zhì)量的特殊要求 5）空調(diào)外掛機預(yù)留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集 6）煙道、排氣道的位置,餐飲業(yè)態(tài)建議集中區(qū)域布置 7）廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性,2.配套 1）室內(nèi)管道、計量器具、智能化設(shè)施布置的合理性，及2）給業(yè)主造成的影響 3）各種設(shè)備產(chǎn)生的噪音對業(yè)主的影響 4）各種設(shè)備總控制開關(guān)是否設(shè)在公共區(qū)域內(nèi) 5）各種設(shè)備設(shè)施的能源消

14、耗 6）室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響 7）智能化設(shè)施的可靠性、適用性與經(jīng)濟性,施工圖設(shè)計階段的物業(yè)服務(wù)介入,施工階段,一）參與人員 前期介入小組，由管理處經(jīng)理牽頭，適時安排工程維修人員參與。 （二）主要關(guān)注以下內(nèi)容，對影響后期管理的項目提出合理化建議 1.地產(chǎn)公司招標(biāo)工作介入 1）供方門、窗質(zhì)量及售后服務(wù)評價 2）公共設(shè)施設(shè)備質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及后期維修保養(yǎng)成本條款的制定 2.施工介入 1）房屋質(zhì)量控制 2）隱蔽工程檢查驗收記錄 3）設(shè)計變更記錄的收集 4）設(shè)施、設(shè)備的安裝調(diào)試及操作培訓(xùn) 5）成品保護 6）綜合體和小區(qū)體育設(shè)施、兒童游樂設(shè)施質(zhì)量,施工中的深圳華潤萬象城綜合體,物業(yè)管理

15、就是要為顧客創(chuàng)造美好和諧的環(huán)境,山抹微云，天粘衰草， 畫角聲斷譙門。 暫停征棹，聊共引離尊。 多少蓬萊舊事， 空回首，煙靄紛紛。 斜陽外，寒鴉萬點，流水繞孤村。 銷魂、當(dāng)此際， 香囊暗解，羅帶輕分。 謾贏得青樓、薄幸名存。 此去何時見也？ 襟袖上、空惹啼痕。 傷情處，高樓望斷，燈火已黃昏,秦觀滿庭芳,三.綜合體購物中心部分物業(yè)管理方案,購物中心是城市綜合體最重要的部分之一，其技術(shù)系統(tǒng)和服務(wù)功能也是綜合體各個部分中最為復(fù)雜的。一方面，需要針對顧客心理和行為需要及特征，在購物空間布局布置、環(huán)境營造、交通、導(dǎo)購等各種服務(wù)設(shè)施的運行和管理上必須采取有效措施，例如，邀請專門導(dǎo)示系統(tǒng)公司設(shè)置好導(dǎo)示標(biāo)志和臨

16、時標(biāo)志；另一方面，針對商家需要，在垃圾收集與處理，貨物的運輸、裝卸等服務(wù)設(shè)施運行和管理以及營銷推廣的組織和管理上，也要采取有效措施,購物中心物業(yè)管理任務(wù)一般包括,1.購物中心的前期介入 2.購物中心的裝修管理 3.保安和錄像監(jiān)控系統(tǒng) 確保對購物顧客的無打擾服務(wù) 4.購物中心的清潔 5.機電設(shè)施維護 6.電腦系統(tǒng)結(jié)算整個購物中心物業(yè)管理相關(guān)費用,對于購物中心在前期介入方面，要重點開展中央空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能以及綜合體物業(yè)管理成本預(yù)算,四.購物中心的裝修管理,購物中心裝修管理的流程與重點-以深圳華潤萬象城為例,安全第一,防火是裝修管理的重點。方便商戶裝修,將商戶裝修手冊等及時發(fā)放到商戶手中,2、購物中心

17、內(nèi)主力百貨商場“二次裝修”的要求和標(biāo)準(zhǔn)概述,百貨商場的裝修按內(nèi)容和階段不同可分為“一次裝修”和“二次裝修”?！耙淮窝b修”是指為其經(jīng)營的各種業(yè)態(tài)提供基本的物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)條件、硬件環(huán)境。包括為滿足業(yè)態(tài)經(jīng)營的需要對基建工程的必要修整和裝修，包括天棚、地面、柱體、墻面、樓梯、通道等；為經(jīng)營需要提供的必要基礎(chǔ)設(shè)施，包括水、電、空調(diào)、消防、安防、廣播、通訊設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)工程、照明、電梯等；為滿足商場營銷需要而進行的設(shè)施、促銷設(shè)施等,進駐商家的裝修,二次裝修”是指以“一次裝修”為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標(biāo)準(zhǔn)，進行的二次裝飾裝修。主要包括貨架、柜臺、壁柜、形象、陳列、燈光、色彩等。“二次裝修

18、”主要是由各品牌商家自己進行，因此制定好“二次裝修”的要求和標(biāo)準(zhǔn)，對于實現(xiàn)商場整體裝修的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，達到二次裝修的目的和效果具有重要意義,二次裝修”的目的是為了更好的展示品牌和商品形象，形成良好的賣場氛圍，體現(xiàn)商場的經(jīng)營定位、經(jīng)營特色、企業(yè)文化。所以商場的“二次裝修”一要符合商場的經(jīng)營定位要求， 二要符合商場的企業(yè)文化要求， 三要符合商場的整體形象要求， 四要充分展示品牌形象和商品形象,成都萬象城購物中心,組織好商場的“二次裝修”工作要遵循以下原則,一、彰顯個性與整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一的原則。“二次裝修”既要體現(xiàn)商家品牌、商品的特性與獨特的形象，又要與商場的整體定位、樓層、賣區(qū)的定位協(xié)調(diào)一致。 二、統(tǒng)一安

19、排，獨立執(zhí)行的原則。“二次裝修”要依商場的統(tǒng)一開業(yè)、調(diào)整計劃統(tǒng)一安排，同時每個品牌又要獨立設(shè)計、制作完成各自的裝修。 三、效率與質(zhì)量統(tǒng)一的原則。“二次裝修”既要保證時間和工期的要求，又要保證裝修質(zhì)量，做到不忽視每一個細節(jié)，不浪費點滴時間。 四、安全第一，規(guī)范施工的原則?！岸窝b修”施工過程中各品牌商家的裝修要按要求規(guī)范施工，把安全放在首位，嚴格執(zhí)行消防、用電、安全制度按操作流程規(guī)范施工,五、打造精品與厲行節(jié)約的原則。各品牌在“二次裝修”中要注重設(shè)計精心制作，打造品牌形象，同時又要杜絕在材料使用和制作工程上的浪費現(xiàn)象,二次裝修”工作要遵循和符合以下具體要求,一、商場形象管理的要求。各品牌專柜是置

20、身于商場整體之中的一員，因此各品牌專柜的裝修風(fēng)格、色彩、陳列等要符合商場的整體形象定位要求，其形象色彩其要與所在樓層、賣區(qū)及周邊相鄰品牌柜組協(xié)調(diào)一致。 二、商場裝修工作計劃和進度要求。各品牌、柜組“二次裝修”要按照商場的“裝修”整體工作計劃和進度按時完成裝修任務(wù)，以保證開業(yè)或調(diào)整計劃的如期完成,二次裝修具體要求,三、要遵循商場“二次裝修”的施工管理要求。商場的“二次裝修”同時有許多品牌柜組進行施工和安裝，所以保持和維護良好的秩序、保證施工安全、財產(chǎn)和人生安全十分重要，因此各品牌柜組必須按照商場的“二次裝修”施工管理要求組織施工。 四、遵守和執(zhí)行商場的“二次裝修管理”工作流程。為完成好“二次裝修

21、”工作商場制定了完善的商裝工作流程包括裝修方案審核、形象設(shè)計審核、圖紙審核、材料審核、施工隊伍審核以及施工管理、驗收等工作流程，各品牌柜組要按照商場的“二次裝修”工作流程與商場相關(guān)部門配合接受相關(guān)的管理和指導(dǎo)。 五、遵守和執(zhí)行相關(guān)的安全、消防等標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，保證施工和制作質(zhì)量。各品牌柜組的“二次裝修”還要遵照執(zhí)行有關(guān)部門關(guān)于安全、消防、等管理規(guī)定和技術(shù)要求、材料、工藝要求等，使得裝修結(jié)束后能夠通過驗收安全使用,百貨商場“二次裝修”的標(biāo)準(zhǔn)，因商場的經(jīng)營定位，具體的市場環(huán)境和物業(yè)條件會有所差別。各商場應(yīng)根據(jù)商場的經(jīng)營定位、市場環(huán)境、企業(yè)文化、物業(yè)特點制定好“二次裝修”的標(biāo)準(zhǔn)，用以規(guī)范和指導(dǎo)各品牌

22、柜組的“二次裝修”。 “二次裝修”的標(biāo)準(zhǔn)大體分為以下幾部分內(nèi)容： 一、色彩使用標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)企業(yè)vi的要求以及商場的經(jīng)營定位、業(yè)態(tài)形式、商品賣區(qū)特點等制定“二次裝修”的色彩使用標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。在標(biāo)準(zhǔn)中明確列出應(yīng)當(dāng)使用的色彩和禁止使用色彩。 二、品牌形象設(shè)計和展示柜、貨架設(shè)計制作標(biāo)準(zhǔn)。明確規(guī)定出品牌形象墻的高度、貨架、展示柜、試衣間的高度、規(guī)格尺寸要求和制作標(biāo)準(zhǔn),百貨商場“二次裝修,百貨商場“二次裝修,三、柜位設(shè)計、動線規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)列出柜位的朝向，貨架的擺放和朝向，及通道、動線和顧客的基本流向。 四、商品陳列標(biāo)準(zhǔn)。指出商品陳列的要求、原則和陳列方式。 五、裝修材料使用標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)商場的經(jīng)營定位和當(dāng)?shù)氐难b修

23、材料市場情況，規(guī)定應(yīng)當(dāng)使用的裝修材料和禁止使用的裝修材料。 六、電力和燈光照明標(biāo)準(zhǔn)。限定可以使用的電力容量、應(yīng)達到的燈光效果、可以使用和禁止使用的照明燈具。 七、消防和安保標(biāo)準(zhǔn)，列明在商裝設(shè)計和施工中應(yīng)執(zhí)行的消防和安保標(biāo)準(zhǔn),1、做好“二次裝修”的計劃和組織工作。 2、設(shè)計和做好“二次裝修”的工作流程。 3、為品牌和柜組提供準(zhǔn)確的柜位圖紙、詳盡的賣場規(guī)劃、企業(yè)文化、經(jīng)營定位信息和明確的裝修指導(dǎo)建議。 4、做好品牌裝修方案、形象、圖紙的審核指導(dǎo)工作。 5、及時的與品牌商家溝通，互通想法。 6、做好施工中的跟蹤工作，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。 7、加強管理和服務(wù)，做好品牌上的參謀。 “二次裝修”工作是商場開

24、業(yè)籌備和調(diào)整時的重要工作之一，因此必須做好,做好“二次裝修”工作，要注意解決好以下問題,1、 租戶提交的施工圖紙應(yīng)至少包括下列內(nèi)容： 效果圖 平面布置圖 天花布置圖 立面圖、剖面圖（包括店面、櫥窗、燈箱和招牌） 地面鋪裝圖 空調(diào)施工圖（包括設(shè)計說明、水管圖、風(fēng)管圖） 電氣圖（包括結(jié)線系統(tǒng)圖、照明線路圖、插座線路圖） 弱電系統(tǒng)施工圖（含網(wǎng)絡(luò)、電話、cctv、音響等） 給、排水（污）施工圖（租區(qū)內(nèi)如有衛(wèi)生間、茶水間、洗手盆等設(shè)計） 套有專業(yè)消防公司設(shè)計圖框的消防系統(tǒng)施工圖（包括消防噴淋布置圖、消防報警布置圖、消防排煙布置圖,二次裝修中商戶應(yīng)該向購物中心物業(yè)管理公司提交的資料,2、 餐飲類租戶另須增

25、加以下圖紙 廚房排油煙施工圖 給、排水（污）施工圖 燃氣管道及報警裝置布置圖（政府指定專業(yè)施工單位出具,北京朝陽大悅城餐飲商戶,3.名品購物中心與百貨裝飾設(shè)計管理規(guī)定,11 品牌商指定的裝飾設(shè)計公司應(yīng)提供經(jīng)國家主管部委認可的有效資質(zhì)證書及營業(yè)執(zhí)照、裝飾業(yè)績等。 12 通過商場審核的公司應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)提供a4 及以上幅面的裝飾現(xiàn)場平面圖、立面圖、 效 果圖、施工圖、天花燈位圖、電氣圖，圖紙應(yīng)詳盡標(biāo)注材質(zhì)品牌型號、尺寸，電氣圖應(yīng)詳細標(biāo)注單燈功率、分項功率、總功率。圖紙通過審批后，辦理施工手續(xù)。 13 出圖周期應(yīng)嚴格遵守我方規(guī)定的時間進行設(shè)計。 14 柜體高度未作特殊要求的應(yīng)遵守以下原則： 服裝類、

26、鞋類低柜高度 1.35m以下。 珠寶、飾品、化妝品類低柜高度 0.95m，炮臺展柜高 1.350m以下,15 高柜長度嚴格按照“t”字墻的限位制作,16 模特地臺高 1.5m,深 8m櫥窗玻璃高度應(yīng)到頂，鑲嵌不銹鋼、烤漆木飾面、烤漆鋁合金邊框， 2f以上商鋪不能制作模特底臺及櫥窗玻璃。 17 柜體面層應(yīng)選用烤漆或高檔防火板（機器無縫折邊）、嚴禁選用波音軟片及大芯板外刮膩子面層,18 柜體必須加裝易擦洗踢腳板。 19 消防栓請按國家最新消防要求采用不燃材質(zhì)進行裝飾處理。容易燃燒的材料和電焊作業(yè)區(qū)必須分隔3米以上。 1.10 1f商鋪化妝品區(qū)吊楣尺寸為 250mm厚 400mm高，2f3f門楣尺寸

27、詳見商場規(guī)劃圖。商鋪入口不小于 2米，2f、3f門楣統(tǒng)一為嵌入式門楣。門楣材質(zhì)請選用烤漆玻璃、金屬、石材等不易變形、開裂材質(zhì)。 1.11 地面鋪裝材料必須與通道地面保持一平，與通道地面銜接處用 5mm寬不銹鋼條收口 1.12 地面找平層不得直接使用水泥砂漿，應(yīng)使用水泥壓力板或塑料基膜進行間隔，再進行地面鋪設(shè),名品購物中心與百貨裝飾設(shè)計管理規(guī)定,名品購物中心與百貨裝飾設(shè)計管理規(guī)定,1.13 試衣間設(shè)計嚴格按照商場要求進行設(shè)計，通頂設(shè)計請考慮空調(diào)消防問題。 1.14 裝飾材料應(yīng)使用符合消防要求的綠色環(huán)保產(chǎn)品；玻璃均應(yīng)為夾膠、鋼化等安全玻璃。 1.15 圍擋應(yīng)嚴格按照商場要求進行制作，圍擋畫面請設(shè)計

28、精美、簡單，以品牌logo底紋為準(zhǔn)。 1.16 天花石膏板請選用12mm國優(yōu)防水石膏板,二次裝修的合理組織,1.工程部門牽頭,商業(yè)管理公司的招商部門配合,根據(jù)不同業(yè)態(tài)特點,制定裝修管理方案,邀裝修方案 請消防專家和空調(diào)專家提前審閱,給予專題指導(dǎo)。 2.合理安排裝修工期,為開業(yè)創(chuàng)造良好條件,預(yù)留一個月散發(fā)氣味時間,1、購物中心的開業(yè)后的物業(yè)管理,在裝修工程管理(公共空間改裝)完成后 購物中心建材定期維護、保養(yǎng)和更新 購物中心防水設(shè)施定期檢驗 購物中心外墻、主要隔間墻的使用管理 購物中心緊急逃生通道與逃生梯維持暢通,2、購物中心設(shè)備管理：定期保養(yǎng)、測試、一般故障排除、例行使用操作演練,空調(diào)設(shè)備(冷

29、卻水塔、管線系統(tǒng)等項目) 運輸設(shè)備(電梯、貨梯、扶梯、電動步道等) 消防設(shè)備(緊急照明、灑水、消防箱、滅火器、逃生器具) 機械停車設(shè)備與管理監(jiān)控設(shè)備 照明設(shè)備(一般照明與特殊照明,例如,業(yè)態(tài)調(diào)整后的照明隨著調(diào)整) 安全監(jiān)控 廣播系統(tǒng)(含緊急播音系統(tǒng),背景音樂的選擇) 電訊系統(tǒng) 電氣設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的維護和升級 緊急發(fā)電機、緊急排煙機等 給排水管線系統(tǒng) 污廢水處理設(shè)備 電子顯示版、電視墻、招牌 其它特殊用途的設(shè)備,1、合約管理(分類保存、到期更換、合約內(nèi)容變動 或糾紛處理等) 2、商品管理(進出貨管制、限銷商品查核、退換貨 處理等) 3、營業(yè)人員管理(服裝、儀容、上下班時間等) 4、營運配合管理(

30、促銷活動的配合) 5、品牌專賣店和進撤柜管理(進撤柜商品與設(shè)施裝備清點、場地 移交等) 6、裝璜設(shè)計與施工管理,二）設(shè)備廠商和商家管理,五.城市綜合體物業(yè)管理必須十分重視服務(wù)功能的開發(fā)和運用,1.首先，管理者必須充分有效地開發(fā)和運用城市綜合體各個部分的服務(wù)功能。城市綜合體各個部分都有自身服務(wù)功能的體現(xiàn)方式。例如，對于商務(wù)辦公樓，必須注重打造商務(wù)平臺。在提供基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)的前提下，必須充分挖掘客戶的商務(wù)需求，提供全面的商務(wù)服務(wù)。與此同時，根據(jù)商務(wù)辦公的專門特性，在燈光、色彩、小品、導(dǎo)示系統(tǒng)等環(huán)境元素的營造上形成品位，創(chuàng)造良好的商務(wù)空間和商務(wù)環(huán)境,購物中心的服務(wù)措施,購物中心是城市綜合體最重要的

31、部分，其技術(shù)系統(tǒng)和服務(wù)功能也是綜合體各個部分中最為復(fù)雜的。一方面，需要針對顧客心理和行為需要及特征，在購物空間布局布置、環(huán)境氛圍營造、內(nèi)部動線與外部交通呼應(yīng)、導(dǎo)購與導(dǎo)示系統(tǒng)等各種服務(wù)設(shè)施的運行和管理上必須采取有效措施； 另一方面，針對商家需要，在垃圾收集與處理，貨物的運輸、裝卸等服務(wù)設(shè)施運行和管理以及營銷推廣的組織和管理上，也要采取有效措施。 一般建議在商家的背面設(shè)置貨運通道,運貨通道與人流通道不沖突,城市綜合體是一個完整的有機系統(tǒng)。在這個系統(tǒng)中，每個部分的服務(wù)功能要求是不同的，例如，在公寓、寫字樓和酒店，就需要安靜、舒緩的環(huán)境，而購物中心則需要熱烈的商業(yè)氣氛，但綜合體各部分的服務(wù)功能又是相互

32、依存的。 例如，在商圈內(nèi)的綜合體項目,以購物中心作為中心,購物中心與人們的日常生活最為密切，滿足人們購物、娛樂和休閑，能夠充分滿足各類階層的消費需求，是綜合體中的核心部分,2.其次，整個綜合體各個部分服務(wù)功能的相互關(guān)系必須達到高度和諧和共生的狀態(tài),在cbd內(nèi),寫字樓是綜合體的核心部分,寫字樓需要公寓和酒店作為周圍重要的配套，其自身則是城市綜合體的主要功能，操縱著大部分資金流和物流方向，決定著綜合體的地位和功能,六.綜合體五星級酒店物業(yè)管理方案,五星級酒店的物業(yè)管理納入酒店管理的一個組成部分，具體包括清潔衛(wèi)生、保安和設(shè)施維護?？照{(diào)等設(shè)備維護可以統(tǒng)一由綜合體物業(yè)公司下屬的工程與設(shè)備部維護,電梯設(shè)備

33、檢修等聯(lián)絡(luò)專業(yè)電梯公司負責(zé)檢修。 五星級酒店可以設(shè)立專門的物業(yè)管理處，負責(zé)平時日常工作。 五星酒店物業(yè)管理也可以交給酒店管理公司配套的物業(yè)管理公司.例如,花園酒店由珠江物業(yè)酒店公司管理,目前市場有大型專業(yè)化酒店物業(yè)管理公司,例如,廣州花園酒店由廣州珠江物業(yè)酒店管理有限公司管理, 經(jīng)過20年的努力，珠江管理已發(fā)展成具有酒店管理、物業(yè)管理、房地產(chǎn)代理、物業(yè)清潔保養(yǎng)、管理人才培訓(xùn)、工程機電維修、飲食娛樂等多元經(jīng)營的公司,其組織架構(gòu)如下,五星酒店物業(yè)管理措施,五星酒店要求中央空調(diào)和電梯設(shè)備完好率較高,因此,必須有專業(yè)空調(diào)和電梯維修工程師駐扎現(xiàn)場,對設(shè)備即將到期檢修,提前做好預(yù)案,保證設(shè)備的較高完好率,

34、酒店管理合同需要約定空調(diào)等機電設(shè)備正常使用壽命,此外,對設(shè)備的使用壽命需要在交接中明確,正確按照中央空調(diào)的規(guī)程操作,合理使用,避免出現(xiàn)犧牲設(shè)備壽命,造成較大損失。一般采取如下措施: 1.業(yè)主和酒店管理委托合同中明確設(shè)備使用壽命。 2.業(yè)主或者酒店管理公司和物業(yè)管理公司明確設(shè)備使用壽命,做好設(shè)備檔案移交和設(shè)備檢查工作,海南華宇酒店,七.寫字樓和公寓物業(yè) 管理方案,寫字樓服務(wù)重點保證可靠性，供電和網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)可靠性納入重點工作。樓宇自動化系統(tǒng)管理和維護實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化和知識化服務(wù)，降低物業(yè)管理成本。可以采用遠程維護服務(wù)，與機電設(shè)備供應(yīng)商專家保持良好的網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，及時得到遠程視頻指導(dǎo),深圳京基100綜合體的超高層寫字樓,寫字樓的出租管理,寫字樓的出租管理是整個物業(yè)管理的重點,要根據(jù)物業(yè)的檔次和定位,選擇最適合的租戶群體,以高檔5a寫字樓為例,100米以上需要以大企業(yè)總部作為主