房地產(chǎn)工程管理培訓(xùn)精選文檔

1、房地產(chǎn)公司工程管理,呂濤,房地產(chǎn)工程管理簡介,工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)的中心環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)行業(yè),跟工程對應(yīng)的項目管理正逐漸成為企業(yè)保障產(chǎn)品品質(zhì),取得經(jīng)濟效益的重要手段,建筑產(chǎn)品作為特殊的商品，一次性投資大、建設(shè)周期,長、使用壽命長，全生命期均需維護，購房者可以說,是花費了巨資，因此房產(chǎn)的品質(zhì)可謂“至高無上,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想持續(xù)、長久、健康發(fā)展，必須重,視建設(shè)項目整個生命周期的工程管理,以保證產(chǎn)品的,品質(zhì)，時刻維護自身的聲譽,提綱,房地產(chǎn)工程管理“三要素,探討房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式,暨從我國建筑總,承包施工的裂變看房地產(chǎn)工程管理發(fā)展方向,房地產(chǎn)工程管理方法即六大體系六個流程四個,延伸,各管理體系的

2、操作理念,如何理順房地產(chǎn)工程管理流程,案例分析,房地產(chǎn)工程管理“三要素,公司的工程管理資源環(huán)境,房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部工程管理思路是否統(tǒng)一,房地產(chǎn)工程管理方法,探討房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式,暨從我國建筑總,承包施工的裂變看房地產(chǎn)工程管理發(fā)展方向,探討房地產(chǎn)工程管理模式的背景,國際工程總承包管理模式及其特點（簡單介紹,我國工程總承包管理的發(fā)展情況（重點介紹工,程總承包的基本情況及優(yōu)點,工程總承包這么好，為什么在我國推行得很慢,建筑施工總承包裂變分析,近期我國房地產(chǎn)工程管理的發(fā)展方向,影響房地產(chǎn)工程管理模式改變的幾種可能,房地產(chǎn)工程管理方法,房地產(chǎn)工程管理六大體系：工程計劃管理體系、工程,技術(shù)管理體系、工程

3、成本管理體系、工程質(zhì)量與安全,管理體系、工程風(fēng)險管理體系、現(xiàn)場管理標(biāo)準(zhǔn)化,房地產(chǎn)工程管理六個流程：計劃管理流程、現(xiàn)場工程,技術(shù)管理流程、工程質(zhì)量控制流程、合同管理與現(xiàn)場,簽證管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程,房地產(chǎn)工程管理四個延伸：建筑產(chǎn)品人性化功能開,發(fā),建筑產(chǎn)品高新技術(shù)應(yīng)用,建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維,修,員工與供應(yīng)商培訓(xùn),房地產(chǎn)工程管理方法工程計劃管理體系,工程計劃管理是我們房地產(chǎn)工程管理最重要的部分,工程計劃管理體系主要是通過一系列的預(yù)控計劃，使得參與工程管理的主要,管理人員先在自己的腦子里把樓蓋起來，做到心中有數(shù)，同時把各部門的工,作有機地銜接起來，保證公司的工作步調(diào)協(xié)調(diào),工程計劃管

4、理體系的主要內(nèi)容,工程范圍劃分及相互搭接關(guān)系分析；（重點,工程實施過程中組織架構(gòu)及人員的安排,工程時間計劃管理，包括：房地產(chǎn)項目開發(fā)的發(fā)展控制計劃、工程實施控制,計劃、施工圖出圖計劃、承建商分判計劃、甲供材料進場計劃、樣板確認計,劃；（重點,工程質(zhì)量規(guī)劃,工程投資（成本）規(guī)劃,信息溝通與傳遞規(guī)劃,工程風(fēng)險的應(yīng)對措施,產(chǎn)品交接及運行規(guī)劃,房地產(chǎn)工程管理方法工程技術(shù)管理體系,工程技術(shù)管理體系是房地產(chǎn)工程管理的基礎(chǔ)和底盤。沒有技術(shù)底盤，工,程成本控制不住或者說控制得不科學(xué)（舉門窗配件的例子）；沒有技術(shù),底盤，工程質(zhì)量控制將是隨機，設(shè)計圖紙好一點、施工單位強一點、地,盤經(jīng)理敬業(yè)一點，質(zhì)量就好一點，而不

5、能保證公司所開發(fā)樓盤質(zhì)量的穩(wěn),定性,工程技術(shù)管理體系的主要內(nèi)容,工程技術(shù)管理平臺的搭接與跟蹤完善；（重點,工程選材用料標(biāo)準(zhǔn)的制訂,重點,各項分部工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制定,招標(biāo)技術(shù)標(biāo)的評審與確定,重要分項分部工程施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制訂或確定,工程技術(shù)交底與培訓(xùn),現(xiàn)場技術(shù)管理工作的指導(dǎo)與監(jiān)督,房地產(chǎn)工程管理方法工程成本管理體系,工程成本管理體系是公司經(jīng)營最關(guān)心的，也是公司老板所關(guān)心的。成本,管理體系主要是通過項目定位、工程成本測算、控制設(shè)計階段、工程招,標(biāo)動態(tài)控制、現(xiàn)場簽證等一系列的環(huán)節(jié)進行控制,工程成本管理體系的主要內(nèi)容,項目工程成本測算與現(xiàn)金流安排，確定付款原則,重點,工程成本數(shù)據(jù)庫的建立與跟蹤完善,工

6、程供方資源管理,項目工程成本目標(biāo)的制定,重點,工程招標(biāo)管理（包括采購,工程合同交底與工程合同管理,工程成本動態(tài)評估與管理；（重點,預(yù)付款與進度款支付管理,工程竣工結(jié)算管理,保固金支付管理,房地產(chǎn)工程管理方法工程質(zhì)量與安全管,理體系,質(zhì)量是企業(yè)的生命。雖然現(xiàn)在社會上，特別是房地產(chǎn)行業(yè)中，非常注重,營銷，編制各種各樣的營銷概念，但是我相信房地產(chǎn)的競爭最終是產(chǎn)品,的競爭，是產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量的營銷，而工程質(zhì)量是建筑產(chǎn)品質(zhì)量的重要,的、核心的組成部分。在房地產(chǎn)市場上，對于工程質(zhì)量，很大一部分公,司平時不是很關(guān)心的，認為那是施工單位的事情，但是一旦出了問題,面對業(yè)主的維權(quán)，面對輿論的壓力，下至普通工程師，上

7、至公司老板,都很緊張，所以，防微杜漸，未雨綢繆，建立工程質(zhì)量保證體系是非常,有必要的,工程質(zhì)量管理體系的主要內(nèi)容,工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的定位分析；（重點,重要分項分部工程施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定或確認,承建單位和監(jiān)理機構(gòu)工程質(zhì)量與安全體系的檢查與監(jiān)督；（重點,工程實體質(zhì)量與現(xiàn)場安全系統(tǒng)性偏差的控制,重大工程質(zhì)量與安全處理的應(yīng)急措施,房地產(chǎn)工程管理方法工程風(fēng)險管理體系,工程風(fēng)險管理。做任何工作都存在風(fēng)險，工程管理同樣存在,風(fēng)險，所以我們那要對工程風(fēng)險進行識別、預(yù)警和采取應(yīng)急,措施,工程風(fēng)險管理體系的主要內(nèi)容,工程風(fēng)險識別一覽表,工程風(fēng)險可能出現(xiàn)的概率和損失估算,工程風(fēng)險管理重點,工程風(fēng)險防范對策,工程風(fēng)險管理

8、責(zé)任劃分,房地產(chǎn)工程管理方法現(xiàn)場管理標(biāo)準(zhǔn)化,有了嚴謹?shù)挠媱澒芾眢w系，有了工程技術(shù)底盤，有了工程成,本動態(tài)控制的套路，有了完善的工程質(zhì)量監(jiān)控系統(tǒng)，有了工,程風(fēng)險的防范措施，現(xiàn)場管理就會變得很輕松，現(xiàn)場管理就,可以做“麥當(dāng)勞”，做現(xiàn)場管理標(biāo)準(zhǔn)化，這樣就可以降低我,們對現(xiàn)場管理人員的要求，避免房地產(chǎn)工程管理對項目部的,依賴。現(xiàn)場管理標(biāo)準(zhǔn)化通過,6,個流程來實現(xiàn),現(xiàn)場管理標(biāo)準(zhǔn)化的主要內(nèi)容,計劃管理流程；（重點,現(xiàn)場工程技術(shù)管理流程,工程質(zhì)量控制流程,合同管理與現(xiàn)場簽證管理流程,甲供材料管理流程,文件管理流程,房地產(chǎn)工程管理建筑產(chǎn)品人性化功能開發(fā),建筑產(chǎn)品與其它工業(yè)產(chǎn)品，比如冰箱、彩電，都是為消費者生產(chǎn)

9、的消費,品，都是一種產(chǎn)品，從這個意義上講，建筑產(chǎn)品與其它工業(yè)產(chǎn)品來說,沒有什么區(qū)別,建筑產(chǎn)品人性化的考慮或者精致程度，就遠遠不如工業(yè)產(chǎn)品,著名的房地產(chǎn)公司，萬科、中海等品牌公司，已經(jīng)開始致力于建筑產(chǎn)品,人性化功能研究,2003,年是萬科的建筑無限生活空間年，就是深化建筑,產(chǎn)品的細部推敲,建筑設(shè)計市場目前的實際現(xiàn)狀，要求房地產(chǎn)企業(yè)自己要研究建筑產(chǎn)品的,人性化功能,舉例說明建筑產(chǎn)品人性化功能開發(fā),建筑篇。園林篇,房地產(chǎn)工程管理建筑產(chǎn)品高新技術(shù)應(yīng)用,蓋房子，秦磚漢瓦幾千年，行外人士總覺得我們這些蓋房子,的是“老土”，在目前高新技術(shù)發(fā)展迅猛的時期，我們有必,要引進成熟的高新技術(shù)，提升產(chǎn)品的方便性和舒適

10、度,在建筑高新技術(shù)方面，是技術(shù)領(lǐng)先了，應(yīng)用落后了，我們這,些房地產(chǎn)專業(yè)人士沒有真正起到溝通高新技術(shù)與客戶之間橋,梁的作用,那些能夠給客戶帶來安全、生活便利方面的高新技術(shù)，我們,非常有必要盡快推薦給客戶，遠程控制空調(diào)、洗衣機等,房地產(chǎn)工程管理,建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷的,維修,建筑市場的客觀情況，建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷在所難免，這是一個客,觀的事實,業(yè)主的維權(quán)意識越來越強，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的維修壓力,建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修是我們服務(wù)的一個延伸，在建筑產(chǎn)品后期,服務(wù)方面，應(yīng)該說，房地產(chǎn)企業(yè)落后于部分工業(yè)產(chǎn)品企業(yè)，象海,爾、美的等等。搞好產(chǎn)品的后期服務(wù)，是提升企業(yè)品牌、培養(yǎng)回,頭客的重要環(huán)節(jié)。這也是我所提倡的真

11、正做好客戶服務(wù)的意圖,一個優(yōu)秀的工程師，不一定是一個優(yōu)秀的維修工程師，建筑產(chǎn)品,質(zhì)量缺陷維修對維修人員除了專業(yè)知識要求外還有特殊的要求,比如：善于與業(yè)主溝通、有耐心，所以專業(yè)維修隊伍將會應(yīng)運而,生,在深圳，地產(chǎn)公司有專門的客戶服務(wù)部負責(zé)維修，維修工作有了,一定的深度。舉例：中海地產(chǎn)的,維修簡報,維修總結(jié),房地產(chǎn)工程管理,員工與供應(yīng)商培訓(xùn),員工培訓(xùn)。一個團隊能否形成，單兵優(yōu)勢能否轉(zhuǎn)化成集團軍的優(yōu),勢，關(guān)鍵是理念是否統(tǒng)一，也包括技術(shù)、成本、質(zhì)量、進度方面,的理念，所以通過培訓(xùn)統(tǒng)一理念是有必要的。這也是前面我在房,地產(chǎn)工程管理“三要素”中強調(diào)的第二個要素,供應(yīng)商培訓(xùn)。工程項目，一塊磚一片瓦，都是施工

12、單位拿上去的,地產(chǎn)公司的思路統(tǒng)一了，施工單位不能理解無法執(zhí)行，工程管理,的良好愿望也無法實現(xiàn),房地產(chǎn)工程管理六大體系與承建單位、監(jiān),理機構(gòu)工作的關(guān)系,1,根據(jù)建設(shè)工程項目管理規(guī)范,GB/T50326,2001,的要求,施工單位工程管理工作可以歸納為“四控四管一協(xié)調(diào)”，即進,度控制、質(zhì)量控制、安全控制、成本控制、現(xiàn)場管理、合同管,理、信息管理、生產(chǎn)要素管理、組織協(xié)調(diào),監(jiān)理單位工程管理工作可以歸納為“三控二管一協(xié)調(diào)”，即進,度控制、質(zhì)量控制、成本控制、合同管理、信息管理、組織協(xié),調(diào),房地產(chǎn)工程管理六大體系，即計劃管理體系、工程成本管理體,系、工程技術(shù)管理體系、工程質(zhì)量與安全管理體系、工程風(fēng)險,管理

13、體系、現(xiàn)場管理標(biāo)準(zhǔn)化,房地產(chǎn)工程管理六大體系與承建單位、監(jiān),理機構(gòu)工作的關(guān)系,2,因工程管理行為主體的不同，房地產(chǎn)工程管理與施工單位、監(jiān),理機構(gòu)的工程管理肯定存在差異，關(guān)注的角度不同，采取的方,式不同，主要表現(xiàn)在以下幾個方面,工程進度控制方面：房地產(chǎn)企業(yè)的計劃安排是施工單位、監(jiān),理單位計劃安排的依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的計劃管理從業(yè)主宏觀控,制的角度，對整個項目的實施進行全面布置，而施工單位僅僅,局限于工程本身，相對更微觀一些,工程技術(shù)管理方面：施工單位和監(jiān)理單位關(guān)注的是施工方案,施工構(gòu)造以及施工工法，而房地產(chǎn)工程技術(shù)管理的任務(wù)則是將,營銷理念轉(zhuǎn)化為工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（技術(shù)參數(shù)），然后按照確定的,技術(shù)參數(shù)進

14、行招標(biāo)，定標(biāo)后確定的產(chǎn)品部品或者施工出來的產(chǎn),品，符合營銷意圖,工程成本控制方面：施工單位和監(jiān)理單位關(guān)注的是對工程合,同成本的控制，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注是項目的投資回報成本,房地產(chǎn)工程管理六大體系與承建單位、監(jiān),理機構(gòu)工作的關(guān)系,3,因工程管理行為主體的不同，房地產(chǎn)工程管理與施工單位、監(jiān),理機構(gòu)的工程管理肯定存在差異，關(guān)注的角度不同，采取的方,式不同，主要表現(xiàn)在以下幾個方面,工程質(zhì)量控制方面：施工單位和監(jiān)理單位關(guān)心的是按圖施工,符合國家或地方的施工質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)則關(guān)心的是,客戶產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；施工單位考慮如何保證把工程質(zhì)量做好,房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心是施工單位和監(jiān)理單位是否健全了保證工程質(zhì),量的管理

15、體系,工程現(xiàn)場管理方面：施工單位考慮如何組織施工，房地產(chǎn)企,業(yè)檢查施工單位和監(jiān)理單位是否有完善的現(xiàn)場管理體系,回顧房地產(chǎn)工程管理方法,房地產(chǎn)工程管理六大體系：工程計劃管理體系、工程,技術(shù)管理體系、工程成本管理體系、工程質(zhì)量與安全,管理體系、工程風(fēng)險管理體系、現(xiàn)場管理標(biāo)準(zhǔn)化,房地產(chǎn)工程管理六個流程：計劃管理流程、現(xiàn)場工程,技術(shù)管理流程、工程質(zhì)量控制流程、合同管理與現(xiàn)場,簽證管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程,房地產(chǎn)工程管理四個延伸：建筑產(chǎn)品人性化功能開,發(fā),建筑產(chǎn)品高新技術(shù)應(yīng)用,建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維,修,員工與供應(yīng)商培訓(xùn),探討房地產(chǎn)工程管理模式的背景,我國工程管理現(xiàn)狀,我國理論界情況，理論層次,國際工程管理的趨勢,Design-Building,一體化,房地產(chǎn)工程管理研究的理論層次,PM,Project management,項目管理,OPM,Owner PM