定價實例——東直門交通樞紐可比樓盤量化定價

1、定價實例東直門交通樞紐可比樓盤量化定價一 所在片區(qū)范圍及樣本界定本項目的價格確定分為從公寓、寫字樓、商業(yè)、地下車位四個不同物業(yè)類型，將與東直門周邊項目進行比較，同時鑒于本項目是超大型建筑綜合體項目，其寫字樓商業(yè)等物業(yè)的主要競爭對手是位于CBD區(qū)域的綜合體項目，因此本項目最終片區(qū)范圍確定為CBD、朝陽門及東直門周邊區(qū)域，樣本以在售大型綜合體項目為主。二公寓部分1定級因素權重確定權重是一個因素對樓盤等級高低影響程度的體現(xiàn)。由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選擇為樓盤定級因素，只有在進行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤定級因素。上述最終選出17個因素，權重總分為5分。每一個因素的

2、權重分別為：位置0.6、配套0.5、銷售情況0.5、工程進度0.5、物業(yè)管理0.3、建筑質(zhì)量0.3、交通0.3、城市規(guī)劃0.3、樓盤規(guī)模0.3、朝向0.3、室內(nèi)裝飾0.2、付款方式0.2、外觀0.1、發(fā)展商信譽0.1、廣告0.1、停車位數(shù)量0.1。2 樓盤定級公式：P=Wi*Fi/5=（W1*F1+W2*F2+W3*F3+Wn*Fn）/5P總分n樓盤定級因素的總數(shù)Wi權重Fi分值可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表（一）項目名稱/因素及權重東方銀座當代萬國城海晟名苑財富中心位置0.6109914配套0.510121212物業(yè)管理0.310101014建筑質(zhì)量0.31010913交通0.3108812城市

3、規(guī)劃0.31010913樓盤規(guī)模0.310121114朝向0.310111111外觀0.11011912室內(nèi)裝飾0.21091210發(fā)展商信譽0.110121012付款方式0.210101010戶型設計0.310121212銷售情況0.51012914工程進度0.5109108廣告0.11011812停車位數(shù)量0.110111110分值1010.4210.0212.14注：我們以東方銀座為參考樣本，將其每一項打為10分，其他項目各因素均以其為標準進行比較打分?？杀葮潜P綜合因素量化統(tǒng)計表（二）項目名稱/因素及權重華貿(mào)中心萬達廣場金地國際花園建外SOHO位置0.612121011配套0.51413

4、1110物業(yè)管理0.31413119建筑質(zhì)量0.31212109交通0.31010910城市規(guī)劃0.313131213樓盤規(guī)模0.315131111朝向0.310101111外觀0.11211109室內(nèi)裝飾0.212121410發(fā)展商信譽0.112121312付款方式0.210101012戶型設計0.312111413銷售情況0.514131313工程進度0.588910廣告0.112121014停車位數(shù)量0.111101111分值12.0211.5411.0210.98可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表（三）項目名稱/因素及權重鉑宮昆泰國際中心和喬麗致東直門交通樞紐位置0.61111910配套0.5

5、1112914物業(yè)管理0.310111414建筑質(zhì)量0.39101012交通0.3810815城市規(guī)劃0.3911910樓盤規(guī)模0.31112914朝向0.310101011外觀0.1891211室內(nèi)裝飾0.210121413發(fā)展商信譽0.110131413付款方式0.210101011戶型設計0.310111514銷售情況0.58111310工程進度0.59976廣告0.19121014停車位數(shù)量0.110101115分值9.6810.7810.3811.623 定價計算表樓盤名稱分值價格鉑宮9.6815000東方銀座1015000海晟名苑10.0216600當代萬國城10.4215000建

6、外SOHO10.9816000昆泰國際中心10.7814000和喬麗致10.3814500金地國際花園11.0213000財富中心12.1418000萬達廣場11.5412500華貿(mào)中心12.0215000注：表中樓價為均價（元/平方米）根據(jù)表中給出的原始數(shù)據(jù)，大致可以判斷出樓價與樓盤得分因素分值之間近似呈直線相關。故所將要建立方程式為：Y=bx+a根據(jù)原始數(shù)據(jù)比較，得出a=13520，b=133.44，即：Y=133.44x+13520其中Y為樓盤均價，X為樓盤得分。東直門交通樞紐公寓經(jīng)過初步預估，分值為11.62，將得分套入公式Y=133.44x+13520，得出本項目公寓的樓價平均為15

7、070/元平方米（此價格均為精裝修價格，精裝修成本在每平方米800以上）。此價格與邊臨近項目價格非常接近，考慮到本項目的地理位置和項目特色均比周邊項目有優(yōu)勢，因此本項目的均價預估可以有10%的上揚空間。三 寫字樓部分1 定級因素權重設定影響寫字樓的各個因素目前已經(jīng)有了比較標準的判定，其衡量和確定的打分標準與公寓有很大的差別，目前共分為三大類二十七個小項的打分因素，并且每一個小項均有非常嚴格的量化標準來判定，其權重總分100。2 樓盤定級公式：P=Wi*Fi/100=（W1*F1+W2*F2+W3*F3+Wn*Fn）/100P總分n樓盤定級因素的總數(shù)Wi權重Fi分值可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表（一

8、）樓盤名稱樓盤名稱樓盤名稱樓盤名稱樓盤名稱權重嘉里中心華貿(mào)中心萬通中心新保利朝外MAN內(nèi)外交通的便捷度444352是否臨近交通干道344354內(nèi)部交通的合理性344443商務氛圍204.754.54.544.4凈高454555標準層面積545454樓層布局35544.55標識545455景觀334342車位224245電梯數(shù)量255555公用配套255555衛(wèi)生間255554大堂面積255554空調(diào)445454電力供應255554電梯品質(zhì)255454其他244444智能化水平1055555外裝修455555大堂裝修255555電梯廳裝修254455公共走廊裝修154554衛(wèi)生間裝修144444

9、物業(yè)管理公司的知名度323435物業(yè)管理水平444345入住客戶的素質(zhì)354544合計4.434.524.264.554.34可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表（二）樓盤名稱樓盤名稱樓盤名稱樓盤名稱樓盤名稱樓盤名稱權重第三置業(yè)財富中心昆泰國際中心鉑宮建外SOHO東直門交通樞紐內(nèi)外交通的便捷度4355545是否臨近交通干道3555555內(nèi)部交通的合理性3454445商務氛圍2044.754.54.254.54凈高4355545標準層面積5455454樓層布局3454454標識5555455景觀3243444車位2544245電梯數(shù)量2255455公用配套2555445衛(wèi)生間2454445大堂面積2454

10、335空調(diào)4244445電力供應2455545電梯品質(zhì)2354445其他2344444智能化水平10454434外裝修4454444大堂裝修2454434電梯廳裝修2454434公共走廊裝修1454434衛(wèi)生間裝修1344434物業(yè)管理公司的知名度3525345物業(yè)管理水平4545245入住客戶的素質(zhì)3354334合計3.854.74.413.984.074.443 定價計算表樓盤名稱分值價格第三置業(yè)3.8511500鉑宮3.9815800建外SOHO4.0722000萬通中心4.2616400朝外MAN4.3414000昆泰國際中心4.4115000華貿(mào)中心4.5217000新保利4.552

11、6000財富中心4.722000注：表中樓價為均價（元/平方米）根據(jù)表中給出的原始數(shù)據(jù)，大致可以判斷出樓價與樓盤得分因素分值之間近似呈直線相關。故所將要建立方程式為：Y=bx+a根據(jù)原始數(shù)據(jù)比較，得出a=-20016，b=8786.1，即：Y=8786.1x-20016其中Y為樓盤均價，X為樓盤得分。東直門交通樞紐寫字樓經(jīng)過初步預估，分值為4.44，將得分套入公式Y=8786.1x-20016，得出本項目寫字樓的樓價平均為18994.3 /元平方米，此價格與目前市場情況基本相符，估計有10%左右的誤差。注：對本案寫字樓的評分，凡是硬件部分，均預先按甲級寫字樓最高標準判分。四 商業(yè)部分由于商業(yè)的

12、類型很多，目前很難有一個統(tǒng)一的標準來給商業(yè)打分，我們只能根據(jù)目前周邊在售項目的商業(yè)價格來預估本案商業(yè)價格。項目名稱公寓（元/平米）寫字樓（元/平米）商業(yè)（元/平米）萬達廣場125001400035000藍堡國際中心120001600020000建外SOHO160002200045000起價北京財富中心180002200040000-45000昆泰國際中心140001500035000-50000朝外men120001400035000華貿(mào)中心150001700033000住邦2000塔樓：9700；板樓起價：1059031500百富國際1600026000鉑宮150001580021800嘉都

13、中心1600027000中國第一商城1300030000尚都國際中心1500030000注：表中樓價為均價（元/平方米）從上表中可以看出，目前CBD和朝外地區(qū)的商業(yè)價格在20000-45000元/平方米之間，區(qū)域整體平均價格在32000元/平方米左右，商業(yè)的價格與其所在位置以及商業(yè)形態(tài)有著很大的關系。本案的商業(yè)分為地面和地下兩大部分，同時商業(yè)類型分為地下商業(yè)街、地面購物中心及少量臨街商鋪，另外結合本案將來的地理位置優(yōu)勢，我們建議：地下商業(yè)街的價格在25000-35000元/平方米，地面購物中心的售價在35000-40000元/平方米，臨街商鋪的售價可以達到45000元/平方米以上。五 車位部分車位目前也尚未形成統(tǒng)一的打分標準，我們只能根據(jù)目前三大區(qū)域的市場價格及本案車位的數(shù)量來預估車位價格。項目名稱車位價格（萬/個）萬達廣場17藍堡國際中