2010年上半年全國房地產(chǎn)市場總結(jié)及下半年趨勢分析報告

1、2010年上半年全國房地產(chǎn)市場總結(jié)及下半年趨勢分析報告2010年上半年，針對中國房地產(chǎn) 市場出中央推出了 嚴(yán)厲調(diào)控政策”，以期穩(wěn)定中國 房地產(chǎn)市場的發(fā)展，之后中國各地方陸續(xù)出臺了相應(yīng)的地方實施細(xì)則。對于2010年的上半年來講，如果用一句話總結(jié)，可以說是 亂花漸欲迷人眼”，而對于2010年下半年市場形式也可以用一句話預(yù)測順勢而為，靜觀其變”。一、2010年上半年中國房地產(chǎn)市場行業(yè)數(shù)據(jù)總結(jié)：1、房地產(chǎn)開發(fā)完成情況：2010年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長 38.1% ，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長 34.4% ，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。6月當(dāng)月，房地產(chǎn)

2、開發(fā)完成投資 5830億元，比2010年5月增加1845億元，增長46.3% 。2010年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7% ;房屋新開工面積 8.05億平方米，同比增長 67.9% ;房屋竣工面積 2.44億平 方米，同比增長18.2% ，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長 15.5% 。2010年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6% ，土地購置費4221億元，同比增長 84.0%。2、商品房銷售情況：2010年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4% ，增幅比1-5月回落

3、7.1個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長12.7% ，辦公樓增長53.2% ，商業(yè)營業(yè)用房增長 41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點。其中，商品住宅銷售額增長20.3% ，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長91.5% 和57.1% 。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況：2010年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33719億元，同比增長 45.6%。其中，國內(nèi)貸款6573億元，增長34.5% ;利用外資250億元，增長2.8%;企業(yè)自籌 資金12410億元，增長50.9% ;其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中， 定金及

4、預(yù)收款8064億元，增長40.1%;個人按揭貸款 4538億元，增長60.4%。4、全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù):房屋銷售價格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。2010 年 6 月份，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 11.4% ，漲幅比 5 月 份縮小 1.0 個百分點；環(huán)比下降 0.1% ， 5 月份為上漲 0.2% 。截止到 2010 年 6 月份，新建住宅銷售價格同比上漲 14.1% ，漲幅比 5 月份縮小 1.0 個百分點；環(huán)比價格與上月持平，而 2010 年 5 月份為上漲 0.4% 。其中，經(jīng)濟(jì)適用 房銷售價格同比上漲 1.1% ；商品住宅銷售價格上漲 15.8% ，其中

5、普通住宅銷售價格上 漲 15.2% ，高檔住宅銷售價格上漲 18.0% 。與 6 月份相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格持平； 商品住宅銷售價格下降 0.1% ，其中普通住宅銷售價格與上月持平，高檔住宅銷售價格下 降 0.2% 。2010 年 6 月份，二手住宅銷售價格同比上漲 7.7% ，漲幅比 5 月份縮小 1.5 個百 分點；環(huán)比下降 0.3% ，比 5 月份降幅縮小 0.1 個百分點。5 、全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)：2010 年 6 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱 “國房景氣指數(shù) ”）為 105.06 ，比 5 月份回落 0.01 點，比去年同期提高 8.51 點。從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資

6、分類指數(shù)為 105.54 ，比 2010 年 5 月份回落 0.02 點，比去年同期提高 11.94 點; 本年資金來源分類指數(shù)為 113.63 ，比 5 月份回落 3.06 點，比去年同期提高 14.90 點 ;土地開發(fā)面積分類指數(shù)為 93.22 ，比 5 月份提高 3.08 點， 比去年同期提高 0.83 點; 商品房空置面積分類指數(shù)為 104.65 ，比 5 月份提高 1.17 點， 比去年同期提高 16.06 點; 房屋施工面積分類指數(shù)為 109.39 ，比 5 月份回落 1.97 點， 比去年同期提高 15.50 點。二、房地產(chǎn)市場運(yùn)行的主要特征：1. 住房投資持續(xù)加快，商品房住房比

7、重持續(xù)上升：2010 年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 19747 億元，同比增長 38.1% ，其中，商 品住宅投資 13692 億元，同比增長 34.4% ，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 69.3% 。中國消費者住房消費要求的改變以及城市化進(jìn)程的加速， 對“改善型 ”和“享受型 ”住房 需求持續(xù)增加，同時由于房價的高漲促使 “住房 ”投資化嚴(yán)重，都促使商品房投資的熱度與 需求同步增加， 即使在房地產(chǎn)政策調(diào)控下， 房地產(chǎn)市場的投資熱度在一定時期內(nèi)不會改變。2. 土地開發(fā)增長較快，企業(yè)購置土地較為大膽：2010 年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 18501 萬平方米，同比增長 35.6%

8、，土地購置費 4221 億元，同比增長 84.0% 。由于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于未來房地產(chǎn)市場的看好趨勢，雖然受調(diào)控政策和房 地產(chǎn)市場銷售低迷的共同影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地已經(jīng)比較謹(jǐn)慎， 企業(yè)購置土地面 積增速有所回落，但大部分大型房地產(chǎn)企業(yè)由于戰(zhàn)略儲備、企業(yè)未來發(fā)展等因素考慮，在 部分城市大膽、大量購置土地，促使部分城市 “地王 ”頻現(xiàn)，在這些交易的影響下，促使 2010 年上半年整體土地購置面積增長較大，土地購置費增長明顯。3. 商品房建設(shè)增長平穩(wěn)，竣工面積增速高于往年：2010 年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 30.84 億平方米，同比增長28.7% ；房屋新開工面積 8

9、.05 億平方米，同比增長 67.9% ；房屋竣工面積 2.44 億平 方米，同比增長 18.2% ，其中，住宅竣工面積 1.96 億平方米，增長 15.5% 。2009 年的房地產(chǎn)市場的高漲運(yùn)行， 以及房價的持續(xù)高位運(yùn)行， 房地產(chǎn)消費者購房需 求的不斷增加等多重因素，使 2010 年上半年的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)持續(xù)保持一定的增長速 度， 新竣工面積以及新開工面積的增長等同步作用下，上半年延續(xù)到下半年的是房地產(chǎn)市場的存房量持續(xù)增加 , 市場供應(yīng)量持續(xù)增長，供求關(guān)系出現(xiàn)變化趨勢。4. 商品房銷售開始出現(xiàn)負(fù)增長，銷售壓力逐漸加大：2010 年上半年，全國商品房銷售面積 3.94 億平方米，比去年同期增長

10、 15.4% ， 增幅比 1-5 月回落 7.1 個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長 12.7% ，辦公樓增長 53.2% ，商業(yè)營業(yè)用房增長 41.6% 。從整體來看， 2010 年上半年銷售增加還是比較明顯的，特別是 2010 年的一季度， 但從二季度開始， 隨著中央調(diào)控政策的出臺， 特別是 “信貸政策 ”調(diào)整， 導(dǎo)致二季度開始時， 全國房地產(chǎn)市場銷售出現(xiàn)負(fù)增長，銷售增長逐漸回落，在部分城市短時間內(nèi)出現(xiàn)了 “零成 交”現(xiàn)象?？梢詮囊韵聰?shù)據(jù)中看出 ,2010 年上半年，商品房銷售額 1.98 萬億元，同比增長 25.4% ，增幅比 1-5 月回落 13.0 個百分點。其中，商品住宅銷售額增

11、長 20.3% ，辦公 樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長 91.5% 和 57.1% 。商品房銷售面積的下降幅度，在二季度較一季度有所加大，表明市場觀望情緒依然 較為嚴(yán)重。這是自 2003 年房價開始上漲以來，房地產(chǎn)市場觀望最濃厚的一次，更是商品 房銷售面積首次持續(xù)出現(xiàn)下降趨勢，并且這種趨勢的持續(xù)時間會很長，在下半年回轉(zhuǎn)的可 能性比較小。以上都導(dǎo)致未來自上半年開始到下半年，全國房地產(chǎn)市場銷售壓力增大，房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)資金回籠壓力增大。5. 價格漲幅出現(xiàn)回落，大部分城市房價未出現(xiàn)明顯下降：2010 年 6 月份，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 11.4% ，漲幅比 5 月 份縮小 1.0 個

12、百分點；環(huán)比下降 0.1% ， 5 月份為上漲 0.2% 。2010 年 6 月份，二手住宅銷售價格同比上漲 7.7% ，漲幅比 5 月份縮小 1.5 個百 分點；環(huán)比下降 0.3% ，比 5 月份降幅縮小 0.1 個百分點。從重點城市和區(qū)域的情況來看， 2010 年上半年全國房地產(chǎn)價格整體持續(xù)上漲， 但從 上半年部分一線城市來看，房地產(chǎn)銷售價格漲幅有所回落， 市場反應(yīng)更多的來自于變相優(yōu) 惠、促銷、贈送、暗折， 但大部分樓盤實際下跌幅度不是很大， 更多的并未出現(xiàn)實際下跌。 考慮到 “不可明示因素 ”考慮，上半年實際上已經(jīng)有部分城市房價已經(jīng)出現(xiàn)松動，其余城市 房價上漲幅度也明顯回落。6. 房地產(chǎn)

13、信貸增速減慢，大部分城市個人房地產(chǎn)貸款大幅萎縮：2010 年上半年， 受貨幣政策緊縮和市場銷售低迷的雙重影響， 個人房貸增速明顯放 緩?？梢郧逦匕l(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)信貸收縮的軌跡。 1-6 2489 億元、 3674 億元、 4552 億元、 5550 46.1 、44.3 、39.9 、 43.6 和 34.5 ，1443 億元、2193 億元、2955 100 以上， 但 5 月便回 輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出從國家統(tǒng)計局上半年的數(shù)據(jù)可以看出， 月，房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款逐月累計分別為 億元和 6573 億元， 逐月累計增幅分別為 逐月回落。個貸方面同樣如此： 1-6 月，個貸逐月累計數(shù)額分別為 億元、 37

14、44 億元和 4538 億元，前四個月的逐月累計增幅均在 落至 88.8 ，至 6 月進(jìn)一步降至 60.4 。不難看出， 4 月中旬新 臺后，五六月份房地產(chǎn)信貸收縮最為明顯。這表明，受調(diào)控政策影響以及人們對未來市場預(yù)期的調(diào)整，購房意向下降，個人房 貸增速明顯回落。7. 購房意愿依舊存在，市場觀望濃重：2010 年上半年 5 月份開始， 由于房地產(chǎn)新調(diào)控政策的出臺， 特別是信貸政策的收緊， 造成市場觀望情緒濃重， 特別是此次調(diào)控政策執(zhí)行力度和時間的不確定性、 房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)與購房者兩方同時觀望等多重作用下， 市場成交量大量萎縮， 同時大部分購房者對于 “高 位入市 ”的恐慌，都導(dǎo)致年中的市場導(dǎo)

15、向氣氛但由于大部分人對于未來中國房地產(chǎn)市場的長期看好，以及市場剛性需求的大量存 在，目前來講未來購房意愿還會持續(xù)比較長的時間，上半年出現(xiàn)的一定時期的市場調(diào)整， 并未改變這種格局。三、下半年政策調(diào)控的走向分析：1. 依舊保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，貫徹落實好已出臺政策的執(zhí)行情況：現(xiàn)階段來看， 中國房地產(chǎn)市場運(yùn)行整體上還是基本平穩(wěn)的， 市場中出現(xiàn)的一些變化 （市 場觀望情緒較重，銷售面積出現(xiàn)負(fù)增長，但大部分城市房價尚未明顯松動 ） 是上半年來房 地產(chǎn)調(diào)控政策剛剛實施的積極效果， 是對 2009 年房價持續(xù)過快上漲的一個調(diào)整。 下半年 房地產(chǎn)調(diào)控政策在總體上不宜松動， 尤其是住房保障政策和有關(guān)第二套房

16、的信貸政策必須 堅持，應(yīng)保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。 但針對部分城市出現(xiàn)的房價繼續(xù)高幅度上漲和信貸 松緊行為需密切關(guān)注，警惕其潛在風(fēng)險。2. 繼續(xù)加大住房保障力度，滿足中低收入家庭的住房需求：住房是居民生存的基本條件，然而單純依靠市場機(jī)制無法解決所有居民的居住問題。 因此加強(qiáng)住房保障是必然的選擇， 當(dāng)前我國住房保障的范圍和力度都偏低， 應(yīng)通過上半年 的新政策為基礎(chǔ)，進(jìn)一步需加大住房保障的力度，通過多層次的住房供應(yīng)體系，滿足中低 收入群體的住房需求。3. 加強(qiáng)銀行風(fēng)險管理，滿足正常信貸需求：首先，要滿足正常合理的房地產(chǎn)信貸需求，科學(xué)地支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，避免因 銀行盲目減少對企業(yè)開發(fā)造成不利影響

17、，甚至導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。同時，做好房地產(chǎn)風(fēng)險的預(yù)警和控制工作，重點是加強(qiáng)企業(yè)開發(fā)貸款和個人按揭貸款管理，警惕 “虛假按揭 ”和變相 “松緊 ”信貸的發(fā)生，要加強(qiáng)貸款審查和信貸過程的監(jiān)測。 對于信貸發(fā)生明顯不符合國家信貸調(diào)控政策的貨款審請， 要根據(jù)風(fēng)險對稱原則要求提高首 付比例和增加貸款利率等方式，杜絕變相 “松緊 ”按揭的發(fā)生。4. 繼續(xù)加強(qiáng)土地管理力度，嚴(yán)格耕地占補(bǔ)平衡管理首先，中央政府會繼續(xù)加強(qiáng)土地管理的力度，實施最嚴(yán)格的土地保護(hù)制度，嚴(yán)格保 護(hù)農(nóng)村土地，嚴(yán)格耕地占補(bǔ)平衡管理，確保耕地面積不減少。其次，根據(jù)國發(fā)文件的要求，增加中低價位，中小套型商品住房以及廉租住房、經(jīng) 濟(jì)適用房、 兩限房

18、的用地供應(yīng)， 調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)， 提高居住用地在土地供應(yīng)當(dāng)中的比重。 可以看出未來房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)則的發(fā)展趨勢。5. 繼續(xù)維護(hù)市場正常交易秩序，正確引導(dǎo)輿論導(dǎo)向：價格作為調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟(jì)的核心手段，其本質(zhì)就是可以通過價格的漲跌變化來引導(dǎo)市 場各方主體。同時，當(dāng)前市場中各種魚目混雜信息，容易誤導(dǎo)社會消費者，使人們不能對 市場形勢有一個客觀判斷。政府權(quán)威部門應(yīng)加強(qiáng)對市場有關(guān)信息的發(fā)布和解釋， 加強(qiáng)政府 公信力，正確引導(dǎo)輿論導(dǎo)向，和社會各界對市場形勢有一個準(zhǔn)確認(rèn)識，促進(jìn)消費者的理性 消費和企業(yè)和理性決策。6. 面對調(diào)控政策的延續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極采取措施應(yīng)對：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)該認(rèn)清形勢，積極采取措施應(yīng)對市場調(diào)整。 2010 年下半年，房 地產(chǎn)市場已經(jīng)步入調(diào)整中期， 預(yù)計本輪調(diào)整時間還要持續(xù)較長一段時間， 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做 好應(yīng)對較長時期市場低迷的準(zhǔn)備，積極采取措施，如尋求資金支持、降價促銷、加強(qiáng)管理 等，調(diào)整企業(yè)開發(fā)策略、經(jīng)營策略、銷售策略等，適時主動調(diào)整，將房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整對企 業(yè)的影響降至最低。四、2010 年下半年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析與展望2010 年，受