物業(yè)經(jīng)營管理全集.ppt

1、2021/1/13,1,物業(yè)經(jīng)營管理課件,2021/1/13,2,一、物業(yè)經(jīng)營管理概述 二、房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇 三、房地產(chǎn)投資分析技術(shù) 四、收益性物業(yè)價(jià)值評估 五、房地產(chǎn)市場與市場分析 六、租賃管理,七、成本管理 八、合同與風(fēng)險(xiǎn)管理 九、財(cái)務(wù)管理與績效評價(jià) 十、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理 十一、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理 十二、物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展,Contents,2021/1/13,3,第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述,第一節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理的概念 第二節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容,2021/1/13,4,測試應(yīng)考人員對物業(yè)經(jīng)營管理及其管理對象和工作內(nèi)容等知識的熟悉程度,一）考試目的,2021/1/13

2、,5,掌握：物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容，收益性物業(yè)的類型及特點(diǎn)，物業(yè)經(jīng)營管理的層次及各層次之間的關(guān)系。 熟悉：物業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容和常規(guī)工作內(nèi)容。 了解：物業(yè)經(jīng)營管理和傳統(tǒng)物業(yè)管理的異同和相互關(guān)系,二）考試基本要求,2021/1/13,6,物業(yè)經(jīng)營管理的性質(zhì)和管理對象 物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo) 管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)、綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的區(qū)別 物業(yè)經(jīng)營管理的類別 物業(yè)經(jīng)營管理的工作內(nèi)容,三）要點(diǎn)說明,2021/1/13,7,一、物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵,第一節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理的概念,物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理（Property Management

3、）、設(shè)施管理（Facilities Management）、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（Real Estate Assets Management）、房地產(chǎn)組合投資管理（Real Estate Portfolio Management）的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù),2021/1/13,8,物業(yè)經(jīng)營管理，突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動(dòng)僅局限于“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理”的局限，強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價(jià)值管理服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求,2021/1/13,9,物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)既包括了以保證物業(yè)正常使用

4、的運(yùn)行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動(dòng),2021/1/13,10,二、物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的管理對象,收益性物業(yè),寫字樓 零售商業(yè)物業(yè) 出租型別墅或公寓,工業(yè)物業(yè) 酒店 休閑娛樂設(shè)施等,2021/1/13,11,一）寫字樓,寫字樓是為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公部分和公用部分構(gòu)成，包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復(fù)合型寫字樓三種類型。 國外將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級。 對寫字樓分類一般考慮12個(gè)因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)

5、空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型,2021/1/13,12,二）零售商業(yè)物業(yè),選擇優(yōu)良租戶，優(yōu)化零售商業(yè)物業(yè)空間內(nèi)的零售商業(yè)的業(yè)態(tài)組合，保持和不斷提升該零售商業(yè)物業(yè)對顧客的吸引力，增加商場人流以增加其營業(yè)額，并最終實(shí)現(xiàn)零售商業(yè)物業(yè)業(yè)主和投資者的收益目標(biāo)。 零售商業(yè)物業(yè)主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個(gè)方面來分類,2021/1/13,13,零售商業(yè)物業(yè)的分類,區(qū)域購物中心 市級購物中心 地區(qū)購物商場,居住區(qū)商場 鄰里服務(wù)性商店 特色商店,所包含的內(nèi)容比較廣泛，在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上表現(xiàn)為完整性，在服

6、務(wù)范圍上面向商圈內(nèi)所有居民,零售商業(yè)物業(yè)的存在形式,只經(jīng)營零售業(yè)的獨(dú)立的建筑物或建筑群（中友百貨、北辰購物中心等） 某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分（國貿(mào)、時(shí)代廣場等,2021/1/13,14,三）出租型別墅或公寓,別墅：與城市或者大規(guī)模的居民聚居點(diǎn)有一定距離，周邊環(huán)境質(zhì)量比較高。 公寓：包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住,四）工業(yè)物業(yè),為人類生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間，包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等,2021/1/13,15,五）酒店和休閑娛樂設(shè)施,酒店與休閑娛樂設(shè)施的差別（軟、硬件設(shè)置和運(yùn)營管理模式等方面,主要是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會議、旅游

7、、休閑、康體娛樂活動(dòng)提供入住空間的建筑,2021/1/13,16,三、物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo),從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正常空間使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿Α?即：為業(yè)主或投資人創(chuàng)造回報(bào)和利潤,2021/1/13,17,四、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè),物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的發(fā)展過程，通常是從物業(yè)管理起家，逐漸向上延伸，過渡到物業(yè)管理與資產(chǎn)管理并重的復(fù)合型企業(yè)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種,2021/1/13,18,管理型：工作重點(diǎn)在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計(jì)劃、物業(yè)市場營銷與租賃管理、預(yù)算與成本管理、

8、專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績效評價(jià)和客戶關(guān)系管理等。 專業(yè)型：以專業(yè)分包或直接接受業(yè)主委托的形式，具有某種專業(yè)管理能力，如清潔、安全、環(huán)境綠化、設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)等。 綜合型：同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力，在總部設(shè)置管理層，同時(shí)設(shè)置若干專業(yè)化的分公司,2021/1/13,19,物業(yè)服務(wù)企業(yè)從管理層次上也可劃分為公司管理、現(xiàn)場管理和現(xiàn)場作業(yè)三個(gè)層次。 管理型和綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可提供物業(yè)管理顧問和咨詢等業(yè)務(wù),2021/1/13,20,一、物業(yè)經(jīng)營管理的層次,第二節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容,物業(yè)管理：核心工作是對物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向業(yè)主提供服務(wù)，以保障

9、其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)。 設(shè)施管理：設(shè)施管理的對象，主要是高新技術(shù)企業(yè)用房、醫(yī)院、科研教學(xué)設(shè)施、大型公共文體設(shè)施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè)；服務(wù)對象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu),2021/1/13,21,房地產(chǎn)資產(chǎn)管理：從對物業(yè)、設(shè)施和租戶的管理上升到聘用多個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和設(shè)施管理公司來同時(shí)管理多宗物業(yè)。 房地產(chǎn)組合投資管理：包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)；評價(jià)資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；審批資產(chǎn)管理公司提出的更新改造計(jì)劃；以經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的組合投資回報(bào)最大化為目標(biāo)；在合適的時(shí)機(jī)購置和處置物業(yè)資產(chǎn),2021/1/13,22,創(chuàng)造房地產(chǎn)投資利潤的三種基本途徑,在極好的條件下購買物業(yè)（從開發(fā)商或原

10、業(yè)主手中）； 在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來經(jīng)營物業(yè)； 在合適的時(shí)機(jī)售出物業(yè),物業(yè)經(jīng)營管理公司代表個(gè)人投資者或機(jī)構(gòu)投資者來促使這三個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，實(shí)際上就是以物業(yè)業(yè)主的角色在工作,2021/1/13,23,二、物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系,2021/1/13,24,物業(yè)經(jīng)營管理三個(gè)層次工作的主要職責(zé),2021/1/13,25,三、物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作,確定戰(zhàn)略：確定資產(chǎn)初始組合非常重要，然后通過買賣來維持和提高資產(chǎn)組合質(zhì)量 確定標(biāo)準(zhǔn)：結(jié)合對市場的跟蹤、分析判斷，確定不同市場條件下的投資標(biāo)準(zhǔn)（包括現(xiàn)金流、租金波動(dòng)和基于市場交易的收益變化） 構(gòu)建信息基礎(chǔ)：構(gòu)建足以使資產(chǎn)組合中的各個(gè)

11、單元都得到合適評價(jià)的數(shù)據(jù)庫，對信息分類保存 決策分析：投資決策主要取決于預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)水平。 進(jìn)行資產(chǎn)組合：在一定收益水平上具有最小風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)組合,2021/1/13,26,四、物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作,資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對成本和收益的控制，主要包括對物業(yè)的物理形態(tài)和財(cái)務(wù)狀況的管理,現(xiàn)金流和成本管理 日常維修和維護(hù) 未來維修和維護(hù),設(shè)施設(shè)備管理 物業(yè)保險(xiǎn)管理,2021/1/13,27,1物業(yè)經(jīng)營管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供( )服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。 A物業(yè)管理 B設(shè)施管理 C價(jià)值管理 D投資管理,2某寫字樓具有良好的地理位置，建筑物實(shí)物狀況良好，建筑質(zhì)

12、量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求，建筑物有功能陳舊因素影響，有自然磨損存在，該寫字樓最可能屬于( )寫字樓。 A 甲級 B乙級 C丙級 D二級,2021/1/13,28,3、物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的管理對象主要包括（ ）等。 A寫字樓 B零售商業(yè)物業(yè) C居民自有住宅 D工業(yè)物業(yè) E酒店和休閑娛樂設(shè)施,4、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)中，能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)的企業(yè)一般有（ ）。 A管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè) B專業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè) c投資型物業(yè)服務(wù)企業(yè) D綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè) E所有物業(yè)管理公司,2021/1/13,29,5、物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)中，通過對人和工作的協(xié)調(diào)，以為某一機(jī)構(gòu)創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境為主要功

13、能的管理活動(dòng)是（ ）。 A物業(yè)管理 B設(shè)施管理 C房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 D房地產(chǎn)組合投資管理,6、物業(yè)經(jīng)營管理各個(gè)層次中，屬于物業(yè)管理主要職責(zé)的有（ ）等 A制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃 B保持與租戶的聯(lián)系并收租 C控制運(yùn)營成本及保存財(cái)務(wù)報(bào)告記錄 D資本性支出計(jì)劃 E物業(yè)維護(hù)及安全管理,2021/1/13,30,7、在物業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略性工作中，影響投資決策的關(guān)鍵因素是( )。 投資回收期 預(yù)期收益 還貸能力 風(fēng)險(xiǎn)水平 A B c D,8、在一宗已開發(fā)的物業(yè)甲旁邊有一小塊土地，該土地適合進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，但是由于該地塊排水系統(tǒng)出現(xiàn)問題，致使該塊土地?zé)o法進(jìn)行實(shí)際的開發(fā)運(yùn)作。作為物業(yè)甲的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)，對于該塊土

14、地，正確的做法是（ ）。 A 防止他人利用某些權(quán)利或者名義對自己的土地所有權(quán)造成侵害 B 在土地上搭建物業(yè)甲的附屬停車場，確保土地不被別人占有 C 檢查土地的欄護(hù)情況，確保臨近的土地使用者沒有侵占其土地 D 對土地進(jìn)行等級評定和保險(xiǎn) E不定期查看土地，確保沒有負(fù)面因素作用在土地上,2021/1/13,31,第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇,第一節(jié) 房地產(chǎn)投資 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn) 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇,2021/1/13,32,測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容的熟悉程度,一）考試目的,2021/1/13,33,掌握：房地產(chǎn)投資及其特性，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的區(qū)別與聯(lián)

15、系。 熟悉：房地產(chǎn)投資的形式與利弊，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類，房地產(chǎn)區(qū)位的內(nèi)容。 了解：不同類型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對區(qū)位的特殊要求,二）考試基本要求,2021/1/13,34,房地產(chǎn)投資的目的與內(nèi)容 房地產(chǎn)直接投資的內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)投資的內(nèi)容 房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作方式 房地產(chǎn)投資的主要特征及利弊 房地產(chǎn)投資市場風(fēng)險(xiǎn)和非市場風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別 狹義的區(qū)位與廣義的區(qū)位的區(qū)別,三）要點(diǎn)說明,2021/1/13,35,一、房地產(chǎn)投資的概念,第一節(jié) 房地產(chǎn)投資,房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨铮苯踊蜷g接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。 投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資

16、的主要目的為了使其財(cái)富最大化。獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)、獲得較高的收益和資本增值，降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)、抵抑通貨膨脹的影響,2021/1/13,36,二、房地產(chǎn)投資的形式,直接投資：投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)管理工作。（開發(fā)投資與置業(yè)投資） 間接投資：將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為,2021/1/13,37,房地產(chǎn)開發(fā)投資：短期投資，從購地開始建房，賺取開發(fā)利潤，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)豐厚。 房地產(chǎn)置業(yè)投資：長期投資，面向建成物業(yè)，通過自用或出租，以獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益,一）房地產(chǎn)直接投資,2021/1/13,38,房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資 投資于房地

17、產(chǎn)投資信托基金（REITs）：把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中。優(yōu)點(diǎn)：收益相對穩(wěn)定；流動(dòng)性較好。 購買住房抵押支持證券,二）房地產(chǎn)間接投資,2021/1/13,39,三、房地產(chǎn)投資的特性,位置固定性或不可移動(dòng)性 壽命周期長 適應(yīng)性：適應(yīng)市場環(huán)境的變化 各異性：區(qū)位、環(huán)境、建筑物、臨街情況等 政策影響性：土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收政策等 專業(yè)管理依賴性：離不開專業(yè)化的投資管理活動(dòng) 相互影響性：房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響,2021/1/13,40,四、房地產(chǎn)投資的利弊,相對較高的收益水平 能夠得到稅收方面的好處 易于獲得金融機(jī)

18、構(gòu)的支持,一）房地產(chǎn)投資之利,能抵消通貨膨脹的影響（保值增值性） 提高投資者的資信等級,2021/1/13,41,流動(dòng)性差 投資數(shù)額巨大,二）房地產(chǎn)投資之弊,投資回收期較長 需要專門的知識和經(jīng)驗(yàn),2021/1/13,42,一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念,第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn),風(fēng)險(xiǎn)未獲得預(yù)期收益可能性的大小。 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬較預(yù)期收益增加的部分，就是指投資報(bào)酬高出時(shí)間價(jià)值的部分, 即:風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬=投資收益-時(shí)間價(jià)值（投資額的基準(zhǔn)利率,一）風(fēng)險(xiǎn)的定義,不確定性對于可能的情況無法估計(jì)其可能性,二）風(fēng)險(xiǎn)與不確定性,2021/1/13,43,三）風(fēng)險(xiǎn)分析的目的,預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？ 相對于目

19、標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大？ 預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性如何,2021/1/13,44,房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的流動(dòng)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。 風(fēng)險(xiǎn)的分類：對市場內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和僅對市場內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn),2021/1/13,45,二、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)：購買力風(fēng)險(xiǎn) 市場供求風(fēng)險(xiǎn)：投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化 周期風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)市場的周期波動(dòng) 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)：急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失 利率風(fēng)險(xiǎn)：利率調(diào)升導(dǎo)致房地

20、產(chǎn)實(shí)際價(jià)格的折損、導(dǎo)致投資者還貸困難、抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量等 政策風(fēng)險(xiǎn)：土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策等 政治風(fēng)險(xiǎn)：政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟(jì)制裁等 或然損失風(fēng)險(xiǎn)：火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)等,2021/1/13,46,三、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn),收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)：實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求 未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)：物業(yè)實(shí)際經(jīng)營管理費(fèi)用支出超過預(yù)期經(jīng)營費(fèi)用 資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)：預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間的差異 比較風(fēng)險(xiǎn)：機(jī)會成本風(fēng)險(xiǎn) 時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)：與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn) 持有期風(fēng)險(xiǎn)：與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn),2021/1/13,47,四、風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的影響,根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平 根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的

21、能力選擇投資方向 根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī),2021/1/13,48,一、區(qū)位的含義,第三節(jié) 房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇,狹義某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。 廣義除了地理位置外，還包括該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景,2021/1/13,49,二、不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求,市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度 公共交通便捷程度,一）居住物業(yè),與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度 周圍土地利用情況和環(huán)境,二）寫字樓物業(yè),環(huán)境因素 居民人口與收入,易接近性,2021/1/13,50,區(qū)位選擇在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果 商業(yè)輻射區(qū)域：是指主

22、要消費(fèi)者的分布范圍，分為主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域 商業(yè)輻射區(qū)域分析：包括可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛及購買能力分析,三）零售商業(yè)物業(yè),當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?；交通運(yùn)輸是否足夠方便；技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的可能性；水電等資源供給的充足程度；控制環(huán)境污染的政策等,四）工業(yè)物業(yè),2021/1/13,51,1、下列關(guān)于房地產(chǎn)直接投資與間接投資的說法中，不正確的是( )。 A在直接投資中，投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)與購買過程 B直接投資分為從購地開始的開發(fā)投資和面向物業(yè)的置業(yè)投資 C不論是直接投資還是間接投資，投資者都需要參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理 D投資于房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押支持證券均

23、屬于間接投資,2、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)投資的說法中，不正確的是( )。 A開發(fā)投資不可能轉(zhuǎn)變成置業(yè)投資 B房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要目的是獲取開發(fā)利潤 C開發(fā)投資可以形成房地產(chǎn)市場上的增量供給 D房地產(chǎn)開發(fā)投資通常風(fēng)險(xiǎn)較大，但回報(bào)豐厚,2021/1/13,52,3、某人購買房地產(chǎn)市場上的二手房用于出租的行為，屬于哪一種投資行為( )。 A房地產(chǎn)直接投資中的開發(fā)投資 B房地產(chǎn)直接投資中的置業(yè)投資 C房地產(chǎn)間接投資中的開發(fā)投資 D房地產(chǎn)間接投資中的置業(yè)投資,4、某城市地鐵交通線路的建設(shè)，使得沿線房地產(chǎn)大幅升值，這反映了房地產(chǎn)投資的( )。 A各異性 B相互影響性 C政策影響性 D適應(yīng)性,2021/1/13

24、,53,5、下列屬于房地產(chǎn)投資特性的說法中，正確的有( )。 A 房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低主要受當(dāng)前凈租金水平影響，與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力關(guān)系不大 B 如果投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn) c 房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn) D 政府的土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收等政策的變更，會影響房地產(chǎn)的市場價(jià)值，進(jìn)而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響 E 房地產(chǎn)的自然壽命是指在正常市場和運(yùn)營條件下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本的持續(xù)時(shí)間,6、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的說法中，錯(cuò)誤的是( )。 A房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指未獲得預(yù)期收益可能性的大小 B風(fēng)險(xiǎn)和不確定性沒有顯著區(qū)別，是相同的意思 c一

25、般來說，房地產(chǎn)的各種可能收益越集中，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)越小 D房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)一般包括無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和可以控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn),2021/1/13,54,7、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在( )。 A投入資金的安全性 B期望收益的可靠性 C投資項(xiàng)目的流動(dòng)性 D投資管理的復(fù)雜性 E投資者的不確定性,8、下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于不易判斷和控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有( )。 A通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) B利率風(fēng)險(xiǎn) C時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) D資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) E政策風(fēng)險(xiǎn),9、下列關(guān)于居住物業(yè)的投資區(qū)位選擇的敘述，正確的有( )。 A居住物業(yè)的投資偏向于選擇市政公用和公建配套設(shè)施完備的區(qū)位 B居住物業(yè)的投資偏向于選擇公共交通便捷的區(qū)位 c居住物業(yè)的投資偏向于

26、選擇自然環(huán)境狀況出色的區(qū)位 D居住物業(yè)的投資偏向于選擇靠近政府大型公司或金融機(jī)構(gòu)的區(qū)位 E居住物業(yè)的投資偏向于選擇人口素質(zhì)高、支付能力強(qiáng)的區(qū)位,2021/1/13,55,第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù),第一節(jié) 投資分析的基本概念 第二節(jié) 現(xiàn)值與現(xiàn)值計(jì)算 第三節(jié) 設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析 第四節(jié) 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 第五節(jié) 某出租公寓項(xiàng)目投資分析案例,2021/1/13,56,測試應(yīng)考人員對資金時(shí)間價(jià)值、復(fù)利計(jì)算公式、設(shè)備更新經(jīng)濟(jì)分析方法和房地產(chǎn)投資評價(jià)指標(biāo)的熟悉程度，以及運(yùn)用復(fù)利系數(shù)、設(shè)備更新經(jīng)濟(jì)分析方法和房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評價(jià)方法，解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理實(shí)際問題的能力和知識水平,一）考試目的,2021/

27、1/13,57,掌握：現(xiàn)金流量、資金時(shí)間價(jià)值、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的計(jì)算方法；設(shè)備更新經(jīng)濟(jì)分析方法。 熟悉：現(xiàn)金流量圖的繪制方法，資金等效值的計(jì)算公式及其應(yīng)用；投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別與聯(lián)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式及凈態(tài)盈利指標(biāo)的計(jì)算方法。 了解：名義利率與實(shí)際利率的區(qū)別，房地產(chǎn)投資動(dòng)態(tài)盈利指標(biāo)和清償能力指標(biāo)的計(jì)算方法,二）考試基本要求,2021/1/13,58,現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖 資金時(shí)間價(jià)值與資金等值的判定 設(shè)備更新的內(nèi)容與特點(diǎn) 投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別 盈利能力指標(biāo)的分類,三）要點(diǎn)說明,2021/1/13,59,一、現(xiàn)金流量,第一節(jié) 投資分析的基本概念,房地產(chǎn)置業(yè)投資活動(dòng)的表現(xiàn),從

28、實(shí)物形態(tài)上看表現(xiàn)為投資者利用所購置的房地產(chǎn)，通過物業(yè)管理活動(dòng)，最終為租戶提供可入住的生產(chǎn)或生活空間 從貨幣形態(tài)上看表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過房屋出租或出售獲得一定量的貨幣收入,2021/1/13,60,現(xiàn)金流量：一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入 現(xiàn)金流入：包括銷售收入、出租收入、利息收入、貸款本金收入等 現(xiàn)金流出：包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營費(fèi)用、稅金等 凈現(xiàn)金流量：現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差,2021/1/13,61,二、現(xiàn)金流量圖,現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表現(xiàn)出各現(xiàn)金流入、

29、流出與相應(yīng)時(shí)間的對應(yīng)關(guān)系,0”通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻,2021/1/13,62,期末慣例法：習(xí)慣將現(xiàn)金流量代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生。 第0周期的由來：把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的,2021/1/13,63,三、房地產(chǎn)置業(yè)投資,廣義：是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。可分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資，所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源。 狹義：是指投資者在投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金,投資,2021/1/13,64,房地產(chǎn)置業(yè)投資，包括

30、房地產(chǎn)置業(yè)投資和流動(dòng)資金投入兩部分,房地產(chǎn)購置投資：用于購置房地產(chǎn)和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)的投資，在物業(yè)投入出租經(jīng)營后，隨著磨損和貶值，其價(jià)值逐漸以折舊的形式計(jì)入出租經(jīng)營成本。 流動(dòng)資金投入：在物業(yè)開始出租經(jīng)營前有限墊付、在出租經(jīng)營后用于購買原材料、支付工資的周轉(zhuǎn)資金,2021/1/13,65,四、房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量,潛在毛租金收入：物業(yè)可以獲取的最大租金收入物業(yè)內(nèi)全部可出租面積最可能的租金水平。 空置和收租損失：潛在毛租金收入實(shí)際租金收入。產(chǎn)生損失的原因：空置的面積不能產(chǎn)生租金收入；租出的面積沒有收到租金。 其他收入：計(jì)劃外收入，如自動(dòng)售貨機(jī)、投幣電話等獲得的收入,一）現(xiàn)金流分析中的常用術(shù)

31、語,2021/1/13,66,有效毛收入：潛在毛租金收入空置和收租損失其他收入。 運(yùn)營費(fèi)用：除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括人員工資及辦公費(fèi)用、保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本、為租客提供服務(wù)的費(fèi)用等。 凈運(yùn)營收益：有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用。凈運(yùn)營費(fèi)用的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作成功與否的主要方面。 抵押貸款還本付息：業(yè)主關(guān)心物業(yè)所產(chǎn)生的凈運(yùn)營收益是否能夠支付抵押貸款的本息，同時(shí)滿足其投資回報(bào)的目標(biāo),2021/1/13,67,準(zhǔn)備金：大修理基金，是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存入的用于支付未來費(fèi)用的資金。 稅金：經(jīng)營稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。 經(jīng)營

32、現(xiàn)金流：稅前現(xiàn)金流凈運(yùn)營收益抵押貸款還本付息。 稅后現(xiàn)金流稅前現(xiàn)金流準(zhǔn)備金所得稅,2021/1/13,68,潛在毛租金收入 空置和收租損失 +其他收入 有效毛收入 運(yùn)營費(fèi)用 凈運(yùn)營收益 抵押貸款還本付息 稅前現(xiàn)金流 準(zhǔn)備金 所得稅 稅后現(xiàn)金流,二）收益性物業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金流,2021/1/13,69,一、資金的時(shí)間價(jià)值,第二節(jié) 現(xiàn)值與現(xiàn)值計(jì)算,不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別,資金增值：隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會增加； 資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi),2021/1/13,70,資金的時(shí)間價(jià)值的大小取決于,投資利潤率：單位投資所能取得的利潤； 通貨膨脹率：對因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的

33、補(bǔ)償； 風(fēng)險(xiǎn)因素：對因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償,2021/1/13,71,二、利息與利率,一）利息,利息是指占用資金所付出的代價(jià)或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償,本利和,本金,利息,2021/1/13,72,二）利率,利率是在單位時(shí)間（一個(gè)計(jì)息周期）內(nèi)所得的利息額與借貸金額（即本金）之比，一般以百分?jǐn)?shù)表示,利率,一個(gè)計(jì)息周期的利息,利率是單位本金經(jīng)過一個(gè)計(jì)息周期后的增值額,2021/1/13,73,三、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息,一）單利利息,單利利息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時(shí)間成正比,利息計(jì)算公式,n個(gè)計(jì)息周期后的本利和,2021/1/13,74,二）復(fù)利利息,復(fù)利利息

34、是指對于某一計(jì)息周期來說，按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息，即“利息再生利息,利息計(jì)算公式,n個(gè)計(jì)息周期后的本利和,2021/1/13,75,四、名義利率與實(shí)際利率,名義利率是指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。 實(shí)際利率是指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)，每年末終值比年初的增長率,當(dāng)利率標(biāo)明的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率與實(shí)際利率的區(qū)別,2021/1/13,76,例題：年利率為12%，存款額為1000元，期限為一年，以一年12次按月利率計(jì)息，則一年后的本利和為,12就是名義利率，12.68%就是實(shí)際利率,2021/1/13,77,名義利率與實(shí)際利率

35、的關(guān)系式,實(shí)際利率,名義利率,一年中 計(jì)息次數(shù),2021/1/13,78,實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值； 名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異越大； 當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等； 當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率； 當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為： ier1,2021/1/13,79,五、復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù),一）常用符號,P現(xiàn)值； F終值； A連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末的等額支付金額，簡稱年值； G每一時(shí)間間隔收入或支出的等差變化值； S每一時(shí)間間隔收入或支出的等比變化值； n計(jì)息周期數(shù)； i每個(gè)計(jì)息周期的利率,2

36、021/1/13,80,二）公式與系數(shù),1、一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù),2021/1/13,81,2、等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù),在現(xiàn)金流量圖上的每一個(gè)計(jì)息周期期末都有一個(gè)等額支付金額A,2021/1/13,82,3、等額序列支付的終值系數(shù)和儲存基金系數(shù),在已知F的情況下求A，或在已知A的情況下求F,2021/1/13,83,4、等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù),這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以相同的數(shù)量G發(fā)生變化,2021/1/13,84,5、等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù),這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以一個(gè)固定的比例s發(fā)生變化,2021/1/13,85,六、復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用,

37、見書P5051,2021/1/13,86,一、設(shè)備更新的原因與特點(diǎn),第三節(jié) 設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析,1、設(shè)備有形磨損：設(shè)備在使用（或閑置）過程中發(fā)生的實(shí)體性磨損,第一類有形磨損：設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損失。 第二類有形磨損：因自然力產(chǎn)生的磨損,一）設(shè)備更新的原因：設(shè)備磨損,2021/1/13,87,2、設(shè)備無形磨損：由于社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值,第一類無形磨損：生產(chǎn)制造工藝的改進(jìn)、勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高、設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場價(jià)格的降低； 第二類無形磨損：由于技術(shù)進(jìn)步因素的影響，社會上出現(xiàn)了新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊、落后,3、設(shè)備磨損的補(bǔ)償,局

38、部補(bǔ)償：修理或現(xiàn)代化技術(shù)改造； 完全補(bǔ)償：更換新設(shè)備,2021/1/13,88,設(shè)備磨損及補(bǔ)償?shù)男问?2021/1/13,89,設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命； 設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量； 只比較設(shè)備的費(fèi)用； 設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主,二）設(shè)備更新的特點(diǎn)分析,2021/1/13,90,二、設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命的確定,在不考慮資金時(shí)間價(jià)值影響的條件下，設(shè)備年等額總成本的計(jì)算公式,一）經(jīng)濟(jì)壽命的靜態(tài)計(jì)算方法,n為設(shè)備使用期限；j為設(shè)備使用年度；P為設(shè)備的購置成本即設(shè)備原值；Cj為在n年使用期間的第j年度設(shè)備的運(yùn)營費(fèi)用；Ln為設(shè)備在第n年的凈殘值,2021/1/13,91,設(shè)備的年

39、運(yùn)營費(fèi)用可能會發(fā)生變化，當(dāng)出現(xiàn)按年等額增加的變化時(shí)，其等額的年總成本的計(jì)算公式,C1為設(shè)備第一年的運(yùn)營費(fèi)用 G為每年等額增加的運(yùn)營費(fèi)用,2021/1/13,92,當(dāng)設(shè)備第j年的運(yùn)營費(fèi)用為Cj，各年折現(xiàn)率均為i時(shí)，設(shè)備等額年總成本費(fèi)用為,二）經(jīng)濟(jì)壽命的動(dòng)態(tài)計(jì)算方法,計(jì)算ACn達(dá)到最小時(shí)所對應(yīng)的年限j，就是在動(dòng)態(tài)計(jì)算方法下得到的該設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命,2021/1/13,93,三、物業(yè)管理中的設(shè)備更新問題,部分建筑設(shè)備能正常運(yùn)行，不影響物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量，但運(yùn)行費(fèi)用過高，而市場上有功能類似但運(yùn)行費(fèi)用低的替代設(shè)備可供選擇。 需要在現(xiàn)有設(shè)備的年運(yùn)行費(fèi)用與更新設(shè)備的年總成本之間，選擇數(shù)值較低的方案,一）不會提

40、升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新,2021/1/13,94,例：某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備為舊式空調(diào)機(jī)組，剩余使用壽命5年，年電費(fèi)支出40萬元。市場上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機(jī)組，使用壽命10年，初始購置費(fèi)用支出120萬元，年電費(fèi)支出20萬元,采用靜態(tài)分析方法： 舊式空調(diào)機(jī)組年電費(fèi)支出40萬元，新空調(diào)機(jī)組的等效年總費(fèi)用支出為120/10+2032萬元。采用新設(shè)備，每年節(jié)約費(fèi)用支出8萬元，因此應(yīng)該選擇更新設(shè)備方案,2021/1/13,95,更新設(shè)備，會由于設(shè)備性能的提升而提高住戶的滿意度，從而提升物業(yè)租金收益（通過提高租金、提高入住率、減少租金拖欠等方式,二）能提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新,2021/1/13,9

41、6,例：某出租寫字樓電梯明顯老化，電梯的運(yùn)行費(fèi)用為20萬元/年，可能導(dǎo)致的潛在租金損失為30萬元/年。新電梯的更新購置成本為300萬元，經(jīng)濟(jì)使用壽命為15年，年運(yùn)行費(fèi)用為15萬元，電梯更新后不僅可以扭轉(zhuǎn)可能的租金損失，而且還能比當(dāng)前增加10萬元/年的租金收入,采用靜態(tài)分析方法： 不更新條件下的等額年費(fèi)用為20+30=50萬元； 更新方案下的年費(fèi)用為300/15+15-10=25萬元。因此，應(yīng)選擇新設(shè)備方案,2021/1/13,97,一、投資回收與投資回報(bào),第四節(jié) 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo),投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，通常用提取折舊的方式獲得； 投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程

42、中所獲得的報(bào)酬，常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率,房地產(chǎn)投資的收益或總回報(bào)，包括,2021/1/13,98,二、財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)體系,盈利能力指標(biāo)：考察項(xiàng)目盈利能力水平的指標(biāo),清償能力指標(biāo)：考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo),靜態(tài)指標(biāo)：不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計(jì)算出來的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)； 動(dòng)態(tài)指標(biāo)：考慮資金時(shí)間價(jià)值因素的影響，要對發(fā)生在不同時(shí)間的效益、費(fèi)用計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值，將現(xiàn)金流量進(jìn)行等值化處理后計(jì)算評價(jià)指標(biāo),盈利能力和清償能力,2021/1/13,99,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)體系,2021/1/13,100,三、盈利指標(biāo)計(jì)算方法,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）

43、：是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）：是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)值流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo),一）動(dòng)態(tài)指標(biāo),動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb）：是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo),2021/1/13,101,靜態(tài)投資回收期（Pb）：是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間,現(xiàn)金回報(bào)率：是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率，反映了初始現(xiàn)金投資或首付款

44、與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系,二）靜態(tài)指標(biāo),投資回報(bào)率：是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率,2021/1/13,102,四、清償能力指標(biāo)計(jì)算方法,一）利息計(jì)算方法,2021/1/13,103,一次還本利息照付：借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息； 等額還本利息照付：規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息； 等額還本付息：在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息； 一次性償付：借款期末一次償付全部本金和利息； “氣球法”：借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清,還本付息的方式,2021/1/13,104,二）借款償還期,Id為項(xiàng)

45、目借款還本付息數(shù)額 Pd為借款償還期 Rt為第t期可用于還款的資金,2021/1/13,105,三）償債備付率（還款保障倍數(shù)不小于1.2,是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期還本付息金額的比率,包括：可用于還款的折舊和攤銷，在成本中列支的利息費(fèi)用，可用于還款的利潤等,包括：當(dāng)期應(yīng)還貸款本金及計(jì)入成本的利息,2021/1/13,106,四）資產(chǎn)負(fù)債率,是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資金的比例,資產(chǎn)負(fù)債率高：企業(yè)的資本金不足，對負(fù)債依賴性強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策有所改變時(shí)，應(yīng)變能力差； 資產(chǎn)負(fù)債率低：企業(yè)的資本金充

46、裕，企業(yè)應(yīng)變能力強(qiáng),2021/1/13,107,A、按照現(xiàn)金流量圖的繪制規(guī)則，時(shí)間刻度之間的長度表示一年 B、時(shí)點(diǎn)2的箭線表示現(xiàn)金流人 C、如果在時(shí)點(diǎn)1和時(shí)點(diǎn)2之間有現(xiàn)金流量的話，習(xí)慣的方法是記在時(shí)點(diǎn)1 D、橫坐標(biāo)軸上的“1”點(diǎn)通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn),1、下列關(guān)于現(xiàn)金流量圖的說法，正確的是（,2021/1/13,108,2、下列房地產(chǎn)置業(yè)投資行為中，屬于流動(dòng)資金投入的投資行為是( )。 A購買物業(yè) B購買電梯 C購買中央空調(diào) D購買備用路燈,3、下列關(guān)于潛在毛租金收入的說法中，不正確的是( )。 A物業(yè)可以獲得的最大租金收入稱為潛在毛租金收入 B潛在毛租金收入等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水

47、平的乘積 C潛在毛租金收入在每個(gè)月的報(bào)表中變化幅度一般很大 D潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時(shí)全部繳納租金時(shí)， 可以獲取的租金收入,4、下列選項(xiàng)中，對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，屬于現(xiàn)金流量中的現(xiàn)金流入的有( )。 A銷售收入 B還本付息 C稅金 D貸款本金收入 E利息收入,2021/1/13,109,5、甲公司擬存一筆資金以備3年后使用。假定銀行3年存款的年利率為5，而甲3年后需要的資金總額為34500元，則在單利計(jì)息的情況下，甲公司目前需要存入的資金約為( )。 A 30000元 B 29803元 C 32857元 D 31500元,6、下列

48、關(guān)于名義利率和實(shí)際利率的說法中，錯(cuò)誤的是( )。 A 當(dāng)利率標(biāo)明的時(shí)間單位與計(jì)息周期一致時(shí)，名義利率和實(shí)際利率沒有區(qū)別 B 當(dāng)按單利計(jì)算利息時(shí)，名義利率和實(shí)際利率是一致的 C 當(dāng)按復(fù)利計(jì)算利息時(shí)，名義利率和實(shí)際利率也是一致的 D “年利率12，按季利率計(jì)息”里的“年利率12”指的是名義利率,2021/1/13,110,7、年初王某存入一筆資金，在存滿3年后每年年末取出1500元，這筆款項(xiàng)于第8年末取完。若銀行的存款利率為8，則王某應(yīng)在最初一次性存人( )。 A 5505元 B 8620元 C 3866元 D 7500元,2021/1/13,111,8、下列關(guān)于財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的敘述中，不正確的是(

49、 )。 A決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) B 內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率 C 當(dāng)內(nèi)部收益率小于行業(yè)收益率時(shí)，認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的 D 當(dāng)動(dòng)態(tài)投資回收期小于基準(zhǔn)回收期時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的,9、下列財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有( )。 A借款償還期 B投資回報(bào)率 c償債備付率 D資產(chǎn)負(fù)債率 E動(dòng)態(tài)投資回收期,2021/1/13,112,第四章 收益性物業(yè)價(jià)值評估,第一節(jié) 收益性物業(yè)的概念 第二節(jié) 收益性物業(yè)價(jià)格的概念和特征 第三節(jié) 收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類 第四節(jié) 影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素 第五節(jié) 收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法,202

50、1/1/13,113,測試應(yīng)考人員對收益性物業(yè)價(jià)格及其特征、價(jià)格和價(jià)值的種類、影響價(jià)格的因素、價(jià)值評估的基本方法等內(nèi)容的熟悉程度，以及運(yùn)用基本的估價(jià)技術(shù)，在物業(yè)資產(chǎn)的購置、經(jīng)營管理和處置過程中進(jìn)行價(jià)值分析與價(jià)格決策的能力和知識水平,一）考試目的,2021/1/13,114,掌握：物業(yè)價(jià)格的構(gòu)成，投資價(jià)值、市場價(jià)值、成交價(jià)格、市場價(jià)格的聯(lián)系與區(qū)別，市場法、成本法和收益法的用途、適用對象和操作步驟。 熟悉：收益性物業(yè)價(jià)格及其特征，收益性物業(yè)價(jià)格和價(jià)值的種類，收益法估價(jià)的基本公式及其應(yīng)用。 了解：影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素，市場法和成本法的應(yīng)用,二）考試基本要求,2021/1/13,115,物業(yè)價(jià)格的

51、特征 收益性物業(yè)價(jià)格和價(jià)值的種類 影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素 收益性物業(yè)價(jià)值評估的基本方法、內(nèi)容及步驟,三）要點(diǎn)說明,2021/1/13,116,第一節(jié) 收益性物業(yè)的概念,收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)，包括住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場等。 影響收益性物業(yè)價(jià)值的因素：區(qū)位、新舊程度、供求、物業(yè)管理等。 收益性物業(yè)價(jià)值的高低主要取決于：未來凈收益的大小、獲得凈收益期限的長短、獲得凈收益的可靠性,2021/1/13,117,第二節(jié) 收益性物業(yè)價(jià)格的概念和特征,物業(yè)價(jià)格：是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價(jià)貨幣額、商品或其他有價(jià)物,一、物業(yè)價(jià)格的概念,2021/1/1

52、3,118,物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大； 物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格； 物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金； 物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間很長； 物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響,三、物業(yè)價(jià)格的特征,2021/1/13,119,使用價(jià)值和交換價(jià)值 投資價(jià)值和市場價(jià)值 成交價(jià)格、市場價(jià)格和理論價(jià)格 總價(jià)格和單位價(jià)格 實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格 現(xiàn)房價(jià)格和期房價(jià)格 起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià) 評估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià) 買賣價(jià)格、租賃價(jià)格 市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià) 原始價(jià)值、賬面價(jià)值、市場價(jià)值,第三節(jié) 收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類,2021/1/13,120,使用價(jià)值：是指該種商品能

53、滿足人們某種需要的效用； 交換價(jià)值：是指該種同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量,一、使用價(jià)值和交換價(jià)值,2021/1/13,121,投資價(jià)值：一是指值得投資；二是指從某個(gè)特定的投資者的角度所衡量的價(jià)值，是主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。 市場價(jià)值：是指該物業(yè)對于一個(gè)典型的投資者的價(jià)值，是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值,二、投資價(jià)值和市場價(jià)值,2021/1/13,122,成交價(jià)格：成交價(jià)，是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易買者同意付出、賣者同意接受，或者買者支付、賣者收取的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。 市場價(jià)格：是指某種物業(yè)在市場上的一般、平均水平價(jià)格，是該類物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。

54、 理論價(jià)格：是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下的價(jià)格,三、成交價(jià)格、市場價(jià)格和理論價(jià)格,2021/1/13,123,總價(jià)格：總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)整體的價(jià)格。 單位價(jià)格：單價(jià)，土地單價(jià)是指單位土地面積的土地價(jià)格；土地與建筑物合在一起的物業(yè)單價(jià)是指單位建筑物面積的價(jià)格,四、總價(jià)格和單位價(jià)格,2021/1/13,124,實(shí)際價(jià)格：是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。 名義價(jià)格：是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格,五、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格,2021/1/13,125,

55、現(xiàn)房價(jià)格：是指以現(xiàn)狀物業(yè)為交易標(biāo)的的價(jià)格。 期房價(jià)格：是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋（含土地）為交易標(biāo)的的價(jià)格,六、現(xiàn)房價(jià)格和期房價(jià)格,2021/1/13,126,現(xiàn)貨交易和期貨交易的各種情形,2021/1/13,127,起價(jià)：所銷售的商品房的最低價(jià)格； 標(biāo)價(jià)：又稱報(bào)價(jià)、表格價(jià)，即賣方的要價(jià)； 成交價(jià)：是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格； 均價(jià)：是所銷售商品房的平均價(jià)格,七、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià),2021/1/13,128,評估價(jià)：是對擬拍賣的物業(yè)的公開市場價(jià)值進(jìn)行測算和判定的結(jié)果； 保留價(jià)：又稱拍賣底價(jià)，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)格； 起拍價(jià)：又稱開叫價(jià)格、起叫價(jià)，是拍賣師在

56、拍賣時(shí)首次報(bào)出的拍賣標(biāo)的的價(jià)格； 應(yīng)價(jià)：競買人對拍賣師報(bào)出的價(jià)格的應(yīng)允，或是競買人自己報(bào)出的購買價(jià)格。 成交價(jià)：經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后的競買人的最高應(yīng)價(jià),八、評估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià),2021/1/13,129,買賣價(jià)格：是物業(yè)權(quán)利人通過買賣方式將其物業(yè)轉(zhuǎn)移給他人，由物業(yè)權(quán)利人收取或他人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物； 租賃價(jià)格：租金，是物業(yè)權(quán)利人作為出租人將其物業(yè)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物,九、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格,2021/1/13,130,市場租金：協(xié)議租金，是指由于市場供求狀況決定的租金； 商品租金：全價(jià)租金，

57、是指以物業(yè)價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤構(gòu)成； 成本租金：是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅構(gòu)成； 準(zhǔn)成本租金：是指接近但還不到成本租金水平的租金； 福利租金,房租的分類,2021/1/13,131,地租 房屋折舊費(fèi) 維修費(fèi) 管理費(fèi) 投資利息,房租的構(gòu)成因素,保險(xiǎn)費(fèi) 物業(yè)稅 租賃費(fèi)用 租賃稅費(fèi) 利潤,2021/1/13,132,市場調(diào)節(jié)價(jià)：由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價(jià)格； 政府指導(dǎo)價(jià)：由政府價(jià)格主管部門或其他部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價(jià)格； 政府定

58、價(jià)：由政府價(jià)格主管部門或其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格,十、市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià),2021/1/13,133,原始價(jià)值：一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初取得時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本，包括買價(jià)、運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、繳納的有關(guān)稅費(fèi)等； 賬面價(jià)值：一項(xiàng)資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已計(jì)提折舊后的余額； 市場價(jià)值：一項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場上實(shí)際所值的價(jià)格；或者假設(shè)把該項(xiàng)資產(chǎn)拿到市場上去交易，它最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格,十一、原始價(jià)值、賬面價(jià)值、市場價(jià)值,2021/1/13,134,物業(yè)價(jià)格的影響因素概述 人口因素 居民收入因素 物價(jià)因素 利率因素 匯率因素 物業(yè)稅收因素 城市規(guī)劃因素 交通管制因素 心理因素,第四節(jié) 影響收益性物業(yè)價(jià)

59、格的因素,2021/1/13,135,一、物業(yè)價(jià)格的影響因素概述,不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的； 不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的； 不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，與物業(yè)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的； 有些物業(yè)價(jià)格影響因素對物業(yè)價(jià)格的影響與時(shí)間有關(guān)，有些與時(shí)間無關(guān)； 某些物業(yè)價(jià)格影響因素對物業(yè)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化，但更多的影響因素卻難以用數(shù)學(xué)公式或模型將其描述出來,2021/1/13,136,二、人口因素,人口數(shù)量：人口數(shù)量增加，對物業(yè)的需求就會增加，物業(yè)價(jià)格也就會上漲； 人口素質(zhì)：人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，

60、可以引起物業(yè)價(jià)格的變化； 家庭人口規(guī)模：將引起居住單位數(shù)的變動(dòng)，從而引起所需要的住房數(shù)量的變動(dòng)，隨之導(dǎo)致物業(yè)需求的變化而影響物業(yè)價(jià)格,2021/1/13,137,三、居民收入因素,居民收入的真正增加（非名義增加），意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動(dòng)所需要的空間會擴(kuò)大，從而增加對物業(yè)的需求，導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格上漲,2021/1/13,138,四、物價(jià)因素,物價(jià)的普遍波動(dòng)表明貨幣購買力的變動(dòng)，即幣值發(fā)生變動(dòng)，此時(shí)物業(yè)價(jià)格也隨之變動(dòng)； 某些物價(jià)，如建筑材料價(jià)格、建筑設(shè)備價(jià)格、建筑人工費(fèi)等的變動(dòng)可能會引起物業(yè)價(jià)格的變動(dòng)； 國內(nèi)外統(tǒng)計(jì)資料表明，物業(yè)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國民收入的增長率