住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理規(guī)定

1、住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理規(guī)定,一、分戶驗收的意義（必要性,隨著改革開放和社會經(jīng)濟發(fā)展，人民生活水平不斷提高，我國住宅體制實現(xiàn)了由原來的政府分房轉(zhuǎn)向以市場經(jīng)濟為主即住房商品化，老百姓自己花錢購房日益劇增。住宅工程質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到住戶利益，再加之住戶的維權(quán)消費大大提高，質(zhì)量投訴大幅上升，甚至還有群訴群訪事件發(fā)生，為了提高住宅工程質(zhì)量，減少質(zhì)量投訴，北京市建委于2005年率先出臺了分戶驗收管理辦法，2006年住建部質(zhì)量安全監(jiān)督與經(jīng)濟發(fā)展司向全國推廣。 分戶驗收制度是一項重大行政措施，要求建設單位總負責，參加并組織施工、監(jiān)理、物業(yè)等單位開展分戶驗收工作，并規(guī)定完成分戶驗收是竣工驗收的前提條件。 這

2、項制度的提出是把社會的監(jiān)督評價作為源頭，通過抓質(zhì)量驗收環(huán)節(jié)的分戶驗收工作起到三方面的作用： 一是督促建設單位，明確在竣工前組織并參與分戶驗收的責任。 二是督促施工企業(yè)抓技術(shù)、質(zhì)量管理、抓操作人員的素質(zhì)，嚴格按施工工藝標準施工， 嚴格三檢制，研究制定提高質(zhì)量措施并有效實施。 三是督促監(jiān)理企業(yè)按施工驗收規(guī)范、規(guī)程，嚴格驗收不走過場最終達到抓驗收，促施工，提高住宅工程質(zhì)量水平，減少質(zhì)量投訴的目的,一、分戶驗收的意義,分戶驗收的意義表現(xiàn)為以下幾點： 1、住宅作為一種特殊的商品，其建設周期長，參建人員多，手工操作占較大比例，施工技術(shù)和工藝水平相對還比較落后，一些建筑材料、成品、半成品呈脆性、延性差，受拉

3、強度低，而且建筑工程使用的建筑材料品種多，不同材料的性能差異大，受氣候和溫度變化影響，因收縮變形易產(chǎn)生裂縫等質(zhì)量問題。因此建筑工程交付使用后由于溫度變化等影響，隨著時間的推移和材料性能的衰減，會不斷地出現(xiàn)一些觀感和使用功能方面的質(zhì)量通病，而且受施工技術(shù)水平、工藝、工程材料等因素的影響，在今后較長一段時間內(nèi)一些質(zhì)量通病仍難徹底根治。 2、根據(jù)我國目前經(jīng)濟水平、建筑工程規(guī)模和特點，建筑成本的因素，在充分保證結(jié)構(gòu)安全和重要使用功能的基礎(chǔ)上，國家驗收規(guī)范確定的檢驗批質(zhì)量檢驗方案是抽樣檢驗。制定檢驗批的方案時有錯判概率（5%）和漏判概率（，主控項目5%，一般項目10%），也就是說合格被拒收、不合格被誤收

4、的風險的同時，有可能出現(xiàn)少數(shù)非結(jié)構(gòu)安全質(zhì)量問題在驗收中被遺漏。為此，國家規(guī)定了建筑工程質(zhì)量保修制度，通過保修工作來彌補施工和驗收中遺留的質(zhì)量缺陷，隨著國家房產(chǎn)權(quán)制度的改革，商品房已成為住戶所購買的最昂貴的商品，住戶對于所購買房屋各方面的期待值越來越高，希望對所接收的房屋質(zhì)量特別是觀感質(zhì)量和使用功能100%檢查并滿足所有的質(zhì)量要求，有的甚至不允許出現(xiàn)一點質(zhì)量問題，因此產(chǎn)生了現(xiàn)行工程驗收規(guī)范標準與住戶需求之間的矛盾。所以分戶驗收就尤顯重要,一、分戶驗收的意義（必要性,3、當前我國的施工驗收規(guī)范對于竣工房屋的某些質(zhì)量問題，如室內(nèi)空間尺寸偏差目前還沒有明確的驗收標準，對有些質(zhì)量問題如空鼓、面層裂縫（水

5、泥面層、粉刷面層）、外墻外窗滲漏等驗收檢查方法沒有操作性很強的統(tǒng)一的規(guī)定。住戶反映的一些質(zhì)量問題在界定、處理時往往依據(jù)不足，房屋買賣雙方各執(zhí)己見而產(chǎn)生矛盾。 4、目前我國建筑工程質(zhì)量擔保、保險、投訴處理相關(guān)制度不健全，質(zhì)量驗收責任制度和責任追究制度很難落實，少數(shù)建設、施工單位質(zhì)量意識不足，發(fā)生質(zhì)量投訴時處理不及時、不徹底和互相推諉，而對于在質(zhì)量投訴時提出的經(jīng)濟賠償，因為沒有全國性的依據(jù)，少數(shù)投訴人在賠償?shù)貌坏铰鋵崟r一邊拒絕維修一邊反復投訴等等，解決問題困難重重。采用分戶驗收的方法是現(xiàn)階段有效地緩解和解決有關(guān)問題的一種較好的辦法，通過分戶驗收的工作的開展、落實，加強工程質(zhì)量責任和責任追究制度的落

6、實，提升工程質(zhì)量水平，提高住戶對住宅工程質(zhì)量的滿意度,二、需要說明的幾個問題,1、巴市住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理規(guī)定共16條，驗收記錄表格共14張。 2、規(guī)定明確了分戶驗收各方面的責任和義務。 3、第十二條規(guī)定了驗收合格標準。 4、對精裝修的工程做了簡單說明（條例第七條）。 （1）初裝修：根據(jù)業(yè)主要求一次設計到位，而施工時在滿足基本使用功能的前提下，依據(jù)變更設計文件要求將部分面層或其他項目去掉不做，能夠符合住宅工程裝修部位要求和施工（驗收）條件的工程。 交付的房子大多屋內(nèi)只有門框沒有門扇，墻、地面只做基層毛面裝修處理，而未作表面處理。 “初裝修”是指住宅工程的地面或墻面在裝修時只做基層部分，不做

7、面層部分；門內(nèi)只安裝門框（或不安門框），不安裝門扇交付等?！俺跹b修”只限戶門以內(nèi)，而全部外檐、公用工程和公用設備是不允許“初裝修”交付的，必須按設計文件要求全部完成。 （2）精裝修：交付的房子是指購房人拿了鑰匙進去就可以住的房子。 “精裝修”是指根據(jù)業(yè)主要求一次設計到位，而施工時嚴格按照圖紙施工，完成全部設計要求和施工（驗收）條件的工程。 購房人購買“精裝修”房，可參考建設部印發(fā)的商品住宅裝修一次到位實施導則和國家標準住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范。在合同附件中對“精裝修”的標準進行具體約定。如約定各種管道離墻的距離、水表、電表、配電箱入戶或家中安有獨立的燃氣鍋爐等也能約定具體位置（分戶驗收規(guī)定僅適

8、用初裝修）。 5、加強了分戶驗收的過程的管理,核心內(nèi)容：是完善國家現(xiàn)行驗收規(guī)范的一種驗收辦法，也即對住宅工程的驗收由原來抽取一定比例房間的抽查（如抹灰抽30%自然間），改為對住宅工程每一戶及公共部位全數(shù)檢查。 1、分戶驗收的概念（定義） 住宅工程在施工過程中由建筑單位組織施工、監(jiān)理、物業(yè)的等單位按照國家質(zhì)量標準和分戶驗收規(guī)定對每戶及規(guī)定的單位工程分戶驗收的公共部分進行的專門驗收，并在分戶驗收的合格后出具住宅工程質(zhì)量分戶驗收表。 2、分戶驗收的檢查內(nèi)容。 （1）樓地面、墻面和頂棚面層質(zhì)量：由于配合比強度、工藝等原因?qū)е卤砻嫫秸扔袉栴}（接槎不良、現(xiàn)澆板、剪力墻）、墻面空鼓、頂棚不平、陰陽角不順直

9、、垂直度不好。 （2）門窗安裝質(zhì)量：由于開發(fā)追求利潤最大化，目前巴市及全區(qū)門窗質(zhì)量不好，設計多是通透大的窗較多，組窗制作（拼做）、剛度不夠、細部密封不好等問題。 （3）欄桿、護欄安裝質(zhì)量。該表針對公共部分，針對室內(nèi)護欄而定，住戶往往都將室內(nèi)護欄拆掉，發(fā)生由窗戶墜落事件多起，因樓梯扶手高度不足引發(fā)多起糾紛,三：分戶驗收的內(nèi)容（見戶內(nèi)、外部分表格,三：分戶驗收的內(nèi)容（見戶內(nèi)、外部分表格,4）防水工程質(zhì)量：（屋面、衛(wèi)生間）、細部不細、有滲漏現(xiàn)象。 （5）室內(nèi)主要空間尺寸：尺寸偏差、歪、斜、垂直度不夠、頂棚不平整等。 （6）外墻保溫：設計做法是否通過圖紙審查，保溫層厚度、細部處理是否符合設計要求。 水

10、暖、電氣安裝及有關(guān)合同中規(guī)定的其他內(nèi)容。 這些檢查內(nèi)容突出了室內(nèi)的裝飾質(zhì)量，也突出了公共部位的質(zhì)量，基本上均針對投訴熱點和工程中存在的質(zhì)量通病而定的,四：分戶驗收與其他驗收的關(guān)系,一）兩個基本概念：竣工驗收、質(zhì)量驗收。 1、竣工驗收：指單位工程的質(zhì)量驗收。是指建筑工程完成設計及合同約定的各項內(nèi)容，同時在施工單位提交分戶驗收報告和竣工報告后，由建設單位組織工程建設相關(guān)負責主體依據(jù)國家、地方標準對單位工程質(zhì)量進行的驗收，也是最重要的一次驗收。 2、質(zhì)量驗收（統(tǒng)一標準有概念）：建筑工程質(zhì)量驗收是指建筑工程施工單位在自行質(zhì)量檢驗評定的基礎(chǔ)上，參與建設活動的有關(guān)單位共同對建筑工程檢驗批、分項、分部、單位

11、工程的質(zhì)量進行抽樣復檢，根據(jù)相關(guān)標準以書面形式對工程質(zhì)量合格與否做出確認。根據(jù)建設工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準（GB50300-2001）規(guī)定，單位工程按照專業(yè)、建筑部位劃分為地基基礎(chǔ)、主體等6至9個分部，每一個分部按照主要工種、材料、施工工藝、設備類別分為若干個分項，每個分項按照樓層、施工段、變形縫等劃分為若干個檢驗批。檢驗批是工程驗收的最小單位，是分項工程乃至整個建筑工程質(zhì)量驗收的基礎(chǔ)。工程驗收是一項包括從檢驗批到分項、到（子）分部、到（子）單位工程貫穿于工程建設全過程的連鎖的、系統(tǒng)性的工作,四：分戶驗收與其他驗收的關(guān)系,二）分戶驗收與竣工驗收的關(guān)系： 分戶驗收是以每戶作為一個子單位工程，組織

12、專門驗收。當該戶或規(guī)定的公共部位所包含分戶檢驗批項目及內(nèi)容符合分戶驗收合格標準時，該戶或規(guī)定的公共部位驗收合格。 竣工驗收是對單位工程，按照規(guī)定的驗收條件、程序進行的驗收，兩者互不代替。 分戶驗收與竣工驗收均是在建筑工程各分部、分項工程驗收合格的基礎(chǔ)上進行的，但兩者有所不同： 1、驗收主體不同：分戶驗收的主體為建設、監(jiān)理、施工單位和物業(yè)公司，竣工驗收的主體為建設、監(jiān)理、施工、設計、勘察單位等工程質(zhì)量責任主體。 2、驗收對象不同：分戶驗收適用于住宅工程，而所有建筑工程在交付使用前均應進行竣工驗收。 3、驗收階段不同：分戶驗收是在開工后至住宅工程竣工驗收前完成，分戶驗收合格是住宅工程進行竣工驗收的

13、必備條件，竣工驗收是施工單位完成分戶驗收并提交竣工報告后單位工程質(zhì)量的最終驗收，竣工驗收是工程驗收備案和辦理產(chǎn)權(quán)的必備條件。 4、驗收內(nèi)容不同：分戶驗收是涉及住宅工程主要使用功能及觀感質(zhì)量的驗收。而竣工驗收是工程質(zhì)量綜合驗收（包括實體、觀感、質(zhì)量控制資料、涉及安全和功能的檢測資料和抽查結(jié)果等），并對分戶驗收進行復核。 5、實體檢查數(shù)量不同。分戶驗收逐戶全數(shù)檢查，竣工驗收對實體工程抽樣檢查,四：分戶驗收與其他驗收的關(guān)系,三）分戶檢驗批驗收與分項工程檢驗批驗收的關(guān)系。 分戶驗收與批檢驗共同依據(jù)國家施工質(zhì)量驗收規(guī)范和地方標準，共同依據(jù)相同的施工圖、設計說明及其他設計文件，依照相同的合格判定標準，不同

14、之處在于： 1、檢驗批劃分不同。分項工程檢驗批一般按層、施工段或50個房間等規(guī)定條件劃分為一個檢驗批，所劃分范圍相對較大，抽查數(shù)量相對整個工程較少。而分戶驗收檢驗批是以每戶住宅劃分為一個檢驗批，所劃分范圍相對較少，抽查數(shù)量相對整個工程較多。 2、檢查內(nèi)容不同。批驗收主要對檢驗批的主控項目和一般項目全面檢查，驗收內(nèi)容相對較多。而分戶驗收是在批驗收的基礎(chǔ)上僅對分戶檢驗批的主控項目和一般項目中涉及觀感、使用功能和實測實量等內(nèi)容進行檢查，驗收內(nèi)容相對較少。分戶驗收是批驗收的補充不能代替批驗收。 3、實測數(shù)量不同。分戶檢驗批實測內(nèi)容可參照分戶驗收規(guī)定的檢查部位、檢查數(shù)量確定，批驗收未對實測內(nèi)容的具體檢查

15、部位、檢查數(shù)量作規(guī)定。 4、參加驗收的人員不同。分戶驗收參加人員，比批驗收參加人員增加了建設單位人員，分戶驗收是由建設單位組織，而批驗收是由監(jiān)理工程師組織。 5、使用檢查記錄表格不同。分戶驗收記錄表增加了復查情況一欄，并且表頭和表尾作了相應改動,五、分戶驗收的數(shù)量和方法,1、驗收數(shù)量：分戶驗收的項目應全數(shù)檢查。 2、驗收辦法：觀感質(zhì)量以目測觀察的方法為主。實測實量的檢查項目應使用專用檢查工具進行。 3、發(fā)現(xiàn)工程觀感質(zhì)量和使用功能不符合規(guī)范或設計文件要求的，書面責成施工單位整改并對整改情況進行復查，復查符合要求后，及時填寫分戶驗收記錄表。 4、實測實量質(zhì)量不合格的，視具體情況進行處理，嚴重的應協(xié)

16、商解決。 5、建設、施工、監(jiān)理等單位應嚴格履行分戶驗收職責，對分戶驗收結(jié)論進行簽認，不得簡化分戶驗收程序。 6、分戶驗收檢查，填寫記錄表應確保內(nèi)容的真實性和可追溯性,六、分戶驗收應強調(diào)的幾個問題,1、分戶驗收不能代表其他驗收，如檢驗批、分項、分部的驗收。 2、分戶驗收應在過程中進行。 3、分戶驗收不能脫離開國家規(guī)范和技術(shù)標準、工藝標準等，應該與嚴格按照質(zhì)量、工藝標準施工相結(jié)合。 4、分戶驗收要同分部、分項檢驗批進行結(jié)合。在檢驗批合格后進行分戶驗收，觀感檢查不重復驗收。 5、分戶驗收要與發(fā)現(xiàn)問題及時整改復查相結(jié)合。 6、分戶驗收要與成品保護結(jié)合，要與工程質(zhì)量通病相結(jié)合,七、工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)對分戶

17、驗收進行如下監(jiān)督檢查,1、十六條第一款。 2、在單位工程竣工前隨機抽查實體。抽查住宅室內(nèi)房間不少于10%，且不少于3戶，若發(fā)現(xiàn)結(jié)果同住宅工程質(zhì)量分戶驗收記錄不符，責成建設單位重新進行分戶驗收（十六條第二款）。 3、十六條第三款。 4、十六條第四款。 注意：（一）工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)要加強對分戶驗收工作的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時監(jiān)督有關(guān)方面認真整改，確保分戶驗收工作質(zhì)量。對在分戶驗收中弄虛作假、降低標準或?qū)⒉缓细窆こ贪春细窆こ舔炇盏?，依法對有關(guān)單位和責任人進行處罰，并納入不良行為記錄。 作為監(jiān)督站工作人員，反思以前、面對現(xiàn)狀。一定要轉(zhuǎn)變監(jiān)督模式、改變監(jiān)督理念。 （1）轉(zhuǎn)變監(jiān)督模式的關(guān)鍵，就是要把傳統(tǒng)監(jiān)督方法轉(zhuǎn)移到依靠社會進步科技進步和提高人員素質(zhì)軌道上來。 （2）仔細想想，要保證工程質(zhì)量不出問題，還必須監(jiān)管五方責任主體。讓他們各司其職、認真履職，才能從根本上提高工程質(zhì)量,七.工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)對分戶驗收進行如下監(jiān)督檢查,3）監(jiān)督部門在住宅分戶驗收中如何交接、管理。 要求施工、監(jiān)理單位必須購置測量儀器（包括鋼筋定位儀）。 室內(nèi)使用空間尺寸的測量數(shù)據(jù)必須標注在房間內(nèi)（目前就是這樣要求的，后面講表格時要講到）。 所有室內(nèi)空間尺寸所測數(shù)據(jù)必須實事求是。 （4）室內(nèi)空間尺寸所