中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程[共5頁]

1、上海高檔房產(chǎn)網(wǎng) 緯寶網(wǎng) 中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程第一節(jié) 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程從1958年開始，房地產(chǎn)收歸國有，中國房地產(chǎn)市場從此消失。直到1979年開始經(jīng)濟體制改革，中國房地產(chǎn)業(yè)才有了發(fā)展的契機。按發(fā)展速度劃分，中國房地產(chǎn)市場大致可分為以下三個階段：第一階段：19791991年，中國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇成長。1980年4月，鄧小平發(fā)表了關(guān)于建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的談話，此后全中國開始了城鎮(zhèn)住房制度的改革。1990年，中國國務(wù)院發(fā)布了城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例和外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法，再加上浦東開發(fā)開放的帶動作用，1991年下半年，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了明顯的回

2、升趨勢。第二階段：19921997年中國房地產(chǎn)市場初步形成。1992年初，在鄧小平南方談話的推動下，中國房地產(chǎn)市場得以全面發(fā)展。1992年，房地產(chǎn)開發(fā)投資731億元，同比增長117.5%；土地開發(fā)面積2.334萬公頃，同比增長175%。1993年，在上年市場迅速發(fā)展的推動下，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)過熱趨勢。這一期間，全中國商品房開發(fā)投資額同比增長143.5%，新開工面積同比增長136%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接近2萬家。中國隨即采取了一系列調(diào)控措施，房地產(chǎn)業(yè)也告別瘋狂，迎來理性。1994和1995年，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別只比上年增長了31.8%和23.3%，1997年更是出現(xiàn)了負增長，為-1.2%。

3、第三階段：1998年至今，中國房地產(chǎn)市場進入了新的發(fā)展時期。在政府的鼓勵和引導(dǎo)下，中國房地產(chǎn)市場明顯轉(zhuǎn)暖，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的調(diào)整后，泡沫成份已得到控制，再加上宏觀經(jīng)濟開始步入穩(wěn)定發(fā)展時期，因此國家采取了一系列措施來鼓勵房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由此房地產(chǎn)業(yè)開始進入復(fù)蘇時期。近十年以來，房地產(chǎn)業(yè)取得了飛速發(fā)展，成為我國發(fā)展最快的行業(yè)之一，市場規(guī)?；潭纫踩找嫣岣?。我國房地產(chǎn)在改革開放以前，實行的是統(tǒng)建統(tǒng)分制度，房地產(chǎn)業(yè)也逐步過渡到一個以企業(yè)為主體、市場為導(dǎo)向、社會資金為依托、以配套建設(shè)為中心的綜合開發(fā)階段。進入20世紀90年代之后，房地產(chǎn)進入了一個前所未有的興旺發(fā)達期，土地成片開發(fā)和大量外資的引入，形成了

4、外資、合資和內(nèi)資開發(fā)公司齊頭并進的勢頭；住宅、樓宇、商業(yè)大廈、公共設(shè)施等紛紛拔地而起，我國的房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟杠桿，在城市建設(shè)、改善人民生活、促進經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大的作用。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模正以每年平均20%左右的速度增長，在整個國民經(jīng)濟中占有舉足輕重的地位?？梢灶A(yù)測，中國房地產(chǎn)市場將進入新一輪的發(fā)展時期。這一輪發(fā)展的特點將是以住宅建設(shè)和消費為重點，以改善城鎮(zhèn)居民居住條件和帶動經(jīng)濟增長為目的，逐步消化存量，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。第二節(jié) 中國房地產(chǎn)發(fā)展周期波動研究一、我國房地產(chǎn)周期波動規(guī)律分析我國析房地產(chǎn)行業(yè)之所以是一個高風(fēng)險行業(yè)，是因為它的投資和收益周期長,同時房地產(chǎn)業(yè)存在自身的

5、周期性波動,因此，盲目進行房地產(chǎn)投資就會有風(fēng)險。中國近14年來，房地產(chǎn)業(yè)一直持續(xù)上漲，房地產(chǎn)銷售額連年增長。中國的房地產(chǎn)經(jīng)歷了3個高漲期，2個低落期。有三個指標可分析出我國房地產(chǎn)周期性波動的規(guī)律：第一是房地產(chǎn)銷售額增長；第二銷售面積增長，市場買了多少房；第三投資額增長，就是由于市場拉動，產(chǎn)業(yè)投資增長是高還是低。表6 1992-2002年房地產(chǎn)投資增長率和銷售增長率對比年份全國房地產(chǎn)投資增長率（%）全國商品房銷售額增長率（%）1992年117.679.31993年164.5102.51997年-2.526.11998年13.739.71999年13.518.92000年21.531.72001年

6、27.323.62002年21.923.7數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局自1984年開始，房地產(chǎn)在我國已經(jīng)經(jīng)歷了三個發(fā)展期和兩個低落期。從1984年到1988年，這是一個發(fā)展期，大約五年時間；1989到1990年是一個低落期；從1991年到1995年是第二個發(fā)展期；1996至1997年又是一個低落期；從1998年開始我國房地產(chǎn)業(yè)進入了一個新的發(fā)展期。圖6 房地產(chǎn)投資增長率和銷售增長率對比示意圖數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局我國房年我國的房地產(chǎn)周期有這樣三方面的特殊性：第一是房地產(chǎn)周期的頻率，大約都是5年發(fā)展，2年低落，也就是說7到8年為一個周期；第二就是我國房地產(chǎn)的周期中，衰退期和低谷期比較短，而增長期和繁榮期時

7、間比較長，這顯示出市場需求持續(xù)旺盛這樣的特點，它明顯不同于房地產(chǎn)總量過剩的國家和地區(qū)；第三，從銷售增長和投資增長的關(guān)系來分析，銷售增長直接影響到投資的增長。例如1996年，房地產(chǎn)銷售額下降，就影響到1996年和1997年，特別是1997年的投資。從1998年以來，房地產(chǎn)持續(xù)旺銷，也就拉動了房地產(chǎn)投資，從1998年以后持續(xù)上揚，而且上揚幅度還比較大。本輪房地產(chǎn)增長期呈現(xiàn)三個新的特點：一是不同于1992年房地產(chǎn)過熱時的投資拉動，這次房地產(chǎn)增長是由需求拉動的，1998年底以來，這幾年房地產(chǎn)的銷售增長一直高于開發(fā)投資的增長；二是本輪房地產(chǎn)增長的基礎(chǔ)堅實，它與國民經(jīng)濟的增長是同步的；三是無論政府還是開發(fā)

8、商已趨于成熟，不會出現(xiàn)因局部過熱而導(dǎo)致的全國性急剎車。二、中國房地產(chǎn)周期波動的主要影響因素分析1.房地產(chǎn)周期波動的沖擊傳導(dǎo)模型轉(zhuǎn)軌時期以來中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程和房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期波動，既有外部沖擊的決定性作用，同時產(chǎn)業(yè)內(nèi)部傳導(dǎo)機制也開始發(fā)揮作用，由此形成房地產(chǎn)周期波動的沖擊傳導(dǎo)機制。即可以把房地產(chǎn)周期波動看成是房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)對外部沖擊的響應(yīng)曲線，即在來自房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)以外的隨機性或周期性因素的沖擊下，通過房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)內(nèi)部傳導(dǎo)機制的作用，結(jié)果相應(yīng)出現(xiàn)了具有周期波動特征的運行軌跡。從外部沖擊來分析，雖然與改革開放前中國房地產(chǎn)業(yè)極度低迷的發(fā)展現(xiàn)狀源于外部沖擊相類似，改革開放以來中國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)

9、展也主要是受到外部沖擊的決定性作用，但兩個階段的外部沖擊卻在性質(zhì)上存在根本性的區(qū)別。改革開放前的外部沖擊表現(xiàn)為計劃經(jīng)濟體制下對房地產(chǎn)業(yè)的根本否定，因而不論是政策取向還是具體操作手段，都是以取消房地產(chǎn)業(yè)運行條件為基本特征。改革開放以來中國房地產(chǎn)周期波動的外部沖擊，則是在重新肯定房地產(chǎn)業(yè)、恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件的基礎(chǔ)上，由于經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌及增長方式轉(zhuǎn)換而形成的，主要表現(xiàn)為以體制轉(zhuǎn)換、增長方式調(diào)整及宏觀政策為特征和內(nèi)容的沖擊形態(tài)。我從內(nèi)部傳導(dǎo)來分析，改革開放前對房地產(chǎn)業(yè)的否定或由此出現(xiàn)的長期極度萎縮，從根本上否定了房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)內(nèi)部傳導(dǎo)機制的作用。這種內(nèi)部傳導(dǎo)機制是隨著改革開放后房地產(chǎn)業(yè)重新形成和發(fā)展而

10、逐漸出現(xiàn)的，主要有房地產(chǎn)投資規(guī)模與投資結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)供求關(guān)系變動、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)投機行為等傳導(dǎo)途徑，對改革開放后中國房地產(chǎn)周期波動的作用逐漸增強，形成以投資波動為主、在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部傳遞的房地產(chǎn)經(jīng)濟波動。2.投資因素對房地產(chǎn)周期波動的影響分析在房地產(chǎn)周期波動中，房地產(chǎn)投資是一個十分重要的內(nèi)生因素。特別是對投資主導(dǎo)下的中國宏觀經(jīng)濟周期波動來說，投資波動對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響作用就更為明顯。從全國房地產(chǎn)周期波動來看，如果用房地產(chǎn)業(yè)增加值的變動來反映房地產(chǎn)經(jīng)濟波動趨勢，根據(jù)全國房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)增加值數(shù)據(jù)，可以建立全國房地產(chǎn)業(yè)增加值（Yt）與房地產(chǎn)投資規(guī)模（It）之間的回歸模型：Yt62.848

11、1+0.5322It相關(guān)系數(shù)高達0.9981，表明全國房地產(chǎn)投資規(guī)模與房地產(chǎn)業(yè)增加值之間存在非常緊密的聯(lián)系。這種情況也說明房地產(chǎn)投資變動對房地產(chǎn)周期波動所具有的重大影響。3.政府行為對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響對處于轉(zhuǎn)軌時期的中國來說，政府不但是經(jīng)濟體制改革的推動者和經(jīng)濟制度變遷的供給者，同時還是產(chǎn)業(yè)政策的制定者和宏觀經(jīng)濟的調(diào)控者。這樣一來，政府行為的確立與變動，也就成為影響經(jīng)濟運行的重要因素。在房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程中，由包括房地產(chǎn)業(yè)體制和房地產(chǎn)業(yè)政策供給者、房地產(chǎn)經(jīng)濟運行管理者構(gòu)成的政府行為，對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的形成與傳導(dǎo)產(chǎn)生了重要影響。首先，從產(chǎn)業(yè)管理角度來分析，在不完全競爭和不完全開放的房地產(chǎn)市場

12、上，針對市場失靈而進行的宏觀產(chǎn)業(yè)調(diào)控一旦出現(xiàn)失誤，也會形成對房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的干擾與沖擊。對處于經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌的中國房地產(chǎn)業(yè)來說，這種因產(chǎn)業(yè)調(diào)控不當、宏觀管理失誤而對房地產(chǎn)經(jīng)濟正常運行的沖擊特別明顯，加劇了房地產(chǎn)經(jīng)濟波動趨勢與波動幅度。我國其次，從體制改革角度來分析，也可以看到政府行為對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響。在影響房地產(chǎn)供求關(guān)系的各種因素中，與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟體制與管理制度也發(fā)揮著十分重要的影響作用，特別是對處于經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌時期的中國而言，體制因素對房地產(chǎn)供求關(guān)系變動的影響十分明顯。例如，在傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制下，由于長期實行低租金福利分房制度，使得住房需求變成為一種幾乎不受支付能力約束的住房需要，住

13、房建設(shè)則成為依照計劃指令操作的任務(wù)，住房供給難以變成為一種追求經(jīng)濟利益的自覺行為。在這種非市場化住房需求與供給制度的引導(dǎo)下，住宅供給長期嚴重滯后于住房需求，住宅短缺成為這種體制的一種標志性現(xiàn)象。在從計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)換的過程中，隨著以市場化為導(dǎo)向的住房分配制度改革逐漸深入，一方面類似于計劃經(jīng)濟體制下的住房要求與按照市場原則培育的住房需求同時并存，住房需求既受到市場機制的調(diào)節(jié)，同時也會受計劃機制等非經(jīng)濟因素的影響，以住宅為主體的房地產(chǎn)有效需求較為混亂；另一方面，對以住宅建設(shè)為主體的房地產(chǎn)供給方而言，在市場因素和非市場因素的交叉作用下，特別是受到土地雙軌制供給的影響，加上銀行資金供應(yīng)的非

14、市場因素，結(jié)果在投資收益的引導(dǎo)下，出現(xiàn)房地產(chǎn)供給超前于房地產(chǎn)需求的市場發(fā)展趨勢，在一哄而上的房地產(chǎn)熱中出現(xiàn)總量上和結(jié)構(gòu)上的供過于求，從而引發(fā)房地產(chǎn)供求關(guān)系的另一種失衡，最終導(dǎo)致體制因素影響下的房地產(chǎn)經(jīng)濟波動。我再次，與宏觀經(jīng)濟運行過程中的政策周期相類似，在經(jīng)濟擴張政策與經(jīng)濟收縮政策的相互交替變動作用下，使得轉(zhuǎn)軌時期的中國房地產(chǎn)經(jīng)濟也具有明顯的政策周期特征，政策因素作為經(jīng)濟周期的外部沖擊力量對中國房地產(chǎn)周期波動發(fā)揮著重要作用。一般來說，國家所采取的土地政策、貨幣政策和財稅政策對房地產(chǎn)需求和供給都會產(chǎn)生重要影響。例如，土地政策的確立或調(diào)整，能夠直接決定作為房地產(chǎn)開發(fā)對象的土地投入量，這不但直接影響房地產(chǎn)供給數(shù)量和供給結(jié)構(gòu)，而且在價格傳導(dǎo)機制作用下進而對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生影響。再如以利率為主要工具的貨幣政策，也會對房地產(chǎn)供求關(guān)系產(chǎn)生重要影響。從需求角度來看，如果說投資需求取決于資本邊際效率與利息率的差額，在其他條件不變時，當利率上升時，資本邊際效率與利率之差就越小甚至出現(xiàn)負值，那么投資者對房地產(chǎn)的生產(chǎn)性需求和投資性需求就會因相應(yīng)受到抑制；相反，當利率下降，資本邊際效率與利率之差就越大，此時投資者對房地產(chǎn)的生產(chǎn)性需求和投資性需求會相應(yīng)增加。對