戴德梁行2009年龍華項(xiàng)目深圳戶型研究報(bào)告.ppt

1、,DTZ Residential, South China 特發(fā)集團(tuán) 龍華項(xiàng)目深圳戶型研究報(bào)告,致深圳特發(fā)房地產(chǎn)有限公司,報(bào)告結(jié)構(gòu),戶型設(shè)計(jì)一般標(biāo)準(zhǔn),市場熱銷住宅戶型研究,市場熱銷商務(wù)公寓戶型研究,市場常用贈送面積手法研究,戶型設(shè)計(jì)一般標(biāo)準(zhǔn),深圳住宅戶型分類,深圳住宅性能標(biāo)準(zhǔn)一,戶型設(shè)計(jì)一般標(biāo)準(zhǔn),參考：建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)面積均為套內(nèi)面積,深圳住宅性能標(biāo)準(zhǔn)二,戶型設(shè)計(jì)一般標(biāo)準(zhǔn),參考：建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)面積均為套內(nèi)面積,報(bào)告結(jié)構(gòu),戶型設(shè)計(jì)一般標(biāo)準(zhǔn),市場熱銷住宅戶型研究,市場熱銷商務(wù)公寓戶型研究,市場常用贈送面積手法研究,08年全市供應(yīng)住宅53142套，與07年比，3房所占比例小幅回

2、落，而2房所占比例則增加近6個百分點(diǎn)。 08年全市供應(yīng)的90平方米以下戶型約占60%，比07年上升5個百分點(diǎn)，不過與90/70政策所要求的仍有一些差距，一些高檔住宅通過合拼戶型規(guī)避政策的束縛。 90平方米以上住宅所占比例減少約5個百分點(diǎn)，別墅供應(yīng)量增加36%。,市場供應(yīng)結(jié)構(gòu),深圳08年市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析,數(shù)據(jù)來源：DTZ戴德梁行,市場熱銷住宅戶型研究,市場熱銷住宅戶型研究,航天晴山月【復(fù)式2房變3房】,2房2廳1衛(wèi)+入戶花園+大露臺（87.85,贈送面積50）,復(fù)式上空二層可作為臥室;雙南向2.8米進(jìn)深露臺,贈送全部面積,入戶花園贈送一半面積,提供入口緩沖空間，引入更多室外空間，提高產(chǎn)品舒適度。

3、,市場熱銷住宅戶型研究羅湖,航天晴山月【寬景3房】,3房2廳2衛(wèi)+入戶門廳+陽光餐廳+露臺,奇數(shù)層(面積138.14,贈送面積31),偶數(shù)層(面積138.92,贈送面積34),陽臺餐廳贈送一半面積，引入更多室外空間，提高產(chǎn)品舒適度。,錯層露臺、步入式凸窗，贈送全部面積，保證戶型舒適度；,市場熱銷住宅戶型研究羅湖,主臥一,主臥二,峰度天下【N+1房】,4房2廳2衛(wèi)+工人房+錯層陽臺(建筑面積：171.62,贈送面積：約30),雙主臥設(shè)計(jì); 注重戶型的景觀面，使每一個房間都可看到山景,可改房的空間面積,市場熱銷住宅戶型研究羅湖,峰度天下【N+1房】,3房2廳2衛(wèi)+工人房+錯層陽臺(建筑面積：141

4、.9,贈送面積：約32),主臥空間闊綽，舒適感強(qiáng),贈送挑高露臺，可改書房,大面積入戶花園，可改房使用,市場熱銷住宅戶型研究羅湖,雙御雅軒【百變空間N+1房】,1房1廳1衛(wèi)+露臺(51) 3房2廳1衛(wèi)+入戶花園+大露臺(實(shí)用面積119,贈送面積40),該部分為簍空，客戶入伙后搭架填平,贈送全部面積，實(shí)用性強(qiáng)，可改為臥室、陽光書房、多功能廳等.,市場熱銷住宅戶型研究羅湖,花半里別館【1房變2房】,1房2廳1衛(wèi)+大陽臺（51-56）,進(jìn)深稍作調(diào)整的陽臺，賦予更多的功能：陽光書房、兒童房、花廳,市場熱銷住宅戶型研究羅湖,世金漢宮【復(fù)式房變房】,房廳1衛(wèi)+私家花園+多功能房（57.06-64.97）,贈

5、送夾層，可作臥室使用（帶獨(dú)立衛(wèi)生間）。,二層面積全部贈送，作為帶獨(dú)立衛(wèi)生間的臥室，并贈送一間多功能房。,市場熱銷住宅戶型研究羅湖,區(qū)域主要項(xiàng)目戶型特色,現(xiàn)階段存量房戶型以三房、四房等大中戶型為主，面積大致在120-170左右， 另鋪以小量一房、二房；多數(shù)戶型都以飄窗、露臺、入戶花園、復(fù)式鏤空部份等 設(shè)計(jì)贈送面積；戶型的功能分區(qū)布局較合理，贈送面積便于改房，實(shí)用性較高。,羅湖熱銷戶型總結(jié),區(qū)域主要項(xiàng)目戶型特色,總價較低的中小戶型，尺度適中且擁有較高實(shí) 用性。 代表樓盤：花半里別館、尊寓,戶型實(shí)際使用率高，贈送面積戶型受到追求首次置業(yè)中青年客戶的歡迎。 代表樓盤：雙御雅軒、晴山月,復(fù)式空間設(shè)計(jì)，復(fù)

6、式上層贈送全部面積，代表樓盤：晴山月、世金漢宮,主力戶型使用了錯層陽臺、入戶花園、陽光房露臺 等贈送面積設(shè)計(jì)，實(shí)際使用率高，符合客戶追求舒 適的需求：代表樓盤：峰度天下、晴山月、雙御雅軒,羅湖熱銷戶型總結(jié),中城天邑【1房變2房】,1房1廳1衛(wèi)+客廳陽臺+生活陽臺（47-54）,7 內(nèi)陽臺可改 臥室、陽光書房、多功能廳等。,臥室贈送大面積落地凸窗,市場熱銷住宅戶型研究福田,中城天邑【2房附贈入戶花園或者空中花園】,2房2廳1衛(wèi)+入戶花園（70左右）,入戶花園可改多功能房；部分奇數(shù)層附送空中花園增加室內(nèi)空間和采光。,臥室均帶大凸窗,增加室內(nèi)空間及舒適性,市場熱銷住宅戶型研究福田,中城天邑【3房戶型

7、方正或帶環(huán)形露臺設(shè)計(jì)】,3房2廳2衛(wèi)（97-140左右）,生活陽臺可與廚房打通增加廚房面積,客廳帶雙推拉門陽臺增強(qiáng)空間尺度感,主、客臥共享寬景環(huán)狀露臺,入戶花園、空中花園及陽臺多贈送面積凸現(xiàn)尺度感,市場熱銷住宅戶型研究福田,半山御景【大面積觀景露臺增加舒適性】,景觀大露臺增加贈送面積，入戶或生活陽臺贈送一半完善住宅功能性。,戶型實(shí)用性高，配有雙景觀大露臺設(shè)計(jì)，客廳、主臥同享陽光景觀。,市場熱銷住宅戶型研究福田,1室2廳1衛(wèi)37 2室2廳1衛(wèi)73 ,景觀陽臺增加贈送面積，生活陽臺贈送一半完善住宅功能性,市場熱銷住宅戶型研究福田,半山御景【大面積觀景露臺增加舒適性】,3室2廳2衛(wèi)115 ,配2.5

8、米進(jìn)深的寬景入戶花園可改書房；臥室均帶凸窗增加空間尺度； 觀景陽臺面積全贈送；,市場熱銷住宅戶型研究福田,半山御景【大面積觀景露臺增加舒適性】,福田熱銷戶型總結(jié),單房面積集中在44-54之間，多數(shù)均帶生活陽臺以及大面積凸窗，個別贈送可改房的內(nèi)陽臺如中城天邑1房贈送7 的內(nèi)陽臺可改成兩房；,兩房面積集中在65附近，多數(shù)贈送入戶花園或者景觀陽臺以及臥室落地凸窗，入戶花園可改多功能房；,三房面積區(qū)間較大，相當(dāng)部分集中在90附近，更有面積在140 左右的大三房。錯層露臺設(shè)計(jì)較為常見，多數(shù)贈送入戶花園以及臥室落地凸窗，配備雙陽臺甚至三陽臺。,區(qū)域主要項(xiàng)目戶型特色,臥室玻璃幕墻設(shè)計(jì)采光極佳，正眺世界之窗景

9、觀,雙陽臺設(shè)計(jì)，臥室玻璃幕墻景觀利用最大化,沙河世紀(jì)【 小戶型最大化利用景觀資源】,40-60 的一房和二房,市場熱銷住宅戶型研究南山,嵌入式衣帽間節(jié)省空間面積,臥室玻璃幕墻景觀利用最大化,沙河世紀(jì)【大戶型設(shè)計(jì)方正，玻璃幕墻仍是亮點(diǎn)】,過道面積浪費(fèi)少,3房2廳2衛(wèi)（147左右） 4房2廳2衛(wèi)（159左右）,市場熱銷住宅戶型研究南山,錯層園景大露臺解決私密性問題。,中海玫瑰園【戶型靈動，錯層露臺提升品質(zhì)感】,內(nèi)陽臺可改多功能房,70左右二房可改三房,市場熱銷住宅戶型研究南山,入戶花園及臥室落地凸窗增加贈送面積,中海玫瑰園【戶型靈動，錯層露臺提升品質(zhì)感】,錯層園景露臺增加室外空間,90左右的三房緊

10、湊實(shí)用,市場熱銷住宅戶型研究南山,諾德國際【1房變小2房，3陽臺設(shè)計(jì)】,1房2廳1衛(wèi)+空中花園+大露臺（48-50,贈送面積10）,南向2米進(jìn)深露臺,贈送全部面積,6 可變空間可改房，提高產(chǎn)品舒適度。,市場熱銷住宅戶型研究南山,諾德國際【寬景2、3房】,外挑雙層露臺贈送全部面積，空中花園可改多功能房贈送一半面積，保證戶型舒適度；,入戶花園面積全贈送,提供入口緩沖空間，引入更多室外空間，提高產(chǎn)品舒適度。,2房2廳1衛(wèi)+空中花園+露臺 （78-83,贈送17）,3房2廳1衛(wèi)+入戶花園+空中花園+露臺（85-90贈送約20 ）,市場熱銷住宅戶型研究南山,復(fù)式2房2廳2衛(wèi)+雙露臺（2變4戶型） 平層3

11、房2廳2衛(wèi),依云伴山【90左右戶型】,復(fù)式上空二層可作為臥室;2.4米進(jìn)深露臺也可改房；,錯層露臺保證戶型舒適度；,市場熱銷住宅戶型研究南山,依云伴山【寬景闊戶】,4房2廳2衛(wèi)+露臺 （144）,復(fù)式5房2廳3衛(wèi)+露臺（223）,陽光餐廳帶景觀陽臺;主臥帶衣帽間；所有臥室附設(shè)凸窗；,市場熱銷住宅戶型研究南山,經(jīng)典單房（35 ） 3房2廳2衛(wèi)（90 ）,客廳、主臥帶飄窗；,廚房帶生活陽臺；,入戶陽臺全贈送增添室外空間；,所有臥室均帶飄窗；,四海公寓【專注實(shí)用性】,市場熱銷住宅戶型研究南山,1房（47 ） 、2房（61-67 ）附送露臺設(shè)計(jì)增強(qiáng)空間尺度感,偶數(shù)層主臥贈送大面積露臺，客廳帶飄窗；,奇

12、數(shù)層客廳贈送大面積露臺，主臥帶飄窗；,四海公寓【專注實(shí)用性】,市場熱銷住宅戶型研究南山,1房（55 ）、2房（70-80 ）實(shí)用性高、總價較低,朝南雙臥帶飄窗設(shè)計(jì)；,市場熱銷住宅戶型研究南山,鼎太風(fēng)華【專注實(shí)用性】,廚房雙開門設(shè)計(jì)； 贈送入戶陽臺及雙層挑高露臺；戶戶贈送凸窗；,實(shí)用率高避免空間浪費(fèi)，雙陽臺設(shè)計(jì)完備小戶型功能性；凸窗贈送增強(qiáng)空間尺度感；,鼎太風(fēng)華六期 戶戶贈送露臺,露臺全贈送可改房，臥室飄窗設(shè)計(jì)；,客廳帶景觀陽臺增加室外面積；,市場熱銷住宅戶型研究南山,南山熱銷戶型總結(jié),單房面積集中在40-50之間，多數(shù)均帶生活陽臺以及飄窗， 個別贈送可改房的空中花園贈送面積達(dá)10 ，代表樓盤：

13、諾德國際、沙河世紀(jì)；,兩房面積多集中在70-80附近，多數(shù)贈送入戶花園或者露臺以及臥室落地凸窗，如諾德國際及中海玫瑰園2房的內(nèi)陽臺或者空中花園可改作3房；依云伴山90 復(fù)式可改4房；,三房面積區(qū)間較大，相當(dāng)部分集中在90附近，更有面積在150 左右的大三房。錯層露臺設(shè)計(jì)較為常見，多數(shù)贈送入戶花園以及臥室落地凸窗，配備雙陽臺甚至三陽臺。代表樓盤：諾德國際、依山伴云；,沙河世紀(jì)采用玻璃幕墻設(shè)計(jì)最大化利用其景觀資源，成為戶型創(chuàng)新亮點(diǎn)；,區(qū)域主要項(xiàng)目戶型特色,3房2廳3衛(wèi) 套內(nèi)面積：130.96 建筑面積：168.2 贈送超值面積：約70 ,君悅龍庭【3房變6房】,市場熱銷住宅戶型研究龍崗,君悅龍庭【

14、3房變5房】,3房2廳1衛(wèi)+入戶花園+錯層露臺+內(nèi)陽臺(138.49,贈送面積70),可改為餐廳+多功能間,內(nèi)陽臺可改房間,增加實(shí)用率,錯層露臺解決私密性問題,增加贈送面積.,市場熱銷住宅戶型研究龍崗,君悅龍庭【2房變4房】,2房2廳2衛(wèi)+入戶花園+露臺+內(nèi)庭院（122.30）,可改為書房或多功能間,可改為陽臺餐廳,隱藏式衣柜,增加室內(nèi)使用空間,可作多功能間，讀書、家務(wù)、健身、臨時居住,錯層露臺解決私密性問題,增加贈送面積.,市場熱銷住宅戶型研究龍崗,奧林華府【N+2房】,3房2廳1衛(wèi)+工人房+入戶花園+錯層露臺+陽光房(153-157),可改為書房或多功能間,陽臺可改為陽光餐廳,工人房保證主

15、人私密性,陽光房可改臥室,超大露臺,主客臥共享空間,市場熱銷住宅戶型研究龍崗,奧林華府【N+2房】,1房1廳1衛(wèi)+1入戶花園+錯層露臺+陽光房(75.99-77.5),入戶花園可改為書房或多功能間,陽光房可改為臥室餐廳,增加使用率,客戶、衛(wèi)生間贈送大面積落地凸窗,錯層露臺解決私密性問題,增加贈送面積.,市場熱銷住宅戶型研究龍崗,公園大地【N+房】,3房2廳2衛(wèi)+雙陽臺+大露臺+大凸窗(110),內(nèi)陽臺可改房間,增加實(shí)用率,客廳,臥室,衛(wèi)生間帶大凸窗,增加室內(nèi)空間及舒適性,市場熱銷住宅戶型研究龍崗,公園大地【N+2房】,3房3廳2衛(wèi)+入戶花園+雙陽臺+陽光房(129-139),內(nèi)陽臺可改房間,增

16、加實(shí)用率,錯層陽臺,客廳臥室空間共享,市場熱銷住宅戶型研究龍崗,公園大地【N+2房】,4房2廳3衛(wèi)+雙陽臺+陽光房+儲藏間+超大景觀凸窗(177),內(nèi)陽臺可改房間,增加實(shí)用率,超大圓形凸窗,將陽光引入室內(nèi);客廳,餐廳,臥室,書房衛(wèi)生間均贈送超大凸窗,儲藏間可作工人房或多功能房,市場熱銷住宅戶型研究龍崗,萬象天成,4房2廳2衛(wèi)+入戶花園+雙陽臺+儲藏室(132),戶型方正; 臥室、衛(wèi)生間全部朝南均帶飄窗; 主臥帶L形飄窗,增加奢華元素,將舒適性與私密性最大化,市場熱銷住宅戶型研究龍崗,萬象天成,3房2廳2衛(wèi)+入戶花園+錯層露臺+陽光房(89),次臥帶L形飄窗,解決朝向問題,將舒適性最大化;,市場

17、熱銷住宅戶型研究龍崗,招商依山郡,2房2廳1衛(wèi)+雙陽臺(65.08-85.5),戶型方正,臥室客廳均南向;雙陽臺設(shè)計(jì),臥室?guī)涞赝勾埃恢髋P隱藏式衣柜,增加室內(nèi)使用空間,市場熱銷住宅戶型研究龍崗,招商依山郡【N+1房】,2房2廳1衛(wèi)+入戶花園+內(nèi)陽臺(81.95),臥室客廳均南向;客廳、餐廳、臥室均帶落地凸窗,內(nèi)陽臺可改房間,市場熱銷住宅戶型研究龍崗,茗萃園,房2廳2衛(wèi)+入戶陽臺+錯層露臺 (87.1-87.65),入戶陽臺可改多功能房,錯層露臺,解決私密性問題,市場熱銷住宅戶型研究龍崗,茗萃園,3房2廳2衛(wèi)+入戶花園+錯層露臺+陽光房(100.14-104.46),錯層高陽臺,解決私密性問題,

18、入戶陽臺可改多功能房,臥室客廳均南向;客廳、洗手間、臥室均帶落地凸窗,市場熱銷住宅戶型研究龍崗,中海康城國際,房2廳2衛(wèi)+錯層陽臺 (71-75),錯層陽臺，解決私密問題，贈送面積,主臥帶超大衣帽間，增加奢華元素,市場熱銷住宅戶型研究龍崗,中海康城國際【N+1房】,2房2廳1衛(wèi)+大露臺+陽光房(85),陽光房可改臥室+書房,次臥帶L型凸窗；主臥帶衣帽間，增加空間舒適性,超大錯層露臺增加空間舒適性及使用面積,市場熱銷住宅戶型研究龍崗,瑞華園【N+1房】,3房2廳2衛(wèi)+雙陽臺+露臺(113-114),陽光房可改房或或多功能房; 臥室,衛(wèi)生間均帶落地凸窗,市場熱銷住宅戶型研究龍崗,可園,復(fù)式2房2廳

19、1衛(wèi)+入戶陽臺+工人房(82.95),雙陽臺設(shè)計(jì),增加舒適性及小戶豪華元素.,二層鏤空部份作為多功能房 贈送面積,市場熱銷住宅戶型研究龍崗,中海大山地【2房變3房】,2房2廳2衛(wèi)+錯層陽臺+陽光陽臺(82.2),陽光陽臺可改房或多功能房; 客廳、主臥、次臥均南向,錯層陽臺，解決私密問題，贈送面積,市場熱銷住宅戶型研究龍崗,水岸新都,3房2廳2衛(wèi)+4陽臺+落地飄窗+超大玄關(guān)(139),入戶玄關(guān)尺度闊綽;書房或次臥法式陽臺設(shè)計(jì),增加戶型特色亮點(diǎn).,客廳、主臥、次臥主功能區(qū)間均為南向； 臥室、衛(wèi)生間、餐廳全部附帶落地飄窗。,市場熱銷住宅戶型研究龍崗,龍園意境華府,3房2廳2衛(wèi)+入戶花園+雙陽臺+落地

20、飄窗(125.48),主臥空間闊綽，舒適感強(qiáng),客廳、主臥主功能區(qū)間均為南向； 臥室、衛(wèi)生間附帶落地飄窗;,雙層高陽臺，解決私密問題，贈送面積,市場熱銷住宅戶型研究龍崗,龍園意境華府,復(fù)式4房2廳2衛(wèi)+入戶花園+高層雙陽臺 (163.95),雙層高陽臺，解決私密問題，贈送面積,二層鏤空部份作為臥室或多功能房贈送全部面積,市場熱銷住宅戶型研究龍崗,總價較低的中小戶型，尺度適中且擁有較高實(shí)用性。 代表樓盤：公園大地、萬象天成、中海康城、中海大山地,戶型實(shí)際使用率高達(dá)140-200%的超高贈送面積戶型受到追求大戶型客戶的歡迎。 代表樓盤：君悅龍庭,戶型方正闊綽，雙陽臺采光通風(fēng)良好，贈送面積較多，按照中

21、國傳統(tǒng)風(fēng)水學(xué)理論排布戶型朝向，人文氣息濃郁；代表樓盤：瑞華園、水岸新都、龍園意境華府,主力戶型使用了錯層陽臺、入戶花園、飄窗、露臺等贈送面積設(shè)計(jì)，實(shí)際使用率高，符合客戶追求舒適的需求：代表樓盤：奧林華府、依山郡,區(qū)域主要項(xiàng)目戶型特色,龍崗熱銷戶型總結(jié),金域華府戶型分析,全贈送，客戶感到實(shí)惠,84平米2房2廳,贈送大陽臺，提高舒適度,88平米2房2廳,2房變4房，讓客戶感到實(shí)惠,客廳上方加樓板，1房變2房,87平米LOFT公寓,奇數(shù)層客廳和主臥均有陽臺，非常舒適,市場熱銷住宅戶型研究寶安,金域華府超值贈送,以88平米（2改4）戶型為例 單價：14000元/平米；總價：88*14000=12320

22、00元 贈送精裝：1500元/平米（總額88*1500=132000元） 贈送面積：兩個房間共17平米 則總面積為：88+17=105平米 因此，折算后的毛坯單價為： P=（88*14000-88*1500）/（88+17）=10476元/平米 此價格對客戶具有較大的吸引力,88平米2房2廳,贈送2個房間共17平方米,市場熱銷住宅戶型研究寶安,梅隴鎮(zhèn)四期戶型分析,47平米1房2廳+雙陽臺（贈送6）,雙陽臺設(shè)計(jì)，加大贈送面積，實(shí)用實(shí)惠,市場熱銷住宅戶型研究寶安,梅隴鎮(zhèn)四期戶型分析,77平米2房2廳+大露臺（贈送8）,客廳帶大陽臺，尺度張揚(yáng)，闊綽,市場熱銷住宅戶型研究寶安,123平米3房2廳2衛(wèi)+

23、雙露臺（贈送20）,客廳帶大陽臺，尺度張揚(yáng)，闊綽,梅隴鎮(zhèn)四期戶型分析,主臥帶凸窗、露臺，通風(fēng)采光、視野開闊,市場熱銷住宅戶型研究寶安,梅隴鎮(zhèn)四期戶型分析,大開間客廳帶大露臺，凸顯闊綽,135平米4房2廳2衛(wèi)+大露臺（贈送18）,市場熱銷住宅戶型研究寶安,世紀(jì)春城四期戶型分析,99平米復(fù)式（2+2）房2廳2衛(wèi)+陽臺（贈送23）,陽臺上空加樓板，打通內(nèi)墻，可改出闊氣大主臥,內(nèi)墻,餐廳上空加樓板，可加1房,客廳帶陽臺，視野開闊，尺度開揚(yáng),陽臺帶露臺，可改1房,市場熱銷住宅戶型研究寶安,世紀(jì)春城四期戶型分析,113平米3房2廳1衛(wèi)+大露臺（贈送10）,5.8米挑高客廳，空間氣度從容,主臥帶大露臺，休閑

24、舒適，開闊視野,市場熱銷住宅戶型研究寶安,世紀(jì)春城四期戶型分析,129平米（2+3）房2廳2衛(wèi)+陽臺（贈送43）,入戶雙層挑高客廳，闊氣私家大堂,陽臺上空加樓板，打通內(nèi)墻，可改出闊氣大主臥,內(nèi)墻,前廳上空加樓板，可加1大房,上空加樓板，可加1房,客廳帶陽臺，視野開闊，尺度開揚(yáng),超值贈送,市場熱銷住宅戶型研究寶安,碧水龍庭二期戶型分析,104平米3房2廳2衛(wèi)+大陽臺+大入戶花園（贈送14）,贈送大入戶花園，彰顯闊氣,客廳帶陽臺，視野開闊，尺度開揚(yáng),市場熱銷住宅戶型研究寶安,碧水龍庭二期戶型分析,104平米3房2廳2衛(wèi)+陽臺+大露臺+大入戶花園（贈送18）,贈送大入戶花園，彰顯闊氣,客廳帶陽臺，視

25、野開闊，尺度開揚(yáng),主臥帶大露臺，休閑舒適，開闊視野,市場熱銷住宅戶型研究寶安,碧水龍庭二期戶型分析,94平米3房2廳1衛(wèi)+大露臺+大入戶花園（贈送18）,贈送大入戶花園，彰顯闊氣,客廳帶大陽臺，視野開闊，尺度開揚(yáng),市場熱銷住宅戶型研究寶安,溪山一期戶型分析,122平米3房2廳2衛(wèi)+雙露臺+入戶花園（贈送18）,主臥帶大露臺，休閑舒適，開闊視野；內(nèi)帶衣帽間，方便實(shí)用,餐廳帶大露臺，客廳帶大凸窗，尺度闊氣，且利于通風(fēng)采光，,市場熱銷住宅戶型研究寶安,花架可多增加一房間,溪山一期戶型分析,145平米3房2廳2衛(wèi)+雙露臺+入戶花園（贈送20）,餐 廳,客廳帶陽臺，視野開闊，尺度開揚(yáng),多凸窗設(shè)計(jì)，加大贈

26、送面積，利于通風(fēng)采光,市場熱銷住宅戶型研究寶安,花架可多增加一房間,溪山一期戶型分析,171平米3房2廳3衛(wèi)+雙露臺（贈送15）,主臥次臥均帶大露臺，居家非常舒適,5.3M大開間客廳，入門即可見闊氣私家大堂,花架可多增加一房間,市場熱銷住宅戶型研究寶安,鳳凰雅居戶型分析,48-50平米1房2廳+入戶花園（可變1房）+大露臺（贈送面積10）,入戶花園靈動多變，可房可院,5.8米挑高大露臺，擴(kuò)展空間尺度，開闊視野,市場熱銷住宅戶型研究寶安,鳳凰雅居戶型分析,71平米2房2廳+入戶花園（可變1房）+露臺（贈送面積10）,挑高露臺，擴(kuò)展空間尺度，開闊視野,入戶花園靈動多變，可房可院,2房變3房，戶型方

27、正，緊湊實(shí)用,市場熱銷住宅戶型研究寶安,灣上六座戶型分析,86-89平米2房2廳+空中花園（可改1房）+大露臺（贈送面積23）,89平米3房2廳+大露臺,戶型緊湊實(shí)用,主臥帶6M2大露臺，提高舒適度與空間尺度感,市場熱銷住宅戶型研究寶安,灣上六座戶型分析,超值贈送，89平米（2+2房）2廳2衛(wèi)（贈送面積16）,空中花園，可房可院,空中花園，可房可院,市場熱銷住宅戶型研究寶安,海語西灣戶型分析,139平米（3+1）房2廳2衛(wèi)+入戶花園（贈送面積24）,雙贈送大露臺，延伸生活空間,大陽臺可改1房,4.7M大開間客廳，豁達(dá)尺度,主臥帶獨(dú)立衣帽間，方便實(shí)用,市場熱銷住宅戶型研究寶安,海語西灣戶型分析,

28、139平米（3+2）房2廳2衛(wèi)+入戶花園（贈送面積25）,奢享大開間和大露臺，彰顯生活品質(zhì),贈送大陽臺可改1房,贈送大露臺可改1房,主臥帶獨(dú)立衣帽間，方便實(shí)用,市場熱銷住宅戶型研究寶安,香堤灣戶型分析,88平米（2+1）房2廳2衛(wèi)+入戶花園（贈送面積26）,大入戶花園，彰顯氣度,贈送大陽臺可改1房,客廳帶大露臺，彰顯生活品質(zhì),市場熱銷住宅戶型研究寶安,香堤灣戶型分析,88平米（2+1）房2廳2衛(wèi)+入戶花園（贈送面積28）,主臥帶陽臺，利于通風(fēng)采光，提高生活舒適度,空中院館，可房可院,大入戶花園，彰顯氣度,客廳帶大露臺，彰顯生活品質(zhì),市場熱銷住宅戶型研究寶安,香堤灣戶型分析,88平米復(fù)式（2+2

29、）房2廳2衛(wèi)+大露臺（贈送面積16）,客廳上方加樓板，隔出1房，贈送全部面積，實(shí)用性強(qiáng),餐廳上方加樓板，隔出小房間，贈送全部面積，可改為書房、多功能房等,贈送大露臺，提高舒適度,市場熱銷住宅戶型研究寶安,富通城五期合拼戶型分析,115-119平米3房2廳2衛(wèi)+工人房+雙陽臺（贈送面積27）,主臥、客廳均帶大陽臺，盡顯闊綽，尺度開揚(yáng),多凸窗設(shè)計(jì)，利于通風(fēng)采光，提高舒適度,市場熱銷住宅戶型研究寶安,總價較低、贈送面積高、實(shí)用性強(qiáng)的中小戶型。 代表樓盤：金域華府、鳳凰雅居、中灣上六座,小復(fù)式戶型，百變空間，可改動空間較多，贈送面積較多；代表樓盤：世紀(jì)春城、香堤灣,戶型方正實(shí)用，通過加大客廳開間，贈送

30、大露臺，多凸窗設(shè)計(jì)等，凸顯闊綽，且利于通風(fēng)采光：代表樓盤：碧水龍庭、海語西灣、富通城,區(qū)域主要項(xiàng)目戶型特色,寶安熱銷戶型總結(jié),報(bào)告結(jié)構(gòu),戶型設(shè)計(jì)一般標(biāo)準(zhǔn),市場熱銷住宅戶型研究,市場熱銷商務(wù)公寓戶型研究,市場常用贈送面積手法研究,市場熱銷商務(wù)公寓研究,商務(wù)公寓： 商務(wù)公寓又稱商住公寓，位于商業(yè)區(qū)的高層公寓，按寫字間的標(biāo)準(zhǔn)、公寓的格局設(shè)計(jì)，是既可居住又可辦公的高檔物業(yè)，是近年出現(xiàn)的一種極具投資價值的物業(yè),商務(wù)公寓的特性： 屬于過渡型產(chǎn)品 寫字樓是為商務(wù)辦公而產(chǎn)生的專項(xiàng)建筑，具有符合商務(wù)辦公的硬件和軟件環(huán)境。商務(wù)公寓是由于小型企業(yè)資金實(shí)力不足，無法購買或租賃寫字樓而產(chǎn)生的一種過渡性產(chǎn)品。 屬于投資型

31、產(chǎn)品 商務(wù)公寓面積相對較小，價格低于寫字樓而略高于普通住宅公寓，在租賃市場上亦能受到小型企業(yè)及起步行企業(yè)的親睞，因此屬于較好的投資型產(chǎn)品。 屬于宜商宜住產(chǎn)品 商務(wù)公寓必然依托于周邊的商務(wù)氛圍，可以使白領(lǐng)免去上下班途中的奔波，屬于宜商宜住產(chǎn)品，但生活成本相對普通住宅較高，因此面對的客戶群體相對較為高端。,求是大廈,建筑設(shè)計(jì)：采用開放式設(shè)計(jì)理念，大板結(jié)構(gòu)、平層“可移動式”洗手間，使28 65平米的基本單位可自由演繹成100 300平米的智慧商務(wù)空間；星級配置：全幕墻外立面、高速商務(wù)電梯、寬帶光纖出口、酒店式大堂、生態(tài)空中花園、銅管給水； 六星級商務(wù)會所：商務(wù)會議中心、高級宴會廳、海景泳池、健身中心

32、、平臺花園,市場熱銷商務(wù)公寓研究,項(xiàng)目特征分析,市場熱銷商務(wù)公寓研究,盛唐大廈,建筑設(shè)計(jì)： 10.5米高的星級酒店大堂 ，寫字樓每3層均設(shè)有空中花園；南玻中空LOW-E節(jié)能、防噪環(huán)保玻璃，采取框架核心筒結(jié)構(gòu)，每一層面積均可以自由組合和分割； 星級配置：11部原裝進(jìn)口HITACHI電梯，自配6000商業(yè)；,市場熱銷商務(wù)公寓研究,寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層,寫字樓僅16層，面積集中在95-400之間，主力戶型260-400平米，占到67%以上，標(biāo)準(zhǔn)層面積1572平米，層高4米；,10.5米氣派大堂； 國際品牌日立電梯； 三層一個空中花園； 5A智能商務(wù)系統(tǒng)； 統(tǒng)一中央空調(diào)； 四重生態(tài)無敵景觀；,市場熱銷商務(wù)公寓

33、研究,商務(wù)公寓面積集中在34-94之間，主力戶型60-90平米，占到70%以上，標(biāo)準(zhǔn)層面積978平米，層高3.15米；,商務(wù)公寓標(biāo)準(zhǔn)層,市場熱銷商務(wù)公寓研究,海岸卡夫諾,建筑設(shè)計(jì)：東座為復(fù)式LOFT設(shè)計(jì)；西座全部為平層設(shè)計(jì)，全玻璃幕墻、日式百變空間loft辦公、單層最高層達(dá)5.6米 星級配置：日立豪華電梯,市場熱銷商務(wù)公寓研究,標(biāo)準(zhǔn)層分析,東座,西座,市場熱銷商務(wù)公寓研究,商務(wù)公寓的戶型特征,深圳的商務(wù)公寓戶型明顯小于北京，多以60-90平米為主力戶型，與城市的商務(wù)氛圍存在較大關(guān)系；,市場熱銷商務(wù)公寓研究,商務(wù)公寓的戶型特征,海岸卡夫諾,盛唐大廈,市場熱銷商務(wù)公寓研究,1、商務(wù)公寓在戶型布局上

34、較為簡單，戶型方正，主要以平層為主； 2、容易分割，可自由組合，靈活性較大；部分設(shè)置成LOFT形式； 3、一般每隔幾層設(shè)置空中休息平臺或者空中花園，宜商宜?。?4、層高一般較普通住宅高，平層層高一般在3.2米左右；LOFT層高在4.8-5.2米之間；,報(bào)告結(jié)構(gòu),戶型設(shè)計(jì)一般標(biāo)準(zhǔn),市場熱銷住宅戶型研究,市場熱銷商務(wù)公寓戶型研究,市場常用贈送面積手法研究,平面手法,針對戶型平面格局具有彈性設(shè)計(jì)的部分進(jìn)行可延伸的設(shè)計(jì)變動，包括設(shè)計(jì)靜態(tài)的陽臺、入戶花園設(shè)計(jì)，和動態(tài)的合理變更凸窗、結(jié)構(gòu)板和內(nèi)廊。,立體手法,針對戶型平面格局基本不變的條件下，向空間要面積，包括向地下室要面積、向露臺空間要面積、向挑空空間要

35、面積、向公共空間要面積。,偷面積不是投機(jī)取巧，而是合理利用建筑面積測量規(guī)范，在產(chǎn)權(quán)面積保持固定的同時，創(chuàng)造性的開發(fā)出戶型產(chǎn)品可使用空間。 在性價比日益成為購房客戶主要的置業(yè)原則情況下，偷面積將成為重要的營銷支撐點(diǎn)。,戶型偷面積分為平面和空間手法兩大類,市場常用贈送面積手法研究,平面手法陽臺,有頂蓋的不封閉陽臺，當(dāng)其上蓋高度小于兩個自然層時，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物外圍水平投影計(jì)算一半建筑面積。當(dāng)其上蓋高度達(dá)到或超過兩個自然層，且在陽臺底板至陽臺上蓋的垂直空間范圍內(nèi)，無水平鏤空樓板，無連接橫梁，沿陽臺開敞面或主開敞面完全開敞（即無水平橫梁、掛墻等結(jié)構(gòu)體）時，陽臺不計(jì)算建筑面積；否則，該陽臺按一層高

36、對待，計(jì)算一半建筑面積。,對于懸挑露臺，在兩層露臺之間，如果沒有水平橫梁、沒有掛墻等結(jié)構(gòu)體時，露臺的面積不計(jì)入建筑面積。,市場常用贈送面積手法研究,陽臺底板至陽臺上蓋的垂直空間范圍內(nèi)，如果有水平鏤空樓板或連接橫梁，將計(jì)算一半建筑面積。,對面積大于12.0平方米有柱凸陽臺，均視為架空，無論其上蓋高度如何，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積。 對于有柱露臺（有框架露臺），只要面積大于12.0平方米，要計(jì)算全部面積。 對于有柱露臺（有框架露臺），如果面積小于12.0平方米時，計(jì)算50%面積。,平面手法陽臺,市場常用贈送面積手法研究,法式陽臺 進(jìn)深不大于0.6米的不封閉陽臺不計(jì)算建筑面

37、積 法式陽臺（室外空間）和凸窗（室內(nèi)空間）具有一定互換性,一棟房屋的上、下層陽臺水平投影線不完全重疊時（即左、右錯開），當(dāng)重疊部分的長度大于0.6米的，按重疊部分的一半計(jì)算陽臺建筑面積；當(dāng)重疊部分的長度不大于0.6米時，該陽臺不計(jì)算建筑面積。,平面手法陽臺,市場常用贈送面積手法研究,入戶花園計(jì)算一半建筑面積，是最傳統(tǒng)的偷面積方式,對凹陽臺，當(dāng)其對外開敞面寬度（陽臺寬度）小于2.0米時，其凹入深度（進(jìn)深）不應(yīng)超過2.0米。 當(dāng)對外開敞面寬度大于或等于2.0米且小于5.0米時，其凹入深度不應(yīng)超過2.5米；當(dāng)對外開敞面寬度大于或等于5.0米時，其凹入深度不應(yīng)超過3.0米，否則，無論上蓋高度如何，陽臺

38、進(jìn)深超過允許值以內(nèi)的部分均視為內(nèi)廊，一律計(jì)算全部建筑面積。,市場常用贈送面積手法研究,A.當(dāng)陽臺凸出部分的水平投影面積大于12.0平方米，或凸出部分最小凸出進(jìn)深大于2.5米時，其凹入部分無論上蓋高度如何，均視為內(nèi)廊，一律計(jì)算全部建筑面積面積。 B.當(dāng)陽臺凸出部分的的水平投影面積不大于12.0平方米且凸出部分最小凸出進(jìn)深不大于2.5米時，陽臺凹入部分內(nèi)側(cè)超過允許凹入進(jìn)深的部分均視為內(nèi)廊，一律計(jì)算全部建筑面積：凹入部分的開敞寬度小于2.0米時，其凹入進(jìn)深不應(yīng)超過1.0米；凹入部分的開敞寬度大于或等于2.0米且小于5.0米時，其凹入進(jìn)深不應(yīng)超過1.5米；凹入部分的開敞寬度大于5.0米時，其凹入進(jìn)深不

39、應(yīng)超過2.0米。,市場常用贈送面積手法研究,平面手法L形入戶花園,規(guī)范規(guī)定：勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻、空調(diào)室外機(jī)擱板（箱）、飄窗、構(gòu)件、配件、寬度在2.10m及以內(nèi)的雨篷以及與建筑物內(nèi)不相連通的裝飾性陽臺、挑廊，不計(jì)算建筑面積。,平面手法凸窗,普通飄窗：普通飄窗一般是指窗臺較低的向室外凸起的窗戶，從而增加了戶型采 光、通風(fēng)的功能。目前廣泛運(yùn)用于多層、高層、別墅等各式住宅中。,落地飄窗：是指向室外凸起的落地窗戶，并且窗頂?shù)降孛娴母叨刃∮?.20m，從而使人們擁有更廣闊的視野。目前廣泛運(yùn)用于多層、高層、別墅等各式住宅中。,270度轉(zhuǎn)角飄窗：將垂直的兩堵墻都

40、設(shè)計(jì)為向室外凸起的透明玻璃窗，這樣不僅有更好的采光，而且可以在視覺上增加室內(nèi)空間的面積。目前廣泛運(yùn)用于多層、高層、別墅等各式住宅中。,市場常用贈送面積手法研究,市場常用贈送面積手法研究,平面手法凸窗,在附送空間的組合上，過去步入式凸窗都是單獨(dú)設(shè)計(jì)的，在中海月朗苑和春華四季園里都采用了這種雙重組合附送空間的做法，這樣使得室內(nèi)空間和半室外空間進(jìn)一步擴(kuò)大。,平面手法步入式凸窗：聯(lián)結(jié)超高露臺實(shí)現(xiàn)附送空間,市場常用贈送面積手法研究,平面手法陽光房：核增建筑面積算法增加贈送面積,陽光房的層高為2.2米，可以算核增建筑面積。其“偷面積”的做法，使經(jīng)濟(jì)能力略遜的客戶得到了實(shí)惠。,市場常用贈送面積手法研究,1-

41、預(yù)留結(jié)構(gòu)板做陽臺,2-線外為90公分凸窗臺位置,3-線外為90公分凸窗臺位置,4-預(yù)留結(jié)構(gòu)板做餐廳,5-預(yù)留結(jié)構(gòu)板做臥室,平面手法預(yù)留結(jié)構(gòu)板：做法同于空中院館,市場常用贈送面積手法研究,平面手法預(yù)留花架+入戶通道,深圳“禁偷令”在戶型的露臺、凸陽臺、凹陽臺上進(jìn)行有所節(jié)制的相關(guān)規(guī)定，即只是在戶型的房間以外的樓板部分進(jìn)行規(guī)范，而并沒有在沒有形成“板”的構(gòu)件上作出相關(guān)規(guī)定。 雙御雅軒”在“花架”上下功夫，其又可以作為樓板的梁，搭板成樓板，在其外隔墻成房間。同時入戶通道計(jì)算一半面積，也增加了可使用面積。,入戶通道,花架部分不計(jì)入面積,驗(yàn)收后花架部分可作為房間,市場常用贈送面積手法研究,層高小于2.20

42、米的夾層、插層、技術(shù)層、地下室、半地下室，不計(jì)算建筑面積； 層高超3.6米而低于5米的算兩層面積計(jì)算； 地下室：超2.20米地下室中用作人防、公共設(shè)備用房、公共停車庫用途部分的建筑面積，均計(jì)為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 半地下室：在室外地面以上部分的高度不大于1.5米的半地下層，其層數(shù)不計(jì)入地面以上層數(shù)，面積亦不計(jì)入地面以上面積中；在室外地面以上部分的高度大于1.5米的半地下層，其層數(shù)計(jì)入地面以上層數(shù)，面積計(jì)入地面以上建筑面積中，此時，位于該半地下層中的樓（電）梯間、住宅大堂等公用建筑面積，其計(jì)算方法與分?jǐn)傄?guī)則均與地面架空層中相應(yīng)的公共面積計(jì)算方法與分?jǐn)傇瓌t一致。,空間手法層高,市場常用贈送面積手

43、法研究,依此類推，凡是有一樓的住宅建筑，都可以抬高其正負(fù)零標(biāo)高，為一樓（甚至二樓）業(yè)主大送其半地下室，使一樓住宅增加賣點(diǎn)，使消費(fèi)者嘗到實(shí)惠。,半地下室層凈高約2.4米，估計(jì)層高在2.6米,地下室室內(nèi)圖,市場常用贈送面積手法研究,空間手法層高,寬景HOUSE的一樓單位140多平方米，送的半地下室約80多平方米,地下室室內(nèi)圖,市場常用贈送面積手法研究,空間手法層高,地下室室外圖,由于室外架空1米左右，給采光窗創(chuàng)造了通風(fēng)采光的條件,市場常用贈送面積手法研究,空間手法層高,寬景HOUSE的一樓單位從天井看，每戶就象是一樓的復(fù)式房,市場常用贈送面積手法研究,空間手法層高,空間手法可拆卸的凸窗,將衣柜位置

44、的底部砌筑450mm高的臺面，將衣柜位置凹進(jìn)去，做成凸窗形式，不計(jì)算建筑面積，入住后同樣可以將450mm高的臺面打掉，成為真正的落地衣柜。,隱蔽式衣柜,市場常用贈送面積手法研究,開發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過2.2米，上層空間0.6米左右用于儲藏室。在裝修的時候，購房者可以將故意設(shè)計(jì)的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。 缺點(diǎn)在于拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫 。,市場常用贈送面積手法研究,空間手法可拆凸窗：假梁設(shè)計(jì)登峰造極,空間手法挑高設(shè)計(jì)：向空間要面積,開發(fā)商在挑空層做好搭建樓板的預(yù)留位，交房后可由業(yè)主自行將挑空部分搭建成復(fù)式上層的房間。由于在購房時這部分沒有計(jì)入建筑面積，使購房者的實(shí)際使用面積大于購房時的建筑面積。,規(guī)范規(guī)定：,復(fù)式、躍層建筑中的挑空層部分，不論層高多少，均按