估價(jià)結(jié)果報(bào)告模板

1、.房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 報(bào) 告估價(jià)項(xiàng)目名稱：城西花園10-1101房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估委 托 方：蔡 倩 估 價(jià) 方：無(wú)錫城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院估價(jià)人員：杭晨 姜元元 曹夢(mèng)婷 王平估價(jià)作業(yè)日期：2015年06月29日至2015年07月3日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：（無(wú)錫）城院（房估）2015HC6401號(hào)目 錄致 委 托 方 函 2估 價(jià) 師 聲 明 4估價(jià) 的 假 設(shè) 和 限 制 條 件 .6一、估價(jià)的假設(shè)條件 6二、估價(jià)的限制條件 6三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用說(shuō)明 7房 地 產(chǎn)估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告.8一、委托方 8二、估價(jià)方 8三、估價(jià)對(duì)象 8四、估價(jià)目的 10五、價(jià)值時(shí)點(diǎn) 10六、價(jià)值定義 10七、估價(jià)依據(jù) 11八、估價(jià)

2、原則 11九、估價(jià)方法 12十、估價(jià)結(jié)果 14十一、估價(jià)人員 15十二、估價(jià)作業(yè)日期 15十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 15十四、變現(xiàn)能力分析 15附 件191、評(píng)估業(yè)務(wù)約定書復(fù)印件2、法定優(yōu)先受償權(quán)利調(diào)查表復(fù)印件3、估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)證復(fù)印件4、估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用證復(fù)印件5、估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀照片6、估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件7、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件8、估價(jià)人員注冊(cè)資格證書復(fù)印件房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告（估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔或用于備案）致 委 托 方 函蔡 倩：受貴方的委托，本公司對(duì)貴方所屬的位于市無(wú)錫市盛岸西路城西花園10-1101住宅房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房

3、地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況見表1：表1 估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況表房屋登記狀況表房屋所有權(quán)證證號(hào)坐落房屋所有權(quán)人共有情況所在層/總層數(shù)結(jié)構(gòu)建筑面積（）他項(xiàng)權(quán)利其他權(quán)利限制錫房權(quán)證惠山字第10029304號(hào)城西花園10-1101吳周奇、劉位蘭共同共有11/12鋼混127.31無(wú)無(wú)土地登記狀況國(guó)有土地使用證證號(hào)座落土地使用權(quán)人地號(hào)登記用途使用權(quán)類型終止日期使用權(quán)面積（）他項(xiàng)權(quán)利常國(guó)用（2010）第13396號(hào)城西花園10-1101吳周奇、劉位蘭3205810010640115000城鎮(zhèn)住宅用地（071）出讓2077-10-2410.6無(wú)本公司根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用比較法，

4、對(duì)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年06月29日的抵押價(jià)值進(jìn)行了專業(yè)分析、測(cè)算和判斷，在滿足本次估價(jià)的全部假設(shè)和限制條件下的估價(jià)結(jié)果為（詳見表2）：（1）未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值：總價(jià)為人民幣萬(wàn)元（含房屋所有權(quán)價(jià)值及相應(yīng)面積的土地使用權(quán)價(jià)值，取整至82萬(wàn)元），即大寫人民幣捌拾貳萬(wàn)元整。（2）于價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年06月29日知悉的法定優(yōu)先受償款為0元，大寫：零元整。（3）估價(jià)對(duì)象扣除法定優(yōu)先受償款后的抵押價(jià)值：總價(jià)為人民幣82萬(wàn)元（含房屋所有權(quán)價(jià)值及相應(yīng)面積的土地使用權(quán)價(jià)值，取整至萬(wàn)元），即大寫人民幣捌拾貳萬(wàn)元整。表2 估價(jià)結(jié)果一覽表房屋所有權(quán)人坐落所在層數(shù)/總層數(shù)建筑面積（）土地面積（）評(píng)

5、估單價(jià)（元/）房地產(chǎn)總價(jià)（萬(wàn)元）法定優(yōu)先受償款（萬(wàn)元）扣除法定優(yōu)先受償款后價(jià)格（萬(wàn)元）吳周奇、劉位蘭城西花園10-110111/12127.3110.66454.6182082合計(jì)-127.3110.66454.6182082注：1本報(bào)告須經(jīng)無(wú)錫市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)估專業(yè)委員會(huì)備案并加蓋無(wú)錫市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)估專業(yè)委員會(huì)評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒笇Ｓ谜潞蠓娇捎糜诘盅骸?本報(bào)告僅限于向蘇州銀行股份有限公司常熟支行申請(qǐng)抵押貸款使用，不作他用。3本報(bào)告包括致委托方函、估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告、附件等五大部分，必須完整使用方為有效。4. 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期為2015年06月29日至2016年

6、06月28日。無(wú)錫城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院 法定代表人簽章：2015年06月29日；.估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1. 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2. 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3. 我們與本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4. 我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和GB/T50899-2013房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5. 我們已由評(píng)估人員（估價(jià)人員：杭晨 姜元元 曹夢(mèng)婷 王平）對(duì)本估價(jià)報(bào)

7、告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察，并對(duì)勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘察僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，我們依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評(píng)估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6. 權(quán)屬證書的真?zhèn)沃挥性k證機(jī)關(guān)才能作出準(zhǔn)確判斷，頒證機(jī)關(guān)在辦理抵押登記時(shí)對(duì)權(quán)屬有瑕疵的房地產(chǎn)依法不能辦理相關(guān)他項(xiàng)權(quán)利登記手續(xù)。抵押權(quán)人如采取親自或派員到登記機(jī)關(guān)辦理他項(xiàng)權(quán)利登記并領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證書的方式將在一定程度上防止他項(xiàng)權(quán)利證書造假的風(fēng)險(xiǎn)，提醒抵押權(quán)人關(guān)注這一點(diǎn)。7. 我公司對(duì)估價(jià)對(duì)象的優(yōu)先受償權(quán)調(diào)查截止于委托方提供優(yōu)先受償款調(diào)查表之日（

8、2015年07月03日）。8. 沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。9. 本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。10. 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方、報(bào)告使用者及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。11. 參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。姓 名 注冊(cè)號(hào)杭晨 ： 86601643姜元元： 86601643曹夢(mèng)婷 ： 86601643王平： 866016432015年0

9、7月03日估價(jià)的假設(shè)和限制條件本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受以下及本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制：一、估價(jià)的假設(shè)條件1.假設(shè)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀在估價(jià)報(bào)告的使用有效期限內(nèi)無(wú)重大變化。2.假設(shè)委托方提供的房地產(chǎn)權(quán)屬證書等資料真實(shí)、合法、有效、全面，估價(jià)對(duì)象無(wú)司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)查封等禁止轉(zhuǎn)讓、抵押情形，房地產(chǎn)權(quán)屬無(wú)糾紛，土地使用權(quán)符合法定的轉(zhuǎn)讓條件。3.假設(shè)交易雙方是在公開的市場(chǎng)上進(jìn)行交易，交易目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開并不具有排他性。二、估價(jià)的限制條件1. 本

10、報(bào)告估價(jià)結(jié)論僅為向銀行申請(qǐng)抵押貸款確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)，不作他用。2. 價(jià)值時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)不能直接使用本估價(jià)結(jié)論。3. 本公司估價(jià)人員已對(duì)委托方提供所有資料履行了必要的注意義務(wù)，未發(fā)現(xiàn)明顯異常，故本報(bào)告以委托方提供的房地產(chǎn)權(quán)屬證書等資料（含提供的復(fù)印件）全面、真實(shí)、合法有效為估價(jià)前提，若提供的資料有誤致使評(píng)估結(jié)果有誤的，根據(jù)房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見規(guī)定應(yīng)由提供方承擔(dān)法律責(zé)任,評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。4. 本次評(píng)估報(bào)告所確定的房地產(chǎn)抵押價(jià)值是在本次評(píng)估特定目的及限制條件下的公開市場(chǎng)價(jià)值減去估價(jià)時(shí)獲

11、悉的優(yōu)先受償款后得出的結(jié)論，未考慮強(qiáng)制處分與快速變現(xiàn)、處置費(fèi)用、交易稅費(fèi)等因素的影響，委托方在利用本報(bào)告結(jié)果時(shí)，應(yīng)仔細(xì)參閱本報(bào)告的風(fēng)險(xiǎn)提示和變現(xiàn)能力分析的內(nèi)容并予以充分的考慮及重視，慎重決策。5. 本次估價(jià)未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化、遇有自然力和其他不可抗力、特殊交易方式對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用說(shuō)明1本報(bào)告包括致委托方函、估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告、附件等五大部分，必須完整使用方為有效，對(duì)使用本報(bào)告中的部分內(nèi)容而導(dǎo)致?lián)p失，本公司不承擔(dān)責(zé)任。2. 抵押權(quán)利雙方按規(guī)定須到有關(guān)管理部門進(jìn)行抵押登記。3. 本報(bào)告僅限于中華人民共和國(guó)境內(nèi)使用，用除中文以外的其

12、它文字制作本報(bào)告，須經(jīng)過(guò)本評(píng)估機(jī)構(gòu)及簽署本報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)可。4. 本評(píng)估報(bào)告的報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。本評(píng)估報(bào)告的全文或部分內(nèi)容公布以前，需征得本評(píng)估機(jī)構(gòu)及法定代表人書面同意；未經(jīng)本評(píng)估機(jī)構(gòu)及法定代表人書面同意，其全部或部分內(nèi)容不得在任何公開文件或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（無(wú)錫）城院（房估）2015hc6401號(hào)一、委托方名 稱：蔡 倩 二、估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱：無(wú)錫城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院機(jī)構(gòu)地址：無(wú)錫市惠山區(qū)錢藕路12號(hào) 房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)：壹級(jí)證書編號(hào)：無(wú)錫PG00343法定代表人：杭晨聯(lián)系電話政編碼：252300企業(yè)郵箱：18713

13、2三、估價(jià)對(duì)象（一）房地產(chǎn)權(quán)利狀況表3 估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況表房屋登記狀況表房屋所有權(quán)證證號(hào)坐落房屋所有權(quán)人共有情況所在層/總層數(shù)結(jié)構(gòu)建筑面積（）他項(xiàng)權(quán)利其他權(quán)利限制錫房權(quán)證惠山字第10029304號(hào)城西花園10-1101吳周奇、劉位蘭共同共有11/12鋼混127.31無(wú)無(wú)土地登記狀況國(guó)有土地使用證證號(hào)座落土地使用權(quán)人地號(hào)登記用途使用權(quán)類型終止日期使用權(quán)面積（）他項(xiàng)權(quán)利常國(guó)用（2010）第13396號(hào)城西花園10-1101吳周奇、劉位蘭3205810010640115000城鎮(zhèn)住宅用地（071）出讓2077-10-2410.6無(wú)估價(jià)對(duì)象兩證齊全，產(chǎn)權(quán)合法、有效，為吳周奇、劉位蘭合法擁有

14、。根據(jù)委托方提供的資料，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，該估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利事項(xiàng)。（二）估價(jià)對(duì)象實(shí)體狀況1.估價(jià)對(duì)象建筑物狀況（1）名稱：城西花園10-11011。（2）規(guī)劃用途：成套住宅。（3）建筑面積：127.31。（4）建筑結(jié)構(gòu)：鋼混結(jié)構(gòu)。（5）層高：2.8米。（6）竣工年代：2010年。（7）平面布置：估價(jià)對(duì)象為高層公寓房，平面布置合理。（8）保養(yǎng)及裝修裝飾情況：房產(chǎn)保養(yǎng)較好，外墻涂料，鋁合金窗，防盜門。估價(jià)師未進(jìn)入室內(nèi)。 （9）設(shè)備設(shè)施：水、電、管道天然氣、通訊設(shè)施齊全。（10）室外公共配套設(shè)施完備程度：估價(jià)對(duì)象所在建筑有可視對(duì)講門禁、消防報(bào)警、安防及監(jiān)控系統(tǒng)，單元內(nèi)配備升降電梯。（11）維護(hù)

15、使用狀況：估價(jià)對(duì)象所在建筑工程質(zhì)量較好，基礎(chǔ)有足夠承載力，無(wú)不均勻沉降；承重結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，建筑物整體維護(hù)、保養(yǎng)情況較好。（12）總層數(shù)：12層。（13）所在樓層：11層。（14）其他因素：估價(jià)對(duì)象為高層公寓房。小區(qū)綠化率高、樹木蔥郁、修剪整齊。2. 土地實(shí)體狀況（1）土地面積：估價(jià)對(duì)象所在宗地面積為10.6。（2）土地形狀：估價(jià)對(duì)象宗地形狀較規(guī)則。（3）地形：地形平坦、無(wú)坡度。（4）地勢(shì)：與相鄰?fù)恋?、道路高低一致，被洪水淹沒(méi)可能性小。（5）土壤：該宗地未受過(guò)污染，可直接生產(chǎn)使用。（6）地基、水文狀況：待估宗地土質(zhì)較好，承載力較好，建筑建設(shè)時(shí)需作較簡(jiǎn)單的基礎(chǔ)處理，地基條件較優(yōu)。水文地質(zhì)無(wú)重大地質(zhì)災(zāi)害

16、隱患。（7）土地開發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象所在宗地達(dá)到紅線外通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣“六通”和宗地內(nèi)達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣及場(chǎng)地平整“六通一平”的開發(fā)水平。四、估價(jià)目的為該宗房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為實(shí)訓(xùn)內(nèi)容。五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年06月29日六、價(jià)值定義針對(duì)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和估價(jià)目的，本次評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。所謂房地產(chǎn)抵押價(jià)值是指抵押房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的公開市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。公開市場(chǎng)價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)交易條件充分前提下最可能形成的市場(chǎng)價(jià)格。法定優(yōu)先受償款是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)

17、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。七、估價(jià)依據(jù) 1. 法律、法規(guī)和政策文件1.1 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法1.2 中華人民共和國(guó)土地管理法1.3 中華人民共和國(guó)擔(dān)保法1.4 中華人民共和國(guó)物權(quán)法1.5 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法1.6 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定1.7 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例2. 技術(shù)依據(jù)2.1 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T 502911999）2.2 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 508992013）2.3中華人

18、民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局、中國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)管理委員會(huì)發(fā)布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18508-2014）2.4房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見3. 委托方提供的有關(guān)資料3.1房屋所有權(quán)證復(fù)印件3.2國(guó)有土地使用證復(fù)印件4. 本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的有關(guān)資料及估價(jià)人員實(shí)地查勘、調(diào)查收集的資料八、估價(jià)原則本估價(jià)報(bào)告在遵循獨(dú)立、客觀、公正的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：1. 合法原則遵循合法原則，即要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用或合法處分為前提進(jìn)行。2. 最高最佳使用原則所謂最高最佳使用，要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。它是指法律上

19、允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。3. 價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)上的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。估價(jià)不是求取估價(jià)對(duì)象在所有時(shí)間上的價(jià)格，而是求取估價(jià)對(duì)象在某一時(shí)間上的價(jià)格，而這一時(shí)間不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定，這一時(shí)間即是價(jià)值時(shí)點(diǎn)。4. 替代原則房地產(chǎn)價(jià)格遵循替代規(guī)律，具有相同使用價(jià)值、有替代可能的房地產(chǎn)之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。5. 謹(jǐn)慎原則房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則。謹(jǐn)慎原則

20、是指在存在不確定因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。九、估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法主要有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。估價(jià)人員認(rèn)真分析了本估價(jià)項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的及所掌握的有關(guān)資料。在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，考慮估價(jià)目的，結(jié)合估價(jià)對(duì)象屬于住宅用房的特點(diǎn)后，采用比較法進(jìn)行評(píng)估。比較法一般適用于同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似交易案例的房地產(chǎn)項(xiàng)目，估價(jià)對(duì)象位于無(wú)錫市惠山區(qū)城西花園10-1101，該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，成交案例資料較多，因此本項(xiàng)目采用比較法

21、進(jìn)行評(píng)估。收益法一般適用于收益和風(fēng)險(xiǎn)能夠較準(zhǔn)確地量化的房地產(chǎn)，鑒于該類型房地產(chǎn)不以出租取得收益為主要目的，多以自住為主，因而不宜采用收益法進(jìn)行評(píng)估。成本法適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，本項(xiàng)目屬于住宅房地產(chǎn)，市場(chǎng)成交狀況活躍，因而本項(xiàng)目不太適宜采用成本法進(jìn)行評(píng)估。假設(shè)開發(fā)法一般適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，對(duì)其未來(lái)開發(fā)完成后的價(jià)值進(jìn)行預(yù)測(cè)，減去未來(lái)正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。估價(jià)對(duì)象當(dāng)前為最高最佳利用，暫時(shí)不具有再開發(fā)潛力，因此本次評(píng)估亦不采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)綜合分析，最終確定本項(xiàng)目采用比較法進(jìn)行評(píng)估。比較法，是將估價(jià)對(duì)象與價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生

22、過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。比較法技術(shù)路線：1. 在同一供需圈選取與估價(jià)對(duì)象成交日期接近、交易類型吻合成交價(jià)格為正常市場(chǎng)價(jià)格或可修正為正常市場(chǎng)價(jià)格的三個(gè)以上的案例作為可比實(shí)例。2. 對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。3. 計(jì)算公式為：評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正。4. 綜合確定估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值。十、估價(jià)結(jié)果本公司根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用比較法，對(duì)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年06月29日的抵押價(jià)值進(jìn)行了專業(yè)分析、測(cè)算和判斷，在滿足本次

23、估價(jià)的全部假設(shè)和限制條件下的估價(jià)結(jié)果為：（1）未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值：總價(jià)為人民幣82萬(wàn)元（含房屋所有權(quán)價(jià)值及相應(yīng)面積的土地使用權(quán)價(jià)值，取整至萬(wàn)元），即大寫人民幣捌拾貳萬(wàn)元整（詳見表4）。（2）于價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年06月29日知悉的法定優(yōu)先受償款為0元，大寫：零元整。（3）估價(jià)對(duì)象扣除法定優(yōu)先受償款后的抵押價(jià)值：總價(jià)為人民幣82萬(wàn)元（含房屋所有權(quán)價(jià)值及相應(yīng)面積的土地使用權(quán)價(jià)值，取整至萬(wàn)元），即大寫人民幣捌拾貳萬(wàn)元整。表4 估價(jià)結(jié)果一覽表房屋所有權(quán)人坐落所在層數(shù)/總層數(shù)建筑面積（）土地面積（）評(píng)估單價(jià)（元/）房地產(chǎn)總價(jià)（萬(wàn)元）法定優(yōu)先受償款（萬(wàn)元）扣除法定優(yōu)先受償款后價(jià)格（萬(wàn)元）吳周

24、奇、劉位蘭城西花園10-110111/12127.3110.66454.6182082合計(jì)-127.3110.66454.6182082十一、估價(jià)人員城院注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 杭晨城院注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 姜元元城院注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 曹夢(mèng)婷城院注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 王平十二、估價(jià)作業(yè)日期2015年06月29日至2015年07月03日止。十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自報(bào)告出具之日（2015年06月29日）起原則上為一年，如市場(chǎng)狀況變化較大，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期則不超過(guò)半年。十四、變現(xiàn)能力分析本報(bào)告所稱抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力，是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的前提下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)

25、換為現(xiàn)金的可能性。抵押權(quán)人將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，存在著資金損失和不能快速變現(xiàn)的可能性，因此提請(qǐng)報(bào)告使用人注意估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力。1. 估價(jià)對(duì)象的通用性：是抵押房地產(chǎn)是否常見和普遍適用。一般而言，越是常見和越是普遍適用的房地產(chǎn)，即通用性越強(qiáng)，市場(chǎng)流動(dòng)性越強(qiáng)，一旦進(jìn)行處置，受眾面廣（市場(chǎng)上可能購(gòu)買的客戶多），易于處置和變現(xiàn)，變現(xiàn)能力也越強(qiáng)。用途差異性也在一定程度上影響房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力。通常商業(yè)和居住用途的房地產(chǎn)比工業(yè)用房地產(chǎn)在拍賣時(shí)更易接近當(dāng)時(shí)正常的市場(chǎng)價(jià)格水平。估價(jià)對(duì)象作為住宅類房地產(chǎn)，適用性強(qiáng)，通用性強(qiáng)。2. 估價(jià)對(duì)象獨(dú)立使用性及可分割轉(zhuǎn)讓性：是指抵押房地產(chǎn)是否可以單獨(dú)使用而不受

26、限制，是否可以在實(shí)物形態(tài)上較經(jīng)濟(jì)地分離開來(lái)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。估價(jià)對(duì)象為高層公寓房，其獨(dú)立使用性較強(qiáng)。且只能按套轉(zhuǎn)讓交易，不可分割轉(zhuǎn)讓。3. 體量：一般而言，凡是體量較小、價(jià)值量也因而較小的房地產(chǎn)，市場(chǎng)流動(dòng)性較強(qiáng)。估價(jià)對(duì)象總體價(jià)值量一般，購(gòu)買人群一般，市場(chǎng)流動(dòng)性一般。4. 開發(fā)程度：一般地說(shuō)，開發(fā)程度越低的房地產(chǎn)，不確定因素越多，變現(xiàn)能力就越弱, 例如，生地、毛地通常比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程通常比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象目前為現(xiàn)房，變現(xiàn)能力強(qiáng)。5. 區(qū)位：一般而言，凡是區(qū)位條件較好的房地產(chǎn)，市場(chǎng)流動(dòng)性較強(qiáng)。估價(jià)對(duì)象位于無(wú)錫市山北城西花園6. 市場(chǎng)交易情況：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)交易比較活躍，有

27、利于抵押物的變現(xiàn)。7. 假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度分析。假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣估價(jià)對(duì)象時(shí)，因存在短期內(nèi)強(qiáng)制處分、潛在購(gòu)買群體受到限制及心理排斥因素影響，最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比公開市場(chǎng)價(jià)格要低，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象最可能實(shí)現(xiàn)的快速變現(xiàn)價(jià)格為市場(chǎng)價(jià)格的70-80%。8. 處置抵押房地產(chǎn)時(shí)，其變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式和處置過(guò)程中的營(yíng)銷策略等因素有關(guān)。一般來(lái)說(shuō)，以拍賣方式處置抵押房地產(chǎn)時(shí)，變現(xiàn)時(shí)間較短，但變現(xiàn)價(jià)格較低，變現(xiàn)成本較高。9. 抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金種類、數(shù)額和清償順序。抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)的時(shí)間主要取決于

28、估價(jià)對(duì)象的“通用性”，一般說(shuō)來(lái)，通用性好的比通用性差的房地產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)間短。估價(jià)對(duì)象通用性好，變現(xiàn)時(shí)間一般為2-3個(gè)月。費(fèi)用主要包括拍賣（處置）的傭金及拍賣過(guò)程所產(chǎn)生的費(fèi)用。通常需交納的稅費(fèi)有：拍賣傭金費(fèi)（淘寶網(wǎng)拍賣除外）、營(yíng)業(yè)稅及其附加、印花稅、契稅、交易手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、登記費(fèi)、合同公證費(fèi)等。表5 處置稅費(fèi)構(gòu)成表序號(hào)項(xiàng)目明 細(xì)1訴訟費(fèi)用按照訴訟標(biāo)的金額的5%2執(zhí)行費(fèi)用按照訴訟標(biāo)的金額的1%3律師費(fèi)按照訴訟標(biāo)的金額的5%4拍賣費(fèi)用按照成交金額金額的3%-5%（淘寶網(wǎng)拍賣時(shí)不需要拍賣費(fèi)用）5營(yíng)業(yè)稅及附加差額征收，稅率為5.6%6土地增值稅按四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算，稅率為增值額的30%60%7契稅按成交

29、金額的3%8評(píng)估、代理等費(fèi)用1%-2%9此外，產(chǎn)權(quán)人系企事業(yè)單位（含社團(tuán)）的，還可能涉及企業(yè)所得稅稅負(fù)的調(diào)整，產(chǎn)權(quán)人系個(gè)人的，涉及個(gè)人所得稅清償順序?yàn)椋海?） 支付處置房地產(chǎn)的費(fèi)用；（2） 扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；（3） 償還法定優(yōu)先受償款；（4） 償還抵押權(quán)人（或債權(quán)人）的債權(quán)本息及違約金；（5） 賠償由于債務(wù)人違反合同而給抵押權(quán)人造成的損害；（6） 剩余余額交還抵押人。十五、抵押風(fēng)險(xiǎn)提示1. 估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響：估價(jià)對(duì)象位于常熟市區(qū)北部，該區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格較高，預(yù)測(cè)隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的逐步落實(shí)，將對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生一定影響，存在小幅調(diào)整的可能性。提請(qǐng)報(bào)告使用人密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，必要時(shí)提請(qǐng)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。2. 在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)：（1）估價(jià)對(duì)象是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓、滅失或損壞、房地產(chǎn)過(guò)度使用。（2）估價(jià)對(duì)象所在區(qū)位是否出現(xiàn)規(guī)劃調(diào)整、行政建制變化