房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算操作指引

1、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算操作指引V1.0版二零一六年七月目錄一、目標(biāo)與依據(jù)3二、適用對象3三、重要提示3四、籌建階段的一般業(yè)務(wù)及其賬務(wù)處理3五、開發(fā)階段的一般業(yè)務(wù)及其賬務(wù)處理7六、銷售階段的一般業(yè)務(wù)及其賬務(wù)處理17七、自營階段的一般業(yè)務(wù)及其賬務(wù)處理19八、投資分配的一般業(yè)務(wù)及其賬務(wù)處理19九、附注21一、目標(biāo)與依據(jù)為規(guī)范長信集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作，統(tǒng)一集團(tuán)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的成員企業(yè)的會(huì)計(jì)核算口徑與賬務(wù)處理方法，保證及時(shí)、準(zhǔn)確地提供相關(guān)會(huì)計(jì)信息，并依法納稅、有效控制財(cái)務(wù)與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及其應(yīng)用指南、中華人民共和國企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例和“國稅發(fā)200931號”房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)

2、務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法等有關(guān)財(cái)稅法律、行政法規(guī)的規(guī)定，并結(jié)合長信集團(tuán)現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，制定本指引。二、適用對象本指引適用于長信集團(tuán)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的所有項(xiàng)目公司。三、重要提示(一) 本指引所稱付款憑證是指已按集團(tuán)規(guī)定流程審批的付款憑證。包括借支單、支票領(lǐng)用單、費(fèi)用報(bào)銷單、付款證書，且各單證應(yīng)后附合法有效的原始憑證。(二) 本指引所稱合同是指依法訂立，并已按集團(tuán)規(guī)定流程審批的合同、協(xié)議。包括各種合同、協(xié)議及其有關(guān)變更、補(bǔ)充合同、協(xié)議等。(三) 本指引所使用開發(fā)成本會(huì)計(jì)科目由集團(tuán)計(jì)財(cái)中心按照國稅發(fā)200931號文件第二十七條規(guī)定內(nèi)容設(shè)置和分類。(四) 本指引所使用期間費(fèi)用會(huì)

3、計(jì)科目按照長信集團(tuán)費(fèi)用項(xiàng)目內(nèi)容定義設(shè)置和分類（詳見全面預(yù)算管理辦法附件四），核算時(shí)所有費(fèi)用類項(xiàng)目最終應(yīng)歸集至相關(guān)行政組織，以便進(jìn)行分析、控制和考核。(五) 本指引使用中括號“ ”表示時(shí)為會(huì)計(jì)核算項(xiàng)目名稱。四、籌建階段的一般業(yè)務(wù)及其賬務(wù)處理(一) 設(shè)立公司：收到投資者繳納出資，根據(jù)有關(guān)收款憑證或資產(chǎn)移交清單、合作合同及驗(yàn)資報(bào)告等。 借：銀行存款銀行賬戶（貨幣資金出資） 固定資產(chǎn)（指投入的房屋、設(shè)備等，但必須要對資產(chǎn)進(jìn)行評估）貸：實(shí)收資本公司或自然人名稱 貸：資本公積資本溢價(jià)投資者還可以其他資產(chǎn)出資，如：以原材料、產(chǎn)成品、土地使用權(quán)、商標(biāo)權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)及股權(quán)等進(jìn)行投資等。公司驗(yàn)資、領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照及稅

4、務(wù)登記證等證照并建賬后，資金賬簿要及時(shí)計(jì)繳印花稅，營業(yè)執(zhí)照按5元貼印花稅并劃銷。(二) 支付驗(yàn)資費(fèi)、辦證費(fèi)、印花稅及業(yè)務(wù)人員差旅費(fèi)等，根據(jù)有關(guān)付款憑證等 借：管理費(fèi)用審計(jì)、評估及咨詢費(fèi)相關(guān)行政組織 管理費(fèi)用辦公費(fèi)相關(guān)行政組織 管理費(fèi)用管理稅金印花稅相關(guān)行政組織 貸：銀行存款銀行賬戶 庫存現(xiàn)金(三) 計(jì)提或支付辦公室租金、押金、裝修費(fèi)等，依據(jù)有關(guān)有關(guān)付款憑證和費(fèi)用分配表等 借：管理費(fèi)用租賃費(fèi)相關(guān)行政組織 （企業(yè)管理部門應(yīng)分擔(dān)租金） 銷售費(fèi)用租賃費(fèi)相關(guān)行政組織 （銷售部門應(yīng)分擔(dān)租金） 開發(fā)間接費(fèi)租賃費(fèi)相關(guān)行政組織 （現(xiàn)場管理部門應(yīng)分擔(dān)租金）其他應(yīng)收款押金相關(guān)單位名稱 長期待攤費(fèi)用裝修費(fèi)裝修費(fèi)貸：銀

5、行存款銀行賬戶 （已付款） 應(yīng)付賬款內(nèi)（外）單位供應(yīng)商相關(guān)單位名稱（未付款）同理，支付通訊、水、電、燃?xì)?、物業(yè)管理費(fèi)等等有關(guān)費(fèi)用也應(yīng)按受益原則做類似處理。(四) 宴請、接待有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，客戶或供應(yīng)商等，根據(jù)有關(guān)付款憑證等借：管理費(fèi)用業(yè)務(wù)招待費(fèi)相關(guān)行政組織 貸：銀行存款銀行賬戶 庫存現(xiàn)金 其他應(yīng)付款內(nèi)部往來相關(guān)單位所有業(yè)務(wù)招待費(fèi)應(yīng)在管理費(fèi)用科目核算。(五) 采購原材料、固定資產(chǎn)、電腦軟件等，根據(jù)有關(guān)付款憑證或資產(chǎn)驗(yàn)收單等 借：原材料材料大類具體材料類別 固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)類別 借：無形資產(chǎn)電腦軟件軟件貸：銀行存款銀行賬戶 應(yīng)付賬款內(nèi)（外）部單位供應(yīng)商相關(guān)單位名稱 (六) 支付應(yīng)付賬款，根據(jù)有關(guān)付款憑證

6、等 借：應(yīng)付賬款內(nèi)（外）部單位供應(yīng)商相關(guān)單位名稱 貸：銀行存款銀行賬戶 (七) 收到投資者或關(guān)聯(lián)方內(nèi)部往來款，根據(jù)有關(guān)收款憑證等 借：銀行存款銀行賬戶 貸：其他應(yīng)付款內(nèi)部往來相關(guān)單位名稱支付投資者或關(guān)聯(lián)方內(nèi)部往來款作相反處理。(八) 支付采購、司機(jī)等相關(guān)人員定額備用金，根據(jù)有關(guān)付款憑證等 借：其他應(yīng)收款內(nèi)部往來相關(guān)職員姓名貸：庫存現(xiàn)金(九) 上述人員報(bào)銷并補(bǔ)足備用金，根據(jù)有關(guān)付款憑證等 借：管理費(fèi)用 相關(guān)費(fèi)用項(xiàng)目相關(guān)行政組織 銷售費(fèi)用相關(guān)費(fèi)用項(xiàng)目相關(guān)行政組織 開發(fā)間接費(fèi)相關(guān)費(fèi)用項(xiàng)目相關(guān)行政組織 貸：庫存現(xiàn)金此時(shí)“開發(fā)間接費(fèi)”科目為一級科目，其與“開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)”的核算區(qū)別主要在于其是用于歸

7、集各部門發(fā)生各類未確定成本對象的開發(fā)間接費(fèi)，其對應(yīng)的是核算項(xiàng)目是相關(guān)行政組織；而開“開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)”是用于歸集已確定成本對象的開發(fā)間接費(fèi)及從“開發(fā)間接費(fèi)”一級科目分配來的開發(fā)間接費(fèi)用，其對應(yīng)的是核算項(xiàng)目是成本對象。(十) 上述人員因離職、調(diào)崗等收回上述人員備用金，根據(jù)收款憑證 借： 庫存現(xiàn)金貸：其他應(yīng)收款內(nèi)部往來相關(guān)職員姓名(十一) 計(jì)提員工工資，根據(jù)有關(guān)工資計(jì)算表 借：管理費(fèi)用 工資相關(guān)行政組織 銷售費(fèi)用工資相關(guān)行政組織 開發(fā)間接費(fèi)工資相關(guān)行政組織 貸：應(yīng)付職工薪酬工資同理，計(jì)提員工養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷和生育保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金時(shí)應(yīng)根據(jù)有關(guān)單據(jù)做類似處理。(十二) 支付員工工資，并代扣個(gè)

8、人所得稅、社保費(fèi)、住房公積金或扣回員工借款、水電費(fèi)等，根據(jù)有關(guān)工資計(jì)算表等 借：應(yīng)付職工薪酬工資 貸：銀行存款銀行賬戶 應(yīng)交稅費(fèi)代扣代繳個(gè)人所得稅 其他應(yīng)付款代扣代繳個(gè)人社保費(fèi) 其他應(yīng)付款代扣代繳個(gè)人住房公積金 其他應(yīng)收款內(nèi)部往來相關(guān)職員姓名(十三) 支付個(gè)人所得稅、養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷和生育保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金時(shí)，根據(jù)有關(guān)付款憑證等 借：應(yīng)交稅費(fèi)代扣代繳個(gè)人所得稅 應(yīng)付職工薪酬養(yǎng)老保險(xiǎn)應(yīng)付職工薪酬醫(yī)療保險(xiǎn)應(yīng)付職工薪酬失業(yè)保險(xiǎn)應(yīng)付職工薪酬工傷保險(xiǎn)應(yīng)付職工薪酬生育保險(xiǎn) 其他應(yīng)付款代扣代繳個(gè)人社保費(fèi)應(yīng)付職工薪酬住房公積金 其他應(yīng)付款代扣代繳個(gè)人住房公積金貸：銀行存款銀行賬戶(十四) 月末計(jì)提折舊，

9、依據(jù)有關(guān)計(jì)算表或預(yù)先在EAS系統(tǒng)完成相關(guān)設(shè)置并關(guān)聯(lián)后自動(dòng)生成 借：管理費(fèi)用 折舊相關(guān)行政組織 銷售費(fèi)用折舊相關(guān)行政組織 開發(fā)間接費(fèi)折舊相關(guān)行政組織 貸：累計(jì)折舊(十五) 期末分?jǐn)傞L期待攤費(fèi)用、無形資產(chǎn)等，根據(jù)有關(guān)計(jì)算表 借：管理費(fèi)用 長期待攤費(fèi)用攤銷相關(guān)行政組織 銷售費(fèi)用長期待攤費(fèi)用攤銷相關(guān)行政組織 開發(fā)間接費(fèi)長期待攤費(fèi)用攤銷相關(guān)行政組織 管理費(fèi)用 無形資產(chǎn)攤銷相關(guān)行政組織 借：銷售費(fèi)用無形資產(chǎn)攤銷相關(guān)行政組織 開發(fā)間接費(fèi)無形資產(chǎn)攤銷相關(guān)行政組織 貸：長期待攤費(fèi)用費(fèi)費(fèi)攤銷無形資產(chǎn)攤銷(十六) 期末自動(dòng)結(jié)轉(zhuǎn)損益。五、開發(fā)階段的一般業(yè)務(wù)及其賬務(wù)處理(一) 支付競拍土地保證金，根據(jù)有關(guān)付款憑證等 借

10、：其他應(yīng)收款保證金相關(guān)單位名稱 貸：銀行存款銀行賬戶(二) 競拍成功取得土地使用權(quán)，支付土地出讓金，原保證金抵出讓金。根據(jù)有關(guān)付款憑證等借：開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)征地款待分配成本費(fèi)用 貸：銀行存款銀行賬戶 其他應(yīng)收款保證金(三) 支付契稅，根據(jù)有關(guān)付款憑證等借：開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)契稅待分配成本費(fèi)用 貸：銀行存款銀行賬戶同理，在項(xiàng)目尚末完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，成本對象無法確定的情況下支付的其他土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，如大市政配套費(fèi)、土地閑置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等也應(yīng)根據(jù)有關(guān)付款憑證等做類似處理，即改一改三級明細(xì)科目，四級暫掛核算項(xiàng)目：待分配成本費(fèi)用，待實(shí)際開發(fā)后再根據(jù)實(shí)際情況按合理的標(biāo)準(zhǔn)分配至相關(guān)

11、項(xiàng)目。如屬成本對象確定后支付的相關(guān)成本費(fèi)用，應(yīng)按國稅發(fā)200931號文件第二十七條規(guī)定處理。即企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。(四) 支付印花稅，根據(jù)有關(guān)付款憑證等 借：管理費(fèi)用管理稅金印花稅相關(guān)行政組織貸：銀行存款銀行賬戶簽訂的土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)交納印花稅稅率：0.5、土地使用權(quán)證書按5元貼印花稅并劃銷，所有印花稅均應(yīng)記入管理費(fèi)用。(五) 開發(fā)貸款：房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的行業(yè)，房地

12、產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)要投入大量的資金，除了房地產(chǎn)企業(yè)具備一定數(shù)量的自有資金外，一般情況下要要通過銀行貸款籌措資金。貸款時(shí)，根據(jù)貸款合同和收款憑證等借：銀行存款銀行賬戶 貸：短期借款銀行（一年以內(nèi)借款） 長期借款銀行（一年以上借款）簽訂借款合同應(yīng)交納印花稅（稅率：0.05）,賬務(wù)處理參照前述規(guī)定。(六) 支付借款費(fèi)用，根據(jù)有關(guān)付款憑證等 借：開發(fā)間接費(fèi)用利息支出相關(guān)行政組織 短期借款銀行（同時(shí)還本付息還本金額）長期借款銀行（同時(shí)還本付息還本金額）貸：銀行存款銀行賬戶目前大多數(shù)金融部門為了自身的利益，利用向企業(yè)貸款的機(jī)會(huì)，以“顧問費(fèi)、咨詢費(fèi)、風(fēng)險(xiǎn)評估費(fèi)、技術(shù)咨詢費(fèi)、資金監(jiān)管費(fèi)”等名義變相向企業(yè)收取利

13、息，對于這部分收取的費(fèi)用究竟如何賬務(wù)處理，目前稅務(wù)機(jī)關(guān)尚無正式文件規(guī)定。有觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)視同利息記入“開發(fā)間接費(fèi)用借款費(fèi)用”；也有觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)記入“管理費(fèi)用顧問咨詢費(fèi)”。如果從實(shí)質(zhì)重于形式的角度去考慮，變相收息是因貸款而引起，因此應(yīng)資本化處理，應(yīng)該記入“開發(fā)間接費(fèi)用借款費(fèi)用”比較合理；但從國稅發(fā)200931號文件對管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的開支規(guī)定及目前國家以票管稅的實(shí)質(zhì)去衡量，應(yīng)在“管理費(fèi)用顧問咨詢費(fèi)”中列支比較合適。相對而言，記入“開發(fā)間接費(fèi)用借款費(fèi)用”，在計(jì)繳土地增值稅時(shí)對企業(yè)更有利，而記入“管理費(fèi)用咨詢費(fèi)”，在計(jì)繳企業(yè)所得稅時(shí)對企業(yè)更有利。建議在國家明確規(guī)定出臺之前，對有關(guān)借款費(fèi)用暫視同利息處理。

14、(七) 委托有關(guān)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，簽署有關(guān)合同，并按協(xié)議預(yù)付設(shè)計(jì)費(fèi)，根據(jù)有關(guān)合同及有關(guān)付款憑證等 借：預(yù)付賬款內(nèi)（外）部單位設(shè)計(jì)單位/供應(yīng)商相關(guān)單位名稱 貸：銀行存款銀行賬戶 (八) 結(jié)算并支付規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，根據(jù)有關(guān)付款憑證等 借：開發(fā)成本前期工程費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)待分配成本費(fèi)用 借：開發(fā)成本前期工程費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)相關(guān)成本對象 貸：銀行存款銀行賬戶預(yù)付賬款內(nèi)（外）部單位設(shè)計(jì)單位/供應(yīng)商單位名稱根據(jù)國稅發(fā)200931號文件第二十七條規(guī)定，企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對

15、象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。因此，未確定受益對象或暫時(shí)無法分配的開發(fā)成本，應(yīng)先通過過渡核算項(xiàng)目“待分配成本費(fèi)用”歸集后再適時(shí)按合理的標(biāo)準(zhǔn)分配至相關(guān)成本對象，而已明確受益對象且能合理分配的，則應(yīng)直接記入相關(guān)成本對象的對應(yīng)科目。根據(jù)國稅發(fā)200931號文件第二十六條規(guī)定：成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。因此，開發(fā)成本核算的首要任務(wù)是合理確定成本對象，并及時(shí)報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。而且在確定成本對象時(shí)，財(cái)務(wù)部應(yīng)與成本預(yù)算部門充分溝通，規(guī)范成本對象使用的名稱，保持兩

16、個(gè)部門成本對象劃分一致，以提高成本信息的通用性。在項(xiàng)目策劃階段、項(xiàng)目實(shí)施階段和項(xiàng)目決算階段，均要保持成本對象劃分一致，保持項(xiàng)目預(yù)算和項(xiàng)目決算成本核算數(shù)據(jù)口徑一致。根據(jù)國稅發(fā)200931號文件第二十六條規(guī)定，計(jì)稅成本對象的確定原則如下：1. 可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)做為獨(dú)立的計(jì)稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先做為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。2. 分類歸集原則。對同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可做為一個(gè)成本對象進(jìn)行核算。3. 功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對獨(dú)立，且具有不同

17、使用功能時(shí)，可以做為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核算。4. 定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別做為成本對象進(jìn)行核算。5. 成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別做為成本對象進(jìn)行核算。6. 權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。根據(jù)上述原則確定成本對象后，財(cái)務(wù)部核算會(huì)計(jì)應(yīng)按照已確定的成本對象在EAS系統(tǒng)中設(shè)置相應(yīng)成本對象核算項(xiàng)目，與前述“待分配成本費(fèi)用”核算項(xiàng)目共同歸集、分配有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品之開發(fā)成本。同時(shí)，成本會(huì)計(jì)應(yīng)建立成本合同臺賬，跟蹤記錄、核算和歸集開發(fā)成

18、本，并按時(shí)與核算會(huì)計(jì)、成本預(yù)算部門有關(guān)人員交叉核對相關(guān)信息和數(shù)據(jù)，保證及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地核算有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品之開發(fā)成本。根據(jù)國稅發(fā)200931號文件第二十七條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出（即開發(fā)成本）的內(nèi)容如下：1. 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)做物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。2. 前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。3.

19、建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。4. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。5. 公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。6. 開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、

20、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。因此，項(xiàng)目財(cái)務(wù)部應(yīng)按上述六大類在開發(fā)成本科目下設(shè)置上述六個(gè)二級科目，并對其下級明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)合并后設(shè)置相應(yīng)的三級科目（現(xiàn)集團(tuán)中心已統(tǒng)一設(shè)置）。(九) 支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)，依據(jù)有關(guān)拆遷補(bǔ)償協(xié)議、花名冊及付款憑證等 借：開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)待分配成本費(fèi)用 開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)相關(guān)成本對象 貸：銀行存款銀行賬戶(十) 三通一平工程招標(biāo)、發(fā)包工程，簽署有關(guān)合同，并按合同規(guī)定預(yù)付工程款，根據(jù)合同及有關(guān)付款憑證等 借：預(yù)付賬款內(nèi)（外）部單位供應(yīng)商相關(guān)施工單位名稱 貸：銀行存款銀行賬戶 簽訂工程合同應(yīng)交納印

21、花稅,賬務(wù)處理參照前述規(guī)定(十一) 代付施工單位水電費(fèi)，根據(jù)有關(guān)合同和付款憑證等借：預(yù)付賬款內(nèi)（外）部單位供應(yīng)商相關(guān)施工單位名稱 貸：銀行存款銀行賬戶工程合同一般會(huì)約定：代付施工單位水電費(fèi)在結(jié)算時(shí)抵減工程款。如施工單位不要求提供發(fā)票，則一般按上述處理，結(jié)算時(shí)應(yīng)要求施工單位全額開票，但應(yīng)按差額付款。但也存在一定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在現(xiàn)行以票管稅的征管制度下，有可能稅務(wù)機(jī)關(guān)要求代收代付水電費(fèi)按轉(zhuǎn)售水電費(fèi)處理?；蛟诮Y(jié)算時(shí)施工單位要求提供發(fā)票，則代收代付水電費(fèi)應(yīng)分別做其他業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)支出處理，會(huì)計(jì)處理應(yīng)改為：借：其他業(yè)務(wù)支出轉(zhuǎn)售水電費(fèi)支出貸：銀行存款銀行賬戶借：預(yù)付賬款內(nèi)（外）部單位相關(guān)施工單位名稱貸：其

22、他業(yè)務(wù)收入轉(zhuǎn)售水電費(fèi)收入 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅 (十二) 工程完工，但未結(jié)算，未支付工程款，期末應(yīng)向工程管理或成本預(yù)算部門索取有關(guān)工程進(jìn)度記錄，并暫按合同等規(guī)定價(jià)款等信息做最佳估計(jì) 借：開發(fā)成本前期工程費(fèi)三通一平待分配成本費(fèi)用 開發(fā)成本前期工程費(fèi)三通一平相關(guān)成本對象 貸：預(yù)付賬款內(nèi)（外）部單位相關(guān)施工單位名稱(十三) 結(jié)算支付工程款，根據(jù)有關(guān)合同和付款憑證等 借：預(yù)付賬款內(nèi)（外）部單位相關(guān)施工單位名稱 貸：銀行存款銀行賬戶為做好成本核算工作，相關(guān)財(cái)務(wù)人員須定期到施工現(xiàn)場查看，并與工程部、成本預(yù)算部等相關(guān)人員進(jìn)行必要溝通，并向其索取有關(guān)工程施工進(jìn)度、預(yù)結(jié)算資料等，及時(shí)補(bǔ)充、完善成本合同臺賬與成本計(jì)

23、算單。特別是對一攬子總包合同，要充分了解有哪些工程項(xiàng)目，哪些受益對象（即成本對象），合同變更及施工進(jìn)展情況等。否則，難以按時(shí)完成成本核算工作。(十四) 建筑安裝工程招標(biāo)、發(fā)包合同如涉及甲供材料，按合同要求與建筑材料供應(yīng)商簽定甲供材料合同并預(yù)付部分材料款時(shí)，根據(jù)有關(guān)合同和付款憑證等 借：預(yù)付賬款內(nèi)（外）部單位供應(yīng)商相關(guān)甲供材料商名稱貸：銀行存款銀行賬戶(十五) 甲供材料供應(yīng)商按照合同要求將甲供材運(yùn)達(dá)施工現(xiàn)場，由甲、乙雙方組織驗(yàn)收合格并由乙方出具材料收據(jù)，根據(jù)乙方出具的材料收據(jù)等 借：預(yù)付賬款內(nèi)（外）部單位供應(yīng)商相關(guān)施工單位名稱貸：銀行存款銀行賬戶 預(yù)付賬款內(nèi)（外）部單位供應(yīng)商相關(guān)甲供材料商名稱

24、(十六) 工程完工，但未結(jié)算，未支付工程款，期末應(yīng)向工程管理或成本預(yù)算部門索取有關(guān)工程進(jìn)度記錄，并暫按合同等規(guī)定價(jià)款等信息做最佳估計(jì) 借：開發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi)工程待分配成本費(fèi)用 開發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi)工程相關(guān)成本對象 貸：預(yù)付賬款內(nèi)（外）部單位相關(guān)施工單位名稱(十七) 結(jié)算、支付工程款，并按行規(guī)或協(xié)議暫扣保修金。根據(jù)有關(guān)合同和付款憑證等 借：預(yù)付賬款內(nèi)（外）部單位相關(guān)施工單位名稱 貸：銀行存款銀行賬戶其他應(yīng)付款保修金 相關(guān)施工單位名稱中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條規(guī)定：除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和

25、動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。即施工單位在開具工程發(fā)票、計(jì)繳稅款時(shí)，甲供材料款應(yīng)與工程款合并為稅基計(jì)稅，但甲供設(shè)備款則不必合并。因此，對于建筑業(yè)務(wù)（不含裝飾）發(fā)包合同，我們應(yīng)盡量采用甲供設(shè)備形式，以節(jié)約施工單位的稅費(fèi)成本來最終節(jié)約我們的開發(fā)產(chǎn)品成本。同理，根據(jù)“財(cái)稅2006114號”文件規(guī)定：納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實(shí)際收取的人工費(fèi)、管理費(fèi)和輔助材料費(fèi)等收入(不含客戶自行采購的材料價(jià)款和設(shè)備價(jià)款)確認(rèn)計(jì)稅營業(yè)額。由于我們長信集團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品一般為精裝修，裝修材料成本特別高，如果清包工形式，可有效降低我們的開發(fā)產(chǎn)品成本。但在操作時(shí)注意稅法所規(guī)定的“建設(shè)

26、方提供的設(shè)備”與我們常所說的設(shè)備具有一定的區(qū)別，有關(guān)人員在簽訂合同及核算時(shí)均應(yīng)正確區(qū)分（具體詳見建設(shè)部有關(guān)常用設(shè)備與材料的區(qū)分列舉名單）。除甲供材料、甲供設(shè)備的情形略有不同外，其他建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)中有關(guān)工程成本核算處理與前述三通一平工程成本核算處理原理一樣。(十八) 分配土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：根據(jù)國稅發(fā)200931號文件第二十九條規(guī)定：開發(fā)成本分配方法有：占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價(jià)法。同時(shí)第三十條規(guī)定：土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。因此，分配土地成本最好按占地面積法進(jìn)行分配，以避免不必要的納

27、稅調(diào)整。 借：開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)征地款相關(guān)成本對象1 開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)征地款相關(guān)成本對象2開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)征地款相關(guān)成本對象3 貸：開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)征地款待分配成本費(fèi)用同理，其他土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，如大市政配套費(fèi)、土地閑置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)也應(yīng)根據(jù)有關(guān)計(jì)算分配表做類似處理。即僅僅是三級科目變動(dòng)，其他不變。而核算項(xiàng)目“待分配成本費(fèi)用”貸方發(fā)生額，在EAS系統(tǒng)處理時(shí)最好采用借方負(fù)數(shù)表示。以避免發(fā)生額重復(fù)匯總。取得成本對象占地面積的途徑有兩個(gè)：一是政府規(guī)劃審批部門在項(xiàng)目規(guī)劃中測定的占地面積，二是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃自行測定的占地面積。 但在實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)做時(shí)

28、，并不是所有的成本對象都可以單獨(dú)取得其占地面積的。垂直排列的成本對象就無法取得各自的占地面積，如某一地塊是分期開發(fā)的，而某一期的開發(fā)產(chǎn)品中既有住宅、酒店和學(xué)校，又有商業(yè)街，而且商業(yè)街建筑又分為一至三層裙樓為購物中心，三層以上是寫字樓。做為成本對象，購物中心和寫字樓的占地面積是重合的，這種情況下就不能簡單按占地面積分?jǐn)偼恋貎r(jià)款。而應(yīng)按占地面積法依次分配當(dāng)期開發(fā)土地成本及未開發(fā)土地成本，再按占地面法分配當(dāng)期土地成本中住宅、酒店、學(xué)校和商業(yè)街的土地成本，最后，對商業(yè)街建筑中購物中心和寫字樓的土地成本是無法按占地面積法合理分配土地成本的，從現(xiàn)在可以采用的分?jǐn)偡椒▉砜?，建筑面積法是最合理的方法。(十九)

29、 分配前期工程費(fèi)：國稅發(fā)200931號文件未指定前期工程費(fèi)應(yīng)采用哪種分配方法，因此，企業(yè)可在占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價(jià)法中選擇其中一種合理的方法，但方法一經(jīng)確定，不能隨意更改，但有充分合理理由除外。根據(jù)有關(guān)計(jì)算、分配表借：開發(fā)成本前期工程費(fèi)費(fèi)相關(guān)成本對象1 開發(fā)成本前期工程費(fèi)費(fèi)相關(guān)成本對象2開發(fā)成本前期工程費(fèi)費(fèi)相關(guān)成本對象3 貸：開發(fā)成本前期工程費(fèi)費(fèi)待分配成本費(fèi)用(二十) 分配建筑安裝工程費(fèi)：其分配方法參照前述前期工程費(fèi)分配方法，根據(jù)有關(guān)計(jì)算、分配表借：開發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi)工程相關(guān)成本對象1 開發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi)工程相關(guān)成本對象2開發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi)工程相關(guān)成本對象3

30、貸：開發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi)工程待分配成本費(fèi)用(二十一) 分配基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：其分配方法參照前述前期工程費(fèi)分配方法，根據(jù)有關(guān)計(jì)算、分配表借：開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)工程相關(guān)成本對象1 開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)工程相關(guān)成本對象2開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)工程相關(guān)成本對象3 貸：開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)工程待分配成本費(fèi)用(二十二) 分配公共配套設(shè)施費(fèi)：一般公共配套設(shè)施費(fèi)分配方法參照前述前期工程費(fèi)分配方法。但根據(jù)國稅發(fā)200931號文件第三十條規(guī)定：單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。因此，建議對所有公共配套設(shè)施費(fèi)按建筑面積法進(jìn)行分配。根據(jù)有關(guān)計(jì)算、分配表借：開發(fā)成本公共配

31、套設(shè)施費(fèi)工程相關(guān)成本對象1 開發(fā)成本公共配套設(shè)施費(fèi)工程相關(guān)成本對象2開發(fā)成本公共配套設(shè)施費(fèi)工程相關(guān)成本對象3 貸：開發(fā)成本公共配套設(shè)施費(fèi)工程待分配成本費(fèi)用(二十三) 分配開發(fā)間接費(fèi)：一般開發(fā)間接費(fèi)分配方法參照前述前期工程費(fèi)分配方法。但根據(jù)根據(jù)國稅發(fā)200931號文件第三十條規(guī)定：借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。根據(jù)有關(guān)計(jì)算、分配表借：開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)相關(guān)成本對象1 開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)相關(guān)成本對象2開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)相關(guān)成本對象3 貸：開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)相關(guān)行政組織1 開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)相關(guān)行政組織2開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)相關(guān)行政組織3 開發(fā)間接費(fèi)應(yīng)于每期期末及時(shí)進(jìn)行分

32、配至當(dāng)期相關(guān)開發(fā)成本對象，原則上是按月分配，如無法做到則至少應(yīng)按季分配，否則無法合理分配開發(fā)間接費(fèi)，分配后開發(fā)間接費(fèi)用科目一般無余額。(二十四) 結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，根據(jù)有關(guān)成本計(jì)算單、匯總表等借：開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品1前期工程費(fèi)開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品1建筑安裝工程費(fèi)開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品1基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品1公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品1開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品2土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品2前期工程費(fèi)開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品2建筑安裝工程費(fèi)開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品2公共配套設(shè)施費(fèi)借：開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品2開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)

33、品3土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品3前期工程費(fèi)開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品3建筑安裝工程費(fèi)開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品3公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品3開發(fā)間接費(fèi)貸：開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)征地款相關(guān)成本對象1 開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)征地款相關(guān)成本對象2開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)征地款相關(guān)成本對象3 開發(fā)成本前期工程費(fèi)費(fèi)相關(guān)成本對象1 開發(fā)成本前期工程費(fèi)費(fèi)相關(guān)成本對象2開發(fā)成本前期工程費(fèi)費(fèi)相關(guān)成本對象3 開發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi)工程相關(guān)成本對象1 開發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi)工程相關(guān)成本對象2開發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi)工程相關(guān)成本對象3 開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)工程相關(guān)成本對象1

34、開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)工程相關(guān)成本對象2開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)工程相關(guān)成本對象3 開發(fā)成本公共配套設(shè)施費(fèi)工程相關(guān)成本對象1 開發(fā)成本公共配套設(shè)施費(fèi)工程相關(guān)成本對象2開發(fā)成本公共配套設(shè)施費(fèi)工程相關(guān)成本對象3 開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)相關(guān)成本對象1 開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)相關(guān)成本對象2開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)相關(guān)成本對象3 以上開發(fā)產(chǎn)品1、2、3應(yīng)分別與成本對象1、2、3名稱一致，一一對應(yīng)。.(二十五) 學(xué)校、醫(yī)院等單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施，在確定是屬于全體業(yè)主共有的，或?qū)o償移交給政府有關(guān)部門的情況下，應(yīng)將其開發(fā)成本進(jìn)行二次分配，根據(jù)有關(guān)計(jì)算單借：開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品1公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品

35、2公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品3公共配套設(shè)施費(fèi) 貸：開發(fā)產(chǎn)品學(xué)校開發(fā)產(chǎn)品醫(yī)院此項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品1、2、3為學(xué)校、醫(yī)院等主要受益對象進(jìn)行二次分配的(二十六) 期末自動(dòng)結(jié)轉(zhuǎn)損益。六、銷售階段的一般業(yè)務(wù)及其賬務(wù)處理(一) 委托新聞媒體、廣告公司等有關(guān)單位制作，發(fā)布廣告，根據(jù)有關(guān)合同和付款憑證等 借：銷售費(fèi)用廣告及宣傳費(fèi)相關(guān)行政組織 貸：銀行存款銀行賬戶(二) 取得商品房預(yù)售許可證，開盤、預(yù)登記或簽約，取得預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品收入、誠意金或代收費(fèi)用等，根據(jù)有關(guān)收款憑證和匯總報(bào)表等借：銀行存款銀行賬戶 貸：預(yù)收賬款期普通住宅收入 預(yù)收賬款期非普通住宅收入 預(yù)收賬款期商鋪收入 預(yù)收賬款期車位收入其他應(yīng)付款代收費(fèi)

36、用收入其他應(yīng)付款誠意金 (三) 支付預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品有關(guān)稅費(fèi)，根據(jù)有關(guān)付款憑證等借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交城建稅應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交教育費(fèi)附加應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交企業(yè)所得稅應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交堤圍防護(hù)費(fèi)（或河道管理費(fèi)）應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交價(jià)格調(diào)節(jié)基金 貸：銀行存款銀行賬戶目前，華南區(qū)域采取計(jì)提的方法，按稅法規(guī)定計(jì)提有關(guān)稅費(fèi)時(shí)暫掛“預(yù)付賬款”科目借方，和“應(yīng)交稅費(fèi)”科目貸方，繳交稅費(fèi)后“應(yīng)交稅費(fèi)”科目無余額。其優(yōu)點(diǎn)是清晰明了，預(yù)收賬款余額與預(yù)付賬款科目有關(guān)稅費(fèi)明細(xì)一一對應(yīng)，比較容易檢查核對。但嚴(yán)格來說其賬務(wù)處理并不規(guī)范。而華東區(qū)域處理與上述一致。(四) 交樓，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品收入、取得銀行按揭款等收

37、入或當(dāng)期因銷售現(xiàn)樓現(xiàn)鋪取得收入，根據(jù)有關(guān)收款憑證和匯總表借：銀行存款銀行賬戶預(yù)收賬款期普通住宅收入預(yù)收賬款期非普通住宅收入預(yù)收賬款期商鋪收入預(yù)收賬款期車位收入 貸：主營業(yè)務(wù)收入期普通住宅收入 主營業(yè)務(wù)收入期非普通住宅收入 主營業(yè)務(wù)收入期商鋪收入 主營業(yè)務(wù)收入期車位收入(五) 計(jì)繳預(yù)收賬款應(yīng)交稅費(fèi)、計(jì)提當(dāng)期收到按揭款收入或當(dāng)期因銷售現(xiàn)樓現(xiàn)鋪取得收入應(yīng)交稅費(fèi)。根據(jù)有關(guān)計(jì)算表借：營業(yè)稅金及附加管理費(fèi)用管理稅金堤圍防護(hù)費(fèi)（或河道管理費(fèi)）管理費(fèi)用管理稅金價(jià)格調(diào)節(jié)基金貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營業(yè)稅貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交城建稅 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交教育費(fèi)附加應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交堤圍防護(hù)費(fèi)（或河道管理費(fèi)） 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)

38、交價(jià)格調(diào)節(jié)基金(六) 結(jié)轉(zhuǎn)已售開發(fā)產(chǎn)品成本：根據(jù)根據(jù)國稅發(fā)200931號文件第十四條規(guī)定：已售開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已售開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本成本對象總可售面積；已售開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本。根據(jù)有關(guān)匯總報(bào)表借：主營業(yè)務(wù)成本開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品(七) 期末自動(dòng)結(jié)轉(zhuǎn)損益。七、自營階段的一般業(yè)務(wù)及其賬務(wù)處理(一) 將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用物業(yè)，能單獨(dú)分開的自用設(shè)備應(yīng)一并結(jié)轉(zhuǎn)，根據(jù)有關(guān)決定或?qū)嶋H情況 借：固定資產(chǎn)房屋建筑物固定資產(chǎn)設(shè)備無形資產(chǎn)土地使用權(quán)土地使用權(quán)貸：開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品(二) 開發(fā)產(chǎn)品用于賺取租金或資本增值，將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，能單獨(dú)分開的出租設(shè)備應(yīng)一并結(jié)轉(zhuǎn)，根據(jù)有關(guān)決定或?qū)嶋H情況借：投資性房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品固定資產(chǎn)設(shè)備貸：開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品能單獨(dú)分開