景觀產(chǎn)品高溢價(jià)成本管控思路（word版）

1、景觀成本管控4大思路實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品高溢價(jià)隨著地產(chǎn)行業(yè)的競爭加劇，越來越多的地產(chǎn)企業(yè)希望通過加大對景觀的投入來吸引和取悅客戶，并希望借助于景觀賣點(diǎn)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)。從實(shí)操層面來看，在景觀管理中，酒店景觀實(shí)操是最難的，相對來說地產(chǎn)景觀是最簡單的。但如何把景觀做好對大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)來說還是個(gè)難題。這其中，如何通過有限的景觀投入實(shí)現(xiàn)極佳的景觀效果和產(chǎn)品高溢價(jià)更是個(gè)難題。我們也發(fā)現(xiàn)，景觀投入是個(gè)無底洞，高不封頂，一味地追求景觀效果必然導(dǎo)致成本失控，究其根本，成本失控的主要原因在于：景觀標(biāo)準(zhǔn)化難，特別對于還未形成穩(wěn)定的產(chǎn)品系列的地產(chǎn)企業(yè)，每個(gè)項(xiàng)目都是新產(chǎn)品，景觀成本控制也就無從談起；景觀成本預(yù)判難，景觀受地域差異影響

2、很大，例如，南北地域景觀的成本差異非常大，特別是苗木，有些苗木南北差異可能超過一倍。影響景觀成本的關(guān)鍵要素地產(chǎn)企業(yè)的景觀成本受很多因素影響，究其根本，是受兩個(gè)核心因素影響：一是企業(yè)的價(jià)值取向：不同企業(yè)的價(jià)值取向差異很大，例如，國內(nèi)以產(chǎn)品品質(zhì)著稱的某地產(chǎn)企業(yè)在硬景投入方面不計(jì)成本，在石材方面全部都是真材實(shí)料，被業(yè)內(nèi)稱之為“苦肉計(jì)”。某地產(chǎn)企業(yè)為了最大限度的保證苗木全冠，可以不計(jì)運(yùn)輸成本，實(shí)行一車一樹，甚至其采購人員可以極端到因運(yùn)輸被收費(fèi)站的頂棚限制，而拆了頂棚過車，然后再幫收費(fèi)站建好。當(dāng)然也有地產(chǎn)企業(yè)更加務(wù)實(shí)，在施工工藝上進(jìn)行創(chuàng)新，材質(zhì)普通，但應(yīng)用精準(zhǔn)，頗受外國人士青睞。對于多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)來說，在

3、價(jià)值取向方面可以更加務(wù)實(shí)，不過分追求景觀某部分的突出，而通過與產(chǎn)品定位有效的匹配，在滿足了客戶需求的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)景觀成本的有效控制。二是目標(biāo)客戶定位：不同的目標(biāo)客戶群體，其對景觀的需求也不一致，成功人士與首次置業(yè)的城市白領(lǐng)首要關(guān)注的景觀點(diǎn)必然不同，這就需要我們把客戶、產(chǎn)品、景觀定位、景觀配置和景觀成本之間的邏輯關(guān)系梳理清楚?？蛻粜枨鬀Q定其產(chǎn)品定位，產(chǎn)品定位又決定了景觀定位，近而就產(chǎn)生了景觀配置，最終我們得出景觀成本預(yù)判。在鎖定目標(biāo)客戶和產(chǎn)品后，景觀成本的關(guān)鍵策略一是對目標(biāo)客戶的景觀關(guān)注重點(diǎn)加大投入；二是根據(jù)地區(qū)和產(chǎn)品的不同，在不影響景觀品質(zhì)的前提下，縮減非關(guān)注重點(diǎn)的投入。景觀成本管控思路對地產(chǎn)企

4、業(yè)來說，欲實(shí)現(xiàn)景觀成本的有效管理需要從以下四個(gè)方面著手：一是建立基于客戶需求的景觀分級(jí)體系 在建立分級(jí)體系時(shí)，我們需要通過產(chǎn)品類型和目標(biāo)客戶兩個(gè)維度來搭建景觀分級(jí)體系的框架。某地產(chǎn)企業(yè)在做客戶的景觀需求調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)：不同的產(chǎn)品級(jí)別，“綠化”是共同且占比重較大的需求，這個(gè)是成本規(guī)劃的重點(diǎn)；設(shè)計(jì)風(fēng)格的特殊性在高端客戶上體系較為明顯；在景觀的功能設(shè)施方面，中高端客戶趨于一致，在設(shè)計(jì)時(shí)不需要標(biāo)新立異。表2是某地產(chǎn)企業(yè)的客戶需求分級(jí)體系，例如，二次置業(yè)的客戶，其景觀的關(guān)注重點(diǎn)在于兒童和老人的活動(dòng)空間。有了結(jié)合產(chǎn)品、客戶需求的景觀分析體系，就可以指導(dǎo)新項(xiàng)目快速進(jìn)行景觀定位。二是優(yōu)化景觀成本配置，在保證景觀效

5、果的前提下降低景觀成本 筆者與地產(chǎn)企業(yè)成本管理人員溝通時(shí)發(fā)現(xiàn)，景觀成本失控有一個(gè)普遍的規(guī)律：硬景所占面積過大導(dǎo)致成本居高不下；由于硬景的成本占比高，在有限的成本下，軟景無法達(dá)到預(yù)期的景觀效果；在有限的面積內(nèi)追加軟景投入，導(dǎo)致成本更高。在深入剖析后發(fā)現(xiàn)：硬景中石材的成本占比最高（如表3），軟景中大喬木的成本占比最高，所以通過下述幾個(gè)配置原則可以有效降低景觀成本：原則1：控制硬景與軟景的面積比例。某標(biāo)桿企業(yè)的指導(dǎo)原則是，硬景：軟景=3:7，集團(tuán)在審批項(xiàng)目景觀方案時(shí)重點(diǎn)審核該指標(biāo)。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，一般來說硬景面積不要超過40%。原則2：控制硬景中石材的用量和材質(zhì)。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)選擇普通質(zhì)地的石材，通過精準(zhǔn)

6、的施工同樣可以獲得非常好的客戶體驗(yàn)。厚度為50mm的石材與厚度30mm的石材價(jià)格相差一倍，因此在功能要求滿足的情況下，盡量選擇適當(dāng)厚度的石材，例如人行路面20mm厚的石材就可以滿足功能需求。原則3：控制軟景中大喬木的數(shù)量，增加灌木及草坪的面積。據(jù)研究，人的最佳視角區(qū)在1-3米，在這個(gè)視覺范圍內(nèi)高灌木產(chǎn)生的效果最好。草坪成本是軟景成本中單項(xiàng)最低的，可以適當(dāng)提高草坪的用量。原則4：重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行成本投入的傾斜。一般來說，入口區(qū)、示范區(qū)和人行系統(tǒng)需要重點(diǎn)投入，尤其是人行系統(tǒng)，據(jù)悉，某標(biāo)桿企業(yè)的展示區(qū)人流線至少200米。三是不同階段的成本控制重點(diǎn)不同 根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)、采購階段就決定了超過70%的成本

7、，所以這些階段就是景觀成本的管控重點(diǎn)。設(shè)計(jì)階段：重點(diǎn)控制硬景與軟景的面積比例是否符合規(guī)定；軟景中，重點(diǎn)控制喬木、灌木和草坪的面積比例是否符合規(guī)定；選擇石材時(shí)，控制設(shè)計(jì)尺寸，避免切割損耗造成浪費(fèi)；設(shè)計(jì)人行道路及廣場的基層厚度時(shí)要適度，避免過高配置。采購階段：建立戰(zhàn)略模式，保障材料質(zhì)量，降低采購成本；不同景觀區(qū)域發(fā)包方式不同，展示區(qū)最好不要招標(biāo)，可以采用甲供，以避免施工方提供的苗木形態(tài)難以達(dá)到景觀設(shè)計(jì)效果要求；建苗圃，根據(jù)地產(chǎn)企業(yè)自身的規(guī)模可以考慮建立自己的苗圃基地，這樣可以有效降低采購成本。實(shí)施階段：嚴(yán)格參照操作手冊的推薦手法進(jìn)行施工，不允許隨意變動(dòng)施工工藝；在石材施工時(shí)，盡量使用規(guī)整拼裝，減少

8、碎拼，從而減少人工成本。四是搭建信息平臺(tái)，提高設(shè)計(jì)、采購效率，提升實(shí)施質(zhì)量 通過搭建“企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資源庫”（如圖4），有效整合企業(yè)資源，實(shí)現(xiàn)“三快”設(shè)計(jì)快，采購快，實(shí)施快。在設(shè)計(jì)階段，可以快速“組裝”部品部件用來模擬最佳成本構(gòu)成，實(shí)現(xiàn)“讓好鋼花在刀刃上”。在采購階段，通過沉淀的供應(yīng)商、部品部件信息實(shí)現(xiàn)最佳性價(jià)比采購。在施工階段，工程部門人手一本包含工藝說明和案例說明的施工小貼士，避免人工和材料的浪費(fèi)。另外，售后服務(wù)階段也可以通過客服部門收集相關(guān)投訴（建議），用生成的缺陷反饋手冊來優(yōu)化設(shè)計(jì)、采購和施工等環(huán)節(jié)，讓客戶幫助企業(yè)更加完美?！捌髽I(yè)標(biāo)準(zhǔn)資源庫”的關(guān)鍵信息應(yīng)該包括：景觀專業(yè)、品名、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)圖紙、品牌、規(guī)格等，在實(shí)際應(yīng)用過程中可以根據(jù)需要快速檢索部品部件、規(guī)格尺寸和價(jià)格等信息?？偨Y(jié)地產(chǎn)