徐州市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、目 錄徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一徐州市宏觀環(huán)境1.徐州市概況：（1）徐州市行政區(qū)劃：徐州市自1983年起實(shí)行市管縣的行政新體制，現(xiàn)下轄豐縣、沛縣、銅山縣、睢寧縣四縣，邳州市、新沂市二市，以及鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、賈汪區(qū)、泉山區(qū)、九里區(qū)五區(qū)。徐州市行政區(qū)劃基本情況統(tǒng)計(jì)表（資料截止2005年1月）區(qū)、市、縣鎮(zhèn)街道辦事處村民委員會(huì)居民委員會(huì)面 積（平方公里）人 口（萬(wàn)人）鼓樓區(qū)/885769云龍區(qū)/92444118九里區(qū)/14263698賈汪區(qū)729854690泉山區(qū)/10/77豐縣14/36081446沛縣15/324571349銅山縣22/3387睢寧縣16/386151767新沂市16/2541815

2、71邳州市24/462222088總 計(jì)114432280395（2）徐州市地理位置：? 徐州市位于江蘇省的西北部，華北平原的東南部，域內(nèi)除中部和東部存在少數(shù)丘崗?fù)?，大部皆為平原。徐州東西長(zhǎng)約210公里，南北寬約140公里，土地總面積11258平方公里。地處蘇、魯、豫、皖四省交界，為東部沿海與中部地帶、上海經(jīng)濟(jì)區(qū)與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部?！皷|襟淮海，西接中原，南屏江淮，北依齊魯”，素有“五省通衢”之稱。京滬、隴海兩大鐵路在此交匯，京杭大運(yùn)河傍城而過(guò)貫穿徐州南北，在全國(guó)生產(chǎn)力布局中具有承東接西、溝通南北、雙向開(kāi)放、梯度 推進(jìn)的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)。（3）徐州市交通運(yùn)輸： 徐州歷來(lái)都是兵家必爭(zhēng)之地，素有五省

3、通衢之稱，是全國(guó)重要的交通樞紐。公路四通八達(dá)，北通京津，南達(dá)滬寧，西接蘭新，東抵海濱，為全國(guó)重要水陸交通樞紐和東西、南北經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的重要“十字路口”。隴海、京滬兩大鐵路干線在此交匯；京滬、京福和連霍三條我國(guó)重要的干線高速公路在此貫通；京杭大運(yùn)河穿境而過(guò)；徐州觀音機(jī)場(chǎng)為國(guó)家民航干線機(jī)場(chǎng)；魯寧輸油管道縱貫徐州，形成了鐵路、公路、水運(yùn)、航空、管道“五通匯流”的立體交通體系。2005年各種運(yùn)輸方式完成運(yùn)輸量運(yùn)輸方式貨運(yùn)量客運(yùn)量絕對(duì)數(shù)(萬(wàn)噸)比上年增長(zhǎng)(%)絕對(duì)數(shù)(萬(wàn)人)比上年增長(zhǎng)(%)總 計(jì)鐵 路公 路水 運(yùn)民 航管 道14812303555586845532834011197202-（4）徐州人口構(gòu)成

4、及發(fā)展：根據(jù)徐州2005年11月1日零時(shí)人口普查顯示，徐州大市常住人口為883萬(wàn)人，人員眾多，規(guī)模龐大。其中徐州小市（狹義徐州）常住人口萬(wàn)人，它包括：云龍區(qū)、鼓樓區(qū)、九里區(qū)、賈汪區(qū)、泉山區(qū)五個(gè)區(qū)。徐州小市各區(qū)人口云龍區(qū)鼓樓區(qū)九里區(qū)賈汪區(qū)泉山區(qū)總計(jì)面積（平方千米）11821298690人口（萬(wàn)）資料來(lái)自徐州統(tǒng)計(jì)局全市常住人口中，014歲人口為164萬(wàn)人，占常住人口的%；1564歲人口為635萬(wàn)人，占常住人口的%；65歲及以上人口為84萬(wàn)人，占常住人口的%。人民生活：人均可支配收入居民收入明顯提高。2004年，徐州市城鎮(zhèn)在崗職工人均工資達(dá)到15809元，增長(zhǎng)%；全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到983

5、9元，增長(zhǎng)10%；農(nóng)民人均純收入4021元，增長(zhǎng)%。2005年徐州市城市居民人均可支配收入為元，比上年增長(zhǎng)%，扣除同期居民消費(fèi)價(jià)格上漲影響因素，居民收入水平實(shí)際增長(zhǎng)%。人均消費(fèi)支出2005年居民人均居住類消費(fèi)支出元，比上年上升%。其中：住房裝潢消費(fèi)人均支出元，同比增長(zhǎng)%，占住房支出的%。人均住房使用面積2005年，城市居民住房條件繼續(xù)改善，年末人均住房使用面積平方米，比2004年末增加平方米。在住房面積不斷增加的同時(shí)，居民的居住條件有了顯著的改善。2005年底，城市居民家庭的住房成套率達(dá)%，從住宅類型看，住二居室住房的家庭比例最高，占全部戶數(shù)的%，住三居室的家庭占%，住四居室以上的家庭占全部戶

6、數(shù)的%。小結(jié)：人口結(jié)構(gòu)和城市發(fā)展程度緊密相連，徐州市目前仍屬于工業(yè)化快速發(fā)展階段。人民生活水平得到了進(jìn)一步的提高，購(gòu)買力增強(qiáng)，對(duì)住房的需求也有了進(jìn)一步的發(fā)展。（5）徐州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況：經(jīng)濟(jì)總值：2005年，徐州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速發(fā)展，綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。全市生產(chǎn)總值（GDP）初步核算達(dá)億元，比上年增長(zhǎng)%，增幅提高個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)1997年以來(lái)新高。 徐州歷年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值示意圖（億元）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2005年第一產(chǎn)業(yè)億元，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重為。2005年第二產(chǎn)業(yè)億元，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重為。2005年第三產(chǎn)業(yè)億元，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重為。全市三次產(chǎn)業(yè)比例由2004年的13：50：37調(diào)整為14：50：36。

7、2005年徐州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)示意圖同時(shí)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得新突破。全年民營(yíng)經(jīng)濟(jì)完成增加值億元，比上年增長(zhǎng)%；總量占全市GDP的%，比上年提高個(gè)百分點(diǎn)，增幅高于全市GDP增幅個(gè)百分點(diǎn)。年末私營(yíng)企業(yè)萬(wàn)戶，新增4732戶，增長(zhǎng)%，總注冊(cè)資本達(dá)億元，增長(zhǎng)%；個(gè)體戶萬(wàn)戶，新增萬(wàn)戶，增長(zhǎng)%，注冊(cè)資金億元，增長(zhǎng)%。市場(chǎng)物價(jià)總水平小幅上漲。自2月份以后，全市價(jià)格總水平漲幅明顯回落，全年城市居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲%，其中，消費(fèi)品價(jià)格上漲%，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲%。全年商品零售價(jià)格上漲%。小結(jié)：徐州處于城市化和工業(yè)化快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)面臨較大發(fā)展契機(jī)。私營(yíng)經(jīng)濟(jì)成為徐州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)亮點(diǎn)，人民收入和消費(fèi)需求得到進(jìn)一步

8、提升。2.徐州市城市規(guī)劃外部規(guī)劃：打造徐州都市圈是江蘇省于2000年在全省城市工作會(huì)議上提出的，為全省三大都市圈之一。范圍包括：江蘇省的徐州市，連云港市，宿遷市；安徽省的宿州市，淮北市；山東省的棗莊市，濟(jì)寧市的微山縣；河南省商丘市的永城市，共涉及8個(gè)地級(jí)市，其區(qū)域構(gòu)成以江蘇省境內(nèi)為主體。空間組織：核心層以50KM為半徑，包括徐州市區(qū)和銅山、邳州、沛縣三縣（市）；緊密層以100KM為半徑，包括徐州市睢寧、豐縣、新沂，宿遷市，商丘市的永城市，安徽的宿州市和淮北市，山東的棗莊市和濟(jì)寧市的微山縣。徐州都市圈區(qū)位分析圖徐州都市圈基本情況圖小結(jié)：徐州大都市圈規(guī)劃為徐州城市未來(lái)的發(fā)展奠定了良好的發(fā)展目標(biāo)，徐

9、州市的城市集聚能力進(jìn)一步增強(qiáng)，必然帶動(dòng)更多的外地人口過(guò)來(lái)定居。內(nèi)部規(guī)劃：另一方面，根據(jù)徐州市的總體規(guī)劃要求，徐州的東南部將建成一個(gè)全新的城區(qū)。徐州新城區(qū)位于徐州市城市的東南部，東起規(guī)劃中的京滬高速鐵路，西抵拖龍山，南臨連霍高速公路，北接故黃河風(fēng)光帶，總規(guī)劃用地50平方公里，建設(shè)用地38平方公里，規(guī)劃期人口20萬(wàn)，遠(yuǎn)期可容納40萬(wàn)人生活居住，其中大龍口水庫(kù)周邊地區(qū)10個(gè)平方公里為新區(qū)起步區(qū)。徐州新城區(qū)建設(shè)是為了落實(shí)省委、省政府提出的“三圈、五軸、四個(gè)特大城市”的發(fā)展戰(zhàn)略、解決徐州市由“單核心、攤大餅”式的發(fā)展向“雙核心、五組團(tuán)”城市空間結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、迎接新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)并滿足未來(lái)建設(shè)300萬(wàn)人口的特大

10、城市的發(fā)展需求所作出的重大決策。在目前老城區(qū)已沒(méi)有發(fā)展空間的情況下，發(fā)展新的城市中心，對(duì)于提高城市的區(qū)域服務(wù)功能、塑造現(xiàn)代化城市形象、加快城市化進(jìn)程、實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，無(wú)疑將發(fā)揮重要的作用。徐州市具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。徐州市是新亞歐大陸橋東端第一個(gè)區(qū)域性中心城市和淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市，是江蘇省重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的四個(gè)特大城市和三大都市圈核心城市之一，同時(shí)也是東隴海產(chǎn)業(yè)帶的支撐點(diǎn)和陸港經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)品集散地，必然需要一個(gè)能為整個(gè)區(qū)域提供強(qiáng)大的服務(wù)功能、區(qū)位優(yōu)越、設(shè)施完備、環(huán)境優(yōu)美的核心地區(qū)。新城區(qū)選址在京福高速公路和連霍高速公路兩大交通干線的交匯點(diǎn)，通過(guò)城市快速干道將高速交通直接引入新區(qū)中心。新城區(qū)東北緊臨規(guī)劃中

11、的京滬高速鐵路客站，東南距觀音民航機(jī)場(chǎng)僅20余公里，因而具有極為便捷的區(qū)域快速交通條件，這在當(dāng)今飛速發(fā)展的汽車時(shí)代提高與周邊城市的聯(lián)系效率、構(gòu)筑1小時(shí)緊密城市圈、發(fā)揮中心城市的輻射吸引作用都具有極其重要的意義，可以使徐州成為南、北、東、西大城市之間的“平衡點(diǎn)”和商務(wù)、會(huì)議活動(dòng)的優(yōu)選地點(diǎn)。由于距離老城中心僅8公里，可以借助老城以及北部的壩山片區(qū)和西部的銅山新區(qū)建立高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)設(shè)施，盡快形成核心的服務(wù)功能。新城區(qū)依托大龍湖和故黃河風(fēng)光帶，西靠托龍山脈，東南緊臨呂梁山風(fēng)景區(qū)，可謂山水天全、自然風(fēng)光秀美，可以建立起多層次、立體化、復(fù)合型的網(wǎng)絡(luò)狀生態(tài)結(jié)構(gòu)，加上良好的地勢(shì)和工程地質(zhì)條件以及開(kāi)闊的發(fā)展空間，

12、將使其成為面向區(qū)域、服務(wù)周邊、獨(dú)具特色和魅力的現(xiàn)代化城市新中心。按照徐州市新城區(qū)發(fā)展目標(biāo)，至2020年，該地區(qū)將成為以現(xiàn)代區(qū)域交通為依托，以商貿(mào)、金融、文化、信息、會(huì)展、教育、居住、高新產(chǎn)業(yè)等為支撐的設(shè)施完備、環(huán)境良好、風(fēng)景優(yōu)美的城市新區(qū)，同時(shí)也是徐州市新的“門戶”和“窗口”，是徐州市對(duì)外聯(lián)系的口岸，是徐州市作為區(qū)域型中心城市對(duì)外服務(wù)的主要城市組團(tuán)。起步區(qū)作為新城區(qū)建設(shè)的起點(diǎn)，擔(dān)負(fù)著溝通老城聯(lián)系、建立基礎(chǔ)設(shè)施、聚集人氣資源、確立形象定位等重要責(zé)任和功能，起步區(qū)建設(shè)直接影響著新區(qū)建設(shè)的質(zhì)量和速度，是整個(gè)新城區(qū)建設(shè)的關(guān)鍵和突破口。小結(jié)：徐州新城區(qū)的規(guī)劃對(duì)徐州城市發(fā)展重心起到較大影響，未來(lái)徐州發(fā)展的

13、重心將以東南部區(qū)域、銅山新區(qū)為主，這一片區(qū)將成為徐州未來(lái)樓市的主戰(zhàn)場(chǎng)。3.徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況：（1）固定資產(chǎn)：20022006固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資列表年份類型20022003200420052006合計(jì)固定資產(chǎn)投資（億）同上年增長(zhǎng)率（%）%房地產(chǎn)投資（億）47同上年增長(zhǎng)率（%）%房地產(chǎn)投資所占比例%資料來(lái)自徐州市統(tǒng)計(jì)局年度統(tǒng)計(jì)公報(bào)注：2006年指的是110月份結(jié)論：很顯然，從0206年徐州市固定資產(chǎn)的投資正在快速上升，而最重要的是房地產(chǎn)投資的數(shù)額上升的很快，增長(zhǎng)速度也是驚人，特別是05、06年，整體數(shù)據(jù)顯示徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)前途一片光明。雖然，這2年國(guó)家出臺(tái)了一些政策文件對(duì)徐州市的房地

14、產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的影響，但對(duì)于徐州來(lái)說(shuō)炒房的行為不多，而且銷售條件比較寬松，可以大比例的預(yù)約收錢，對(duì)開(kāi)發(fā)商十分有利，因此影響并不是很大，況且市場(chǎng)也會(huì)做出相應(yīng)的調(diào)整。（2）土地供應(yīng)情況：年度出讓宗數(shù)土地面積（萬(wàn)平方米）成交價(jià)格（億元）04年全年2205年全年2006年上半年6結(jié)論：徐州市05年土地供應(yīng)有跳躍式的放量，為04年土地供應(yīng)量的近7倍，為06年徐州市場(chǎng)商品房的供應(yīng)量奠定了基礎(chǔ)，同時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)比較激烈。預(yù)計(jì)06年的土地供應(yīng)量相比05年同期，將有一定量減少。（3）商品房供應(yīng)量時(shí)間商品房預(yù)售面積（萬(wàn)平方米）同期增長(zhǎng)住宅預(yù)售面積同期增長(zhǎng)04年1-12月%05年1-12月%06年1-6月/總計(jì)/

15、結(jié)論：徐州市商品房總體供應(yīng)量呈逐步上升態(tài)勢(shì)，也說(shuō)明了居民的住房需求在進(jìn)一步的增加。06年上半年的供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到了05年全年的%，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。（4）商品房需求量徐州市商品房2004年比上年增長(zhǎng)2005年比上年增長(zhǎng)2006年上半年總計(jì)成交套數(shù)（戶）1355%9043567%717517553成交面積（萬(wàn)方）%18%成交金額（億）%105%可以看到從2004年到2006年，徐州全市的商品房需求量呈上漲趨勢(shì)，尤其是到了05、06年上漲趨勢(shì)比較明顯，可以預(yù)計(jì)未來(lái)的商品房需求會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，存在一定的上升空間。（5）商品房?jī)r(jià)格徐州市住宅價(jià)格走勢(shì)圖（2004-2006年上半年）（單位：元/平方米）從上圖

16、可以看出，從2004-2006年上半年徐州市區(qū)住宅價(jià)格處于穩(wěn)步上揚(yáng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，特別是到了06年第二季度，住宅價(jià)格有較大幅度上揚(yáng)，上揚(yáng)幅度為300元。（6）徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析： 作為一個(gè)發(fā)展中的城市，徐州市經(jīng)濟(jì)狀況良好，人口眾多；房地產(chǎn)總體發(fā)展水平處于一個(gè)發(fā)展上升期，發(fā)展的空間還較大。 總體供需方面，徐州市近幾年對(duì)住房需求量比較大，商品房銷售情況良好，甚至出現(xiàn)排隊(duì)搶房現(xiàn)象。 隨著住房需求量的進(jìn)一步增大，徐州市的房?jī)r(jià)也會(huì)隨之而進(jìn)一步上漲，根據(jù)城市發(fā)展水平必然帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平相一致的原理，可以預(yù)見(jiàn)，這個(gè)上漲的空間還比較大。A：住宅部分二市場(chǎng)分析1.區(qū)域板塊的劃分：根據(jù)徐州市中心以及東南西

17、北各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況，我們把徐州市劃分為五大板塊：中心板塊；城東板塊；城南板塊，城西板塊；城北板塊。同時(shí)徐州的東南部將規(guī)劃成為徐州的新城，城市中心也會(huì)進(jìn)一步的向東南遷移，目前已有實(shí)力開(kāi)發(fā)商在此區(qū)域拿地。2.中心板塊：（1）中心板塊介紹：整個(gè)中心板塊位于徐州市的市中心，在地段上占據(jù)著徐州的黃金地段，各種商業(yè)配套、生活配套非常齊全。該板塊是徐州的核心板塊，同時(shí)也是目前徐州房?jī)r(jià)最高的區(qū)域，市場(chǎng)發(fā)展比較成熟，客戶接受度也比較高。（2）可比典型樓盤分析：樓盤名稱產(chǎn)品形態(tài)開(kāi)盤時(shí)間建筑面積主力面積均價(jià)總銷售率一品官邸高層商住06年7月萬(wàn)平米90130平米4900元/平米50%穎都上花園小高層、高層0

18、6年12月底萬(wàn)平米120平米未定金庭嘉園多層、小高層、高層06年11月萬(wàn)平米140150平米3800元/平米35%（3）中心板塊總結(jié)：產(chǎn)品形態(tài)本板塊的產(chǎn)品以高層商住為主，大約高層占60%，小高層30%，多層10%。由于徐州市民對(duì)高層和小高層的抗性不大，再加上中心地塊的發(fā)展優(yōu)勢(shì)和已成熟配套的存在，以及人們對(duì)區(qū)域的發(fā)展信心，人們對(duì)高層，小高層接受度還比較高，但是多層憑借其稀缺性優(yōu)勢(shì)，受到市民追捧。主力面積在徐州購(gòu)房的大多數(shù)是二次置業(yè)者，因此這些人對(duì)三房的需求比較大，因此該區(qū)域樓盤的主力面積多集中在120140左右的三房。同時(shí)，處于對(duì)總價(jià)的考慮，市民對(duì)二房的需求也比較大。價(jià)格方面該板塊的位置、地段在

19、徐州是最好的，故其價(jià)格在整個(gè)徐州也是最高的。這些商住樓主要分布在淮海路與中山路、解放路交界處周邊。整個(gè)板塊的均價(jià)估計(jì)在3737元/平米左右，其中最高價(jià)格已經(jīng)接近5000元/平米?？驮捶矫娼^大多數(shù)都是市中心的客戶，本區(qū)域客戶占了80%，外區(qū)域客戶占20%；職業(yè)身份涉及多方面，其中以政府公務(wù)員，事業(yè)單位員工，私企業(yè)主為主。另外，這些客戶很多都不是首次置業(yè)，換房的比較多，自住投資；年齡集中在40歲左右。銷售方面中心板塊雖然價(jià)格很高，但是憑借其絕佳的地段，總體去化情況良好，特別是一些品質(zhì)比較高的樓盤，去化速度相當(dāng)快。（4）典型個(gè)案分析：個(gè)案一：一品觀邸區(qū) 域市 區(qū)項(xiàng)目位置徐州市中山北路與夾河街交叉處裝

20、修情況毛坯案 名一品觀邸容 積 率售 樓 處徐州中山北路12號(hào)發(fā) 展 商徐州金正基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司得 房 率82%聯(lián)系電話 營(yíng)銷策劃上海寶名綠 化 率20%公開(kāi)日期05年底物業(yè)類別商住產(chǎn)品形態(tài)高層開(kāi)盤時(shí)間2006-7-16總建筑面積（平方米） 萬(wàn)平方米規(guī)劃總戶數(shù)（套）商務(wù)樓216戶交房時(shí)間2007-12物 業(yè) 費(fèi)（元/平方米月）元/平方米總銷售率50%主力面積（平方米）90至130平方米剩 余 量（套）平均單價(jià)（元/平方米）4900元/平方米（一房一價(jià)）銀行貸款額度綜述：本案位于徐州市中山北路12號(hào)，地處徐州市中心，地段非常好，周邊的配套也相當(dāng)?shù)凝R全。醫(yī)院：市第一醫(yī)院、徐醫(yī)附醫(yī)。教育：徐州一

21、中、二中、三中、擷秀中學(xué)、樹(shù)人中學(xué)。但位置的關(guān)系，其一到三樓是商場(chǎng)勢(shì)必造成噪音的污染。本案的產(chǎn)品形態(tài)單一，兩棟高層，顧客選擇面比較小，且戶型不佳。但是由于地段的關(guān)系去化的非常好，投資客占很大的比例。個(gè)案二：金庭嘉園區(qū) 域市區(qū)項(xiàng)目位置夾河街與西安路交叉口裝修情況毛坯案 名金庭嘉園容 積 率3售 樓 處夾河街與西安路交叉口發(fā) 展 商江蘇愛(ài)東集團(tuán)得 房 率聯(lián)系電話 物業(yè)類別普通住宅產(chǎn)品形態(tài)多層、小高層、高層開(kāi)盤時(shí)間06年11月基地面積（平方米） 11330規(guī)劃總戶數(shù)（套）388(單身公寓70套)交房時(shí)間2007年總建筑面積（平方米）56000產(chǎn)權(quán)年限物業(yè)費(fèi)元/平方米面積范圍（平方米）50-150總銷

22、售率35%主力面積（平方米）單身公寓以48/54為主力戶型3*2*2 141平米 -153平米剩 余 量（套）單價(jià)范圍（元/平方米）3480 -4600元/平米車庫(kù)價(jià)格（元）平均單價(jià)（元/平方米）3800元/平米銀行貸款額度主力總價(jià)（元）單身公寓20-25萬(wàn)3*2*255萬(wàn)年限綜述：該案位于徐州市西安北路與夾河路交匯處，周邊的配套比較齊全；本案一至三層是商鋪，層數(shù)低的住戶可能會(huì)受到噪音污染。小區(qū)有一個(gè)3000平米的中庭花園，以及5.6米挑空的雙面景觀回廊。由于本案的地段比較好，期銷售也很好，其中投資的占很大一部分比例。 本案一至三樓是商鋪,形態(tài)有高層,小高層,多層; 本案均價(jià)4000/平米;總

23、體銷售率35%個(gè)案三：穎都上花園區(qū) 域市區(qū)項(xiàng)目位置徐州淮海西路195號(hào)裝修情況毛坯案 名穎都上花園容 積 率售 樓 處淮海西路195號(hào)發(fā) 展 商徐州穎都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司得 房 率聯(lián)系電話/ 物業(yè)類別住宅產(chǎn)品形態(tài)高層,小高層開(kāi)盤時(shí)間2006年12月底基地面積（平方米）萬(wàn)總建筑面積（平方米）萬(wàn)平方米交房時(shí)間2008年5月面積范圍（平方米）總銷售率主力面積（平方米）120平米剩 余 量（套）平均單價(jià)（元/平方米）預(yù)計(jì)4000元/平米（一戶一價(jià)）銀行貸款額度綜述：本案位于淮海西路195號(hào)，處于市中心；其產(chǎn)品形態(tài)為高層、小高層。本案現(xiàn)在尚未開(kāi)盤，具體價(jià)格還沒(méi)確定，初步估計(jì)在4000/平米左右；目前在做

24、開(kāi)盤前期客戶積累。3.城東板塊：（1）城東板塊介紹：城東板塊整體發(fā)展比較成熟，房?jī)r(jià)水平處于徐州市區(qū)中下水平，東部城區(qū)周邊工廠企業(yè)分布密集。該區(qū)域的生活配套比較成熟，有大型的商場(chǎng)、賓館、酒店、銀行以及一些生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施；如： 香山賓館，東方大酒店，天橋副食市場(chǎng)等。板塊內(nèi)近2年內(nèi)吸引了全國(guó)房地產(chǎn)知名品牌地產(chǎn)上海綠地，綠地的進(jìn)入為區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展增加了活力，同時(shí)也產(chǎn)生了不小的壓力，其開(kāi)發(fā)的綠地世紀(jì)城現(xiàn)為徐州在售的最大樓盤。城東板塊原有的各種生活配套設(shè)施以及工業(yè)基礎(chǔ)為區(qū)域發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，在未來(lái)幾年內(nèi)京滬高速鐵路的開(kāi)通更將為區(qū)域發(fā)展提供無(wú)窮的動(dòng)力，規(guī)劃的高鐵徐州站就在城東區(qū)域，并且距離城東中心居住區(qū)僅僅5分鐘

25、車程。（2）可比典型樓盤分析：項(xiàng)目名稱產(chǎn)品形態(tài)開(kāi)盤時(shí)間建筑面積主力面積價(jià)格總銷售率東方美地多層2006-325萬(wàn)平方米88-104平方米2400元/平方米80%綠地世紀(jì)城多層、小高層2006-5130萬(wàn)平方米105-116平方米2800元/平方米70%陽(yáng)光花園二期多層2005-84萬(wàn)平方米120-130平方米3300元/平方米50%御景灣多層小高層別墅2006-1060萬(wàn)平米80-120平米2480元/平米一組團(tuán)90（3）城東板塊總結(jié)：產(chǎn)品形態(tài)現(xiàn)階段以多層為主，在未來(lái)一年內(nèi)將有部分小高層產(chǎn)品推出，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品整體定位為中低檔。主力面積面積以中小面積為主，三房面積控制在110平米左右，兩房主要為9

26、0平米左右。價(jià)格方面區(qū)域均價(jià)2434元/平米，略低于徐州全市均價(jià)水平?？驮捶矫娲藚^(qū)域客源以周邊居民和企業(yè)員工換房為主，客戶就業(yè)主要在附近企業(yè)。銷售方面本板塊銷售情況優(yōu)劣差距明顯，規(guī)模大品質(zhì)高的樓盤去化情況良好，反之去化一般。（4）典型個(gè)案分析：個(gè)案一：綠地世紀(jì)城區(qū) 域 東 區(qū)項(xiàng)目位置徐州市民富園東首裝修情況毛坯案 名綠地世紀(jì)城容 積 率售 樓 處徐州市民富園東首發(fā) 展 商上海綠地集團(tuán)徐州置業(yè)有限公司得 房 率88%聯(lián)系電話物業(yè)類別商住產(chǎn)品形態(tài)多層、小高層開(kāi)盤時(shí)間基地面積（平方米）937畝綠 化 率35%交房時(shí)間總建筑面積（平方米）130萬(wàn)平米產(chǎn)權(quán)年限物業(yè)管理上?？迫鹞飿I(yè)管理有限公司面積范圍（平

27、方米）95-125總銷售率70%主力面積（平方米）105-116物 業(yè) 費(fèi)（元/平方米月）元多層元小高層平均單價(jià)（元/平方米）2800元銀行貸款額度主力總價(jià)（元）27-33萬(wàn)年限綜述：本案的產(chǎn)品形態(tài)為多層、小高層；該案的均價(jià)為2800元/平米；由于開(kāi)發(fā)公司品牌好，影響力高，小區(qū)品質(zhì)較高，小區(qū)配套很完善.一樓帶花園提升一樓價(jià)值。再加上其價(jià)格比較便宜，因此銷售情況比較理想，三期去化率達(dá)到70%左右。個(gè)案二：東方美地區(qū) 域 東 區(qū)項(xiàng)目位置徐州市民富園圓盤處裝修情況毛坯案 名永泰東方美地容 積 率售 樓 處發(fā) 展 商中外合資徐州永泰地產(chǎn)公司得 房 率88%聯(lián)系電話營(yíng)銷策劃南京新鴻泰綠 化 率30%公開(kāi)

28、日期物業(yè)類別住宅產(chǎn)品形態(tài)多層交房時(shí)間07年下半年上房（二期）總建筑面積（平方米）25萬(wàn)平米規(guī)劃總戶數(shù)（套）1192套物業(yè)管理金浩物業(yè)管理(一期)銷售面積（平方米）售出戶數(shù)（套）物 業(yè) 費(fèi)（元/平方米月）一期元/平米(一期)面積范圍（平方米）88-131總銷售率80%主力面積（平方米）88-104剩 余 量（套）單價(jià)范圍（元/平方米）2000-2700元/平米車庫(kù)價(jià)格（元）平均單價(jià)（元/平方米）2400元/平米銀行貸款額度主力總價(jià)（元）23-27萬(wàn)年限綜述：本案產(chǎn)品形態(tài)為多層；均價(jià)為2400元/平米，相比綠地要便宜400-500元/平米，基本都是小戶型，總價(jià)比較低；目前所剩的都是一些大戶型的或頂

29、層加閣樓的，該盤的閣樓面積比較大基本是標(biāo)準(zhǔn)房的50%，總價(jià)比較高，總體去化率達(dá)到80%左右。4.城南板塊：（1）城南板塊介紹：城南板塊是徐州近年來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)山水自然環(huán)境優(yōu)越，高校云集；區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)整體水平相對(duì)比較高，開(kāi)發(fā)量大，產(chǎn)品形態(tài)豐富，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。區(qū)域依托其豐富的自然資源利用生態(tài)區(qū)域適于居住這一賣點(diǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，同時(shí)板塊為徐州最大的別墅區(qū)，近年來(lái)開(kāi)發(fā)的別墅產(chǎn)品占據(jù)了徐州整體市場(chǎng)一半的份額。 由于城南板塊規(guī)劃的完成以及實(shí)施，使得區(qū)域前景相當(dāng)可觀，同時(shí)結(jié)合區(qū)域?yàn)楦咝＞奂瘏^(qū)，山水區(qū)，整體趨勢(shì)將成為徐州市最為重要的居住區(qū)。（2）可比典型樓盤分析：項(xiàng)目名稱產(chǎn)品形態(tài)開(kāi)盤時(shí)間建筑面積主力

30、面積價(jià)格總銷售率山水華美小高層，別墅2006-4115萬(wàn)平米138平方米小高：3000元/平方米別墅：4000元/平方米70%永嘉太陽(yáng)城多層2005-815萬(wàn)平米105-119平方米2700元/平方米80%御苑一期聯(lián)排05年底萬(wàn)平米3900元/平方米80%久隆鳳凰城聯(lián)排獨(dú)立雙拼多層小高層商業(yè)2003-6103萬(wàn)平米獨(dú)立280330平米聯(lián)排250平米多層90-125 平米商業(yè)租現(xiàn)在只剩余聯(lián)排別墅價(jià)格3400元/平米95泉山美墅多層；聯(lián)排別墅2005-411萬(wàn)平米別墅230290平米多層90-120平米多層：2800元/平米別墅：4000/平米85（3）城南板塊總結(jié)：產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品比較豐富，以多層產(chǎn)

31、品為主，區(qū)域?yàn)樾熘輨e墅最重要的別墅板塊，小高層產(chǎn)品剛剛起步。主力面積多層以中小面積，90平米的二房和110平米的小三房為主，別墅多為經(jīng)濟(jì)型的聯(lián)排別墅，面積在250平米左右。價(jià)格方面區(qū)域房產(chǎn)均價(jià)3000元/平米，處于徐州中高水平，區(qū)域近一年來(lái)價(jià)格漲幅較大。客源方面市區(qū)普通居民換房，區(qū)域內(nèi)原有居民以及區(qū)域內(nèi)的高校教職工為主。銷售方面板塊的地理環(huán)境優(yōu)美，適合居??；同時(shí)規(guī)劃前景也比較好，因此該板塊樓盤的去化情況良好。（4）典型個(gè)案分析：個(gè)案一：永嘉太陽(yáng)城區(qū) 域 南區(qū)項(xiàng)目位置風(fēng)華園西側(cè)斜對(duì)面裝修情況毛坯案 名永嘉太陽(yáng)城容 積 率售 樓 處風(fēng)華園西側(cè)斜對(duì)面發(fā) 展 商徐州市永嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司得 房 率8

32、5%聯(lián)系電話、營(yíng)銷策劃 金石地產(chǎn)綠 化 率30%開(kāi)盤時(shí)間2005-8物業(yè)類別住宅產(chǎn)品形態(tài)多層、花園洋房交房時(shí)間2007-8基地面積（平方米）12萬(wàn)規(guī)劃總戶數(shù)（套）1384物 業(yè) 費(fèi)（元/平方米月）總建筑面積（平方米）15萬(wàn)產(chǎn)權(quán)年限物業(yè)管理面積范圍（平方米）86-169總銷售率80%主力面積（平方米）105-119剩 余 量（套）平均單價(jià)（元/平方米）2700元/平方米銀行貸款額度主力總價(jià)（元）35萬(wàn)年限綜述:本案的產(chǎn)品形態(tài)豐富，有多層、陽(yáng)光房、和花園洋房；其中陽(yáng)光房在徐州尚屬首例，但由于位于雙山公墓，其檔次會(huì)受到一定的影響。該案周邊的配套比較齊全，但交通道路系統(tǒng)還不是很成熟，出行不是很方便；本

33、案的均價(jià)為2700/平米，相對(duì)而言它的價(jià)格還是占一定的優(yōu)勢(shì)，因此會(huì)吸引一部分的客源；目前該案的去化率達(dá)到80%左右。個(gè)案二：御 苑區(qū) 域南 區(qū)項(xiàng)目位置銅山新區(qū)珠江路（11路終點(diǎn)站對(duì)面）裝修情況毛坯案 名御 苑容 積 率售 樓 處徐州市銅山新區(qū)湘江路北發(fā) 展 商徐州蘇恒房地產(chǎn)有限公司得 房 率90%聯(lián)系電話6營(yíng)銷策劃南京中原房房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司綠 化 率35%物業(yè)類別住宅基地面積（平方米）萬(wàn)平米產(chǎn)品形態(tài)聯(lián)排別墅開(kāi)盤時(shí)間2005年底總建筑面積（平方米）萬(wàn)平米規(guī)劃總戶數(shù)（套）238戶交房時(shí)間2007年底面積范圍（平方米）213-238總銷售率80%主力面積（平方米）220-238剩 余 量（套）

34、平均單價(jià)（元/平方米）3900銀行貸款額度主力總價(jià)（元）80萬(wàn)年限綜述：本案所處位置比較偏僻，交通極為不便，且周邊的生活配套相當(dāng)不齊全，且小區(qū)自身的配套幾乎沒(méi)有。該案產(chǎn)品形態(tài)為聯(lián)排別墅；該案的均價(jià)為3900/平米，在價(jià)格方面比徐州市區(qū)相對(duì)而言要便宜很多，因此這個(gè)價(jià)位有一定的優(yōu)勢(shì)。該案到目前為止銷售情況不是很理想，周期太長(zhǎng)。原因是其地理位置相當(dāng)偏，而且投入的廣告宣傳力度比較小，再加上周邊的生活配套欠佳，其本身也沒(méi)有什么配套，因此造成銷售情況不理想。5.城西板塊：（1）城西板塊介紹：城西板塊由兩部分形態(tài)構(gòu)成。一部分，最西邊是徐州老的重工業(yè)區(qū)，很多大型的水泥廠，機(jī)械廠，煤廠都設(shè)在這里，有少量的老小區(qū)

35、分布于此；另一部分靠近市區(qū)沿淮海路南北一帶及云龍湖北邊一帶大量分布了一些新的樓盤，商業(yè)和生活配套進(jìn)一步的成熟。（2）可比典型樓盤分析：樓盤名稱產(chǎn)品形態(tài)開(kāi)盤時(shí)間建筑面積主力面積均價(jià)總銷售率尚城國(guó)際高層商住07年萬(wàn)平米140平米預(yù)計(jì)3600元/平米天山綠洲小高層、高層07年底80萬(wàn)平米128-129平米預(yù)計(jì)3500元/平米小康人家三期小高層、高層06年5月10萬(wàn)平米120平米3300元/平米60%錦繡年華多層、小高層、高層06年4月20萬(wàn)平米123137平米3000元/平米75%濱湖花園三期高層06年10月18萬(wàn)平米136138平米4200元/平米85%阿爾卡迪亞小高層、高層06年12月30萬(wàn)平米

36、124143平米未定開(kāi)元四季別墅、多層、洋房、小高層06年10月130萬(wàn)平米135平米多層：2600元/平米洋房：2900元/平米剛開(kāi)盤3（3）城西板塊總結(jié)：產(chǎn)品形態(tài)現(xiàn)階段各種產(chǎn)品形態(tài)豐富，以高層，小高層為主，多層的稀缺性使其受到市民的青睞。主力面積因?yàn)樵搮^(qū)域靠近市區(qū)，市區(qū)購(gòu)房的大多數(shù)是二次置業(yè)者，因此這些人對(duì)三房的需求比較大，因此該區(qū)域樓盤的主力面積多集中在120140左右的三房。價(jià)格方面該板塊的住宅主要分布在沿淮海路南北兩側(cè)，以及云龍湖北邊。整個(gè)板塊的均價(jià)估計(jì)在2582元/平米左右，其中云龍湖北邊的公寓景觀比較好，因此價(jià)格也很高，已經(jīng)突破4000元/平米?？驮捶矫娼^大多數(shù)都是市中心的客戶，

37、占了50%，本區(qū)域客戶占30%，還有20%來(lái)自其他區(qū)域；職業(yè)身份涉及多方面，其中以政府公務(wù)員，事業(yè)單位員工，私企業(yè)主為主。銷售方面這里距市中心不遠(yuǎn)，在10分鐘車程之內(nèi)，而且價(jià)格也不是很高，整體去化情況良好，特別是云龍湖一帶的房子去化情況非常良好。（4）典型個(gè)案分析：個(gè)案一：濱湖花園三期區(qū) 域西區(qū)項(xiàng)目位置湖北路西云龍湖北岸裝修情況毛坯案 名濱湖花園三期容 積 率售 樓 處湖北路西段發(fā) 展 商徐州市濱湖花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司得 房 率聯(lián)系電話05營(yíng)銷策劃綠 化 率70%基地面積（平方米）萬(wàn)物業(yè)類別住宅產(chǎn)品形態(tài)高層開(kāi)盤時(shí)間2006年10月總建筑面積（平方米）54萬(wàn)平方米規(guī)劃總戶數(shù)（套）1400戶左右

38、交房時(shí)間2008年10月面積范圍（平方米）100250平米總銷售率85%項(xiàng)目圖片主力面積（平方米）136-138平米剩 余 量（套）單價(jià)范圍（元/平方米）4000-5900元/平米車庫(kù)價(jià)格（元）平均單價(jià)（元/平方米）4200元/平米（一戶一價(jià)）銀行貸款額度主力總價(jià)（元）57萬(wàn)年限綜述：本案的產(chǎn)品形態(tài)是高層、小高層；本案是一戶一價(jià)均價(jià)在4200/平米；由于本案的地理位于比較好，緊靠云龍湖，自然生態(tài)非常好，距離市中心也不遠(yuǎn)，而且建筑密度?。浑m然價(jià)格比較高但還是比較受歡迎，因此銷售情況非常好。個(gè)案二：阿爾卡迪亞區(qū) 域西區(qū)項(xiàng)目位置徐州市二環(huán)西路43號(hào)裝修情況毛坯案 名阿爾卡迪亞容 積 率售 樓 處二環(huán)

39、西路濱湖路口發(fā) 展 商榮盛（徐州）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司綠 化 率40%聯(lián)系電話05物業(yè)類別住宅產(chǎn)品形態(tài)小高層高層開(kāi)盤時(shí)間2006-12-18基地面積（平方米）規(guī)劃總戶數(shù)（套）交房時(shí)間2008-6-30總建筑面積（平方米）30萬(wàn)平方米產(chǎn)權(quán)年限物業(yè)管理面積范圍（平方米）86191平米總銷售率主力面積（平方米）124-143平米的三房剩 余 量（套）單價(jià)范圍（元/平方米）車庫(kù)價(jià)格（元）平均單價(jià)（元/平方米）預(yù)計(jì)4000 （一戶一價(jià)）銀行貸款額度主力總價(jià)（元）初步估計(jì)52萬(wàn)年限綜述：本案產(chǎn)品形態(tài)為高層、小高層；本案目前尚未開(kāi)盤，也不接受預(yù)定，只是前期的客戶積累；本案的的具體價(jià)格也還沒(méi)有定，只是一個(gè)初步的估計(jì)

40、價(jià)格在4000元/平米左右。個(gè)案三：錦繡年華區(qū) 域西區(qū)項(xiàng)目位置淮海西路延長(zhǎng)段與二輕路交叉口裝修情況毛坯案 名錦繡年華容 積 率售 樓 處西關(guān)新一佳對(duì)面發(fā) 展 商徐州財(cái)苑房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)有限公司得 房 率聯(lián)系電話物業(yè)類別住宅產(chǎn)品形態(tài)多層；小高層；高層開(kāi)盤時(shí)間2006年4月初基地面積（平方米）萬(wàn)規(guī)劃總戶數(shù)（套）交房時(shí)間2007年4月底總建筑面積（平方米）20萬(wàn)平方米總銷售率75%主力面積（平方米）123-137平米的三房剩 余 量（套）平均單價(jià)（元/平方米）多層：3200元/平米；小高層：2900元/平米；高層：2800元/平米銀行貸款額度綜述：本案的產(chǎn)品形態(tài)是高層和小高層；本案的均價(jià)多層：3200

41、元/平米；小高層：2900元/平米；高層：2800元/平米這個(gè)價(jià)格在徐州還是屬于比較便宜的，和市區(qū)的價(jià)格相差七八百左右，而且距離市區(qū)也不是很遠(yuǎn)，所以還是吸引了一部分市區(qū)的客戶前去購(gòu)買?？傮w銷售情況還是比較良好的，去化率在75%左右。個(gè)案四：開(kāi)甲尚城國(guó)際區(qū) 域西區(qū)項(xiàng)目位置徐州市淮海路人民廣場(chǎng)旁邊裝修情況毛坯案 名開(kāi)甲尚城國(guó)際容 積 率售 樓 處淮海路人民廣場(chǎng)發(fā) 展 商開(kāi)甲置業(yè)綠 化 率20%聯(lián)系電話物業(yè)類別商住產(chǎn)品形態(tài)高層開(kāi)盤時(shí)間07年基地面積（平方米）萬(wàn)規(guī)劃總戶數(shù)（套）交房時(shí)間總建筑面積（平方米）萬(wàn)平方米產(chǎn)權(quán)年限物業(yè)管理面積范圍（平方米）105175平米總銷售率主力面積（平方米）140平米左右

42、的三房剩 余 量（套）平均單價(jià)（元/平方米）3600元/平米（一戶一價(jià)）銀行貸款額度主力總價(jià)（元）50萬(wàn)左右年限綜述：尚城國(guó)際位于西部人民廣場(chǎng)五道交匯，項(xiàng)目總建筑面積平方米，其中商業(yè)27500平方米，住宅53000平方米。定位為“徐州首席廣場(chǎng)物業(yè)”。產(chǎn)品形態(tài)是高層，一至三層是商鋪，四層以上是住宅；由于還沒(méi)有開(kāi)盤該案的均價(jià)目前暫定為3600元/平米，目前只做項(xiàng)目的前期客戶積累。個(gè)案五：天山綠洲區(qū) 域市區(qū)項(xiàng)目位置礦山東路東側(cè)、蘇堤北路西側(cè)裝修情況毛坯案 名天山綠洲容 積 率售 樓 處徐州市淮海西路268號(hào)（友誼商城西隔壁）發(fā) 展 商徐州市華廈房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司綠 化 率45%聯(lián)系電話物業(yè)類別住宅產(chǎn)品

43、形態(tài)小高層、高層開(kāi)盤時(shí)間07年底基地面積（平方米）40萬(wàn)總建筑面積（平方米）80萬(wàn)平方米交房時(shí)間2008-8銷售面積（平方米）售出戶數(shù)（套）物 業(yè) 費(fèi)（元/平方米月）元/平方米面積范圍（平方米）總銷售率主力面積（平方米）128129平方米剩 余 量（套）平均單價(jià)（元/平方米）一期起價(jià)估計(jì)3500/平方米銀行貸款額度主力總價(jià)（元）40萬(wàn)左右年限綜述：本案位于礦山東路東側(cè)、蘇堤北路西側(cè)（原徐工集團(tuán)工程機(jī)械制造廠和橋箱廠用地），其中有14000余平方米的城市開(kāi)放公共綠地。住宅部分主要為9-33層的中高層和高層建筑，共計(jì)118棟，建筑密度比較大，可能會(huì)影響采光。本案尚未開(kāi)盤，一期起價(jià)初步估計(jì)在3500

44、/平米左右；本案預(yù)售證還未拿到，已經(jīng)開(kāi)始接受客戶預(yù)定，收房款的40%；開(kāi)始預(yù)定當(dāng)天出現(xiàn)排隊(duì)購(gòu)房的場(chǎng)面，一期現(xiàn)已銷售40%左右。個(gè)案六：開(kāi)元四季區(qū) 域西 區(qū)項(xiàng)目位置三環(huán)西路（杏山子村）裝修情況毛坯案 名開(kāi)元四季容 積 率售 樓 處發(fā) 展 商開(kāi)元旅業(yè)集團(tuán)綠 化 率40%聯(lián)系電話/9999物業(yè)類別住宅產(chǎn)品形態(tài)多層,小高層,洋房,別墅開(kāi)盤時(shí)間06-10基地面積（平方米） 880畝規(guī)劃總戶數(shù)（套）8000多套交房時(shí)間08年上半年總建筑面積（平方米）130萬(wàn)物 業(yè) 費(fèi)（元/平方米月）多，小高物業(yè)管理開(kāi)元物業(yè)面積范圍（平方米）86-143總銷售率3%（剛開(kāi)盤）主力面積（平方米）135剩 余 量（套）平均單價(jià)

45、（元/平方米）多層2600元/平米洋房2900元/平米銀行貸款額度主力總價(jià)（元）31-34萬(wàn)年限綜述:本案的產(chǎn)品形態(tài)比較豐富有多層,小高層,洋房,別墅;量體也比較大130萬(wàn)方。一期均價(jià)為2600/平方米。由于剛開(kāi)盤目前去化在3%左右。6.城北板塊：（1）城北板塊介紹：城北板塊現(xiàn)在還處于一個(gè)發(fā)展過(guò)度期，剛剛起步，主要的樓盤都集中在九龍湖附近。該區(qū)域的生活配套還不成熟，缺少大型的商場(chǎng)、賓館、酒店、銀行以及一些生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施；如：咖啡館、保齡球館、酒吧、大型的KTV等；但是隨著中山北路的延伸，輕工路地建設(shè)，奔騰大道地通車，數(shù)十個(gè)新興居民小區(qū)的出現(xiàn)，尤其是交通站點(diǎn)的增設(shè)，北區(qū)已漸漸凸顯出其不可復(fù)制的地段

46、優(yōu)勢(shì)及發(fā)展前景。面對(duì)新的發(fā)展形勢(shì)和新的發(fā)展機(jī)遇，“生態(tài)先行”已成為新北區(qū)發(fā)展宣傳的主導(dǎo)因素之一。（2）可比典型樓盤分析：項(xiàng)目名稱產(chǎn)品形態(tài)開(kāi)盤時(shí)間建筑面積主力面積價(jià)格總銷售率怡康花園多層、小高層2006-711萬(wàn)平方米95-120平方米3000元/平方米40%和園愛(ài)家多層、小高層2006-1240萬(wàn)平方米80-90平方米3000元/平方米35%九龍湖水景坊多層、小高層2007-1236萬(wàn)平方米120-130平方米3300元/平方米20%（3）城北板塊總結(jié)：產(chǎn)品形態(tài)本板塊的產(chǎn)品以多層，小高層為主，高層比較少。多層50%，小高層35%，高層15%。由于多層產(chǎn)品的稀缺度比較高，徐州市民對(duì)多層比較偏好；

47、目前來(lái)說(shuō)，城北板塊現(xiàn)在還處于一個(gè)發(fā)展過(guò)度期，剛剛起步，該區(qū)域的生活配套還不成熟，缺少大型的商場(chǎng)、賓館、酒店、銀行以及一些生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施；如：咖啡館、保齡球館、酒吧、大型的KTV等；但是這里憑借其價(jià)格優(yōu)勢(shì)以及規(guī)劃前景還是吸引了不少市區(qū)的客戶前來(lái)購(gòu)房。主力面積在徐州購(gòu)房的大多數(shù)是二次置業(yè)者，因此這些人對(duì)三房的需求比較大，因此該區(qū)域樓盤的主力面積多集中在120130左右的三房。同時(shí)，很多本區(qū)域客戶對(duì)二房的需求也比較大。價(jià)格方面城北板塊現(xiàn)在還處于一個(gè)發(fā)展過(guò)度期，剛剛起步，缺少大型的商場(chǎng)、賓館、酒店、銀行以及一些生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施；故其價(jià)格也比較低。整個(gè)板塊的均價(jià)估計(jì)在2139元/平米左右，其中品質(zhì)比較高的樓盤

48、價(jià)格已經(jīng)突破3000元/平米?？驮捶矫婧艽笠徊糠质鞘兄行牡目蛻簦剂藢⒔话?；本區(qū)域客戶也比較多，同時(shí)這里還有一些外地客戶在此購(gòu)房；另外，這些客戶很多都不是首次置業(yè)，換房的比較多，自住投資；年齡集中在3040歲之間。銷售方面目前來(lái)說(shuō)，該板塊是所有板塊中去化情況最差的一個(gè)，最主要原因是這里靠近火車站，比較臟亂；商業(yè)配套和生活?yuàn)蕵?lè)措施還不完善。（4）典型個(gè)案分析：個(gè)案一：和園愛(ài)家區(qū) 域北區(qū)項(xiàng)目位置西安北路延長(zhǎng)段與二環(huán)北路交叉口裝修情況毛坯案 名和園愛(ài)家容 積 率售 樓 處徐州市九龍湖公園內(nèi)發(fā) 展 商蘇北建屋置業(yè)有限責(zé)任公司綠 化 率40%聯(lián)系電話/ 物業(yè)類別住宅產(chǎn)品形態(tài)多層、小高層開(kāi)盤時(shí)間2006

49、年12月基地面積（平方米）24萬(wàn)規(guī)劃總戶數(shù)（套）700交房時(shí)間2007-7總建筑面積（平方米）40萬(wàn)平方米產(chǎn)權(quán)年限物 業(yè) 費(fèi)（元/平方米月）1元/平方米面積范圍（平方米）81125平方米總銷售率主力面積（平方米）80-90平方米剩 余 量（套）平均單價(jià)（元/平方米）3000元/平方米銀行貸款額度主力總價(jià)（元）萬(wàn)年限綜述：本案產(chǎn)品形態(tài)是多層和小高層；和園愛(ài)家項(xiàng)目位于二環(huán)北路,東臨空軍后勤學(xué)院新址.項(xiàng)目距離市中心商業(yè)區(qū)大約有3公里；項(xiàng)目占地60余畝,建筑面積67080平方米,共13棟樓,由10棟多層、3棟小高層組合而成,共近700余戶。本案目前尚未開(kāi)盤價(jià)格定在3000/平米，但已開(kāi)始接受客戶預(yù)定，現(xiàn)在去化程度達(dá)35%。個(gè)案二：九龍湖水景坊區(qū) 域北區(qū)項(xiàng)目位置中山北路鼓樓區(qū)政府東裝修情況毛坯案 名九龍湖水景坊容 積 率售