深圳住宅“豪宅”市場供應(yīng)分析報(bào)告

深圳住宅“豪宅”市場供應(yīng)分析報(bào)告作者注說豪宅，必須給豪宅下個(gè)定義。豪定義不好下，不好下的原因不在于做研究給它界定范圍，而在于不同人和區(qū)域?qū)勒恼J(rèn)識(shí)不同，人均收入800美元的區(qū)域和人均收入5000美元的區(qū)域，對(duì)豪宅的界定和理解有很大的不同。此次研究所做的界定是從總價(jià)的角度著手。本文以翔實(shí)的數(shù)據(jù)記錄了深圳目前豪宅市場的現(xiàn)狀，確實(shí)在介入高端市場時(shí)，應(yīng)該充分考慮目前不同客戶層面的競爭情況、市場需求等因素。從本文來看，以較低的標(biāo)準(zhǔn)所界定的豪宅市場的推售量不到150萬平方米，雖已供大于求，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有某些文章或媒體所描述的那么可怕。目標(biāo)市場深圳市住宅二級(jí)市場之“豪宅”市場研究范圍2001年7月1日至今正式開盤項(xiàng)目的均價(jià)在7000元/平方米以上，同時(shí)單位總價(jià)約在80萬/套以上的相關(guān)戶型，具體包括以下幾個(gè)范圍均價(jià)在70008000元/平方米之間、面積在120平方米以上的戶型；均價(jià)在80009000元/平方米之間、面積在100平方米以上的戶型；均價(jià)在9000元/平方米以上、面積在90平方米以上的戶型。數(shù)據(jù)來源地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫資料整理地產(chǎn)信息研究部資訊組研究說明本研究報(bào)告選取的時(shí)間范圍，主要是根據(jù)房地產(chǎn)主要銷售周期通常約在1年左右的一般規(guī)律來界定的。同時(shí)在價(jià)格范圍上并不考慮樓層差和朝向差，因此會(huì)有部分均價(jià)7000元/平方米左右的樓盤的低樓層住宅達(dá)不到研究范圍而被選入，但也有部分均價(jià)不到7000元/平方米的樓盤的高層住宅達(dá)到研究范圍而未被選入，整體來說由于誤差的交叉影響使總體誤差降低許多。一、開盤住宅樓盤一覽從全市來看，共有34個(gè)項(xiàng)目在我們的研究范圍之內(nèi)，據(jù)統(tǒng)計(jì)這34個(gè)樓盤總的推售面積達(dá)到了25252萬平方米，但是由于我們對(duì)豪宅市場范圍的界定，在我們研究范圍之內(nèi)的推售面積只有14845萬平方米，這才是真正意義上的豪宅市場。二、區(qū)域市場概況從推售面積分布來看，豪宅的供應(yīng)主要集中在福田，占到了全市6成的供應(yīng)份額。南山占據(jù)第二的位置，供應(yīng)量約占3成。羅湖和鹽田的豪宅供應(yīng)較少，這主要是由于這兩個(gè)區(qū)自身的市場特性所決定的。在所推售的豪宅戶均面積中，除鹽田因?yàn)閭€(gè)案不具有代表性外，南山成為供應(yīng)住宅中戶均面積最大的行政區(qū)。這主要是由于南山目前的豪宅主要集中在華僑城及其周邊區(qū)域，其獨(dú)特優(yōu)越的自然景觀為其豪宅的推出奠定了基礎(chǔ)。福田區(qū)的戶均面積最低，但也超過了150平方米，反映了豪宅的一個(gè)最基本的特征，戶型面積大。再來看豪宅市場的價(jià)格情況，除了鹽田的個(gè)案情況外，羅湖、福田、南山的均價(jià)依次上升。價(jià)格是反映市場最重要的指標(biāo)之一，可以看出隨著中心區(qū)的西移，羅湖已逐漸慢慢地退出豪宅市場的競爭，主要是由于羅湖的景觀資源較少，而生活配套成數(shù)使得發(fā)展商越來越多地開發(fā)小戶型樓盤，即使有少數(shù)大面積住宅的推出，也難以吸引高收入者。而福田區(qū)借助于其中心區(qū)的行政優(yōu)勢(shì)以及香蜜湖、中心公園、蓮花山、筆架山等自然景觀的優(yōu)勢(shì)，逐漸吸引高收入消費(fèi)者的眼光。但南山的華僑城片區(qū)憑借其獨(dú)有的旅游自然資源，一直以來都是消費(fèi)者心目中豪宅的理想之地。隨著中心區(qū)西移而使華僑城到中心區(qū)距離的縮短、填海區(qū)純住宅的規(guī)劃、深圳灣自然景觀的開發(fā)等因素更加奠定了華僑城及其周邊區(qū)域的豪宅地位，因此華僑城區(qū)域的均價(jià)獨(dú)占三大區(qū)之首。三、細(xì)分市場分析1、熱點(diǎn)片區(qū)分析根據(jù)目前市場中的幾大熱點(diǎn)片區(qū)華僑城、香蜜湖、紅樹灣、中心區(qū)、景田片區(qū)進(jìn)行簡單比較分析從推售面積來看，華僑城片區(qū)獨(dú)占鰲頭，推售面積遠(yuǎn)超過其他片區(qū)。紅樹灣作為新興的豪宅片區(qū)，目前的推售量相對(duì)較低，而其他片區(qū)相對(duì)比較接近。在戶均面積和價(jià)格方面，華僑城均處于最高，顯示了華僑城的豪宅推售市場的領(lǐng)先地位。香蜜湖片區(qū)的價(jià)格相對(duì)于華僑城顯得稍低一些，但戶均面積接近，也顯示了香蜜湖作為新興的豪宅片區(qū)的地位。從實(shí)際的比較來看，景田片區(qū)的優(yōu)勢(shì)并不明顯，但其戶均面積卻超過了中心區(qū)和紅樹灣，并且推售面積超過了香蜜湖區(qū)域。2、競爭層面分析通過對(duì)競爭樓盤價(jià)格、戶型及物業(yè)自身品質(zhì)的詳細(xì)比較來看，豪宅可分為兩個(gè)不同層次的細(xì)分市場一是以波托菲諾、水榭花都所代表的高端豪宅市場；二是以碧海云天、金域藍(lán)灣、世紀(jì)村為代表的普通豪宅市場。兩個(gè)市場之間最明顯的差別就是價(jià)格的差異，在尖端市場中，基本價(jià)格約在180萬/套以上，而普通市場約在80180萬/套。從上面圖表中可以發(fā)現(xiàn)高端的180萬以上的豪宅套數(shù)所占比例不到20，豪宅的競爭主要集中在80180萬/套這個(gè)層面。當(dāng)然，不同的價(jià)格背后，是不同品質(zhì)的產(chǎn)品的支撐。在波托菲諾和水榭花都不僅僅是價(jià)格高、戶型面積大，更多的是優(yōu)質(zhì)的區(qū)域環(huán)境、獨(dú)有的自然景觀、高品質(zhì)的社區(qū)規(guī)劃等等。而除此之外的其他豪宅樓盤，顯得有較多的同質(zhì)性，且少有突出之處，因此在整個(gè)豪宅市場中，高端的180萬/套以上的市場的供需相對(duì)平衡，而80150萬/套的市場競爭將會(huì)非常激烈。四、豪宅市場未來展望根據(jù)市場的一般規(guī)律來看，豪宅市場的消化只占1316左右，結(jié)合2001年的住宅銷售面積可推斷，2002年的豪宅消化面積大約在80100萬平方米左右。而目前市場在過去一年中的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了消化量，即使2001年下半年有一定量豪宅的消化，但是隨著2002年下半年的華僑城、深圳灣、紅樹灣等豪宅的陸續(xù)推出，市場的保有量仍將會(huì)維持在150萬平方米左右的水平。因此從市場的供求狀況來看，目前