東莞清溪鎮(zhèn)御鹿華庭四期營(yíng)銷(xiāo)方案

東莞清溪鎮(zhèn)御鹿華庭四期營(yíng)銷(xiāo)方案謹(jǐn)呈東莞南峰集團(tuán)金碧華庭逐鹿清溪御鹿華庭四期營(yíng)銷(xiāo)方案版權(quán)聲明本報(bào)告是尊地地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司的研究成果，未經(jīng)本公司共同書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。1初期目標(biāo)傳承御鹿華庭輝煌金碧華庭營(yíng)銷(xiāo)推廣綱要2項(xiàng)目解析4項(xiàng)目定位分析5項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略3市場(chǎng)及客源解析1營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)尊地對(duì)金碧華庭營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的理解傳承御鹿華庭精工大宅的高端形象1較周邊銷(xiāo)售價(jià)格提升5以上2目標(biāo)銷(xiāo)售價(jià)格提升10的意義市場(chǎng)樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)5000元/，本項(xiàng)目住宅面積299657，銷(xiāo)售金額約1148億，價(jià)格提升10，即銷(xiāo)售金額162億，增收015億。困難新政的頻出和周邊市場(chǎng)的影響123金碧華庭與前期項(xiàng)目分離地處新行政中心，周邊配套有待完善2市場(chǎng)與客戶解析1項(xiàng)目概況解析2項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析3項(xiàng)目?jī)r(jià)值釋放2清溪鎮(zhèn)研判板塊定位清溪鎮(zhèn)住宅分布特征老城區(qū)板塊因老城區(qū)交通可達(dá)性好，商業(yè)集中，生活相對(duì)便利，形成了居住密度較高的現(xiàn)狀，區(qū)內(nèi)現(xiàn)售的住宅多依托老城區(qū)的配套優(yōu)勢(shì)。新行政中心板塊行政新中心居住密度不大，舒適性高，加之交通網(wǎng)絡(luò)的改善，已形成“居住升級(jí)”為核心需求的高尚休閑居住社區(qū)，雖目前因大的社區(qū)建設(shè)尚未完善、配套正處于豐富階段，導(dǎo)致居住氛圍欠缺，伴隨時(shí)間推移，該板塊的居住價(jià)值將逐步放大。2地塊價(jià)值分析地塊四至項(xiàng)目周邊配套有學(xué)校、政府機(jī)構(gòu)、購(gòu)物休閑商業(yè)近在咫尺；隨著行政中心區(qū)的日益完善，項(xiàng)目所處地段具備極高的升值潛力；本項(xiàng)目地塊御鹿華庭13二號(hào)路總建筑面積41165其中商業(yè)3712住宅29657配套1355容積率133綠地率38總綠地面積9605金碧華庭基本指標(biāo)清漁路公務(wù)員社區(qū)麗景名門(mén)規(guī)劃路行政中心大道減小劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅威脅THREATEN利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)OPPORTUNITYSWOT分析劣勢(shì)WEAK優(yōu)勢(shì)STRENGTH御鹿四期，一脈同源地塊上與御鹿華庭前三期分離，在客戶感知上仍將其形成一個(gè)整體，加強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同感商業(yè)配套更精致一步精工細(xì)作3700商業(yè)，在建筑形態(tài)、風(fēng)情體驗(yàn)極盡完美，并在發(fā)售前呈現(xiàn)給客戶，弱化配套不足影響。精工品質(zhì)更進(jìn)一些在建筑立面、電梯、公共部分裝修、車(chē)庫(kù)等部分精益求精，并盡盡可能提前展示給客戶。客戶得到實(shí)惠多一點(diǎn)發(fā)揮容積率133的優(yōu)勢(shì)，增大附送空間的推廣宣傳，讓客戶得知實(shí)惠，擴(kuò)大項(xiàng)目的性價(jià)比。新中心板塊第一個(gè)發(fā)言人挖掘新行政中心板塊形象升級(jí)的契機(jī)，率先發(fā)力，成為清溪精品大宅的代言人，占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)。科技住宅更領(lǐng)先一步在前期科技運(yùn)用的基礎(chǔ)上加大實(shí)用性技術(shù)的應(yīng)用，提高項(xiàng)目品質(zhì)。景觀設(shè)計(jì)更細(xì)致一些充分發(fā)揮中小地塊在園林打造上的特點(diǎn)，做主題精致化園林。品質(zhì)展示更早一步提早進(jìn)行實(shí)景展示，將精品配套精工品質(zhì)、精致園林提前呈現(xiàn)。2地塊價(jià)值分析優(yōu)劣分析值釋放價(jià)一一一一一一一一八壹御鹿華庭，一脈同源清溪新區(qū)板塊第一個(gè)發(fā)言人客戶得到實(shí)惠多一點(diǎn)科技住宅更領(lǐng)先一步精工品質(zhì)更進(jìn)一些商業(yè)配套更精致一步景觀設(shè)計(jì)更細(xì)致一些品質(zhì)展示更早一步個(gè)3市場(chǎng)與客戶解析2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局研判3客戶群落分析1新政影響3新政解析新政內(nèi)容對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的11倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平。新政內(nèi)容對(duì)商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。對(duì)自住型的需求，且總價(jià)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)不高的清溪市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，新政調(diào)控有一定影響，但相對(duì)較小；相比房?jī)r(jià)調(diào)控重點(diǎn)的一線城市，二、三線城市房?jī)r(jià)的政策壓力較?。欢追康亩x有待細(xì)則的出臺(tái)來(lái)解釋?zhuān)糠帚y行政策仍然寬松。3市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局目前項(xiàng)目5300470050005300目前價(jià)格21913324235215容積率3、4棟160合拼基本售完，1棟剩約30套80，2棟5月后推出9012265114麗景名門(mén)未售10720041165金碧華庭剩少數(shù)一房、兩房4010697307恒盈豪庭未售47525嘉利豪庭2010年5月接受咨詢50200153494鹿湖灣待售32835071877柏利華庭剩幾套80兩房368193000盛和新都會(huì)剩幾套140左右的三房、四房90180107885鳳凰花園城2010年5月面市80170銷(xiāo)售情況主力戶型建筑面積項(xiàng)目名稱(chēng)老城區(qū)住宅產(chǎn)品類(lèi)型多樣，中心地帶在售項(xiàng)目以中小戶型為主，所剩產(chǎn)品不多；未來(lái)推出的鹿湖灣項(xiàng)目有一定威脅；新區(qū)不同地段產(chǎn)品分布特點(diǎn)不同，預(yù)推出的新盤(pán)很少。市場(chǎng)供應(yīng)研究回顧結(jié)論一09年清溪土地交易市場(chǎng)不太活躍，土地供應(yīng)不足，僅有三宗土地出讓。結(jié)論二從已知的產(chǎn)品上來(lái)看，中大戶型產(chǎn)品面積主要集中在100200的，從市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)看，品質(zhì)好的大戶型以及實(shí)惠兩房接受度較高。結(jié)論三目前清溪市場(chǎng)上產(chǎn)品總價(jià)范圍普遍在5090萬(wàn)元。結(jié)論四上半年市場(chǎng)方向不穩(wěn)定，隨著形勢(shì)的明朗化，市場(chǎng)將再度活躍，且本項(xiàng)目在周邊產(chǎn)品的頻出下會(huì)面臨一定的壓力。3市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局目前項(xiàng)目3客戶構(gòu)成分析目前項(xiàng)目本地客戶居住升級(jí)，成為主要購(gòu)買(mǎi)主體。低密度、大盤(pán)產(chǎn)品，相對(duì)稀缺的景觀資源吸引周邊企業(yè)高端客戶。價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸附本地企業(yè)中低端客戶以及投資客戶。交通生活網(wǎng)絡(luò)便利吸引當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中高層管理者及白領(lǐng)人士。3客戶構(gòu)成分析目前客戶以兩房為主的居住剛需以兩房、三房為主，少部分客戶有換房需求30歲以上客戶部分有改善居住需求，偏向三房和四房以改善居住需求為主要目的，以三房、四房為主大多住自建房，少部分客戶有改善居住需求意向以舒適三房為主30歲以上客戶部分有改善居住需求，偏向三房和四房置業(yè)需求月收入10萬(wàn)以下靠經(jīng)營(yíng)店鋪為生，月收入4000以上年收入10萬(wàn)左右經(jīng)營(yíng)企業(yè)或廠房，收入高出租物業(yè)為主，兼做生意年收入615萬(wàn)年收入10萬(wàn)左右生活狀況企業(yè)中層管理者或技術(shù)人員個(gè)體戶公務(wù)員私營(yíng)業(yè)主原居民企業(yè)中高管公務(wù)員主要客戶5其它30深圳45清溪本地恒盈豪庭5鳳崗6塘廈3其它2樟木頭6深圳80清溪本地鳳凰花園城5鳳崗4塘廈9樟木頭其它樟木頭鳳崗塘廈深圳清溪本地客戶來(lái)源區(qū)域53441870麗景名門(mén)比例樓盤(pán)名稱(chēng)3客戶需求分析典型客戶高端大戶客戶清溪原住民自有物業(yè)較多，購(gòu)買(mǎi)意向不強(qiáng)；購(gòu)買(mǎi)商品房多為外來(lái)企業(yè)主，尤其以日本、臺(tái)灣等地中小企業(yè)主、高層管理人員居多，因其家庭子女較多，需求物業(yè)面積較大，較為注重物業(yè)檔次和身份感。隨機(jī)訪問(wèn)客戶鳳凰花園城意向購(gòu)買(mǎi)客戶某玩具廠經(jīng)理，臺(tái)灣人，2000年來(lái)到清溪，2006年有下一代后考慮購(gòu)置物業(yè)，意向原因物業(yè)檔次較高，社區(qū)治安好，很多臺(tái)灣等地生意人居住購(gòu)買(mǎi)本小區(qū)。清溪鎮(zhèn)位于東莞市東南部，毗鄰港澳，與深圳、惠州接壤，面積143平方公里，戶籍人口32萬(wàn)，新莞人30多萬(wàn)；該鎮(zhèn)以發(fā)展電腦信息制造業(yè)為突破口，大力發(fā)展IT產(chǎn)業(yè)，并形成產(chǎn)品配套程度很高的企業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)集聚平臺(tái)，讓清溪成為一個(gè)頗具規(guī)模的電腦制造業(yè)基地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前清溪電腦機(jī)箱的產(chǎn)量約占全球市場(chǎng)的20，居世界各地之首。3客戶需求分析典型客戶中高端改善客戶行政新區(qū)規(guī)劃的形成促使大量政府機(jī)關(guān)公務(wù)員及教師等職業(yè)人群向這里集聚，并且已有公務(wù)員小區(qū)，對(duì)周邊的高檔社區(qū)形成提供有利條件。隨機(jī)訪問(wèn)客戶麗景名門(mén)意向客戶陳先生與太太都是清溪政府公務(wù)員，因工作和生活的需要，需求購(gòu)買(mǎi)品質(zhì)更高的大戶型項(xiàng)目，意向原因距離工作地點(diǎn)較近，房屋面積合理，性價(jià)比高，社區(qū)環(huán)境好、物業(yè)管理服務(wù)好。剛需及投資客戶城區(qū)集商業(yè)、交通、教育、商務(wù)等多元化產(chǎn)業(yè)于中心，尤其是商業(yè)中心，因此此區(qū)域的商住項(xiàng)目依托期區(qū)位和配套優(yōu)勢(shì)受到首次置業(yè)者及投資客戶的青睞。隨機(jī)訪問(wèn)客戶盛和新都會(huì)意向客戶李先生附近企業(yè)的技術(shù)骨干，雖然在企業(yè)里有宿舍，但向往個(gè)人生活品質(zhì)的提高，意向原因戶型滿足個(gè)人要求，總價(jià)可承受，生活便利，且商住性質(zhì)的物業(yè)能保值。3客戶需求分析訪談結(jié)論結(jié)論一當(dāng)?shù)毓珓?wù)人員等人群近階段改善需求強(qiáng)烈公務(wù)員、教師、和私營(yíng)業(yè)主等要求通過(guò)二次置業(yè)改善當(dāng)前居住環(huán)境；結(jié)論二大戶型需求，設(shè)計(jì)使用率高，園林設(shè)計(jì)合理，樓盤(pán)品質(zhì)高大戶型需求集中在130180的三房以上，戶型方正，使用率高的產(chǎn)品更受歡迎；合理人性化的園林更提升整體品質(zhì)；結(jié)論二交通便利，社區(qū)配套齊全，品牌效應(yīng)交通可達(dá)性高，周邊生活配套全的社區(qū)市場(chǎng)消化較快，產(chǎn)品價(jià)值凸顯，口碑的傳播效應(yīng)好市場(chǎng)客戶訪談回顧客戶80集中在清溪本地，尤其是工作在此落戶的移民，其次是周邊區(qū)域和深圳。從職業(yè)來(lái)看本項(xiàng)目主要客戶主要是公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、廠區(qū)高管等。從置業(yè)目的來(lái)看大部分客戶主要是二次置業(yè)以改善居住環(huán)境為目的。4項(xiàng)目定位價(jià)值售賣(mài)模型FCPBFORTUNECUSTOMERPRODUCTBENEFITS價(jià)值客戶增加價(jià)值交易項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略FCPB價(jià)值創(chuàng)造BENEFITS因價(jià)值產(chǎn)生交易獲得空間大于購(gòu)買(mǎi)空間低成本進(jìn)入豪宅生活圈低代價(jià)獲得悅目賞心的生活FORTUNE地塊自身價(jià)值4萬(wàn)低密度大宅升級(jí)之作新區(qū)高尚舒適居住區(qū)133可塑容積率配套日趨完善的增值預(yù)期豐富的自然休閑資源1CUSTOMER客戶需求特征清溪企事業(yè)高端居住需求本地居住升級(jí)客戶沿線路源居住需求2PRODUCT增加價(jià)值空間的超值性形象的超值性品質(zhì)的超值性園林、配套的超值性344項(xiàng)目推廣定位價(jià)值創(chuàng)造我有什么F我已經(jīng)有FORTUNE項(xiàng)目自身價(jià)值清溪新行政中心區(qū)低密度豪宅生活圈4萬(wàn)首席低密度大宅升級(jí)之作高爾夫休閑、山體景觀資源快速干道立體交通網(wǎng)絡(luò)東莞具影響力與良好口碑的發(fā)展商品牌闊綽大尺度舒適宜人設(shè)計(jì)住宅我獨(dú)有FORTUNE項(xiàng)目核心價(jià)值133超低容積率，清溪罕有一樓兩戶板式樓，戶戶朝南超高贈(zèng)送面積，多變靈動(dòng)空間精致園林，私享泳池東莞具影響力與良好口碑的發(fā)展商品牌大戶復(fù)式比例高，人居生活典范城市中央位居新中心區(qū)高尚生活區(qū)內(nèi)；精品大宅承接御鹿華庭精品大宅精華，傳承項(xiàng)目高貴品質(zhì)；精粹人生寬綽戶型空間、精致建筑品質(zhì)、精粹科技住宅，享受精粹人生。4項(xiàng)目推廣定位形象定位城市中央精品大宅精粹人生4項(xiàng)目推廣定位形象定位東莞不稀缺高端樓盤(pán)，但清溪絕對(duì)缺乏清溪雖然樓盤(pán)眾多卻沒(méi)有由建筑群構(gòu)成的能夠彰顯城市文明的典型高端項(xiàng)目這是個(gè)缺憾，也是個(gè)機(jī)會(huì)而金碧華庭，以高尚人居標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)建高標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)袖社區(qū)為原來(lái)的一切，劃上了句號(hào)要做清溪豪宅市場(chǎng)的領(lǐng)跑者；以顛覆者的姿態(tài)，開(kāi)啟清溪人居紀(jì)元樹(shù)立市場(chǎng)新標(biāo)桿，無(wú)以復(fù)制的頂級(jí)豪宅4項(xiàng)目推廣定位形象定位清溪豪宅的領(lǐng)航者大6增值方法4項(xiàng)目推廣定位增值計(jì)劃打造成為建筑特色、產(chǎn)品品質(zhì)、景觀一流的高端項(xiàng)目打造成為居住感受非凡，有著地域性代表性的高端項(xiàng)目打造成為文化內(nèi)涵豐富、有著不同品味的高端項(xiàng)目打造成為高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)、友好睦鄰的高端項(xiàng)目打造成為體現(xiàn)“貴族精神”、地位象征的高端項(xiàng)目4項(xiàng)目推廣定位增值計(jì)劃4項(xiàng)目推廣定位產(chǎn)品增值大力宣傳產(chǎn)品戶型優(yōu)化創(chuàng)新強(qiáng)化本項(xiàng)目高贈(zèng)送率和空間靈動(dòng)特點(diǎn)改造前改造后多個(gè)戶型贈(zèng)送率達(dá)30以上，為清溪不可多得的超值產(chǎn)品，應(yīng)加以放大觀景陽(yáng)臺(tái)豐富建筑立面效果給住戶提供個(gè)性化空間注重人性化，為住戶提供充足的觀景空間陽(yáng)臺(tái)是最人性化的一個(gè)空間單元，使人得以方便地獲得戶外的體驗(yàn)配合了休閑桌椅的寬大陽(yáng)臺(tái)與大面寬的餐廳/客廳相映成趣，使人得以享受“慢餐時(shí)代”的家庭樂(lè)趣立面形象人性化4項(xiàng)目推廣定位產(chǎn)品增值4項(xiàng)目推廣定位產(chǎn)品增值車(chē)庫(kù)大堂入戶大堂智能門(mén)禁聚氨尼龍降噪防滑漆智能信報(bào)箱自動(dòng)識(shí)別、高速電梯公共空間的品質(zhì)打造使用新型材料，如保溫隔熱圍護(hù)結(jié)構(gòu)，新風(fēng)系統(tǒng)、混凝土采暖制冷系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、電梯等；在此增加的投入能夠被客戶感知，實(shí)現(xiàn)足夠高的溢價(jià)；開(kāi)發(fā)商追求長(zhǎng)期品牌效應(yīng)。4項(xiàng)目推廣定位產(chǎn)品增值采用新型材料，提高產(chǎn)品品質(zhì)，樹(shù)立品牌形象斷熱鋁合金窗框LOWE鍍銀膜低輻射玻璃太陽(yáng)能源系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)水處理系統(tǒng)外窗系統(tǒng)斷熱鋁型材LOWE鍍銀膜低輻射玻璃防噪系統(tǒng)墻壁擠塑聚苯材料；門(mén)窗內(nèi)裝隔音隔熱膠條，陶?；炷良雍駱前?；四層外墻系統(tǒng)、節(jié)能中空玻璃系統(tǒng)全新新風(fēng)系統(tǒng)通風(fēng)器建議住宅著重處理的科技因子技術(shù)優(yōu)化系統(tǒng)的全面使用可大大提高居室的舒適性恒溫2026度；恒濕3070；聲環(huán)境3545分貝；節(jié)能等科技的應(yīng)用可大大增加用戶的居住便捷性與舒適度。太陽(yáng)能源系統(tǒng)太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)和太陽(yáng)能光電系統(tǒng)外遮陽(yáng)系統(tǒng)可調(diào)式隔熱金屬卷簾科技住宅可以從三個(gè)方向來(lái)分，一是建筑結(jié)構(gòu)、二是建筑材料、三是建筑設(shè)備；建筑材料和建筑設(shè)備主要涉及兩個(gè)節(jié)能和環(huán)保；從技術(shù)角度可以分為三類(lèi)一是智能化，二是節(jié)能，三是環(huán)保類(lèi)。4項(xiàng)目推廣定位產(chǎn)品增值引進(jìn)先進(jìn)的新技術(shù)為住戶提供樓宇技術(shù)含量智能安防系統(tǒng)功能功能智能防盜功能防盜門(mén)報(bào)警器功能緊急求助功能防小孩墜樓可視門(mén)禁對(duì)講室內(nèi)外智能化安防系統(tǒng)4項(xiàng)目推廣定位產(chǎn)品增值可視對(duì)講及室內(nèi)安防系統(tǒng)防盜、防爆保安監(jiān)控周界紅外線系統(tǒng)中央集成信息管理系統(tǒng)停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)指紋智能防盜門(mén)鎖室內(nèi)中央集成控制系統(tǒng)4項(xiàng)目推廣定位資源增值幼兒園強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，幼兒教育某雙語(yǔ)幼兒教育簽約金碧華庭為錦繡前程而來(lái)優(yōu)化教育配置資源引進(jìn)國(guó)際知名教育品牌或與當(dāng)?shù)亟逃龣C(jī)構(gòu)達(dá)成協(xié)議，入住本小區(qū)，業(yè)主可優(yōu)先就讀當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)學(xué)校，尊享優(yōu)質(zhì)教育資源。大力倡導(dǎo)生態(tài)人居、健康人居、和諧社區(qū)，結(jié)合提升項(xiàng)目人居環(huán)境4項(xiàng)目推廣定位人居增值打造政府示范項(xiàng)目整合項(xiàng)目?jī)?nèi)外資源，關(guān)注整個(gè)區(qū)域環(huán)境、社區(qū)環(huán)境和住宅環(huán)境；滿足生活和工作的和諧互動(dòng)；努力保證人居環(huán)境的循環(huán)再造。4項(xiàng)目推廣定位人居增值園道曲徑通幽，視覺(jué)景深的空間擴(kuò)大感和視覺(jué)豐富感樹(shù)型樹(shù)干粗壯，樹(shù)冠舒展，枝葉茂盛；樹(shù)種多樹(shù)種組合，有層次感，考慮四季的色彩搭配。園林景觀優(yōu)化建議樹(shù)木矩陣形成入口的儀式感，使入口整體感覺(jué)低調(diào)、含蓄，入口淹沒(méi)在樹(shù)影中，充滿了無(wú)限禪意；無(wú)處不在的雕塑感和趣味性；無(wú)論平視還是俯視都是一個(gè)充滿現(xiàn)代感的藝術(shù)品。園林景觀優(yōu)化建議4項(xiàng)目推廣定位人居增值水概念社區(qū)打造，建立優(yōu)勢(shì)保證活水水景，為園林注入生氣，提升整體品質(zhì)；注重水邊大石和綠化的選擇及布置，大石多用原生石，細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)。4項(xiàng)目推廣定位人居增值園林景觀優(yōu)化建議社區(qū)所體現(xiàn)出來(lái)的歸屬感、凝聚力以及活力，共建與復(fù)活鄰里關(guān)系。4項(xiàng)目推廣定位文化增值社區(qū)鄰里文化構(gòu)建新老業(yè)主的聯(lián)誼活動(dòng)不定期舉辦新老業(yè)主的聯(lián)誼活動(dòng)以及大社區(qū)（不限于本項(xiàng)目小區(qū)）的社區(qū)文化活動(dòng)，豐富社區(qū)成員生活的同時(shí)，也鞏固了圈層的地位和社區(qū)的凝聚力，構(gòu)建了整個(gè)鄰里的和諧藝術(shù)。強(qiáng)化小區(qū)的附加值，體現(xiàn)小區(qū)業(yè)主尊祟身份4項(xiàng)目推廣定位服務(wù)增值酒店式貼身管家物業(yè)服務(wù)聘請(qǐng)知名品牌物業(yè)管理公司,提供專(zhuān)業(yè)化服務(wù),令客戶尊享豪宅品質(zhì),提升項(xiàng)目形象和品質(zhì)。通過(guò)電話預(yù)約，提供看樓接送服務(wù)，體現(xiàn)業(yè)主尊祟身份4項(xiàng)目推廣定位服務(wù)增值看樓接送服務(wù)南峰集團(tuán)在清溪先后開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，積累大批具有相當(dāng)消費(fèi)能力的業(yè)主，與清溪甚至東莞大賣(mài)場(chǎng)、品牌美容店，加油站等聯(lián)動(dòng)推出業(yè)主卡，憑業(yè)主卡至各聯(lián)動(dòng)單位消費(fèi)，享受會(huì)員價(jià)并積分，積分可換購(gòu)禮品。體現(xiàn)作為南峰業(yè)主的個(gè)性增值服務(wù)。4項(xiàng)目推廣定位品牌增值南峰業(yè)主權(quán)益卡4項(xiàng)目推廣定位客戶定位客戶區(qū)域定位通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，目前清溪市場(chǎng)在售的其它項(xiàng)目客戶來(lái)源來(lái)分析，主要以清溪本地為主，周邊鎮(zhèn)及深圳客戶組成?？蛻舴植急壤鐖D所示。4項(xiàng)目推廣定位客戶定位客戶屬性定位通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目主要客戶以清溪本地私營(yíng)業(yè)主、廠區(qū)中高管和泛公務(wù)員為主，深圳及周邊鎮(zhèn)補(bǔ)充。次要客戶主要客戶核心客戶外地客戶深圳、常平、鳳崗、塘廈等廠區(qū)中高級(jí)管理人員清溪本地私營(yíng)業(yè)主、本地居民、泛公務(wù)員4項(xiàng)目推廣定位客戶定位客戶特征分析清溪本地私營(yíng)業(yè)主、本地居民、泛公務(wù)員他們低調(diào)、務(wù)實(shí)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，致力于提高家庭生活環(huán)境，改善居住狀況，對(duì)項(xiàng)目所呈現(xiàn)的品質(zhì)尤為關(guān)注，同時(shí)對(duì)物業(yè)服務(wù)有較高要求，價(jià)格對(duì)他們來(lái)說(shuō)不是主要參考點(diǎn)。廠區(qū)中高級(jí)管理人員他們學(xué)歷高，“小資”情結(jié)濃厚，多為首次購(gòu)房，關(guān)注項(xiàng)目品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)及配套，價(jià)格、利率、國(guó)家政策對(duì)其下單有較大影響。外地客戶他們常年在外，見(jiàn)多時(shí)廣，除購(gòu)房自住外，亦關(guān)注項(xiàng)目是否具有升值潛力。4項(xiàng)目推廣定位客戶定位典型客戶特征清溪臺(tái)商以電腦制造業(yè)為龍頭的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，如NEC、光寶、光平、群光等一批國(guó)際知名電腦企業(yè)，引來(lái)眾多臺(tái)商在清溪投資設(shè)廠。居住特點(diǎn)“大分散、小集中”；認(rèn)同感居久愈強(qiáng)；通常有太太、子女在身邊；在子女教育、醫(yī)療、家政、生活信息服務(wù)等方面的特殊需求。工作地點(diǎn)附近的房子；有臺(tái)灣特色配套的樓盤(pán)；臺(tái)灣太太屬于典型的賢內(nèi)助，樓盤(pán)附近最好有消遣的地方；臺(tái)灣人喜歡住大戶型，最好面積能在130平方米以上；強(qiáng)調(diào)私人空間的高度保護(hù)。臺(tái)商置業(yè)需求特點(diǎn)4項(xiàng)目推廣定位客戶定位典型客戶特征清溪本地私營(yíng)業(yè)主、本地及周邊鎮(zhèn)區(qū)居民清溪風(fēng)光秀麗,800年前便是客家人聚居之地,中原文化和嶺南文化的融合,孕育了清溪醇厚、獨(dú)特的民俗民風(fēng)?？炭嗄蛣?、勤儉創(chuàng)業(yè)很講團(tuán)結(jié)、篤重平等崇尚忠義、冒險(xiǎn)進(jìn)取聚族群居、敬祖睦宗崇文尚武、自強(qiáng)自立客家山歌、麒麟舞動(dòng)、客家釀酒清溪客家人更誘惑的空間性價(jià)比花少錢(qián)買(mǎi)大房子更動(dòng)人的品質(zhì)性價(jià)比花少錢(qián)買(mǎi)高品質(zhì)房子更膨脹的身份感花普通住宅的錢(qián)買(mǎi)豪宅更舒適的生活感受賞心悅目的視覺(jué)感受、無(wú)以倫比的生活體驗(yàn)這些我們都能滿足客戶4項(xiàng)目推廣定位客戶定位客戶消費(fèi)心理戶型配比目標(biāo)客群分類(lèi)復(fù)式結(jié)構(gòu)、入戶花園、主臥帶大面積陽(yáng)臺(tái)、客廳、餐廳挑空、大開(kāi)間客廳、帶工人房復(fù)式結(jié)構(gòu)、入戶花園、主臥帶大面積陽(yáng)臺(tái)花園、客廳、餐廳挑空、大開(kāi)間客廳、帶工人房；大面積入戶花園、客廳附帶大面積陽(yáng)臺(tái)、大開(kāi)間客廳復(fù)式結(jié)構(gòu)、入戶花園、主臥帶大面積陽(yáng)臺(tái)花園、客廳、餐廳挑空、大開(kāi)間客廳、帶工人房；入戶花園、48米大開(kāi)間客廳、客廳帶大面積觀景陽(yáng)臺(tái)、雙主臥設(shè)計(jì)、帶工人房戶型特點(diǎn)422私營(yíng)企業(yè)主、廠區(qū)高管113852955207B3322100187合計(jì)私營(yíng)企業(yè)主、廠區(qū)高管2134611194B1424復(fù)式個(gè)體戶、廠區(qū)中層管理人員、公務(wù)員181394278124134C個(gè)體戶、廠區(qū)中層高理人員、公務(wù)員1188611107B2322廠區(qū)高級(jí)管理人員、個(gè)體戶、公務(wù)員49471732155A1422平層目標(biāo)客戶面積比例戶數(shù)面積戶型產(chǎn)品類(lèi)型主力面積為124134平米，側(cè)重考慮贈(zèng)送面積，贈(zèng)送率達(dá)25以上4項(xiàng)目推廣定位客戶定位4項(xiàng)目推廣定位戶型分析A1戶型此戶型適合兩代或三代家庭，面積和空間足夠讓家庭成員擁有自己的活動(dòng)范圍；總價(jià)在為適中的85萬(wàn)元，周邊企業(yè)的中高層以及公務(wù)員對(duì)此種戶型接受度相對(duì)較高。戶型對(duì)應(yīng)客戶分析戶型優(yōu)點(diǎn)一梯兩戶板式保證南北通透；帶工人房雙套房設(shè)計(jì)，更顯尊貴；客廳尺度闊綽帶大陽(yáng)臺(tái)視野寬闊；贈(zèng)送面積多達(dá)35平方米（22）以上，贈(zèng)送的靈動(dòng)空間可改多個(gè)功能房，實(shí)用率超高；戶型缺陷主臥衣帽間造型影響隔壁臥室的使用；廚房開(kāi)間較小等。戶型特征32套數(shù)量1、8、9棟分布棟號(hào)19陽(yáng)臺(tái)面積125套內(nèi)面積155建筑面積4房2廳3衛(wèi)平層戶型類(lèi)別A1戶型編號(hào)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積戶型缺陷處可變靈動(dòng)空間4項(xiàng)目推廣定位戶型分析B1戶型陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積戶型缺陷處可變靈動(dòng)空間此戶型適合三代家庭，空間豐富，功能多變，復(fù)式結(jié)構(gòu)更是使家庭老幼各取所需，且提供了主人款待客人的需要是企業(yè)高管及私營(yíng)廠主首選的戶型。戶型對(duì)應(yīng)客戶分析戶型優(yōu)點(diǎn)復(fù)式結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分離，一梯兩戶板式保證南北通透帶工人房；客廳尺度闊綽；贈(zèng)送面積多達(dá)35平方米以上，靈動(dòng)空間可改功能房，實(shí)用率高；戶型缺陷相對(duì)于戶型面積來(lái)說(shuō)，臥室等功能空間較少，可通過(guò)優(yōu)化贈(zèng)送面積來(lái)實(shí)現(xiàn)功能空間的增加。戶型特征11套數(shù)量2、3、4棟分布棟號(hào)27陽(yáng)臺(tái)面積155套內(nèi)面積194建筑面積4房2廳3衛(wèi)復(fù)式戶型類(lèi)別B1戶型編號(hào)4項(xiàng)目推廣定位戶型分析B2戶型陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積戶型缺陷處可變靈動(dòng)空間此戶型適合小兩口或兩代家庭首次置業(yè)，空間方正，滿足日常生活的需要，總價(jià)相對(duì)較低，比較適合中層管理者和個(gè)體戶以及年輕的泛公務(wù)人員。戶型對(duì)應(yīng)客戶分析戶型優(yōu)點(diǎn)面積適中；保留了客廳的寬敞優(yōu)點(diǎn)；戶型缺陷贈(zèng)送面積少，實(shí)用率不高；戶型狹長(zhǎng)排布，不利于通風(fēng)；次臥采光不足；戶型特征11套數(shù)量2、3、4棟分布棟號(hào)3陽(yáng)臺(tái)面積91套內(nèi)面積107建筑面積3房2廳2衛(wèi)平層戶型類(lèi)別B2戶型編號(hào)4項(xiàng)目推廣定位戶型分析B3戶型此戶型適合三代家庭，且主人對(duì)開(kāi)間要求大，功能空間要求多的，平時(shí)多有朋友接待需求的；企業(yè)中高管及較中意的戶型。戶型對(duì)應(yīng)客戶分析戶型優(yōu)點(diǎn)與B1戶型類(lèi)似，復(fù)式結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分離，一梯兩戶板式保證南北通透帶工人房；客廳尺度闊綽；贈(zèng)送面積多達(dá)35平方米以上，靈動(dòng)空間可改功能房；戶型缺陷臥室等功能空間較少，衛(wèi)生間正對(duì)餐廳的設(shè)計(jì)欠合理。戶型特征55套數(shù)量2、3、4棟分布棟號(hào)40陽(yáng)臺(tái)面積155套內(nèi)面積207建筑面積4房2廳3衛(wèi)復(fù)式戶型類(lèi)別B3戶型編號(hào)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積戶型缺陷處可變靈動(dòng)空間4項(xiàng)目推廣定位戶型分析C1戶型此戶型適合改善需求的兩代或三代家庭，解決了不同成員的需求；面積和總價(jià)適中，接受面較廣，是企業(yè)中高層及私營(yíng)主和公務(wù)員會(huì)選擇的戶型。戶型對(duì)應(yīng)客戶分析戶型優(yōu)點(diǎn)本項(xiàng)目次主力戶型，也是樣板展示戶型，該戶型方正實(shí)用，布局合理，贈(zèng)送面積也有30多平方米，贈(zèng)送率近30；戶型缺陷主臥如果添加更衣室，實(shí)現(xiàn)真正的干濕分離會(huì)更好。戶型特征48套數(shù)量5、6、7棟分布棟號(hào)22陽(yáng)臺(tái)面積105套內(nèi)面積129建筑面積3房2廳2衛(wèi)平層戶型類(lèi)別C1戶型編號(hào)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積戶型缺陷處可變靈動(dòng)空間4項(xiàng)目推廣定位戶型分析C2戶型此戶型與C1戶型面積差不多，適合改善需求的兩代或三代家庭，解決了不同成員的需求；面積和總價(jià)適中，接受面較廣，是企業(yè)中高層及私營(yíng)主和公務(wù)員會(huì)選擇的戶型。戶型對(duì)應(yīng)客戶分析戶型優(yōu)點(diǎn)戶型內(nèi)功能空間以客廳為中軸呈對(duì)稱(chēng)布局，臥室空間均好性佳，方正實(shí)用；偶數(shù)層的贈(zèng)送花園又增加一個(gè)功能空間；戶型缺陷主臥如果添加更衣室，實(shí)現(xiàn)真正的干濕分離會(huì)更好。戶型特征6套數(shù)量5、6、7棟分布棟號(hào)17陽(yáng)臺(tái)面積105套內(nèi)面積134建筑面積3房2廳2衛(wèi)平層戶型類(lèi)別C2戶型編號(hào)陽(yáng)臺(tái)凸窗贈(zèng)送戶型缺陷處可變靈動(dòng)空間5營(yíng)銷(xiāo)推廣策略1營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)及推廣計(jì)劃2目標(biāo)銷(xiāo)售價(jià)格粗算3營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算5營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)1實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目可售單位95銷(xiāo)售率2銷(xiāo)售周期力爭(zhēng)在開(kāi)盤(pán)后一年內(nèi)3銷(xiāo)售均價(jià)高出市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品500元/平方米。除此之外1、品牌升級(jí)擴(kuò)大開(kāi)發(fā)商品牌認(rèn)可度，打破本土局限，將項(xiàng)目品牌知名度與開(kāi)發(fā)商品牌延展，為南峰集團(tuán)后續(xù)發(fā)展提供源動(dòng)力；2、樹(shù)立標(biāo)桿突破產(chǎn)品本身，重視在配套、服務(wù)、包裝、銷(xiāo)售等各個(gè)環(huán)節(jié)的細(xì)節(jié)刻畫(huà)，樹(shù)立“人居”、“宜居”豪宅清溪市場(chǎng)新標(biāo)桿，提升清溪房地產(chǎn)業(yè)格局。3、資源積累突破傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)渠道，高效整合媒體及目標(biāo)客戶，為后續(xù)項(xiàng)目積累寶貴經(jīng)驗(yàn)。5營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)我們必須考慮的幾點(diǎn)因素項(xiàng)目操作過(guò)程中充分考慮工程結(jié)點(diǎn)及推盤(pán)時(shí)間，避免斷檔或內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)；考慮由于季候性因素帶來(lái)的銷(xiāo)售淡、旺季，合理安排推售節(jié)奏；考慮客觀條件影響正常銷(xiāo)售，給推廣帶來(lái)難度；嚴(yán)格把控工程進(jìn)度、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境成熟度與營(yíng)銷(xiāo)工作的結(jié)合；控制銷(xiāo)售節(jié)奏，考慮周邊潛在項(xiàng)目對(duì)價(jià)格的拉動(dòng)及區(qū)域發(fā)展利好消息對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升，預(yù)留利潤(rùn)空間。銷(xiāo)售周期分析綜上考慮，我們認(rèn)為項(xiàng)目推盤(pán)應(yīng)遵循先次后優(yōu)、先低層后高層的原則，力爭(zhēng)使項(xiàng)目整體均價(jià)達(dá)到6000元/平方米。接受電話咨詢戶外廣告投放，即接受電話咨詢。營(yíng)銷(xiāo)中心啟動(dòng)在5月31日前，營(yíng)銷(xiāo)中心裝修工程完工，投入使用，接受咨詢。項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)我們認(rèn)為，為使項(xiàng)目能在“金九銀十”黃金樓市階段推出，根據(jù)目前南峰集團(tuán)所提供的工程進(jìn)度，項(xiàng)目可在8月1號(hào)開(kāi)始認(rèn)購(gòu)。樣板房開(kāi)放9月1號(hào)樣板房開(kāi)放。首批單位正式開(kāi)盤(pán)10月1日。5營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃推廣節(jié)點(diǎn)確認(rèn)幾個(gè)重要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)5營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃推廣原則營(yíng)銷(xiāo)方式支配總原則前期常規(guī)主流媒體的使用基本公關(guān)活動(dòng)的配合使用基本營(yíng)銷(xiāo)渠道的使用與維護(hù)樹(shù)立品牌形象,概念傳播中后期非主流媒體的精準(zhǔn)投放使用特殊公關(guān)活動(dòng)的大投入使用其它營(yíng)銷(xiāo)渠道的開(kāi)發(fā)與使用直接與潛在消費(fèi)群體溝通5營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃推廣戰(zhàn)術(shù)1、無(wú)盲點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)包裝。細(xì)節(jié)決定品質(zhì)，入口處迎賓紅地毯、著裝規(guī)范的門(mén)童、引導(dǎo)客戶停車(chē)、除樓書(shū)之外的其它財(cái)經(jīng)、娛樂(lè)、文學(xué)、時(shí)尚類(lèi)雜志等。2、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)客流旺盛。合理引導(dǎo)、分流客戶來(lái)訪，使?fàn)I銷(xiāo)中心每天保持一定客流量。3、銷(xiāo)售氛圍營(yíng)造。通過(guò)集中認(rèn)購(gòu)的方式，營(yíng)造熱銷(xiāo)氛圍。氛圍營(yíng)銷(xiāo)4、標(biāo)準(zhǔn)化接待上門(mén)客戶服務(wù)流程，增加客戶印象分。5營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃推廣戰(zhàn)術(shù)南峰集團(tuán)早期開(kāi)發(fā)的聚富豪庭、御鹿華庭積累了大量客戶，建立獎(jiǎng)勵(lì)辦法，鼓勵(lì)其轉(zhuǎn)介新客戶。聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)5營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃推廣戰(zhàn)術(shù)加強(qiáng)銷(xiāo)控嚴(yán)把房源，主動(dòng)步步為營(yíng)。分批放房，集中認(rèn)購(gòu)；優(yōu)先消化低層、戶型存明顯缺陷房源。銷(xiāo)售控制5營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃推廣戰(zhàn)術(shù)各渠道聯(lián)動(dòng)出擊，資源高效整合。網(wǎng)絡(luò)、戶外、樓體、短信、業(yè)主關(guān)懷活動(dòng)等方式，各營(yíng)銷(xiāo)階段合理運(yùn)用。利用公關(guān)活動(dòng)的影響力大、成本低廉的特點(diǎn)，頻繁舉辦各類(lèi)公關(guān)活動(dòng)。短信定向，每星期發(fā)送項(xiàng)目進(jìn)展或項(xiàng)目利好消息，吸引客戶持續(xù)關(guān)注。廣告執(zhí)行105月1010月1012月形象傳播期概念引導(dǎo)氣質(zhì)塑造客戶定向產(chǎn)品解讀市場(chǎng)預(yù)熱公開(kāi)發(fā)售持續(xù)熱銷(xiāo)生活形態(tài)尊祟地位理性分析品牌成形,實(shí)景現(xiàn)房5營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃推廣階段首批營(yíng)銷(xiāo)推廣階段劃分執(zhí)行5營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃推廣階段預(yù)熱期（201059月階段目標(biāo)完成現(xiàn)場(chǎng)包裝、人員培訓(xùn)及銷(xiāo)售資料準(zhǔn)備工作積累意向客戶不少于200批項(xiàng)目形象全面樹(shù)立，本地認(rèn)知度達(dá)到較高水平營(yíng)銷(xiāo)策略1、營(yíng)銷(xiāo)中心積極做好戰(zhàn)前準(zhǔn)備，完成認(rèn)購(gòu)前現(xiàn)場(chǎng)籌備工作2、營(yíng)造極具殺傷力的售樓現(xiàn)場(chǎng)及周邊環(huán)境3、組織業(yè)內(nèi)人士開(kāi)展內(nèi)部推介，VIP認(rèn)購(gòu)4、廣告密集投放，積極運(yùn)用短信傳播項(xiàng)目進(jìn)展情況5、做好樣板間開(kāi)放的事件營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)認(rèn)購(gòu)方案、價(jià)格體系、各類(lèi)銷(xiāo)售合同準(zhǔn)備就緒5營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃推廣階段開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期（201010201012月完成首批推售單位70的銷(xiāo)售目標(biāo)，強(qiáng)化項(xiàng)目形象，為后續(xù)銷(xiāo)售打下基礎(chǔ)維持老業(yè)主關(guān)系，開(kāi)展老帶新活動(dòng)確立項(xiàng)目地位，快速消化推售單位1、利用公關(guān)活動(dòng)，組織準(zhǔn)業(yè)主與新業(yè)主關(guān)愛(ài)活動(dòng)2、組織舉辦相關(guān)公益活動(dòng)3、開(kāi)展老帶新促銷(xiāo)活動(dòng)4、廣告密集投放，積極運(yùn)用短信傳播項(xiàng)目進(jìn)展情況5、做好開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，提升解籌率，引爆清溪市場(chǎng)階段目標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)策略5營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃推廣階段持續(xù)期（20101220112月完成首批推售單位剩余30的銷(xiāo)售目標(biāo)，調(diào)整銷(xiāo)控，優(yōu)質(zhì)房源推出作好開(kāi)盤(pán)后銷(xiāo)售總結(jié)價(jià)格較開(kāi)盤(pán)時(shí)提升300元/平方米1、利用口碑傳播，維護(hù)客戶關(guān)系，提升品牌2、針對(duì)銷(xiāo)售淡季，適時(shí)舉辦公關(guān)活動(dòng)3、開(kāi)展老帶新促銷(xiāo)活動(dòng)4、作好銜接二批單位的銷(xiāo)售計(jì)劃階段目標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)策略5營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃推廣階段大3推廣階段5營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃推廣計(jì)劃三大推廣階段前期起勢(shì)階段本地攻堅(jiān),適時(shí)外括階段目標(biāo)集中力量踏實(shí)耕耘本地市場(chǎng)，強(qiáng)勢(shì)樹(shù)立城市豪宅領(lǐng)航者的符號(hào)，以取得良好的本地美譽(yù)度及客戶認(rèn)知度，達(dá)到預(yù)期的銷(xiāo)售目標(biāo)；借此基礎(chǔ)，可適當(dāng)轉(zhuǎn)向周邊市場(chǎng)。推廣方式現(xiàn)場(chǎng)電話咨詢戶外廣告立柱道路交通導(dǎo)視圍墻包裝短信后期勝勢(shì)階段小火燜牛肉中期承勢(shì)階段火上澆油階段目標(biāo)通在市場(chǎng)造勢(shì)相對(duì)成熟后，通過(guò)相關(guān)媒體手段配合，形成緊迫感，促使本地潛在客戶早下決心，提升成單率。推廣方式樣板房、展示區(qū)開(kāi)放圍墻包裝報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)廣告開(kāi)盤(pán)活動(dòng)短信、DM等渠道宣傳階段目標(biāo)在前兩輪攻勢(shì)后，剩余多為復(fù)式及大面積單位，開(kāi)發(fā)商回款壓力不大，通過(guò)事件營(yíng)銷(xiāo)、老帶新等促銷(xiāo)活動(dòng)，結(jié)束項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作。推廣方式報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)新聞樓體廣告短信老客戶維護(hù)等互動(dòng)活動(dòng)整體營(yíng)銷(xiāo)推廣階段劃分執(zhí)行籌備期預(yù)熱期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)期、二批預(yù)熱期二批強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)期形象塑造期推廣引爆期形象升級(jí)期推廣引爆期持續(xù)推廣期20105月9月12月2月4月2011銷(xiāo)售率70推盤(pán)單位30推盤(pán)單位70推盤(pán)單位剩余單位實(shí)現(xiàn)均價(jià)5500元/平米5800元/平米6200元/平米6000元/平米6營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)排期6營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃推廣計(jì)劃5月2010年4月推廣階段6月7月9月11月12月1月2月3月10月8月樣板房、入戶大堂、樣板園林等品質(zhì)展示開(kāi)放高端生活體驗(yàn)等活動(dòng)老客戶維系活動(dòng)推出戶外廣告，通過(guò)電話咨詢傳播項(xiàng)目信息短信、DM、報(bào)紙等媒介密集式推廣，蓄客白熱化開(kāi)盤(pán)活動(dòng)認(rèn)購(gòu)VIP卡，城市發(fā)展論壇勝勢(shì)承勢(shì)起勢(shì)短信、報(bào)紙等媒介發(fā)布開(kāi)盤(pán)前的信息，制造熱銷(xiāo)氛圍二期產(chǎn)品戶外、短信、報(bào)紙等媒介的推廣信息集中各媒介的推廣，形象升級(jí)，打造口碑媒體推介會(huì)及論壇活動(dòng)6營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃推廣方式大6推廣通路6營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃推廣方式戶外廣告、道路指示、樓體、圍墻條幅廣告烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛6營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃推廣方式平面報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)媒體推進(jìn)各個(gè)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)6營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃推廣方式VIP認(rèn)購(gòu)儀式、樣板房開(kāi)放、展示區(qū)開(kāi)發(fā)儀式引爆市場(chǎng)熱點(diǎn)，6營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃推廣方