法律意見書開發(fā)商違約規(guī)劃

1/6法律意見書開發(fā)商違約規(guī)劃導(dǎo)語法律意見書是律師提供法律服務(wù)的一種綜合性的書面文件，其內(nèi)容包括向咨詢者提供法律依據(jù)、法律建議以及解決問題的方案。以下是小編為大家搜集整理的，歡迎借鑒與閱讀法律意見書開發(fā)商違約規(guī)劃我們假設(shè)本案材料包括本案有關(guān)的所有材料以及其您陳述的相關(guān)事實(shí)存在，就房地產(chǎn)開發(fā)公司逾期交房，業(yè)主是否收房一事進(jìn)行法律分析并提出法律意見。現(xiàn)出具法律意見書如下，供參考。一、出具本法律意見書所依據(jù)的證據(jù)材料商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議二、出具法律意見書所依據(jù)的主要法律及相關(guān)法規(guī)1中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二十六條2城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第十七、十八條3、商品房銷售管理辦法第三十、四十條4、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第十六條5、房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法第四、七、八條2/66、安徽省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收與備案管理規(guī)定第七、八、九條7、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例第二十三條8、中華人民共和國建筑法第六十一條9、建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法第三十三條10、房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法第三條11、安徽省住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收實(shí)施細(xì)則第十一、十三條12、商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定第三、四條三、本案的基本事實(shí)1、房地產(chǎn)開發(fā)公司未按照商品房買賣合同約定的期限交付業(yè)主所購房屋，存在違約事實(shí)2、現(xiàn)開發(fā)商企業(yè)聲稱達(dá)到房屋交付條件，可以向業(yè)主交付房屋四、業(yè)主的隱憂1是否可向開發(fā)商企業(yè)追究逾期交房的違約責(zé)任2開發(fā)商企業(yè)逾期交房，業(yè)主是否應(yīng)該接收房屋五、根據(jù)您提供的事實(shí)及法律依據(jù)，現(xiàn)出具法律意見如下1、根據(jù)合同法規(guī)定及雙方簽訂的商品房買賣合同第九條的約定，房地產(chǎn)公司作為商品房出賣人，按3/6照合同約定本應(yīng)在2016年12月31日前交付房屋，現(xiàn)至今仍未向業(yè)主交付所購房屋，是屬于逾期交房的，如無免責(zé)事由，應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。業(yè)主對(duì)此可向房產(chǎn)公司協(xié)商解決或者向法院訴訟請(qǐng)求支持，訴訟時(shí)效為兩年。2、逾期交房，業(yè)主是否應(yīng)該接收房屋首先，接收房屋與追究開發(fā)商逾期交房責(zé)任之間并無法定的先后順序，也沒有任何法律規(guī)定接收房屋后就不能再追究開發(fā)商違約責(zé)任其次，在開發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責(zé)事由的情況下，是否追究以及何時(shí)追究開發(fā)商違約責(zé)任完全是自身的權(quán)利再次，除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商違約責(zé)任。當(dāng)然，追究開發(fā)商違約責(zé)任受到訴訟時(shí)效限制，購房者應(yīng)當(dāng)在開發(fā)商實(shí)際交房之日起兩年內(nèi)維護(hù)自己的權(quán)利。此外，購房者也不能僅以開發(fā)商未先行承擔(dān)違約責(zé)任為由拒絕接收房屋。因?yàn)樵诮环織l件滿足的情況下，只要開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知，即使你沒有按約前來接收房屋，開發(fā)商可以通過房屋提存，也算開發(fā)商履行了交房義務(wù)，房屋毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)在交房通知確定的交房日就已經(jīng)轉(zhuǎn)移給你。同時(shí)，根據(jù)商品房買賣合同中第十一條，4/6開發(fā)商可能會(huì)因此追究業(yè)主的違約責(zé)任。在此情況下，拒絕接收房屋，對(duì)你并無益處。3、如果接收房屋，業(yè)主需要注意的幾個(gè)問題。收房時(shí)必須仔細(xì)查看的文件開發(fā)商交房時(shí)必須有“四書一證一表”住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證、建筑工程竣工驗(yàn)收備案表、面積實(shí)測(cè)報(bào)告書，其次還有管線分布竣工圖第一是房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得建筑工程竣工備案表，這是國家強(qiáng)制要求的，備案表中每一項(xiàng)都必須要備案。第二是我們常說的“兩書”質(zhì)量保證書和使用說明書，這是建設(shè)部商品房銷售管理辦法中要求的，現(xiàn)在交房時(shí)開發(fā)商都應(yīng)提供。第三是開發(fā)商已取得國家認(rèn)可的專業(yè)測(cè)繪單位對(duì)面積的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早使問題獲得解決。收房時(shí)除應(yīng)該查看相應(yīng)證件外，還應(yīng)注意1、按合同及補(bǔ)充協(xié)議約定的交付條件對(duì)照房屋的實(shí)際交付情況。2、查驗(yàn)竣工驗(yàn)收備案表及房屋實(shí)測(cè)面積。5/63、驗(yàn)房程序完成確認(rèn)無問題后才可領(lǐng)取鑰匙。4、領(lǐng)取鑰匙后再辦理物業(yè)交付手續(xù)。5、在驗(yàn)房過程中發(fā)現(xiàn)問題，要以書面形式取得開發(fā)商的簽字及蓋章，并注意保留好證據(jù)，在問題未解決前，不要領(lǐng)取鑰匙。六、對(duì)本案解決糾紛的兩種建議方式的比較關(guān)于本案的解決方式，可以考慮有訴訟與和解非訴兩種方式可以選擇，現(xiàn)將兩者對(duì)比如下，供貴選擇1、訴訟需要的時(shí)間比較長。根據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，人民法院適用普通程序?qū)徖淼陌讣粚?，?yīng)當(dāng)在立案之日起6個(gè)月內(nèi)審結(jié)。二審，應(yīng)當(dāng)在二審立案之日起3個(gè)月內(nèi)審結(jié)。另外，如果法院做出了對(duì)您的有利判決，在對(duì)方不主動(dòng)履行判決的情況下，您還要提出強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)，而判決的執(zhí)行仍然需要一定的期間。因此，通過訴訟解決糾紛耗時(shí)較長。2、訴訟需要支付一定的費(fèi)用。包括但不限于交付訴訟費(fèi)等。3、和解非訴訟方式解決，雖無需墊付訴訟費(fèi)，其問題是缺乏權(quán)威機(jī)構(gòu)的強(qiáng)制效果。但其優(yōu)點(diǎn)是可以隨時(shí)進(jìn)行，方式多樣，一般情況下成本較低。本人建議采用訴訟方式解決糾紛，理由如下房地產(chǎn)公司逾期違約不僅對(duì)您一人，業(yè)主人數(shù)眾多，采用訴訟6/6方式得到的判決書或法院制作的調(diào)解書有強(qiáng)制執(zhí)行效力，便于出現(xiàn)不履行違約責(zé)任時(shí)，請(qǐng)求法院強(qiáng)制執(zhí)行。需要說明的是，上述意見是對(duì)目前掌握的相關(guān)證明材料的基礎(chǔ)上做出的，分析是我對(duì)本案的初步法律分析，供且僅供參考，不用于任何第三方使用。該分析的前提是假設(shè)您介紹和提供的資料完整、準(zhǔn)確、真實(shí)，資料的復(fù)印與原件相符的基礎(chǔ)上而做