黃山區(qū)市場調研報告

黃山區(qū)市場調查報告顯示，重慶鋼運輸業(yè)代理有限公司大藏京，2010年3月開始，市場調查是房地產開發(fā)企業(yè)及時做出正確的投資決策和營銷決策的基礎。 我司對黃山區(qū)市場持認真負責的態(tài)度，客觀、系統(tǒng)地收集、整理、研究、分析相關信息資料，在充分研究完成本市調報告的市場的基礎上，通過嚴格推理的過程，提出可行性規(guī)劃推進建議，側重于構想的整理和概念的探討。 其中企劃提案部分進入合作階段后，根據(jù)項目的進展情況，對本報告中沒有提到或不深刻的問題展開研究，以專題報告的形式提出研究成果。 本市場報告只畫玉磚，期待深化和完善！內容，宏觀經(jīng)濟房地產市場概況本項目周邊案例調查附件：黃山區(qū)22項案例調查，宏觀經(jīng)濟、市場購買力經(jīng)濟基礎人口結構城市規(guī)劃布局，2010年黃山各縣GDP :2010年黃山各縣一人GDP :說明：黃山區(qū)在黃山7區(qū)GDP排名和屯黃山區(qū)概況-2010年GDP和人均GDP排名、市場購買力分析一、市場購買力分析二，這幾年黃山經(jīng)濟不僅整體快速發(fā)展，人均支配收入和社會消費品零售總額與GDP成比例增長，呈現(xiàn)市場健康發(fā)展趨勢。 黃山區(qū)06-10年人均可支配收入、社會消費品零售總額分析和市場購買力分析總結，黃山區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅速，其GDP增長率連續(xù)三年超過黃山市平均水平黃山區(qū)町人均可支配收入的1.34萬元，重慶市整體平均水平黃山區(qū)經(jīng)濟呈健康發(fā)展態(tài)勢， 購買力進一步提高，經(jīng)濟基礎分析，城市化水平2010年黃山市行政區(qū)域總面積為9807平方公里，市中心市區(qū)面積505平方公里，新高鐵新區(qū)10平方公里，市中心市區(qū)建設區(qū)域面積約35平方公里， 財政總收入達到33.19億元，比上年增加27.4%，比上年增加7.14億元，財政收入占GDP的比例為14.75%，初步預計比上年增加1.25個百分點。 經(jīng)濟支柱黃山有三個主要產業(yè)：通過實施有利于旅行、茶業(yè)、農業(yè)、產業(yè)結構、人口結構分析和經(jīng)濟發(fā)展的人口分配本期計劃生育政策，黃山區(qū)有效控制了人口激增，自然增長率保持在3.5以內的黃山區(qū)勞動年齡人口(15-64歲)占全市人口的比例65 人口聚集城市的黃山區(qū)城市人口迅速增長，城市人口占人口總量的比例(即城市化率)達到36.4%，反映了黃山區(qū)人口聚集城市的程度，是城市化進程的體現(xiàn)，也是工業(yè)化、現(xiàn)代化的重要載體和推進器。 總結：黃山區(qū)人口紅利期間作為經(jīng)濟發(fā)展的另一支柱城市人口增長，在為黃山區(qū)注入新活力的同時，增加了對住宅的剛性需求。 城市規(guī)劃布局、城市規(guī)劃布局、城市發(fā)展方向主要朝南。 城市采用向心集聚和帶狀發(fā)展相結合的模式，形成了南北雙中心結構：北部根據(jù)原來的配置發(fā)展為向心集聚，原來的中心以商業(yè)中心持續(xù)發(fā)展的南部新區(qū)沿甘芙道路向南發(fā)展，呈帶狀配置在山地丘陵與浦溪川之間，中部形成了文化、行政和商務中心北部分為東南片、東北片、西北片、西南片4個領域。 東南電影是旅游休養(yǎng)受理區(qū)：根據(jù)現(xiàn)有設施調整完善，各酒店共享基本服務設施，保護現(xiàn)有山林地，利用地形，形成環(huán)境優(yōu)美功能完善的旅游受理基地。 東北電影是居住和文教用地：在博物館周圍建設青少年活動中心、老年活動中心等文化設施，圖書館在現(xiàn)有基礎上擴張完善的現(xiàn)有學校用地。西北片是行政事務和居住地：行政事務用地基本上是原來的基礎上的調整和擴大，以節(jié)約用地為基本原則。 西南電影是居住和文教科研發(fā)展區(qū)：該區(qū)南臨浦溪河景觀條件良好，是未來發(fā)展的重點區(qū)域。 在靠近工業(yè)地區(qū)的濱河地區(qū)配置與高新技術發(fā)展相關的科學研究地區(qū)在中部濱河地區(qū)配置教育用地和醫(yī)院。 南部新區(qū)采用帶狀布局，跨越浦溪川和甘芙道路的帶狀河流發(fā)展。 南部新區(qū)發(fā)展認為，以區(qū)政府轉移和黃山北大門的開發(fā)為契機，南區(qū)中部配置了行政中心、文化、商業(yè)、酒店等服務設施，可以為城市服務和黃山北大門旅游開發(fā)區(qū)服務。 北部居住地在市中心部周邊的東北、西北和西南的一角發(fā)展，南部居住地在南部中心沿浦溪川兩側建立。 人均居住用地25.05平方米/人，經(jīng)濟發(fā)展速度超過黃山市平均水平，購買力不斷上升，以經(jīng)濟基礎充實，產業(yè)穩(wěn)定發(fā)展人口結構進入分紅期間為主導，城市化速度加快城市規(guī)劃的合理性，城市建設力大，宏觀經(jīng)濟總結，房地產市場概況， 市場活躍度是房地產市場交易的現(xiàn)狀總結，房地產市場活躍度分析，市場需求市場總結房地產和住宅開發(fā)投資表，從房地產投資總量來看，07年投資額大幅度增加，08年由于市場原因增長速度慢，09年也大幅度增加。 從住宅投資額的變化來看，其與總量的變化趨勢相同，但住宅投資額在總開發(fā)投資中所占的比例逐年上升，其增長速度超過了歷年總投資額，09年幾乎持平，值得關注。 房地產市場活躍度分析供給市場，備注：數(shù)據(jù)源是黃山市黃山區(qū)統(tǒng)計局十年年鑒，房地產和住宅開發(fā)投資比較圖，住宅房地產開發(fā)比重遠遠高于其他類型房地產，這與開發(fā)者的平穩(wěn)運營構想密切相關。 另外，從這張表也可以看出住宅投資額所占的比例逐年上升，開發(fā)企業(yè)也有向住宅投資投入更多的資金的傾向。 住宅開發(fā)投資所占的比例是從07年到10年，黃山區(qū)的住宅工程面積有逐年上升的趨勢，特別是08年。 但是，竣工面積在08年大幅增加，09年大幅下降后，10年又大幅增加。 根據(jù)前頁的圖表分析，施工面積受前年銷售情況變化的影響很大，竣工面積受本年度銷售情況的影響很大。 房地產住宅施工、竣工面積分析、市場活躍度分析需求市場，(備注：數(shù)據(jù)源黃山區(qū)統(tǒng)計局)黃山區(qū)住宅空閑量數(shù)千平方米，在合理范圍內。 20067年至10年逐年下降，顯示市場剛性需求強。 從比較中可以看出，住宅的空閑面積不到總空閑面積的一半，住宅的空閑情況比商業(yè)性的土地的空閑情況好。 商社的空閑面積的變化，06年到09年的住宅銷售情況，08年的銷售面積大幅度增加，09年由于市場的影響銷售面積大幅度減少，10年又增加。 08年房價整體上漲，09年大幅上漲，主要出現(xiàn)在09年上半年，10年比09年有上升趨勢。 大藏京的視角：中長期來看，黃山區(qū)房價呈增加趨勢。 綜合比較房地產市場各指標可知，09、10的施工面積大幅度增加，銷售面積都比竣工面積大，黃山區(qū)住宅市場需求大，期待室消化大。市場活躍度總結顯示，黃山區(qū)統(tǒng)計局的十年年鑒和住房管理局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，通過分析，房地產投資逐年增加，特別是住宅類投資的施工面積大幅度增加，中長期住宅供給量的充分空閑面積逐年減少，市場需求依然強房價逐年上升，中長期仍呈增加趨勢， 房地產市場交易的現(xiàn)狀項目分布區(qū)域結構銷售住宅戶型分析銷售住宅價格分析，本項目，中科麗園、百安星城、城市印象，華盛春、中央街、西城峰、濱河花園、棠城國際、恒榮半島、拓新紅城、宏博區(qū)域、金色青庭、東城花園、文曲苑、東方驕傲、拓新、都海家、海棠新都， 展開的表格中，銷售項目的戶型以81100平方米的兩間為主，其次有7180平方米的小兩間和100-110平方米的三間等。 但是，舊市區(qū)項目戶型以7190平方米為主，且6070平方米的小規(guī)模戶型銷售情況良好，如西城峰iii63平方米戶型銷售最快，城市印象的小規(guī)模戶型也很受市場歡迎，小規(guī)模戶型的人氣值得關注。 銷售房價分析備注：上表是根據(jù)實際調查統(tǒng)計的結果，僅包含高層住宅，考慮到本項目的定位等，只收集了多層價格，但沒有統(tǒng)計。 從表中可以看出，榮昌住宅的平均價格在22502350之間，根據(jù)項目的地理位置、配套、普及質量等有所差異。 值得注意的是，隨著棠城國際的中心位置和普及，銷售了2750的平均價格，而西城峰由于各種原因(推進、執(zhí)行、戶型設計等)，銷售價格在2250左右。 產品的定位、普及的方法、核心賣點的發(fā)掘值得我們考慮。 供求旺盛、市場活躍的榮昌大廈盛開、競爭激烈的中小戶型人氣住宅價格穩(wěn)定上升，受到營銷水平的影響，房地產市場總結、周邊項目調查， 大樓名稱：慶順盛世棠城位置：原農貿市場水口寺旁開發(fā)者：重慶慶順房地產開發(fā)有限公司占地面積： 1.1萬多戶： 7萬平方米總戶數(shù)： 596套停車場：交通狀況：非常方便的靠近時間：春節(jié)前計劃： 2棟27層，1棟18層電梯房價： 1棟18層銷售情況：預定中，春節(jié)前靠攏，普及方式：目前沒有，項目評價：地理優(yōu)勢明顯，交通和購物非常方便。 開發(fā)人員的推進構想混亂，沒有充分準備就開始預約，沒有推進，銷售部內部配置不齊全，銷售員訓練不足，項目和客戶無法正確管理。 調查示例：房間號碼：1-14-1建筑面積：96.16平方米建筑單價： 2500元/平方米合計價格： 24.04萬元初付： 4.81萬元貸款：19.232萬元估計平均價格： 2380元/平方米優(yōu)惠政策：一次性優(yōu)惠， 可以說大樓名稱：西城峰位置：縣西大街口開發(fā)商：重慶天正房地產開發(fā)有限公司占地面積：建筑面積： 3萬左右總戶數(shù)： 260停車位：交通狀況：比較方便的靠近時間： 09年5.1日計劃：單體大樓配套：無價格：現(xiàn)在銷售的2250平均價格。 銷售情況：銷售中，小戶型已經(jīng)銷售完畢，合理戶型也接近結束，剩馀的大部分沒有陽臺，浪費面積大的90平方米戶型。 .戶型以兩房和三房為主，小型設計少，戶型設計不合理，沒有陽臺，廚房呈三角形，生活浪費面積大的銷售員積極性不高，綜合素質差。調查示例：房間編號： 14-N戶型建筑面積：88.35平方米建筑面積單價： 2288元/平方米總價格： 20.2145萬元首付： 4.04萬元貸款：16.17萬元估計平均價格： 2250元/平方米優(yōu)惠政策：按總住房費用優(yōu)惠3000元分類金開惠通念、金開惠通念、開發(fā)企業(yè)以大公司為中心，外國企業(yè)進入榮昌，市場開始成熟的是榮昌房地產市場，現(xiàn)在幾個當?shù)氐拇蠊竞芏啵诖竺娣e開發(fā)，如天正、宏博、拓新、川三、恒維房地產，以及從廣順町進入榮昌的慶順房地產等， 這種公司隨著在榮昌人心中有一定品牌形象的外國企業(yè)財信、誠信的全運營商的入駐，榮昌市場呈現(xiàn)出新的活力，在外國企業(yè)比較專業(yè)的競爭下，當?shù)仄髽I(yè)也增強了質量意識，房地產市場開始走向成熟。 開發(fā)者整體營銷觀念發(fā)生質的轉換榮昌房地產市場上有數(shù)千戶大型項目，如開拓新紅城、恒榮半島、中央大街等，品位高、環(huán)境美、規(guī)模大、設施有人情味、智能管理的住宅區(qū)，開始建設消費者的項目、金開惠通的觀點，市場交易以中大戶型為主，小戶型支持市場交易的大多數(shù)是80130平方米，80110平方米戶型的銷售比較好，寬敞的兩間，緊湊的三間等中大戶型是市場的主要產品。 小戶型開始受到歡迎。 例如，城市印象的小躍層、西城峰63平方米戶型、棠城國際的小戶型等銷售情況良好。 中長期來看，房價尚有上升的馀地，目前榮昌地區(qū)商品住宅多層銷售價格區(qū)間為2400元/平方米2600元/平方米，上層銷售價格區(qū)間為22002400元/平方米。 多層住宅的價格高于高層電梯住宅的價格，期待住宅的價格高于現(xiàn)在的住宅。 說明市場合理的土地資源看法，考慮到經(jīng)濟發(fā)展趨勢和重慶主要城市土地發(fā)展的歷史和未來，榮昌房價有中長期上升的馀地。 短期來看，住宅市場競爭根據(jù)今年上半年房價的上升速度和住宅面積大幅度銷售，很多開發(fā)公司增加了開工面積，如金色的藍色庭院、東方之家期、都海之家、盛世棠城等項目預計集中在9、10月，春節(jié)前開始，榮昌住宅市場的短期、項目包裝水平低，銷售現(xiàn)場配套不完善的項目包裝、推進，除中央大街、恒榮半島幾個項目外，榮昌地產整體包裝水平低，如金色青庭、西城峰、都海家項目圍墻、野外展示等。 開發(fā)者雖然有設置外賣場的意識，但銷售部的配套不完整，即使有裝備，在維持方面也不好。 從金開惠通的角度來看，銷售員的綜合素質差，銷售經(jīng)過實際調查，很多項目都是統(tǒng)一服裝，開發(fā)人員對銷售員進行了一定的訓練，但很多項目如中科麗園、濱河城、西城峰等銷售員還存在很多問題。 項目現(xiàn)場沒有負責人，管理不善，銷售人員態(tài)度不端正，綜合素質參差不齊，形象差，專業(yè)知識不足，對自己的項目無法理解，沒有銷售演講或者說話不好。 附件： 22項調查，大樓名稱：華盛春位置：北部新區(qū)棠香小學開發(fā)者：宏博置換業(yè)集團占地面積： 35畝： 8萬戶左右總家庭數(shù)： 748戶停車位：交通狀況：項目定位：高層、多層計劃：先進居住、旅行、購物、文化娛樂價格：目前銷售前2350個平均價格。 銷售情況：多層已經(jīng)銷售完畢，目前上層4棟中有3棟正在銷售，1棟價格不出，家庭類型： 2棟、3棟為主，占總家庭數(shù)的90%。戶型評價：幾個戶型設置空中庭園館，增加贈送面積， 想象空間也提供的戶型基本上是明亮、透明的。 調查示例：房間編號： 3棟2號房，14F建筑面積：97.72平方米建筑單價： 2378元/平方米總單價： 23.2378萬元初付： 4.7378萬元貸款：18.5萬估計平均價格： 2350元/平方米優(yōu)惠政策： a區(qū)5%左右優(yōu)惠b區(qū)宏博沒有置換業(yè)的大樓名稱：中央大街位置：昌