安徽省房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理：目標(biāo)定價(jià)法模擬試題

安徽省房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理：目標(biāo)定價(jià)法模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、采用收益法測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，公式表示。 A：房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增 B：房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減 C：房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增 D：房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 2、假設(shè)某房產(chǎn)限差為120，則其中誤差為。 A：30 B：60 C：90 D：120 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、某辦公樓的土地面積3000，建筑面積10000，該辦公樓出租正常月凈收益為18萬(wàn)元，建筑物重置價(jià)格為2000元，成新率為80，土地和建筑物的資本化率分別為7和8，該辦公樓的土地正常價(jià)格為。 A：1257萬(wàn)元 B：1571萬(wàn)元 C：800萬(wàn)元 D：1300萬(wàn)元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 4、的立法目的是：“為了加強(qiáng)土地管理，維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制，保護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源，合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展”。 A：中華人民共和國(guó)土地管理法 B：中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 C：中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 D：中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章5、某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了40萬(wàn)元的抵押貸款，按月等比遞增還款。已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購(gòu)房者月還款額的增長(zhǎng)率為0.5%，則購(gòu)房者的首次還款額是（）元。 A2040.8 B3451.83 C5089.1 D6666.7 6、根據(jù)權(quán)利是否具有轉(zhuǎn)移性，可分為_(kāi)。 A財(cái)產(chǎn)權(quán)和人身權(quán) B支配權(quán)、請(qǐng)求權(quán)、形成權(quán)和提高效率權(quán) C絕對(duì)權(quán)和相對(duì)權(quán) D專(zhuān)屬權(quán)和非專(zhuān)屬權(quán) 7、下列對(duì)價(jià)格效應(yīng)、收入效應(yīng)、替代效應(yīng)說(shuō)法正確的是_。 A替代效應(yīng)收入效應(yīng)+價(jià)格效應(yīng) B價(jià)格效應(yīng)替代效應(yīng)+收入效應(yīng) C收入效應(yīng)替代效應(yīng)+價(jià)格效應(yīng) D價(jià)格效應(yīng)替代效應(yīng)/收入效應(yīng) 8、亦稱(chēng)分支行制，指在大城市設(shè)立總行，并在該市及國(guó)內(nèi)或國(guó)外各地設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的銀行組織形式。 A：?jiǎn)卧y行制 B：總分行制 C：集團(tuán)銀行制 D：連鎖銀行制 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、當(dāng)房地產(chǎn)的需求和供給同時(shí)減少后，以下能反映市場(chǎng)均衡價(jià)格變化的選項(xiàng)是_。 A均衡價(jià)格上升 B均衡價(jià)格下降 C均衡價(jià)格不變 D取決于供給和需求變動(dòng)的程序 10、房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵守合法原則，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)值實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)的價(jià)值。 A：社會(huì) B：現(xiàn)實(shí) C：權(quán)益 D：保險(xiǎn) E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格11、下列關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限的表述中，錯(cuò)誤的是_。 A私立學(xué)校用地50年 B廠房用地50年 C大型超市用地50年 D別墅用地70年 12、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得開(kāi)發(fā)地塊并建成房屋后，應(yīng)當(dāng)按中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第六十一條的規(guī)定：“憑向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。” A：建設(shè)用地規(guī)劃許可證書(shū) B：建設(shè)工程規(guī)劃許可證書(shū) C：商品房預(yù)售許可證書(shū) D：土地使用權(quán)證書(shū) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 13、商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定房屋套內(nèi)建筑面積為100m2，對(duì)房屋面積誤差比未約定。房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)實(shí)測(cè)登記后，該房屋的實(shí)際套內(nèi)建筑面積為_(kāi)m2的，購(gòu)房人有權(quán)退房。 A96 B98 C102 D10314、某宗土地的臨街深度為100ft，臨街寬度為60ft，市場(chǎng)價(jià)值為1500萬(wàn)元，根據(jù)哈柏法則，臨街深度為36ft、臨街寬度為60ft的土地價(jià)值為萬(wàn)元。 A：600 B：738 C：900 D：960 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 15、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)行全國(guó)。 A：統(tǒng)一大綱 B：統(tǒng)一命題 C：統(tǒng)一組織 D：統(tǒng)一閱卷 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、某票面金額為元、到期日為2006年12月30日的貼水債券，若貼現(xiàn)率為10%，則該債券于2006年9月12日最適宜的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為_(kāi)元。 A B C D 17、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的總收益和總費(fèi)用分別為13萬(wàn)元和7萬(wàn)元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為_(kāi)萬(wàn)元。 A217 B117 C100 D無(wú)法確定 18、某非經(jīng)濟(jì)特區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)完成本地一宗以房產(chǎn)為主的評(píng)估項(xiàng)目，評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格為2000萬(wàn)元，按照原國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)收費(fèi)最高為_(kāi)萬(wàn)元。 A1.60 B3.00 C4.25 D5.00 19、下列風(fēng)險(xiǎn)中屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（）。 A比較風(fēng)險(xiǎn) B市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) C未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn) D持有期風(fēng)險(xiǎn) 20、省、直轄市、自治區(qū)人民政府根據(jù)法律、行政法規(guī)制定的規(guī)范性法律文件是。 A：地方性法規(guī) B：政府規(guī)章 C：部門(mén)規(guī)章 D：自治條例 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于_。 A社會(huì)因素 B環(huán)境因素 C人口因素 D行政因素 22、最適合用市場(chǎng)法估價(jià)的是。 A：用做生產(chǎn)的房地產(chǎn) B：可銷(xiāo)售的房地產(chǎn) C：出租或營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn) D：僅適用于自用的房地產(chǎn) E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、張某以40萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其購(gòu)買(mǎi)投資的部分資金來(lái)自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬(wàn)元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為3.4萬(wàn)元，其中支付銀行利息1.5萬(wàn)元。則張某的這項(xiàng)投資在第4年的利息備付率是（）。 A1.07 B1.47 C2.07 D3.33 24、某建筑安裝工程中，建筑安裝發(fā)包與承包價(jià)按綜合單價(jià)法計(jì)價(jià)，直接費(fèi)為800萬(wàn)元，間接費(fèi)為160萬(wàn)元，利潤(rùn)率為5%，該建筑安裝工程利潤(rùn)應(yīng)為_(kāi)萬(wàn)元。 A36 B48 C64 D8225、城市總體規(guī)劃的近期建設(shè)規(guī)劃期限一般為_(kāi)年。 A5 B10 C15 D20二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、保險(xiǎn)合同的關(guān)系人有。 A：被保險(xiǎn)人 B：受益人 C：保險(xiǎn)人 D：投保人 E：保險(xiǎn)代理人 2、某公司今年擬開(kāi)發(fā)高檔住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資為1億元，其項(xiàng)目資本金應(yīng)當(dāng)不低于_萬(wàn)元。 A2000 B2500 C3000 D35003、下列屬于長(zhǎng)期資產(chǎn)的有。 A：長(zhǎng)期投資 B：固定資產(chǎn) C：無(wú)形資產(chǎn) D：應(yīng)收賬款 E：存貨 4、商業(yè)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，其凈收益為_(kāi)。 A商品銷(xiāo)售收入商品銷(xiāo)售成本經(jīng)營(yíng)費(fèi)用商品銷(xiāo)售稅金及附加管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用商業(yè)利潤(rùn) B商品銷(xiāo)售收入商品銷(xiāo)售成本經(jīng)營(yíng)費(fèi)用商品銷(xiāo)售稅金及附加管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用商業(yè)利潤(rùn)投資利息 C商品銷(xiāo)售收入商品銷(xiāo)售成本經(jīng)營(yíng)費(fèi)用商品銷(xiāo)售稅金及附加管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用投資利息 D商品銷(xiāo)售收入商品銷(xiāo)售成本經(jīng)營(yíng)費(fèi)用商品銷(xiāo)售稅金及附加管理費(fèi)用商業(yè)利潤(rùn)投資利息5、下列關(guān)于住房公積金的表述中，正確的是_。 A每年的1月1日為職工住房公積金的結(jié)息日 B住房公積金的繳存比例一般不得低于5%，原則上不得超過(guò)15% C職工裝修自住住房時(shí)可以提取本人住房公積金賬戶(hù)內(nèi)的存儲(chǔ)余額 D個(gè)人住房公積金的利息所得與個(gè)人普通存款的利息所得有區(qū)別，應(yīng)免征個(gè)人所得稅 6、在城市房屋拆遷范圍內(nèi)，不得進(jìn)行房屋活動(dòng)。 A：改建 B：買(mǎi)賣(mài) C：贈(zèng)與 D：租賃 E：擴(kuò)建 7、保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到（）的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。 A利潤(rùn)為零時(shí) B利潤(rùn)最大時(shí) C允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) D允許的最高經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 8、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲。其成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%。對(duì)可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為_(kāi)元/m2。 A3314 B3347 C3380 D3033 9、省、直轄市、自治區(qū)人民政府根據(jù)法律、行政法規(guī)制定的規(guī)范性法律文件是。(2007年試題) A：地方性法規(guī) B：政府規(guī)章 C：部門(mén)規(guī)章 D：自治條例 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 10、專(zhuān)業(yè)人員主要依照寫(xiě)字樓對(duì)其進(jìn)行分類(lèi)。 A：所處的位置 B：交通便利條件 C：自然或質(zhì)量狀況 D：設(shè)施完善程度 E：收益能力11、房地產(chǎn)部門(mén)規(guī)章包括等。(2002年試題) A：中華人民共和國(guó)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 B：城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 C：房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法 D：房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 E：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定 12、甲土地的樓面地價(jià)為2000元/m2，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價(jià)為1500元/m2，建筑容積率為7，若兩宗地的土地面積等其他條件相同，其總價(jià)相比有_。 A甲等于乙 B甲大于乙 C甲小于乙, D難以判斷 13、下列情形中，可以不辦理出讓手續(xù)的有。 A：民政局將辦公樓連同院落整體轉(zhuǎn)讓給交通局指揮中心 B：林業(yè)局將辦公樓連同院落整體轉(zhuǎn)讓給私立中學(xué)做教學(xué)樓 C：私有住宅轉(zhuǎn)讓后改為副食品加工車(chē)間 D：職工已購(gòu)公有住房首次上市轉(zhuǎn)讓 E：國(guó)有企業(yè)按國(guó)家住房制度改革政策出售公有住房14、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)測(cè)算得出如下數(shù)據(jù)：如果市場(chǎng)前景好將產(chǎn)生5680萬(wàn)元凈現(xiàn)值；如果市場(chǎng)狀況一般將產(chǎn)生2450萬(wàn)元凈現(xiàn)值；如果市場(chǎng)前景不好，則將產(chǎn)生-3680萬(wàn)元凈現(xiàn)值，經(jīng)分析市場(chǎng)前景為：好的概率為45%；一般概率為35%；不好的概率為20%。則該項(xiàng)目的期望值為萬(wàn)元。(2008年試題) A：2677.50 B：3680.60 C：4003.50 D：5356.80 E：借款合同 15、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本主要包括。 A：土地轉(zhuǎn)讓成本 B：經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用 C：配套設(shè)施銷(xiāo)售成本 D：商品房銷(xiāo)售成本 E：房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本 16、原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)(試行)在_實(shí)行。 A1984年12月8日 B1984年11月8日 C1948年12月8日 D1985年11月8日 17、對(duì)于任意拍賣(mài)，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是_。 A以生效的法律文書(shū)為依據(jù) B屬于民事行為 C必須以委托人對(duì)標(biāo)的物擁有所有權(quán)或處分權(quán)為前提 D目的在于將物品交換兌現(xiàn) 18、防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線是_。 A估價(jià)師聲明 B估價(jià)的假設(shè)和限制條件 C審核估價(jià)報(bào)告 D估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期 19、下列財(cái)務(wù)指標(biāo)中，反映企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力的指標(biāo)有。 A：流動(dòng)比率 B：速動(dòng)比率 C：存貨周轉(zhuǎn)率 D：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 E：資本金利潤(rùn)率 20、根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)有_。 A土地所有權(quán) B國(guó)有工業(yè)用地土地使用權(quán) C宅基地土地使用權(quán) D大型游樂(lè)場(chǎng) E鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房 21、關(guān)于實(shí)際利率和名義利率的謊法，錯(cuò)誤的是_。 A名義利率對(duì)應(yīng)一年中計(jì)息周期的單利計(jì)息 B實(shí)際利率對(duì)應(yīng)一年中計(jì)息周期的復(fù)利計(jì)息 C實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值 D當(dāng)計(jì)息周期為”月”時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率 22、下列職能中，屬于保險(xiǎn)基本職能的是。 A：分散危險(xiǎn) B：融通資金 C：防災(zāi)防損 D：分配資金 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、某基金允許持有人申購(gòu)或贖回