房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)講稿.doc

規(guī)劃和房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)一、規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)城市化：人類生產(chǎn)和生活方式由鄉(xiāng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的歷史過程，表現(xiàn)為鄉(xiāng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)化以及城市不斷發(fā)展和完善的過程。又稱城鎮(zhèn)化、都市化。城市化水平：衡量城市化發(fā)展程度的數(shù)量指標(biāo)，一般用一定地域內(nèi)城市人口占總?cè)丝诘谋壤齺肀硎尽Ｐl(wèi)星城：在大城市市區(qū)外圍興建的、與市區(qū)既有一定距離又相互間密切聯(lián)系的城市。城市規(guī)劃：對(duì)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、土地利用、空間布局以及各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署、具體安排和實(shí)施管理。城市設(shè)計(jì) ：對(duì)城市體型和空間環(huán)境所作的整體構(gòu)思和安排，貫穿于城市規(guī)劃的全過程。舊城改建：對(duì)城市舊區(qū)進(jìn)行的調(diào)整城市結(jié)構(gòu)、優(yōu)化城市用地布局、改善和更新基礎(chǔ)設(shè)施、整治城市環(huán)境、保護(hù)城市歷史風(fēng)貌等的建設(shè)活動(dòng)。城市基礎(chǔ)設(shè)施：城市生存和發(fā)展所必須具備的工程性基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施的總稱。城市總體規(guī)劃:指綜合性的城市規(guī)劃。是確定一個(gè)城市的性質(zhì)、規(guī)模、發(fā)展方向以及制訂城市中各類建設(shè)的總體布局的全面環(huán)境安排的城市規(guī)劃。總體規(guī)劃還包括選定規(guī)劃定額指標(biāo)，制訂該市遠(yuǎn)、近期目標(biāo)及其實(shí)施步驟和措施等工作?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃：根據(jù)城市規(guī)劃的深化和管理的需要，以控制建設(shè)用地性質(zhì)，使用強(qiáng)度和空間環(huán)境，作為城市規(guī)劃管理的依據(jù)，控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： 詳細(xì)規(guī)定所規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同使用性質(zhì)用地的界線，規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型； 規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求； 提出各地塊的建筑位置、體型、色彩等要求； 確定各級(jí)支路的紅線位置、控制點(diǎn)座標(biāo)和標(biāo)高； 根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線； 制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。城市用地：按城市中土地使用的主要性質(zhì)劃分的居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、倉儲(chǔ)用地、對(duì)外交通用地、道路廣場(chǎng)用地、市政公用設(shè)施用地、綠地、特殊用地、水域和其它用地的統(tǒng)稱。居住用地：在城市中包括住宅及相當(dāng)于居住小區(qū)及小區(qū)級(jí)以下的公共服務(wù)設(shè)施、道路和綠地等設(shè)施的建設(shè)用地。公共設(shè)施用地：城市中為社會(huì)服務(wù)的行政、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研及設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)或設(shè)施的建設(shè)用地。工業(yè)用地：城市中工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房、堆場(chǎng)、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施（包括其專用的鐵路、碼頭和道路等）的建設(shè)用地。倉儲(chǔ)用地：城市中艙儲(chǔ)企業(yè)的庫房、堆場(chǎng)和包裝加工車間及其附屬設(shè)施的建設(shè)用地。道路廣場(chǎng)用地：城市中道路、廣場(chǎng)和公共停車場(chǎng)等設(shè)施的建設(shè)用地。市政公用設(shè)施用地：城市中為生活及生產(chǎn)服務(wù)的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)用地包括：供應(yīng)設(shè)施、交通設(shè)施、郵電設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施、施工與維修設(shè)施、殯葬設(shè)施及其它市政公用設(shè)施的建設(shè)用地。綠地：城市中專門用以改善生態(tài)、保護(hù)環(huán)境、為居民提供游憩場(chǎng)地和美化景觀的綠化用地。居住區(qū)：城市中由城市主要道路或自然他界線所圍合，設(shè)有與其居住人口規(guī)模相應(yīng)的、較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的相對(duì)獨(dú)立的居住生活聚居地區(qū)。商業(yè)區(qū)：城市中市級(jí)或區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施比較集中的地區(qū)。中心商務(wù)區(qū)：大城市中金融、貿(mào)易、信息和商務(wù)辦公活動(dòng)高度集中，并附有購物、文娛、服務(wù)等配套設(shè)施的城市中綜合經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的核心地區(qū)。城市居住區(qū)：一般稱城市居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模(3000050000人)相對(duì)應(yīng)， 配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè) 施的居住生活聚居地。居住小區(qū)：一般稱小區(qū)，是指被城市道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模(1000015000人)相對(duì)應(yīng)， 配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化 生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。居住組團(tuán)：一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模(1000 3000 人)相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。規(guī)劃用地范圍線：規(guī)劃用地范圍線是指城市規(guī)劃行政主管部門按照批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和有關(guān)規(guī)定，劃定的具體建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃用地封閉線。道路紅線：規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線，反映了道路紅線寬度。任何建筑物、構(gòu)筑物不得越過道路紅線。根據(jù)城市景觀的要求，沿街建筑物可以從道路紅線外側(cè)退后建設(shè)。包含：通行機(jī)動(dòng)或非機(jī)動(dòng)車和行人交通所需的道路寬度；敷設(shè)地下、地上工程管線和城市公用設(shè)施所需增加的寬度；種植行道樹所需的寬度。建筑紅線 ：城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物(如外墻 臺(tái)階等)靠臨街面的界線,又稱建筑控制線。建設(shè)用地：是指規(guī)劃用地范圍線內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目的用地。建設(shè)用地面積不包括城市規(guī)劃道路紅線內(nèi)的道路用地面積。建設(shè)用地面積是計(jì)算核定建筑容積率、建筑密度、綠地率等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的基礎(chǔ)參數(shù)。其計(jì)算應(yīng)精確到平方米。容積率：總建筑面積建設(shè)用地面積；綠化率：用地范圍內(nèi)綠地面積建設(shè)用地面積；建筑密度：用地范圍內(nèi)基底面積之和建設(shè)用地面積。日照標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面向陽房間在規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)日獲得的日照量，是編制居住區(qū)規(guī)劃確定居住建筑間距的主要依據(jù)。一書兩證：選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證。它是建設(shè)單位或者個(gè)人依法取得建設(shè)用地和建設(shè)工程規(guī)劃許可及其合法權(quán)益的法律憑證，是保證城市用地及建設(shè)按規(guī)劃進(jìn)行的法律手段建設(shè)工程規(guī)劃許可證：城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的有關(guān)建設(shè)工程的法律憑證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)其建設(shè)項(xiàng)目位置和用地范圍的法律憑證。 選址意見書：城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)其建設(shè)項(xiàng)目位置和用地范圍的法律憑證停車率：指居住區(qū)內(nèi)居民汽車的停車位數(shù)量與居住戶數(shù)的比率（）地面停車率：居民汽車的地面停車位數(shù)量與居住戶數(shù)的比率（）土地使用權(quán)：是指依法取得的對(duì)某一地塊的地上的經(jīng)營權(quán)和利用權(quán)，即具有使用土地的主體資格的單位或個(gè)人，依照法定程序辦理土地使用權(quán)的申請(qǐng)登記，取得土地使用權(quán)證書，被法律確認(rèn)對(duì)土地享有的占有、使用和部分收益、處分的權(quán)利。它是我國土地使用制度在法律上的體現(xiàn)。土地使用權(quán)是土地所有權(quán)的內(nèi)容之一，它的使用必須符合土地所有權(quán)人的利益，同時(shí)也必須符合社會(huì)利益。如對(duì)土地的使用權(quán)用必須考慮周圍環(huán)境，不能給自然環(huán)境和鄰里造成不良影響，亦即不能污染、破環(huán)自然環(huán)境，不能給鄰理的通風(fēng)、透氣、采光造成影響。使用權(quán)土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。什么是地價(jià)：土地使用出讓的價(jià)格，包括土地使用出讓金，市政配套設(shè)施和土地開發(fā)費(fèi)。土地使用權(quán)年限：指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃需要的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無償收回。土地的使用年限是如何確定的：凡與國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行，即：居住用地七十年；工業(yè)、商業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或其它用地五十年。建設(shè)工程規(guī)劃審批有哪些程序？1、建設(shè)工程項(xiàng)目的審批分為五道程序，即：規(guī)劃選址意見書、總平面設(shè)計(jì)方案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、單體設(shè)計(jì)方案、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 2、需要辦理用地手續(xù)的建設(shè)項(xiàng)目，一般需要四道程序。即：規(guī)劃選址意見書、總平面設(shè)計(jì)方案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 3、在自有用地上進(jìn)行建設(shè)不需要辦理用地手續(xù)的建設(shè)項(xiàng)目，執(zhí)行三道程序。即：總平面設(shè)計(jì)方案、（原總平面有變化的）單體設(shè)計(jì)方案、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 如何辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證？ 以招標(biāo)、拍賣方式獲得國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位憑土地使用權(quán)出讓合同書領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 以協(xié)議出讓方式獲得國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位必須在簽訂土地使用權(quán)出讓合同書之前，向市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。市規(guī)劃主管部門或派出機(jī)構(gòu)按照相應(yīng)的城市規(guī)劃，審定建設(shè)用地的相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，提出城市規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后90日內(nèi)，未能簽訂土地使用權(quán)出讓合同書又未申請(qǐng)延期的，建設(shè)用地規(guī)劃許可證自行失效。建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖的概念 建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖也稱“總體布置圖”、“總平面圖”，指按一定比例繪制的，表示建筑物、構(gòu)筑物方位、間距以及管道網(wǎng)、綠化、豎間布置和基地鄰界等情況的圖紙。它是在畫有等高線或加上坐標(biāo)方格網(wǎng)的地形圖上，畫上原有的和擬建的建筑物、構(gòu)筑物外輪廓的水平投影，以反映建筑物、構(gòu)筑物的平面形狀、位置、朝向、相互關(guān)系和與周圍地形、地物的關(guān)系，表明建設(shè)工程的總體布局。建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖的主要內(nèi)容包括：1 、建設(shè)項(xiàng)目區(qū)域位置圖；2 、坐標(biāo)網(wǎng)、地形等高線及測(cè)量成果表；3 、用地范圍轉(zhuǎn)角坐標(biāo)、道路交叉坐標(biāo)；4 、建筑物、構(gòu)筑物士。000 標(biāo)高，道路交叉點(diǎn)標(biāo)高、道路縱向坡度；5 、道路網(wǎng)、綠化帶的位置；6 、指北針、風(fēng)向玫瑰圖；7 、建筑物、構(gòu)筑物一覽表；8 、技術(shù)經(jīng)濟(jì)一覽表；9 、圖例、說明、圖簽等。建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖是建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的主要文件之一。二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成及費(fèi)用的構(gòu)成 A、房地產(chǎn)開發(fā)成本共有八項(xiàng)： 1土地使用權(quán)出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。 2土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。 (1)土地征用費(fèi)。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 (2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 3前期工程費(fèi)。前期工程費(fèi)主要包括： (1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。 (2)“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。 4建安工程費(fèi)。它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。 5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。 6公共配套設(shè)施費(fèi)。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。7不可預(yù)見費(fèi)。它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述16項(xiàng)之和為基數(shù)，按3一5計(jì)算。8開發(fā)期間稅費(fèi)。開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。B、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的構(gòu)成 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 1管理費(fèi)用。可按項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前16項(xiàng)之和為基數(shù)，按3左右計(jì)算。 2銷售費(fèi)用。它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)： (1)廣告宣傳費(fèi)。約為銷售收人的2一3； (2)銷售代理費(fèi)。約為銷售收入的15一2； (3)其他銷售費(fèi)用。約為銷售收入的05一1。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售收人的4一6。 3財(cái)務(wù)費(fèi)用。它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。 三、房地產(chǎn)開發(fā)其他相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)（結(jié)合銷售需要）住宅：就是供人居住的房子。人在任何房子里都可居住，但并不是所有的房子都可稱為住宅?？晒┤藗兙幼〉姆孔?，應(yīng)當(dāng)具備可供人們生活起居的功能和設(shè)施。那些不具備居住用途的房子，如辦公室、商店、廠房，一般不具備這些功能設(shè)施，這是劃分劃分住宅與非住宅的一個(gè)根本標(biāo)志。人們?yōu)樽陨砩钇鹁釉O(shè)計(jì)、建造住宅也經(jīng)歷了一個(gè)從無到有的過程，最初的樹洞、巖穴只是為我們的祖先提供了天然的棲身之地。隨著人類的進(jìn)化和勞動(dòng)本領(lǐng)的增強(qiáng)，人們逐步意識(shí)到要通過勞動(dòng)來創(chuàng)造和改變自身的居住條件，于是通過人工的勞動(dòng)與大自然提供人類不斷地建造和完善著住宅及其各項(xiàng)功能，住宅作為人類勞動(dòng)的結(jié)晶，反過來又為人類的生存、享受和發(fā)展提供必備的條件。住宅小區(qū)：也稱“居住小區(qū)”是由城市道路以及自然只是線（如河流）劃分，并不為交通干道所穿越的完整居住地段。住宅小區(qū)一般設(shè)置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機(jī)構(gòu)。什么是商品房的“五證”？房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備：1.國有土地使用證：我國的土地管理法規(guī)定，土地屬于國家或集體所有，能轉(zhuǎn)讓的只能是國有土地使用權(quán)，集體土地使用權(quán)只有通過征用等方式變成國有土地使用權(quán)才能轉(zhuǎn)走，只有在國有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得國有土地使用權(quán)就不能取得房產(chǎn)證，房屋就不能進(jìn)行正常的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等。要取得國有土地使用權(quán)就得向國家交納土地出讓金；2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證：根據(jù)我國土地管理法規(guī)定，建設(shè)用地要符合國家的土地利用總體規(guī)劃；3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證：房子建在什么地方、要建多高、容積率是多少，都要經(jīng)過規(guī)劃部門的規(guī)劃許可；4.建設(shè)工程施工許可證：只有擁有此證工程才能施工；5.商品房預(yù)售許可證：沒有此證，房子就不能銷售或預(yù)售，一般來說開發(fā)商如果沒有前四證，就辦不下來此證。三通一平：指土地在發(fā)展基礎(chǔ)上達(dá)到通水、通電、通路、場(chǎng)地平整的標(biāo)準(zhǔn)。七通一平:指上、下水通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整。建筑面積:指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。建筑物基底面積:指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。什么是“套內(nèi)建筑面積”？套內(nèi)建筑面積由三部分組成：（1）套內(nèi)使用面積：A，臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和； （2）套內(nèi)墻體面積：新建住宅各套之間的分割墻、套與公用建筑空間之間的分割墻，以及外墻（包括山墻），均為共用墻。共用墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積；內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入套內(nèi)墻體面積。（3）陽臺(tái)建筑面積。 綜上所述，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。使用面積：是指住宅中分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和。包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺(tái)和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等等。 公用建筑面積：是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。什么是公共面積分?jǐn)偅棵繎簦ɑ騿挝唬?yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e按如下原則進(jìn)行計(jì)算：（1）有面積分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進(jìn)行計(jì)算；（2）如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。即：每戶?yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e=應(yīng)分?jǐn)偣裁娣e每戶使用面積/各戶使用面積之和什么是房間的開間？指這一個(gè)房間的寬度，是指墻中線至墻中線的距離。什么是中線？指墻的中間的一條線，到兩個(gè)墻表面的距離都一樣。什么是一磚墻，半磚墻？一塊標(biāo)準(zhǔn)磚長(zhǎng)為240毫米，寬為115毫米，高為53毫米，一磚墻指墻厚為240毫米，半磚墻指墻厚為120毫米。（不包括水泥砂漿和粉刷層）什么是層高？本層地面至上一層地面的高度。什么是樓層凈高？本層地面至本層頂?shù)母叨?，凈?樓板厚度=層高。什么是承重墻和非承重墻？承重墻指支撐著上部樓層重量的墻體，在工程圖上為黑色墻體，打掉會(huì)破壞整個(gè)建筑結(jié)構(gòu)；非承重墻是指不支撐著上部樓層重量的墻體，只起到把一個(gè)房間和另一個(gè)房間隔開的作用，在工程圖上為中空墻體，有沒有這堵墻對(duì)建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響。什么是夾層？在一個(gè)樓層內(nèi)，局部增設(shè)的樓層。什么是裙房？指與高層建筑相連的附屬建筑，高度不超過24米。什么是設(shè)備層？指專用于布置機(jī)電設(shè)備等的樓層。什么是結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層？建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)類型，并通過該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，則該樓層稱為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。什么是建筑高度？建筑高度指自建筑物散水外緣處的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度小區(qū)智能化系統(tǒng)的構(gòu)成1、 室內(nèi)部分住戶室內(nèi)紅外線探頭、緊急救助、煤氣泄漏、門磁系統(tǒng)、所有信息連接到住戶室內(nèi)防盜智能控制主機(jī)。該主機(jī)負(fù)責(zé)把分析結(jié)果傳送到控制中心、由控制中心電腦作處理。顯示及打印情況、通知值班人員及110報(bào)警中心；紅外線防盜探測(cè)系統(tǒng)在住戶室內(nèi)每個(gè)入口及窗口安裝紅外線探測(cè)器，當(dāng)有人非法進(jìn)入時(shí)，紅外線探測(cè)器觸發(fā)報(bào)警。煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)在廚房和廁所各安裝一個(gè)煤氣泄漏報(bào)警器，一旦有煤氣泄漏，即觸發(fā)報(bào)警；一方面其自動(dòng)切斷煤氣供應(yīng)，另一方面如前述途徑通知中心控制室由控制室值班員作處理。消防報(bào)警系統(tǒng)。在客廳安裝煙感或溫感，當(dāng)住戶發(fā)生火災(zāi)時(shí)，觸發(fā)報(bào)警，并將信號(hào)傳送到報(bào)警中心。緊急救助系統(tǒng)。當(dāng)家中有緊急事情發(fā)生如生重病、有盜賊闖入，需要求助時(shí)，按緊急按鈕，家庭主機(jī)即將信號(hào)傳至控制中心，值班人員接報(bào)后即派人趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理。門磁系統(tǒng)。在門框上邊中央位置安裝一對(duì)門磁，當(dāng)有人非法打開大門時(shí)，即報(bào)警，主機(jī)即將信號(hào)傳至控制中心。2、 室外部分小區(qū)攝像監(jiān)控系統(tǒng)：在住宅小區(qū)出入口，主要路口及圍墻邊綠化帶、地面，地下停車場(chǎng)設(shè)有監(jiān)控?cái)z像機(jī)，在控制中心值班人員24小時(shí)監(jiān)視攝像機(jī)畫面，并可24小時(shí)錄像存儲(chǔ)，提供犯罪證據(jù)。周界紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)。在圍墻段設(shè)周界紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)。當(dāng)有人非法越欄時(shí)，即報(bào)警，并觸發(fā)周界攝像機(jī)跟蹤攝相及錄相。保安巡更簽到系統(tǒng)：小區(qū)相應(yīng)位置設(shè)立巡更簽到器，規(guī)定保安人員巡更路線及巡更時(shí)間，保安人員配帶簽到器巡邏，控制中心的電子地圖上就會(huì)顯示出所有保安人員（配簽到器的）所在位置。當(dāng)保安人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn)巡邏，控制中心即發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)，中心即可查詢其位置，并用保安對(duì)講機(jī)聯(lián)絡(luò)。小區(qū)車輛出入管理系統(tǒng)：小區(qū)車輛的出入及收費(fèi)采用IC卡管理系統(tǒng)，對(duì)長(zhǎng)期用戶可用月卡，對(duì)來訪車輛可用臨時(shí)IC卡，所有IC卡均經(jīng)讀卡機(jī)自動(dòng)收費(fèi)。在小區(qū)出人口設(shè)置攝像機(jī)對(duì)來往車輛進(jìn)行自動(dòng)監(jiān)控，把車輛的資料（車牌號(hào)碼、顏色等）傳輸?shù)焦芾碇行能浖?。?dāng)有車輛離開時(shí)，司機(jī)所持的IC卡必須和電腦資料一致，才能升桿放行。門禁系統(tǒng)三、其他基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)：是指房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的總和，指土地上的建筑物和附著物。什么是房產(chǎn)？房產(chǎn)是指在土地上面以房屋的實(shí)物形態(tài)體現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)，它在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系。什么是房地產(chǎn)業(yè)？房地產(chǎn)業(yè)包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修和管理，土地使用權(quán)的有償出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)涉及房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)、管理的全過程，它是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。屬于第三產(chǎn)業(yè)范疇。什么是房地產(chǎn)交易？房地產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)作為商品而進(jìn)行的各種交易活動(dòng)，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租抵押和各種所有制房屋連同相關(guān)土地使用權(quán)的買賣、租賃、典當(dāng)、互換、拍賣，以及其它在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動(dòng)。根據(jù)國家法規(guī)規(guī)定，一切房地產(chǎn)交易活動(dòng)都必須進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，納入政府管理，通過房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)。房地產(chǎn)交易的構(gòu)成要素有三個(gè)方面：一是交易的主體，即從事房地產(chǎn)交易的組織或個(gè)人，他們?cè)诮灰谆顒?dòng)中構(gòu)成買賣的雙方或供求雙方；二是交易的客體，即用于交易的對(duì)象，它包括土地和房屋，有關(guān)房地產(chǎn)知識(shí)、情報(bào)信息、有價(jià)證券也屬房地產(chǎn)交易的市場(chǎng)的客體；三是交易的媒體，即房地產(chǎn)交易活動(dòng)中介機(jī)構(gòu)，具體可分為交易媒體（如經(jīng)紀(jì)人、信托公司、交易所等）、融資媒體（如各種房地產(chǎn)投資提供貸款的金融機(jī)構(gòu)）。由于房地產(chǎn)本身具有不可移動(dòng)性、地區(qū)性和個(gè)別性的特點(diǎn)，形成了房地產(chǎn)交易與一般商品交易的不同特點(diǎn)，如一般商品交易可以集中一個(gè)固定場(chǎng)所供人們選擇，而房地產(chǎn)交易則必須對(duì)每宗房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。因而房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)沒有柜臺(tái)的市場(chǎng)。同時(shí)，房地產(chǎn)交易在很多情況下并不能“一手交錢，一手交貸”，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)換往往不能在瞬間完成，由此可以概括房地產(chǎn)交易具有以下特點(diǎn)：1.進(jìn)行交易的房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的無形權(quán)利的轉(zhuǎn)移，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的有機(jī)統(tǒng)一。2.地產(chǎn)交易投資金額大，費(fèi)用昂貴，可采取分期付款方式。房地產(chǎn)交易活動(dòng)可以一次完成，也可以分期陸續(xù)完成。3.地產(chǎn)交易區(qū)域性強(qiáng)，不同地域的房地產(chǎn)價(jià)格有很大差異。4.房地產(chǎn)交易是有條件的，必須受國家法律法規(guī)的制約，交易雙方必須簽訂交易合同，經(jīng)房地產(chǎn)交易管理部門登記、審核并進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記。5.房地產(chǎn)的增值保值作用，決定了房地產(chǎn)交易還具有消費(fèi)與投資的雙重性質(zhì)。什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)？是由房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（俗稱土地市場(chǎng)）、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（俗稱樓盤開發(fā)）、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)（俗稱散盤交易）組成。以上三個(gè)級(jí)別的市場(chǎng)稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)：即土地市場(chǎng)，是由國土部門掌握，通過協(xié)議，招標(biāo)或拍賣的方式，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給具有開發(fā)資格的房地產(chǎn)開發(fā)商。二級(jí)市場(chǎng)：即是房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)后，在土地上興建物業(yè)，然后通過銷售，將該物業(yè)銷售給廣大的小業(yè)主。三級(jí)市場(chǎng)：即是小業(yè)主在開發(fā)商處購買物業(yè)后，擁有該物業(yè)的所有權(quán)（以房地產(chǎn)證為依據(jù)），然后將該物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方。單從房產(chǎn)性質(zhì)來區(qū)分房地產(chǎn)可分為以下幾大類：A、商品房 B、非商品房 C、集資房 D、福利房 E、私房從房地產(chǎn)用途來區(qū)分可以分為以下幾點(diǎn)：寫字樓：1、標(biāo)準(zhǔn)寫字樓 2、商住寫字樓住 宅：1、高層住宅（小高層） 2、多層住宅商 鋪：1、臨街地鋪 2、裙樓商鋪什么是住宅的產(chǎn)權(quán)？如果某人同時(shí)擁有對(duì)某所住宅的占用、使用、收益和處分權(quán)利，也就擁有了住宅的產(chǎn)權(quán)。住宅的產(chǎn)權(quán)等同于住宅所有權(quán)。特征為：所有權(quán)在行使時(shí)不需要他人的協(xié)助是一種絕對(duì)權(quán)。住宅的產(chǎn)權(quán)是對(duì)住宅的支配權(quán)，任何人不得干預(yù)。一處住宅只有一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)，具有排他性。什么是住宅產(chǎn)權(quán)“共同共有”？是以數(shù)人共有關(guān)系來確定對(duì)住宅產(chǎn)權(quán)的共有。最常見的如夫妻關(guān)系。各共有人并不能擁有自己的產(chǎn)權(quán)部分，因此對(duì)于住宅共有產(chǎn)權(quán)一般是分享權(quán)利、分擔(dān)義務(wù)。除非共同關(guān)系消滅或解除，否則共有的房產(chǎn)住宅不能請(qǐng)求分割。什么是預(yù)售商品住宅？指建筑工程尚未完成（甚至未開工）而預(yù)先出售的商品住宅，又稱“買樓花”。這是國際上流行的一種籌集住宅建設(shè)資金的經(jīng)營方式。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，預(yù)收的購房款在商品房屋開工建設(shè)前不得超過全部售價(jià)的50%。什么是私有住宅？是由個(gè)人或家庭購買、建造的住宅。公有住宅通過住宅市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就是轉(zhuǎn)為私有住宅。什么是商品房？商品房是指開發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)予、交換的房地產(chǎn)。什么是福利商品房？福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)地價(jià)、按房屋的成本造價(jià)售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房屋。什么是微利商品房？微利商品房與福利房不同在于不免地價(jià)，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類房屋由政府主管單位籌資建設(shè)，可來解決企業(yè)職工住宅困難房，價(jià)格由政府確定實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格政策。什么是安居房？安居房是指實(shí)施國家“安居工程而建設(shè)的住房（屬經(jīng)濟(jì)適用房一類），是國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是4平米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本，由政府補(bǔ)貼的非營利性住房。什么是經(jīng)濟(jì)適用房？經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格