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商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計與人流動線設(shè)計淺議(2011-05-22 23:03:25) 標(biāo)簽: 房產(chǎn)分類: 商業(yè)地產(chǎn) 隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的不斷成熟和理性,越來越多的開發(fā)商已經(jīng)從當(dāng)初以住宅開發(fā)模式做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的套路中轉(zhuǎn)變過來,甚至對后期經(jīng)營管理的重視程度已經(jīng)超過銷售。而在前期策劃工作中相當(dāng)重要的一個環(huán)節(jié)就是對建筑方案設(shè)計的支持,包括整體規(guī)劃、物業(yè)形態(tài)、建筑風(fēng)格、商業(yè)建筑要求、人流動線等,因此我們必須從后期經(jīng)營、招商的角度出發(fā),研究不同商業(yè)經(jīng)營模式對前期商業(yè)建筑設(shè)計、配套設(shè)施的要求。以期在項目初始的策劃階段能夠?qū)ㄖO(shè)計和布局規(guī)劃提出建設(shè)性的意見,減少后期的改動與損失。第一部分 商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計一、規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間1、商業(yè)項目設(shè)計總體原則商業(yè)物業(yè)較為常見的有以下四種空間形式:(1)室內(nèi)大開間。無街道,商鋪間沒有完全隔絕;(如百貨、大賣場)(2)露天步行街。上空無頂棚,空間開敞的步行街;(3)回廊式步行街。步行街的兩側(cè)或一側(cè)為回廊,步行街局部遮蓋(4)室內(nèi)步行街。步行街在室內(nèi),完全遮蓋。(如港匯廣場、正大廣場)由于步行街是一種線狀的建筑空間,能更利于消費(fèi)者的購物、休閑、交流、娛樂,更能感受到繁榮的商業(yè)氛圍,也利于商場的經(jīng)營管理,因此,步行街購物中心是最受歡迎的空間形式。商業(yè)項目在追求寬敞舒適的空間的同時,對得房率K(實際使用面積/銷售面積)也要控制,不能過小。室外步行街的得房率K能達(dá)到8090%,而室內(nèi)購物中心的得房率要小得多,因中庭、過道(街道)、休閑區(qū)等公共部位面積都屬于公攤面積,一般在得房率在55%65%之間。內(nèi)部布局規(guī)劃方案是在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡,使通過所有承租戶的人流通行量達(dá)到最大,達(dá)到購物中心的整體人氣平衡,避免產(chǎn)生絕對的死角死鋪。在規(guī)劃設(shè)計上常用手法有:(1)以主力店引導(dǎo)人流。一般大型購物中心都會引進(jìn)主力店來吸引人流,并對人流起到引導(dǎo)作用。通常會將主力店安排在整個人流動線體系的終端,即盡量靠里,盡可能的延長購物中心的人流通過路線;例如很多大賣場會設(shè)置在相對比較靠里的位置,人流進(jìn)入大賣場必須要經(jīng)過較長的一條通道,通道兩邊通常布置專賣店?;蛘邔⒋筚u場設(shè)置在二樓,讓消費(fèi)者必須要從二樓經(jīng)過。(2)以局部的造景、中庭聚集人流;景觀、中庭是現(xiàn)代商業(yè)中心的必要元素。不論你是哪種形式的商業(yè),景觀和中庭都是必2不可少的,它已經(jīng)不僅僅是購物環(huán)境、消費(fèi)檔次的符號。景觀和中庭在商業(yè)建筑中起到的是疏散和聚集人流的雙重作用。一方面景觀和中庭吸引聚集人流集中、停留;另一方面,通過通透、寬敞的視覺可見性,消費(fèi)者非常容易尋覓到自己的消費(fèi)目的地,迅速有針對性地引導(dǎo)人流。(3)以餐飲休閑娛樂區(qū)引導(dǎo)人流;餐飲業(yè)態(tài)已被驗證為是最能夠吸引人流、聚集人氣的商業(yè)業(yè)態(tài)。不管是綜合性商場、休閑步行街還是社區(qū)底商,餐飲都應(yīng)該作為主力業(yè)態(tài)而占有相當(dāng)大的比例。尤其是在一些流動人流較少的住宅區(qū),普通零售、百貨服裝等對人流依賴較大的業(yè)態(tài)難以生存,而餐飲、休閑、娛樂等服務(wù)型業(yè)態(tài)卻能夠很好的吸引人流。餐飲業(yè)態(tài)有帶動人氣的作用(4)出入口數(shù)量和位置的設(shè)置調(diào)節(jié)人流量均衡;出入口是吸引人流的關(guān)鍵所在,但并非入口越多就是越好。過多的出入口也會導(dǎo)致人流的流失以及商業(yè)動線的混亂。通常商業(yè)項目的出入口會有主入口和次入口之分,主入口12個,次入口23個,視項目的具體面積而定。出入口的位置通常是設(shè)置在通行方便,人流量較大,曝光率較高的明顯位置,如街角。商業(yè)街、商場的出入口設(shè)置比較購物中心的室外、外立面和室內(nèi)的處理,要處理講究建筑的個性風(fēng)格,同時要追求商業(yè)氣氛和娛樂性。比較常用的是店招和標(biāo)示兩種方式。(1)屋頂和外立面的合理處理店名招牌廣告位,既滿足經(jīng)營期購物氣氛的營造,又能取得可觀的廣告位出租收入。(2)建筑細(xì)節(jié)中溶入標(biāo)志和圖示,也能完美的將建筑美和商業(yè)味融合。5、商業(yè)項目的無障礙設(shè)計商場應(yīng)為殘疾人、老人、孕婦、兒童等弱勢群體提供良好的平等的購物環(huán)境,在建筑設(shè)計體現(xiàn)“以人為本”的思想。比如自動步道的運(yùn)用、平進(jìn)平出出入口、自動門、有高差處設(shè)坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等。 56、商業(yè)項目的景觀設(shè)計豐富的綠化能營造舒適休閑的購物空間和溫馨氣氛,給購物者購物賞景的感覺。如同其他設(shè)計一樣,景觀綠化設(shè)計在項目開始時就要拿出方案來,比如對種植花樹的荷載的考慮、與空調(diào)出入口的關(guān)系、現(xiàn)場植被的圍護(hù)問題、澆灌系統(tǒng)的設(shè)計、避免強(qiáng)光光源的影響等等因素。7、公共部位的燈光照明設(shè)計商業(yè)燈光照明對創(chuàng)造舒適的購物環(huán)境極其重要。如突出商品立體感和質(zhì)感的重點照明;注重情調(diào)表現(xiàn),用在餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)區(qū)域的裝飾照明等等。良好亮度的商業(yè)燈光照明還能明顯改善空間感。在室內(nèi)空間感較小的購物中心尤其要采用良好的燈光照明,使室內(nèi)空間顯得寬敞。要達(dá)到良好的購物中心室內(nèi)燈光效果,在設(shè)計時要處理好照明的色溫、照度、顯色性與室內(nèi)裝修的質(zhì)感、色彩的關(guān)系,使燈光和裝飾相映生輝。二、平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾是商業(yè)項目設(shè)計的最大挑戰(zhàn)在大型商業(yè)項目中,其業(yè)態(tài)種類趨向于更加多樣化。既有不同規(guī)模、檔次的業(yè)態(tài)組合,如大型賣場、百貨店、精品店、商業(yè)街等;也有不同經(jīng)營特色的業(yè)態(tài)組合,如文化、娛樂、休閑、運(yùn)動、購物等。其服務(wù)內(nèi)容和功能結(jié)構(gòu)已經(jīng)超出了常見的特定建筑類型范疇,而是一個組織精密、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、形態(tài)豐富的以商業(yè)為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾,是商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計中最大的挑戰(zhàn)。在商業(yè)運(yùn)營與建筑設(shè)計之間有時會產(chǎn)生一些不可調(diào)和的矛盾。僅從商業(yè)設(shè)施的運(yùn)營與使用出發(fā)而確定的功能流程和空間布局,會影響到建筑結(jié)構(gòu)及造型的技術(shù)合理性,甚至?xí)a(chǎn)生關(guān)系到建筑物能否成立的問題。因此,在商業(yè)項目設(shè)計中,一方面要追求技術(shù)的進(jìn)步、重視對新型結(jié)構(gòu)形式以及技術(shù)設(shè)備的研究和探索,以適應(yīng)更新的商業(yè)業(yè)態(tài)的使用要求;另一方面在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)空間布局的同時,應(yīng)充分考慮技術(shù)實現(xiàn)的可能性。第二部分 人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計人流系統(tǒng)是一個商業(yè)項目能否經(jīng)營成功的基礎(chǔ)條件,失敗的人流規(guī)劃就會造成動線混亂、人流行走不暢、商業(yè)死角(死鋪)等現(xiàn)象,直接影響商業(yè)經(jīng)營業(yè)績。一、商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃商業(yè)建筑的外部環(huán)境雖然不參與直接經(jīng)營,也不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益,但其對吸引人流及聚集人流具有重要的意義。1、人流規(guī)劃符合易達(dá)性暢旺的人流、車流是商業(yè)經(jīng)營之根本。外部交通的易達(dá)性和人流組織的結(jié)合是商業(yè)項目成功的關(guān)鍵。因此,商業(yè)項目必須具有非常好的易達(dá)性。位于公交換乘站點、地鐵出入口附近的商業(yè)項目,通常能獲得大量、持續(xù)人流;過寬的主干道或者有護(hù)欄阻隔的道路兩邊,不利于人流的穿越和引導(dǎo)。通常可以根據(jù)不同情況進(jìn)行如下設(shè)計:將商業(yè)主入口設(shè)置在路口或靠近車站的位置在商場地下一層設(shè)置通道與地鐵車站相通設(shè)置過街人行天橋設(shè)置規(guī)范、準(zhǔn)確的引導(dǎo)標(biāo)識系統(tǒng)2、停車體系現(xiàn)代商業(yè)對停車要求越來越高,除要確保停車位數(shù)量的基本條件外,車流的組織以及停車后的人流動線也越來越受到重視。人車分流已經(jīng)成為規(guī)劃設(shè)計中最基本的一個滿足條件,越來越多的新建商業(yè)都會考慮專門的出租車上下客區(qū)。對于大型商場而言,停車場地的設(shè)計及合理安排關(guān)系到消費(fèi)者的便捷性,并很大程度上影響到消費(fèi)者的購物決定。從方便大多數(shù)消費(fèi)者的角度出發(fā),宜在商場外部周圍布置大量的地面停車場位,但在實際操作中,地面停車通常需要占用大量空間,而被地下室停車位所取代,這就需要從地下停車庫到商場內(nèi)部的動線必須便捷、直達(dá);另外,還需協(xié)調(diào)好商場的貨物運(yùn)輸、卸貨區(qū)及出租車??奎c的停車用地,并進(jìn)行有效的人車分流體系,以免對消費(fèi)者產(chǎn)生相互干擾的影響。大型商業(yè)設(shè)施通常較為多見的是將車庫設(shè)置在地下一層或二層。以家樂福(碧云)為例,其車庫設(shè)置在地下一層,與家樂福賣場同一樓層,不用走電梯就直接通向超市內(nèi)部。方便了消費(fèi)者購物,也增加了商家的商業(yè)機(jī)會。3、廣場許多大型的商業(yè)項目都有設(shè)置廣場,廣場可作為停車場或顧客暫時休息的場所,也可為消費(fèi)者提供一個游玩及觀賞夜景的平臺,能夠起到良好的聚客作用;另外,它也可以是室內(nèi)商業(yè)空間的有益延伸,如可在廣場周邊布置餐飲、休閑項目或室外運(yùn)動娛樂設(shè)施,也可將其作為戶外展示及大型營銷活動的空間。大型商業(yè)的廣場,分為室內(nèi)和室外兩種情況:室內(nèi)廣場中庭;是大型商場購物中心必不可少的建筑元素。室外廣場的大小則視地塊規(guī)劃要求而定,通常會設(shè)置在主入口或項目紅線。以溧陽項目為例,政府要求其建筑紅線距離人行道要退界60米,建設(shè)市民廣場。一般廣場的用途主要有:設(shè)置地面停車場設(shè)置綠化、道路景觀設(shè)置消費(fèi)者休憩空間4、外立面設(shè)計形象鮮明、設(shè)計突出的商業(yè)項目通常能夠給人以深刻印象,滿足顧客的視覺享受,吸引它們前往,同時也是本項目區(qū)別于其它項目的顯著標(biāo)致之一。從外立面設(shè)計的角度來看,符合產(chǎn)品、目標(biāo)客戶定位是關(guān)鍵。通常一般的社區(qū)型大型購物中心的外立面不應(yīng)設(shè)計的太過高檔或另類,而是以暖色調(diào)、簡約風(fēng)格等較有親和力的設(shè)計更為貼切普通大眾的審美觀點和消費(fèi)心理。二、商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃室內(nèi)的人流系統(tǒng)的規(guī)劃必須要滿足以下幾方面因素:物理因素、建筑設(shè)計因素、業(yè)態(tài)分布規(guī)律及顧客生理、心理因素。(一)物理因素即人流系統(tǒng)要符合商業(yè)建筑本身結(jié)構(gòu),如滿足商業(yè)項目樓層垂直系統(tǒng)設(shè)計、立柱間距、中庭、大堂設(shè)計、應(yīng)急出口設(shè)計等基礎(chǔ)上規(guī)劃設(shè)計。此類要求最好能夠在前期設(shè)計階段就明確下來,特別是大型商業(yè)項目,其主力店的建筑規(guī)劃要求應(yīng)當(dāng)盡早明確,以免在后期建設(shè)過程中造成不必要的浪費(fèi)。(二)建筑設(shè)計因素1、人流動線設(shè)計以直線為主,根據(jù)經(jīng)驗,在人流視野范圍內(nèi)的商鋪,具有高租金的價值。但在直線的人流動線中,可以規(guī)劃幾個類似于小中庭的前凸或后凹形式,以提升局部商鋪的租金。小中庭通常設(shè)置在較為靠里的位置,用于對人流的疏散引導(dǎo)。此外,小中庭也有利于增大一些商鋪的開間和可視性,增加內(nèi)部商鋪的價值。2、為了有效拉動次級通道商鋪的人流量,可將收銀臺、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等部分功能分布在次級通道上,以拉升次級通道的人流量,同時也可降低將其設(shè)立在主要通道旁占用黃金鋪面的損失。3、如果商場面積過大,必須存在若干主次通道,那么除了保證若干通道間的暢通及聯(lián)系外,還應(yīng)該在商鋪前后都設(shè)立出入口,既方便顧客快捷的往返前后通道,又能緩解人流的擁堵,提升人流平均到達(dá)率。為了最大限度的保證人流暢通,有時會將兩條通道之間的商鋪設(shè)計為前后通鋪,消費(fèi)者可以很方便的游走于兩條通道之間,加速人流行走。但是這樣的設(shè)計也會存在一些問題,例如:商鋪的面積增大(原本可以劃分為兩間商鋪)4、人流通道盡量采用圍繞中庭的雙環(huán)回型結(jié)構(gòu),這種結(jié)構(gòu)可以增加商場的通透感,最大化的增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量,提高顧客的商鋪到達(dá)率。適當(dāng)?shù)倪B廊設(shè)計會起到很好的人流引導(dǎo)作用,連廊可以比作為室內(nèi)的天橋,在不同的區(qū)域之間起到橋梁作用。而且連廊也是很好的縱覽這個商場格局的位置,從而有效提高人流行走的效率。5、在樓層之間設(shè)立的臺階式手扶電梯上下部分應(yīng)分開設(shè)計或設(shè)計成剪刀式,以增加人流上下樓時光顧店鋪的數(shù)量。此種電梯和樓梯的設(shè)置在百貨商場里較為常見,這樣可以讓消費(fèi)者多繞半圈中庭,起到延長行走路線的作用。(三)業(yè)態(tài)1、合理分布主力店位置,如果將其設(shè)在入口附近,將損失后邊的人流到達(dá)率,但如果將主力店放置在商場的中后端,在人流的影響下會極大的拉動前邊商鋪的價值。在多層建筑結(jié)構(gòu)的商場,最理想的人流拉動策略是,將主力店設(shè)在高層。2、按照消費(fèi)者的購物目的進(jìn)行業(yè)態(tài)分布,對于經(jīng)營誘導(dǎo)性商品、季節(jié)性商品、時尚類商品的業(yè)態(tài)類型,適宜分布在較低的樓層,通過商品的展示達(dá)到吸引消費(fèi)者購買的目的,而對于經(jīng)營目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)類型適宜分布在較高樓層,一般而言,辦公用品、家用電器、娛樂、大型餐飲等適宜分布在較高樓層上。3、按照商品屬性進(jìn)行業(yè)態(tài)分布,一般而言購買頻率、占用空間較小的日常生活用品一般分布在較低樓層處,而不常購買、占用空間較大的耐用商品適宜分布在較高樓層,如家居用品、家用電器、大型書店等就是典型。4、進(jìn)行業(yè)態(tài)分區(qū)設(shè)置,把經(jīng)營相同類型商品的商家統(tǒng)一設(shè)置,既能發(fā)揮業(yè)態(tài)的聚集效應(yīng),又能方便消費(fèi)者選購不同檔次、不同式樣的產(chǎn)品,從而達(dá)到“1+12”的效果。(四)顧客生理、心理因素(緩解顧客購物疲乏感和不適感)1、每層樓的人流過道數(shù)量,一般1主2輔便可。簡單易梳理的人流動線,可以使消費(fèi)者更加輕松的行進(jìn),而不會產(chǎn)生暈頭轉(zhuǎn)向,不知身在何處的感覺,從而喪失了再次光顧的情緒。2、商鋪采用玻璃墻體,以增加商場的通透感,使顧客不產(chǎn)生壓抑感和不適,可以在一定程度上增加人流光顧店鋪的數(shù)量。3、在中庭小廣場設(shè)立休息區(qū)域,對不同的顧客進(jìn)行分流,同樣,顧客短暫的休息可以提
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