某別墅市場專題調(diào)查研究報告.doc

關(guān)于虹山半島別墅市場專題調(diào)查研展報告關(guān)于虹山半島別墅市場專題調(diào)查研展報告前言背景篇11 別墅的由來11 別墅的分類及其特性分述11 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述11 別墅市場構(gòu)成體系綜述11 相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)專題篇21 市場調(diào)查選取范圍說明22 虹山半島（一期）市場調(diào)查23 虹山半島相關(guān)區(qū)域聯(lián)體別墅市場調(diào)查24 虹山半島相關(guān)區(qū)域獨立別墅市場調(diào)查分析篇31 問題與機會點分析32 項目建議33 市場定位建議34 優(yōu)劣勢分析附：關(guān)于虹山半島別墅市場專題調(diào)查研展報告前言背景篇11 別墅的由來12 別墅的分類及其特性分述（一） 別墅按建筑形態(tài)分類及特性分述獨立別墅聯(lián)體別墅聯(lián)排別墅（排屋）新型別墅（二） 別墅按市場級別檔次分類及其特性分述項級豪宅型別墅高檔型別墅中檔型別墅經(jīng)濟型別墅（三） 別墅按單套總建面積分類及其特性分述130160平米161200平米201250平米250300平米300平米以上（四） 別墅按建筑風(fēng)格分類及其特性分述（五） 別墅按居住功能劃分及其特性分述休閑度假型別墅經(jīng)濟生活居家型別墅 投資保值型別墅（六） 別墅按密集性區(qū)域分布分類及其特性分述閔行顧戴路板塊及其周邊區(qū)域莘閔高檔別墅區(qū)及滬松公路沿線區(qū)域長寧西郊地區(qū)松江境內(nèi)莘松公路沿線地區(qū)滬青平公路（318國道）沿線地區(qū)浦東板塊區(qū)域嘉定南翔地區(qū) 市中心城區(qū)13 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述（一） 別墅產(chǎn)品功能特點（二） 別墅建造用材等特點（附供應(yīng)商、設(shè)計單位資料）（三） 別墅小區(qū)規(guī)劃特點（附環(huán)境規(guī)劃設(shè)計單位）（四） 別墅配套設(shè)施特點14 別墅市場構(gòu)成體系綜述（一） 別墅產(chǎn)品在市場中的賣點構(gòu)成（二） 別墅消費金字塔結(jié)構(gòu)（三） 別墅物業(yè)主要行銷通路和策略15 相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)專題篇21 市場調(diào)查選取范圍說明22 虹山半島（一期）市場調(diào)查23 虹山半島相關(guān)區(qū)域聯(lián)體別墅市場調(diào)查（一） 上海聯(lián)體別墅市場概況（二） 閔行顧戴路周邊區(qū)域聯(lián)體別墅市場調(diào)查區(qū)域聯(lián)體別墅市場概況區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅分布區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅相關(guān)信息匯總比較（三） 長寧西郊地區(qū)聯(lián)體別墅市場調(diào)查區(qū)域聯(lián)體別墅市場概況區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅分布區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅相關(guān)信息匯總比較（四） 莘閔高檔別墅區(qū)聯(lián)體別墅市場調(diào)查區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅分布區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅相關(guān)信息匯總比較（五） 綜合歸納說明24 虹山半島相關(guān)區(qū)域獨立別墅市場調(diào)查（一） 上海獨立別墅市場概況（二） 閔行顧戴路周邊區(qū)域獨立別墅市場調(diào)查區(qū)域內(nèi)獨立別墅分布區(qū)域內(nèi)獨立別墅相關(guān)信息匯總比較（三） 長寧西郊地區(qū)獨立別墅市場調(diào)查區(qū)域內(nèi)獨立別墅分布區(qū)域內(nèi)獨立別墅相關(guān)信息匯總比較（四） 莘閔高檔別墅區(qū)獨立別墅市場調(diào)查區(qū)域內(nèi)獨立別墅分布區(qū)域內(nèi)獨立別墅相關(guān)信息匯總比較綜合分析（五） 綜合歸納說明分析篇31 問題與機會點分析32 項目建議33 市場定位建議34 優(yōu)劣勢分析附：前 言 繼多層、高層、小高層產(chǎn)品產(chǎn)之后，別墅已成為今年樓市關(guān)注的熱點之一。對于上海市的開發(fā)商來說，別墅物業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗從總體上看雖然并不豐富，但大多參與別墅開發(fā)的房產(chǎn)商，都在做著同一個努力讓用戶心動！那么，虹山半島（二期）項目應(yīng)該怎樣規(guī)劃？如何給該產(chǎn)品作準確的市場定位？她的主要客戶群體特征又是怎樣？做什么樣的別墅產(chǎn)品在市場上才最受歡迎等等。本專題調(diào)查 報告對“虹山半島（二期）”及其相關(guān)別墅市場作了全面的市場調(diào)查，一一分析、評述，供有關(guān)方面決策、參考。背景篇11 別墅的由來12 別墅的分類及其特性分述13 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14 別墅市場構(gòu)成體系綜述15 相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識11 別墅的由來別墅傳統(tǒng)意義上的概念是指位于郊區(qū)或風(fēng)景秀麗地區(qū)的一幢功能較為齊全，帶有花園或院落的兩層或多層房屋，通常是作為住宅或度假休息的場所。而當今意義上的別墅，已不僅表示一幢講究建筑式樣布局的房子，可能指由多幢、幾十幢甚至幾百幢房子組成的高級住宅區(qū)，建筑裝潢及設(shè)施、功能配套，大量采用現(xiàn)代科技的新材料的發(fā)展成果，而遠遠超過傳統(tǒng)意義上的別墅，在選址和環(huán)境布局上，現(xiàn)代意義上的別墅則基本繼承了傳統(tǒng)意義上的“別墅”的選擇。背景篇導(dǎo)讀11別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場構(gòu)成體系綜述15相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)別墅生活眼下正悄然走近市民 別墅物業(yè)曾經(jīng)作為“成功、富有”的象片，代表了生活的“最高境界”，令普通百姓“可望不可及”。改革開放二十年，不僅使國家的綜合國力不斷增強，也使普通市民的經(jīng)濟收入與消費能力持續(xù)走強，跨入新世紀，上海的人均國民收入GDP水平已突破4000美元，達到中等發(fā)達國家水平。隨著上海人對居住環(huán)境的強烈追求的目標。城市白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階層的形成，更使居住理念發(fā)生了深刻的變化。如果說，“擴大居住面積，改善居住條件”是“第一波”，“優(yōu)化居住環(huán)境，講究生活質(zhì)量”是“第二波”的話，那么上海樓市將在近二、三年進入“第三波”“追求回歸自然，提高生活品位”。住到郊外，“用買城內(nèi)公寓的錢買一幢郊外別墅”已成為“新獨院住宅”的象征。別墅生活正消然走近市民，成為當今樓市關(guān)注的熱點之一。上海別墅市場“第三次浪潮”的掀起99年年未，當上海步入21世紀之際，規(guī)劃小區(qū)化、配置智能化、環(huán)境園林化、空間功能化、管理專業(yè)化、交通立體化使得新一代的別墅更能適應(yīng)上海人對未來生活的新要求。據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計，從99年起本市別墅物業(yè)建造面積與銷售量每年以15%左右的速度遞增，2000年購買各類別墅物業(yè)的客戶約占購房總數(shù)的25%左右，可見上海的別墅物業(yè)消費正持續(xù)呈現(xiàn)上升之勢。隨著市政道路的立體化，家用轎車的普及化，人均收入的增加，上海人越來越注重生活的質(zhì)量，而別墅類獨院住宅已經(jīng)成為上海人置業(yè)安家的新選擇，一個“獨院住宅、立體生活”的時代正到來，將引導(dǎo)上海市場第三次浪潮的掀起。別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來上海別墅市場的“第二次浪潮” 98年下半年開始，隨著地鐵1號線的通車營運，“申”字型高架的全面開通，地鐵2號線、明珠線的建造，在閔行、松江、浦東等地城郊結(jié)合區(qū)域，相繼推出了一批新型的獨院住宅，它們的外觀更漂亮，房型更舒適，功能更全面，花園更開闊，而價格，有的還比相距2至5公里的公寓商品房每平方米單價低幾百元。至此，上海市的內(nèi)銷別墅市場已由單一基本的別墅類型發(fā)展成為多元化物業(yè)共存的形態(tài)。排屋概念的出現(xiàn)，雙復(fù)式公寓的形成以及同時出現(xiàn)的“里弄式住宅”和“新獨院住宅”均可看作是別墅的衍生產(chǎn)物。 以排屋、聯(lián)體別墅等經(jīng)濟型別墅為主體的別墅消費市場在98年下半年至99年下半年創(chuàng)造了良好的市場銷售業(yè)績，形成了上海市場的第二次浪潮。上海別墅市場的“第一次浪潮” 整個八十年代后期，別墅的發(fā)展速度還較緩慢，趁著九十年代初學(xué)的開發(fā)熱，虹橋、古北及318國道出現(xiàn)了為數(shù)不多的新式別墅，但不少因配套跟不上，設(shè)計欠合理，反被見多識廣的上海人譏笑為“農(nóng)舍”。幾年的空置后，又被好事之人笑為“綠化程度甚高”雜草叢生。1997年錦秋加州花園等的火爆市場，再度引燃了上海人的別墅熱情盡管那還只能算是帶小庭園的聯(lián)體獨院住宅，因顧及開發(fā)商的投資回報和購房的有限預(yù)算，有些樓盤的院落較小，棟距較近，更接近舊時的里弄房子。于是又有好事者稱其為“別墅”寓意缺“土” 然而，隨著上海對外開放度的進一步提高，這期間出現(xiàn)了大批外銷花園別墅群，形成了上海市別墅市場的第一次浪潮。 背景篇 別墅常識背景篇導(dǎo)讀別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識低層住宅的特點是：層數(shù)少、上下聯(lián)系方便，平面布置緊湊、結(jié)構(gòu)單一、平面組合變化大、標準要求較高等。 我國在1987年制定的民用建筑設(shè)計通則（試行）中，對民用建筑高度與層數(shù)明確規(guī)定：13層為低層住宅；46層為多層住宅；79層為中高層住宅；10層以上為高層住宅。 “獨院住宅、立體生活”是指城市人擁有一個屬于自己的有天、有地、有花園的立體獨立居住空間的生活，是城市居民從煤衛(wèi)合用的“解困房”獨立出來，擁有成套獨用住宅之后又一次劃時代的居住生活質(zhì)量和提升。這種時尚的生活方式，以全新的理念和模式給別墅市場注入了活力，出現(xiàn)了豐富多彩的產(chǎn)品樣式，形成了“低層、低密度、底容積率”的“三低”住宅。12別墅的分類及其特性分述別墅的分類按建筑形態(tài)分類按市場級別檔次分類按單套總建面積分類 目前為止，別墅住宅可謂是千姿百態(tài)，形形色色。別墅產(chǎn)品的分類方法很多，是否善于掌握別墅產(chǎn)品的科學(xué)分類的方法，對于經(jīng)營者在樓市競爭中發(fā)現(xiàn)機遇、贏得優(yōu)勢、分析比較、定位決策等至關(guān)重要。然而，別墅產(chǎn)品的細分并沒有一陳不變的方法，這里根據(jù)別墅產(chǎn)品的相關(guān)同質(zhì)性進行分類如下：獨立別墅聯(lián)體別墅聯(lián)排別墅（排屋）新型別墅頂級豪宅型別墅高檔型別墅中檔型別墅經(jīng)濟型別墅130160平米161200平米201300平米250300平米300平米以上按密集性區(qū)域分布分類按居住功能劃分閔行顧戴路板塊及其周邊區(qū)域莘閔高檔別墅區(qū)及滬松公路沿線區(qū)域長寧西郊地區(qū)松江鎮(zhèn)境內(nèi)莘松公路沿線地區(qū)滬青平公路（318國道）沿線地區(qū)浦東板塊區(qū)域嘉定南翔地區(qū)市中心城區(qū)按建筑風(fēng)格分類休閑度假型別墅經(jīng)濟生活居家型別墅投資保值型別墅中國園林歐洲古典歐洲現(xiàn)代北美風(fēng)格其它別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識別墅分類具體細分特性市場定位面積控制獨立別墅四面采光，無公共面積和空間可借，占地面積最大；獨門獨戶，獨享前庭后院。頂級豪宅型高檔型250平方米以上聯(lián)體別墅雙聯(lián)三面采光，占地面積比獨立別墅??；中、高檔型160250平方米三聯(lián)有的兩面采光，占地面積更?。恢袡n型160200平方米四聯(lián)六聯(lián)兩面采光，占地面積小，獨門、獨戶、獨院。側(cè)重以居家式的功能住宅。經(jīng)濟型經(jīng)濟型130160平方米130160平方米聯(lián)排別墅排屋里弄式住宅顧名思義，又稱為并排連在一起的別墅，兩面采光，占地面積小，獨門、獨戶、有獨院綠地，但花園面積相對較小。經(jīng)濟型130160平方米新型別墅疊加別墅（雙復(fù)式公寓）又叫公寓型別墅，它是介于別墅與多層住宅之間，兼顧了別墅的小密度、大間距、多綠化和舒適感，又有多層低價優(yōu)勢。經(jīng)濟型130160平方米背景篇導(dǎo)讀別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識頂級豪宅型別墅 有人說，全世界的最高級住宅，要么建在山上，要么建在高爾夫球場邊。上海別墅市場中的項級豪宅當數(shù)所謂的高爾夫別墅了。 項級豪宅型別墅市場的發(fā)展離不開中國的改革開放，離不開上海經(jīng)濟的發(fā)發(fā)，隨著大量外資歷的引進，跨國公司以及世界排名100強企業(yè)的進入中國市場特別是上海市場，高品位社交需求也越來越大，追求高尚生活氛圍及品位社交環(huán)境成為了一批高級管理人士的渴望，因此，在某種意義上講，傳統(tǒng)的外銷別墅已不能充分體現(xiàn)自身的價值，適應(yīng)生活社交的要求，于是在1997年出現(xiàn)了上海第一個高爾夫別墅湯臣高爾夫花園，之后相繼出現(xiàn)了太陽溫泉高爾夫、天馬花苑及虹橋高爾夫羅丹花園等高爾夫別墅。 高爾夫別墅最大的特點是別墅建在高爾夫球場里面，球場本身是球道，球道與建筑的界面是庭園，因此庭園是球場的延伸，將球場的景觀借到別墅區(qū)，形成Finfer-style的風(fēng)格，即別墅與球場沒有很顯的界限，兩者形成象手指一樣交錯形式。 上海的高爾夫別墅市場由于“曲高和寡”，特別是湯臣高爾夫花園單棟創(chuàng)下2000萬元的天價，對于普通市民來講，可謂可望而不可及，所以其在營銷推廣上，與一般別墅有一定的差別。然而高爾夫別墅由于其定位明確，營銷措施得當，目前上海這四家高爾夫別墅的銷售率最低的也有50%，高的甚至達到80%。中檔別墅通常遠離城市中心，與城市快速交通干道相關(guān)，比較注重高環(huán)境質(zhì)量，但價格適中，這類別墅一般都擁有200至300平方米以上花園，能提供較大的環(huán)境空間給客戶，小區(qū)私密性較強且住宅功能多樣，這類別墅對那些追求良好居住環(huán)境的高收入階層而言，具有巨大的吸引力。此類別墅價格大都是集中在80180萬元之間，從這兩年的價格走向來看，此類別墅的樓價始終保持著增長勢頭，市場消費人群的增長帶來源源不斷的市場需求，而物業(yè)品質(zhì)的提高以及日趨完備的社區(qū)規(guī)劃和配套均使此類別墅物業(yè)的價值處于不斷的提升之中。 高檔別墅完美地體現(xiàn)了人們對居住的審美情趣，且具有良好的保值、增值性。高檔別墅一般處于優(yōu)越的地理位置，享有優(yōu)美的自然景觀，有的還具備無法復(fù)制的人文景觀優(yōu)勢。此類物業(yè)中外銷別墅占了大半，目前主要集中分布在長寧區(qū)虹橋路沿線、市中心徐匯區(qū)華山路、建國路一帶以及浦東新區(qū)陸家嘴。這些別墅平均售價一般在USD15002000元/平方米，平均租金在USD0.4-0.8元/平方米。隨著中國經(jīng)濟的進一步開放，有越來越多的境外人士與來滬的外國家專家、經(jīng)理人員購買或租賃這類物業(yè)，國內(nèi)也有相當一批成功人士，特是民營企業(yè)、現(xiàn)在身家上億的私企老板、股市炒手、網(wǎng)絡(luò)新銳等購買此類物業(yè)，用于投資、居住、租賃、休閑、度假等。隨著加入WTO的日益臨近，高檔別墅市場正悄悄地在升溫。中檔型別墅高檔別墅經(jīng)濟型別墅是介于中、高檔別墅和公寓之間的聯(lián)體、聯(lián)排類型的住宅，且多為排屋或里弄式建筑，該類物業(yè)基本上都建在市郊區(qū)域，土地成本相對市區(qū)要低得多，而且目前“經(jīng)濟型別墅”的占地規(guī)模一般都在10萬平方米以上，其規(guī)?；a(chǎn)出以及市郊的低成本土地，使得其進入市場的價格較低，自然是適應(yīng)的消費者也就更廣。因而此類物業(yè)就更注重交通、配套、生活機能的完善化，強調(diào)形成適宜居住的高尚生活區(qū)域，此類物業(yè)雖然沒有中、高檔別墅那樣奢華，那樣更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上是相差無幾，其單套面積則往往控制在160平方米以內(nèi)，由此也就控制了總價不大（4080萬元之間）。“用買城內(nèi)公寓的錢買一幢郊處別墅”是經(jīng)濟型別墅的象征。據(jù)統(tǒng)計，上海市別墅市場，目前賣得最俏的是面積在150280M2 /套，均價在4000元/M2 左右，總價在50萬180萬/套的中檔和經(jīng)濟型別墅。這是受購房主力軍消費水平所限。因此，經(jīng)濟型別墅要面向更多客戶群，別墅小型化是最為有效的方法之一，也是經(jīng)濟型別墅拓展空間的主攻方向。經(jīng)濟型別墅別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識別墅物業(yè)近按面積劃分 130160平米 161200平米 201250平米 250300平米 301平米以上 毫無疑問，別墅物業(yè)由于每幢樓宇單體面積大必然導(dǎo)致總價偏高。面積在300平方米以上的別墅，其總價當然不低，而單價似乎也比較模糊，此類物業(yè)作為別墅的附加值作用往往顯得非常重要；面積在130160平方米和面積在161200平方米的別墅，其客層對應(yīng)的購房動機，應(yīng)該是生活居家類為主；相對而言面積在201300平方米的別墅情況最復(fù)雜。就目前的別墅市場總體來看，這部分的別墅產(chǎn)品最豐富多彩，變化空間亦最大，個體的差異性、購買者經(jīng)濟狀況的懸殊、文化背景、觀念意識的不同將決定別墅的多種多樣，個體的各具特色，決定了別墅的類別和個性。別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識 別墅物業(yè)在建筑造型上風(fēng)格迥異，有充滿地中海風(fēng)情的西班牙建筑，此類風(fēng)格多見外挑門亭、弧型長窗、圓柱塔樓等；有海岸同風(fēng)情的北歐式建筑，此類風(fēng)格常見三角型屋檐、米字格墻面，別具一格；有造型簡潔明快馬加的德國式建筑，常見有大坡項包裹、外挑柱廊；有古典現(xiàn)代完美融合的歐式城堡；也有內(nèi)廊環(huán)繞、實用美觀的歐美鄉(xiāng)村型別墅；還有簡約與皇家氣息并存的英式、富有貴族氣質(zhì)的意大利式、浪漫端莊的法式、充滿陽光的澳洲建筑，自然還有江南山水的中國庭園式建筑等等，建筑藝術(shù)風(fēng)格越具獨異性，其審美價值就越恒久。然而值得一提的是，不同的別墅風(fēng)格與其建筑空間部是統(tǒng)一的。背景篇導(dǎo)讀11別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場構(gòu)成體系綜述15相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)休閑度假別墅別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識 休閑度假型別墅一般總是依山傍水，此類物業(yè)除了匹配大面積的私家花園外，景色宜人的周邊自然環(huán)境常令人心醉，多視角的景觀層次宛如生活在公園、優(yōu)美的自然風(fēng)光也極大提升、烘托別墅的品質(zhì)和身價。如淀山湖畔的威尼斯花園、國際華城；佘山腳下的天馬花園等為代表的此類別墅物業(yè)多集粹了外來高尚社區(qū)的規(guī)劃和精致房型，而高檔會所的設(shè)置也增添了物業(yè)新世的附加值，令物業(yè)身價非凡。經(jīng)濟生活家庭型別墅 此類物業(yè)大凡處于城郊結(jié)合部，低廉的地價使發(fā)展商開始在小區(qū)規(guī)模性方面做足文章，使低容積率、高綠化率的別墅住宅透顯其價格等綜合性能比的“實惠”：園內(nèi)寬敞的生活空間、一應(yīng)俱全的生活配套、清新秀美的小區(qū)景致均是普通住宅無法比擬的，而其物業(yè)部、總價控制于40至80萬元，立體交通的改善使信奉“反璞歸真、回歸自然”的居住時尚的購房族樂于承受。投資保值型別墅 別墅住宅作為一種特殊的房產(chǎn)品，其擁有的土地面積是普通住宅所無法相比的。規(guī)?；_發(fā)加之完善的周邊配套使土地價值具有極大升值潛力。此外，大凡營建此類高標準住宅生活社區(qū)的企業(yè)以品牌企業(yè)居多，發(fā)展商雄厚的實力和良好的信譽也具有“投資性”，這也為更多的追求生活品質(zhì)而二次購房提供絕佳良機。選擇合適認購價位則完全取決于消費者準確把握購房時機。其它 此外還有旅游、酒店式別墅等，在此不作一一細述。別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識1、閔行顧戴路板塊其周邊區(qū)域 該區(qū)域樓市的板塊行情集結(jié)樓盤開發(fā)成區(qū)域熱點，為近來市場發(fā)展的一大趨勢。顧戴路拓寬竣工半年以來，區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迅速，一大批別墅商品介入其中，使中高檔消費概念初露雛形。圣淘沙花園、當代藝墅等高檔樓盤借助環(huán)線交通優(yōu)勢及本身品位，也有效形成了買方市場。別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識2、莘閔高檔別墅區(qū)及滬淞路沿線區(qū)域 該區(qū)域的樓市總體上可以分成兩大塊，其一為松江新橋新閔生活區(qū)，近幾年來，此地出現(xiàn)了別墅開發(fā)的熱潮，從家天下、雅仕居、伊莎士別墅開始，到同潤家園、雅閣花園，再到桃花源田莊、比華利別墅、喬愛別墅城等，推出的物業(yè)極為熱銷，可以預(yù)見，這是將成為21世紀初上海的中高檔別墅區(qū)。其二為滬淞公路沿線地塊，該地塊主要以排屋、里弄式建筑為特征的經(jīng)濟類別墅為產(chǎn)品主力。以典型的“新上海里弄人家”和“悅景園”堪稱此類物業(yè)的代表。其售價基本接近于30萬40萬之間，適中的售價無疑為工薪階層帶來了更多的實惠。別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識3、長寧西郊地區(qū) 90年代初期，這里是上海的外銷別墅集中區(qū)域。近來，該區(qū)域發(fā)展商秉承了開發(fā)精品的路線風(fēng)格，相繼開發(fā)了定位于高級白領(lǐng)的別墅住宅。虹橋金斯、奧玎宮廷等物業(yè)的建成，其平均單價一般控制于10000元/平方米，物業(yè)的品質(zhì)特性也吸引了不少人氣。加之由相對營建已久的名都城、王朝別墅等物業(yè)所襯，蔚然勾勒出一道建筑天際線，使“入住西郊的虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識4、松江境內(nèi)莘公路沿線地區(qū) 西南樓市已燃起新一輪開發(fā)浪潮。這里，地鐵輕軌、快速干道、莘松立交等組成一幅覆蓋全市的立體網(wǎng)絡(luò)通道，區(qū)域內(nèi)以獨立式別墅、聯(lián)體別墅并存的格局更多建立于密集輻射交通網(wǎng)周邊，使市出入更為自由。交通便捷優(yōu)勢再度引來購房者關(guān)注。繼松江新橋之后，松江九亭近30家開發(fā)商匯聚，形成申城新的別墅開發(fā)居住區(qū)域。5、滬青平公路（318國道）沿線地區(qū) 依托318國道的便捷優(yōu)勢，使規(guī)模性別墅住宅更添魅力。區(qū)域市場內(nèi)別墅住宅可謂姿態(tài)萬千、各具特色。由依傍于淀山湖的威尼期花園、國際華城等景觀稀有別墅，顯示其休閑性度假的物業(yè)特性。別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識6、浦東板塊區(qū)域 繼浦東西北沿線形成高檔公寓住宅區(qū)后，浦東東片的內(nèi)外環(huán)線之間，又形成了以張江、金橋、華夏、康橋為區(qū)域核心的別墅住宅區(qū)，湯臣豪園更是因高爾夫球場的附加值而爆棚滬上；康橋地區(qū)則嘗試投資別墅，以3000畝超大規(guī)模的康橋半島以“新獨院住宅”概念面市后，更將該區(qū)域推到別墅投資者視野前列，而陸續(xù)推出150300萬獨立別墅，區(qū)域上市量也不亞于金橋。7、嘉定南翔地區(qū) 該區(qū)域別墅集中于南翔古鎮(zhèn)，多以獨立式別墅為主，這些別墅的平均售價在6000元單價左右，而平均租金在3000元/天。租售并舉的策略是當?shù)貏e墅物業(yè)營銷的特色。嘉華山莊、上佳別墅等物業(yè)的營建也滿足當?shù)馗呦M群體的置業(yè)需求。別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識8、市中心城區(qū) 土地的珍貴稀有性使城區(qū)別墅較為鮮見。通常物業(yè)有租有售。陜南村別墅和地處桂平路的牡丹園均在銷售中獲得不凡的佳績。此類別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量提出很高要求，單棟價格基本在200萬元以上。個別精品別墅如靜安的南草坪花園，以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價一再提升。別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識13 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述（一） 別墅產(chǎn)品功能特點 住宅首先要滿足使用功能，滿足日常起居的便利與舒適，滿足居室的生態(tài)要求。因此，功能區(qū)分隔、使用功能的細分化、專門化，已是必然趨勢。作為高檔物業(yè)的別墅來說，則更應(yīng)注重功能的設(shè)計和配置，更應(yīng)滿足高于一般家庭的生活需求。在增強居室私密性的同時，更應(yīng)注意室內(nèi)、外空間的過渡，以及與私家花園，即自然環(huán)境的交融。并在提高居家舒適度和便利性，空間格局的經(jīng)濟性、合理性方面，應(yīng)多費心思，有所創(chuàng)新。這既是時代的要求，也是未來的趨勢。11別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場構(gòu)成體系綜述15相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)背景篇導(dǎo)讀 別墅物業(yè)空間劃分的“五個區(qū)” 禮儀區(qū)：入口（玄關(guān)）、起居室、過廊、餐廳等 交往區(qū)：早餐室、廚房、家庭室、陽光室等 私密區(qū)：主臣、次臥、兒童房、客人房、衛(wèi)生間、書房等 功能區(qū)：洗衣間、儲藏室、壁櫥、進入式衣廚、車庫、地下室、閣樓、健身房、傭人房等 室外區(qū)：外立面、前院、后院、平臺等以“區(qū)”來重新定義空間類型，功能規(guī)劃更為細膩，為全新生活方式提供完美的空間，充分滿足個性與生活品質(zhì)的追求。五大功能區(qū)的劃分使住宅科學(xué)體現(xiàn)了日常生活中對空間利用的規(guī)律，滿足了業(yè)主飲食起居，交流禮儀等各方面的家庭生活。 別墅的戶型設(shè)計和室內(nèi)空間格局，理應(yīng)更注重人與環(huán)境的溝通與交互作用，如日照采光、空氣對流、起居室、客廳、餐廳、過廊等居室活動空間與私家花園、自然環(huán)境的視覺通透，融為一體（亦即以大面積的玻璃墻體為隔斷與圍護）。 別墅物業(yè)較其它的物業(yè)而言本身面積比較大，它的客廳、臥室空間設(shè)計比較大氣，比如發(fā)展商常采用落地玻璃和陽光室，造成一種舒適性尤其是臥室，傳統(tǒng)的住宅若為1520平方米之大，巨大的落地玻璃讓人直面自然與窗外的美景，陽光燦爛、空氣清新，對于別墅的居住者來說感到非常的舒適，從而體驗生活的輕松和閑致。別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述（二）別墅建造用材等特點 有利健康的無化學(xué)揮發(fā)、無輻射影響以及輕質(zhì)高強度、既保溫又隔熱的種類環(huán)保型綠色建材正在越來越多地被運用在別墅項目中。背景篇導(dǎo)讀11別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場構(gòu)成體系綜述15相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識（三）別墅小區(qū)規(guī)劃特點 別墅產(chǎn)品的設(shè)計里面特別關(guān)心整個小區(qū)的規(guī)劃布局。比如說綠化問題，別墅區(qū)綠化應(yīng)該以分散綠化為主，使得每一棟別墅住宅都能看到景觀。對于每個綠化小景又都力圖完美。使每一住戶主都能夠坐則推窗入畫，行則移步換景。中國園林造景離不開水，有水才能構(gòu)造山水般詩意的人生。背景篇導(dǎo)讀11別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場構(gòu)成體系綜述15相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù) 別墅區(qū)別其它物業(yè)的差別，就是它能夠密切的貼近自然。別墅物業(yè)的這種環(huán)境概念既保證了現(xiàn)代人快節(jié)奏的生活方式，又能夠與環(huán)境緊密結(jié)合，從中尋出現(xiàn)代別墅的概念。別墅最主要的特色就是一個環(huán)境概念，別墅因為是貼著地面走的，它跟周圍的環(huán)境關(guān)系是非常重要的。環(huán)境其實有兩個要素，一個是自然環(huán)境，一個是人文環(huán)境。人文環(huán)境是歷史積累起來的，自然環(huán)境包括山山水水，首先就是別墅物業(yè)的小區(qū)。 別墅小區(qū)的營造和優(yōu)化，已成為有力的市場競爭手段。例如怎樣通過植被和成年喬木的移植，通過對樹種的選擇，來增加光合作的氧氣釋放量和對有害氣體的吸收量，以及對塵埃、噪聲的吸附和凈化；又如何通過潺潺流水來調(diào)節(jié)溫度、濕度，產(chǎn)生負離子，通過水澡的生物鏈，增強水體的生物自凈能力；再如何利用不同植物間相克相生的習(xí)性，形成小區(qū)良好的生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)，促進生長、使之枝繁葉茂，營造一方人工森林或人造山林，使業(yè)主真正有回歸自然之感。別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述（四）別墅配套設(shè)施特點 會所規(guī)格例舉A：娛樂休閑會所舞廳、歌舞廳、棋牌室、圖書館、健身房等；B：綜合功能型會所醫(yī)療保健、兒童樂園、老年活動中心等；C：豪華舒適型會所高爾夫球場、草地網(wǎng)球地、桑拿浴池、游泳池等 別墅物業(yè)周圍配套機能例舉A、 大型超市B、 郵電局C、 自動提款機（或銀行）D、 美容中心E、 洗衣中心等 關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)及安保設(shè)施和配套例舉A、 設(shè)備養(yǎng)護B、 24小時保修服務(wù)C、 養(yǎng)綠護綠D、 家政式社區(qū)服務(wù)小區(qū)就應(yīng)該是一個社區(qū)、一個城市、一個全面照顧、全員呵護的生活空間背景篇導(dǎo)讀11別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場構(gòu)成體系綜述15相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)A、 24小時電子巡更B、 紅外線周界報警C、 一、二層設(shè)門磁、窗磁、三樓設(shè)門磁別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識14別墅市場構(gòu)成體系綜述（一） 別墅產(chǎn)品在市場中的賣點構(gòu)成 專業(yè)人士、市場人士普遍認為，上海的別墅市場的啟動已經(jīng)具備可行性。別墅理應(yīng)有一個完整的設(shè)計、推廣、包裝體系?？v觀目前上海別墅物業(yè)在市場中的賣點訴求，歸納如下：別墅物業(yè)的賣點構(gòu)成基本賣點 優(yōu)美健康的生態(tài)環(huán)境；（環(huán)境賣點） 舒適氣派的家居生活；（房型空間賣點） 完善成熟的配套設(shè)施；（配套賣點） 快捷便利的立體交通；（交通賣點）特別賣點 崇尚個性住宅，品質(zhì)永恒；（無價賣點） 追求生態(tài)效應(yīng)，環(huán)境超群；（稀有賣點） 超大棟距，獨成逍遙天地；（布避賣點） 多層的價格，超高的得房率；（低價賣點） 買一送一、再呈多個超大回扣；（實惠賣點） 人腦加電腦，多重保安（物管賣點） 明智的投資，超值的回報（投資賣點）11別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場構(gòu)成體系綜述15相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)背景篇導(dǎo)讀“綜合質(zhì)量”和“綜合環(huán)境”以人為本，強調(diào)“人與人、人與自然、人與建筑”的和諧統(tǒng)一是人們對生活的追求。住房消費市場的發(fā)展，已使消費者從“買樓”變?yōu)椤百I居家”、“買生活方式”。因此，隨之而衍生出的“綜合質(zhì)量”與“綜合環(huán)境”的概念只得深入研究。所謂“綜合質(zhì)量”包括：工程施工質(zhì)量、房屋功能質(zhì)量、居家環(huán)境質(zhì)量和管理服務(wù)質(zhì)量?！熬C合質(zhì)量”反映了人們對生活質(zhì)量的追求。所謂“綜合環(huán)境”包括：綠化環(huán)境、生活環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境、鄰里交往往環(huán)境、休閑、休憩環(huán)境、韻動環(huán)境、健身環(huán)境等。這種“綜合環(huán)境”的營造提升了生活品味與生活質(zhì)量。對于現(xiàn)時成熟的購房者來說“建筑風(fēng)格高雅、房型布局合理、生活機能齊全、小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、出行交通便捷、工程質(zhì)量過硬、物業(yè)管理周到”是其基本要求。別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識14別墅市場構(gòu)成體系綜述（二）別墅消費金字塔結(jié)構(gòu)就供應(yīng)面來看，目前上海別墅物業(yè)市場已呈現(xiàn)出“量大、面廣、價多”的格局?？疾焓袌鲆痪€的購房者，我們又不難發(fā)現(xiàn)：別墅購房族正在發(fā)生質(zhì)的變化。 客戶層面擴大前幾年，對別墅物業(yè)發(fā)生興趣的，大多來自文藝界、體育界、新聞界等文化含量較高的行業(yè)，而今天，不少上班族也開始放棄市中心地段物業(yè)，把目光投向市郊的別墅，這是客戶層面的變化。 購房動機豐富原先的投資型、增值保值型、度假型的購買人士居多，而目前，生活類動機開始占上風(fēng)。不少購房者較多追求由于較大建筑面積帶來的居室寬敞、空間豐富、功能齊全和不可多得的私家花園，在上海人居郊化觀念逐步形成的背景下，生活類別墅的追求者比例迅速上升。 追求時尚生活不少購房者仔細算了一筆帳，只要肯移居郊外，用一輛車加一套別墅比市中心購一套公寓更為實惠，就是一些已經(jīng)擁有市中心公寓住宅的人，在經(jīng)濟條件允許的情況下，也開始追求“5+2”的現(xiàn)代時尚生活。 滿足新鮮感親朋好友在市區(qū)同一幢樓宇和群居意識，與一市郊別墅區(qū)群居觀念相比，后者要大于前者。比如不少別墅出現(xiàn)券商角、作家角等，多少與購房者對別墅物業(yè)的追新求異有關(guān)。 值得關(guān)注的特別客層 值得注意的是，在上海別墅樓宇的購