物業(yè)辦工作總結及下一步工作計劃.doc

,.物業(yè)辦工作總結及下一步工作計劃按照局領導的工作安排，我于2018年3月負責物業(yè)辦管理工作。物業(yè)辦之前的工作職責主要是負責我縣日常的物業(yè)活動管理及物業(yè)服務企業(yè)資質管理工作，2017年的工作主要是解決開發(fā)商、物業(yè)公司和業(yè)主之間的矛盾糾紛。 隨著新的遼寧省物業(yè)管理條例于2018年2月1日起開始施行，條例重新明確了物業(yè)活動管理的責任主體（物業(yè)活動管理的主體為街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）；同時取消了物業(yè)主管部門對物業(yè)服務企業(yè)的資質認定，不再受理物業(yè)服務企業(yè)資質核定申請和資質變更、更換、補證。經請示局領導，征求市物業(yè)管理科的意見后，重新制定了物業(yè)辦的工作職責，便于下一步開展工作。現(xiàn)將近期工作總結如下：一、 明確物業(yè)辦工作職責（一）建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。物業(yè)管理區(qū)域檔案應載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總積、專有部分數(shù)量、共有部分主要情況、建設單位及其他需載明的事項。（二）組織專業(yè)經營單位進行驗收。建設單位在組織竣工驗收時，應當通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經營單位參加；驗收合格后，建設單位應當將專業(yè)經營設施設備及相關管線移交給專業(yè)經營單位維護管理，專業(yè)經營單位應當接收。已投入使用的設施設備及相關管線尚未移交專業(yè)經營單位維護管理的，物業(yè)行政主管部門應當組織專業(yè)經營單位按照國家有關規(guī)定進行驗收。（三）小區(qū)業(yè)主委員會備案。業(yè)主委員會應當自選舉之日起30日內，持下列資料到縣物業(yè)行政主管部門辦理備案：1、業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉決議2、管理規(guī)約3、業(yè)主大會議事規(guī)則4、業(yè)主委員會主任、副主任及其他成員名單5、符合備案的，縣物業(yè)行政主管部門自收到備案資料后十日內予以備案并出具備案證明（業(yè)主委員會任期內，備案內容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起三十日內將變更內容報告?zhèn)浒覆块T）。（四）物業(yè)服務企業(yè)備案。住宅前期物業(yè)服務企業(yè)應當通過招投標的方式選聘；建筑面積不超過三萬平米的，經縣物業(yè)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘。物業(yè)服務企業(yè)應當自新建物業(yè)交接后三十日內，持下列文件向縣物業(yè)行政主管部門辦理備案：1、前期物業(yè)服務合同2、 臨時管理約定3、 物業(yè)承接查驗協(xié)議4、 建設單位移交資料清單5、 查驗記錄6、 交接記錄7、 其他與承接查驗有關的文件（五）建立物業(yè)服務企業(yè)服務標準、質量考核和信用評價體系。定期組織對其進行考核，聽取業(yè)主、業(yè)主委員會和居（村）民委員會的評價意見，并將考核結果向社會公布。（六）住宅專項資金的收繳及監(jiān)督管理。業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金由物業(yè)行政主管部門代行管理。業(yè)主大會成立后，根據(jù)業(yè)主大會決定，選擇自行管理或者代行管理。選擇自行管理的，應當在銀行設立住宅專項維修資金專戶，接受物業(yè)行政主管部門的監(jiān)督。二、加強學習，認真貫徹執(zhí)行物業(yè)相關法律法規(guī)認真學習新的遼寧省物業(yè)管理條例，維修資金管理辦法等一系列的法律法規(guī)。 三、按照物業(yè)屬地管理的原則，重新劃分物業(yè)管理權限國王花園小區(qū)、興隆尚品小區(qū)、天富御靜園小區(qū)、豐慧佳苑小區(qū)目前已納入到華新社區(qū)，華新社區(qū)是雙塔區(qū)龍山街道成立機構，按照遼寧省物業(yè)管理條例的規(guī)定，以上幾個小區(qū)的物業(yè)管理權限應在雙塔區(qū)的龍山街道。四、配合柳城街道和社區(qū)做好祥泰居成立業(yè)主委員會工作目前祥泰居業(yè)主委員會籌備會議已召開，并進入公式階段。五、整合我縣住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)，統(tǒng)一管理。目前我縣有物業(yè)公司16個，管理21個住宅小區(qū)（華恒4個項目一個物業(yè)公司、金園2個項目一個公司、巴黎莊園2個項目一個公司）。其中新柳城小區(qū)、鑫合怡園小區(qū)、祥泰居小區(qū)、柳城家園小區(qū)已納入到柳城社區(qū)管理。剩余小區(qū)目前都是有個別業(yè)主入住，但數(shù)量很少。六、制定朝陽縣住宅前期物業(yè)服務收費管理辦法我局與縣物價局按照朝陽市住宅前期物業(yè)服務收費管理辦法的文件精神，制定了朝陽縣住宅前期物業(yè)服務收費管理辦法，該辦法明確了住宅前期物業(yè)服務收費項目、標準。同時制定了住宅前期物業(yè)服務等級評定辦法和指導標準。七、在亞峰局長的協(xié)調下，和不動產登記管理中心達成協(xié)議，在不動產中心安裝新系統(tǒng)的時候把維修資金的系統(tǒng)也安裝上，在不動產中心設立一個維修資金收費窗口的同時進行數(shù)據(jù)的錄入。八、繼續(xù)做好住宅維修資金的收繳工作和專項資金賬戶管理自2013年我縣開始收繳住宅維修資金，2013年至2018年共收繳住宅維修資金2785萬元，利息928373元。九、分別和民政、規(guī)劃部門進行溝通，完成了縣人大關于加強社區(qū)配套用房建設管理的意見的提案答復。十、解決了一些業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛雖然按照物業(yè)管理條例的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾、糾紛的管理主體是街道，但有業(yè)主到物業(yè)辦反映的問題物業(yè)辦能協(xié)調解決的也都幫業(yè)主去協(xié)調了（鑫合怡園車位問題、祥泰居業(yè)主委員會成員問題等）。目前遇到的問題及建議 1、住宅建設項目在竣工驗收時，物業(yè)辦也參加，這樣對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)等信息能第一時間掌握。 2、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的住宅小區(qū)該怎樣管理，如西營子福安家園、東大屯圣德新村（以后各鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅小區(qū)會更多），街道社區(qū)怎么樣劃分。之前和亞峰局長就這個問題進行了溝通，亞峰局長的意見是朝陽縣轄區(qū)內的住宅小區(qū)物業(yè)辦都應統(tǒng)一管理。 3、維修資金系統(tǒng)一直裝不上，原有的舊系統(tǒng)里的數(shù)據(jù)不能移植，新的信息又不能錄入，因此現(xiàn)在一直都是手開票。由于票據(jù)數(shù)量太多，在沒有系統(tǒng)的情況下查閱數(shù)據(jù)也很困難，要一本一本的票據(jù)去找（不動產中心說給安但一直沒有準確時間）。4、目前我縣的住宅維修資金都是開發(fā)商在交房的時候直接從業(yè)主那收取，現(xiàn)在普遍存在開發(fā)商不及時上繳或者根本不繳的情況，要不就等到需要辦理備案的時候把需要備案的（如住宅、網點）的維修資金上繳，不辦理備案手續(xù)的（倉房、車庫、閣樓等）就不上繳。已陸續(xù)有業(yè)主到住建局反映開發(fā)商在收完維修資金后不把維修資金上繳到專有賬戶的情況。因此，建議開發(fā)商在辦理商品房預售許可手續(xù)時將業(yè)主交納的首期維修資金上繳到專戶管理（市維修資金管理辦公室就是采取這樣的做法）；或者由開發(fā)商墊付所要辦理預售許可手續(xù)項目的維修資金，由物業(yè)辦出具交納維修資金專用收據(jù)，在其他手續(xù)齊全的同時持維修資金專用收據(jù)辦理商品房預售許可。5、目前我縣入住的幾個小區(qū)只有祥泰居完成了竣工驗收，其他小區(qū)由于種種原因一直沒做（個別住宅小區(qū)業(yè)主入住已有5年以上）。在過一年兩年沒做竣工驗收的小區(qū)住宅如發(fā)生質量或其他問題需要動用維修資金怎么辦？同意使用維修資金，不符合法律程序（沒做竣工驗收就無法判斷住宅小區(qū)的保修期，保修期從竣工驗收合格之日起開始）；不同意使用，業(yè)主投訴維修資金主管部門監(jiān)管不嚴（開發(fā)商交房時已收取業(yè)主維修資金但沒上繳到維修資金專戶），業(yè)主必然要討個說法。建議盡快對我縣各個住宅小區(qū)項目進行竣工驗收。下一步工作1、以下發(fā)朝陽縣住宅前期物業(yè)收費管理辦法為契機，盡快和物業(yè)公司對接。2、做好物業(yè)服務企業(yè)備案，形成物業(yè)服務企業(yè)檔案管理。3