西安大明宮項(xiàng)目定位階段匯報(bào) 45p.ppt

大明宮項(xiàng)目定位階段匯報(bào) 西安萬科市場營銷部 一 土地質(zhì)素判定二 市場競爭格局和產(chǎn)品定位三 產(chǎn)品戶型配比和產(chǎn)品建議四 營銷策劃思路和營銷計(jì)劃安排 大明宮項(xiàng)目土地質(zhì)素 大明宮歷史文化 公園地產(chǎn) 交通樞紐 商業(yè)教育便利配套 土地定位為g2 有提升至top1的機(jī)會 大明宮歷史文化但近代形象不佳 歷史文化 大唐皇宮龍脈上大唐歷史文化資源豐富道北地區(qū)形象制約 世界最大城市遺址公園在旁公園景觀短期一般 公園地產(chǎn) 緊鄰大明宮公園南向可直接觀景西安市場在售少有公園地產(chǎn)項(xiàng)目 城市二環(huán)內(nèi)區(qū)位未來地鐵交通樞紐 交通樞紐 商業(yè)綜合體環(huán)繞教育資源豐富目前形象一般 未來繁華配套 目前周邊形象不佳未來規(guī)劃有大量商業(yè)綜合體項(xiàng)目環(huán)繞 商業(yè)價值高周邊教育配套較為完善 城市二環(huán)內(nèi)金腰帶地段靠近太華路主干道未來周邊兩條地鐵線經(jīng)過到達(dá)城北 城內(nèi)和城東都方便 有歷史有文化 有景觀 有地段 有繁華 g2地段 有做top1的機(jī)會 太華路立交將成為新的商業(yè)綜合體聚集區(qū) 萬達(dá)廣場西北旗艦店 大唐四海唐人街等綜合體項(xiàng)目集中亮相 商業(yè)綜合體13年5月開業(yè)商業(yè)建面95萬平米 住宅建面97萬平米 一 土地質(zhì)素判定二 市場競爭格局和產(chǎn)品定位三 產(chǎn)品戶型配比和產(chǎn)品建議四 營銷策劃思路和營銷計(jì)劃安排 我司大明宮項(xiàng)目所處區(qū)位短期內(nèi)依舊以首置首改產(chǎn)品為主 片區(qū)客群為主力 隨著城市擴(kuò)張發(fā)展 大明宮片區(qū)將迎來發(fā)展良機(jī) 高端再改市場存在機(jī)會 區(qū)域市場 商業(yè)持續(xù)提升 價格表現(xiàn) 產(chǎn)品表現(xiàn) 區(qū)域環(huán)境 無高端產(chǎn)品入市區(qū)域主力產(chǎn)品為首置首改再改產(chǎn)品逐漸出現(xiàn) 無項(xiàng)目突破萬元首置首改主力區(qū)間在7000 8000元再改產(chǎn)品8000 10000元 客群情況 片區(qū)客群為主 購買力有限 外部客群逐漸增多 競爭情況 缺乏有實(shí)力品牌開發(fā)商 中建目前成為標(biāo)桿 產(chǎn)品力一般 未來利好 城市擴(kuò)張迅速 公園景觀提升 土地成本高昂 萬達(dá)等商業(yè)綜合體將在13年陸續(xù)開業(yè) 大體量商業(yè)帶動區(qū)域發(fā)展大華1935等休閑餐飲娛樂商業(yè)將在12年以后逐漸亮相 高新三環(huán)內(nèi)土地枯竭 三環(huán)外配套落后 曲江一期土地日趨稀少 且景觀資源欠缺 城南在12 13年后將擴(kuò)張至三環(huán)外 配套和景觀環(huán)境較差城北持續(xù)發(fā)展 經(jīng)開區(qū)和大明宮片區(qū)改造力度較大 二環(huán)內(nèi)價值提升 高新三環(huán)內(nèi)土地枯竭 三環(huán)外配套落后 曲江一期土地日趨稀少 且景觀資源欠缺 城南在12 13年后將擴(kuò)張至三環(huán)外 配套和景觀環(huán)境較差城北持續(xù)發(fā)展 經(jīng)開區(qū)和大明宮片區(qū)改造力度較大 城北崛起 大明宮二環(huán)內(nèi)土地拆遷難度大 土地成本高昂 未來片區(qū)難有低價產(chǎn)品沖擊市場 考慮項(xiàng)目運(yùn)營安全 建議大明宮項(xiàng)目產(chǎn)品為g2 top1的組合 首改 再改 高端產(chǎn)品進(jìn)行組合 策劃思路 產(chǎn)品思路 近期 順應(yīng)市場格局 拔高項(xiàng)目整體調(diào)性 爭奪區(qū)域標(biāo)桿樓盤 策劃思路 中遠(yuǎn)期 產(chǎn)品思路 再改 首改產(chǎn)品亮相再改產(chǎn)品拔調(diào)性 確立形象首改產(chǎn)品走量 確保項(xiàng)目安全 順應(yīng)市場變化 結(jié)合商業(yè)綜合體改變區(qū)域價值高端產(chǎn)品投入 產(chǎn)品力全面提升樹立新標(biāo)桿形象 高端 再改產(chǎn)品組合入市高端產(chǎn)品樹立項(xiàng)目頂級標(biāo)桿地位再改產(chǎn)品順應(yīng)出貨 12年首改產(chǎn)品戶型競爭格局 片區(qū)內(nèi)中建是重要競品 全市范圍內(nèi)曲江片區(qū)依舊是重點(diǎn)競爭片區(qū) 精裝競品不多 首改類產(chǎn)品一方面要面對區(qū)域內(nèi)競爭 還將面對全市范圍特別是曲江片區(qū)品牌的競爭 中建開元壹號 東安叁城 中海御湖公館 中海曲江花園 綠地九號觀邸 金地湖城大境 萊安逸暉 建邦華庭 高新 曲江 大明宮 110 120 130 140 150 8000 9000毛坯高層 1 1 2萬毛坯小高層 8500 9600精裝修高層 9500 1 2萬精裝高層 年中售罄 1 2 1 3萬精裝高層和小高層 9000 1萬毛坯高層 9000 1萬毛坯高層 1 2 1 5萬毛坯高層 12年入市 12年售罄 重點(diǎn)競品 面積 重點(diǎn)競品 9000 1萬毛坯高層 1 1 2萬毛坯高層 重點(diǎn)競品 中建 中海 金地和萊安將是重點(diǎn)競爭對手精裝方面僅有中海是競爭對手130平米左右區(qū)間競爭激烈 建議面積提升 12年首改產(chǎn)品總價競爭格局 中海和中建小高層產(chǎn)品引領(lǐng)市場 150 160萬總價區(qū)間精裝高層機(jī)會凸顯 首改類產(chǎn)品一方面要面對區(qū)域內(nèi)競爭 還將面對全市范圍特別是曲江片區(qū)品牌的競爭 中建開元壹號 東安叁城 中海御湖公館 中海曲江花園 綠地九號觀邸 萊安逸暉 建邦華庭 高新 曲江 大明宮 110 120 130 140 150 125 137平米高層 142 150平米小高層 120 133平米高層 130 140平米精裝高層 精裝售罄 130 140平米精裝小高層 120平米 140平米 精裝 毛坯 萬元 精裝 127 140平米高層 117平米 毛坯 中海精裝小高層曲江價格引領(lǐng) 中建小高層毛坯拔升形象重點(diǎn)鎖定與中建 中海和萊安三個項(xiàng)目的競爭關(guān)系總價建議合理總價區(qū)間 與精裝高層對戰(zhàn)中建小高 總價低于中海小高 精裝高層對戰(zhàn)萊安毛坯 160 180 170 145平米高層 毛坯 136 140平米高層 毛坯 金地湖城大境 138 147平米 毛坯 首改重點(diǎn)競品戶型分析對比 萊安戶型高贈送率競爭 南向開間舒適度不足 次臥開間過小 私密性分隔不足 缺乏次臥套房 萊安逸暉139平米戶型 萊安逸暉140平米戶型 4房戶型 贈送39平米南北雙陽臺 南向陽臺連次臥客廳開間4 2米 南向三開間主臥開間3 8米 1個主臥套次臥3 3 2米 不舒適 3房戶型 贈送22平米南北雙陽臺 北向陽臺較大客廳開間4 2米 南向兩開間主臥開間3 8米 1個主臥套次臥3 3 2米 首改重點(diǎn)競品戶型分析對比 中建開元壹號小高層戶型 中規(guī)中矩 可以通過優(yōu)化主臥套房和次臥套房進(jìn)行提升 中建開元壹號137平米高層戶型 中建開元壹號142平米小高層戶型 兩梯四戶 南向兩開間3 1房設(shè)計(jì) 空中花園贈送客廳開間4 2米 主臥開間3 7米 1個主臥套次臥3 3 2米 不舒適戶型采光不舒適 3房戶型 3 1戶型 贈送空中花園南向三開間 客廳開間4 5米主臥開間3 7米 1個舒適主臥套次臥3 3 2米 不舒適 首改重點(diǎn)競品戶型分析對比 中海御湖公館 高贈送 精裝修 多送一房 大陽臺 中海御湖公館142平米高層戶型 中海御湖公館133平米高層戶型 兩梯四戶 南向兩開間 贈送21平米3 1房設(shè)計(jì) 空中花園贈送客廳開間4 2米 主臥開間3 8米 1個主臥套缺乏衣帽間次臥3 3 2米 不舒適戶型采光不舒適 3房戶型 兩梯四戶 南向兩開間 贈送17平米3 1戶型 贈送空中花園客廳開間4 2米 主臥開間3 7米 1個舒適主臥套次臥3 3 2米 不舒適 首改重點(diǎn)競品戶型分析對比 金地湖城大境 南向三開間 戶內(nèi)花園贈送 金地湖城大境147平米小高層戶型 3房戶型 兩梯兩戶 南向三開間3 1戶型 贈送空中花園客廳開間4 5米 主臥開間3 7米 1個舒適主臥套次臥3 3 3米 不舒適 競品多采用3 1房戰(zhàn)術(shù) 金地湖城大境138平米高層戶型 3房戶型 兩梯兩戶 南向兩開間客廳開間4 1米 主臥開間3 8米 1個舒適主臥套次臥2 9 3 2米 不舒適 首改重點(diǎn)競品戶型小結(jié) 客廳開間 次臥面寬尺度 主臥衣帽間和梯數(shù)戶數(shù)是主要發(fā)力突破點(diǎn) 高層提供超越小高層的舒適度 競品戶型 中建 中海 萊安 梯數(shù)戶數(shù) 小高層1t2戶高層2t4戶 南向開間 小高層三開間高層兩開間 客廳開間 4 5米4 2米 臥室套房 臥室開間 主臥套房 無次臥套房 主臥3 7米次臥3米 衣帽間 有 偏小無 小高層三開間高層兩開間 小高層1t2戶高層2t4戶 4 2米 主臥套房 無次臥套房 主臥3 8米次臥3米 多數(shù)無 高層2t4戶 三開間兩開間 4 2米 主臥套房 無次臥套房 主臥3 8米次臥3米 有 我司產(chǎn)品方向做舒適三房產(chǎn)品 高層2t2戶 參考保利中央公園 三開間 大于4 2米 全套房設(shè)計(jì) 保證舒適 常規(guī)尺寸 精裝高層首改產(chǎn)品提供小高層的舒適度建議面積控制在138 140平米 總價150 160萬單價1 1 1 2萬 金地 小高層2t2戶高層2t2 三開間兩開間 4 2米 主臥套房 無次臥套房 無 主臥3 8米次臥3米 首改三房建議戶型選型 保利中央公園三房 134 140平米 首改重點(diǎn)競品產(chǎn)品力對比 精裝升級 社區(qū)景觀 物業(yè)服務(wù) 公園景觀和安防將是項(xiàng)目的突破點(diǎn) 中建 中海 萊安 精裝 無 周邊配套 與我司類似 社區(qū)景觀 3分 區(qū)域形象 物業(yè)服務(wù) 3分 3分 交通便利 5分 商業(yè)配套一般教育 公園配套 有 c 標(biāo) 3分 5分 4 5分 4 5分 無 4分 4 5分 3分 4分 精裝修 裝修效果提升 借鑒幸福系亮點(diǎn)和b 標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)景觀 社區(qū)大景觀提升 參考風(fēng)雨連廊 泛大堂等 有大尺度的中央庭院物業(yè)服務(wù) 持續(xù)保持優(yōu)勢安防設(shè)施 注重高端產(chǎn)品安防提升 金地 大明宮 無 有 建議b 5分 無公園商業(yè)尚可 南湖景觀商業(yè)一般 4分 公園景觀商業(yè)配套好 5分 3分 5分 4分 5分 4分 再改主要面對全市范圍特別是曲江片區(qū)品牌的競爭 中建開元壹號 中海御湖公館 中海曲江花園 金地湖城大境 觀山悅 融僑城 高新 曲江 大明宮 150 160 170 180 190 1 2萬毛坯小高層 1 2 1 3精裝修高層 1 3 1 5萬精裝小高層 1 2 1 3萬精裝小高層和小高層 1 2 1 8萬毛坯高層 1 2 1 3萬精裝高層 12年售罄 重點(diǎn)競品 面積 重點(diǎn)競品 1 1 1萬毛坯高層 12年再改產(chǎn)品競爭格局 城北中建是競品 曲江品牌再改密集競爭 170 180平米供應(yīng)密集 市場競爭激烈 故考慮項(xiàng)目形象和運(yùn)營 不建議做此面積段的產(chǎn)品 200 曲江紫汀苑 綠地九號觀邸 1 2萬毛坯高層 經(jīng)開 風(fēng)景御園 1 1 1萬毛坯高層 12年再改產(chǎn)品總價競爭格局 中海和金地小高層產(chǎn)品引領(lǐng)市場 主力集中于210 250萬 平層競爭激烈 再改主要面對全市范圍特別是曲江片區(qū)品牌的競爭 中建開元壹號 中海御湖公館 中海曲江花園 綠地九號觀邸 融僑城 高新 曲江 大明宮 180 190 200 210 220 182平米小高層 168平米精裝高層 精裝售罄 160 180平米精裝小高層 170 180平米高層 毛坯 萬元 精裝 180 190平米高層 毛坯 中海精裝小高層和金地高層湖景再改產(chǎn)品引領(lǐng)市場總價 優(yōu)勢凸顯 230 250 240 毛坯 180平米高層 毛坯 金地湖城大境 160 190平米小高層 高層 毛坯 紫汀苑 觀山悅 毛坯 170 180平米高層 260 270 經(jīng)開 風(fēng)景御園 180 190平米高層 再改重點(diǎn)競品戶型分析對比 中建開元壹號小高層戶型 南向四開間 舒適主臥套房 舒適客廳 中建開元壹號182平米小高層戶型 2t2戶 南向四開間4 1房設(shè)計(jì) 南向面寬資源大客廳開間5 1米主臥開間4 2米 1個主臥套 但衣帽間打擊力一般 主衛(wèi)尺度不大次臥開間3 3 2米 缺乏次臥套房 不舒適廚房面積較小 不舒適僅有南向面寬資源較為奢侈 其他方面產(chǎn)品力一般 再改重點(diǎn)競品戶型分析對比 中海御湖公館 高贈送 精裝修 多送一房 大陽臺 舒適度一般 中海御湖公館168平米高層戶型 2t2戶 南向三開間 贈送24平米3 1房設(shè)計(jì) 空中花園贈送客廳開間4 5米 主臥開間3 9米 1個主臥套缺乏衣帽間次臥3 2 3 6米 不舒適南向陽臺開間大 進(jìn)深大 觀景效果好 再改重點(diǎn)競品戶型分析對比 金地湖城大境 南向三開間無次臥套房設(shè)計(jì) 金地180平米高層3 1戶型 金地188平米高層3 1戶型 南向三開間 主臥舒適套房客廳開間4 5米 主臥開間3 9米 次臥開間3 3 3米空中花園設(shè)計(jì)贈送面積無次臥套房 南向三開間 主臥舒適套房客廳開間5 1米 主臥開間4 2米 次臥開間3 3 3米空中花園設(shè)計(jì)贈送面積無次臥套房 再改重點(diǎn)競品戶型分析對比 觀山悅 仿照金域曲江項(xiàng)目再改產(chǎn)品 南向三開間 套房不足并且次衛(wèi)不好用 觀山悅180平米高層三房戶型 金域曲江176平米高層3 1戶型 南向三開間 客廳開間4 5米 主臥開間3 8米舒適三房 房間數(shù)少于金域曲江次衛(wèi)變形 不好用 再改重點(diǎn)競品戶型小結(jié) 整體戶型相似度高 產(chǎn)品形態(tài)方面需要突破 考慮以少量平層和大量再改復(fù)式產(chǎn)品入市 競品戶型 中建 中海 金地 梯數(shù)戶數(shù) 小高層2t2戶 南向開間 四開間 客廳開間 5 1米 臥室套房 臥室開間 主臥套房 無次臥套房 主臥3 7米次臥3米 形態(tài) 182平米平層 三開間 小高層2t2戶高層2t4戶 4 5米 主臥套房 無次臥套房 主臥3 8米次臥3米 168平米平層 高層2t2戶 三開間 4 5米5 1米 主臥套房 無次臥套房 主臥3 8米次臥3米 180 188平層 觀山悅 高層2t2 三開間 4 5米 主臥套房 無次臥套房 180 190平層 主臥3 8米次臥3米 再改重點(diǎn)競品產(chǎn)品力對比 精裝升級 社區(qū)景觀 物業(yè)服務(wù) 儀式感配置 安防配置 科技投入將是項(xiàng)目的突破點(diǎn) 中建 中海 金地 精裝 無 周邊配套 與我司類似 社區(qū)景觀 3分 科技投入 物業(yè)服務(wù) 無 3分 車庫大堂 無特殊 商業(yè)配套一般教育 公園配套 有 c 標(biāo) 3分 新風(fēng) 4 5分 雙大堂 無 4分 無 3分 無特殊 觀山悅 有 b 無公園商業(yè)尚可 大雁塔公園商業(yè)一般 4分 安防 新風(fēng)中央空調(diào) 普通安防 4分 無特殊 普通安防 普通安防 普通安防 12年高端再改市場競爭格局 1城區(qū)精裝高層豪宅進(jìn)入稀缺階段 高新供應(yīng)枯竭 高層豪宅迎來市場機(jī)遇 大明宮遺址公園 曲江富人區(qū) 新行政中心 宗地 1 12年西安市場首批高層豪宅普遍售罄 供應(yīng)價格普遍在1 5萬元以上 高新高層豪宅售罄 經(jīng)開區(qū)無在售產(chǎn)品 加之市場下行 很多產(chǎn)品選擇減緩入市 市場迎來空白期 2 曲江片區(qū)依舊是高層豪宅的供應(yīng)主力地區(qū) 但是供應(yīng)產(chǎn)品逐漸遠(yuǎn)離湖景 憑產(chǎn)品力和精裝投入提升 傳統(tǒng)湖景優(yōu)勢將削弱3 精裝高層豪宅逐漸成為市場主流 帶動市場認(rèn)知提升 為我司精裝高層豪宅提供寬松環(huán)境4 市場主流供應(yīng)區(qū)間在330 600萬區(qū)間 高新區(qū) 1個在售 2個售罄 5個以上在售 12年高端市場競爭格局 2城市別墅供應(yīng)日趨稀少 郊區(qū)別墅供應(yīng)提升 大面積別墅猛增 總價提升迅猛 與高層豪宅差異拉大 大明宮遺址公園 曲江富人區(qū) 西咸 浐灞生態(tài)區(qū) 宗地 1個在售 4個在售 7個在售 別墅總價不斷提升 并且日益偏遠(yuǎn)主流聯(lián)排別墅總價在900萬以上主流雙拼別墅總價在2000萬以上 首改類產(chǎn)品一方面要面對區(qū)域內(nèi)競爭 還將面對全市范圍特別是曲江片區(qū)品牌的競爭 海珀蘭軒 中海御湖一號 金地湖城大境 曲江公館和園 紫薇公園時光 高新 曲江 城北 200 240 280 320 360 1 5萬毛坯小高層 1 8 2 2毛坯高層 1 8萬毛坯小高層 1 8 2 4萬毛坯小高層 毛坯小高層 12年售罄 面積 重點(diǎn)競品 2 2 2萬精裝高層 榮禾將是主要競爭對手 短期內(nèi)高端再改及豪宅產(chǎn)品戶型競爭格局 城北海珀蘭軒是標(biāo)桿 高層豪宅將集中于曲江供應(yīng) 260 320平米平層是密集供應(yīng)區(qū)間 400 曲江紫汀苑 榮禾曲池東岸 1 2萬毛坯高層 高科八號府邸 12年售罄 2 2 2萬精裝高層 價格未定 12年售罄 12年售罄 城北平層豪宅產(chǎn)品總價低于城南和高新 不突破400萬有市場空間 海珀蘭軒 中海御湖一號 金地湖城大境 曲江公館和園 紫薇公園時光 高新 曲江 城北 350 400 450 600 700 220 260平米 200 267平米 240 290平層 240 280平米 220 260平層 220 303 12年售罄 萬元 重點(diǎn)競品 榮禾將是主要競爭對手 多數(shù)高層豪宅在12 13年將售罄建議大明宮項(xiàng)目高端產(chǎn)品14年入市與榮禾曲池東岸爭奪市場標(biāo)桿 短期內(nèi)高端豪宅產(chǎn)品戶型競爭格局 城北海珀蘭軒是標(biāo)桿 高層豪宅將集中于曲江供應(yīng) 600萬是市場平層總價天花板 800 曲江紫汀苑 榮禾曲池東岸 2 5萬精裝高層平層 高科八號府邸 12年售罄 200 260平層 價格未定 12年售罄 12年售罄 500 550 650 750 360復(fù)式 高端重點(diǎn)競品戶型分析對比 曲江公館和園 主臥套房設(shè)計(jì)不夠舒適 空間實(shí)用性一般 303平米小高層 南向面寬18 5米 三開間 寬大觀景陽臺設(shè)計(jì)客廳6米開間 主臥5米開間 三個臥室套房設(shè)計(jì)三間臥房 一間功能廳主衛(wèi)和衣帽間不夠奢華 尺度偏小 260平米小高層 南向面寬18 8米 四開間 寬大觀景陽臺設(shè)計(jì)客廳6米開間 主臥4 4米開間 三個臥室套房設(shè)計(jì)三間臥房 南向另設(shè)書房 但私密性一般主衛(wèi)和衣帽間不夠奢華 尺度偏小 高端重點(diǎn)競品戶型分析對比 海珀蘭軒 戶型中規(guī)中矩 南向四開間舒適度較高 260平米小高層 南向面寬18 25米 南向四開間 三臥室套房設(shè)計(jì) 四房設(shè)計(jì) 居住舒適性較好客廳5 5米開間 南北通透主臥4 4米開間 奢華衣帽間和主衛(wèi)套房設(shè)計(jì)傭人房設(shè)計(jì)私密南向四陽臺設(shè)計(jì) 整體戶型中規(guī)中矩 高端重點(diǎn)競品戶型分析對比 曲江紫汀苑 戶型中規(guī)中矩 南向四開間舒適度較高 260平米高層 南向面寬17 4米 南向四開間 兩臥室套房設(shè)計(jì) 四房設(shè)計(jì) 居住舒適性較好客廳5 6米開間 南北通透主臥4 5米開間 奢華衣帽間和主衛(wèi)套房設(shè)計(jì)圓形轉(zhuǎn)角大面積觀景陽臺處理 260平米高層 高端重點(diǎn)競品戶型分析對比 金地湖城大境 戶型一般 缺乏傭人房服務(wù)空間 主衛(wèi)和衣帽間舒適度一般 394平米高層 空中頂層大平層 南向面寬17 3米 南向四開間 兩臥室套房設(shè)計(jì) 3 1房客廳5 7米開間 南北通透 但無傭人房主臥4 5米開間 南向套房設(shè)書房設(shè)計(jì)主衛(wèi)和衣帽間處理不奢華 225平米高層 南向面寬32米 南向四大開間 一個臥室套房設(shè)計(jì) 4房餐客廳一體橫廳 13米開間 南北通透 主臥套房奢侈 近9米開間 套房功能強(qiáng)化次臥舒適度較低 缺乏套房 入戶花園較多 高端重點(diǎn)競品戶型分析對比 中海御湖一號 戶型中規(guī)中矩 陽臺觀景是亮點(diǎn) 但普遍缺乏傭人房 200平米高層 南向面寬12 6米 開間有限 南向三開間兩臥室套房設(shè)計(jì) 三房設(shè)計(jì) 戶型中規(guī)中矩客廳4 8米開間 南北通透主臥4 2米開間 主衛(wèi)尚可南向陽臺較大 觀景效果好 267平米高層 南向面寬16 2米 開間一般 南向三開間三臥室套房設(shè)計(jì) 四房設(shè)計(jì) 戶型中規(guī)中矩客廳5 5米開間 南北通透主臥4 5米開間 主衛(wèi)尚可南向陽臺較大 聯(lián)通次臥和主臥無傭人房 高端重點(diǎn)競品戶型小結(jié) 戶型集中于260 300平米平層 小高層平層產(chǎn)品較多 高層平層較少 主流是三套房設(shè)計(jì) 中海 金地 精裝 無 南向開間 三開間 客廳開間 5 5 5米 臥室套房 臥室開間 1主臥2次臥套房 主臥4 2 4 5米次臥3 3 3 6米 形態(tài) 高層平層 四開間 無 5 5 5 7米 1主臥套房1次臥套房 主臥4 4 4 5米次臥3 3 4 2米 小高層平層 和園 無 三開間四開間 5 5米 小高層平層 主臥4 4 5米次臥3 4 3 6米 綠地 精裝 四開間 6米 1主臥2次臥套房 1主臥2次臥套房 小高層平層 紫汀苑 無 四開間 5 6米 主臥4 5米次臥3 6 3 7米 小高層 高層平層 1主臥2次臥套房 精裝高層高端再改產(chǎn)品做差異化思路建議平層面積控制在200平米左右 總價240 260萬 單價1 3萬左右 建議復(fù)式產(chǎn)品面積控制在240 260平米 總價300 360萬 單價1 4萬左右 高端重點(diǎn)競品產(chǎn)品分析 物業(yè)服務(wù) 社區(qū)景觀 科技投入 居住服務(wù)和商業(yè)配套將是大明宮項(xiàng)目的重點(diǎn)突破點(diǎn) 中海 金地 榮禾 物業(yè) 4 5分 周邊景觀 4 5分 社區(qū)環(huán)境 4分 安防保障 商業(yè)配套 居住服務(wù) 5分 4 5分 3 5分 4分 3 5分 5分 和園 4分 4分 3分 綠地 3 5分 4分 3 5分 4 5分 紫汀苑 3分 3 5分 3分 科技投入 4分 1分 1分 1分 3分 1分 3 5分 3 5分 3 5分 3 5分 4分 3 5分 3分 2分 2分 3分 2 5分 2分 大明宮高端項(xiàng)目可以通過商業(yè)綜合體的高端酒店公司物業(yè)進(jìn)行提供 2分 3分 3分 1分 1分 一 土地質(zhì)素判定二 市場競爭格局和產(chǎn)品定位三 產(chǎn)品戶型配比和產(chǎn)品建議四 營銷策劃思路和營銷計(jì)劃安排 大明宮產(chǎn)品配比建議 首改 再改 高端 差異化競爭思路 銷售總價段合理的g2 top1類高層產(chǎn)品 一 土地質(zhì)素判定二 市場競爭格局和產(chǎn)品定位三 產(chǎn)品戶型配比和產(chǎn)品建議四 營銷策劃思路和營銷計(jì)劃安排 我司高端產(chǎn)品推售計(jì)劃 以公園為主線 帶動兩大項(xiàng)目同時出擊 大明宮項(xiàng)目主打文化和歷史 大明宮 大明宮國家遺址公園精裝高層豪宅大體量商業(yè)配套城市便捷教育配套一線公園景觀 主要賣點(diǎn) 獨(dú)特賣點(diǎn) 唐代大明宮遺址歷史文脈一線大明宮公園景觀城市二環(huán)內(nèi)便利地段 城市中央公園 核心賣點(diǎn) 外景內(nèi)園 商業(yè)綜合體 大唐文化 萬科 大明宮核心賣點(diǎn) 地段 景觀 文化 悠久歷史地位 豐富文化底蘊(yùn) 傳統(tǒng)風(fēng)水福地 城市中央公園 城市中心格局 萬科物業(yè) 配套齊全 萬科精裝修產(chǎn)品 產(chǎn)品圈層純粹 私屬園林 大明宮自古以來為皇家政治 居住中心 在中國歷史占有不可替代 自古以來文人墨客歌頌詩詞無數(shù) 且近代也有大量影視資料 唐朝鼎盛時期宮殿 帶有強(qiáng)烈國學(xué)色彩 項(xiàng)目屬地為唐朝御林軍駐扎之地 以極陽之式承載運(yùn)程 緊鄰大明宮遺址公園 該公園占地3 5平方公里 二環(huán)內(nèi)最大綠地公園 該公園為故宮的4倍 二環(huán)內(nèi)核心位置 稀缺資源 太華路十字聚集萬達(dá)廣場 大明宮市場 四海唐人街等商業(yè)綜合體項(xiàng)目 且項(xiàng)目東側(cè)緊鄰高