四川某大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目全案策劃方案.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除第一篇項(xiàng)目背景及思考第一部分 房地產(chǎn)發(fā)展宏觀背景一、經(jīng)濟(jì)狀況及影響經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展影響大而深遠(yuǎn)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)將直接影響區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。分析研究遂寧近幾年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)律，以致能我們夠更好地利用良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，保證項(xiàng)目的成功開發(fā)。一）、2004年經(jīng)濟(jì)總結(jié)據(jù)統(tǒng)計(jì)部門資料：2004年，遂寧市實(shí)現(xiàn)國民生產(chǎn)總值193.5億元，年均增長(zhǎng)10%。三次產(chǎn)業(yè)比由1999年的35.9：32.3：31.8優(yōu)化為31：34.3：34.7。實(shí)現(xiàn)了市區(qū)縣良性互動(dòng)、協(xié)調(diào)發(fā)展。這一比例的變化說明，遂寧第三產(chǎn)業(yè)的比例在增加，服務(wù)產(chǎn)業(yè)的功能在加強(qiáng)。二）、2005年經(jīng)濟(jì)展望據(jù)市管理部門預(yù)測(cè)：年遂寧經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)定增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)遂寧的增長(zhǎng)將保持在左右的增長(zhǎng)速度，社會(huì)投資的增幅將保持。農(nóng)民人均增收在元以上。年遂寧全市的較上年增長(zhǎng)，若按此計(jì)算，05年國民生產(chǎn)總值將達(dá)到了2187億元，地方財(cái)政收入達(dá)到了億元!這是遂寧建市以來增長(zhǎng)最快的一年!遂寧主動(dòng)適應(yīng)國家宏觀調(diào)控政策，走可持續(xù)發(fā)展的道路，從年到年連續(xù)三年超過了兩位數(shù)的增長(zhǎng)。遂寧經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速發(fā)展，為遂寧房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了源動(dòng)力。三）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展回顧及預(yù)測(cè)通過我們對(duì)近幾年經(jīng)濟(jì)情況的分析得出：近幾年，遂寧經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)到05年國民生產(chǎn)總值將超過200億元人民幣。如果按10%的增長(zhǎng)率計(jì)算，到2006年國民生產(chǎn)總值將達(dá)到240億元人民幣。GDP是衡量一個(gè)地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相比同等城市遂寧房產(chǎn)潛在的購買需求還是樂觀的!二、人口狀況 房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終使用者是人，人是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體之一，分析遂寧人口的狀況，可以得出的遂寧房地產(chǎn)的潛在需求量。一）、目前人口狀況據(jù)統(tǒng)計(jì)部門資料：到2003年末遂寧全市總?cè)丝?80.82萬，其中城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口64.61萬。全市勞動(dòng)力總量263萬人，其中鄉(xiāng)村勞動(dòng)力215.87萬人。目前遂寧市市區(qū)常住人口35萬人左右。二）、規(guī)劃人口據(jù)規(guī)劃局資料：遂寧近期（2005年）建成區(qū)面積26平方公里，人口35萬；中期（2010年）建成區(qū)面積36平方公里，人口4050萬；遠(yuǎn)期（2020年）建成區(qū)面積51平方公里，人口5560萬；遠(yuǎn)景建成區(qū)80平方公里，人口近100萬的大城市。通過以上的資料可以看出，遂寧市城市人口將快速的增加。城市人口的增長(zhǎng)將直接增加對(duì)房地產(chǎn)的需求量，從而為遂寧房地產(chǎn)的健康發(fā)展提供了基礎(chǔ)。三、影響房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)政策政策是國家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段之一，國家通過對(duì)金融政策、土地政策等政策對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施調(diào)控以保證其能夠健康有序的發(fā)展。一）、相關(guān)政策整理1、對(duì)貸款進(jìn)行調(diào)控。2004年上半年金融調(diào)控的政策中，五大商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始限制對(duì)高檔住宅項(xiàng)目的貸款和個(gè)人按揭服務(wù)，金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為在這些項(xiàng)目中存在著較多的金融風(fēng)險(xiǎn)。2、提高貸款利率。央行于2004.10.29第一次提高銀行利率（利率由5.31%提高到5.58%），2005.3.16第二次提高銀行貸款利率（利率由5.58%提高到6.12%）3、規(guī)范預(yù)售程序。2004年9月份建設(shè)部公布了城市商品房預(yù)售管理辦法的修正令，辦法要求：開發(fā)商在商品房交付使用后的90天內(nèi)必須協(xié)助業(yè)主辦理好房產(chǎn)證，否則就要承擔(dān)違約責(zé)任。另外，修正令對(duì)違反預(yù)售辦理手續(xù)的開發(fā)商將進(jìn)行懲罰。4、加強(qiáng)土地管理。2004年8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，國有土地使用權(quán)必須以招拍掛的公開出讓方式進(jìn)行。5、征收營業(yè)稅。建設(shè)部等七部委下發(fā)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見的文件，意見指出，自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。6、禁次使用外墻瓷磚。成都市建委發(fā)出(2003)489號(hào)通知，通知說：“為提高城市品位、提升城市形象，根據(jù)成都市政府關(guān)于市區(qū)新建工程外立面及改建、擴(kuò)建工程涉及外立面裝飾的，不得采用瓷磚、藍(lán)色玻璃”。此項(xiàng)政策將逐步在四川其他城市實(shí)施。7、面積誤差超過3%，可以退房。由四川省建設(shè)廳等七部門擬定的關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的實(shí)施意見已經(jīng)四川省政府同意正式實(shí)施。對(duì)商品房銷售合同約定面積與實(shí)際面積發(fā)生差異的，按照合同約定處理；合同未作約定的，面積誤差比絕對(duì)值超過3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。二）、政策對(duì)項(xiàng)目的影響國家和地區(qū)政府對(duì)各項(xiàng)政策的執(zhí)行實(shí)施，將使得遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)更加的規(guī)范，同時(shí)也將影響項(xiàng)目的開發(fā)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、面臨更大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。8.31土地大限的實(shí)施，土地的供應(yīng)量增加，隨之而來的產(chǎn)品的供應(yīng)量增加，項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境加劇。2、資金回籠延緩。國家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售程序的監(jiān)管，使得以前那種規(guī)劃一出就可以賣房的情況消失，由此導(dǎo)致回收資金的時(shí)間延緩。3、商業(yè)需求量減小。國家征收收營業(yè)稅，進(jìn)一步打壓投資投機(jī)行為，使得的商業(yè)投資的比例減少，從而減小了商業(yè)的需求量。這對(duì)遂寧并景氣商業(yè)地產(chǎn)更是雪上加霜。4、購房者購房積極性減弱。由于新政的實(shí)施，房地產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)，購房者持幣觀望比例上升。5、對(duì)建筑健康、環(huán)保、節(jié)能、安全等方面要求更高。特別是政府出臺(tái)了關(guān)于，建筑外立面禁止使用外強(qiáng)瓷磚的規(guī)定。四、城市規(guī)劃的影響一）、2010年城市總體規(guī)劃遂寧市戰(zhàn)略思路充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，積極推進(jìn)“堅(jiān)持以科教為先導(dǎo)，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和農(nóng)田基礎(chǔ)地位，加快工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、信息化進(jìn)程”發(fā)展戰(zhàn)略，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展。戰(zhàn)略目標(biāo)到2010年國民經(jīng)濟(jì)整體素質(zhì)提高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，各業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，初步建成四川第二大交通樞紐和商貿(mào)中心。2010年遂寧城市總體規(guī)劃，遂寧城市發(fā)展的主要目標(biāo)是：城市性質(zhì)：是四川省第二大交通樞紐、盆中商貿(mào)中心、區(qū)域性中心城市和生態(tài)園林城市。城市形態(tài)：未來遂寧將建成一個(gè)中心（舊城）、三個(gè)副中心（東城、南城、鳳臺(tái)）組團(tuán)式城市格局，同時(shí)沿江形成七大組團(tuán)（舊城、屈家溝、流通壩、鳳臺(tái)、南壩、東壩、永興）。城市特色：遂寧將利用獨(dú)特的“兩面臨山水，中間一座城”自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，建成突出生態(tài)園林特色的現(xiàn)代化城市。城市發(fā)展目標(biāo)：一是成都經(jīng)濟(jì)區(qū)與重慶經(jīng)濟(jì)區(qū)結(jié)合部重要的中心城市（距離成都、重慶各150公里）；二是盆中交通樞紐和商貿(mào)中心；三是現(xiàn)代化輕工業(yè)城市和生態(tài)園林城市；四是成渝兩地的農(nóng)副產(chǎn)品基地，作為大城市、特大城市的休閑、居住之地。遂寧本世紀(jì)前10年的總體目標(biāo)是：建成四川丘陵地區(qū)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，建成四川盆地中部交通樞紐和商貿(mào)中心。到2005年，GDP達(dá)到209億元，年均增長(zhǎng)10%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超過全省2000年的水平，一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值的比例由目前的33.1：33.0：33.9調(diào)整為24：40：36；公有、非公有經(jīng)濟(jì)的比例由目前的69：31調(diào)整為40：60；城鎮(zhèn)化率達(dá)到25%以上。二）、城市發(fā)展方向遂寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市以一個(gè)中心，三個(gè)副中心組團(tuán)格局發(fā)展，規(guī)模不斷擴(kuò)大。近兩年城市表現(xiàn)出向三個(gè)方向擴(kuò)張的趨勢(shì)，呈現(xiàn)“三個(gè)重心”。向東，以河?xùn)|新區(qū)為重心；向南，以創(chuàng)新工業(yè)園區(qū)為重心；向北，以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為重心。 根據(jù)城市的發(fā)展重心，結(jié)合項(xiàng)目的區(qū)位可以看出：項(xiàng)目所處的位置較為尷尬。宏觀環(huán)境小結(jié)：通過對(duì)遂寧房地產(chǎn)政策、遂寧市近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)、城市規(guī)劃、人口發(fā)展等方面的調(diào)查分析得出：1、遂寧市房地產(chǎn)政策處于不斷完善的過程，在一些政策的實(shí)施走在前列，如外墻強(qiáng)制性采用涂料。房地產(chǎn)銷售程序不斷規(guī)范，那些違規(guī)進(jìn)行銷售的行為受到打壓。2、遂寧經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定發(fā)展，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式良好。預(yù)計(jì)05年、06年，遂寧經(jīng)濟(jì)仍將保持快速的增長(zhǎng)勢(shì)頭。市民生活水平不斷提高，整體購買力增強(qiáng)。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將改善城市環(huán)境，縮小幾個(gè)區(qū)的差異，改變居民的消費(fèi)觀念。3、城市規(guī)劃發(fā)展為遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了契機(jī)。城市規(guī)模的擴(kuò)大，房地產(chǎn)需求量不斷增加，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。第二部分 房地產(chǎn)供需市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)供應(yīng)特征一）、供應(yīng)體量分析根據(jù)走訪調(diào)查，近兩年遂寧市房地產(chǎn)發(fā)展迅速，建筑開發(fā)量大。據(jù)調(diào)查，目前在建項(xiàng)目的數(shù)量超過20個(gè)，項(xiàng)目占地面積超過30萬平方米，總建筑面積超過80萬平方米（包括部分集資房）。二）、供應(yīng)分布情況目前遂寧在開發(fā)項(xiàng)目中，住宅項(xiàng)目以涪江沿線和城南較為集中。城北也有放量，包括碧水逸景、中天外灘等項(xiàng)目；而商業(yè)項(xiàng)目以遂州中路較為集中，包括海琪時(shí)代廣場(chǎng)、金碧文化廣場(chǎng)等項(xiàng)目。三）、物業(yè)形態(tài)遂寧住宅市場(chǎng)發(fā)展逐漸趨于成熟，物業(yè)形態(tài)趨于多樣化，目前仍是多層占主流，但高層住宅已經(jīng)出現(xiàn)，如金港名都、碧水逸景、金碧文化廣場(chǎng)、中天外灘。隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展，高層住宅將有很大的發(fā)展空間。坡屋頂住宅，頂層帶花園的住宅樓盤成為建筑的一大特色。傳統(tǒng)的臨街商業(yè)與集約型商鋪共同發(fā)展，零售業(yè)的不斷發(fā)展促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。遂寧目前商業(yè)房地產(chǎn)供應(yīng)較大，主要是臨街門面和集約型商鋪。臨街獨(dú)立門面經(jīng)營形式靈活，升值潛力大，受投資者的追捧。集約型商鋪體量大，地處城市核心區(qū)，輻射面廣。四）、戶型特征遂寧住宅戶型主要是兩房和三房，兩房的面積集中在7095平米，三房面積集中在110140平米。戶型結(jié)構(gòu)主要以平層為主，錯(cuò)層住宅主要是在面積較大的三房，躍層住宅形態(tài)已初現(xiàn)。二、房地產(chǎn)需求特征一）、購買用途購房者購房的主要用途是用于自主，其次是購買房屋跟家人居住，出于其他目的購房的比例較小。二）、購買區(qū)域受交通條件、購房心理等因素的影響，購房者愿意在開發(fā)新區(qū)購房的比例較小，更多選擇涪江以西的城區(qū)，主要是因?yàn)槌鲂屑百徫锓奖?。三）、購買類型在物業(yè)類型的選擇上，有半數(shù)以上的購房者選擇多層住宅，其次是選擇小高層或者高層住宅的購房者。主要原因是在于高層的物業(yè)管理費(fèi)高和價(jià)格相對(duì)較多層偏高。四）、購買物業(yè)總價(jià)在總價(jià)選擇上，主要集中在820萬元之間，其中811萬元之間的比例最大，1215萬元之間的比例是次之，1620萬元也有相當(dāng)?shù)谋壤?0萬元以上的較小?？梢钥闯?2-20萬的是市場(chǎng)的主流。五）、戶型需求受家庭結(jié)構(gòu)以及購房總價(jià)等的影響，在戶型選擇上，選擇兩房的比例和選擇三房的比例最大，選擇四房的比例次之。在面積需求上，主要集中在80140平米之間?？梢钥闯?，市場(chǎng)對(duì)兩房、三房的需求量大。六）、陽臺(tái)的需求隨著人民生活水平的提高，對(duì)住房品質(zhì)的要求越來越高，陽臺(tái)作為一個(gè)重要的功能空間，它的設(shè)計(jì)被提上了重要日程。購房者對(duì)陽臺(tái)的需求度高，主要源于陽臺(tái)能夠改善戶型的采光和通風(fēng)與部分休閑功能。七）、交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)依然是清水房為主流，而裝修房在遂寧還未出現(xiàn)，主要原因是購房者對(duì)裝修質(zhì)量的不信任，裝修標(biāo)準(zhǔn)的差異性，以及價(jià)格原因。八）、停車位停車位作為項(xiàng)目的重要配套之一，隨著居民收入的不斷提高，有車的家庭越來越多，對(duì)小區(qū)的停車位的數(shù)量及比例提出了新的要求。九）、物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主入住后必須支付的費(fèi)用之一，物業(yè)管理費(fèi)的高低很大程度上影響著購房者購房選擇。目前遂寧的物業(yè)管理費(fèi)集中在0.150.5元/月，但購房者認(rèn)為電梯房物業(yè)管理費(fèi)較高。從物業(yè)管理內(nèi)容上看，服務(wù)內(nèi)容較為單一，主要是日常的保潔、安保。因此， 在不增加大量成本的前提下，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量也將是項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。十）、購房者購房看中的主要因素購房者在購房時(shí)，看重項(xiàng)目的交通、小區(qū)綠化及園林景觀、價(jià)格、戶型等因素，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目配套、物業(yè)管理也比較看重。第三部分 房地產(chǎn)價(jià)格分析一、住宅價(jià)格分析通過我們對(duì)目前遂寧在售樓盤的統(tǒng)計(jì)分析，結(jié)合科學(xué)的計(jì)算方法：各樓盤的銷售均價(jià)銷售面積/各樓盤的銷售面積得出，遂寧目前住宅整體銷售均價(jià)在1200元/，處于一個(gè)合理的水平。但呈現(xiàn)價(jià)格差異較大的特征，位置、品質(zhì)較差的住宅價(jià)格在750950元/，大多數(shù)住宅的價(jià)格集中在11001400元/，個(gè)別項(xiàng)目的價(jià)格最高達(dá)到了1700-1800元/。從總體上看，城南住宅的價(jià)格要高于城北的價(jià)格。二、商業(yè)價(jià)格分析根據(jù)我們對(duì)遂寧商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查得出：商業(yè)平街層的銷售均價(jià)在10000元/，二、三層商業(yè)的銷售均價(jià)在3000元/左右。商業(yè)集中投放量主要集中在老城區(qū)。人氣旺，商業(yè)氛圍濃，價(jià)格較高，最高價(jià)格達(dá)到24000元/。第四部分 遂寧市商業(yè)簡(jiǎn)析一、臨街獨(dú)立門面為主體 根據(jù)我們的調(diào)查得出：目前遂寧已投入使用的商業(yè)中，臨街獨(dú)立門面的比重最大。究起原因，一是遂寧商業(yè)房地產(chǎn)還處于一個(gè)初級(jí)發(fā)展階段；二是受居民消費(fèi)觀念的影響，二層或二層以上的商業(yè)經(jīng)營較困難。但隨著時(shí)間的推移，這種局面將有所改觀。二、傳統(tǒng)商業(yè)占據(jù)半壁江山遂寧商業(yè)不斷發(fā)展，經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化。但傳統(tǒng)的餐飲、美容美發(fā)、便民店、雜貨店依然占據(jù)大半部分。一些大賣場(chǎng)也正在發(fā)展，如電器大賣場(chǎng)、服裝大賣場(chǎng)。同時(shí)商業(yè)摩爾也開始出現(xiàn)并在一定程度上有所發(fā)展，如摩爾春天，一些大體量的商業(yè)項(xiàng)目即將投入使用，商業(yè)業(yè)態(tài)將不斷的得到完善和發(fā)展。三、功能格局基本形成 根據(jù)我們調(diào)查的結(jié)果，遂寧商業(yè)功能格局基本形成，主要是源于多年的發(fā)展。以百貨零售為主體的區(qū)域：遂州南路以休閑娛樂為主體的區(qū)域；涪江濱江路沿線，即犀牛堤附近餐飲較為集中的區(qū)域：涪江濱江路沿線、渠河路批發(fā)市場(chǎng)：遂州南路第二篇項(xiàng)目商業(yè)部分第一部分 商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一、設(shè)計(jì)原則及思路一）、昭示面最大化原則這里所說的昭示面是指臨街商業(yè)的面積。擴(kuò)大臨街商業(yè)的比例，有兩個(gè)方面的突出優(yōu)點(diǎn)：一是提高商業(yè)的價(jià)值；二是利于的后期的銷售。二）、商業(yè)與住宅的協(xié)調(diào)發(fā)展本項(xiàng)目是一個(gè)商業(yè)與住宅相結(jié)合的綜合型項(xiàng)目，要作到商業(yè)與住宅的協(xié)調(diào)的發(fā)展，才能保證整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成功。三）、考慮消費(fèi)承載力消費(fèi)承載力是指對(duì)商業(yè)需求量。結(jié)合區(qū)域的消費(fèi)承載力是保證物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的前提，過量的商業(yè)只能造成空置，最終造成商業(yè)價(jià)值無法實(shí)現(xiàn)。四）、商業(yè)的連續(xù)性商業(yè)的連續(xù)性是商業(yè)與商業(yè)之間的有效銜接，這是對(duì)商業(yè)建筑規(guī)劃的要求，同時(shí)也是對(duì)后期的經(jīng)營的要求。一旦商業(yè)形成斷帶，對(duì)人流的組織將造成極大的影響。五）、本項(xiàng)目商業(yè)的消費(fèi)群體分析項(xiàng)目商業(yè)的最終消費(fèi)群體、消費(fèi)習(xí)慣對(duì)指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃有很大作用，只有修建適合他們消費(fèi)的場(chǎng)所，才能夠吸引他們前來購物消費(fèi)。本項(xiàng)目的消費(fèi)群具備以下特征：來源的區(qū)域：來自遂寧市區(qū)的常住人口和流動(dòng)人口年齡：主力消費(fèi)者集中于2550歲之間，約占總數(shù)的六成家庭結(jié)構(gòu)：以兩代戶為主職業(yè)歸類：政府官員、企業(yè)中高層管理人員、專業(yè)人士、家庭主婦等收入歸類：中高收入家庭，家庭月收入在2000元/月以上餐飲消費(fèi)習(xí)慣：光顧特色餐館、火鍋、中餐等類型休閑娛樂消費(fèi)：喜歡去酒吧、歌城、洗浴中心消費(fèi)區(qū)域需求：對(duì)區(qū)域的消費(fèi)觀念不強(qiáng)二、商業(yè)規(guī)劃布局根據(jù)前面所講的相關(guān)的原則，結(jié)合市場(chǎng)的有效需求，我們建議商業(yè)的規(guī)劃布局如下：商業(yè)面積：根據(jù)規(guī)劃布局和消費(fèi)的承載力，商業(yè)的總體量在20000左右，約占項(xiàng)目總體量的20%。其中圖例所述；超市部分面積為2500左右。休閑娛樂的部分面積為5000。家居飾品部分面積為12500。商業(yè)形態(tài)：根據(jù)的最大化昭示面的要求，以及居民的消費(fèi)習(xí)慣，項(xiàng)目商業(yè)采用兩層或局部地方三層的設(shè)計(jì)。即項(xiàng)目靠橋的一面采用三層設(shè)計(jì)，其余均采用二層設(shè)計(jì)，以利于后期的經(jīng)營使用和價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。人流組織：本項(xiàng)目商業(yè)人流的組織要做到水平人流動(dòng)線與垂直人流動(dòng)線相結(jié)合，大循環(huán)人流與小循環(huán)（商場(chǎng)內(nèi)部）人流相補(bǔ)充的設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目商業(yè)采用圍合住宅而建，商業(yè)的連續(xù)性強(qiáng)，便于大循環(huán)人流動(dòng)線確立，如圖中黑色尖頭所示。商場(chǎng)內(nèi)的人流主要通過上下通道、扶梯、商場(chǎng)的進(jìn)出口進(jìn)行有效組織，商場(chǎng)內(nèi)的人流圖中紅色尖頭所示，形成循環(huán)人流。車流組織：合理的車流組織不僅能夠給消費(fèi)者帶來方便，同時(shí)能夠合理利用有限的資源獲取更大的價(jià)值?？紤]到項(xiàng)目在渠河邊有較寬的綠化帶，因此可以在那里修建部分露天停車場(chǎng)，以解決商業(yè)的停車問題。由于項(xiàng)目建成后，將形成四面的臨街的商業(yè)帶，因此車流也將形成一個(gè)循環(huán)，滿足顧客的停車需求和貨物的運(yùn)輸。車流動(dòng)線如圖中橙色箭頭所示。3米通道：由于本項(xiàng)目與道路存在高差，約為3米，這一點(diǎn)給項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃帶來不利的影響。為規(guī)避這一點(diǎn)，圖例中3F的商業(yè)一層往后退3米，形成一個(gè)人行通道，即內(nèi)街，二層與道路相平。這樣的設(shè)計(jì)可以解決一層商業(yè)的采光、通風(fēng)問題。堡坎的立面設(shè)計(jì)為廣告位。如圖所示:三、商業(yè)風(fēng)格表現(xiàn)建議為保證項(xiàng)目建筑風(fēng)格的統(tǒng)一性，在市場(chǎng)中形成統(tǒng)一的社會(huì)形象，商業(yè)部分的建筑風(fēng)格與住宅的建筑風(fēng)格要相同，建議采用：現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義的建筑風(fēng)格（風(fēng)格闡述見住宅建筑風(fēng)格定位部分）四、商業(yè)產(chǎn)品建議一）、產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求1、有效使用率最大化；2、有利于鋪位的分割；3、有利于商場(chǎng)內(nèi)人流動(dòng)線的組織；4、有利于商場(chǎng)內(nèi)貨物的運(yùn)輸；5、商場(chǎng)的整體性。二）、具體建議1、結(jié)構(gòu)要求 對(duì)商業(yè)而言，鋪面的隨意分割性強(qiáng)，承重大量將有利于后期的經(jīng)營使用，為此對(duì)建筑結(jié)構(gòu)提出了要求。建議商業(yè)部分的建筑結(jié)構(gòu)采用全框架結(jié)構(gòu)。2、結(jié)構(gòu)柱要求 建筑結(jié)構(gòu)中，柱的大小與柱距將影響商業(yè)的使用。考慮到這一點(diǎn)，建議項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)柱采用：（0.8-1.2）M（0.8-1.2）M的標(biāo)準(zhǔn)；柱距在6.6米以上。3、上下通道的要求 上下通道承載著顧客通行和貨物運(yùn)輸?shù)墓δ?，科學(xué)合理的設(shè)計(jì)將有利于人流的組織和貨物的運(yùn)輸。建議項(xiàng)目設(shè)計(jì)安全通道和扶梯，其數(shù)量根據(jù)具體要求而定。4、建筑外立面的要求 根據(jù)政策要求，建筑外立面用材不得使用外墻瓷磚。因此建議商業(yè)部分的外立面用材使用鋁塑板。5、廣告位設(shè)計(jì) 一個(gè)大型的商業(yè)，留設(shè)廣告位是相當(dāng)重要的，這將為項(xiàng)目招商增加籌碼。建議在面向渠河方向和面向體育館的方向預(yù)留廣告位。6、室內(nèi)設(shè)計(jì)面向內(nèi)部的建筑由于不受整體規(guī)劃的限制，可以進(jìn)行比較大膽前衛(wèi)的設(shè)計(jì)。在公共部分考慮修飾，如采用有鑲邊的墻磚，有色彩的地磚；增大立面的玻璃使用面積，增強(qiáng)通透感。內(nèi)部立面對(duì)色彩的運(yùn)用可以更加多樣和夸張，甚至利用整塊立面做一些震撼性的平面效果。7、建筑景觀 建筑景觀也是建筑不可缺少的元素，項(xiàng)目的商業(yè)主要都臨街而建，因此要注重道路的綠化，讓它成為一大靚點(diǎn)。建議在道路的旁設(shè)置休閑座椅，放置綠色花壇，以體現(xiàn)出設(shè)計(jì)的人性化，也可以增加駐足的人流。在靠渠河的商業(yè)可以建設(shè)一些休閑的設(shè)施，如秋千等。8、家居商場(chǎng)主入口設(shè)計(jì)商場(chǎng)的主入口是商場(chǎng)的重要組成部分，也是商場(chǎng)的昭示面。在規(guī)劃時(shí)，預(yù)留家居商場(chǎng)的主入口十分重要。留設(shè)依據(jù)： 設(shè)置在人流量大的地方；可視度高的地方； 大小適中。結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，項(xiàng)目商業(yè)在靠體育館方向人流量，可視度高。因此，建議家居商場(chǎng)的主入口設(shè)置在圖中所示位置，門洞的寬度不得低于5.4米。9、鋪位的劃分為了便于后期的銷售推廣的要求，在一樓將設(shè)置獨(dú)立門面，以便快速回籠資金；二樓、三樓根據(jù)后期的招商進(jìn)行合理劃分。劃分獨(dú)立門面時(shí)，要考慮以下三個(gè)因素： 使用率最大化； 控制門面的面積，以便控制總價(jià)； 便于經(jīng)營使用。結(jié)合項(xiàng)目情況，建議臨街鋪面的開間3.3米以上，層高在4.8米以上，總價(jià)控制在40萬元/個(gè)以內(nèi)。10、停車位 項(xiàng)目的商業(yè)近20000平米，設(shè)置專門的停車位是非常必要的。建議商業(yè)部分的停車位設(shè)置不得低于1個(gè)車位/600平米的標(biāo)準(zhǔn)，也就是停車位不得少于30個(gè)。第二部分 商業(yè)定位一、功能定位集休閑、娛樂、購物于一體的商業(yè)群落 根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)的規(guī)劃，靠渠河的商業(yè)主要用于休閑娛樂，在其它三面的商業(yè)用于購物，包括滿足社區(qū)居民日常消費(fèi)的社區(qū)超市以及面向全市消費(fèi)者的家居飾品的專業(yè)賣場(chǎng)。二、形象定位遂寧首個(gè)家居飾品主題購物街通過我們的調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)家居飾品仍是市場(chǎng)的空白，同時(shí)結(jié)合市場(chǎng)基礎(chǔ)，專業(yè)家居市場(chǎng)具有市場(chǎng)可行性。定位依據(jù)有以下三個(gè)方面：一是擁有35萬人的消費(fèi)群體；二是目前市場(chǎng)沒有專業(yè)的家居飾品商場(chǎng)；三是項(xiàng)目硬件設(shè)施具備這樣的條件，包括交通、體量、配套等。三、檔次定位中高檔將本項(xiàng)目定位于中高檔，其原因有三：一是結(jié)合該片區(qū)目前的商業(yè)情況，目前該片區(qū)的商業(yè)氛圍不濃且人流量較小將不利于商業(yè)的發(fā)展。二是以中高檔產(chǎn)品如市，能夠形成市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)，迅速聚集人氣，保證資金的迅速回籠。三是考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。四、業(yè)態(tài)建議以家居市場(chǎng)為主導(dǎo)，結(jié)合超市、休閑娛樂商業(yè)通過我們對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查研究，以及項(xiàng)目的實(shí)際情況，建議項(xiàng)目的業(yè)態(tài)以以家居市場(chǎng)為主導(dǎo)，結(jié)合超市、休閑商業(yè)娛樂商業(yè)。家居：家居飾品集中區(qū)是目前遂寧市場(chǎng)的一個(gè)空白點(diǎn)，它包括了如床單、床墊、被套、家庭裝飾品、家用小電器等在內(nèi)。項(xiàng)目的主要業(yè)態(tài)是家居飾品，約占整個(gè)商業(yè)的60%以上。家居飾品商場(chǎng)投入使用，將為遂寧市民提供一個(gè)安全、舒適、便捷的購物環(huán)境?？紤]到商場(chǎng)人流的組織和貨物的運(yùn)輸，建議家居飾品中大件的商品置于一樓和二樓，而較小的商品置于三樓。分布如下：一樓：床墊，包括各種品牌的床墊。二樓：窗簾、家用小電器，如電吹風(fēng)、電飯煲、微波爐等。三樓：床單、被套、家庭裝飾品等。超市：本項(xiàng)目的超市是滿足該片區(qū)居民日常消費(fèi)，包括本項(xiàng)目的居民，它也將成為本項(xiàng)目的一個(gè)配套。由于超市主要是滿足該片區(qū)居民的消費(fèi)，考慮到該片區(qū)的居住人口相對(duì)不大，用于超市的體量不能太大。建議該段的商業(yè)做超市和片區(qū)的其它配套相結(jié)合，如美容美發(fā)、音響店、糕點(diǎn)店、家電維修、雜貨鋪等。配比如下：超市：占該段商業(yè)的70%，約1750平米；其它配套：占該段商業(yè)的30%，約750平米。建議二樓全部用于做超市，社區(qū)的其它配套集中一樓。超市的昭市面設(shè)置在靠小區(qū)主入口的位置。休閑娛樂：休閑娛樂商業(yè)是對(duì)該片區(qū)商業(yè)的延續(xù)和補(bǔ)充，它包括了茶樓、酒吧、咖啡廳等。咖啡廳、洗浴中心、餐飲等。其它們的配比如下：茶樓：占整個(gè)休閑娛樂商業(yè)的15%，即750平米；酒吧：占整個(gè)休閑娛樂商業(yè)的25%，即1250平米；咖啡廳：占整個(gè)休閑娛樂商業(yè)的15%，即750平米；洗浴中心：占整個(gè)休閑娛樂商業(yè)的10%，即500平米；餐飲：占整個(gè)休閑娛樂商業(yè)的30%，即1500平米。其它：占整個(gè)休閑娛樂商業(yè)的5%，即250平米。業(yè)態(tài)分布建議：一樓：餐飲、咖啡廳、其它二樓：茶樓、酒吧、洗浴中心五、客戶群定位項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要有幾大類：一是純投資者；二是自鉤自營者；三是自營兼投資者。預(yù)計(jì)項(xiàng)目各類群體的比例如下：純投資者：約占20%自購自營者：約占40%自營兼投資者：約占40%以下是對(duì)幾類目標(biāo)客戶群體的描述：客戶群分類純投資者自購自營者自營兼投資者特征覆蓋各年齡階段，3050歲的購買力最強(qiáng)；投資者最看重的投資因素依此為地段、升值潛力、投資回報(bào)率；希望專業(yè)的經(jīng)營管理公司管理；選擇小面積的鋪面；投資在40萬元以下的較多。一 資金實(shí)力雄厚；后 注重后期經(jīng)營管理；經(jīng) 檔次為中高檔；經(jīng) 注重經(jīng)營面積與業(yè)態(tài)檔次；對(duì)整體規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求高。同時(shí)具有投資者及自購自營者的特征目的購買商鋪后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營商家以獲取收益或待商鋪升值后轉(zhuǎn)賣以套現(xiàn)購買商鋪并自己經(jīng)營購買商鋪除自己經(jīng)營外，同時(shí)兼顧商鋪投資，具有一定的特殊性看中因素看重商鋪的升值潛力及穩(wěn)定的投資回報(bào)看重商鋪的地段、人氣、商業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營管理等經(jīng)營指標(biāo)注重商鋪的經(jīng)營性及投資前景。第三篇項(xiàng)目住宅部分第一部分 住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一、地塊規(guī)劃要求一）、地塊限定產(chǎn)品什么樣的地塊一定就具有什么樣的價(jià)值，從而對(duì)其承載的產(chǎn)品提出要求。另一方面，政府將對(duì)建筑用地提出要求。本項(xiàng)目位于渠河邊，周邊的景觀資源豐富，有總多的人文景觀。地塊相對(duì)方正，為打造住宅小區(qū)創(chuàng)造了有利的條件，在給項(xiàng)目地塊帶來了整體性和可利用的均好性。二）、地塊價(jià)值感的發(fā)揮項(xiàng)目是遂寧市城市北進(jìn)的一個(gè)重要組成部分，交通便利，配套完善。周邊有市體育管、銀行等市政配套設(shè)施，在對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)要充分挖掘這一潛力。三）、地塊的價(jià)值空間在城市中心功能外移過程中，本項(xiàng)目的居住功能發(fā)揮突出。對(duì)于目標(biāo)消費(fèi)人群對(duì)市中心的居住情節(jié)，通過便捷的交通和完善小區(qū)配套設(shè)施可以得到更好的解決，這也使區(qū)域的居住價(jià)值將會(huì)得到進(jìn)一步的提升，同時(shí)根據(jù)交通制約價(jià)格的發(fā)展定律，區(qū)域可以承載更高價(jià)值的居住人群。四）、價(jià)值最大化發(fā)揮土地的稀缺性決定了房地產(chǎn)的價(jià)值，在可用的土地越來越小的背景下，最大可能發(fā)揮土地的價(jià)值是必要的。建筑向上發(fā)展和向下發(fā)展已經(jīng)提上了日程。項(xiàng)目應(yīng)從多方面入手，發(fā)揮土地的最大價(jià)值。二、產(chǎn)品布局建議適當(dāng)增加樓間距，提升品質(zhì)減小建筑覆蓋率，增大綠化面積，體現(xiàn)品質(zhì)小高層與高層相結(jié)合，造精品住宅小區(qū)三、建筑風(fēng)格建議現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義建筑具有以下四個(gè)特征：采用極為簡(jiǎn)單的建筑線條作為建筑整體裝飾；具有象征性或隱喻性；與環(huán)境相融合；簡(jiǎn)潔、明快、現(xiàn)代感強(qiáng)?！窘ㄗh理由】1、現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義者宣揚(yáng)文化多元論及其差異性、開放性與變異性，項(xiàng)目產(chǎn)品將在市場(chǎng)形成差異化的特征。 2、本項(xiàng)目采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義風(fēng)格設(shè)計(jì)主要是打破功能主義設(shè)計(jì)觀念的束縛，強(qiáng)調(diào)物品的裝飾性，大膽地使用鮮艷的顏色，展現(xiàn)出與國際主義、功能主義完全不同的設(shè)計(jì)新觀念。這與本項(xiàng)目以市場(chǎng)為導(dǎo)向的定位思路是一致的。采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義風(fēng)格規(guī)避了同玻璃幕墻立方體一樣立面單調(diào)的功能主義建筑的缺點(diǎn)，而是賦予項(xiàng)目建筑獨(dú)特的節(jié)奏感和韻律感，使外立面變得活躍和豐富，此外橫平豎直的外立面線條和天際線也將增強(qiáng)建筑的時(shí)尚感。3、與本項(xiàng)目周邊的景觀（山景、水景等）、休閑場(chǎng)所（吧街等）、城市建筑（體育館等）、周邊房屋（中國人民銀行、中國電信等）在有機(jī)地融合的同時(shí)，也體現(xiàn)項(xiàng)目的特色。四、建筑立面建議一)、外立面色彩建議為了能對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位構(gòu)成有力支持，外立面色彩設(shè)計(jì)應(yīng)滿足以下要求： 創(chuàng)造獨(dú)特的視覺識(shí)別效應(yīng)，能使項(xiàng)目建筑從眾多競(jìng)爭(zhēng)樓盤中脫穎而出； 營造個(gè)性鮮明的建筑品位，滿足項(xiàng)目目標(biāo)客戶（高端消費(fèi)群）尋求自身社會(huì)定位的消費(fèi)心理需要； 彰顯項(xiàng)目建筑充滿時(shí)代氣息的居家功能健康、動(dòng)感、自由、浪漫、享受；我司建議：本項(xiàng)目以黃色、象牙白為主色調(diào)，藍(lán)色、進(jìn)行豎向勾勒。二）、外立面構(gòu)圖建議由于本項(xiàng)目為高層物業(yè)形態(tài)，因此其立面要求俊朗、挺拔。因此建議本項(xiàng)目從構(gòu)圖上采用：豎向構(gòu)圖、點(diǎn)式構(gòu)圖構(gòu)圖理由：1、豎向構(gòu)圖外觀色彩的豎向構(gòu)圖是指色彩沿著建筑物的垂直方向分布，不同顏色之間的分界線垂直或近似垂直于水平線。色彩的豎向構(gòu)圖強(qiáng)調(diào)垂直的趨勢(shì)，能給人帶來高聳挺拔的視覺印象，正好充分體現(xiàn)了現(xiàn)代建筑簡(jiǎn)潔、理性的特色，因此在高層住宅中廣為運(yùn)用。2、點(diǎn)狀構(gòu)圖居住建筑的外觀色彩不同于一般美術(shù)創(chuàng)作的地方在于，色彩的選取與構(gòu)圖在很多時(shí)候要以建筑本身的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及造型為依據(jù)，因此，居住建筑色彩最常見的布置方式就是對(duì)不同的立面組成部分如墻面、陽臺(tái)、窗臺(tái)、檐口、線腳、屋頂?shù)确謩e設(shè)色加以強(qiáng)調(diào)，由于這些構(gòu)件大部分有規(guī)律地分散在整個(gè)立面之中，這樣的施色結(jié)果就形成了外觀色彩的點(diǎn)狀構(gòu)圖。3、對(duì)于本項(xiàng)目的外立面色彩布局，我們更傾向于采用豎狀構(gòu)圖的方式，即對(duì)項(xiàng)目建筑輪廓的勾勒和描繪。三）、建筑細(xì)部建議1、窗的設(shè)計(jì)為增強(qiáng)戶型的通透性，增強(qiáng)戶型的通風(fēng)、采光，有利于室內(nèi)空氣的對(duì)流，保證有一個(gè)舒適的居住環(huán)境。建議采用外瓢窗或轉(zhuǎn)角窗。2、陽臺(tái)設(shè)計(jì) 陽臺(tái)作為重要的輔助功能，在設(shè)計(jì)上要做到精益求精。為提高項(xiàng)目的品質(zhì)，以及體現(xiàn)出差異性，建議項(xiàng)目采用鐵花欄桿陽臺(tái)或鋁合金欄桿陽臺(tái)。3、空調(diào)機(jī)位為避免建筑外立面視覺效果雜亂無序，應(yīng)統(tǒng)一采用金屬或塑鋼網(wǎng)片隱蔽室外空調(diào)機(jī)位。4、天脊線 天脊線處理也是體現(xiàn)項(xiàng)目個(gè)性的地方，科學(xué)合理的天脊線設(shè)計(jì)，能夠體現(xiàn)建筑的美感，也是現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義建筑風(fēng)格的展線。建議天脊線設(shè)計(jì)要簡(jiǎn)單、簡(jiǎn)潔。五、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議一）、戶型設(shè)計(jì)建議采用兩梯六戶設(shè)計(jì)：（參考設(shè)計(jì)方案） 采用一梯四戶設(shè)計(jì)：（參考設(shè)計(jì)方案）二）、戶型結(jié)構(gòu)建議戶型結(jié)構(gòu)主要以錯(cuò)層為主（市場(chǎng)差異化），約占總套數(shù)的45%，錯(cuò)層住宅主要是在面積較大的三房。其次是傳統(tǒng)的平層住宅，約占總套數(shù)的40%。躍層住宅占15%。三）、戶型面積建議 戶型兩室小三室三室四室四室以上面積7085平方米86-110平方米110125平方米130-140平方米140平方米以上四）、戶型配比建議六、園林規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一）、規(guī)劃要?jiǎng)t居住小區(qū)注重環(huán)境綠化在今天已是家常便飯，但細(xì)心觀察卻不難發(fā)現(xiàn)，不少發(fā)展商在環(huán)境營造方面走進(jìn)了一個(gè)誤區(qū)，把一個(gè)本應(yīng)“以人為本”的人性化居住空間，簡(jiǎn)單概念化為公園景區(qū)。小區(qū)雖有公共花、草坪、景觀漂亮，管理有條不紊，但業(yè)主卻只能遠(yuǎn)觀，不能充分融入到其中。本項(xiàng)目園林規(guī)劃要擯棄這種集中營造大公園的作法，將人性化的建筑理念貫徹落實(shí)到每一個(gè)角落每一個(gè)細(xì)節(jié)，為住戶營造成一個(gè)真正屬于他們的綠色庭園，讓都市人家也可以詩意地棲居。所以本項(xiàng)目園林規(guī)劃的核心理念是：庭園一體、人景合一。規(guī)劃要?jiǎng)t：在造園、構(gòu)景、選擇樹種等方面處處突出海派庭園風(fēng)格。注重庭和園，現(xiàn)代生活和綠色自然的和諧交融。大環(huán)境主題鮮明，小環(huán)境講求精致。綠色組團(tuán)內(nèi)容、形式配合相應(yīng)的樓宇名稱。精心布置房前屋后。二）、園林規(guī)劃布局圖主題景觀詳細(xì)描述：中央景觀綠地由動(dòng)靜、私密與開放空間組成，形成良好的景觀秩序；在組團(tuán)內(nèi)設(shè)置必要的活動(dòng)場(chǎng)所和設(shè)施，并與地形相結(jié)合。在中央綠地運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所和綠地相間，而運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所又在道路之間，形成良好的空間圍合感，降低了活動(dòng)噪音及視覺障礙，并在活動(dòng)場(chǎng)所內(nèi)進(jìn)行必要的功能分區(qū)，以滿足不同年齡層次居民行為需求。 三）、本項(xiàng)目園林風(fēng)格1、園林風(fēng)格建議海派園林風(fēng)格 融入業(yè)主生活細(xì)節(jié) 植被關(guān)愛業(yè)主健康 小品彰顯社區(qū)人文【定位詮釋】生活：人之根本則為生活，生活的舒適度和品位層次感是人們所向往的，生活區(qū)域是人類第一大活動(dòng)范圍，園林景觀與生活聯(lián)系在一起，使和諧的氛圍讓客戶自己逐步感受，產(chǎn)生居住高品質(zhì)社區(qū)的層次感。健康：“健康”一詞可以說是一種精神上的保障，不僅僅是項(xiàng)目得天獨(dú)厚的天然生態(tài)資源，更是小區(qū)景觀的營造，能給客戶一個(gè)健康的居家環(huán)境、健康的生活方式、健康的鄰里氛圍。人文：是園林景觀的核心部分，結(jié)合了地塊該區(qū)域?qū)嶋H情況，倡導(dǎo)一種“人文社區(qū)、人文居家”，有很大的價(jià)值引導(dǎo)力。2、園林設(shè)計(jì)及營造建議1）、主題：水清木華香溢遠(yuǎn)花木繁多，花香不斷2）、構(gòu)景要素：高低錯(cuò)落、形態(tài)各異的造園植物，水和石、橋和路、游廊和棚架、休閑椅和亭臺(tái)、雕塑小品和綠化造型等3）、基本搭配植物：高低錯(cuò)落、形態(tài)各異，從早到晚散發(fā)不同香味圍墻、山石、植物之間的搭配考慮形式、色彩的和諧完美水體同充滿陽光、長(zhǎng)滿鮮花的棚架花缽相間，使人體會(huì)到氣溫的變化房前屋后陽光少、陰暗角落多，宜種植耐陰性好、花期長(zhǎng)、顏色鮮的低矮植物如萬年青、斑葉林等。四）、園林主題建議海派精致實(shí)用型園林【定位理由】 鑒于本項(xiàng)目的實(shí)際情況，不可能會(huì)有大型的園林景觀，只有將園林做得更加精致，并成為本項(xiàng)目的一個(gè)賣點(diǎn)。 園林景觀的作用上，將景觀的使用和建筑小品融合在一起，增強(qiáng)其實(shí)用性，如休憩的地方擺放一石桌，桌面刻棋盤等，又可休閑又可娛樂?！径ㄎ辉忈尅烤聦?shí)用型：“精致”一詞從根本上區(qū)別于目前冉家壩市場(chǎng)上的房地產(chǎn)景觀產(chǎn)品，把本項(xiàng)目的時(shí)尚感、先導(dǎo)性有機(jī)地結(jié)合在一起；“實(shí)用型”結(jié)合了重慶市的消費(fèi)市場(chǎng)。五）、園林景觀建議原則：移步一景、景景相融、景景互動(dòng)居住區(qū)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)的五項(xiàng)基本原則：美化生活環(huán)境是為了體現(xiàn)社區(qū)文化的社會(huì)性原則，注重節(jié)能節(jié)材合理用地的經(jīng)濟(jì)性原則、生態(tài)原則、地域性原則和歷史性原則。景觀設(shè)計(jì)分為9大類：包括綠化種植景觀、道路景觀、場(chǎng)所景觀、硬質(zhì)景觀、水景景觀、庇護(hù)性景觀、模擬化景觀、高視點(diǎn)景觀和照明景觀。在每一個(gè)類別中又從環(huán)境景觀的組成元素進(jìn)行細(xì)分，比如水景景觀從功能性元素和園藝類元素的角度，分出自然水景、游泳池水景、景觀用水和庭院水景、裝飾水景等內(nèi)容，并逐層進(jìn)行細(xì)化分解。對(duì)本案園林景觀的營造，我們重點(diǎn)應(yīng)考慮到與項(xiàng)目自身的命名、項(xiàng)目地塊形式、建筑物布局、樓間距四個(gè)因素的制約。從景觀設(shè)計(jì)上建議采用道路景觀、種植景觀與水景景觀相輔相成的設(shè)計(jì)思路。【其他建議】環(huán)境設(shè)計(jì)的“以人為本”主要體現(xiàn)在下面三個(gè)方面的功能層次：A：使用功能層次（主要針對(duì)兒童與老人）強(qiáng)調(diào)動(dòng)態(tài)景觀和靜態(tài)景觀的結(jié)合B：審美功能層次（主要針對(duì)中年人）C：生態(tài)功能層次（側(cè)重于對(duì)環(huán)境景觀整體把握；對(duì)可持續(xù)發(fā)展的把握，對(duì)資源低耗、節(jié)能、高效的把握；對(duì)環(huán)境景觀服務(wù)的終極目標(biāo)-健康與舒適性的把握。）首先，景觀環(huán)境不僅具備審美功能，同時(shí)必須兼?zhèn)溆^賞性與實(shí)用性。休閑、運(yùn)動(dòng)、交流等人性化的空間與設(shè)施融合園林景觀之中，從而使園林變得更加可親可近。所謂“以人為本”，就是要關(guān)注“人性化的各種需求”，強(qiáng)調(diào)景觀人的參與性，比如活動(dòng)設(shè)施的設(shè)置主要考慮老人、孩子的戶外活動(dòng)、戶外休息，在草坪間應(yīng)添加小徑,給居民提供散步、體憩、交談、閱讀的場(chǎng)所等；還有，建筑材料的色彩、質(zhì)地和化學(xué)性質(zhì)上都要考慮人與其相接觸時(shí)的舒適性和安全性。1、綠化由于地塊條件及容積率的限制，不可能做大面積的園林景觀，應(yīng)引進(jìn)綠色空間全新概念，變觀賞性綠化為休閑性綠化，變平面綠化為立體綠化，力爭(zhēng)做到一步一景，步移景異，將人與社區(qū)空間環(huán)境有機(jī)融合，提高景觀觀賞的均好性，充分彰顯精品小區(qū)的特色。使小區(qū)的綠化率達(dá)到立體化的同時(shí)，應(yīng)增添部分人文景觀或人文小景，使整個(gè)社區(qū)不僅僅擁有綠化，更擁有濃郁的文化氛圍，從而進(jìn)一步提升社區(qū)的質(zhì)素。除此之外，還應(yīng)選用一些具有生態(tài)效應(yīng)的植物：如抗污染的綠化：棕櫚植物、夾竹桃、丁香、柳樹等，可抗苯酚、二氧化碳、二氧化氮、三氧化硫等有害氣體。保健作用的植物：松柏、枇杷、香梓等葉面系數(shù)大,釋放有益離子強(qiáng)的植物群落。消除疲勞的植物:具有香味的月季、松、竹、梅、桂花。多種綠化形式：立體綠化、棚架綠化、藥化和果化、香化。2、雕塑小區(qū)內(nèi)可以增加一些體現(xiàn)自然生態(tài)環(huán)境的墻體雕塑或 者雕塑小品，在材料上盡量使用木制或者石制的材料，體現(xiàn)原始生態(tài)的特點(diǎn)，并且把環(huán)保生態(tài)的知識(shí)融入雕塑作品之中。 健康小品：小型健身器械（乒乓球臺(tái)等）、健康步道； 園藝小品：花草搭配，高大樹木形成林蔭，構(gòu)筑和諧安靜的氛圍，層次現(xiàn)代感強(qiáng)。七）、園林細(xì)節(jié)處理建議1、兩邊為步行道，路旁也可設(shè)置坐椅或石凳等休閑設(shè)施。充分利用有限的園林地塊塑造更多的和諧氛圍。2、園內(nèi)景觀之間動(dòng)態(tài)關(guān)聯(lián)，尺度怡人，互為借景，力求做到視線的轉(zhuǎn)折和遮擋，力求給業(yè)主以驚喜和期待。3、利用窗前植物的婆娑多姿、將灌木植物修成的不同的圖案、蟲草的低鳴，以營造出最細(xì)部的花園景觀。4、規(guī)劃設(shè)計(jì)中，對(duì)地面之間的各種高差及臺(tái)階進(jìn)行無障礙設(shè)計(jì)，設(shè)置殘疾人坡道，在庭院設(shè)計(jì)中考慮增設(shè)道路，鋪砌盲人導(dǎo)引磚。5、減噪設(shè)計(jì)。在小區(qū)種植較高大的隔音綠化帶，形成圍合小區(qū)的隔音屏障，并采用中空門窗、隔音墻以及運(yùn)用先進(jìn)的其它隔音材料以降低南邊城市主干道的噪音。（增加賣點(diǎn)，鑒于本項(xiàng)目周遍未來的交通發(fā)展）。四周種植花草，形成一條綠色走廊，與區(qū)內(nèi)園林系統(tǒng)、工件系統(tǒng)相結(jié)合，以營造社交、兒童游戲等人居活動(dòng)。徹底實(shí)現(xiàn)人車分流。七、物業(yè)管理建議一）、物業(yè)管理定位：專業(yè)化“五心”級(jí)物管細(xì)心、貼心、專心、省心、放心【定位詮釋】主要從以下幾個(gè)方面來詮釋定位：1、物業(yè)管理智能化：1）、可視對(duì)講系統(tǒng)：當(dāng)客人來訪時(shí)，業(yè)主可在家看見來訪者是誰，這樣增強(qiáng)了小區(qū)的安全性，給社區(qū)一個(gè)安寧、祥和的居住環(huán)境。2）、貼心服務(wù)電話當(dāng)業(yè)主在家需要物業(yè)服務(wù)時(shí)，只需提機(jī)按特殊設(shè)定的一個(gè)號(hào)碼，就可以告之社區(qū)內(nèi)的商家，商家根據(jù)業(yè)主的需要就能很快地為業(yè)主提供服務(wù)。3）、緊急按鈕當(dāng)業(yè)主家出現(xiàn)緊急情況或突發(fā)事情時(shí)，就可以按這個(gè)按鈕，將信號(hào)直接傳輸?shù)轿飿I(yè)管理服務(wù)中心，這樣就可以避免一些事情發(fā)生，如火災(zāi)等。4）、電子巡更系統(tǒng)5）、周界防越報(bào)警系統(tǒng)6）、其他2、專業(yè)化服務(wù)1）、服務(wù)水平：聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)管理，確保其服務(wù)專業(yè)性。2）、服務(wù)意識(shí)：從業(yè)主進(jìn)入社區(qū)大門到入戶，都能體現(xiàn)其良好的服務(wù)意識(shí)，給業(yè)主一個(gè)震撼的效果，讓業(yè)主根本就沒有想到，能夠得到這樣的服務(wù)。如：一進(jìn)門保安自覺地為業(yè)主提東西，攙扶老人等，從細(xì)節(jié)上來體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)。（這一點(diǎn)將在售房部得到體現(xiàn)）。3）、服務(wù)內(nèi)容在服務(wù)內(nèi)容上做到“人無我有、人有我優(yōu)”。3、社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理要點(diǎn)良好的社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)，可以使業(yè)主在辛勤工作之余，放松心情，體味生活。本項(xiàng)目的會(huì)所設(shè)置，要因地制宜，充分考慮自身優(yōu)勢(shì)，將園林主題和會(huì)所功能充分融合，會(huì)所做法，集功能性、服務(wù)性、維護(hù)性、趣味性于一體。由于本項(xiàng)目的交通不盡方便，建議開發(fā)商設(shè)住戶專車，往來小區(qū)及市區(qū)之間，在規(guī)劃小學(xué)建成之前，設(shè)學(xué)童專車接送小學(xué)生上下學(xué)。而良好的社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)的良性運(yùn)作，要依靠物業(yè)管理公司一系列的專業(yè)性安排，才能取得一個(gè)較完善的結(jié)果。鑒于本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，建議聘請(qǐng)名牌物業(yè)管理公司專業(yè)管理，借助名物管公司的品牌優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)客戶的購買信心，也起到價(jià)格支撐的作用。在前期規(guī)劃上，還可請(qǐng)物管公司就園林布置方面提出建設(shè)性方案，以充分吸納物管公司既往經(jīng)驗(yàn)及為日后對(duì)接鋪墊。第二部分 住宅定位一、項(xiàng)目定位總體原則有效吸引、有效市場(chǎng)、有效品牌、有效利潤(rùn)一）、項(xiàng)目市場(chǎng)定位解析定位的必要性和可行性根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的情況，以市場(chǎng)為準(zhǔn)繩，我們將對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行，在此我們將對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的必要性和可行性作進(jìn)一步的分析。首先是項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)人群居家的理念已經(jīng)開始發(fā)生了一定的變化，特別是對(duì)于城市邊緣地區(qū)（未來核心人居區(qū)域）的中高檔項(xiàng)目更為重視，這為將本項(xiàng)目打造成為該區(qū)域中高檔住宅樓盤提供了市場(chǎng)可能性；其次從北部新區(qū)現(xiàn)有市場(chǎng)狀況分析，市場(chǎng)存在客戶定位空白和產(chǎn)品空白，這一客觀事實(shí)是作出項(xiàng)目定位最為關(guān)鍵的因素，因?yàn)椴町惢a(chǎn)品就意味作低強(qiáng)度競(jìng)爭(zhēng)，如果產(chǎn)品的定位方向能夠與目標(biāo)消費(fèi)人群的消費(fèi)價(jià)值取向和對(duì)產(chǎn)品的使用方式的發(fā)展趨勢(shì)相一致，將會(huì)釋放出巨大的市場(chǎng)購買力。我們認(rèn)為，本項(xiàng)目另劈蹊徑的差異化定位既可以規(guī)避同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，又可以引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展。任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略無外乎有三種，即成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略、聚焦戰(zhàn)略（市場(chǎng)專業(yè)化或產(chǎn)品專業(yè)化）。成本領(lǐng)先戰(zhàn)略以成本優(yōu)勢(shì)取勝，但其單位產(chǎn)品的盈利能力較?。徊町惢瘧?zhàn)略的運(yùn)作成本較高，但盈利預(yù)期也較高。希望同時(shí)獲得成本優(yōu)勢(shì)和差異化優(yōu)勢(shì)的努力往往是冒險(xiǎn)行為，因?yàn)檫@極有可能導(dǎo)致出現(xiàn)“陷在中間”的不利態(tài)勢(shì)。通過前述分析我們不難看出，本項(xiàng)目具備實(shí)施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的優(yōu)勢(shì)較為明顯（因?yàn)榈貎r(jià)便宜）。與此相反，項(xiàng)目自身建設(shè)條件、項(xiàng)目所處市場(chǎng)環(huán)境和項(xiàng)目開發(fā)商所擁有資源狀況等決策因素都對(duì)差異化戰(zhàn)略構(gòu)成支持，因此選擇差異化戰(zhàn)略是一種必然以體現(xiàn)該區(qū)域該類型商品房市場(chǎng)空白的目標(biāo)客戶定位為基礎(chǔ)，以差異化產(chǎn)品的設(shè)計(jì)為前提，以符合時(shí)代生活發(fā)展方向的形象定位為手段。使項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位和形象定位之間形成一個(gè)相互支持的定位系統(tǒng)，具有充分的可行性。二）、項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位是由：項(xiàng)目主題定位、形象定位、客戶定位、價(jià)格定位等諸多定位因素組成的，項(xiàng)目定位關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目最終實(shí)施成敗的與否，因此一個(gè)好的項(xiàng)目在項(xiàng)目前期的定位一定是理性的、符合市場(chǎng)需求的和具有前瞻性的。 從市場(chǎng)出發(fā),以基本市場(chǎng)盈利為最基本的經(jīng)營目的； 從消費(fèi)者的心理謀求定位，創(chuàng)造適度超前的合理的產(chǎn)品，而不是以生產(chǎn)或銷售者的立場(chǎng)來確定； 針對(duì)特定目標(biāo)市場(chǎng)，而非整個(gè)市場(chǎng)； 充分考慮細(xì)分市場(chǎng)的容量以及市場(chǎng)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)； 思路決定出路,項(xiàng)目開發(fā)富有挑戰(zhàn)性，群策群力，堅(jiān)持高起點(diǎn)，高品質(zhì)，高性價(jià)比的運(yùn)營原則； 由于項(xiàng)目市場(chǎng)定位高，功能組合豐富，運(yùn)營參照系不應(yīng)局限于重慶，在定位，產(chǎn)品及推廣等方面起點(diǎn)要高。對(duì)于中端價(jià)格的高端物業(yè)，品質(zhì)是價(jià)格的前提，項(xiàng)目的無差異運(yùn)作要求品質(zhì)必須保證一流； 項(xiàng)目定位首先要考慮項(xiàng)目自身特點(diǎn)，包括項(xiàng)目的規(guī)模、地塊特征等重要因素，然后根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的周邊環(huán)境、配套以及房地產(chǎn)大市場(chǎng)和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀、走勢(shì)等市場(chǎng)因素綜合考慮，從而挖掘出可讓項(xiàng)目利潤(rùn)最大化、風(fēng)險(xiǎn)最小化的定位。 項(xiàng)目定位符合的條件：符合項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)特征，符合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)特征，符合目標(biāo)消費(fèi)群體價(jià)值取向，擁有良好的內(nèi)涵延續(xù)和包裝空間。二、整體定位遂寧純高層親水社區(qū)【定位釋疑】：純高層：將本項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)進(jìn)行了充分的描述和體現(xiàn)，高層住宅拉大樓間距、使地塊更多的面積用作綠化，創(chuàng)新性引入新人居概念。打造一品質(zhì)樓盤。親水社區(qū)：將項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)融入到項(xiàng)目定位中來，親水性是典范人居的表現(xiàn)，并利用渠河這一景觀體現(xiàn)親水人文社區(qū)。三、形象定位親水親近親情【定位詮釋】親水：水的靈動(dòng)之美演繹了住宅優(yōu)美的情懷。水的柔美將居住的人性美、科技美、生活美凝聚在一起。親近：將近鄰文化從項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)上表現(xiàn)出人與自然的和諧和美麗。親近延續(xù)了現(xiàn)代人的鄰里氛圍。親情：一個(gè)高品質(zhì)的社區(qū)猶如跳動(dòng)的音符，只有將情感融入到項(xiàng)目中，融入表現(xiàn)于外在的親情元素。【定位支撐】四、檔次定位高 檔【定位詮釋】 本項(xiàng)目有得天獨(dú)厚的景觀資源渠河，以及本項(xiàng)目自身規(guī)劃設(shè)計(jì)的景觀。 周邊寧靜的居住凈土，渠河將城區(qū)與項(xiàng)目居住地完美地劃分開來，體育館、吧街、市委市政府的居住地（集資房），表現(xiàn)出項(xiàng)目周邊良好的人居環(huán)境。 本項(xiàng)目從建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)上，將走在遂寧地產(chǎn)市場(chǎng)前沿，市場(chǎng)導(dǎo)向、產(chǎn)品制勝。五