科技創(chuàng)業(yè)園項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告.doc

無錫市北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園項(xiàng) 目 申 請(qǐng) 報(bào) 告 無錫北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園有限公司無錫市交通規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院2009年04月51 / 54無錫市北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園項(xiàng) 目 申 請(qǐng) 報(bào) 告項(xiàng) 目 負(fù) 責(zé) 人專業(yè)副總工程師專業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人總 工 程 師分 院 院 長總 經(jīng) 理編制單位無錫市交通規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院證書編號(hào)工咨甲1120070036編制日期2009.04目錄一、申報(bào)單位概況1二、項(xiàng)目概況2三、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入6四、工程建設(shè)方案、建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置20五、生態(tài)和環(huán)境影響分析30六、節(jié)能方案分析35七、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃37八、項(xiàng)目投資估算和資金籌措41九、財(cái)務(wù)分析和社會(huì)效益評(píng)價(jià)43附件：1、地塊規(guī)劃圖，無錫市規(guī)劃局一、申報(bào)單位概況本項(xiàng)目的申報(bào)單位是北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園有限公司。該公司位于無錫市興源北路401號(hào)，成立于2002年10月。主要經(jīng)營自有房屋的租賃、計(jì)算機(jī)軟硬件及配套設(shè)施、機(jī)電一體化、熱處理、電子產(chǎn)品的技術(shù)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、咨詢和技術(shù)服務(wù)；經(jīng)濟(jì)信息咨詢服務(wù)等業(yè)務(wù)。企業(yè)注冊(cè)資金為17800萬元。北創(chuàng)科技園是科技產(chǎn)業(yè)園辦公、高新技術(shù)項(xiàng)目研制開發(fā)、咨詢服務(wù)中心，是無錫市重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的組成部分。作為高新科技項(xiàng)目和企業(yè)的孵化器，主要致力于為中小型科技企業(yè)的發(fā)展提供必要的扶持和服務(wù)，為推動(dòng)北塘經(jīng)濟(jì)的騰飛起到積極而重要的作用。二、項(xiàng)目概況2.1項(xiàng)目建設(shè)背景北創(chuàng)科技園是以促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化、培養(yǎng)具有高成長性的高新技術(shù)企業(yè)和企業(yè)家為宗旨的專業(yè)科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)?！笆晃濉逼陂g，是無錫市建設(shè)“科學(xué)發(fā)展先導(dǎo)區(qū)，和諧發(fā)展示范區(qū)”和率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的關(guān)鍵時(shí)期?？萍紕?chuàng)新是區(qū)域發(fā)展實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、結(jié)構(gòu)調(diào)整、優(yōu)化資源配置的重要途徑，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長方式根本性轉(zhuǎn)變的有效途徑。構(gòu)筑區(qū)域科技創(chuàng)新體系，重視中小企業(yè)的孵化、輔導(dǎo)、扶持與培育，在其創(chuàng)業(yè)、成長階段給予充分有效的共性技術(shù)服務(wù)和配套條件支撐，是推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)再上新臺(tái)階的關(guān)鍵之舉，對(duì)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展都具有十分重要的意義。近年來，北塘區(qū)在無錫市科技局的支持下，按照走新型工業(yè)化道路，把推進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化和運(yùn)用高新技術(shù)改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，狠抓北塘區(qū)科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心建設(shè)。為了進(jìn)一步建立科技創(chuàng)業(yè)新機(jī)制，發(fā)展高層次創(chuàng)業(yè)孵化基地，加速都市型工業(yè)高速倍增，加快形成區(qū)域高新技術(shù)發(fā)展平臺(tái)。北創(chuàng)科技園地塊按照兩期開發(fā)。一期工程用地是一塊近正方形的地塊，占地11,073 平方米。目前一期項(xiàng)目正處于建設(shè)之中，截至2009 年3月底，地基部分已經(jīng)完成，大樓主體部分正在建設(shè)。二期工程用地是一塊不規(guī)則形狀的土地，占地約5.07萬平方米。二期地塊尚未平整，地上仍有一些建筑物和舊廠房。因此，在北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園一期工程建設(shè)的基礎(chǔ)上，加快建設(shè)本次工程即二期工程項(xiàng)目，有利于更好發(fā)揮創(chuàng)業(yè)園的整體功能和優(yōu)勢(shì)。2.2主要建設(shè)方案及工程規(guī)模本次申請(qǐng)的項(xiàng)目為北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園二期工程，占地5.07萬平方米，建筑面積約為43.5萬平方米，本工程主體由一幢200m和100m的高層建筑組成，科技創(chuàng)業(yè)基地塔樓部高51層，裙房8層，地下3層。其余四幢高層建筑規(guī)劃為科技孵化器A、B、C、D,一幢規(guī)劃為科技創(chuàng)意大樓。二期用地二期用地一期用地圖2-1 用地范圍圖表2-1 項(xiàng)目基本指標(biāo)（二期）主要指標(biāo)二期土地面積50739平方米總建筑面積434859平方米包含: 科技創(chuàng)業(yè)基地189946平方米科技創(chuàng)意大樓A32186平方米科技孵化器B51979平方米科技孵化器C科技孵化器D63598平方米科技孵化器E地上停車庫14327平方米地下室82822平方米建筑密度30.1%容積率6.94綠化率36.5%車位數(shù)量9040個(gè)（包含地上2140個(gè)，地下6900個(gè)）2.3投資估算及資金籌措經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資249436.27萬元，其中建安費(fèi)用的單位指標(biāo)為4111.7元/平方米，項(xiàng)目投資估算表見表2-2：表2-2 項(xiàng)目投資估算表項(xiàng)目費(fèi)用（萬元）比例1建安費(fèi)用180274.4172.27%2工程建設(shè)其他費(fèi)用58345.423.39%3基本預(yù)備費(fèi)用10816.464.34%合計(jì)249436.27100.00%2.4項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析1、行政優(yōu)勢(shì)無錫市政府及有關(guān)部門和北塘區(qū)區(qū)委、區(qū)政府對(duì)科技創(chuàng)業(yè)園高度重視，支持有關(guān)的配套政策；同時(shí)，北創(chuàng)科技用房的管理班子擁有多年豐富的管理服務(wù)科技孵化器的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)。2、硬環(huán)境優(yōu)勢(shì)無錫作為改革開放的先行區(qū)已經(jīng)越來越重視科技在城市發(fā)展中所起的作用，而北塘區(qū)又是中心城區(qū)，地理位置優(yōu)越，經(jīng)過二十多年的迅猛發(fā)展，形成了完善的基礎(chǔ)設(shè)施和創(chuàng)業(yè)生活配套設(shè)施，具有濃厚的創(chuàng)業(yè)氛圍，具備了引進(jìn)高科技人才的良好環(huán)境。3、自身優(yōu)勢(shì)北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園除有一套團(tuán)結(jié)奮斗的班子外，基礎(chǔ)建設(shè)也日益完善，服務(wù)功能齊全，作為無錫市吸引高層次人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的有效載體，立足“以人為本，引智創(chuàng)新”，以環(huán)境吸引人、以事業(yè)激勵(lì)人、以感性留住人，大力支持創(chuàng)業(yè)人員創(chuàng)業(yè)。三、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入3.1相關(guān)發(fā)展規(guī)劃本項(xiàng)目與無錫市城市總體規(guī)劃，與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域發(fā)展以及土地發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)。1、無錫市城市總體規(guī)劃根據(jù)無錫市城市總體規(guī)劃，無錫市整體空間布局初步形成“七片一帶、一主三次”的總體布局結(jié)構(gòu)?！捌咂敝敢岳铣菫橹鞯某侵衅?、城東的東亭片、東南的新區(qū)片、城南的濱湖新城、城西的蠡溪片、城西北包括山北、錢橋的山北片和城北包括西漳、堰橋的錫北片?！耙粠А笔侵浮癦”字型的環(huán)梅梁湖、南太湖的山水旅游風(fēng)光帶，自然山水是中心城功能的重要組成部分。“一主”是指一個(gè)城市中心區(qū)；“三次”是規(guī)劃中的東亭、蠡溪、濱湖三個(gè)次級(jí)中心。l 城市性質(zhì)城市功能定位：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，現(xiàn)代制造業(yè)基地，發(fā)揮重要區(qū)域中心城市功能；是重要的交通樞紐、物流中心、商貿(mào)中心和信息中心；重點(diǎn)發(fā)展旅游業(yè)，發(fā)揮國家重要旅游基地的作用，成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)的城市。l 城市規(guī)模人口規(guī)模2010年182萬人，2020年200萬人。用地規(guī)模2010年190km2，人均105m2左右；2020年220km2左右，人均110m2左右。l 城市發(fā)展方向無錫中心城市空間未來的最優(yōu)主導(dǎo)方向是向南，它順應(yīng)了城市空間拓展的慣性方向，可與中心城路網(wǎng)、現(xiàn)有的中心區(qū)、無錫新區(qū)良好的銜接，受到它們有力的支撐和帶動(dòng)。l 城市空間格局采用“放射組團(tuán)狀的開敞型都市區(qū)”組合模式。l 都市區(qū)空間組織方案以太湖這一巨大的自然生態(tài)空間為核心。由巨型生態(tài)核域、都市核心區(qū)、都市延伸區(qū)和都市外圍區(qū)四個(gè)地域圈層構(gòu)成。l 城鎮(zhèn)體系規(guī)劃根據(jù)無錫市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，在做強(qiáng)中心城的同時(shí)，市域城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃思路也隨著爭創(chuàng)“兩個(gè)率先”先導(dǎo)區(qū)、示范區(qū)的新目標(biāo)而相應(yīng)突破，即改變?cè)人募?jí)城鎮(zhèn)體系形成一個(gè)特大城市、兩個(gè)大城市、十二個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)的三級(jí)城鎮(zhèn)等級(jí)規(guī)模結(jié)構(gòu)。并規(guī)劃構(gòu)建“多心、多層、多組團(tuán)”的城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)和“一市多城、眾星拱月”的空間結(jié)構(gòu)，形成“兩橫一縱”的“干”字型城鎮(zhèn)發(fā)展軸?！皟蓹M”，分別是沿長江城鎮(zhèn)發(fā)展軸和沿滬寧交通走廊城鎮(zhèn)發(fā)展軸；“一縱”，是沿澄錫宜交通走廊城鎮(zhèn)發(fā)展軸。以上述三條城鎮(zhèn)發(fā)展軸為主干，各級(jí)城鎮(zhèn)間形成縱橫交織的聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，最終形成主導(dǎo)城鎮(zhèn)發(fā)展軸線明顯的網(wǎng)絡(luò)型城鎮(zhèn)體系。2、北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園區(qū)規(guī)劃全面貫徹國家中長期科學(xué)和技術(shù)發(fā)展規(guī)劃綱要，按照無錫市十一五科技發(fā)展規(guī)劃綱要的要求，大力推進(jìn)北創(chuàng)科技園的建設(shè)，重點(diǎn)發(fā)展電子產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)、節(jié)能產(chǎn)業(yè)，把北創(chuàng)科技園建成無錫創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的主要載體之一。根據(jù)科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心的現(xiàn)有實(shí)際，采取“改造與新建”并舉的策略，分步實(shí)施建設(shè)。2008年，北創(chuàng)科技園在無錫“530計(jì)劃”項(xiàng)目中，努力引進(jìn)海外留學(xué)人員，為提升園區(qū)的層次添磚加瓦；引入無錫市創(chuàng)業(yè)投資有限責(zé)任公司，為園區(qū)中小企業(yè)的發(fā)展提供資金的保障；做好招商引資工作，引進(jìn)中小科技企業(yè)進(jìn)行孵化；做好園區(qū)及企業(yè)的項(xiàng)目申報(bào)服務(wù)，為園區(qū)及企業(yè)的發(fā)展申請(qǐng)資金支持；完善北創(chuàng)科技園的服務(wù)體系，拓展技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，形成科技綜合服務(wù)平臺(tái)、建立“產(chǎn)、學(xué)、研”服務(wù)平臺(tái)、創(chuàng)建海外留學(xué)人員平臺(tái)，把北創(chuàng)科技園建設(shè)成為科技成果眾多、創(chuàng)新人才輩出、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，獨(dú)具特色的科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地。3.2產(chǎn)業(yè)政策我國對(duì)外開放20多年來的經(jīng)驗(yàn)表明，引入外資企業(yè)雖然有一定的數(shù)量和質(zhì)量的生產(chǎn)能力、技術(shù)和管理，但對(duì)增強(qiáng)我國自主技術(shù)開發(fā)能力不是很顯著，只有不斷引進(jìn)國際上先進(jìn)科學(xué)技術(shù)，才能有足夠的能力應(yīng)對(duì)知識(shí)創(chuàng)新時(shí)代的挑戰(zhàn)。特別在“十一五”期間提出：實(shí)施科教興國戰(zhàn)略和人才強(qiáng)國戰(zhàn)略，把科技進(jìn)步和創(chuàng)新作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要推動(dòng)力，把發(fā)展教育和培養(yǎng)德才兼?zhèn)涞母咚刭|(zhì)人才擺在更加突出的戰(zhàn)略位置，努力建設(shè)創(chuàng)新型國家和人力資本強(qiáng)國。近年來，無錫市政府十分重視科技人才的政策環(huán)境建設(shè)，先后制定了一系列人才政策文件，構(gòu)筑了較為完善的政策引才平臺(tái)。例如：關(guān)于進(jìn)一步吸引和用好優(yōu)秀人才的試行規(guī)定、市政府關(guān)于引進(jìn)領(lǐng)軍型海外留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人才計(jì)劃的實(shí)施意見等。同時(shí)，在政策支持的條件下還制定了相關(guān)的針對(duì)引進(jìn)人才的優(yōu)惠措施，使得人才引進(jìn)變得更為順利。無錫作為改革開放的先行區(qū)已經(jīng)越來越重視科技在城市發(fā)展中所起的作用，而北塘區(qū)又是中心城區(qū)，經(jīng)過二十多年的迅猛發(fā)展，形成了完善的基礎(chǔ)設(shè)施和創(chuàng)業(yè)生活配套設(shè)施，具有濃厚的創(chuàng)業(yè)氛圍，具備了引進(jìn)高科技人才的良好環(huán)境。無錫市政府及有關(guān)部門和北塘區(qū)區(qū)委、區(qū)政府對(duì)科技創(chuàng)業(yè)園高度重視，支持有關(guān)的配套政策。為了創(chuàng)造良好的科技工作環(huán)境，區(qū)委、區(qū)政府先后出臺(tái)了北塘區(qū)科技三項(xiàng)費(fèi)用開支及管理的有關(guān)規(guī)定、鼓勵(lì)和促進(jìn)科技創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)若干規(guī)定、北塘區(qū)科技創(chuàng)新和人才發(fā)展資金使用管理辦法、北塘區(qū)科技創(chuàng)業(yè)園鼓勵(lì)科技創(chuàng)新優(yōu)惠政策等系列政策性文件。通過區(qū)政府的爭取，市財(cái)政局出臺(tái)關(guān)于促進(jìn)城區(qū)財(cái)稅建設(shè)工作的意見，扶持和促進(jìn)城區(qū)財(cái)政收入的持續(xù)穩(wěn)定增長，并對(duì)北創(chuàng)科技園企業(yè)產(chǎn)生稅收進(jìn)行財(cái)稅結(jié)算，用于扶持科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)的研發(fā)。3.3行業(yè)準(zhǔn)入條件本次項(xiàng)目申報(bào)單位為無錫北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園有限公司，于2002年10月經(jīng)無錫市人民政府批準(zhǔn)成立。2007年9月，為加快發(fā)展，促進(jìn)創(chuàng)新，放大效應(yīng)，形成示范，無錫產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營有限公司、無錫市創(chuàng)業(yè)投資有限責(zé)任公司、無錫市北塘區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營有限公司共同增資無錫市北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園有限公司，注冊(cè)資本增加至1.78億元。北創(chuàng)科技園以促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化、培養(yǎng)具有高成長性的高新技術(shù)企業(yè)和企業(yè)家為宗旨，是無錫建設(shè)創(chuàng)新型城市的重要載體，是推動(dòng)“無錫制造”向“無錫創(chuàng)造”躍升的前沿陣地。北創(chuàng)科技園集聚了一大批科技創(chuàng)新型企業(yè)和高端科技人才，促進(jìn)了無錫產(chǎn)業(yè)層次的提升，加快了城市現(xiàn)代化的步伐。北創(chuàng)科技園科技孵化器的建設(shè)，推進(jìn)了產(chǎn)學(xué)研結(jié)合，為吸收“7+1”高校院所和江南大學(xué)的成果轉(zhuǎn)化營造了良好的孵化環(huán)境，為無錫開展引進(jìn)領(lǐng)軍型留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)（530計(jì)劃）活動(dòng)提供了優(yōu)質(zhì)的創(chuàng)業(yè)平臺(tái)。北創(chuàng)科技園成為無錫技術(shù)創(chuàng)新的輻射源、成果轉(zhuǎn)化的主陣地和人才集聚的新高地。團(tuán)隊(duì)北創(chuàng)科技園經(jīng)過五年的建設(shè)，形成了工作能力強(qiáng)，學(xué)歷層次高的工作班子，培養(yǎng)鍛煉了一批業(yè)務(wù)知識(shí)豐富具有“孵化器”從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的科技服務(wù)人員。服務(wù)北創(chuàng)科技園通過引入專業(yè)化服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作與延伸政府服務(wù)職能相結(jié)合，為創(chuàng)業(yè)者、創(chuàng)業(yè)企業(yè)實(shí)施科技成果轉(zhuǎn)化，提供商務(wù)、資金、信息、咨詢、市場(chǎng)、培訓(xùn)、技術(shù)開發(fā)與交流、國際合作等專業(yè)服務(wù)，建立“產(chǎn)、學(xué)、研”緊密結(jié)合的技術(shù)支撐體系。投資無錫市創(chuàng)業(yè)投資有限責(zé)任公司對(duì)園區(qū)建設(shè)投入1780萬元，扶持園區(qū)的軟硬件建設(shè)，充分保障孵化器的孵化用房，并及時(shí)為中小企業(yè)進(jìn)行投融資服務(wù)；無錫市北創(chuàng)科技創(chuàng)新投資有限公司在運(yùn)行4年時(shí)間里，主要對(duì)中小科技企業(yè)進(jìn)行投資和短期融資服務(wù)，對(duì)8家企業(yè)進(jìn)行投資和先后對(duì)9家企業(yè)進(jìn)行短期融資，重點(diǎn)投資培育了一批電子信息、新能源、新材料、生物技術(shù)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域中的具有自主研發(fā)創(chuàng)新能力的創(chuàng)業(yè)企業(yè)，引領(lǐng)北塘創(chuàng)業(yè)投資走向成熟。在運(yùn)營模式上，充分發(fā)揮政府資金的引導(dǎo)和放大作用，并按國有資本市場(chǎng)化運(yùn)作的要求，強(qiáng)調(diào)“專家理財(cái)、職業(yè)投資、精英治企”的管理特色，建立規(guī)范高效的決策程序，形成具有行業(yè)特點(diǎn)的內(nèi)部激勵(lì)和約束機(jī)制。無錫市北創(chuàng)科技創(chuàng)新投資有限公司針對(duì)2006年無錫市“530計(jì)劃”項(xiàng)目，為發(fā)展壯大無錫市的軟件產(chǎn)業(yè)，和市風(fēng)投各投資150萬元支持廉仁淳組建“無錫引速得信息科技有限公司”；針對(duì)2007年無錫市“530計(jì)劃”項(xiàng)目，為發(fā)展集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)，和市風(fēng)投各投資150萬元支持龍偉組建“無錫銘芯微電子有限公司”。通過公司對(duì)張雄博士藍(lán)光LED技術(shù)的考察和專家評(píng)審，投資350萬元和張雄等共同成立無錫藍(lán)星電子有限公司；公司通過對(duì)俄羅斯馬彪博士“超聲波無磨料精加工設(shè)備”項(xiàng)目的考察和論證，根據(jù)項(xiàng)目可行性和支持留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)的原則，投資70萬元支持發(fā)展無錫市的國際科技合作和發(fā)展先進(jìn)裝備制造業(yè)。目前，四個(gè)項(xiàng)目都已初見規(guī)模，為以后公司的投資打下了良好的基礎(chǔ)。3.4無錫市相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況1、無錫市寫字樓市場(chǎng)分析目前，在無錫辦公樓市場(chǎng)上，企業(yè)除了租賃寫字樓物業(yè)辦公外，利用酒店和住宅作為辦公場(chǎng)所也較為普遍。住宅辦公的成本較低，一些小公司傾向于該類辦公場(chǎng)所；而酒店式公寓辦公樓在中高端辦公市場(chǎng)上占據(jù)一定份額，該類型辦公場(chǎng)所具有良好的物業(yè)管理水平，太湖廣場(chǎng)區(qū)域、河埒口區(qū)域、蠡湖科技創(chuàng)業(yè)園、解放路中央商務(wù)中心、新區(qū)等酒店樓宇的氣派形象滿足了一些公司對(duì)外宣傳的需要。目前，由于無錫寫字樓的客戶群逐漸由小型制造業(yè)公司、小型商貿(mào)公司過渡到大、中型網(wǎng)絡(luò)科技公司、金融公司以及房地產(chǎn)開發(fā)公司等，寫字樓市場(chǎng)正處在由商住類型為主的樓宇過渡到純寫字樓的階段，租戶對(duì)寫字樓質(zhì)量要求提高，對(duì)租金的承受能力也提高。通過對(duì)位置、寫字樓的品質(zhì)以及其他特殊因素的考慮，目前無錫的甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓主要分布在如下四個(gè)區(qū)域：崇安區(qū)解放環(huán)路以內(nèi)的核心商圈，濱湖區(qū)蠡湖科技園區(qū)周邊，南長區(qū)太湖廣場(chǎng)以及新區(qū)長江路兩側(cè)。這些區(qū)域多位于無錫的傳統(tǒng)商業(yè)中心、工業(yè)園區(qū)或未來重點(diǎn)規(guī)劃的區(qū)域。在經(jīng)營模式上，無錫寫字樓仍以分散業(yè)權(quán)為主。分散業(yè)權(quán)的寫字樓沒有統(tǒng)一的規(guī)劃安排，由小業(yè)主自行招租。盡管大部分寫字樓出租率較高，但由于項(xiàng)目間的競(jìng)爭較為激烈，小業(yè)主提高租金的意愿較低。另外，許多小業(yè)主租賃物業(yè)時(shí)不開具發(fā)票，也不報(bào)稅，所以他們可以給租本項(xiàng)目的客戶提供較低的價(jià)格，一定程度上隱藏了整個(gè)物業(yè)市場(chǎng)租金上漲的情況。總的來說，無錫市場(chǎng)上現(xiàn)存的寫字樓標(biāo)準(zhǔn)并不高，主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：寫字樓硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)較低；市場(chǎng)上缺乏專業(yè)的物業(yè)公司提供寫字樓管理服務(wù)；傳統(tǒng)區(qū)域?qū)懽謽侵苓叚h(huán)境雜亂，缺少成熟的商務(wù)氛圍。寫字樓供需分析截至 2008 年 10 月 31 日，無錫甲級(jí)寫字樓有兩棟：東方廣場(chǎng) B 座和金陵大飯店寫字樓，均建成于 2007 年，分布在崇安區(qū)。甲級(jí)寫字樓的市場(chǎng)存量為 57,000 平方米。根據(jù)相關(guān)資料顯示，未來五年，全市將有約 10 棟甲級(jí)寫字樓出現(xiàn)，新增供應(yīng)量達(dá) 36.6 萬平方米，占甲、乙級(jí)供應(yīng)總量的 45.1%，南長區(qū)的太湖廣場(chǎng)區(qū)域和崇安區(qū)商務(wù)中心將成為甲級(jí)寫字樓供應(yīng)最多的區(qū)域。至 2013 年末，南長區(qū)總供應(yīng)量將達(dá)到 16.3 萬平方米，隨后是崇安區(qū)，該區(qū)域?qū)⑿略?10.5萬平方米規(guī)模的寫字樓，2013 年總供應(yīng)量將達(dá)到約 16.2 萬平方米。此外，盡管北塘區(qū)不屬于寫字樓主要供應(yīng)區(qū)，但隨著區(qū)域的不斷發(fā)展和重點(diǎn)項(xiàng)目的帶動(dòng)，該區(qū)域也將出現(xiàn)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目。2009 至 2013 年，無錫甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將快速發(fā)展，每年平均約有 6 萬平米的項(xiàng)目入市。寫字樓設(shè)施和標(biāo)準(zhǔn)的不斷提高，給予企業(yè)更多更好的選擇，并滿足企業(yè)提升形象的需求。2005-2008 年，無錫乙級(jí)寫字樓供應(yīng)大幅增長，主要集中在濱湖區(qū)和崇安區(qū)。截至 2008年 10 月 31 日，無錫乙級(jí)寫字樓存量共有 41.9 萬平方米。寫字樓需求分析根據(jù)無錫市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2000-2007 年，無錫市寫字樓銷售面積達(dá) 36.4 萬平方米，與同期竣工面積35.3平方米基本持平。同時(shí)銷售價(jià)格也從2005年的5,392元/平米增長至2007年的 11,115 元/平米。近年來，無錫民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，企業(yè)和個(gè)人投資寫字樓的意愿增強(qiáng)，寫字樓售價(jià)的漲幅遠(yuǎn)高于租金的漲幅，而售價(jià)的上漲使得無錫寫字樓的毛收益率僅為 6%左右，甚至低于北京和上海等一線城市的收益水平。預(yù)計(jì)未來幾年，無錫寫字樓市場(chǎng)的投資活動(dòng)將放緩。未來無錫寫字樓發(fā)展會(huì)有如下幾個(gè)趨勢(shì)：l 分散產(chǎn)權(quán)仍將是無錫寫字樓市場(chǎng)的主流；l 太湖廣場(chǎng)區(qū)域?qū)⒊蔀榧准?jí)寫字樓集中的區(qū)域；l 未來主要商務(wù)區(qū)的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展較好，但由于競(jìng)爭項(xiàng)目增多，入住率會(huì)有所降低；l 乙級(jí)寫字樓發(fā)展與目前狀況相似，價(jià)格競(jìng)爭將成為未來乙級(jí)寫字樓競(jìng)爭的重點(diǎn)。2、無錫高星級(jí)酒店市場(chǎng)分析截至 2008 年 10 月末，無錫市共有高星級(jí)酒店 20 家，客房總數(shù) 5005 個(gè)，其中五星級(jí)酒店 7 家，占高星級(jí)酒店客房供應(yīng)數(shù)量的 36%，五星級(jí)酒店的平均規(guī)模（客房數(shù)）略高于四星級(jí)酒店規(guī)模（客房數(shù)），總體客房數(shù)量偏少。無錫高星級(jí)酒店多分布在濱湖區(qū)、崇安區(qū)、北塘區(qū)和南長區(qū)。濱湖區(qū)：緊鄰美麗的太湖，風(fēng)景優(yōu)美，該區(qū)的環(huán)蠡湖區(qū)域成為高星級(jí)酒店最為集中的區(qū)域，滿足會(huì)議和旅游度假的需求。截至 2008 年 10 月，共有 7 家高星級(jí)酒店坐落于此，其中 6 家在2000-2006 年重新進(jìn)行裝修。2000-2006 年該區(qū)未有新增供應(yīng)，2007 年出現(xiàn)了一家香港酒店集團(tuán)管理的酒店1881 半島酒店。崇安區(qū)：無錫的傳統(tǒng)商業(yè)中心，人口密度最大，擁有無錫最發(fā)達(dá)的酒店市場(chǎng)。該區(qū)酒店多分布在中山路沿線，定位為商務(wù)會(huì)議型，該區(qū)僅有 1 家高星級(jí)酒店開業(yè)。南長區(qū)：未來城市發(fā)展的副中心，近幾年發(fā)展迅速。2007 年，該區(qū)的太湖廣場(chǎng)出現(xiàn)了首家五星級(jí)酒店-凱賓斯基飯店，擁有 400 間客房，該飯店也是目前無錫五星級(jí)酒店中設(shè)施最好的酒店。其他區(qū)：新區(qū)、錫山區(qū)和惠山區(qū)各有一家高星級(jí)酒店。高星級(jí)酒店需求分析旅游業(yè)是無錫高星級(jí)酒店市場(chǎng)發(fā)展最早的推動(dòng)因素。作為全國著名的旅游城市，無錫近年來旅游人數(shù)的持續(xù)增加同樣促進(jìn)了高星級(jí)酒店市場(chǎng)。國內(nèi)外游客數(shù)量 2002-2007 年的復(fù)合增長率達(dá) 12%，國際旅游收入復(fù)合增長率則達(dá)到 23%。2007 年無錫共接待旅游人數(shù) 3,427 萬人，國內(nèi)游客占 97.8%。一般而言，國際游客是高星級(jí)酒店的主要客源，但是隨著國內(nèi)人均可支配收入的提高以及消費(fèi)意識(shí)的提升，高星級(jí)酒店也吸引越來越多的國內(nèi)旅游者入住。受到世界金融危機(jī)的影響，世界銀行預(yù)測(cè) 2009 年中國經(jīng)濟(jì)將保持 7.5%的增長，達(dá)到近年來的較低水平。無錫的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和外商投資也會(huì)受到一定程度的沖擊，預(yù)計(jì)未來商務(wù)和旅游需求增長放緩，甚至在未來 2-3 年內(nèi)有下降的可能。未來無錫酒店市場(chǎng)將呈現(xiàn)如下趨勢(shì)：l 濱湖區(qū)、崇安區(qū)和新區(qū)將成為高星級(jí)酒店的聚集區(qū)；l 國際著名酒店管理公司幾乎全部落戶無錫，酒店管理水平大幅提升，同時(shí)競(jìng)爭也更激烈。；l 高星級(jí)酒店數(shù)目劇增，平均入住率預(yù)計(jì)略微下降；l 未來北塘區(qū)高星級(jí)酒店供應(yīng)量不大，由于該區(qū)域鄰近中央商務(wù)區(qū)，酒店市場(chǎng)將發(fā)展迅速；l 采取較低的房價(jià)策略吸引商務(wù)客源將提高其競(jìng)爭能力。3、無錫市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析目前，無錫的商業(yè)設(shè)施主要集中在 5 個(gè)城區(qū)內(nèi)。隨著無錫城市建設(shè)的發(fā)展，逐步形成了包含 1 個(gè)市級(jí)商業(yè)中心和 4 個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心。無錫的市級(jí)商業(yè)中心位于崇安區(qū)的解放環(huán)路內(nèi)及其周邊聚集了各種商業(yè)業(yè)態(tài)，在無錫享有盛譽(yù)。由于商業(yè)類型多、并匯集了從低檔到高檔的各類產(chǎn)品，商業(yè)人流量很大。區(qū)級(jí)商業(yè)中心主要位于其他主要區(qū)域內(nèi)，如新區(qū)的長江路、南長區(qū)的太湖廣場(chǎng)、濱湖區(qū)的中橋和河埒口，以及北塘區(qū)的青石路等。這些區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)主要為超市、百貨公司和餐飲設(shè)施，主要服務(wù)于區(qū)域附近的居民。商業(yè)物業(yè)供給分析截止到 2008 年 10 月，無錫主要商業(yè)設(shè)施的存量達(dá)到 102 萬平方米左右。崇安區(qū)作為市級(jí)商業(yè)中心區(qū)，其商業(yè)存量達(dá)到 57.5 萬平方米，占到總存量的 56%。濱湖區(qū)和南長區(qū)的區(qū)級(jí)商業(yè)中心分別位列第二和第三，其存量面積分別占到總存量的 22%和 16%。未來 5 年，無錫主要商業(yè)設(shè)施供應(yīng)較大。購物中心和百貨公司將成為未來供給的主要業(yè)態(tài)，同時(shí)，愈來愈多的高檔商業(yè)項(xiàng)目將會(huì)出現(xiàn)在無錫的商業(yè)市場(chǎng)。未來展望根據(jù)無錫市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，商業(yè)物業(yè)的銷售量在 2006 年達(dá)到頂峰，大概在 62 萬平方米左右；截止到 2008 年 10 月底，無錫總的商業(yè)物業(yè)供給量達(dá)到約 220 萬平方米。依據(jù)無錫的市場(chǎng)發(fā)展和人口數(shù)量，目前無錫的商業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)存在供給過剩的風(fēng)險(xiǎn)。未來，購物中心的經(jīng)營模式將越來越受歡迎，但是無錫城市不大，每個(gè)區(qū)域頂多承受 1-2 家購物中心。另外，由于經(jīng)營方式的不同和競(jìng)爭的加劇，不同區(qū)域商業(yè)物業(yè)的租金和出租率將進(jìn)一步分化。四、工程建設(shè)方案、建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置4.1工程建設(shè)方案無錫市正在加快城市化建設(shè)，力創(chuàng)創(chuàng)新型城區(qū)，實(shí)現(xiàn)城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，大力培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。該項(xiàng)目位于無錫城區(qū)北大門，項(xiàng)目的建設(shè)不僅能夠促進(jìn)老城區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，同時(shí)對(duì)于改善城市形象，展示北塘區(qū)新城建設(shè)的品質(zhì)具有重要的戰(zhàn)略意義。4.1.1定位與目標(biāo)無錫市北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園的建設(shè)是以促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)換，培養(yǎng)具有高成長性的高新技術(shù)企業(yè)和企業(yè)家為宗旨，是無錫在建設(shè)創(chuàng)新型城市中實(shí)施科技創(chuàng)新的重要“三創(chuàng)”載體。功能目標(biāo)：基地西南側(cè)主題建筑功能為科技創(chuàng)業(yè)基地（主要為園區(qū)內(nèi)國內(nèi)外知名公司及研發(fā)機(jī)構(gòu)提供舒適的頂級(jí)辦公環(huán)境及5星級(jí)商務(wù)配套服務(wù)）?？萍紙@區(qū)建筑在園區(qū)中心圍繞著大型休閑綠化廣場(chǎng)，可供本園區(qū)創(chuàng)業(yè)者、科技研發(fā)者在工作和休閑時(shí)處處可欣賞到不同的景觀?？臻g目標(biāo)：通過無錫北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園的建設(shè)整合地塊周邊建筑，在提升城市建筑形象的同時(shí)，應(yīng)實(shí)現(xiàn)城市形象的統(tǒng)一和諧，充分體現(xiàn)城市風(fēng)貌，達(dá)到提升城市環(huán)境景觀品質(zhì)的目標(biāo)，形成無錫獨(dú)具特色的科技生態(tài)建筑群。經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)：方案設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合無錫市科技園區(qū)及寫字樓情況，注重建筑的實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性。本項(xiàng)目地理?xiàng)l件極為優(yōu)越，整個(gè)建筑群坐落在城市重要區(qū)域，通過方案優(yōu)化設(shè)計(jì)，使該建筑成為無錫市的一個(gè)新的標(biāo)志性生態(tài)景觀建筑，同時(shí)在設(shè)計(jì)中充分考慮了基地的限制條件，對(duì)多幢大樓和諧有機(jī)的進(jìn)行設(shè)計(jì)，使原本分離的兩個(gè)地塊得到了強(qiáng)有力的鏈接，在考慮到周邊城市設(shè)計(jì)的各種情況之下，設(shè)計(jì)著手城市空間節(jié)點(diǎn)營造，標(biāo)志性建筑形象以及合理的日照條件等幾方面進(jìn)行深入的思考研究，最終就是要達(dá)到“都市起點(diǎn)”，“城市門戶”的形象塑造目的。4.1.2建筑平面形式和總體布局根據(jù)周邊現(xiàn)有建筑與本項(xiàng)目在建筑內(nèi)外界的視線分析，最大限度的利用基地周邊的有利因素。在進(jìn)行了系統(tǒng)的綜合分析之后，將高層建筑平面形式確定為扇形。無錫北創(chuàng)科技園區(qū)的科技創(chuàng)業(yè)基地采用大開間與小開間結(jié)合的形式設(shè)置，功能合理，環(huán)境優(yōu)美、舒適。另外，科技創(chuàng)業(yè)基地采用高低雙大堂的設(shè)計(jì)，增設(shè)有一個(gè)空中大堂，增加了建筑的趣味性，突出了項(xiàng)目的檔次。無錫北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園區(qū)上部主樓房間功能為大空間辦公和自由劃分的小空間辦公相結(jié)合，景觀可視面非常現(xiàn)代，同時(shí)，在裙房入口處考慮了架空，使入口處有單獨(dú)的“舞臺(tái)”，同時(shí)使用雙車道設(shè)計(jì)做到了相對(duì)的人車分離。圖41 無錫北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園區(qū)效果圖4.1.3 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本工程主體由一幢200m和100m的高層建筑組成，科技創(chuàng)業(yè)基地塔樓部高51層，裙房8層，地下3層。裙房8層，地下3層。科技創(chuàng)業(yè)基地塔樓部分為鋼筋混凝土筒中筒結(jié)構(gòu)形式（基礎(chǔ)部分為樁加箱形基礎(chǔ)），標(biāo)準(zhǔn)層層高為3.8m，裙房為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，底層層高為6m，二層層高為5.4m，三、四層高為4.2m，五層以上為3.8m；地下室層高為3.8m。主樓在東部開口處設(shè)有連廊，在今后設(shè)計(jì)中連廊部分將根據(jù)建筑功能及結(jié)構(gòu)受力的情況，適當(dāng)設(shè)計(jì)連廊。其余四幢高層建筑規(guī)劃為科技孵化器A、B、C、D,一幢規(guī)劃為科技創(chuàng)意大樓。商業(yè)裙樓作為辦公的配套，吸引一些咖啡吧、茶座、餐飲、俱樂部等業(yè)態(tài)進(jìn)駐。4.1.4 電氣設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)范圍變配電系統(tǒng)；EPS應(yīng)急電源系統(tǒng)；動(dòng)力設(shè)備配電及控制系統(tǒng)；照明配電及控制系統(tǒng)；防雷及接地系統(tǒng)。（2）負(fù)荷等級(jí)與供電電源本工程屬于一類高層建筑，應(yīng)按一級(jí)符合要求供電；獨(dú)立電源供電，以電纜埋地方式進(jìn)入建筑物地下變電所；設(shè)置EPS作為消防設(shè)備的應(yīng)急電源，保證供電可靠性。（3）變配電系統(tǒng)： 變配電所：在地下層設(shè)變配電所； 主接線形式：高壓側(cè)采取單母線分段，中間不設(shè)聯(lián)絡(luò)，低壓側(cè)單母線分段，中間設(shè)聯(lián)絡(luò)開關(guān)； 繼保方式：開關(guān)柜采用微電腦多功能繼電保護(hù)器來進(jìn)行繼電保護(hù)； 計(jì)量方式：高供高量； 功率因數(shù)補(bǔ)償方式：在低壓側(cè)設(shè)無觸點(diǎn)電容補(bǔ)償柜； 應(yīng)急電源：EPS應(yīng)急電源分散布置在消防設(shè)備電控箱柜處；（4）低壓配電系統(tǒng)照明、動(dòng)力配電直線采用無鹵低煙銅芯線穿管敷設(shè)；至重要設(shè)備的低壓配電線路的配電方式采用放射式，至一般設(shè)備的配電方式采用放射與樹干混合方式配電或鏈?zhǔn)脚潆姡幻繉釉O(shè)置電氣豎井，豎井內(nèi)設(shè)樓層配電箱及安裝垂直橋架和母線槽；消防設(shè)備及重要設(shè)備的供電均采用雙電源供電，且末端自動(dòng)切換。（5）保安及接地措施本工程接地形式采用TN-S系統(tǒng)；聯(lián)合接地方式，利用大樓基礎(chǔ)樁基及承臺(tái)內(nèi)主鋼筋做接地極，要求接地電阻不大于1歐姆。（6）防雷系統(tǒng)接二類防雷設(shè)計(jì)，要求設(shè)防直擊雷、側(cè)擊雷、感應(yīng)雷及防雷電波傾入措施。4.1.5 給排水設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)范圍生活給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)；消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)；排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)；雨水系統(tǒng)設(shè)計(jì)。（2）給水設(shè)計(jì)從市政給水管道網(wǎng)上引給水管進(jìn)入基地，并在基地內(nèi)與市政管網(wǎng)成環(huán)。地下車庫地面沖洗用水由市政水直接供給。（3）消防設(shè)計(jì) 消防水源：從市政給水管網(wǎng)上各引給水管進(jìn)入基地，并在基地內(nèi)與市政管網(wǎng)成環(huán)，從環(huán)管上設(shè)置適量室外消火栓。 室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：火災(zāi)時(shí)，通過消火栓內(nèi)按鈕啟動(dòng)設(shè)在地下層水泵房內(nèi)的消防泵，直接從室外基地環(huán)網(wǎng)吸水加壓滅火。消火栓系統(tǒng)在室外設(shè)水泵結(jié)合器。 自動(dòng)噴淋系統(tǒng)：地下車庫、商業(yè)、辦公等公共部位。（4）排水設(shè)計(jì)室內(nèi)排水采用污廢合流、屋面雨水、空調(diào)冷凝水有組織收集排放；室外排水采用雨污分流、污水經(jīng)帶格柵的專用檢測(cè)井預(yù)處理后排入市政污水管網(wǎng)。排出管徑2De315。雨水經(jīng)有組織收集后排入市政雨水管網(wǎng)，排出管管徑2De400；地下室水泵房，汽車庫，消防電梯處均設(shè)置集水坑，收集的廢水由潛污泵排至室外，潛污泵啟停由液位自動(dòng)控制；汽車庫含油廢水在室外經(jīng)隔油沉沙池隔油后排至污水管網(wǎng)，隔油池內(nèi)含油廢水停留時(shí)間10min，廢水流速3.5mm/s。4.1.6 暖通設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)范圍科技創(chuàng)業(yè)基地內(nèi)商務(wù)中心部分空調(diào)、通風(fēng)的設(shè)計(jì)；裙房層以上辦公及商務(wù)中心部分空調(diào)、通風(fēng)的配合設(shè)計(jì)；地下車庫、地下設(shè)備用房、電梯機(jī)房的通風(fēng)設(shè)計(jì)；地下車庫、商業(yè)部分的防排煙設(shè)計(jì)。（2）空調(diào)設(shè)計(jì)裙房商業(yè)部分空調(diào)設(shè)計(jì)1）空調(diào)系統(tǒng)：商業(yè)部分設(shè)大型集中空調(diào)系統(tǒng)，空調(diào)冷凝水排至衛(wèi)生間；2）空調(diào)冷熱源：商用空調(diào)主機(jī)選用風(fēng)冷熱泵機(jī)組，空調(diào)冷負(fù)荷：1860kw，熱符合：1395kw；3）新風(fēng)系統(tǒng)：采用全熱交換式換氣機(jī)，向室內(nèi)提供新鮮空氣，排出室內(nèi)污濁空氣，以保證新風(fēng)的攝取；4）科技創(chuàng)業(yè)基地部分空調(diào)設(shè)計(jì)，按集中空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)。（3）通風(fēng)設(shè)計(jì)地下車庫設(shè)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，以排出汽車尾氣。地下一層補(bǔ)風(fēng)由車道入口自然補(bǔ)充，地下二、三層設(shè)機(jī)械補(bǔ)風(fēng)。通風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)為6次/小時(shí)換氣次數(shù)；地下自行車庫、地下設(shè)備用房均設(shè)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)；電梯機(jī)房設(shè)機(jī)械排風(fēng)，通風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)為15次/小時(shí)換氣次數(shù)；衛(wèi)生間設(shè)機(jī)械排風(fēng)，通風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)為10次/小時(shí)換氣次數(shù)，同時(shí)由電氣專業(yè)預(yù)留衛(wèi)生間通風(fēng)器電源插座。（4）防排煙設(shè)計(jì)防煙樓梯間，前后及合用前室均設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)進(jìn)行機(jī)械防煙；地下汽車庫設(shè)機(jī)械排煙系統(tǒng)，機(jī)械排煙系統(tǒng)尤其機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)兼顧，排煙量為6次/小時(shí)換氣次數(shù)；長度大于20m的內(nèi)走廊均是機(jī)械排煙；商業(yè)部分均利用外窗開啟進(jìn)行自然排煙，其外窗可開啟的有效面積均符合消防規(guī)范的有關(guān)面積規(guī)定。（5）消聲減振及環(huán)?？照{(diào)及通風(fēng)系統(tǒng)均采用先進(jìn)的低噪聲設(shè)備，并設(shè)置消聲器以控制噪聲對(duì)室內(nèi)環(huán)境的影響，使之符合國家的噪聲控制標(biāo)準(zhǔn)；各空調(diào)及通風(fēng)設(shè)備的安裝均采用減振、隔振措施；商業(yè)部分的排風(fēng)采用能量收回，以達(dá)到減少空調(diào)主機(jī)負(fù)荷，節(jié)約電量的節(jié)能目的。表41 北創(chuàng)科技園二期建筑面積指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)備注1總用地面積Ha二期總用地5.07392總建筑面積m2434858.93其中地上建筑面積科技創(chuàng)業(yè)基地189946.34352036.97科技創(chuàng)意大樓32186.32科技孵化器A51979.19科技孵化器B科技孵化器C63597.84科技孵化器D地上停車庫14327.28地下室建筑面積82821.963建筑占地面積m215277.94其中地上建筑面積科技創(chuàng)業(yè)基地6536.0515277.94科技創(chuàng)意大樓1729.09科技孵化器A3236.72科技孵化器B科技孵化器C3776.08科技孵化器D地上停車庫4綠地面積m218528.655集中綠地面積m26750.96容積率6.947建筑密度30.1%8綠地率36.5%9集中綠地率13.3%10汽車停車位個(gè)地面停車位1832665地上停車位414地下一層停車位995地下二層停車位107311自行車停車位個(gè)地面停車位21409040地下一層地下停車位6900附注圖42 北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)基地項(xiàng)目方案總平面圖4.2建設(shè)用地北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園位于無錫市北塘區(qū)，地處無錫市城市中心，位于無錫市第三人民醫(yī)院西側(cè)，南依興源路、西靠鳳賓路、北至滬寧鐵路，地理位置十分優(yōu)越。本項(xiàng)目為北創(chuàng)科技園的二期項(xiàng)目，建設(shè)用地總面積為5.07萬平方米。 二期用地二期用地一期用地圖43 無錫北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園建設(shè)用地圖4.3征地拆遷及移民安置二期地塊尚未平整，地上仍有一些建筑物和舊廠房。根據(jù)公司的介紹，這些建筑物由該公司的關(guān)聯(lián)方所有，未來開發(fā)該地塊不需要為其支付額外的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，無移民安置。五、生態(tài)和環(huán)境影響分析5.1 生態(tài)與環(huán)境現(xiàn)狀（1）環(huán)境保護(hù)的法律法規(guī) 中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法，1989年中華人民共和國主席令發(fā)布； 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例，1998年國務(wù)院發(fā)布實(shí)施； 關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度有關(guān)問題的通知，1999年國家環(huán)境保護(hù)總局； 中華人民共和國環(huán)境影響評(píng)價(jià)法，2002年中華人民共和國主席令發(fā)布。（2）大氣及聲環(huán)境根據(jù)檢測(cè)站的監(jiān)測(cè)資料,SO2、TSP、NO2的日均濃度分別為0.05mg/Nm3、0.20 mg/Nm3、0.20 mg/Nm3，三項(xiàng)指標(biāo)日均值均符合環(huán)境空氣質(zhì)量指標(biāo)GB3095-1996的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目所在地環(huán)境噪聲符合城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（GB3096-93）二類標(biāo)準(zhǔn)的要求。（3）水環(huán)境本項(xiàng)目的地表水環(huán)境中，京杭運(yùn)河的水環(huán)境質(zhì)量較差，主要是受上游來水的濃度較高的緣故（河兩岸農(nóng)村的面源污染）。5.2擬建項(xiàng)目對(duì)生態(tài)和環(huán)境的影響（1）施工期環(huán)境問題土建項(xiàng)目施工期間的污染主要為土方開挖，即運(yùn)輸產(chǎn)生的揚(yáng)塵污染局部大氣環(huán)境；施工機(jī)械和運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的噪聲對(duì)周邊附近區(qū)域及現(xiàn)場(chǎng)工作人員會(huì)產(chǎn)生一定影響；工程用水會(huì)對(duì)部分水體產(chǎn)生不良影響；施工期間的運(yùn)輸車輛及挖土、取土等作業(yè)對(duì)生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生一定影響。（2）運(yùn)營期環(huán)境問題由于本項(xiàng)目為科技創(chuàng)業(yè)基地和創(chuàng)意大樓等，項(xiàng)目在運(yùn)營期產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響較小，主要為生活污水和生活垃圾的影響。5.3生態(tài)和環(huán)境保護(hù)措施（1）施工噪聲為了減輕施工噪聲對(duì)周圍環(huán)境的影響，建議采取以下措施： 加強(qiáng)施工管理，合理安排施工作業(yè)時(shí)間，嚴(yán)格按照施工噪聲管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，嚴(yán)禁夜間進(jìn)行高噪聲施工作業(yè)； 盡量采用低噪聲的施工工具，如以液壓工具代替氣壓工具，同時(shí)盡可能采用施工噪聲低的施工方法； 施工機(jī)械應(yīng)盡可能放置于對(duì)周圍敏感點(diǎn)造成影響最小的地點(diǎn)； 在高噪聲設(shè)備周圍設(shè)置掩蔽物；除上述施工機(jī)械產(chǎn)生的噪聲外，施工過程中各種運(yùn)輸車輛的運(yùn)行，還將會(huì)引起敏感點(diǎn)噪聲級(jí)的增加。因此，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)運(yùn)輸車輛的管理，盡量壓縮汽車數(shù)量和行車密度，控制汽車鳴笛。（2）施工粉塵施工期間產(chǎn)生的粉塵（揚(yáng)塵）污染主要取決于施工作業(yè)方式，材料的堆放及風(fēng)力因素，其中受風(fēng)力因素的影響最大。隨著風(fēng)速的增大，施工揚(yáng)塵產(chǎn)生的污染程度和超標(biāo)范圍也將隨之增強(qiáng)和擴(kuò)大。因本工程施工期較長，伴隨著土方的挖掘、裝卸和運(yùn)輸?shù)仁┕せ顒?dòng)，其揚(yáng)塵將給附近的大氣環(huán)境帶來不利影響。因此必須采取合理可行的控制措施，盡量減輕其污染程度，縮小其影響范圍。其主要對(duì)策有： 對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)行合理化管理，使砂石料統(tǒng)一堆放，水泥應(yīng)設(shè)專門庫房堆放，并盡量減少搬運(yùn)環(huán)節(jié)，搬運(yùn)時(shí)做到輕舉輕放，防止包裝破裂； 開挖時(shí)，對(duì)作業(yè)面和土堆適當(dāng)噴水，使其保持一定濕度，以減少揚(yáng)塵量。而且開挖的泥土和建筑垃圾要及時(shí)運(yùn)走，以防長期堆放表面干燥而起塵或被雨水沖刷； 運(yùn)輸車輛應(yīng)完好，不應(yīng)裝載過滿，并盡量采取遮蓋、密閉措施，減少沿途拋灑，并及時(shí)清掃散落在地面上的泥土和建筑材料，沖洗輪胎，定時(shí)灑水壓塵，以減少運(yùn)輸過程中的揚(yáng)塵； 應(yīng)首先選擇使用商品混凝土，因需要必須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)攪拌砂漿、混凝土?xí)r，應(yīng)盡量做到不灑、不漏、不剩不倒；混凝土攪拌應(yīng)設(shè)置在棚內(nèi)，攪拌時(shí)要有噴霧降塵措施； 施工現(xiàn)場(chǎng)要設(shè)圍欄或部分圍欄，縮小施工揚(yáng)塵擴(kuò)散范圍； 當(dāng)風(fēng)速過大時(shí)，應(yīng)停止施工作業(yè)，并對(duì)堆存的砂粉等建筑材料采取遮蓋措施； 對(duì)排煙大的施工機(jī)械安裝消煙裝置，以減輕對(duì)大氣環(huán)境的污染。（3）施工污水施工污水水量不大，但如果不經(jīng)處理或處理不當(dāng)，同樣會(huì)危害環(huán)境。所以，施工期肥水不能隨意直排。其防治措施主要有： 加強(qiáng)施工期管理，針對(duì)施工期污水產(chǎn)生過程不連續(xù)、廢水種類較單一等特點(diǎn)，可采取相應(yīng)措施有效控制污水中污染物的產(chǎn)生量； 施工現(xiàn)場(chǎng)因地制宜，建造化糞池、隔油池等污水臨時(shí)處理設(shè)施，對(duì)含油量高的施工機(jī)械沖洗水或懸浮物含量高的其它施工廢水需經(jīng)處理后方可排放，砂漿、石灰等廢液宜集中處理，干燥后與固體廢物一起處置； 水泥、黃砂、石灰類的建筑材料需集中堆放，并采取一定的防水措施，及時(shí)清掃施工運(yùn)輸過程中拋灑的上述建筑材料，以免這些物質(zhì)隨雨水沖刷污染附近水體。（4）施工垃圾施工期間將涉及到房屋拆除、土地開挖、管道敷設(shè)、材料運(yùn)輸?shù)裙こ虄?nèi)容，在此期間將有一定數(shù)量的廢氣建筑材料如砂石、石灰、混凝土、廢磚、土石方凳。因此對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)要及時(shí)進(jìn)行清理，建筑垃圾及時(shí)清運(yùn)，按城管要求定時(shí)運(yùn)送到指定地點(diǎn)或加以利用，防止其因長期堆放而產(chǎn)生揚(yáng)塵。（5）運(yùn)營期防止污染和減緩影響的措施生活污水達(dá)接管要求，排入蘆村污水處理廠集中處理；本項(xiàng)目垃圾出路采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，組織專職衛(wèi)生保潔人員收集清掃。（6）綠化良好的綠化不僅能夠創(chuàng)造舒適的辦公環(huán)境，而且在防止污染、保護(hù)環(huán)境方面也有特殊作用。本項(xiàng)目堅(jiān)持點(diǎn)、線、面結(jié)合的原則，充分發(fā)揮綠地的防護(hù)、活動(dòng)功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，確保辦公環(huán)境優(yōu)美整潔。六、節(jié)能方案分析為了深入貫徹科學(xué)發(fā)展觀，我國“十一五”規(guī)劃綱要明確提出，要把節(jié)約資源作為基本國策，調(diào)動(dòng)全社會(huì)各方面力量進(jìn)一步加強(qiáng)節(jié)能工作，加快建設(shè)節(jié)約型社會(huì)，在此背景下，對(duì)本項(xiàng)目的節(jié)能方案進(jìn)行分析。6.1主要采用的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范1、公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) GB 50189-20052、夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) JCJ134-20013、民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）JCJ26-954、綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) GB/T50378-20065、民用建筑節(jié)能管理規(guī)定（建設(shè)部部長令第76號(hào)）6.2 項(xiàng)目主要能源消耗本項(xiàng)目主要為建筑使用能耗，包括采暖、空調(diào)、熱水供應(yīng)、照明、炊事、家用電器等方面的能耗，其中采暖、空調(diào)能耗占有很大比例。根據(jù)2005年統(tǒng)計(jì)資料，建筑使用能耗最多的是建筑采暖空調(diào)（65），其次為熱水供應(yīng)（15），電氣（14）、炊事（6）等能耗。6.3 主要節(jié)能措施本項(xiàng)目將以生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保以人為本為目標(biāo)，不再是按照常規(guī)建設(shè)一個(gè)封閉的、消耗更多能源和資源，同時(shí)給周圍環(huán)境與城市交通帶來壓力，給人員心理和生理造成負(fù)面影響的純粹的鋼筋水泥空間。而是定位于打造一個(gè)資源高度集約化、能源高度節(jié)約化的超級(jí)城市空間。北創(chuàng)科技園以中國“綠色建筑評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)”和美國LEEDCS認(rèn)證要求，以體現(xiàn)最直接的有深度的人文關(guān)懷，強(qiáng)化節(jié)資高效，保障智能便捷為技術(shù)特色，通過可持續(xù)場(chǎng)地規(guī)劃、綜合節(jié)能和新能源利用，節(jié)水和雨污水回用，節(jié)材與材料利用和最低室內(nèi)空氣污染控制等綠色建筑系統(tǒng)解決方案的實(shí)施，實(shí)現(xiàn)建筑在全壽期中的高效運(yùn)行。實(shí)現(xiàn)人、建筑、城市與自然和諧共存的綠色超級(jí)城市空間。七、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃該項(xiàng)目整個(gè)建設(shè)期計(jì)劃從2009年上半年至2011年底。該項(xiàng)目科技創(chuàng)業(yè)基地各階段實(shí)施內(nèi)容及進(jìn)度安排見表71（其余建筑設(shè)施實(shí)施進(jìn)度按照快于科技創(chuàng)業(yè)基地的時(shí)間進(jìn)度控制）：表71 無錫市北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園有限公司二期科技創(chuàng)業(yè)基地進(jìn)度計(jì)劃裝修階段表71 無錫市北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園有限公司二期科技創(chuàng)業(yè)基地進(jìn)度計(jì)劃（續(xù)）裝修階段表71 無錫市北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園有限公司二期科技創(chuàng)業(yè)基地進(jìn)度計(jì)劃（續(xù)）八、項(xiàng)目投資估算和資金籌措8.1 投資資金估算投資估算主要由建安費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和基本預(yù)備費(fèi)用三塊組成。（1）建安費(fèi)用主要包括地上建筑、地下建筑相關(guān)的土建、水衛(wèi)、電氣、暖通工程以及附屬工程所需的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備及工具器購置費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用；（2）工程建設(shè)其他費(fèi)用主要有土地使用費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、勘查設(shè)計(jì)費(fèi)、研究試驗(yàn)費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、施工機(jī)構(gòu)遷移費(fèi)等；（3）基本預(yù)備費(fèi)是指在研究階段難以預(yù)計(jì)的費(fèi)用，又稱工程建設(shè)不可預(yù)見費(fèi)，主要指設(shè)計(jì)變更及施工過程中可能增加工程量的費(fèi)用，按合理的基本預(yù)備費(fèi)律計(jì)算，取建安費(fèi)的6計(jì)算。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資249436.27萬元，其中建安費(fèi)用的單位指標(biāo)為4111.7元/平方米，項(xiàng)目投資估算表見表81：表81 項(xiàng)目投資估算表項(xiàng)目費(fèi)用（萬元）比例1建安費(fèi)用180274.4172.27%2工程建設(shè)其他費(fèi)用58345.423.39%3基本預(yù)備費(fèi)用10816.464.34%合計(jì)249436.27100.00%8.2 資金籌措本項(xiàng)目30為貸款，其余70為企業(yè)自籌。九、財(cái)務(wù)分析和社會(huì)效益評(píng)價(jià)9.1財(cái)務(wù)分析9.1.1評(píng)價(jià)依據(jù)和方法參照國家發(fā)改委與建設(shè)部2006年頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）和我國現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度、價(jià)格體系,通過分析計(jì)算項(xiàng)目直接產(chǎn)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，編制相關(guān)報(bào)表及計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo),以考察項(xiàng)目的盈利能力、貸款償還能力以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力等財(cái)務(wù)狀況，判別本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。9.1.2評(píng)價(jià)期的確定本項(xiàng)目二期工程建設(shè)期3年，為20092011年，收入運(yùn)營期暫取20年，即20122031年進(jìn)行評(píng)價(jià)。評(píng)價(jià)基年取2008年。9.1.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR），是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。2.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV），是指未來各期支出和收入的現(xiàn)在價(jià)值。3.投資回收期（Pt），是指以項(xiàng)目的凈收益抵償全部投資所需要的時(shí)間。它是考察項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的投資回收能力的主要靜態(tài)指標(biāo)。9.1.4財(cái)務(wù)費(fèi)用1、建設(shè)總投資本項(xiàng)目建設(shè)投資總估算為249436.27萬元。本次財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)按20092011年三年建設(shè)期分期投入計(jì)算。2、經(jīng)營費(fèi)用與物業(yè)經(jīng)營有關(guān)的主要費(fèi)用列示如下：營業(yè)稅及附加：營業(yè)收入的 5.55%；物業(yè)稅：辦公和商鋪為租金收入的 12%；土地使用稅：根據(jù)無錫市規(guī)定，該項(xiàng)目收取每平米 9 元的土地使用稅；法定公積金在每年的利潤中提取10%；固定資產(chǎn)投資折舊按20年計(jì)算，運(yùn)營期末留5%的殘值。折舊方法按平均年限法計(jì)算，其公式