裕朗國際大廈安全管理方案.doc

安全管理方案一、物業(yè)安全管理的概念物業(yè)安全管理是指通過現(xiàn)行的科學(xué)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備與工具，防止和終止任何危及或影響物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)使用人的生命財(cái)產(chǎn)與身心健康的行為與因素，比如電線短路、煤氣泄漏、電梯關(guān)人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等，還有如自然災(zāi)害、人為事故及各種破壞活動(dòng)的預(yù)防與阻止，確保園區(qū)內(nèi)的工作、生活秩序正常。二、安全管理提前接管的主要任務(wù) 公管隊(duì)是公安、消防部門在園區(qū)進(jìn)行治安防范、消防安全的重要輔助力量。公管隊(duì)主要任務(wù)是落實(shí)各項(xiàng)治安、消防制度，維護(hù)園區(qū)秩序，及時(shí)發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子的活動(dòng)，保護(hù)園區(qū)設(shè)施及轄區(qū)內(nèi)用戶公共秩序的安全。公管隊(duì)必須堅(jiān)決執(zhí)行“誰主管，誰負(fù)責(zé)”和“群防群制”的原則，應(yīng)履行以下職責(zé)： 1、負(fù)責(zé)做好“防火、防盜、防爆、防破壞”的四防工作，維護(hù)園區(qū)范圍內(nèi)治安秩序。（此處防盜是指對(duì)7C辦公樓及未租賃的房屋公共設(shè)施設(shè)備及施工材料的保護(hù)，不包括施工人員自身的物品及工具） 2、嚴(yán)格治公管理，做好進(jìn)出登記、全天24小時(shí)巡查、進(jìn)出貨物檢查等治安防范工作。 3、嚴(yán)格消防管理，落實(shí)消防責(zé)任制，及時(shí)消除火險(xiǎn)隱患。 4、積極配合公安機(jī)關(guān)打擊園區(qū)內(nèi)發(fā)生的違法犯罪活動(dòng)。 5、負(fù)責(zé)對(duì)園區(qū)各客戶及施工人員治安、消防工作的宣傳、指導(dǎo)和監(jiān)督。 三、公管人員素質(zhì)要求，前期編制及崗位設(shè)置1、公管人員素質(zhì)要求：公管員按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)格控制招聘、培訓(xùn)、考核、上崗等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”統(tǒng)一著裝，盡職盡責(zé)，公管員選聘以優(yōu)秀退伍軍人為主，熟悉各種技能和安全防范技術(shù)，建立一支精干的公管隊(duì)伍。2、公管人員編制：公管人員編制：萬興都人員及崗位設(shè)置根據(jù)園區(qū)的實(shí)際需要進(jìn)行，崗位主要分固定崗4個(gè)、機(jī)動(dòng)崗4個(gè)、電纜崗1個(gè)、地下監(jiān)控崗1個(gè)、金龍金風(fēng)廣場(chǎng)各設(shè)1個(gè)、地下室流動(dòng)崗2個(gè)；各個(gè)崗位全天候24小時(shí)執(zhí)勤，每天三班制， 12個(gè)崗位共36人，特勤隊(duì)為園區(qū)的機(jī)動(dòng)力量共14人（現(xiàn)在分兩班），負(fù)責(zé)人5人，合計(jì)55人。四、建立各項(xiàng)安全管理制度 1、上班制度(一) 公管各崗位實(shí)行24小時(shí)無間斷值班制度。(二)每天三班制，每班每人工作八小時(shí)，三個(gè)班次每7天輪換一次，即7天為倒班日。（三）每班上崗時(shí)間為： 早班：08:00至16：30 中班：16：00至24：00晚班：24:00至08:30（四）固定崗和巡邏崗按要求在規(guī)定時(shí)段內(nèi)換崗。2、公管人員工作標(biāo)準(zhǔn)萬興都的公管隊(duì)伍既是安全保障的強(qiáng)勁后盾，又是一道流動(dòng)的風(fēng)景。因此，物業(yè)管理人除了要求公管員身高、學(xué)歷等硬件外，還用六個(gè)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格篩選公管員：（一）微笑服務(wù)，敬業(yè)盡責(zé)。做到行為常規(guī)范、常自律、常檢查。（二）尊重客戶及施工人員的隱私空間。（三）儀容悅目、舉止大方、文明服務(wù)。（四）對(duì)園區(qū)要做到五熟：樓熟、設(shè)施熟、人員特征熟、單位熟、服務(wù)流程熟。（五）反應(yīng)快速：突發(fā)事故3-5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，（六）做到“五統(tǒng)一”、“三集中”，即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理，使隊(duì)伍達(dá)到人員精、速度快、效率高。3、區(qū)域內(nèi)門衛(wèi)值班管理 （一）7C辦公樓封閉式的安全管理辦法，即實(shí)行24小時(shí)門衛(wèi)值班，外來人員登記、身份證等有效證件登記進(jìn)入。 （二）辦公樓特勤人員按規(guī)定對(duì)過大過重非公用的以及易燃、易爆、劇毒，或有污染的物品進(jìn)入園區(qū)。 （三）按照物業(yè)管理相關(guān)條例，凡施工人員或其他工作人員攜帶手提箱、包裝箱等大件物品出辦公樓大門需出萬興都物業(yè)項(xiàng)目部簽字蓋章的放行條，公管人員方可放行。（必要時(shí)可請(qǐng)攜帶人員開箱查驗(yàn)） （四）公管人員嚴(yán)格控制非本辦公樓施工人員及閑雜人員進(jìn)入。 4、巡邏管理 （一）巡邏程序巡邏頻率及路線：全區(qū)分為2個(gè)巡邏區(qū)域，用高頻率、高密度的巡邏控制全區(qū)的安全，每巡邏區(qū)域由1名公管員徒步巡邏，每1個(gè)小時(shí)巡視一遍。（二）巡邏要求：按規(guī)定線路巡邏，認(rèn)真檢查管區(qū)內(nèi)各類設(shè)施情況，并做好記錄，要求眼看、耳聽、鼻聞，多用腦子分析判斷問題。各崗位接到報(bào)警通知后，本區(qū)域巡邏公管員3-5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，判明情況決定是否需要支援，鄰區(qū)巡邏人員5分鐘內(nèi)趕到，10分鐘內(nèi)應(yīng)急分隊(duì)人員全部趕到，其他區(qū)域巡邏人員完成對(duì)該區(qū)域的包圍。（三）巡邏任務(wù)：（1）公管員應(yīng)按規(guī)定統(tǒng)一穿著制服、工作證上崗，配備通訊對(duì)講機(jī)、警棍、手電筒等相關(guān)裝備，必要時(shí)可配帶“公管巡邏”袖標(biāo)，嚴(yán)格按照規(guī)定的線路、時(shí)間巡邏。并按要求做好巡邏簽到記錄，巡邏時(shí)必須步伐整齊，威嚴(yán)有序。（2）巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)異常情況的，立即與附近區(qū)域執(zhí)勤公管員、特勤隊(duì)聯(lián)系，以便獲取支援，禁止無關(guān)人員、撿垃圾、收廢品等“三無”人員進(jìn)入園區(qū)。（3）巡邏時(shí)須注意檢查各類消防及公共設(shè)備是否完好無損，是否處于正常狀態(tài)，并做好登記備案工作。（4）對(duì)進(jìn)入管區(qū)范圍行駛、停放的車輛及時(shí)疏導(dǎo)，使其停放有序。（5）巡邏時(shí)要用眼睛看有無異常情況（如可疑人員在管區(qū)內(nèi)徘徊），用鼻子聞?dòng)袩o煤氣、油味、焦糊味等特殊氣味，用耳朵聽管區(qū)內(nèi)是否有特別的聲響（如廝打、翻弄、倒塌等）。發(fā)現(xiàn)異常情況后按照有關(guān)規(guī)定處理。（6）巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)身份不明、行蹤可疑的人員時(shí)，要先用對(duì)講機(jī)通知主管，以及附近巡邏人員，然后二人上前禮貌盤問，一人查看證件或交談，一人暗中監(jiān)視其舉動(dòng)。（7）如發(fā)現(xiàn)正在作案的盜竊嫌疑人，應(yīng)及時(shí)撥打報(bào)警電話并通知其他隊(duì)員過來增援；對(duì)醉酒者，神志不清的人應(yīng)立即將其與其他正常人隔離開，通知有關(guān)部門或其家屬處理。 （8）外圍公共區(qū)域?qū)嵤┙M隊(duì)巡邏和交叉巡邏方式，確保各部位每隔數(shù)分鐘就能巡視一遍。 5、治公管理運(yùn)作程序 （一）公管人員在值班、巡邏時(shí)或在接到報(bào)警時(shí)立即到達(dá)事故現(xiàn)場(chǎng)，分析事情的重大性來進(jìn)行處理，一般事故可當(dāng)場(chǎng)自行處理的可先處理再報(bào)主管，如果不能處理的要及時(shí)上報(bào)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行處理，并登記交值班室存檔。 （二）與當(dāng)?shù)亟值?、居委?huì)、派出所建立良好的工作關(guān)系，做好群防群治工作。 （三）定期對(duì)公管員開展各項(xiàng)培訓(xùn)工作，增強(qiáng)安全防范意識(shí)，提高安全防范能力。五、緊急突發(fā)事件應(yīng)急處理程序1、突發(fā)事件的處理程序 （一）凡遇突發(fā)事件（指兇殺、搶劫、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報(bào)告當(dāng)值領(lǐng)導(dǎo)。 （二）簡(jiǎn)要說明事發(fā)的地點(diǎn)、性質(zhì)、人數(shù)、特征及損失價(jià)值。 （三）驅(qū)散無關(guān)人員，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，留意現(xiàn)場(chǎng)周圍的情況。 （四）查看本部各類記錄、出入登記，檢查有無可疑情況和人員。 （五）對(duì)勒索、打架事件，巡邏人員應(yīng)密切注意事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)的情況變化。 （六）對(duì)糾紛事件應(yīng)及時(shí)了解具體原因，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭(zhēng)吵，平息事態(tài)。 （七）對(duì)傷亡事件應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)和通知搶救工作；對(duì)明確已死亡的，應(yīng)報(bào)派出所調(diào)查處理。 （八）對(duì)涉及刑事及重大責(zé)任事故或因治安、刑事案件引致的傷亡事故，應(yīng)立即報(bào)告物業(yè)經(jīng)理或公司處理。 （九）公管主管在接報(bào)突發(fā)事件后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴(kuò)大，并拍照留證。 （十）公管主管組織人員除維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)外，還需負(fù)責(zé)指揮調(diào)派人員做好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報(bào)派出所、有關(guān)部門及物業(yè)中心、公司領(lǐng)導(dǎo)。 2、毆打暴力事件的處理程序 （一）處理斗毆等暴力事件應(yīng)保持客觀、克制的態(tài)度，除非正當(dāng)防衛(wèi)，一般情況下應(yīng)盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭(zhēng)吵。 （二）巡查發(fā)現(xiàn)或接報(bào)有斗毆等暴力事件，應(yīng)馬上用對(duì)講機(jī)或其他最快的方式主管，簡(jiǎn)要說明現(xiàn)場(chǎng)的情況（地點(diǎn)、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器等）。如能處理的，即時(shí)處理；否則監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)，等待主管的指令。 （三）公管主管接報(bào)后視情況派適當(dāng)數(shù)量的公管員立即到場(chǎng)制止，將肇事者帶往物業(yè)中心接受調(diào)查。如場(chǎng)面無法控制，應(yīng)盡快報(bào)派出所。 （四）斗毆事件中如園區(qū)的財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)拍照、保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實(shí)賠償。 （五）如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交派出所立案處理。 （六）事件中如有人員受傷要及時(shí)組織搶救，并盡快送往醫(yī)院。 3、盜竊等破壞事件的處理程序 （一）巡查發(fā)現(xiàn)或接報(bào)園區(qū)內(nèi)有人盜竊，應(yīng)馬上抓獲現(xiàn)場(chǎng)嫌疑人。如力量不夠，用對(duì)講機(jī)或其他方式盡快報(bào)告主管或主管，簡(jiǎn)單說明現(xiàn)場(chǎng)情況，并監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)等待主管的指令。 （二）公管主管接報(bào)后，應(yīng)迅速派適當(dāng)數(shù)量的公管人員到場(chǎng)制止，設(shè)法抓獲肇事者，帶往物業(yè)中心調(diào)查處理。 （三）事件中如有財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)拍照或錄像，并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，留下目擊者，做詳細(xì)調(diào)查，以明確責(zé)任、落實(shí)賠償。 （四）如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交派出所立案處理。 4、電梯困人的處理程序 （一）消防中心接到電梯應(yīng)急電話或巡查發(fā)現(xiàn)困梯，立即報(bào)告當(dāng)值主管，組織公管員到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)控制電梯和解救被困人員，同時(shí)將被困電梯的具體方位、電梯編號(hào)、停留的樓層通知物業(yè)中心。 （二）使用電梯應(yīng)急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作。 （三）如遇特殊情況無法消除故障或被困人員中有身體嚴(yán)重不適時(shí)，應(yīng)立即報(bào)消防部門或求助有關(guān)部門解決。 （四）主管填寫事故報(bào)告表，詳細(xì)記錄故障情況及處理經(jīng)過。 5、水浸處理程序 （一）當(dāng)值各崗公管員如發(fā)現(xiàn)園區(qū)范圍內(nèi)水浸，應(yīng)立即將出事地點(diǎn)和情況報(bào)告主管或物業(yè)中心，同時(shí)盡快采用就近的防水設(shè)施保護(hù)好受浸樓層各電梯口，以免電梯受損。 （二）當(dāng)值班長(zhǎng)接報(bào)后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)查看情況，組織搶險(xiǎn)。 （三）設(shè)法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是來自市政地下水反溢，應(yīng)當(dāng)暫時(shí)將反溢的地下水道能往園區(qū)的入口封閉，并用排水水泵將園區(qū)積水抽排出園區(qū)外；如水浸來自園區(qū)機(jī)管設(shè)施的損壞或故障，應(yīng)當(dāng)先關(guān)閉控制有關(guān)故障部位的水掣或供水泵。 （四）組織當(dāng)值人員根據(jù)水浸情況，協(xié)同維修員采取有效措施，如將電梯開高離開受浸范圍、關(guān)閉受浸區(qū)域的電掣、在水漫延的通道上擺放攔水沙包、疏通排水渠、開啟排水泵、用吸水機(jī)等，盡可能減少水浸所致的損失。 （五）水浸排除后，立即通知清潔員清除積水并清理現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境，通知物業(yè)中心查明故障原因，修復(fù)受損的設(shè)施，盡快恢復(fù)園區(qū)的正常運(yùn)作。 6、停電事故的處理程序 （一）未預(yù)知的情況下園區(qū)突然發(fā)生停電，立即聯(lián)系物業(yè)中心，盡快采取措施恢復(fù)供電。 （二）使用緊急照明，保證公共地方及主要通道的照明。 （三）派公管員到各主要電梯廳及園區(qū)出入口維護(hù)秩序。 （四）巡樓公管員密切注視園區(qū)各樓層，以防有人趁機(jī)制造治安問題。 7、消防報(bào)警信號(hào)處理程序 （一）當(dāng)值公管員收到消防報(bào)警信號(hào)或電話報(bào)警時(shí)： （1）用對(duì)講機(jī)通知巡樓公管員即時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)； （2）即時(shí)向當(dāng)值主管報(bào)告，講清報(bào)警地點(diǎn)； （3）叫巡邏隊(duì)員密切監(jiān)視，并將情況及時(shí)向當(dāng)值主管報(bào)告。 （二）巡樓公管員接到當(dāng)值公管員呼叫后，以最快速度趕到報(bào)警地點(diǎn)核實(shí)，并且遵循以下規(guī)則： （1）報(bào)警地點(diǎn)在公共地方，直接進(jìn)入報(bào)警地點(diǎn)檢查。 （2）報(bào)警地點(diǎn)在樓層單元內(nèi)，先按門鈴，向用戶簡(jiǎn)要說明理由后，進(jìn)入報(bào)警地點(diǎn)檢查。 （3）報(bào)警地點(diǎn)在樓層單元且上鎖，即時(shí)報(bào)告當(dāng)值主管，并留守注意觀察，等待當(dāng)值主管到場(chǎng)后決定是否破鎖進(jìn)入檢查。 （三）當(dāng)值主管接到消防監(jiān)控中心報(bào)告后，即時(shí)帶領(lǐng)機(jī)動(dòng)人員最快速度趕到報(bào)警地點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)檢查。 （1）經(jīng)到報(bào)警地點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)檢查，確認(rèn)屬誤報(bào)，即時(shí)通知各當(dāng)值公管員復(fù)位，若進(jìn)入寫字樓單元內(nèi)、商鋪內(nèi)檢查，需向用戶解釋清楚，致歉后方可離開。 （2）報(bào)警地點(diǎn)在單元內(nèi)或商場(chǎng)且已上鎖時(shí)，若觀察到有明火或煙，必須破鎖進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)檢查，排除險(xiǎn)情后加鎖，并通知用戶。 （3）經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)檢查認(rèn)為火警后，按初期火警處理程序處理。 七、公管員的培訓(xùn) 公管員培訓(xùn)計(jì)劃：微笑、文明的服務(wù)意識(shí)和公管業(yè)務(wù)技能是培訓(xùn)的重點(diǎn)：培訓(xùn)內(nèi)容時(shí)間培訓(xùn)達(dá)到效果培訓(xùn)教師服務(wù)意識(shí)每月一次提高公管隊(duì)伍的服務(wù)意識(shí)；良好的職業(yè)道德、敬業(yè)愛精神的培養(yǎng)；項(xiàng)目經(jīng)理服務(wù)的基本禮儀、禮節(jié)兩月一次儀容悅目、舉止大方、彬彬有禮是提供公管服務(wù)的最基本元素人力資源部軍體訓(xùn)練每周一次掌握隊(duì)列、步伐、敬禮，樹立公管的基本形象 公管部門體能訓(xùn)練每周一