23房地產(chǎn)上海別墅市場分析2002清華漢魅

2002年上海別墅市場分析2002-09-28上海房地產(chǎn)市場報(bào)告從松江九亭、長寧虹橋，到浦東康橋、松江佘山，從幾十萬元的聯(lián)體別墅，到幾千萬元的獨(dú)立式豪華別墅。今年，上海成了不容置疑的別墅年上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副研究員顧建發(fā)表示，目前上海別墅供應(yīng)過大，但需求有限。別墅市場已由前幾年的供不應(yīng)求，快速進(jìn)入了供過于求的格局，同質(zhì)現(xiàn)象也趨于嚴(yán)重。 那么，有限的市場到底需要什么樣的別墅呢?安家網(wǎng)近日進(jìn)行了大規(guī)模線上和線下的市場調(diào)研，以此獲取第一手的市場資料，現(xiàn)予公布，與大家一同分享，為上海的別墅市場提供一些可供參考的信息，希望上海的別墅發(fā)展商們能在2002年里走好。 (一)別墅價(jià)格 50至120萬元人民幣的別墅將成為當(dāng)前上海別墅市場的主流產(chǎn)品，占總樣本的71；其中，50-80萬人民幣的占37.3，81至120萬人民幣的占33.70。150萬元人民幣以上的別墅則為上海別墅市場的高端性產(chǎn)品，隨著貧富差距的增大，上海成為世界的上海，該價(jià)位的別墅同樣擁有可觀的市場群體。在上海別墅市場的高端性產(chǎn)品中，151至200萬人民幣的占6.60，201至300萬人民幣的占7.40，301至500萬人民幣的占2.10，501萬人民幣以上的占2.30。而介于兩者之間的別墅121至150萬人民幣的占10.60。 (二)別墅區(qū)域 上海別墅區(qū)域排名前三位的是浦東金橋地區(qū)(占21.30)、康橋地區(qū)(占20.60)和虹橋別墅區(qū)(占17.40)。 2002年的上海別墅市場區(qū)域性已顯現(xiàn)，浦東已成為別墅的熱門區(qū)域，而虹橋別墅區(qū)因多年的發(fā)展仍然吸引著買房人，而前幾年興起的松江及閔行別墅區(qū)(各占11.60、11.40)正在趨于飽和。還有滬青平別墅區(qū)(占9.60)和其它別墅區(qū)(只占8.10)。 (三)別墅類型 在經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的條件下，獨(dú)立別墅是實(shí)現(xiàn)別墅生活、詮釋自由生活的首選；而連體雙拼和連排別墅因其適中的價(jià)格，也受到市場的一定青睞。在上海別墅市場，各類別墅占市場總份額中的比例：獨(dú)立別墅為65，連體別墅為20，連排別墅為10，疊加別墅為5。 (四)別墅面積 150至200平方米的別墅將成為當(dāng)前別墅市場的主流面積，即經(jīng)濟(jì)型別墅的市場容量最大，占樣本別墅總量的43.50；201平方米以上的別墅因其面積增大，總價(jià)提高，成為了社會(huì)高端客層的實(shí)力選擇，其中，201至300平方米的占29.80，301至400平方米的占8.70，401至500平方米的占1.90，501平方米以上的占2.60。而150平方米以下的占13.40。 (五)考慮因素 在購買別墅15個(gè)考慮因素中，被列為最重要的7大因素(占總樣本的70.5)依次是房型(占11)、物業(yè)管理(占10.50)、價(jià)格(占10.40)、周邊環(huán)境和文化氛圍(占10.40)、交通(占10.20)、綠化率和中心景觀(占9.80)、升值空間和投資價(jià)值(占8.20)。而其中營銷包裝是人們?cè)谧髻彿繘Q策時(shí)最為忽略的，這也反映出當(dāng)前購房人的理智與專業(yè)。 所以，作為發(fā)展商而言，營銷包裝只是一種表現(xiàn)和廣而告之的手段，如果過份花哨，反而會(huì)喪失一大批優(yōu)質(zhì)客群。發(fā)展商應(yīng)對(duì)7大重要因素予以研究，因?yàn)閯e墅是房產(chǎn)的終結(jié)消費(fèi)，所以房型、物業(yè)管理、綠化率會(huì)成為買房人特別重視的問題；別墅消費(fèi)群體大都為社會(huì)的成功人土，因此極為看重周邊環(huán)境的層次與文化品位；交通與升值空間和投資價(jià)值，是能充分反映別墅價(jià)值和長遠(yuǎn)利益的因素。 (六)交通意向 該問題是確認(rèn)購買別墅的人群對(duì)交通的判斷性。別墅的交通便利是以車程距離來衡量的，有87.3的人認(rèn)為半小時(shí)車程到機(jī)場和市中心的別墅為理想選擇；只有12.7的人認(rèn)為不符合自己挑選中意別墅的要求，這可能有兩種原因：一是購買人不是以私車為出行交通工具；二是區(qū)域性極強(qiáng)，以某一區(qū)域?yàn)樯罟ぷ髦行?，因此只中意該區(qū)域內(nèi)的別墅項(xiàng)目。 (七)別墅樓層 選擇購買2層別墅的人占總樣本64.2；選擇購買3層別墅的人，占總樣本的31.9。所以，2層別墅為上海別墅市場的主流產(chǎn)品，而3層別墅可作為差異性產(chǎn)品進(jìn)行點(diǎn)綴。 (八)別墅挑高 希望別墅內(nèi)有挑高的人占總樣本的52.9；無所謂別墅內(nèi)有挑高的人，占40。所以，別墅內(nèi)有挑高已成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。 (九)別墅天窗 希望別墅內(nèi)有天窗的人，占總樣本的73.6；無所謂別墅內(nèi)有天窗的人，占17.5。所以，別墅內(nèi)有天窗也已成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。 (十)別墅傭人房 希望別墅內(nèi)有傭人房的人，占總樣本的65.6；無所謂別墅內(nèi)有傭人房的人，占23.7。 購買別墅的人群都會(huì)通過雇用家政員來換取自己休閑時(shí)間，并提高生活品質(zhì)，所以別墅內(nèi)有傭人房將成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。 (十一)別墅房型 5個(gè)房間的別墅為大多數(shù)目標(biāo)客群所接受，可作為主力房型進(jìn)行設(shè)計(jì)；7個(gè)房間以上的別墅作為高端別墅的差異性存在。 (十二)別墅客廳面積要求 別墅客廳的主力面積為31至50平方米；但同時(shí)高端別墅可考慮客廳面積在5l平方米以上。 (十三)別墅主臥室面積要求 別墅臥室的主力面積為21至30平方米；但同時(shí)高端別墅可考慮臥室面積在31平方米以上。 (十四)別墅廚房面積要求 別墅廚房的主力面積為13至20平方米；但同時(shí)高端別墅可考慮廚房面積在20平方米以上。 (十五)別墅自家花園要求 設(shè)計(jì)該題時(shí)就有意讓被調(diào)研者在考慮自己花園面積時(shí)，同時(shí)也將花園面積算進(jìn)別墅總價(jià)，從而保證回復(fù)的客觀性。 花園面積在200平方米以下為別墅花園的主力需求，花園是購買別墅人群重點(diǎn)關(guān)注的因素，高出該市場平均水平，將產(chǎn)生較大市場吸引力。 (十六)別墅物業(yè)管理 別墅物業(yè)管理中最需要突出的是安全 (占33.60)、服務(wù)全面(占29)和智能化 (占 20.1)，這三項(xiàng)占總樣本的82.7；而發(fā)展商可以通過聘請(qǐng)有品牌的物業(yè)公司來傳達(dá)物業(yè)管理的專業(yè)到位。在別墅的物業(yè)管理中，個(gè)性化反而是被忽略的。 (十七)別墅會(huì)所 在13個(gè)選擇項(xiàng)中，排在最前面的6個(gè)會(huì)所設(shè)施依次是便利店、健身中心、溫水游泳池、洗衣店、網(wǎng)球嘗兒童樂園。其中最為重要的是便利店(占12.50)、健身中心(占12.20)、溫水游泳池(占10.50)。 生活便利和運(yùn)動(dòng)健身是購買別墅的人群最為關(guān)心的問題，約占總樣本的62.8。作為發(fā)展商而言，花最有效的成本達(dá)到最需要的滿足是最明智的。 (十八)別墅裝修要求 購買別墅的人群越來越希望別墅的裝修不用花費(fèi)自己過多精力和時(shí)間，所以對(duì)他們而言，最好的選擇是菜單式裝修。菜單式裝修占樣本的53。而要求精裝修(提包人住)的只占29，不要求裝修(毛坯)的占18。 (十九)別墅車位 別墅內(nèi)有一個(gè)私人車位是當(dāng)前上海別墅市場的基本選擇要求，而高價(jià)位別墅二個(gè)室內(nèi)車位是必備的。 (二十)別墅周邊環(huán)境 人們希望別墅的周邊環(huán)境中最不能缺少的設(shè)施(占總樣本的72.3)：依次是醫(yī)療設(shè)施(占17.90)、商業(yè)設(shè)施(占15.50)、教育設(shè)施(占13.80)、公園綠地(占12.80)、體育休閑中心(占12.30)。 購買別墅的人群對(duì)周邊環(huán)境的要求是較高的，如別墅周圍缺少一些必備的設(shè)施時(shí)，發(fā)展商可在別墅小區(qū)中引進(jìn)，或在周邊地區(qū)引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。 (二十一)別墅賣點(diǎn) 首先，在別墅賣點(diǎn)中，最吸引人的就是綠化。在全面達(dá)到智能化、感覺生活在森林公園內(nèi)、免費(fèi)設(shè)計(jì)大花園、400平方米綠地屬于自己、戶戶有水景、投資回報(bào)率高、世界級(jí)物業(yè)管理服務(wù)等前7大賣點(diǎn)中，排列2、3、4位的都是與綠化相關(guān)。從中可得出購買別墅的人群就是希望自己擁有大片綠地，且綠色植物可供自己享用，并有人為其打理照料，因此建議別墅項(xiàng)目能在綠化上做出差異性。 其次，“全面達(dá)到智能化”和“世界級(jí)物業(yè)管理服務(wù)”也是購房人極為關(guān)注的方面；近年別墅中的“水景”成