順馳林溪房地產(chǎn)項目操作手冊.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡，如有侵權，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除順馳林溪房地產(chǎn)項目操作手冊順馳林溪 操作手冊一. 應知應會篇 應知部分1.順馳集團簡介順馳集團成立于1994年，現(xiàn)已成為集房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務與物業(yè)管理于一體的大型企業(yè)集團，具有國家建設部一級資質。順馳集團是天津市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的絕對第一。2003年，占有天津市商品房市場近20%的市場份額。順馳集團得到了各級政府和廣大消費者的認可，“順馳”已成為家喻戶曉的強勢品牌。集團繼2002年榮膺中國地產(chǎn)“名企”“名人”“名盤”稱號后，2003年再奪中國地產(chǎn)“三名”稱號，順馳置業(yè)榮獲“中介名企”稱號。順馳集團具有完善的法人治理結構、高度認同的核心價值觀和優(yōu)秀的企業(yè)文化、明晰的愿景和戰(zhàn)略，并通過聚焦戰(zhàn)略的管理體系保證戰(zhàn)略得到強勢執(zhí)行。2003年，順馳堅定地推進全國化戰(zhàn)略，向全國多個城市派駐團隊，并成立分公司，組建了順馳集團四大板塊：北京板塊、長三角板塊（蘇、滬、杭）、中西部板塊（以武漢為中心）和天津板塊。到2003年底，集團在北京、上海、蘇州、南京、石家莊、武漢等地，已先后通過多種形式獲取項目；同時，順馳置業(yè)已將連鎖經(jīng)營模式強勢推廣到北京、南京、成都、廣州、石家莊、上海、蘇州、武漢、沈陽等城市中介市場。 未來三年，將是集團戰(zhàn)略發(fā)展中重要的三年。順馳將繼續(xù)深化全國化發(fā)展戰(zhàn)略，立志成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的NO.1，成為所進入?yún)^(qū)域的市場領導者。我們的戰(zhàn)略:我們的戰(zhàn)略是：NO.1、FOCUS、MARKET LEADER NO.1：在規(guī)模和贏利能力上做中國房地產(chǎn)行業(yè)的第一 FOCUS：聚焦于行動綱領，聚焦于聚焦戰(zhàn)略的管理體系，聚焦于商業(yè)模式MARKET LEADER：做所進入?yún)^(qū)域的市場領導者我們的核心價值觀使命般的激情信任并尊重每一個人永不滿足的挑戰(zhàn)精神鼓勵創(chuàng)新 主動變革創(chuàng)造奇跡的團隊精神共同發(fā)展 分享成功核心價值觀使我們與眾不同我們有著優(yōu)秀的企業(yè)文化，核心價值觀是我們企業(yè)文化的靈魂，是我們的性格，是我們做一切事情的出發(fā)點和根本，是我們共同的信念，共同認可的深信不疑的原則。核心價值觀使我們有了信任和尊重的文化氛圍，使我們有了創(chuàng)新變革的勇氣，挑戰(zhàn)性的激情文化，使我們有了合作共贏的文化，使我們有了重視員工發(fā)展的文化。對核心價值觀的堅定信仰，對核心價值觀的偏執(zhí)和執(zhí)行，對違反核心價值觀的人和事的零容忍，使我們把核心價值觀貫徹在每一個人的一言一行、一舉一動中，把核心價值觀溶化在每一個人的血液里，使我們把核心價值觀體現(xiàn)在戰(zhàn)略思考、戰(zhàn)略執(zhí)行和期望的結果中。行動綱領是我們的核心競爭力 行動綱領是對我們多年來實踐的總結、提煉和系統(tǒng)化，它將核心價值觀、戰(zhàn)略思考、戰(zhàn)略執(zhí)行和期望的結果之間的聯(lián)系明晰表達。行動綱領是我們統(tǒng)一思想、統(tǒng)一行動的綱領。行動綱領是我們共同的信念、共同的目標、共同的行動、共同的成功。2.行為準則（1）每天正常早班車時間為9：00，六日為8：30。不能按時到達者，交通自行解決，費用不予報銷。（2）員工不得無故遲到、早退或脫崗。（3）午休時間為12：00-13：30，員工可以就餐和休息，但此時間段內(nèi)如有客戶接待工作，仍要照常進行，不得影響工作。（4）公司員工在上班時間內(nèi)必須穿工裝、佩帶司標，并請遵守如下規(guī)定： 女士可化淡妝，不得濃妝艷抹。 代表順馳集團出席會議、會見重要客人或外國友人、參加集團（或公司）全體會議或重大活動（如集團年會、項目開盤慶典等）必須穿工裝。（5）所有員工必須24小時開機，不論原因，因一次關機聯(lián)系不到者，當月話費不予報銷。（6）會議制度：A、開會遲到者，一次罰款500元，二次開除。B、開會期間，手機關閉或調(diào)為震檔，違反一次罰款500元，二次開除。3.業(yè)務要求現(xiàn)場：1、每天接待的客戶必須詳細填寫客戶溫馨服務卡，不得漏填或將服務卡遺失。2、每晚梳理客戶前由項目內(nèi)勤整理好梳理客戶日報表，當天客戶梳理必須明確梳理出客戶需求及認可產(chǎn)品的價值部分，并針對此制定統(tǒng)一口徑，每天豐富到操作手冊中。3、每天制定的統(tǒng)一口徑（包含電話回訪等口徑）必須嚴格遵照執(zhí)行，不得有任何偏差。4、客戶一次到訪后，依實際情況三天之內(nèi)必須形成電話回訪，并有詳盡的客戶記錄（溫馨服務卡），一周之內(nèi)必須形成結果（成交或死單）。5、每天下午4點之前統(tǒng)計好銷售日報，發(fā)給運營中心。6、每周五下午4點之前統(tǒng)計好銷售周報，發(fā)給運營中心。7、客戶等級劃分及相應轉化率要求：D：一次到訪賣場C：二次及二次以上到訪、置業(yè)聯(lián)動推薦到訪、成交業(yè)主推薦到訪、客戶資源部行銷推薦到訪B：交定金、簽協(xié)議A：簽合同 DC：50%（三天以內(nèi)）CB：30%（一周之內(nèi)）BA：90%4.禮儀規(guī)范公司員工作為公司形象及項目品牌形象的代表，需要建立一套完整的禮儀規(guī)范，所謂禮儀規(guī)范，就是一言一行、一舉一動都要有一定的尺度，一定的分寸，最終為客戶創(chuàng)造一個“賓至如歸”的感覺，并達到宣傳和提升公司形象和項目形象的目的。（1）儀態(tài)：員工在工作環(huán)境中應保持得體、優(yōu)雅的姿勢和動作。 站姿：所有必須以站姿工作的人員，其正確的站立姿勢應是：雙腳與兩肩同寬自然垂直分開（體重均落在雙腳上，肩平、頭正、兩眼平視前方，挺胸、收腹）。不宜歪斜站立，腿腳晃動，會見客戶或出席儀式的站立場合，在長輩和上級面前不得把手交叉抱在胸前。 坐姿：所有以坐姿工作的人員，必須坐姿端正。不宜翹二郎腿，不允許將腿搭在座椅扶手上，不得盤腿，不得脫鞋。 工作時間，身體不得東倒西歪，前傾后仰，不得伸懶腰、駝背、聳肩、背手。不得坐、倚沙盤或接待前臺。 雙手不宜叉腰、交叉胸前、插入衣褲或隨意亂放。 工作場合不宜二人勾肩搭背、挽手而行，與客人相遇應靠邊而走，不得從二人中間穿行或搶行。與客戶同時進、出電梯，應讓客戶后進、先出電梯，并協(xié)助操作電梯門開關。 不宜用手指或筆桿指客人和為人指示方向。向顧客介紹產(chǎn)品或看資料時應將手掌心向上，如果指出細小之處應用食指同時手掌仍然向上。 如果為顧客拿物品一定要雙手遞上。（2）儀表：員工必須儀表端莊、得體、整潔。 身體、面部、手部必須清潔，保持良好的個人衛(wèi)生。 上班前不能喝酒，不吃異味食物或喝酒以保證口腔清潔。 頭發(fā)要保持清潔、整齊，男員工頭發(fā)不宜過長，不準燙發(fā)；留長發(fā)的女員工上班時間應將頭發(fā)束扎或盤起來，不宜披散頭發(fā)。 女員工上班可以著淡妝，給人以清潔健康、禮貌得體的印象。工作時間不宜使用香味濃烈的香水。 不宜佩帶任何與工作場合無關、夸張的飾物，指甲經(jīng)常修剪，不宜太長，女員工不宜涂顏色鮮艷的指甲油。（3）服裝：工作場所應按要求穿工裝，工裝應干凈、整齊、筆挺，并佩帶胸卡。 鈕扣要扣好，穿西裝制服時，不論男、女第一顆鈕扣應扣上。不得敞開外衣、卷起褲腳、衣袖，領帶必須結正。 工裝外衣衣袖、衣領處、襯衣領口，不宜顯露個人內(nèi)里衣物，工裝外不得顯露個人物品。 不得當眾整理個人衣物。（女員工化妝請到洗手間） 皮鞋應保持清潔。（特別應注意鞋跟保持清潔） 男員工著工裝/西裝時，建議穿黑色正裝皮鞋，不宜穿休閑款皮鞋搭配西裝；女員工上班時間不宜穿松糕鞋或休閑款皮鞋，夏天不得穿拖鞋上班。（4）接待客戶時應禮貌、大方、熱情、主動、微笑服務。 在工作場所保持良好的精神狀態(tài)，有客戶來訪時，應立即起身接待。面對顧客應表現(xiàn)熱情、親切、真實、友好。 來訪的客人很多時，應按順序接待，并致謙說明。應謹記客戶的姓名，以示尊重。 和顧客交談時應該眼望對方，點頭稱是予以回應，不要隨意打斷客戶的談話。 工作場所不宜哼歌曲、吹口哨、不得談笑、大聲說話、喊叫、亂丟亂放物品，咳嗽、打噴嚏時應轉身向后，并說對不起。 上班時間不允許在接待現(xiàn)場或者客戶面前吸煙、吃東西、讀無關業(yè)務的報刊雜志。 顧客和你在講話時應全神貫注，用心傾聽，不得東張西望，心不在焉。 在為顧客服務時不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張、和恐懼的表情。 在工作、打電話或與顧客交談時，如有其他客戶走近，應立即示意，以表示你已注意到他（她）的來臨，不得無所表示，等客人先開口。 與客戶握手時用普通站姿，目視對方眼睛，上身微向前傾，不宜過分彎腰低頭，要熱情大方。 說話聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切，聲量不要過高，亦不要過低，以免顧客聽不太清楚。不要急功近利，要給顧客一種“置業(yè)顧問”的形象。 不準講粗言、使用蔑視和侮辱性的語言。 不宜模仿他人的語言和語調(diào)談話。 不講過分的玩笑。 說話要注意藝術，多用敬語。 不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦客人。 要注意稱呼顧客姓氏，未知姓氏之前，要稱呼“先生”、“小姐”、“女士”。 任何時候不準講“喂”或說“不知道”。可將“不知道”改為“我先問一下” 暫時離開面對的客人，一律講“請稍候”，如果離開時間較長，回來后要講“對不起，讓您久等啦”。不得一言不發(fā)就開始服務。 當為顧客完成一項服務后應主動詢問是否還有其他事要幫助。 談及其他樓盤或其他人時，千萬不要詆毀別人。（5）打、接的電話的禮儀。 所有來電，務必在三響之內(nèi)接答。 接電話先問好、報單位，“你好，順馳林溪”或“你好，林溪別墅”然后講“請問能幫您什么忙？”，不宜在開始時使用“喂”、“哎”等語氣詞。 對方講話應認真聽，必要時要作好記錄，通話要點要問清楚，然后向對方復述一遍。 對于自己不能處理的電話，應及時將電話轉交給能處理的人，或記錄電話內(nèi)容，待處理后回復。 結束時待對方掛斷之后，方可掛線，不可先于對方掛線。 通話時要簡明扼要，不要在電話中長時間聊天。 給對方打手機時，請先詢問對方現(xiàn)在接電話是否方便，并且征詢是否可以有座機轉接，不宜長時間占用對方電話。（6）介紹和被介紹的禮儀。 直接見面介紹時，應先把級別低者介紹給級別高者，把年輕的介紹給年長的，把本公司的人介紹給別公司的人。 把一人介紹給多人時，應先介紹給其中地位最高的。 男女間的介紹，應先把男性介紹給女性。當年齡、級別差別大時，也可先把年輕女性介紹給男性。（7）握手的禮儀。 握手的時機： 當你被介紹給某人以及跟別人道別時，特別是當你與你的客戶道別時。 當客戶或其他來訪者進入你的辦公室時。 走進某個會場并被介紹給與會者時。 會議結束后相互道別以及重申已達成的協(xié)議時。 你覺得有必要握手時，你會慢慢培養(yǎng)起這種感覺的。握手的技巧： 自報姓名并伸出你的手，在多數(shù)場合，職位高的人應該先伸出手，若他（她）沒有這樣做，你就應先伸手。 伸出手時稍帶角度，且拇指向上，雙方虎口應相互接觸。 握手要堅定有力，但絕非要捏斷別人的手。停留3-5秒即可，然后松開。（8）名片的接受與保管。 名片應先遞給長輩或上級。 遞出自己的名片時。應把文字向著對方，雙手遞出，一邊遞交一邊說出自己的姓名。 接對方名片時，雙手接過，并馬上瀏覽，正確記住對方的姓名和職務，將名片收好，如遇對方姓名中有難認文字，應馬上詢問清楚。 你的名片外觀應保持完好，不要破損或折疊。 對收到的名片要妥善保管，以便檢索，不得隨意丟棄。（9）正確使用公司的辦公用品和設備。 公司物品應妥善使用、保管。及時清理、整理帳簿、文件，及時清理工作臺上的物品保持工作臺清潔、整齊。工作臺不宜擺放私人物品。 應會部分1、房地產(chǎn)基礎知識（1）專業(yè)術語 建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)總建筑面積與地塊面積之比。 容積率：是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率總建筑面積建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質量就會越高。 綠化率：是指規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。 樓間距：東西向樓間距為1：1，南北偏東為1：1.3，南北向為1：1.5。 建筑層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有個要求，這個高度就叫層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準（GBI100-87）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。（2）房屋建筑分類 從構成房屋建筑結構的材料分：木結構（老樓，一般為12層建筑）磚木結構（老樓，一般為13層建筑）磚混結構（一般為6或7層建筑）鋼筋混凝土結構（高層建筑，為8層以上的建筑）鋼結構（紐約市貿(mào)大廈） 從房屋層數(shù)高度分：低層 13層（木結構、磚木結構）多層 46層（磚混結構）中高層 79層（鋼筋混凝土結構）高層 1030層（鋼筋混凝土結構）超高層 40層以上（鋼筋混凝土結構、鋼結構） 按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：一級 100年以上（鋼筋混凝土結構、鋼結構）二級 50100年以上(磚混)三級 2550年（平房） 房屋建筑用途分：生產(chǎn)性建造居住建筑公共建筑（3）房屋建筑結構 房屋建筑結構 房屋建筑構件：一幢建筑物一般是由基礎、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。 房屋承重結構的基本構件類型鋼筋混凝土結構（還包括鋼結構、鋼和鋼筋混凝土結構）。承重的主要結構構件全部采用鋼筋混凝土建造（主要承重部件為梁和柱）。磚混結構。承重的主要結構采用梁、柱和墻體建造 。梁和柱是指磚混結構房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。 磚木結構。承重的主要結構采用磚、木建造的。其他結構（簡易結構）。承重的主要結構采用竹、磚石、等材料建造的簡易房屋。 地基與基礎地基：承受由基礎傳來荷載的土層叫地基。整個建筑物的全部荷載都通過基礎傳給地基來承受。地基承受荷載的能力是有一定限度的。地基每平方米所能承受的最大壓力，叫地基容許承載力（也叫地耐力）。當基礎對地基的壓力超過地基容許承載時，地基將出現(xiàn)較大的沉降變形，甚至地基土層會滑動擠出而破壞。為了保證建筑物的安全，必須保證基地壓應力不超過地基承載力，因此，加大基礎底面積可以減少單位面積地基上所受到的壓力，即地基承載力不變時，房屋總荷載愈大，基礎底面積也應隨著增大。地基土由于地質構造和土壤類別不同，分為天然地基和人工地基兩大類。巖石、碎石土、砂土、粘性土等一般均可作為天然基礎。人工地基指土層的承載力差（如淤泥、人工填土等），直接在其上面建造房屋時，缺乏足夠的堅固性和穩(wěn)定性，必須對土層進行人工加固后，才能在上面建造房屋。加固地基常用的是壓實法、換土法、擠密法。天津地區(qū)一般以粘性土為持力層，碎石土、砂土作為人工填墊層?；A：基礎是房屋的重要組成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墻或柱埋入地下的擴大部分，稱為基礎?；A用來承受房屋的全部荷載，并將荷載傳給地基?；A的類型：A.剛性基礎。適用于6層或6層以下的砌體結構且基礎寬度小于2.5米。B.擴展基礎（即柔性基礎）C.柱下鋼筋混凝土獨立基礎D.墻下鋼筋混凝土條形基礎E.柱下條形基礎F.筏板基礎對多層和高層建筑，當?shù)鼗临|差，采用條形基礎不能滿足地基的容許承載力和建筑物上部結構的容許變形時或當建筑物要求基礎具有足夠的剛度以調(diào)節(jié)不均勻下沉時，可采用筏板基礎。G.箱型基礎H.樁基礎：預制樁、灌注樁、鋼樁、組合材料樁基礎按構造形式分：A.條形基礎：B.獨立基礎：指呈獨立柱墩形式的基礎，是鋼筋混凝土排架結構柱下基礎的主要形式之一。C.筏板基礎：又叫滿堂紅，一般為50CM厚，對多層和高層建筑，當?shù)鼗临|差，采用條形基礎不能滿足地基的容許承載力和建筑物上部結構的容許變形時或當建筑物要求基礎具有足夠的剛度以調(diào)節(jié)不均勻下沉時，可采用筏板基礎。當柱荷載或柱距較大時，為增大筏板基礎的剛度，可沿柱軸線做增厚的勒梁，成為梁板式基礎。這種基礎適用于高層框架結構。D.箱型基礎：用于高層建筑。E.樁基礎：預制樁、灌注樁、鋼樁、組合材料樁多層住宅七層及其層以下可采用磚混結構，可根據(jù)地基情況采用柔性基礎、筏板基礎，如需要與樁相結合。中高層住宅可采用框輕結構、框剪結構，根據(jù)地基情況采用柔性基礎、條形基礎、筏板基礎，如需要與樁基礎結合。高層住宅可采用框剪結構、剪力墻結構，根據(jù)地基情況采用筏板基礎、箱型基礎并與樁基礎相結合。 墻體：墻的分類：按平面位置：外墻和內(nèi)墻按墻的方向：縱墻和橫墻,通?？v墻間的間距為房屋的進深，橫墻間的間距為房屋的開間。按墻的受力分：承重墻;非承重墻 樓層、地面：樓層類型：現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓層、裝配式鋼筋混凝土樓層、木樓層。按施工方法：現(xiàn)澆、預制。 樓梯：樓梯組成：由樓梯段、平臺和中間平臺、扶手、欄桿（或欄板）。樓梯形式：直跑式、雙跑式等。樓梯的使用性質：主要樓梯、輔助樓梯、疏散樓梯、消防樓梯 屋頂：屋頂由屋面、屋頂承重結構、保溫隔熱層和頂棚組成。屋頂類型：平屋頂：平屋頂?shù)钠露群苄?，一般采?%以下，上人屋頂坡度為1%-2%。坡屋頂：坡度較陡，一般在10%以上。曲面屋頂：一般用在大跨度的大型建筑。平屋頂小石子保護層屋面作法如下：禹王改性瀝青防水層20厚1：2.5水泥砂漿找平層1：6水泥焦渣最低處30厚，找2%坡度，振搗密實，表面抹光鋪聚苯乙烯泡沫塑料板保溫層，50MM厚。鋼筋混凝土現(xiàn)澆板 裂縫產(chǎn)生的原因裂縫產(chǎn)生的原因很多，但從產(chǎn)生的原因歸結起來可分為結構強度、溫度、沉降幾大類。裂縫是否有害與裂縫出現(xiàn)的部位、裂縫出現(xiàn)的原因以及裂縫的寬度和長度有關。裂縫如出現(xiàn)在結構性部位且裂縫的寬度和長度均較大則為有害裂縫。磚混結構以磚砌體和樓板（可分為現(xiàn)澆和預制）為受力結構，因此在磚厚大于240的磚墻以及樓板上出現(xiàn)的裂縫均屬于結構性裂縫，但如果表面抹灰開裂而磚體及樓板本身并未開裂則不屬于結構性裂縫?？蜉p結構以梁、板、柱為受力結構，若非表面抹灰裂或填充砌體裂縫則屬于結構性裂縫?；炷亮芽p寬度小于0.3mm即使出現(xiàn)在結構性部位也非有害裂縫，但應注意其發(fā)展。為避免結構強度原因造成裂縫應在設計中保障混凝土構件尺寸、標號、配筋并在施工中嚴格執(zhí)行。該類裂縫危害最大。溫度裂縫分類較多。主要措施是作好屋頂保溫，并按規(guī)范要求設置溫度縫。磚混現(xiàn)澆板小于50米預制板小于60米設一道?？蜉p現(xiàn)澆 板小于55米，預制板小于75米設一道，實際工程中還應盡量減小。沉降縫是防止地基不均勻沉降，造成房屋開裂而采取的一種措施。在房屋的下列部位中宜設置沉降縫。屋建在明顯不均勻填土地基上或地基土壓縮性有顯著差異處；筑平面的轉折部位；高度差異（或荷載差異）處；建筑結構（或基礎）類型不同處；分期建造房屋的交界處。溫度裂縫基礎不斷開，沉降縫基礎相應位置斷開。實際工程中兩縫常合二為一。（4）關于室內(nèi)采光有何要求？ 每套住宅至少應有一個居住空間內(nèi)獲得日照，當一套住宅中居住空間總數(shù)超過四個時，其中宜有二個獲得日照。 采光系數(shù)：室內(nèi)為1，窗地面積比1/7；樓梯間0.5窗地面積比1/12。窗地面積比值為直接天然采光房間的側窗洞口面積Ac與該房間地面面積Ad之比。 離地面高度低于0.5米的窗洞口面積不計入采光面積內(nèi)。窗洞口上沿距地面高度不宜低于2米。（5）梁有那些種類，各有什么作用？ 簡支梁：單跨梁一般為簡支梁，如過梁、托墻梁。 連續(xù)梁：兩跨以上的梁為連續(xù)梁。 懸臂梁。如陽臺梁、雨篷梁等。以上三種梁可根據(jù)建筑實際情況設計為上返梁或下返梁。（6）關于暖氣管與房頂和墻壁的距離有何規(guī)定？暖氣管與房頂和墻壁距離無明確規(guī)定，但施工過程中需要一定距離，一般距頂20厘米左右，距墻壁15厘米以內(nèi)。（7）不同建筑結構的優(yōu)缺點比較？磚混結構住宅與框輕結構住宅相比保溫性能好，隔聲性能好，抹灰不易開裂，施工周期短，造價低。但抗震性能差，抗地基變形能力差，出房率低，樓房層數(shù)要求七層以下，不太適合超大開間住宅。且磚混結構每層重約1.6噸/平方米，而框輕結構每層重約1.2噸/平方米，因而對地基地耐力要求高。磚混結構現(xiàn)澆板小于50米設一道伸縮縫，預制板小于60米設一道，框輕結構現(xiàn)澆板小于55米設一道伸縮縫，預制板小于75米設一道。（8）廚、衛(wèi)的防水如何處理？ 撒素水泥面 聚合物防水砂漿40MM厚向地漏處找泛水i=1%，最薄處20MM厚四周卷起250高。 現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板（9）上水管和下水管的材質有那些常用種類？并請比較其特點？ 給水管材傳統(tǒng)的鍍鋅鋼管。新型管材主要有UPVC管、鋁塑復合管、ABS管、PEX管、PB管、PE管、PP管等。 排水管材有鑄鐵管、螺旋降噪UPVC管、芯層發(fā)泡UPVC管和普通UPVC管。鑄鐵管使用時間較長后容易造成堵塞；普通UPVC管噪音較大；芯層發(fā)泡UPVC管價格相對較高；螺旋降噪UPVC管價格適中且能起到降低噪音的效果。各種管材基本技術性能分析比較表：名稱內(nèi)容鍍鋅鋼管ABS管PEX管（交聯(lián)聚乙烯管）PB管（聚丁烯官）PE管（聚乙烯管）PP管（聚丙烯管）使用年限（年）105050505050耐溫（）-40-200-40-80-70-75-20-110-20-40-20-120耐腐有耐耐耐耐耐耐壓（MPA）1.01.60.61.61.61.6連接方式鑄鐵管件絲接或法蘭連接同質管件冷膠融連接銅質卡套式或卡箍式連接擠壓加緊式、熱熔式、電熔式擠壓加緊式、熱熔式熱熔式焊接管道規(guī)格16-15016-40016-6316-11016-6316-63管件規(guī)格全全銅質管件全全全（10）針對不同的戶型應安裝多少個插座，不同的使用空間各需幾個插座，插座的規(guī)格、形式有何區(qū)別？ 臥室設兩個電源插座，一個空調(diào)插座。 起居室設三個電源插座，一個空調(diào)插座 廚房設三個電源插座。 衛(wèi)生間設三個電源插座，插座有防水要求?？照{(diào)插座線路單走。（11）戶型大小不同，電表的規(guī)格有何區(qū)別？國家以前規(guī)定建筑面積在130平方米以下的電表為510A，130平方米以上的表為1020A。但目前均改為1020A。（12）煤氣有哪幾種不同類型？目前煤氣基本分兩種，天然氣及煤制氣。天然氣燃燒值及潔凈度等優(yōu)于煤制氣。（13）現(xiàn)在有哪幾種供暖方式？ 按熱源形式分為： 陳塘熱電 鍋爐房集中供熱 地熱水供熱 按系統(tǒng)設置分為： 單管系統(tǒng) 雙管系統(tǒng) 按供熱形式分為：上供下回式 上供上回式2、銷售管理（1）除房款外，還有什么另外的收費嗎？至少還需要交納如下費用： 契稅總房款1.5% （注：房屋單價超過5000元/平方米、非個人購房、商業(yè)用房契稅稅率均為3%） 維修基金總房款1 抵押手續(xù)費：80元/套 公證費貸款額0.1% 保險費總房款相應保險費率貸款年限 印花稅總房款0.3（僅外籍交納）貸款年限15年610年1115年1620年20年以上保險費率0.08%0.07%0.06%0.05%0.045%以上均為預收費用，如預收費用與實際發(fā)生費用不符時，以實際發(fā)生費用為準多退少補。（2）外籍人員貸款年限?首付款額?我們?yōu)槟峁?成8年的按揭貸款。二.產(chǎn)品篇 公司概況北京公司成立于2001年，作為順馳集團第一家異地拓展的開發(fā)公司，承載著集團異地開發(fā)的重要使命，她承繼了集團積淀10年的厚重，擁有一只強大、務實、勤奮、熱誠的高素質本地化團隊。集團一向重視發(fā)展北京公司，北京天津、上海并列為集團區(qū)域戰(zhàn)略的三大中心。目前，北京公司已有員工252名。2003年10月，北京公司的第一個項目-順馳林溪別墅正式亮相，同期開盤。順馳林溪別墅位于八達嶺高速路11出口，屬北京上風上水之地，位于規(guī)劃中的沙河大學城東北1公里處。2003年12月8日，首宗國有土地-“大興黃村一號地”拍賣，北京順馳以9.05億元的價格將其攬入懷中，成為全國新聞焦點。2004年4月9日項目總規(guī)方案發(fā)布，4月28日順馳領海示范景觀區(qū)正式亮相。2004年4月13日下午16時許，經(jīng)過65輪的激烈競價，順馳置地（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最終以5.12億元競得“豐臺區(qū)菜戶營西街117號住宅及配套”項目用地國有土地使用權，為京城順馳再添新成員與集團一脈相承的，是北京公司高度重視企業(yè)的核心價值觀，重視人才的發(fā)展，重視團隊的培養(yǎng)，公司的信任機制給每一名員工提供了最具潛力的發(fā)展空間，公司的信念驅動機制使成長成為每名員工最本質的需求。今年，北京公司將有5到10個項目同期運作，這支年輕的隊伍有信心用3年的時間成為北京房地產(chǎn)市場影響力和規(guī)?；慕^對第一。 項目基本情況 1、林溪別墅的開發(fā)商.建筑設計.施工圖設計.景觀設計單位.施工單位.監(jiān)理單位都是誰?答：開發(fā)商:順馳置地（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設計:意大利比卡國際建筑師公司 主要作品: 北京奧林匹克公園規(guī)劃設計競賽方案；北京萬科星園三期設計競賽方案；北京崇文門綜合辦公樓設計競賽獲勝方案。施工圖設計:中國航空工業(yè)規(guī)劃設計研究院 主要作品: 深圳帝王商業(yè)大廈、北京東方廣場、北京莊勝廣場、中國科技館等著名項目 景觀設計單位: 夏威夷DGH設計顧問公司做概念設計；北京北林地景園林規(guī)劃設計院有限責任公司做深化設計曾做業(yè)績：北京萬泉新新家園環(huán)境設計 北京萬科星園環(huán)境設計 北京“遠洋風景”環(huán)境設計（中標方案） 北京“獅城百麗”環(huán)境設計施工單位:北京三建.承德華宇.中關村建設 主要業(yè)績: 人民大會堂、奧林匹克體育中心英東游泳館、東方廣場監(jiān)理單位:北京帕克國際工程咨詢有限公司2、林溪別墅項目總占地.建筑面積.綠化率.容積率分別為多少答：林溪別墅總規(guī)劃用地52.06公頃，建設用地36.26公頃，總建筑面積約為19.76萬平方米，其中住宅總建筑面積19萬平方米。容積率為0.46,綠化率達到45%以上.3、林溪別墅的總的建筑結構？答：該項目以庭院式雙拼別墅為主，兼有少量獨棟別墅與部分聯(lián)排住宅，除聯(lián)排外全部為地上兩層，地下一層。4、林溪別墅分幾期開發(fā)？答：林溪別墅分兩期開發(fā)，項目中軸路以東為一期，以西為二期。一期和二期總共508戶,其中一期總共230戶，今年10月入住，二期總共278戶。5. 林溪別墅的特色是什么？答：愜意的距離、自然原生的環(huán)境、雙層雙拼、親自然、陽光感強、同透性好，私有化多庭院，室內(nèi)水景、景觀內(nèi)庭院。6.林溪別墅戶型設計有什么特色？答：大開間客廳挑空（除C1及C2戶型外客廳均有挑空），內(nèi)庭院的引入使自然的陽光、氣息流匯、貫通在居所之中。既豐富了戶內(nèi)景觀，又解決了主人休憩、會客的私密要求。所有衛(wèi)生間、更衣間、樓梯間均能自然采光，隨時隨地享受陽光的沐浴。采光地下室打破以往地下室的陰暗印象，采光井為地下室增加有效采光面積，改善通風透氣條件，部分戶型更有大面積下沉式庭院。7、林溪別墅一期有多少種戶型，目前的銷售面積分別是多少？答：林溪別墅一期總共有7種戶型，戶型目前銷售面積分別是：獨棟： A2：371.35平方米 A3：385.68平方米雙拼： B1：256.83平方米 B2：346.4平方米 B4：351.37平方米C2：253.22平方米連拼： C1：209.54/205.02/208.64平方米8、林溪別墅的座落位置在哪里?答：本項目用地位于北京市北郊昌平區(qū)百善鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)，地塊處于百葛路和順沙路的交匯處，西距八達嶺高速車程5分鐘（直線距離約4公里），北離北六環(huán)百善出口車程2分鐘（1公里），東距大柳樹環(huán)島10分鐘（約6公里）。9、林溪別墅的交通狀況是怎樣的？答：入：1. 從中關村走北五環(huán)上清橋京昌高速11出口（向東）順沙路（向北）大學城中路（向東）百葛路2.從亞運村走立湯路（立水橋至小湯山）大柳樹環(huán)島向西直至百葛路；3.從馬甸橋上京昌高速12出口 六環(huán)路（向東方向）百善出口 百葛路向西； （京承高速）出（到周邊）：1.到上清橋 24公里 22分鐘 2到健翔橋 28.5公里 28分鐘 3到馬甸橋 31公里 30分鐘 4到德勝門橋 33公里 32分鐘 5到京順路 26公里 20分鐘 6到京承路 15公里 12分鐘 7到立湯路 8公里 7分鐘 8到機場 34公里 30分鐘10、林溪別墅的環(huán)境如何？答：1）大環(huán)境：順馳林溪在距燕山山脈4公里處，位于上風上水之地，南有溫榆河，北是京密飲水渠，南孟祖山、燕山等三個丘陵蜿蜒聳立，數(shù)十年的樹被密布四周，形成了河流、丘陵、平原地貌兼?zhèn)涞脑匀画h(huán)境。社區(qū)周邊是成片的原生樹，擁有榆樹、柳樹、白楊樹、楓樹、銀杏樹、松樹等樹種高達20多種，樹齡全在20年以上。林道之間是一片片的麥田和草地，泥土中帶著芳草味道，無時無刻不在體現(xiàn)著鄉(xiāng)村別墅的氣息。2）小環(huán)境 ：北邊有十萬平米的天然防護林帶，形成一個天然的氧吧。南邊百葛路南有肥沃的農(nóng)田，項目東側有百善鎮(zhèn)的文化廣場，為業(yè)主閑暇之余提供了休閑場所。11.林溪別墅的景觀園林設計理念是什么？答：圍繞水景中的林溪七境為主題和景觀軸線，形成景觀脈絡。以實現(xiàn)環(huán)境從建筑中溢出，思維在環(huán)境中流動、文化在思維中凝結、人性從文化中升華的設計初衷。林溪七境分別為:樂.隱.逸.和.樸.清.豪.12.順馳林溪別墅的水景是如何設計的？答：設計為環(huán)繞式景觀水系，是全區(qū)景觀的軸線。南北側局部地形約1.52M的高度差，使水景暢流靈動，并通過地下管網(wǎng)反復循環(huán)。13.林溪別墅的項目規(guī)劃是怎么樣的？答、林溪別墅規(guī)劃：結合地塊素有庭院的領地感和情趣化；創(chuàng)造安全、舒適、優(yōu)美、高品位別墅。14.林溪別墅的規(guī)劃設計理念是什么？答：小區(qū)規(guī)劃定位是為忙碌于事業(yè)耕耘的激情創(chuàng)業(yè)人士提供身心回歸自然的詩意家園。小區(qū)定位于私有空間最大化低密度高尚住宅區(qū)，突出靜謐樹林、小橋流水的鄉(xiāng)村田園的自然環(huán)境,強調(diào)私有庭院以及居住環(huán)境的舒適性。 本項目的設計理念：1. 強調(diào)居住品質均好性與舒適性，道路系統(tǒng)簡潔，私有領地最大化；2. 含蓄、內(nèi)斂、務實，浪漫、抒情的空間意味；3. 空間與綠野；陽光、樹林、溪流，自然的詩意棲居；4. 創(chuàng)造自由、舒適、靜謐的高品質生活環(huán)境；15.溪水的寬度最寬為？最窄為？水系旁是否有護欄？水系旁是否有樹？答：一期濠的景觀處跌水為三層跌落，每層50cm，總的高差為1.5m。水系蜿蜒流淌，寬窄不一、深淺各異；水面最寬處水深最深，東南角水面最寬約15米，水深約1米；溪流最窄處約0.5米，水深為動水面深度。16.防護林帶是否圍起來，是什么樹種？是否是成樹？答：會圍起來。油松、云杉、檜柏、側柏、國槐、刺槐、銀杏、元寶楓、白蠟、垂柳、欒樹、山楂、馬褂木、饅頭柳、柿樹、玉蘭、暴馬丁香、西府海棠、紫葉李、山桃、珍珠梅、杜梨、黃刺玫、迎春、連翹、紫薇、紅丁香、黃櫨、紅瑞木、石榴、荷花、睡蓮、月季有很多成樹，是一個天然的大氧吧。17.坡地形做多高？上面的樹種多高？答：南側代征綠地微地形最高點與會所廣場的高差為1.5米，在地形上栽植的苗木為4米左右，同時栽植不同高度、不同品種灌木、地被，形成密閉的綠色景觀帶。18.小區(qū)內(nèi)環(huán)路，宅間路用什么石材鋪裝？有無路燈？答：小區(qū)主環(huán)路和主入口道路地面鋪裝為7米寬瀝青混凝土地面，人行道每側各1.5米寬。面層材料為混凝土磚；宅間的道路為5米寬混凝土磚，采用灰色和黃色混鋪（4：1顏色比），無人行步道。有路燈、草坪燈、庭院燈。19.戶型層高、凈高分別是多少？ 答：一層層高3.2米;二層層高2.9米;地下室層高2.9米;(樣板區(qū)地下室層高2.8米) 一層凈高3.05米;二層層高2.75米;地下室層高2.75米;20、外墻是什麼磚、顏色？屋頂是什麼瓦、顏色？答：外墻是紫砂壺色的拉毛劈離磚；屋面是灰色的玻纖瓦。21、林溪別墅抗震等級、防火等級是多少？答：地震等級設防裂度8度22. 關于公司資金問題的說辭答: 順馳一直是采取綜合資金解決方案,而不是單一渠道的銀行貸款1. 合作伙伴.包括本市的天津信托.華夏.濱海市政.市政投資.津濱發(fā)展.津報集團,包括聯(lián)想.北京首創(chuàng),包括全球知名的摩根士丹利等,都是在各個領域首屈一指的優(yōu)勢企業(yè).而且這些合作伙伴關系都是以股權投資的方式,其特點是風險共擔,共同發(fā)展.2. 和信托公司.境外基金的合作.如天津首個房地產(chǎn)項目集合信托就是天津信托公司發(fā)行的順馳藍調(diào)街區(qū)項目.3. 不斷開拓融資渠道.房地產(chǎn)是一個資金密集型的行業(yè),而開發(fā)行業(yè)的資金緊張是一個全國范圍內(nèi)的普遍現(xiàn)象.目前我國金融配套條件不發(fā)達.不成熟,為開發(fā)企業(yè)服務的融資工具極其有限,資金成為整個行業(yè)的瓶頸-這是一個無法回避的難題.但是順馳同任何一家同行一樣努力的解決這個問題.順馳正在不斷開拓融資渠道,比如密切籌備中的赴港上市,與國際投資銀行的戰(zhàn)略合作等.正如老孫底氣十足的稱:資金在順馳從來不是問題. 配套方面1項目周邊有哪些相應的配套？答：1)醫(yī)療方面，有百善鎮(zhèn)的醫(yī)院，為業(yè)主平時的一些常見的疾病提供保障。項目距昌平區(qū)醫(yī)院約15分鐘車程。附近還有清河999急救中心和解放軍306醫(yī)院。2)旅游景點及休閑娛樂場所名勝古跡旅游景點游樂園及博物館俱樂部度假村居庸關長城十三陵水庫中國航空博物館北方射擊場園林山莊明十三陵桃峪口水庫老北京微縮景園 國際高爾夫俱樂部龍脈溫泉旅游度假村八達嶺長城碓臼峪北京明皇蠟相宮華彬高爾夫俱樂部翠湖水鄉(xiāng)旅游度假村銀山塔林九龍游樂園九華山莊蟒山森林公園鱷魚湖公園鷲峰森林公園白洋溝風景區(qū)溝崖關溝風景區(qū)大楊山風景區(qū)龍?zhí)蹲匀伙L景區(qū)虎峪自然風區(qū)西山國家森林公園白虎澗自然風景區(qū)桃花塢自然風景區(qū) 3)學校 中學：匯佳雙語學校 綠云雙語學校 清華育才實驗學校 百善鎮(zhèn)中學 昌平區(qū)一中 大學：1）海淀區(qū) 清華大學，北京大學，首都經(jīng)貿(mào)大學距項目車程只需 2）昌平區(qū)中國政法大學，石油大學，國防大學都位于昌平區(qū)，距項目車程只需 項目周邊：中國信息大學，吉利大學，中國科技經(jīng)營管理學院都在項目的南邊，為項目提供了良好的人文環(huán)境。4)商業(yè)在小區(qū)的會所設有小型的超市，為您提供日常的必需品。距回龍觀的京客隆超市車程也只需10分鐘，十分的便利。2.會所的設計及相應的配套? 答：會所是由美國JWDA建筑設計事務所設計的,主要服務對象有：時代莊園、康斯丹郡、萊蒙湖別墅、君臨天下花園、潛水灣城市花園等。整個會所總共約6600平方米，在會所內(nèi)會有：1、游泳池、健身房、臺球室、乒乓球室，林溪俱樂部（包含美容、美發(fā)，SPA）；老人及兒童活動空間等健身設施；2、小型超市、餐館、音樂書吧，會客室等服務設施3.贈送的設備分別有? 答:有中央空調(diào)、電采暖熱水爐、燃氣熱水器、對流式散熱器等，以上四種均為贈送且交房時安裝到位，總共市價在814萬之間。4.林溪別墅采用什么供水方式？答：市政管網(wǎng)直接供水。是昌平區(qū)的市政水，由真順自來水廠提供。5.林溪別墅采用什么供電方式？分幾種回路？如何收費？答：小區(qū)為市政雙回路供電，低壓380/220V進戶,電表20(80)A,戶內(nèi)供電照明、插座、空調(diào)、廚衛(wèi)多回路分制供電。收費為0.44元/度，IC卡方式。另外小區(qū)用電為峰谷電，晚11點至早5點為半價。6.社區(qū)使用的是天燃氣還是煤氣？ 答：社區(qū)使用是天然氣。收費標準基本與市政差不多， 最高不高于三元。7.林溪別墅采用什么形式的采暖方式？暖氣可否調(diào)節(jié)溫度？答：電采暖熱水爐加風機盤管方式，溫度可分房間單獨調(diào)節(jié)；衛(wèi)生間單設進口對流式電散熱器，自動溫控采暖季享受峰低谷電價政策。8.林溪別墅電熱水爐的品牌是什么？答：比利時ACV、美國史密斯或同檔次。9.林溪別墅分戶式空調(diào)的品牌及性質？機器具體放置在何處？答：分戶式集中采暖方式，戶外冷水機組中央空調(diào)系統(tǒng)，過度季可供暖，機器放置在設備間里，品牌為特靈或其他同等檔次產(chǎn)品。主機.風機盤管.主管道.保溫及溫控器安裝到位.10.林溪別墅有無24小時熱水？答：每戶設落地容積式全自動燃氣熱水器，隨時提供熱水至廚衛(wèi)用水點。品牌為美國史密斯或同檔次產(chǎn)品。11.林溪別墅是否有衛(wèi)星電視？ 答：除引入歌華有線電視網(wǎng)外，本小區(qū)還設一臺3.2米衛(wèi)星接收天線，接收“鑫諾一號”衛(wèi)星的節(jié)目。暫定接收節(jié)目如下：1.衛(wèi)視音樂2.鳳凰衛(wèi)視中文臺3. 衛(wèi)視體育4.陽光衛(wèi)視5.陽光文化頻道6.香港世界網(wǎng)絡頻道7.澳門衛(wèi)星電視亞洲臺8.鳳凰衛(wèi)視電影臺9.家庭影院亞洲頻道（HBO）。后兩套為收費節(jié)目。12.有無寬帶系統(tǒng)? 答:可報裝ADSL,預留寬帶管道. 工程方面1.小區(qū)內(nèi)有無明線？答：入住后沒有明線，現(xiàn)在只是臨時用線。2.中水處理站、垃圾站高出地面多少？體積多大？燃氣站占地多大？容積多少？在地下幾米？是否露出地面？答：中水處理站地下六米，沒有噪音；垃圾站高出地面兩米，占地150平方米，當天清潔；燃氣站占地1200平米，高度不超過4米，操作間占地300平米，一周充一次氣，兩年后轉為市政。3.變電站占地多大？面積多少？是否有輻射？多大？答：變電站占地110平米，高度2.1米，露出地面1.7米，沒有輻射，周邊會種植成樹。4.防水是如何做的，（包括屋頂和室內(nèi)）保證多少年，什么是一級防水？如果出現(xiàn)漏水怎么解決？答：地下部分基礎墊層作完后做兩層SBS卷材，地下室外墻做抗?jié)B混凝土，每平方米承受80公斤水的重量；屋面防水第一層鋼筋混凝土15公分厚度，第二層做復合防水2-3毫米，第三層做保溫層刷兩遍冷底子油，最后一層2屋面瓦。5.中庭，下沉式庭院的排水排到哪里？是怎么做的（水泵/自動）如果用電，電路與室內(nèi)是否統(tǒng)一？停電怎么辦？答：都直接排到市政管道；下沉庭院有抽水泵自動抽水；小區(qū)采用雙回路供電，避免了斷電問題。6.毛坯房一層上方管線都是什么（水/空調(diào)）？答：7.中水是否入戶？入戶接在哪？答：不入戶。會在各個組團做中水口。8.熱水器交房時放在哪？水管是什么材質？水管端口在什么位置？答：在中式廚房里設有預留口。9.圖示說明各房間預留端口都是什么（寬帶/有線/水管/空調(diào)）？答：10.C2，B4陽光棚防水是怎么做的，如何保證不漏水？答：把玻璃加固在支架上方，有坡度。11.澆花是否用中水？花園里水管接口在哪？答；可以用中水，但需要向物業(yè)交納一定的費用。12.草坪是否就是一般的那種？答：主要以美國和澳大利亞進口為主，名稱早熟禾，綠色時間長冬季可以保證兩個月，葉子細膩。13.閣樓最高處幾米？入口為何要那么??？不做直梯？有效面積多大？答:14.林溪別墅建筑是什么結構？答：建筑采用短肢剪力墻結構。15.什么是短肢剪力墻？答：剪力墻其實就是現(xiàn)澆鋼筋混凝土墻，主要承受水平地震荷載，這樣的水平荷載對墻、柱產(chǎn)生一種水平剪切力，剪力墻結構由縱橫方向的墻體組成抗側向力體系，它的剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。短肢剪力墻既墻體一部分采取剪力結構，其他部分采用預制的輕質隔墻來分隔空間，這些隔墻不是承重墻，可以隨意改造。此種方式為裝修帶來了很大方便。短肢剪力墻比普通墻體薄，隔墻厚度可由24公分降至10公分，這使房間更寬敞。一套110平方米的住宅，使用短肢剪力墻面積可以多出4.3平方米.短肢剪力墻的使用也為房屋保值打下了基礎.比較: 納帕:輕剛結構. 玫瑰園和碧水:框架結構剪力墻結構的單價比輕剛和框架結構高200元/建筑平米.16玻纖瓦同水泥瓦的特點及區(qū)別答：屋面：獨棟為水泥瓦其余均采用玻纖瓦。水泥瓦是新型建筑材料，它的特點是：強度高、壽命長、色彩豐富、裝飾效果好.施工簡便靈活、防火、防水、抗風力強.林溪項目采用的玻纖瓦是美國歐文斯科寧品牌，其具有優(yōu)越的功能特性：可防御光、水、風、冰凍等氣候因素的侵蝕，保溫隔熱性、吸音隔聲性、耐腐蝕性、抗風性、防火性俱佳，還具有獨特的自潔性，不易積灰和形成污斑.此外，安裝簡易；耐用、易修和低維修率；美觀、與建筑風格和諧