某地房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告

專業(yè)打造 房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告 內(nèi) 容 提 要 ，屬于 “ 十五 ” 計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一。本文通過(guò)對(duì) 石橋村 的一國(guó)有拍賣(mài)地塊的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查分析，以及周邊主要同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后，依據(jù) 當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面積 平方米，項(xiàng)目總投資 元 。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。 關(guān)鍵字 園 項(xiàng)目投資 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 目 錄 第一章 前言 一、報(bào)告編制目的 二、報(bào)告編制依據(jù) 三、項(xiàng)目概況 專業(yè)打造 第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 一、 2000 年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 一、投資地塊的地理環(huán)境 二、 區(qū)區(qū)域分析 三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 四、 消費(fèi)者調(diào)查分析 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 第五章 項(xiàng)目定位 一、目標(biāo)市場(chǎng)定位 二、產(chǎn)品定位 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算 專業(yè)打造 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略 二、項(xiàng)目投資估算 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析 一、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃 二、 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算 三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算 四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算 五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 二、項(xiàng)目敏感性分析 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 第十章 結(jié)論與建議 第十一章 結(jié)束語(yǔ) 第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn) 第一章 前 言 一、報(bào)告編制目的 1、在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 專業(yè)打造 2、對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè) 計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。 4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 5、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 二、報(bào)告編制依據(jù) 1、 規(guī)劃局規(guī)劃方案； 2、億房網(wǎng)站（ ）； 3、國(guó)家建設(shè)部及 頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 4、 2000 房地產(chǎn)年鑒； 5、現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。 6、 新洪泰中介代理公司提供的資料 三、項(xiàng)目概況 該地塊位于 石橋村，總面積約 ，屬于 “ 十五 ” 計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一 居住組團(tuán)，對(duì)于新型住宅開(kāi)發(fā)有極其重要意義。根據(jù) 規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字 20012 號(hào)文批準(zhǔn)同意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費(fèi)。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過(guò) 專業(yè)打造 建筑密度 綠化率不低于 40%。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在 24 米以下，也允許建高層（ 40 米以下），但比例不得超過(guò) 20%。 根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。 建筑形式采用組合式：多層 60%，小高層 40%,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下： 總用地面積： 頃，合 。 容積率： 總建筑面積： 其中：多層住宅： 小高層住宅及別墅： 公建面積： 建筑密度： 綠化率： 40% （以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化） 第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 一、 2000 年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 投資機(jī)會(huì)孕育于 經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開(kāi)發(fā)決策者所關(guān)注的首要問(wèn)題。 2000 年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國(guó)堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼 專業(yè)打造 續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國(guó)有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的 進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。（新華文摘 20015 ） 同時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)工，竣工面積增勢(shì)不減，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示， 2000 年 “ 國(guó)房景氣指數(shù) ”值達(dá)到 ，比上年增加 ，保持了快速上升的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長(zhǎng)；商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售收入增勢(shì)強(qiáng)勁；商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴(kuò)大；新開(kāi)工項(xiàng)目快速增加（如下表），各級(jí)政府消化空置面積的努力初見(jiàn)成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房 地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的局面。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺(tái)，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，（中國(guó)統(tǒng)計(jì)0015 ），房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出以下主要特征： 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售情況表 專業(yè)打造 2000 年實(shí)際 比上年同期 +% 住宅投資（億元） 商品房新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米） 28295 商品房竣工面積（萬(wàn)平方米） 商品房銷(xiāo)售建筑面積（萬(wàn)平方米） 商品房銷(xiāo)售額（億元） 其中：銷(xiāo)售給個(gè)人（億元） 占總銷(xiāo)售額的比重（ %） - 1 開(kāi)發(fā)投資量持續(xù)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。 2000 年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 元，與上年同比增長(zhǎng) 占固定資產(chǎn)投資的 其中：商品住宅開(kāi)發(fā)完成投資 元，與上年同比增長(zhǎng) 2 消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷(xiāo)售總量逐年上升。 2000 年，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住宅 平方米，占商品住宅銷(xiāo)售面積的 ，比上年提高 百分點(diǎn)。 3 銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大。 2000 年商品房每平方米平均售價(jià) 2105 元，較上年上漲 商品住宅平均售價(jià) ，上漲 辦公寫(xiě)字用房平均售價(jià) 4437 元，下跌 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均售價(jià) ，上漲 個(gè)人住房貸款逐年翻番。四家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額三年累計(jì)增長(zhǎng) 。其中建設(shè)銀行 2000 年末個(gè)人住房貸款余額達(dá) 1390億元，占該行全部貸款余額的 專業(yè)打造 當(dāng)年新增個(gè)人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的 40%。 4 二級(jí)市場(chǎng) 日趨活躍，租賃市場(chǎng)漸成氣候?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)三分天下的局面，帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。 5 需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個(gè)人買(mǎi)房的興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的中套型住房（ 90 平方米左右）總體好銷(xiāo)，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來(lái)越為購(gòu)房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識(shí)得到加強(qiáng)，品牌樓盤(pán)受到青睞。（中國(guó)房地產(chǎn)信息 20015 家瑾） 以上資料表明 ，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。 二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1 2000 年房地產(chǎn)市場(chǎng) 2000 年 的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢(shì)。一是全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資達(dá) 元，較 1999 年增長(zhǎng) 全市總開(kāi)工面積 1343 萬(wàn)平方米，比1999 年增長(zhǎng) 總竣工面積為 平方米，比 1999 年增長(zhǎng) 2%；其中住宅竣工面積達(dá) 平方米，占全市總竣工面積的 比 1999 年增長(zhǎng) 全市商品房 專業(yè)打造 銷(xiāo)售總面積為 平方米，其中住宅為 244 萬(wàn)平方米，占總面積的 銷(xiāo)售額達(dá) 元；空置商品房從 1999 年的 150 萬(wàn)平方米下降為 115 萬(wàn)平方米。二是在房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上，全市房屋租賃總戶數(shù)為 19481 戶，比 1999 年增長(zhǎng) 11%，租賃總面積為 平方米，比 1999 年增長(zhǎng) 17%，年租金總額為 元，比 1999 年增長(zhǎng) 52%。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為 21647 戶，比 1999年增長(zhǎng) 說(shuō)明個(gè)人購(gòu)房貸款正迅速地增長(zhǎng)。以 上情況表明： 2000 年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開(kāi)始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始步入了成長(zhǎng)期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。 （ 1）個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率進(jìn)一步增加。商品房個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力水平的重要指標(biāo)， 2000 年第四季度商品房銷(xiāo)售額為 8 億元，其中個(gè)人購(gòu)買(mǎi)為 元，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率為 從圖中可以看出： 2000 年 商品房個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達(dá)到 水平，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率的不斷上升，也從一個(gè)側(cè)面表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)并且持續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)展提供 了條件。 （ 2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。 2000 年第四季度房地產(chǎn)投資總額為 元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長(zhǎng)， 從左圖看出： 2000 年各季度 房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長(zhǎng)周期已經(jīng) 專業(yè)打造 到來(lái)，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對(duì)投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。 價(jià)格 指數(shù) 一季度 000 二季度 1963 三季度 四季度 （ 3）截止 2000 年 11 月份，全市完成住宅投資 元，占房地產(chǎn)總投資的 2000 年 住宅累計(jì)總投資 元，占房地產(chǎn)總投資的 其中住宅類(lèi)物業(yè)價(jià)格指數(shù)具體見(jiàn)下表： 各季度 住宅加權(quán)平均價(jià)格水平與價(jià)格指數(shù)變化如下圖所示 : 通過(guò)下圖可以看出，第四季度住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較低，導(dǎo)致三季度住宅價(jià)格增幅較大，第四季度在三季度住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢(shì)是住宅價(jià)格保持攀升。 2市場(chǎng)特點(diǎn)分析 觀市場(chǎng)特點(diǎn)：億房網(wǎng) 1住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了動(dòng)力。 2000 年， 正式步入住宅的商品時(shí)代。自 1 專業(yè)打造 998年 12月 31日延續(xù)了近 50多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺(tái)，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來(lái)。經(jīng)過(guò) 1999 年的過(guò)度轉(zhuǎn)換，從 2000 年開(kāi)始，實(shí)物分房已完全停止，居民 “ 等、靠、要 ” 的福利性住房觀念已經(jīng)開(kāi)始向商品化轉(zhuǎn)變。 2000 年 6 月 30 日以前，凡購(gòu)買(mǎi)公房一次性付款的，可享受 20%的折扣優(yōu)惠； 2000 年歲末，購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)住公房一次性付款享受 10%優(yōu)惠也全部結(jié)束 ，從今年元旦開(kāi)始則實(shí)行 “ 零折扣 ” 。住宅這個(gè)人們生活消費(fèi)中占用資金量最大的商品在 2000 年完全納入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道。 2空置商品房消化能力加強(qiáng)。 2000 年 地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況趨暖，市場(chǎng)容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。 1999 年 空置商品房為 150 萬(wàn)平方米， 2000 年新增 9 萬(wàn)平方米，到 2000 年底還剩 115 萬(wàn)平方米，因此在 2000 年共消化了 44 萬(wàn)平方米。 3 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)取得較好成效。 2000 年 不斷推進(jìn)和完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。全年經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為 195萬(wàn) 平方米，竣工面積為 65 萬(wàn)平方米，占全市住宅總竣工面積的 全年銷(xiāo)（預(yù)）售 平方米，平方米，銷(xiāo)售率超過(guò) 100%，解決了 1 萬(wàn)余戶居民的住房問(wèn)題，先后開(kāi)發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個(gè)規(guī)模大、環(huán)境好的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。 4 房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)初步顯現(xiàn)。 2000 年 專業(yè)打造 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場(chǎng)活躍程度較高。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，二手房市場(chǎng)的活躍會(huì)直接刺激住宅一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，存量房買(mǎi)賣(mài)的增加并不意味著增量房市場(chǎng)的萎縮，而是帶動(dòng)增 量房市場(chǎng)的增長(zhǎng)。廣州、深圳存量房交易大大超過(guò)了增量房的交易，而 現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動(dòng)住宅一級(jí)市場(chǎng)的操作空間很大。 2000 年 增量房市場(chǎng)交易 30010 起，交易的建筑面積達(dá) 244 萬(wàn)平方米，而存量房市場(chǎng)交易達(dá)到 27130 起，建筑面積為 平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動(dòng)了 地產(chǎn)市場(chǎng)的梯級(jí)消費(fèi)需求。 住房一級(jí)市場(chǎng)（增量房） 住房二級(jí)市場(chǎng)（存量房） 住宅總量 起數(shù) 30010 起 27130 起 57140 起 建筑面積 244 平方米 平方米 平方米 5 金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)后盾。銀行方面：已經(jīng)把個(gè)人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體，部分銀行將個(gè)人貸款的上限提至 “8 成 30 年 ” 的期限。 2000 年全市各銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款共計(jì) 元，比投資到建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款總額 元多出一倍多。公積金方面：公積金貸款購(gòu)房面積占全年總銷(xiāo)（預(yù)）售面積的 1/4 強(qiáng)。 2000 年新增歸集住房公積金 元，比 1999 年增長(zhǎng) 共批準(zhǔn)發(fā)放 專業(yè)打造 個(gè)人住房貸款 9019 戶，共計(jì) 元，同比增長(zhǎng) 支持個(gè)人 購(gòu)房建筑面積達(dá) 平方米，房屋總價(jià)值達(dá) 元。（上圖） 6住房抵押對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到舉足輕重的作用。 2000 年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為 21647 起，比 1999 年增長(zhǎng) 說(shuō)明抵押的戶數(shù)增多，個(gè)人購(gòu)房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時(shí)銀行加快了放款速度和放款條件，為市場(chǎng)資金融通起到非常重要的作用。 1999 年底成立了住房擔(dān)保公司， 2000 年全年辦理?yè)?dān)保業(yè)務(wù) 300 起，發(fā)放貸款 4000 萬(wàn)元，其中 50%為購(gòu)買(mǎi)新建商品房的貸款， 50%為住房抵押融資。 7 房地產(chǎn)中介服務(wù)為 房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的啟動(dòng)發(fā)揮了積極作用。 2000 年 圍繞加快啟動(dòng)住房二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)展的各項(xiàng)住房消費(fèi)服務(wù)十分活躍，住房消費(fèi)的中介服務(wù)領(lǐng)域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮起到了重要推動(dòng)作用。截止 2000 年，共有 218 家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務(wù)的有形網(wǎng)絡(luò)。與此同時(shí) 2000 年 8 月底舉辦了 “ 百家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動(dòng) ” ，年底又開(kāi)展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了 中介市場(chǎng)的服務(wù)行為，而且?guī)?dòng)了整個(gè)行業(yè)的規(guī)范和自律，為活躍 二、三級(jí)市場(chǎng)起到了十分重要的作用。 8、 房交會(huì)為活躍 房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了重要的舞臺(tái)。 2000 年 X 專業(yè)打造 X 市各區(qū)聯(lián)動(dòng)舉辦 “ 房交會(huì) ” ，進(jìn)一步了活躍住房市場(chǎng)。 6月和 11 月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會(huì)，同時(shí)各城區(qū)不失時(shí)機(jī)地舉辦了區(qū)級(jí)房交會(huì)，既促進(jìn)了增量房市場(chǎng)的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2000 年全市的房交會(huì)，共銷(xiāo)售商品房 5662 套，成交面積 平方米，成交金額 13 億元；二手房成交 1681 起，成交面積 15 萬(wàn)平方米，成交金額 元；辦理權(quán)證 1876 起；辦理抵押、按揭 245 起。 2 2 微觀市場(chǎng)特點(diǎn) 1從地理位置來(lái)看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基 礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷(xiāo)售量均高于中心地區(qū)。從銷(xiāo)售情況看最旺的是徐東和洪山光谷， 2000 年在徐東路上縱橫不下 10 個(gè)樓盤(pán)發(fā)售，十分旺銷(xiāo)，形成了扎堆效應(yīng)。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟(jì)的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購(gòu)房的首選。同樣光谷也是 2000 年的亮點(diǎn)，不僅匯集了大量樓盤(pán)，人文環(huán)境一流，而且 2000 年華工科技的成功上市，光谷地區(qū)經(jīng)濟(jì)捷報(bào)頻傳，其購(gòu)買(mǎi)力的強(qiáng)勁推動(dòng)都是光谷房地產(chǎn)迅速發(fā)展的原因。隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實(shí)，這一帶的房?jī)r(jià)還在不斷地 攀升。 2從樓盤(pán)結(jié)構(gòu)和戶型來(lái)看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤(pán)已逐步退出歷史的舞臺(tái)，目前市場(chǎng)上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計(jì)方 專業(yè)打造 面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場(chǎng)主力地位，受市場(chǎng)的青睞。而面積大都在 90方米之間。 3從樓盤(pán)的層高看，小高層樓盤(pán)的銷(xiāo)售開(kāi)始啟動(dòng)，改變了多層樓盤(pán)占主導(dǎo)地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤(pán)帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時(shí)跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢(shì)，因此成為 2000 年銷(xiāo)售的一個(gè)新變化。 4從樓層的銷(xiāo)售情 況看，頂層銷(xiāo)售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來(lái)的結(jié)果，不少樓盤(pán)的頂樓銷(xiāo)售都采取了送閣樓的促銷(xiāo)手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價(jià)格也略低一些，對(duì)客戶有一定的吸引力，銷(xiāo)售也比較順利。例如：統(tǒng)建千禧園，從 2000 年 11 月開(kāi)始銷(xiāo)售，頂樓已經(jīng)全部銷(xiāo)售完畢。 5從價(jià)格上看， 2000 元 /平方米左右的商品房是最能被市場(chǎng)接受，也是市民購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位，而經(jīng)濟(jì)適用房 100%的被市場(chǎng)接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)位在 1300 /平方米之間。 6從樓盤(pán)設(shè)計(jì)上看， 2000 年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的樓盤(pán)設(shè) 計(jì)風(fēng)格各異，以滿足市場(chǎng)日益張揚(yáng)的個(gè)性化需求， 2000 年整個(gè)市場(chǎng)中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場(chǎng)意識(shí)的進(jìn)步，而且也說(shuō)明 專業(yè)打造 了建筑設(shè)計(jì)單位水平的提高。 7從樓盤(pán)環(huán)境來(lái)看，由于消費(fèi)者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求， 2000 年我市發(fā)展商都十分注重樓盤(pán)硬環(huán)境的美化和完善。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營(yíng)造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。例如常青花園四號(hào)小區(qū)，小區(qū)內(nèi)綠化點(diǎn)、線、面結(jié)合，人均公共綠地 方米，綠地率 40%，通過(guò)實(shí)物造園造景，利用色彩 及空間處理，形成多層次文化品位。帶動(dòng)了四號(hào)小區(qū)的銷(xiāo)售， 2000 年已銷(xiāo)售了 18 萬(wàn)平方米，占總銷(xiāo)售的 50%以上。 8從樓盤(pán)配套設(shè)施來(lái)看， 2000 年不少發(fā)展商的樓盤(pán)都配有遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。例如百步亭花園，不僅遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等基本配套一一健全，引進(jìn)了 校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問(wèn)題。9從樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)來(lái)看， 2000 年房地產(chǎn)銷(xiāo)售突出的是智能化概念。其實(shí)這個(gè)概念進(jìn)入 時(shí)間不算短，但一直都未廣泛推廣。 2000 年隨著麗島花園、常青花園四號(hào)小區(qū)、學(xué)府佳園打出 “ 智能牌 ” ，逐漸將這一概念置根于市場(chǎng)中。 2000 年11 月 2 4 日舉辦的智能化樓宇博覽會(huì)也使 “ 智能化 ” 概念 專業(yè)打造 形成了一種趨勢(shì)。智能化將成為每個(gè)樓盤(pán)不可缺少的功能。10從樓盤(pán)銷(xiāo)售宣傳上看，市場(chǎng)雖處于買(mǎi)方市場(chǎng)，但消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣(mài)方的有效引導(dǎo)對(duì)買(mǎi)方的購(gòu)買(mǎi)決策會(huì)起到很重要的作用。例如藍(lán)灣俊園項(xiàng)目，運(yùn)用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍(lán)灣旋風(fēng)，使得一大批有購(gòu)房意 向的消費(fèi)者最終都成為了藍(lán)灣的業(yè)主。 11、 從品牌上看，城開(kāi)、統(tǒng)建、富強(qiáng)、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤(pán)以 “ 購(gòu)買(mǎi)安心、質(zhì)量放心、居住舒心 ” 的特點(diǎn)，成為市民購(gòu)房的首選。 2000 年 地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價(jià)比不合理等一些問(wèn)題，部分發(fā)展商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)過(guò)程中還存在著較多片面追求高利潤(rùn)的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費(fèi)等。 3 3 分類(lèi)物業(yè)特點(diǎn)（億房網(wǎng) ） 據(jù)武房指數(shù)統(tǒng)計(jì)， 2000 年四個(gè)季度， 房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，住宅、寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)情況如下： 從以上數(shù)據(jù)可以看出， 2000 年住宅增長(zhǎng)較快，寫(xiě)字樓的增長(zhǎng)較為平緩?？偟膩?lái)說(shuō)，我市商品住宅的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售都取得了較大的發(fā)展，銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售量一年中均有較大增長(zhǎng)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢(shì)喜人。通過(guò) 專業(yè)打造 上圖進(jìn)行簡(jiǎn)單的回歸分析可知，在 2001 年的一季度，住宅、寫(xiě)字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢(shì)仍將上升。 住宅 住宅類(lèi)物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的中堅(jiān)，無(wú)論投資開(kāi)發(fā)還是銷(xiāo)售，一直都是市場(chǎng)的熱點(diǎn)，我市住宅房屋銷(xiāo)售面積已占總銷(xiāo)售面積的 個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住 宅類(lèi)房屋的銷(xiāo)售占總銷(xiāo)售面積的 2000 年四個(gè)季度我市住宅價(jià)格分別為 平方米、 1963 元 /平方米、 /平方米、 平方米，呈現(xiàn)出逐步攀升的態(tài)勢(shì)，（見(jiàn)右圖）全年平均價(jià)格為 /平方米。 1普通商品房銷(xiāo)售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項(xiàng)目售價(jià)略有下調(diào)，但仍然是市場(chǎng)內(nèi)聚集人氣的熱點(diǎn)； 2經(jīng)濟(jì)適用房，走勢(shì)良好，產(chǎn)銷(xiāo)兩旺，是市場(chǎng)的搶手品種，價(jià)格比 1999 年上漲 我市經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)在 1300 元 /平方米之間； 3別墅、高檔公寓市場(chǎng)有回暖趨 勢(shì)，在都市花園、麗島花園的帶動(dòng)下都有反彈的跡象，價(jià)格較 1999 年上漲 成為新的市場(chǎng)亮點(diǎn)。 寫(xiě)字樓 由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的轉(zhuǎn)好 2000 年我市寫(xiě)字樓價(jià)格較往年都有提高。 2000 年四個(gè)季度寫(xiě)字樓價(jià)格分別為 4048、 /平方米，平均售價(jià)為 4032 元 /平方米， 專業(yè)打造 租價(jià)為 25 元 /平方米，較 1999 年上漲 6%。 2000 年寫(xiě)字樓市場(chǎng)的特點(diǎn)是寫(xiě)字樓的地域分布對(duì)其價(jià)格的影響程度加大。 2000 年由于寫(xiě)字樓的密集區(qū)域轉(zhuǎn)向了建設(shè)大道 “ 金融一條街 ” ，因此 2000 年寫(xiě)字樓最高均價(jià)地區(qū)是 “ 金融一條街 ” 。寫(xiě)字樓地段 1建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是 高檔寫(xiě)字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國(guó)貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場(chǎng)等眾多的高檔寫(xiě)字樓。該地段真正是我市 “ 寸土寸金 ” 的黃金地段，平均售價(jià)在 7580 元 /平方米 ，平均月租價(jià)為 60 元 /平方米，平均入住率為 60%左右。2解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫(xiě)字樓較密集的地段， 場(chǎng)、泰合廣場(chǎng)、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價(jià)為 5036 元 /平方米，平均月租金為 /平方米，入住率為 55%，退居次席。 3勝利街至江漢路一帶、沿江大道。聚集了武信大廈、金濤大廈、長(zhǎng)航大廈、金冠大廈等寫(xiě)字樓，平均售價(jià)為 4160元 /平方米，平均月租價(jià)為 32. /平方米，入住率為 50%左右。 4中南路至武珞路沿線。中商廣場(chǎng)、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場(chǎng)，該地段平均售價(jià)為 4091元 /平方米，平均月租價(jià)為 /平方米，入住率達(dá) 70%。 專業(yè)打造 5寶豐路、漢陽(yáng)地區(qū)。平均售價(jià)為 3810 元 /平方米，平均月租價(jià)為 30 元 /平方米，平均入住率為 80%左右。 加入 隨著外商外資企業(yè)的進(jìn)入，會(huì)消 化一部分的空置寫(xiě)字樓，因此我市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)會(huì)有一定的改觀，但寫(xiě)字樓市場(chǎng)的整體走強(qiáng)還要靠我市宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。 商業(yè)服務(wù)用房 2000 年已經(jīng)遏制了下滑趨勢(shì)，開(kāi)始反彈走強(qiáng)。主要得益于 2000 年市政府所進(jìn)行的一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場(chǎng)、魯巷廣場(chǎng)、首義廣場(chǎng)的設(shè)立等等，這些都為百貨銷(xiāo)售服務(wù)業(yè)帶來(lái)了巨大的商機(jī)，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。我市 2000 年新開(kāi)大型商場(chǎng) 2 家 莊勝崇光和魯巷購(gòu)物廣場(chǎng)，百年老店中心百貨重新市場(chǎng)定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家 對(duì)商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房?jī)r(jià)格回漲。 2000 年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城 500個(gè)商鋪全部發(fā)售完畢。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒(méi)有配套支持，沒(méi)有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效益不好，價(jià)格很低，比如徐東路上的商鋪。 從以上資料可以看出， 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境是良好的，各類(lèi)物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進(jìn)一步發(fā)展。 專業(yè)打造 3 2001 年及未來(lái) 房地產(chǎn)市場(chǎng)展望（億房網(wǎng) ） 2000 年湖北省房地產(chǎn)價(jià)格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐 季上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。因此 2001 年也是 房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。1 2001 年 的十大工程計(jì)劃之一就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的投資達(dá)到 100 億，住宅竣工面積達(dá) 500 萬(wàn)平方米，這預(yù)示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱潮。 2001 年開(kāi)發(fā)主要集中在 青、南湖、四新及長(zhǎng)豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽(yáng)人口居住和用地將相對(duì)平衡。 2 2001 年， 房改的總體目標(biāo)是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會(huì)化、商品化程度，建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的城鎮(zhèn)住房新制度，落實(shí)住房補(bǔ)貼分配，釋放購(gòu)買(mǎi)力。3繼續(xù) 加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，并在 2001 年 將建立起經(jīng)濟(jì)適用房的審核機(jī)制。經(jīng)濟(jì)適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)三個(gè)控制：一是銷(xiāo)售對(duì)象的審核控制；二是完善價(jià)格審核控制，三是面積標(biāo)準(zhǔn)的控制。 4 2001 年， 市級(jí)和各區(qū)級(jí)房地產(chǎn)有形市場(chǎng)即將全面建成并實(shí)現(xiàn)互相連通。將提供規(guī)范交易場(chǎng)所，提供大量市場(chǎng)信息，提供快速的交易服務(wù)，對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)流通將有重要的推動(dòng)作用。 專業(yè)打造 5建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，落實(shí)簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見(jiàn)，切實(shí)解決目前房地產(chǎn) 交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時(shí)間過(guò)長(zhǎng)等問(wèn)題。推行一個(gè)窗口收件，一個(gè)窗口發(fā)證，簡(jiǎn)化程序，降低收費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)交易起積極的推動(dòng)作用。 6規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)并加強(qiáng)監(jiān)管。同時(shí)修訂和完善原有的政策法規(guī)，對(duì)物業(yè)管理發(fā)展和市場(chǎng)行為進(jìn)行有效規(guī)范，力爭(zhēng)形成一個(gè)系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。 7積極推進(jìn) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)信息化進(jìn)程，啟動(dòng)房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)，扶持一批像 “ 億房網(wǎng) ” 一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體 系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。 另?yè)?jù)專家預(yù)測(cè)， 2001 年房地產(chǎn)價(jià)格的大趨勢(shì)是上升，但上升幅度不強(qiáng)，呈 “ 軟升 “ 狀態(tài)。 支持軟升的主要有以下因素，首先是多項(xiàng)房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動(dòng)將拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)， 2001 年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。 專業(yè)打造 另外銀行的多次降息也有利于居民增加對(duì)住房的投資，住宅消費(fèi)的可能性和市場(chǎng)將會(huì)擴(kuò)大，加上有關(guān)金融 政策措施的實(shí)施，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)起推動(dòng)作用，如 2000 年國(guó)家加大住房公積金的歸集力度，重點(diǎn)發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長(zhǎng)按揭期限，完善住房貸款保障等，都對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)消化，提高市場(chǎng)價(jià)格起到積極作用。（長(zhǎng)江日?qǐng)?bào) 20009 ） (三 )有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析（億房網(wǎng) ） （一） 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 截止 11 月份，我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持 高速增長(zhǎng)。是亞洲金融危機(jī)以來(lái)表現(xiàn)最好的一年。主要表現(xiàn)如下： 11 月份，全國(guó)完成工業(yè)增加值 2171 億元，比上年同月增長(zhǎng) 繼續(xù)保持比較 快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 1累計(jì)完成工業(yè)增加值 21327 億元，比上年同期增長(zhǎng) 國(guó)有和股份制企業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)速度超過(guò)集體、外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)，表明我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走上健康發(fā)展軌道。 工業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售率穩(wěn)定提高。 11月份工業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售率為 比上年同月提高 上月產(chǎn)銷(xiāo)率基本持平。 1累計(jì)，工業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售率為 比上年同期提高 百分點(diǎn)。前 11 個(gè)月累計(jì)出口交貨值比上年同期增長(zhǎng) 仍保持了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。 11 月份全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上月上漲 比去 年同月上漲 1累計(jì)平均，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià) 專業(yè)打造 格總水平比去年同期上漲 其中居住商品和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格分別比上月上漲 （二） 經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好 今年以來(lái)， 直保持 10%以上的增長(zhǎng)率，因 長(zhǎng)帶來(lái)的財(cái)政收入增長(zhǎng)額約為 13 億元左右。 10 月份，全市國(guó)有工業(yè)及年銷(xiāo)售收入 500萬(wàn)元以上的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值 元，按可比價(jià)格計(jì)算，各種經(jīng)濟(jì)類(lèi)型工業(yè)競(jìng)相增長(zhǎng)，外商及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)增幅最高。國(guó)有經(jīng)濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)、外商 及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)分別完成工業(yè)增加值 元、 元、 元和 元，比上年同期增長(zhǎng) 1 10 月份，全市完成固定資產(chǎn)投資 元， 比上年同期增長(zhǎng) 其中基本建設(shè)完成投資 元，增長(zhǎng) 更新改造完成 元，增長(zhǎng) 房地產(chǎn)完成 元，增長(zhǎng) 消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮興旺，外貿(mào)出口大幅增長(zhǎng)。對(duì)外貿(mào)易 10 月份實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口 3451 萬(wàn)美元，比上年同期增長(zhǎng) 保持較高的增長(zhǎng)幅度。截止 11 月底，全市國(guó)有 工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值同比增長(zhǎng) 產(chǎn)品銷(xiāo)售收入增長(zhǎng) 現(xiàn)利稅增長(zhǎng) 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額由去年同期的負(fù) 2 億元到今年盈利 元，虧損企業(yè)的虧損額由去年同期的 減少到 元。 （三）全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育發(fā)展情況良好 11 月，空置 專業(yè)打造 面積分類(lèi)指數(shù)值為 ，明顯低于去年同期 的水平。 今年前 11 個(gè)月，商品房空置面積的增長(zhǎng)速度為 當(dāng)月凈增空置面積 169 萬(wàn)平方米。 在銷(xiāo)售持續(xù)升溫的推動(dòng)下，商品房銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中趨升。截至 11 月，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米 2091 元， 同比增長(zhǎng) 是下半年以來(lái)的最高增幅。其中，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米 1962 元，比前 10 個(gè)月增加 47 元。 今年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長(zhǎng)速度。今年前11 個(gè)月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 元，增幅比去年同期提高 百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達(dá) 受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售快速增長(zhǎng)的影響，土地開(kāi)發(fā)面積明顯高于去年同期。前 11 個(gè)月，全國(guó)累計(jì)土地開(kāi)發(fā)面積 5337 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) （三） 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有 力支持 據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全市公積金歸集額為 5 億元，超過(guò)政府 的目標(biāo)，公積金使用 元，截止今年，公積金歷年累計(jì)歸集額為 22 億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡(jiǎn)化、貸款額度的加大及貸款年限的延長(zhǎng)都為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人消費(fèi)創(chuàng)造了條件。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā) 專業(yè)打造 展和活躍，因此可以說(shuō) 園項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。 第三章 項(xiàng)目周邊 物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境， 區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件， 區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。 該項(xiàng)目位于 ，現(xiàn)在先對(duì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)作簡(jiǎn)要的概述。下圖表是 2000 年的房地產(chǎn)價(jià)格和指數(shù)： 價(jià)格 指數(shù) 一季度 000 二季度 三季度 四季度 2000 年第四季度 的價(jià)格指數(shù)走勢(shì)由上季度的下跌轉(zhuǎn)變?yōu)樾》蠐P(yáng)，但指數(shù)仍沒(méi)有達(dá)到二季度高度，因?yàn)?的房地產(chǎn)價(jià)格水平在 是屬于較高的，而今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多集中在江南地區(qū)，使得該區(qū)的住宅價(jià)格徘徊不前， 由于自然條件的限制使得住宅開(kāi)發(fā)投資大部分都分布在中北部地區(qū)，建設(shè)大道南北，臺(tái)北路、香港路一帶，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較集中的地帶，主要原因是該地區(qū)的建筑密度較 專業(yè)打造 小，交通便利，距離中央商業(yè)區(qū)較近，這一代擁有臺(tái)北花園、臺(tái)南花園、德富花園、澎湖高級(jí)公寓、臺(tái)北 花苑，碧波公寓、國(guó)信城園林小區(qū)等眾多的住宅小區(qū)。位于高雄路的國(guó)信城園林小區(qū)， 1998 年 5 月開(kāi)盤(pán)，目前已屬尾房，但第四季度以 2350 元 /平方米的現(xiàn)房?jī)r(jià)格出售了 4500 平方米，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較好。 葉山一帶也是該區(qū)房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一，這一地帶是相對(duì)較偏的地段，根據(jù) “ 城市空心化 ” 的理論，離市中心區(qū)有一定的距離，自然環(huán)境較好，并且有開(kāi)發(fā)大片住宅小區(qū)的條件，是未來(lái)最適合居住的地區(qū)之一。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹葉山花園、 態(tài)花園等住宅小區(qū)。這一地區(qū)在未來(lái)升值的可能性較大。位于該地區(qū)的東方恒星園，本季度 期房銷(xiāo)售價(jià)格為 1886 元 /平方米，低于 的均價(jià)，本季度銷(xiāo)售了 方。 一、 投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤(pán)的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場(chǎng)家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。 地塊面積：凈用地面積 頃，近似平行四邊形，周邊 專業(yè)打造 主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成，較平整。 該地塊位于 石橋村，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個(gè)地塊較平整，無(wú) 丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周?chē)薪卸嗟拇迩f，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成），新春村（有 2000 人左右）；還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周?chē)?然環(huán)境 該地塊總體來(lái)看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無(wú)大型污染，植被水系豐富。 以下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境情況： 遠(yuǎn)望是一條長(zhǎng)條沿路而建的現(xiàn)代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過(guò)，由遠(yuǎn)及近是大片開(kāi)闊地帶，無(wú)障礙物，臨近的 道平行延展 ，該方向上因有一高壓輸電線路沿 道方向鋪設(shè)，使得該方向上無(wú)論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設(shè)公路略有空氣和噪音污染。 北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護(hù)林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧?kù)o而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。 專業(yè)打造 遠(yuǎn)方較開(kāi)闊，中部為建設(shè)中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過(guò)，隱約有河水淤積下來(lái)的異味。 西對(duì)姑嫂樹(shù)路，進(jìn)處無(wú)高層建筑，視野開(kāi)闊，遠(yuǎn)眺現(xiàn)代都市居民區(qū) ，隱約可見(jiàn)正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠(yuǎn)及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。 目周邊情況 我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹(shù)路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。 1 地形地貌狀況（詳見(jiàn)附圖地形地貌圖） 2 物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見(jiàn)附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖） 3 局部放大圖（詳見(jiàn)附圖局部放大圖） 附圖說(shuō)明 自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠(yuǎn)處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于。 鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到 500 米。附近設(shè)有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹(shù)林， 專業(yè)打造 大車(chē)過(guò)后，塵土飛揚(yáng)，該地段綠化較差，但也沒(méi)有什么大型的污染源。 社會(huì)環(huán)境：道路路面狀況較差，經(jīng)常有載貨的大卡車(chē)經(jīng)過(guò)，到市內(nèi)的交通不便利，沿線只有 716 一路公交。地段入口處有大東門(mén)客運(yùn)站，有許多通向周?chē)h市的長(zhǎng)途客車(chē)。水電氣的基礎(chǔ)建設(shè)均以到位，電話線已鋪設(shè)，但沒(méi)有網(wǎng)絡(luò)線和有線電視線（新建小區(qū)除外）。路邊附近有 2門(mén)診部，有中國(guó)信合，農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)的分點(diǎn)。石橋村對(duì)面有華中高級(jí)中學(xué)，但距石橋村較遠(yuǎn)。沒(méi) 有大型的娛樂(lè)場(chǎng)所，只有幾家小型的臺(tái)球廳。 人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來(lái)自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。另外還有武昌，漢口，漢陽(yáng)的居民到此打工。同時(shí)有黃陂等附近區(qū)縣的居民。他們大多是出外打工來(lái)到這里，租用當(dāng)?shù)鼐用竦淖》?，沿路地帶和石橋村大概?2人。居民的房屋大體為 2，比較簡(jiǎn)陋。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：有一大型鋼材市場(chǎng)，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有 1000的收入，來(lái)源于村辦企業(yè)，承包隊(duì)，出租房。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些 私人辦的公司打工，如 基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有 1000 元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來(lái)在各處，有的住在二七路。 專業(yè)打造 此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊(duì)，該隊(duì)共有 60戶，約 250 人，村民主要以種田，打工，出租房為生。對(duì)村大隊(duì)而言，收入主要以 “ 賣(mài)地 ” 為主（該村的集體地約 400畝），收入該居民發(fā)放補(bǔ)助，基本上每戶居民為 4000年。該村交通不發(fā)達(dá)，小學(xué)，中學(xué)都比較遠(yuǎn)。居民主要以石橋村人為主，有一些來(lái)自黃陂等地區(qū)的打工者。工廠很少，只有幾個(gè)村民自辦的個(gè)體小企 業(yè)。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約 400 平方米左右，很多房子由外來(lái)者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周?chē)泻芏鄰U墟空地，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施都不完善。 自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風(fēng)景較好，多湖泊村莊釣魚(yú)臺(tái)，無(wú)污染，空氣清新，景色怡人。沿張公堤路段以綠地，防護(hù)林區(qū)和湖面次第構(gòu)成，地勢(shì)平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成）。周邊以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段基本同上。 社會(huì)環(huán)境：該區(qū)域位于 邊緣?？v有張公堤，橫有竹葉山路，內(nèi)為塔子湖路段，交通便利，有 726， 69 路公交車(chē)。給排水設(shè)施齊備，供電設(shè)施相對(duì)不足，但具備發(fā)展條件，有待進(jìn)一步建設(shè)，通訊便捷，暖氣設(shè)施有待進(jìn)一步開(kāi)發(fā)建設(shè)， 專業(yè)打造 有液化汽供應(yīng)站。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：該區(qū)域人口經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大都以民營(yíng)，私人企業(yè)為主，現(xiàn)達(dá)到大都處于半停產(chǎn)狀態(tài)，但私營(yíng)企業(yè)仍具相當(dāng)活力。商業(yè)，金融業(yè)，服務(wù)業(yè)仍處于落后的萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間。當(dāng)?shù)鼐用袷杖氩罹噍^大，新春村，塔字湖村平均月收入在 1500 元左右， 主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖為主。 沿漢興路至張公堤段 ,交通便利 ,有 560,711,805,71,527,35,41 路公交線路經(jīng)過(guò) ,物業(yè)基本為三層商住樓 ,底層為商鋪 ,樓上為住房。商業(yè)發(fā)達(dá) ,相關(guān)的銀行 ,醫(yī)院診所 ,小學(xué) ,中學(xué)設(shè)施齊全 ,有漢興學(xué)校 ,第七十一中學(xué)設(shè)在該區(qū)域 ,但環(huán)衛(wèi) ,綠化 ,無(wú)了設(shè)施仍停留在相當(dāng)?shù)偷乃?。居民以本村居民為?,外地人占小部分 ,村居民收入來(lái)源以出租房屋 ,商鋪 ,打工為主。區(qū)域內(nèi)有祥龍實(shí)業(yè) ,華美生活鍋爐制造廠 ,紅巖汽車(chē)售公司等為民營(yíng)及