調(diào)整后房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個稅優(yōu)惠政策解讀

1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！?.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。 8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。 9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食?！痉ㄒ?guī)解讀】摘自財政部網(wǎng)站調(diào)整后房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個稅優(yōu)惠政策解讀為活躍住房市場，鼓勵居民購買普通住房和換購住房，相關(guān)部門分別于1999年和2008年出臺政策，對符合條件的允許減免征收契稅及個人所得稅。然而，近年來我國各地房價上漲幅度較大，尤其是一些大中城市房價出現(xiàn)過快上漲勢頭，投機性購房活躍。為切實解決城鎮(zhèn)居民住房問題，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國發(fā)201010號，以下簡稱通知）。為進一步貫徹落實通知的有關(guān)精神，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，2010年9月29日，財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知（財稅201094號，以下簡稱聯(lián)合通知），對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個人所得稅有關(guān)優(yōu)惠政策進行重大調(diào)整，并自2010年10月1日起執(zhí)行。 一、個人購買家庭唯一的普通住房才能減半征收契稅聯(lián)合通知明確，對個人購買普通住房且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知（財稅字1999210號）第一條個人購買自用普通住宅暫減半征收契稅的規(guī)定及財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知（財稅2008137號）第一條對個人首次購買90平方米及以下普通住房的契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%的規(guī)定同時廢止。這里要注意普通住房的條件是：“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%?！蓖瑫r，還應(yīng)把握兩個關(guān)鍵詞：一是“家庭唯一住房”。聯(lián)合通知明確，征收機關(guān)應(yīng)查詢納稅人契稅納稅記錄；無記錄或有記錄但有疑義的，根據(jù)納稅人的申請或授權(quán)，由房地產(chǎn)主管部門通過房屋登記信息系統(tǒng)查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具書面查詢結(jié)果。如因當?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，納稅人應(yīng)向征收機關(guān)提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證。誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報，將按中華人民共和國稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定進行處理。具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財政、稅務(wù)、房地產(chǎn)主管部門共同制定。二是“90平方米及以下的普通住房”。超過90平方米的住房即使是符合普通住房標準、家庭唯一住房等條件，或雖是90平方米及以下但不是普通住房或家庭唯一住房條件之一的，不能享受“契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%”的待遇。而“家庭唯一住房”的正確定義，應(yīng)比照財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知（財稅201013號）對首次購買普通住房契稅優(yōu)惠政策問題進行理解，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。也就是說共同購買的普通住房，對其中任何一位購房者來說，都必須是唯一一套住房（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），否則就不能享受減半征收或1%契稅稅率優(yōu)惠，而應(yīng)全率征收契稅。此次調(diào)整旨在保證居民基本居住需求的同時，合理引導(dǎo)住房消費，抑制投機性購房。而作為政策調(diào)控重要組成部分的下列政策仍將繼續(xù)執(zhí)行：一是財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知（財稅200824號）規(guī)定：對個人購買經(jīng)濟適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。二是財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知(財稅201042號)明確，個人首次購買90平方米以下改造安置住房，可按1%的稅率計征契稅；購買超過90平方米但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。三是財政部海關(guān)總署 國家稅務(wù)總局關(guān)于支持玉樹地震災(zāi)后恢復(fù)重建有關(guān)稅收政策問題的通知（財稅201059號）規(guī)定對玉樹地震受災(zāi)居民購買安居房免征契稅；對在地震中損毀的應(yīng)繳而未繳契稅的居民住房，不再征收契稅。此外，國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)市場個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006144號）規(guī)定，對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應(yīng)對受贈人全額征收契稅，在繳納契稅和印花稅時，納稅人須提交經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核并簽字蓋章的個人無償贈與不動產(chǎn)登記表，稅務(wù)機關(guān)（或其他征收機關(guān)）應(yīng)在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個人無償贈與”印章，在個人無償贈與不動產(chǎn)登記表中簽字并將該表格留存。這些均值得大家關(guān)注。二、出售自有住房1年內(nèi)重新購房不再減免個人所得稅聯(lián)合通知出臺前，財政部 國家稅務(wù)總局建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知(財稅字1999278號)第三條規(guī)定，為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免除。財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于非產(chǎn)權(quán)人重新購房征免個人所得稅問題的批復(fù)(財稅2003123號)則明確，個人現(xiàn)自有住房房產(chǎn)證登記的產(chǎn)權(quán)人為l人，在出售后1年內(nèi)又以產(chǎn)權(quán)人配偶名義或產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方名義按市場價重新購房的，產(chǎn)權(quán)人出售住房所得應(yīng)繳納的個人所得稅，可以按財稅字1999278號文第三條的規(guī)定，全部或部分予以免稅；以其他人名義按市場價重新購房的，產(chǎn)權(quán)人出售住房所得應(yīng)繳納的個人所得稅，不予免稅。聯(lián)合通知出臺后明確，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。財稅字1999278號文第三條同時廢止。需要注意的是，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅；對出售自有住房并在一年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅，但在2009年10月1日（含）至2010年9月30日（含）之間已出售住房且目前尚未購置住房，并自出售住房之日起一年內(nèi)重新購房的，仍可享受原優(yōu)惠政策。2010年10月1日及以后出售住房的不再以納稅保證金形式向當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)繳納，而是直接開具個人所得稅完稅憑證繳入國庫。例張先生將其未滿5年的普通住房轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價格為100萬元，其購置成本為80萬元，購房時繳納契稅1.6萬元，購房維修基金1.6萬元，購該套房產(chǎn)實際支付的按揭貸款利息10萬元。個人所得稅稅率20%，不考慮其他因素。如張先生能提供相關(guān)發(fā)票憑證，根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006108號）第二條規(guī)定，對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。應(yīng)納營業(yè)稅及附加=（100-80）5.55%=1.11（萬元）；財稅2008137號規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅、印花稅；應(yīng)納個人所得稅=（100-80-1.6-1.6-10-1.11）20%=1.138（萬元）。如張先生未提供完整、準確的房屋原值憑證，則根據(jù)國稅發(fā)2006108號第三條規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%3%的幅度內(nèi)確定。 1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！” 2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。 3.石村不是很